資產(chǎn)評(píng)價(jià)實(shí)務(wù)一不動(dòng)產(chǎn)評(píng)價(jià)的收益法知識(shí)點(diǎn)

1、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的收益法(三)應(yīng)用舉例.估價(jià)對(duì)象概況估價(jià)對(duì)象位于XX市x X區(qū)XX街XX大廈 A座12層1206號(hào)，建成年代為1999年，用 途為辦公，評(píng)估對(duì)象總樓層為地上 22層、地下3層，估價(jià)對(duì)象位于地上12層，建筑面積為 139平方米。(1)位置狀況。估價(jià)對(duì)象用地四至為：西至南禮士路，南至南禮士路 46號(hào)，東至月壇 南街甲1號(hào)院內(nèi)，北至月壇北街。(2)權(quán)益狀況。根據(jù)產(chǎn)權(quán)方提供的房屋所有權(quán)證(證號(hào)略)，估價(jià)對(duì)象設(shè)計(jì)用途為辦公。 地號(hào)(略)，土地使用權(quán)類型為出讓，土地使用期限自 1999年7月28日起至2044年7月 27日止，土地使用權(quán)面積為17557.0平方米。估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)

2、利。(3)實(shí)物狀況。根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，建筑物的裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備設(shè)施情況如下：結(jié)構(gòu)：評(píng)估對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)。外裝修：評(píng)估對(duì)象外墻貼掛石材。內(nèi)裝修：大廈大廳為石材地面及墻面，不銹鋼框玻璃進(jìn)戶門，地磚地面，輕鋼龍骨鋁塑 板吊頂。建筑物基礎(chǔ)、其他承重構(gòu)件、墻體、屋面、樓地面、內(nèi)外裝修、門窗、上下水、照 明、消防、中央空調(diào)等設(shè)施均正常使用。設(shè)備設(shè)施：供水、供電，照明系統(tǒng)，防火分區(qū)消防自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，給排風(fēng)系統(tǒng)等。經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，目前評(píng)估對(duì)象建筑物地基和基礎(chǔ)均未發(fā)現(xiàn)不均勻沉降；房屋承重 構(gòu)件和圍護(hù)墻較好；地面較為平整；門窗啟閉較為靈活；管道通暢、水衛(wèi)設(shè)備齊全完好；建 筑物維護(hù)使用狀況好。(4)基礎(chǔ)設(shè)施狀況

3、。評(píng)估對(duì)象宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況達(dá)到“七通”(即通路、通電、 通訊、通上水、通下水、通熱力、通燃?xì)?。通路：西臨南禮士路，北臨月壇北街；通電：接市政供電管網(wǎng)；通訊：接市政通訊網(wǎng)絡(luò)；通上水：接市政供水管網(wǎng)；通下水：雨污分流排水，接地下市政管網(wǎng);通熱力：接市政供暖。通燃?xì)猓航邮姓細(xì)狻?評(píng)估計(jì)算過程（1）收集交易案例（略）。（2）選取可比實(shí)例本次估價(jià)選取近期同一供需圈內(nèi)三個(gè)用途相同的交易實(shí)例作為可比實(shí)例進(jìn)行比較（見圖4-9、表 4-1 ）。3g wjv * d； iLrw嗇m象SJ4-9匣點(diǎn)對(duì)象R可比玄制位置閉表4-1可比實(shí)例基本情況表案例名稱建筑面積（m2）總價(jià)（元）單價(jià)（無）價(jià)格內(nèi)涵A投資廣場(chǎng)

4、96.4112051250125000一次性付款常規(guī)融資條件下元/建筑平方米B北京外經(jīng)貿(mào)大廈10212240000120000C建威大廈859928000116800(3)建立比較基礎(chǔ)經(jīng)過統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位處理后，形成標(biāo)淮化處理后的價(jià)格。(4)建立比較因素條件說明表參與比較的因素應(yīng)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)影響較大并具有代表性的主要因素，針對(duì)這些因素來對(duì)可 比實(shí)例進(jìn)行修正。評(píng)估對(duì)象與可比實(shí)例基本情況詳見表 4-2。表4-2比較因素情況描述表比較因素案例A案例B案例C名稱投資廣場(chǎng)北京外經(jīng)貿(mào)大廈建威大廈現(xiàn)場(chǎng)照片MBjjjr小 .工* 1座落位置金融大街27號(hào)阜成門外大街22號(hào)南

5、禮士路66號(hào)交易價(jià)格(元/平 方米)125000.00120000.00116800.00交易日期2017年12月2017年12月2017年12月交易情況正常正常正常房屋類型寫字樓寫字樓寫字樓區(qū) 域 因 素基礎(chǔ) 設(shè)施 保證 率水、電、通訊系統(tǒng)保證供給水、電、通訊系統(tǒng)保證供給水、電、通訊系統(tǒng)保證供給公共配套附近有銀行、商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等公用設(shè)施齊全附近有銀行、商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等公用設(shè)施齊全附近有銀行、商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等公用設(shè)施齊全設(shè)施完備程度與主干道臨次干路、四直門也大街I缶主干路，阜成門外大街臨次干路，南禮士路通達(dá)程度地理位置臨四直門南大街，距金融臨阜成門外大街，距金融臨南禮士路，距金融街小和

6、繁街小于1公里，辦公區(qū)位街小于1公里，辦公區(qū)位于1公里，辦公區(qū)位一般華程較好較好度環(huán)境質(zhì)有輕度噪音及汽車尾氣污有輕度噪音及汽車尾氣污有輕度噪音及汽車尾氣污量、染染染周圍景觀臨街臨四直門南大街，一面臨臨阜成門外大街，一面臨臨南禮士路，一面臨街狀況街街樓齡18821個(gè)平向利于使用，可靈活分割，利于使用，可靈活分割，利于使用，可靈活分割，別布置布局合理布局合理布局合理因配套設(shè)施齊全設(shè)施齊全設(shè)施齊全素樓宇甲級(jí)寫字樓，樓宇品質(zhì)較甲級(jí)寫字樓，樓宇品質(zhì)較甲級(jí)寫字樓，樓宇品質(zhì)較品質(zhì)好好好裝修精裝修精裝修精裝修情況建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混樓層中部中部中部朝向東向東向東向物業(yè)管理有專業(yè)物業(yè)管理公司對(duì)共 有建筑物、設(shè)施

7、、設(shè)備進(jìn) 行管理，管理水平較好有專業(yè)物業(yè)管理公司對(duì)共 有建筑物、設(shè)施、設(shè)備進(jìn) 行管理，管理水平較好有專業(yè)物業(yè)管理公司對(duì)共 有建筑物、設(shè)施、設(shè)備進(jìn) 行管理，管理水平較好(5)建立比較因素條件指數(shù)表和因素比較修正系數(shù)表根據(jù)對(duì)評(píng)估對(duì)象和可比實(shí)例情況的分析，把各可比實(shí)例的自身狀況按照參比因素分別與 評(píng)估對(duì)象的相應(yīng)狀況進(jìn)行比較，編制比較因素條件指數(shù)表。詳見表 4-3 o表4-3因素條件指數(shù)表比較因素評(píng)估對(duì)象案例A案例B案例C名稱月壇大廈12層2-6號(hào)投資廣場(chǎng)北京外經(jīng)貿(mào)大廈建威大廈座落位置西城區(qū)月壇北街2號(hào)金融大街27號(hào)阜成門外大街22號(hào)南禮士路66號(hào)交易價(jià)格(元/平方米)待估125000.0012000

8、0.00116800.00交易日期100100100100交易情況100100100100房屋類型100100100100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施保證率100100100100公共配套設(shè)施完備程度100100100100與主干道通1009810098達(dá)程度地理位置和繁華程度100989896環(huán)境質(zhì)量、周圍景觀100100100100個(gè)別因素臨街狀況100999999樓齡10010010598.5平向布置100100100100配套100100100100樓宇品質(zhì)100100100100裝修情況100100100100建筑結(jié)構(gòu)100100100100樓層100100100100朝向10010010010

9、0物業(yè)管理100100100100權(quán)益狀況土地使用權(quán)100100100100規(guī)劃條件100100100100用益物權(quán)設(shè)立情況100100100100擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況100100100100租賃或口情況100100100100拖欠稅費(fèi)情100100100100況查封情況100100100100權(quán)屬清晰情況100100100100(6)編制因素比準(zhǔn)系數(shù)表根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)，詳見表 4-4表4-4比較因素案例A案例B案例C名稱投資廣場(chǎng)北京外經(jīng)貿(mào)大廈建威大廈座落位置金融大街27號(hào)阜成門外大街22號(hào)南禮士路66號(hào)交易價(jià)格(元/平方米)125000.00120000.001168

10、00.00交易日期1.00001.00001.0000交易情況1.00001.00001.0000房屋類型1.00001.00001.0000區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施保證率1.00001.00001.0000公共配套設(shè)施完備程度1.00001.00001.0000與主干道通達(dá)程度1.02041.00001.0204地理位置和繁華程度1.02041.02041.0417環(huán)境質(zhì)量、周圍景觀1.00001.00001.0000個(gè)別因素臨街狀況1.01011.01011.0101樓齡1.00000.95241.0152平向布置1.00001.00001.0000配套1.00001.00001.0000樓宇品質(zhì)

11、1.00001.00001.0000裝修情況1.00001.00001.0000建筑結(jié)構(gòu)1.00001.00001.0000樓層1.00001.00001.0000朝向1.00001.00001.0000物業(yè)管理1.00001.00001.0000比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）131466.56117797.33127312.76（7）求取不動(dòng)產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各可比實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件時(shí)的比準(zhǔn) 價(jià)格。經(jīng)過比較分析，各可比實(shí)例的各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象較相似。經(jīng)過測(cè)算，以上三個(gè) 可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格差異在正常范圍內(nèi)。考慮到評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域的實(shí)際狀況并結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水

12、平，本次估價(jià)確定取以上 三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為評(píng)估對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格。不動(dòng)產(chǎn)建筑面積單價(jià)=（131466.56 + 117797.33 + 127312,76） +3= 125525.55 （元/平方米）不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=125525.55X139= 17448051.45 （元）二、收益法（一）概述.基本思路（1）基本原理(2)基本計(jì)算公式情形1:收益為無限年期不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率(4-8)情形2:收益為有限年期Pa7l(Trl ()(3)評(píng)估待估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值的思路首先確定凈收益(通過總收益減去總費(fèi)用)；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算 公式求得待估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。.適用范圍收益法適用于 經(jīng)營(yíng)性且有穩(wěn)定收益 的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估,如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等，對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等 非經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估大多不適用。.前提條件運(yùn)用收益法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，需滿足其使用的前提條件：1)不動(dòng)產(chǎn)的 未來收益必須是 可以預(yù)測(cè)并