2020貴州鄉(xiāng)愁貴州文旅項目招商方案

1、25 七月 20222020貴州鄉(xiāng)愁貴州文旅項目招商方案目錄CONTENTS項目商業(yè)基本情況01貴陽市場商業(yè)政策介紹02項目招商政策建議03項目返租方案建議04經(jīng)典案例參考0506項目價值目錄CONTENTS項目商業(yè)基本情況01貴陽市場商業(yè)政策介紹02項目招商政策建議03項目返租方案建議04經(jīng)典案例參考0105項目價值項目情況百家宴民宿民宿別墅別墅別墅別墅別墅別墅星空營地集裝箱酒店野奢稻田酒店野奢稻田酒店木屋酒店樹屋酒店親子酒店親子酒店項目總平別墅別墅項目情況項目數(shù)據(jù)匯總15#1#何陋居2#3#4#5#6#7#8#11#13#10#9#8#陽明小院14#12#配套商業(yè)主題客棧招商展示中心何陋居

2、/陽明小院主力餐飲ABCCC業(yè)態(tài)規(guī)劃細分業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)落位體量規(guī)模單位產(chǎn)品規(guī)格主力餐飲餐廳15#約692.5200-300/個共3-4個配套商業(yè)特色餐飲2#、3#（部分）、4#、7#、12#約161550-80/個作坊3#（部分）、8#（改后，部分）、9#約92370-100/個購物9#、8#約41630-50/個休閑8#（改后，部分）、14#約41630-50/個主題客棧-5#、6#、11#、13#約416單房面積50合 計：約4478.5項目情況百家宴招商面積項目情況招商面積酒店招商面積序號分項房間數(shù)面積1民宿客棧萬象農(nóng)耕組團民宿552750暮色炊煙組團客棧241200暮色炊煙組團民宿32160

3、02特色酒店親子酒店302459樹屋酒店12900木屋酒店12960集裝箱酒店10350營地30800合計21411019商業(yè)總招商面積：15498一般免租期按月計算，從1-3年不等，根據(jù)商家要求、項目情況及談判結果制定市場政策免租期（含裝修期）案例：紅華新天地樓盤地址觀山東路338號（陽關立交橋旁）物業(yè)類別商鋪 項目特色投資地產(chǎn) 裝修狀況公共部分精裝修產(chǎn)權年限40年開發(fā)商貴州紅華物流有限公司價格均價32000元/平方米 銷售狀態(tài)在售開盤時間2015年8月3日一期西市已開盤入駐企業(yè)德國弗蘭肯、豪布斯卡 免租政策免租期一年半，并免一年停車位費及物業(yè)管理費，免租期內(nèi)僅需交納2萬元/鋪保證金。其他租

4、金按年收取，免租期到期前半年繳納租金目錄CONTENTS項目商業(yè)基本情況01貴陽市場商業(yè)政策介紹06項目招商政策建議03項目返租方案建議04經(jīng)典案例參考0205項目價值裝修補貼一般以兩種方式體現(xiàn)：商家裝修所需全部費用由商家先行支付，開發(fā)商驗收合格后，雙方按相關標準在規(guī)定時間內(nèi)預先返還補貼；具體如下：商家裝修返還期原則上為兩年，具體補貼額度根據(jù)該專賣店實際業(yè)績與營業(yè)期間，按照如下標準確定： （1）如果商家營業(yè)期在6個月內(nèi)，開放商不予補貼。 （2）如果商家營業(yè)期在6個月至1年之間，開發(fā)商給予30%補貼。 （3）如果商家營業(yè)期在1年至2年之間，開發(fā)商給予50%補貼。 （4）如果商家營業(yè)期在2年以上，

5、開發(fā)商給予100%補貼，但第一年業(yè)績低于原目標業(yè)績70%的，將順延一年返還。 每平方根據(jù)市場情況給予固定的金額補貼，并根據(jù)各行業(yè)標準和商家對項目利好程度來確定補貼金額。市場政策裝修補貼根據(jù)商家實力，有些商家在進駐之前會給予部分裝修補貼，這部分補貼招商部對商家資質(zhì)進行評估后，雙方共同談判協(xié)商確定案例：時光貴州業(yè)態(tài)租金區(qū)間（元/月）特色宵夜、休閑、餐飲、酒吧等40-50輕餐飲、休閑飲品、娛樂體驗、手工DIY制作45-55書店、網(wǎng)咖、臺球俱樂部、休閑會所、主題游戲吧20-30手工藝品、特色餐飲60-70市場政策租金標準租金方面的優(yōu)惠主要體現(xiàn)在分階段制定不同的租金標準，或給予商家低于正常市值的租金價格

6、，以及租賃年限的簽訂，由雙方共同談判制定以“時光貴州一期” 為例，租金從第三年起每年遞增8%。該數(shù)據(jù)也根據(jù)商鋪租賃時間長短，會有一定差異，租期越長，遞增率越低，反之則遞增率相對高。 5-10市場政策租金遞增率遞增率及遞增方式：遞增率從1-10%不等，按年或階段進行遞增，遞增率的高低及遞增方式也由雙方談判共同制定市場政策租金支付方式租金支付時間及方式：租金支付時間有按月、按季度、按年度等，支付方式有現(xiàn)金、支票、轉帳、營業(yè)額保底提成、流水提成等多種方式，根據(jù)商家的特點和談判的情況進行制定；案例：貴陽西南國際商貿(mào)城樓盤地址觀山湖區(qū)金華鎮(zhèn)干井村（緊靠環(huán)城高速路）物業(yè)類別商鋪 項目特色投資地產(chǎn) 裝修狀況

7、毛坯產(chǎn)權年限40年開發(fā)商貴陽西南國際商貿(mào)城有限公司價格均價23000元/平方米 銷售狀態(tài)在售開盤時間2012年11月24日開盤租金支付方式租金年付，現(xiàn)金或支票轉賬均可保底營業(yè)額補貼是商場為了引進國際大品牌提高商場的檔次而給出的營業(yè)額補貼，該品牌若當月營業(yè)額達不到商場租金的由商場給出的補貼差額。如“貴陽市亨特城市廣場” 就采取這種模式引進了勞斯萊斯專賣店。市場政策其他補貼對于一些項目培育期過長，而商家無法正常經(jīng)營的商業(yè)項目，一般開發(fā)商對商家會采取一種保底營業(yè)額補貼的方式，讓商家能夠基本保本營業(yè)市場政策裝修設施有些大型主力店會對開發(fā)商提出，由開發(fā)商承擔部分裝修和設施設備等方面的要求，這些條件最終也

8、是由雙方共同談判協(xié)商以“貴州白云電商產(chǎn)業(yè)園”為例，該產(chǎn)業(yè)園對當年設備投資額在200萬元以上的電子商務企業(yè),按其設備投資額的10%給予補助（享受補貼的設備三年內(nèi)不得撤離本區(qū)范圍）,最高不超過100萬元。以花果園購物中心為例，該購物中心承擔“鴻福盛宴”酒樓入戶電梯安裝及維護費用例如“時光貴州”針對餐飲業(yè)設有（380V動力電）、供水 、燃氣、排水排煙排油。市場政策物業(yè)條件某些業(yè)態(tài)需要物業(yè)特殊條件的，前期由商家提出并匯總到設計部門，如餐飲需要上下水等等條件，最終由雙方共同談判協(xié)商完成為應對門店租金的不斷上漲，部分百貨企業(yè)采取了零售+商業(yè)地產(chǎn)的運營方式，一方面以地產(chǎn)利潤彌補百貨利潤之不足，另一方面也能夠

9、以百貨作為招牌，提升商業(yè)地產(chǎn)的價值。如貴陽市中華路上的“百盛”百貨，在不到500米的距離就開設了3家“百盛” 購物中心，證實了此模式的可行性。市場政策其他對于一些特殊項目，還些開發(fā)商會直接采取加盟的方式，成立專門的經(jīng)營公司，加盟品牌自行經(jīng)營，或與商家共同經(jīng)營（對于操作特別困難的商業(yè)項目，一般采取此種方式的情況比較多）目錄CONTENTS項目商業(yè)基本情況01貴陽市場商業(yè)政策介紹02項目招商政策建議06項目返租方案建議04經(jīng)典案例參考0305項目價值民宿百家宴商業(yè)木屋集裝箱樹屋主力店0-3030-50以自持為主次主力店30-6060-80招商政策政策建議民宿百家宴商業(yè)木屋集裝箱樹屋主力店18-24

10、個月6-12個月以自持為主次主力店12-18個月3-6個月免租期民宿百家宴商業(yè)木屋集裝箱樹屋主力店5%以自持為主次主力店6%-10%6%-10%6%-10%遞增率租金價格合同期為3-5年（酒店/民宿大于8年以上），遞增從第4年和第5年計算；以初期經(jīng)營50元/平均水平初步估算投資回報率為6.5%主力店商戶可能存在裝修補貼事宜，待具體商定后，再做個案進行上報；以上的政策為整體框架基礎，對其主力店以及重點客戶的其他的要求進行一事一議報送給公司高層做決斷；目錄CONTENTS項目商業(yè)基本情況01貴陽市場商業(yè)政策介紹02項目招商政策建議03項目返租方案建議04經(jīng)典案例參考05返租方案內(nèi)容返租率：8%，即

11、每年客戶可獲得購房款的8%為資金回報返租年限：三年返租形式：三年一次性返還，在簽合同時即買即返，從總房款里直接扣除關于返租的幾點說明：返租政策可讓客戶立即看到收益，抓住了客戶的原始動機和心理；注意在統(tǒng)一說辭時一定嚴格把守口徑；價格的制定原則：把返租金額直接加到商鋪價格里。返租方案三年返租三年返租例如：出售某商鋪，建筑面積60，建筑面積單價9300元/，總價55.8萬元。政策的核心內(nèi)容是：“三年租金一次性返還到總價里，每年回報率達8%”。因此遵循價格的制定原則是，把返租金額直接加到商鋪價格里。我們可以算出該商鋪實際成交總價為：55.8萬元+55.8萬元0.08（回報率）3=69.19萬元，這時可

12、得，實際單價=11500元/ ，租金總和：691920元-55.8萬元=13.39萬元，首付35.19萬元，按揭34萬元，月供：3589.63元解析：該方案優(yōu)點在于能讓客戶立即看到收益，且收益直接從總房款里扣除，首付按揭相對降低，月供壓力小，對購房者吸引力較大。實際上客戶的返租收益是直接加在房價里的，對公司收益沒有太大影響，實際上就是一個數(shù)學游戲。返租方案三年返租返租方案內(nèi)容返租率：8%返租年限：五年返租形式：三年一次性返還，在簽合同時即買即返，從總房款里直接扣除；第四年起返9%，第五年返10%，每年年底直接打到客戶賬上；關于返租的幾點說明：五年返租主要針對位置相對偏僻的鋪面，給購房者建立購買

13、信心，同時規(guī)避投資風險；公司層面會增加一定的運營成本，增加運營風險；價格制定原則也是把返租金額直接加到商鋪價格里。五年返租返租方案五年返租例如：出售某商鋪，建筑面積60，建筑面積單價9300元/，總價55.8萬元。政策的核心內(nèi)容是：“三年租金一次性返還到總價里，每年回報率達8%，第四年起返9%，第五年返10%”，因此遵循價格的制定原則是，把返租金額直接加到商鋪價格里，我們可以算出該商鋪售價為：55.8萬元0.083=13.39萬元（前三年返租金額），55.8萬元0.09=5萬元（第四年返租金額），55.8萬元0.1=5.6萬元（第五年返租金額），55.8+13.9+5+5.6元=79.79萬元

14、，該商鋪售價為79.79元，由此得出，實得單價：13299元/，首付：40.79萬元， 按揭39萬元，返租金額合計：24萬元，月供：4117.52元（十年等額本息）解析：該方案溢價偏高，但是給客戶作解釋的時候可以盡量突出返租年限和遞增，相對有保障，主要還是針對位置相對偏僻的鋪面可以實施。返租方案五年返租返租方案返租以及銷售策略返租年限實得單價（元/）實得總價（萬元）首付（萬元）按揭（萬元）月供返租收益（萬元）三年1153269.1935.19343589.63元13.39五年1329979.7940.79394117.52元24以同一商鋪為例，在各項指標作出比較，得出以下數(shù)據(jù)作為參考通過對貴陽

15、商業(yè)市場調(diào)查，以及實際操盤經(jīng)驗建議采用三年返租方案。原因如下1、返租年限過多，不便5年后市場租金的把控，如果五年后理論增長租金以及遞增情況遠遠大于項目實際運作情況，不利于項目后期運營；2、返租年限過多，如果5年后市場運營情況優(yōu)秀，不便于重新制定租金價格，傷害業(yè)主利益，影響銷售價格銷售策略：把返還租金收益的總金額加到實際成交總價中包裝后進行對外釋放，當業(yè)主購買時建議從包裝后的總價中減去返租收益金額進行合同簽約。目錄CONTENTS項目商業(yè)基本情況01貴陽市場商業(yè)政策介紹02項目招商政策建議03項目返租方案建議04經(jīng)典案例參考0506項目價值案例研究-民宿后塢生活案例研究-民宿后塢生活案例研究-民

16、宿后塢生活北京平谷山水放歌木屋度假村案例研究-木屋山水放歌工程地點：北京建筑面積：38000平米竣工時間：2009年結構材料：進口木材建筑用途：旅游度假平谷北京后花園，地處北京、天津、河北接兩大城市的紐帶。平谷區(qū)西接順義三個省市的交界處，位于北京和天津兩大中心城市之間，北京的東北部，天津的西北部。西距北京市區(qū)70公里，東距天津市區(qū)90公里，是連區(qū)，西北鄰密云縣，東南與天津市薊縣、東北與河北省興隆縣、南與河北省三河市毗鄰。北京平谷山水放歌木屋度假村，是由北京北京瑞濤旅游地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。山水放歌位于北京平谷城區(qū)東北15公里處，毗鄰世界聞名的京東大溶洞，黃松峪水庫、石林峽、飛龍谷、湖洞水、金海湖等

17、著名景區(qū)繞聚周邊，由京平高速驅(qū)車至東五環(huán)僅50分鐘，至首都機場僅25分鐘。山水放歌作為“萬畝級度假生活綜合體”，坐落于三面環(huán)山、流水潺潺的天然峽谷之中，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)擁有百余種野生動植物、3000米曲折湖岸線、30000平米寧靜湖面、萬畝繽紛果林等各項原生態(tài)景觀元素，彼此交相輝映、互生共融，構成一幅媲美北歐、恍若童話的山水畫卷。作為“2008年北京市旅游產(chǎn)業(yè)推介會項目”、“2009年北京平谷區(qū)旅游局重點工程”。山水放歌同步建設房車露營區(qū)、真人CS游戲區(qū)、自然采摘區(qū)、主題會所、賽馬場、網(wǎng)球場、游泳池等一站式國際規(guī)格配套，堪稱中國新一代度假地產(chǎn)之代表作。案例研究-木屋山水放歌案例研究-木屋山水放歌盤縣

18、集裝箱酒店盤縣集裝箱酒店案例研究-集裝箱 盤縣已在5個景區(qū)投放12個集裝箱酒店，于5月9日正式投入運營，開門迎客。目前，盤縣旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，為增加游客選擇的空間和余地，盤縣不斷開發(fā)新景點、打造新奇項目、豐富旅游產(chǎn)品，集裝箱酒店正是眾多旅游新奇項目中的一個。據(jù)介紹，為了提前完善接待能力，既讓游客住得下來，又有一種新奇的體驗，盤縣決定在景區(qū)試推行集裝箱酒店體驗項目。此次購進的集裝箱酒店共12個，每個面積為18至21平方米，由老集裝箱重新拼裝組合而成，屋內(nèi)設施一應俱全，內(nèi)部設計別具格調(diào)，其舒適程度不輸給傳統(tǒng)酒店。另外，它還和房車一樣，能整體移動，可拆除和重裝，景區(qū)據(jù)此可根據(jù)需要適時調(diào)整安放位置。值得

19、一提的是，集裝箱酒店造價也比傳統(tǒng)酒店略低，其建筑材料綠色、低碳、環(huán)保，體現(xiàn)了與自然融合的理念，為住客提供了一種獨特的空間和視覺體驗。這12個集裝箱酒店的分布為：虎跳河景區(qū)4個、娘娘山景區(qū)2個、烏蒙大草原2個、噠啦仙谷2個、沙淤景區(qū)2個。首批入住的游客可享受五折優(yōu)惠，如果試運營效益好，盤縣將在景區(qū)擴大集裝箱酒店的投放規(guī)模。近年來，在世界各地，集裝箱已經(jīng)被廣泛應用到建筑領域，像搭積木一樣，輕易組合成人們喜愛的房子造型，創(chuàng)造出舒適可居住的空間，深受游客歡迎。案例研究-集裝箱盤縣集裝箱酒店案例研究-集裝箱盤縣集裝箱酒店案例研究盤縣集裝箱酒店案例研究盤縣集裝箱酒店案例研究-餐飲貴州龍美食城貴州龍美食城運

20、營公司：貴州龍夜郎皇宮餐飲有限公司項目位置：貴陽市烏當區(qū)新添寨新添大道北段新添衛(wèi)城營業(yè)面積：5000主營產(chǎn)品：時尚黔菜，經(jīng)典粵菜美食城分布：共設有粉面檔、面點檔、石鍋檔、粥檔、燙菜檔、鐵板檔、蓋飯檔、鹵味熟食檔、奶茶檔九個品種的檔口構造分布：13間商務餐接待包房、300余人的特色小吃薈萃廣場、120個餐位的四季養(yǎng)生湯館、可容納300人的婚慶宴會大廳案例研究-購物中心花果園購物中心花果園購物中心總建筑面積120000占地面積64000整體定位年輕時尚中高端消費，低密度開放式生態(tài)購物中心租售情況只租不售商業(yè)樓層情況地下一層，地上三層（局部四層）招商情況自建團隊招商單層面積1F：300002F：20

21、0003F：200004F：15000開業(yè)時間2014年5月樓層業(yè)態(tài)分布-1F娛樂主題：星美國際影城、歡唱KTV、NFF新食尚美美食廣場1F時尚主題：國際化快速時尚品牌一站式購物體驗、沿湖餐飲2F服飾、餐飲：主流服飾、各國料理3F大型餐飲：百度烤肉、巴菲盛宴等案例研究-購物中心逸天城逸天城商場面積60000營業(yè)層面B1層至5層停車位數(shù)1300個租售情況只租不售商業(yè)樓層情況地下一層，地上五層招商情況自建團隊招商租金水平160-240/月/，扣點10%-25%開業(yè)時間2014年9月商業(yè)定位以“以體驗式美學”為主題的高端奢侈購物中心樓層業(yè)態(tài)分布-1F休閑餐飲、家居生活：宜北町、滿記甜品、DQ冰淇淋、

22、屈臣氏等1F國際精品、潮流時尚服飾、人氣輕餐飲：星巴克、科顏氏、GRABO、勞力士等2F精品女裝、潮流女裝：匠人組合、ICE、三葉草、CNC等3F兒童樂園、麗人生活、內(nèi)衣館：兒童游樂場、早教中心、MU組合店、I DO、BT等4F精品餐飲、年輕時尚潮流服飾：紫荊園茶餐廳、斗牛士、水貨、新大新等案例研究-購物中心南國花錦購物中心南國花錦購物中心總建筑面積2.4萬整體定位集功能、餐飲及時尚、性感、個性、潮流品牌為一體的時尚購物中心租售情況只租不售商業(yè)樓層情況地下二層，地上六層招商情況自建團隊招商租金水平200-500/月/ 扣點12%-25%開業(yè)時間2008年10月樓層業(yè)態(tài)分布-2F停車場：地下30

23、0個雙層機械停車位-1F中西美食館：新食尚美食廣場、米辣原、吾貴鐵板燒、一休牛排1F國際精品館：妙麗、施華洛世奇、ARMANI JEANS等2F潮流精品館：CASIO、VANS、COCO DEAL、大嘴猴等3F時尚女裝館：READ ME、瑞貝卡、COCOON、家美樂等4F牛仔紳士館：CABBEEN、VICUTU、瀚斯寶麗、NIKE 360等5F青春活力館：棉花共和國、2%、愛生活、ONLY、JNBY等6F歡樂兒童館：哥侖步、NIKE、ADIDAS、PUMA等案例研究-購物中心世紀金源購物中心世紀金源購物中心商業(yè)建筑面積250000營業(yè)層面1層至5層停車位3000個檔次定位中檔及大眾消費商業(yè)樓層

24、情況地下一層，地上五層招商情況自建團隊招商商業(yè)定位集購物、餐飲、休閑娛樂于一體的購物中心租金水平100-200/月/主力商戶沃美國際影城、永輝超市、居然之家樓層業(yè)態(tài)分布-1F停車場1F永輝超市2F休閑餐飲類：肯德基、星巴克等3F時尚餐飲類：吳銘時尚火鍋、云之南等4F品牌服飾類：LEVIS、HOT WIND等5F沃美國際影城目錄CONTENTS項目商業(yè)基本情況01貴陽市場商業(yè)政策介紹02項目招商政策建議03項目返租方案建議04經(jīng)典案例參考0605項目價值政策引領，成就大業(yè)2016年中央一號文件、“十三五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃為加大對旅游的支持，黨中央、國務院出臺系列加快發(fā)展旅游業(yè)的政策措施，大力發(fā)展休

25、閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游。貴州省旅游條例修正案全產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進全域旅游。鼓勵全社會參與，鼓勵開拓入境游市場。中央指明了方向：“要傳承文化，發(fā)展有歷史記憶、地域特色、民族特點的美麗城鎮(zhèn)。讓城市融入大自然，讓居民望得見山、看得見水、記得住鄉(xiāng)愁?！?萬億市場，“錢”途無量旅游業(yè)“十三五”規(guī)劃：2萬億投資瞄準7萬億市場，旅游業(yè)迎來大時代。2015年，國內(nèi)旅游突破40億人次，旅游收入超4萬億元。貴陽旅游人數(shù)達8471萬人次，旅游創(chuàng)收達1041億元。但目前旅游產(chǎn)業(yè)處于初低級階段，可以說，未來10年，旅游業(yè)將是最有前景的產(chǎn)業(yè)。鄉(xiāng)村旅游，投資黃金時代國家旅游局副局長在“中國現(xiàn)代鄉(xiāng)村旅游30年論壇”表示，中國每年國內(nèi)旅

26、游人次達36億人次，其中18億人次在鄉(xiāng)村。并預計未來5到10年，鄉(xiāng)村旅游接待人次可達20億人次。可見，鄉(xiāng)村旅游是一股不可輕視的力量，已成為旅游業(yè)新的增長極，市場前景看好。鄉(xiāng)村民宿、商業(yè)、農(nóng)家樂等皆成為投資熱土。1年22億人次，人氣火爆人脈即財脈，2015年全國鄉(xiāng)村游客超過22億人次。2015年，貴州鄉(xiāng)村游接待人數(shù)1.593億人次，鄉(xiāng)村游人氣逐年增長，已經(jīng)成為了旅游業(yè)新的增長極。鄉(xiāng)愁貴州，毗鄰百花新城商圈，覆蓋清鎮(zhèn)職教城20萬師生，每天數(shù)萬人在這里辦公、逛街、找樂，可共享商圈巨大客流。黃金線上，游客集散地鄉(xiāng)愁貴州位于貴陽半小時黃金旅游圈，是黃果樹旅游線必經(jīng)之地。項目地處清鎮(zhèn)職教城西區(qū)，北至龍鳳大道，西至龍吟大道。緊鄰AAAA風景名勝區(qū)紅楓湖和百花湖，將形成