住宅產(chǎn)品含鋼量控制

1、成本(chngbn)控制部2010年4月建筑產(chǎn)品(chnpn)含鋼量控制共二十四頁影響(yngxing)因素分析第一(dy)部分共二十四頁 4大類8要素(yo s)地區(qū)：A1風壓、抗震(kngzhn)等級（地震加速度、地質(zhì)）、規(guī)范差異；建筑：A2體型（平面、高寬比）、A3層數(shù)、A4層高、A5拐角窗；結(jié)構(gòu)：A6結(jié)構(gòu)方案是否轉(zhuǎn)換、A7厚板；計量：A8 面積計量。影響鋼含量因素哪個是關鍵因素呢共二十四頁影響因素分析：A1各地地震(dzhn)、風、雪荷載影響鋼含量(hnling)因素共二十四頁影響因素(yn s)分析：統(tǒng)一含鋼量面積計算規(guī)則A8影響(yngxing)鋼含量因素序號面積類型計容積率面積比

2、例成本測算面積計量比例1計容積率建筑面積M0112落地凸窗的面積M1（層高2.2米，地壇200）013有墻柱的凹露臺M2（可封）1/2 （深圳順德為0）14有墻柱入戶花園或凹陽臺M3（可封）1/2 15結(jié)構(gòu)拉板M4016兩層高懸挑凸露臺或有柱凸露臺M51/2 （深圳順德為0）1/2 7和陽露臺相連的花槽M6（僅廣州）01/2 含鋼量=G（x1,x2,x3,x4,x5,x6,x7)MM=M0+M1+M2+M3+M4+M5+1/2M6+1/2M7共二十四頁影響因素分析(fnx)：統(tǒng)一含鋼量面積計算規(guī)則A8影響(yngxing)鋼含量因素特例：留給裝修加層的兩層高房間M8（偷面積）含鋼量=G（x1,

3、x2,x3,x4,x5,x6,x7)+（10-11）*M8MM=M0+M1+M2+M3+M4+M5+1/2M6+1/2M7+M8共二十四頁影響因素分析小結(jié)(xioji)：2個不同影響鋼含量(hnling)因素1、統(tǒng)一統(tǒng)計規(guī)則、精確定義（含鋼量、窗地比、停車面積等）2、分城市、按類別控制共二十四頁統(tǒng)一統(tǒng)計(tngj)規(guī)則、精確定義之1：標準層含鋼量影響(yngxing)鋼含量因素含鋼量=上部標準層所有鋼筋計容積率面積+ 不計面積部分鋼筋：所有標準層結(jié)構(gòu)鋼筋，包含梁板柱、構(gòu)造柱、過梁、女兒墻、拉板等的鋼筋，不含砌體的鋼筋。共二十四頁影響(yngxing)鋼含量因素1體型(txng)：確保高寬比不宜

4、6，平面無不規(guī)則，避免超限審查2層數(shù)（高度）：很重要！注意臨界高度60m、80m3轉(zhuǎn)換：1個轉(zhuǎn)換層相當于3個標準層設轉(zhuǎn)換層對標準層有影響層高每+10cm，含鋼量+1 /，鋼筋+6元/整體成本+20 元/影響含鋼量有7個因素，但核心是三個：體型、高度、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換共二十四頁以XX公司(n s)深圳區(qū)域為例合理(hl)值【安全、合理(hl)、低值】2高度：很重要！注意臨界高度60m、80m重點關注：層高、層數(shù)共二十四頁含鋼量是不是僅是結(jié)構(gòu)專業(yè)事情？是不是靠“-”來達標？如何(rh)讓建筑師來控制含鋼量？與施工質(zhì)量是不是矛盾？。如何(rh)做到呢？事先決策，過程控制，最后計算對標是設計出來的分階段共二十

5、四頁如何(rh)做到呢？規(guī)劃(guhu)層數(shù)可售比（架空層）停車方式地下室形式及范圍商業(yè)及業(yè)態(tài)會所及配套產(chǎn)品附送率及方式單體高寬比平面規(guī)則首層大堂是否轉(zhuǎn)換層高地下室柱網(wǎng)、設備用房景觀游泳池、種大樹精細化設計 結(jié)構(gòu)布置比較 配筋精細化決策層面操作層面技術(shù)層面共二十四頁如何(rh)做到呢？確 定共二十四頁地下車庫建筑設計&成本(chngbn)管控-剖析地下車庫地下(dxi)車庫停車率 注意事項停車率限制不是最優(yōu)值，不能因已經(jīng)達到指標而停止優(yōu)化，即力求達到停車率最大：東莞萬科公司項目已經(jīng)做到30M2/車位以下，如金域華府1期是29.99M2/車位（地下車庫:453個車位/13586M2）特殊情況，應

6、提前溝通確定，如：1、當?shù)叵萝噹煺嫉孛娣e小于5000M2，同時建筑劇中布置時，停車率值難于控制；2、當?shù)剀噹炫c建筑塔樓徹底脫開，同時又沒有人防時，停車率值能輕松做到25M2/車位沒有最好，只有更優(yōu)！共二十四頁 東莞佳兆業(yè)的車位都在42M2/車位以上，帝景灣達約48.61M2/車位（732個），按平均每個車位優(yōu)化15M2，可以少做10980M2地下室，節(jié)約成本可達1750萬元！不可想象吧！我們(w men)地下車位有很大的優(yōu)化空間！地下(dxi)車庫建筑設計&成本管控-剖析地下(dxi)車庫東莞佳兆業(yè)地下車位現(xiàn)狀共二十四頁固有(gyu)因素：是項目本身具有的，如規(guī)模、人防面積等，詳 規(guī)階段就已經(jīng)

7、確定，不受具體設計技術(shù)的影響。設計技術(shù)因素：直接受設計師設計經(jīng)驗及技術(shù)水平的影響，如：柱網(wǎng)、設備房、人防口部、輪廓線、布車方式等。 地下(dxi)車庫建筑設計&成本管控-剖析地下(dxi)車庫地下車庫停車率 影響因素共二十四頁1、地下室輪廓線應平直方正，無用的面積一定要剔除2、柱網(wǎng)布置應符合(fh)車位及行車道模數(shù)，達到緊湊布置（附圖）3、避免行車道靠外墻布置4、避免布置平行或斜向車位5、設備房及非機動車庫不允許擠占行車道兩邊的停車位6、 設備房面積勉強夠用即可，不能有富余（附表）7、 人防口部設施應布置在不影響停車的地方8、關鍵的部位對結(jié)構(gòu)構(gòu)件進行局部轉(zhuǎn)換(慎用） 地下(dxi)車庫建筑設計

8、&成本管控-剖析地下(dxi)車庫提高地下停車率8條措施共二十四頁各地具體執(zhí)行的車位尺寸(ch cun)及行車道寬度有差別，我們應依當?shù)厍闆r，爭取可行的最小尺寸 地下車庫建筑設計&成本(chngbn)管控-剖析地下車庫提高地下停車率8條措施共二十四頁柱網(wǎng)：柱網(wǎng)按8000 x（2a+b）/2布置。沿行車道方向柱距8000，垂直行車道方向柱距（2a+b）/2，其中(qzhng)：a為停車位深度，b為行車道寬度。地下車庫建筑設計&成本(chngbn)管控-剖析地下車庫柱網(wǎng)布置共二十四頁 一般一個10萬平米規(guī)模(gum)的住宅小區(qū)，考慮將設備房主要設置在塔樓下方，設備房面積約700800平米左： 其中

9、：變配電房： 約150平米 水泵房： 約120平米 公變房： 約50平米 生活水池：約100平米 柴油發(fā)電機房：約100平米 消防水池：約150平米 其他： 約50平米 注：1、小區(qū)規(guī)模每增加10萬平米，設備房約會增大30%左右； 2、設備房不包括車庫進排風機房、消防控制室（80平米左右）以及無實際用途的假設備房； 3、設備房的布置不應影響車道兩側(cè)的停車位，設備房面積勉強夠用即可，不可隨意多做。地下車庫建筑設計&成本管控(un kn)-剖析地下車庫提高地下停車率8條措施 設備房主要設置在塔樓下方，是針對首層架空的情況而言，當首層是住宅時，應水泵房及變壓器的低頻噪音對住戶有影響，上部有水房間對下

10、部電房有影響地共二十四頁問題一：普通車位2400 x5000mm，柱網(wǎng)怎么布置？答：柱網(wǎng)8000 x8000mm問題二：部分業(yè)主投訴車位寬度及深度嚴重不夠,部分業(yè)主投訴車位寬度緊張，柱網(wǎng)怎么布置？答：柱網(wǎng)8000 x8000mm，大車位沿地下車庫周邊布置此時(c sh)1：大車位沿周邊布置，保證2700 x5300mm，沿邊柱距可取6000mm2：兩邊靠柱的車位寬度取2500mm，滿足部分較寬汽車的停放3：大車位部分成本增加約7% 地下車庫建筑設計&成本(chngbn)管控-剖析地下車庫地下車庫停車率 車位與柱網(wǎng)布置想盡辦法不要讓柱距突破8200mm，否則層高、含鋼量等指標將難于實現(xiàn)共二十四頁

11、問題(wnt)三：有個別地區(qū)要求車位2500 x5300mm，柱網(wǎng)怎么布置？答：柱網(wǎng)8100 x8300mm此時：1、平行車道方向柱子斷面寬應取550mm2：梁高會超過800mm，相應層高也會超過3600mm3：綜合成本增加約10% 地下車庫建筑設計&成本管控(un kn)-剖析地下車庫地下車庫停車率 車位與柱網(wǎng)布置 一是看當?shù)卣膱?zhí)行力度，二是看大家普遍做法，驗收時有沒有被卡住過的例子，總之要盡最大努力不做大柱距共二十四頁地下車庫構(gòu)造做法很多，并且多數(shù)都是長久以來沉淀的精華 有幾個關鍵點影響到成本，我們把它進行必要的明確和改 進：1、層高； 2、覆土厚度； 3、建筑墊層； 4、排水找坡； 5、汽車出入口； 6、坡道(p do)人防主要出入口 構(gòu)造做法對成本的影響主要體現(xiàn)在材料的使用上（詳見第 二部分 案例與成本分析地下車庫(ch k)建筑設計&成本管控-剖析地下車庫(ch k)地下車庫構(gòu)造做法 關注要點共二十四頁內(nèi)容摘要成本控制部。結(jié)構(gòu)：A6結(jié)構(gòu)方案是否轉(zhuǎn)換、A7厚板。計量：A8 面積計量。兩層高懸挑(xun tio)凸露臺或有柱凸露臺M5。計容積率面積+ 不計面積部分。3轉(zhuǎn)換：1個轉(zhuǎn)換層相當于3個標準層設轉(zhuǎn)換層對標準層有影響。1、當?shù)叵萝噹煺嫉孛娣e小于5000M2，同時建