中地行海南市場與代表性項目簡析及近期海南運作項目分享

1、11 海南市場與代表性項目簡析及近期海南運作項目分享二一年八月1目 錄Part1: 近年海南市場數(shù)據(jù)及趨勢分析Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析Part3: 瓊海博鰲濱海小鎮(zhèn)項目結案匯報Part4: 中地行海南部分項目運作經驗分享 Program content21PART近年海南市場數(shù)據(jù)及趨勢分析 海南市場 海口市場 三亞市場 小結3海南市場與全國市場對比（數(shù)據(jù)來源：中國房地產信息網(wǎng)）Part1: 近年海南市場數(shù)據(jù)及趨勢分析 42006-2010年上半年海南商品房及商品住宅的銷售面積與銷售總額增長速度較快，其中2010年上半年海南房地產銷售總額比2006年增長5.8倍，明顯快于銷售面積

2、的增長（約2.3倍）。海南市場簡析Part1: 近年海南市場數(shù)據(jù)及趨勢分析 52006-2010年上半年海南商品房銷售面積與銷售總額占全國比例呈逐年快速上升態(tài)勢，其中2010年國際旅游島政策頒布前后銷售增長迅猛，使得上半年海南商品房銷售狀況占全國比例增長十分明顯。商品房銷售面積占全國比例走勢線商品房銷售額占全國比例走勢線Part1: 近年海南市場數(shù)據(jù)及趨勢分析 海南市場簡析62006-2010年上半年海南商品房平均價格持續(xù)高于全國平均水平，商品房均價增長速度高于全國商品房均價增長速度，其中2008年海南受到房政調控影響相對較小，較之全國負增長水平，仍保持著一定的正增長，在2010年上半年擴大了

3、與全國商品房均價的差距，高出了80%以上。全國商品房均價走勢線海南商品房均價走勢線Part1: 近年海南市場數(shù)據(jù)及趨勢分析 海南市場簡析7?？谑袌龊單?006-2009年海口市商品房銷售情況年 份商品房銷售面積（）同比增長商品房銷售總金額（萬元）同比增長商品房銷售均價（元/ ）同比增長2006年1200003100026822007年78000-35%25000-19.35%324921.14 %2008年610000682%260000940%418328.74%2009年90000047.54%46000076.92%508821.63% 2006-2009年?？谏唐贩空w銷售情況有較大波

4、動，特別是07、08年迅速下降或上升的交易活動，2009年恢復相對正常的增長值。（數(shù)據(jù)來源：?？诮y(tǒng)計年鑒）Part1: 近年海南市場數(shù)據(jù)及趨勢分析 82010年1-7月?？谏唐贩夸N售情況月 份成交面積環(huán) 比成交總額環(huán)比成交均價環(huán) 比1月38.93萬27.83億元6487元/2月27.22萬30.07%23.46億元15.7%8619元/32.86%3月34.42萬26.45%26.97億元14.96%7835元/-9.09%4月33.41萬2.93%25.35億元-6.0%7589元/-3.14%5月5.33萬-84.4%8.26億元-67.41%15497元/104.4%6月3.85萬-27

5、.76%2.58億元-68.76%6700元/ -56.76%7月4.31 萬27.07%2.71億元5.03%6298元/ -6.0%（數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)）2010年上半年?？谏唐贩夸N售情況：上半年簽約總額：114.45億元上半年簽約面積：上半年簽約均價：7994元/ 從2010年上半年?？谏唐贩砍山粩?shù)據(jù)來看，1-4月成交面積及總額較高，從5月份開始，受到房產新政及傳統(tǒng)淡季的影響，量縮非常明顯，價格也存在波動，但整體均價比2009年的均價抬升了50%以上。Part1: 近年海南市場數(shù)據(jù)及趨勢分析 海口市場簡析9（數(shù)據(jù)來源：三亞統(tǒng)計局） 2006-2009年三亞商品房整體銷售情況均呈快速上升態(tài)

6、勢（包括2008年未受到全國房地產市場調整期的影響），其中2007年和2008年的銷售均價增長迅猛，連續(xù)兩年都超過35%的年增幅。Part1: 近年海南市場數(shù)據(jù)及趨勢分析 三亞市場簡析102010年1-7月三亞商品房銷售情況月 份成交套數(shù)成交面積環(huán) 比成交均價環(huán) 比1月426837.96萬32.34%20540元/38.18%2月224123.1萬39.15%26817元/30.56%3月233322.2萬3.88%19755元/26.34%4月8537.39萬66.69%19644元/0.56%5月3233.74萬51.46%22746元/15.62%6月2112.38萬36.55%1766

7、6元/ 22.33%7月1531.68 萬29.41%19959元/ 12.98%2010年1-6月三亞住宅成交數(shù)據(jù)列表（數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)）2010年上半年三亞商品房銷售情況：上半年簽約套數(shù)：10229套上半年簽約面積：967700上半年簽約均價：21195元/ 2010年上半年三亞商品房成交均價比2009年增長接近1倍，其中1-2月，呈現(xiàn)“量價齊漲”的局面；3月以后，總體呈現(xiàn)“量縮價微調”的市場特征。Part1: 近年海南市場數(shù)據(jù)及趨勢分析 三亞市場簡析11海南房地產市場小結及發(fā)展趨勢分析整體市場：從20062010年上半年的海南市場、?？谑袌黾叭齺喪袌龅某山粩?shù)據(jù)可以看出，近年來海南房地產

8、發(fā)展迅猛，特別是2008年利用全國房地產調整期和2010年初的國際旅游島頒布這兩個契機迎來發(fā)展的高峰，拉開了與全國市場的差距。區(qū)域特點：海南目前東、中、西三線仍發(fā)展不平衡，呈現(xiàn)“東強中平西弱”的特點；而?？?、三亞兩個區(qū)域中心城市的成交量占到海南總成交量的50%左右，成交金額更是占70%以上，同時，瓊海、文昌等城市的房地產市場也在崛起和發(fā)展，逐步形成海南房產的“戰(zhàn)國時代”。Part1: 近年海南市場數(shù)據(jù)及趨勢分析 市場小結12海南房地產市場小結及發(fā)展趨勢分析Part1: 近年海南市場數(shù)據(jù)及趨勢分析 發(fā)展趨勢短期走勢研判（12年）：預計本輪房產調整期將延續(xù)，在2010年底隨著銷售旺季的到來以及休閑

9、度假購房需求的釋放，方有小的回暖；在未來一到兩年內，預計將難以出現(xiàn)爆發(fā)性增長，只有注重產品品質以及有差異化特色的項目才比較容易脫穎而出，“濫竽充數(shù)”的時代已經過去。中長期走勢研判（35年） ：在未來的三到五年，甚至更長的時間，隨著國際旅游島各項實施細則的出臺及各項市政配套的完善，加上全國市場對稀缺資源認識的提升，預計海南房地產市場將出現(xiàn)穩(wěn)步、健康發(fā)展的態(tài)勢。132PART海南代表性項目營銷手法簡析 ?？诘貐^(qū) 三亞地區(qū) 瓊海地區(qū) 文昌地區(qū)14盛高榮域雙庭院海HOUSE地址：?？谑泻＞奥?7號占地：486畝總建：230000總戶數(shù)：1300戶容積率：0.75綠化率：56%建筑風格：西班牙風格建筑類

10、型：洋房、別墅銷售價格：公寓均價21000元/主要賣點：白沙門公園；海景資源；整體規(guī)劃社區(qū)；西班牙建筑風格。區(qū)位圖?？诖硇皂椖糠治隽⒚鎴D鳥瞰圖Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析15盛高榮域雙庭院海HOUSE?？诖硇皂椖糠治鰻I銷推廣亮點淡季推廣活動：榮域會 在2009年淡季時創(chuàng)立“榮域會”，目的是“泛銷售”。會員：1、有客戶資源的人士，如：同行、汽車銷售代表、導游、出租車司機等；2、榮域業(yè)主。會員義務：宣傳榮域項目，為榮域介紹客戶。會員權利：客戶成交后，該套物業(yè)總成交額的0.5%（稅前）獎勵給會員。此活動在2009年啟到一定的效果，為榮域帶來很多潛在客戶，特別是業(yè)主會員十分積極。一些東

11、北也只本身就喜歡和朋友住一起，加上此項政策，很多客戶成交后會帶朋友在榮域購房，形成了真正的“母雞”客戶。此活動需要開發(fā)商的大力配合，因為單純的代理商比較難以拿出如此高的獎勵給會員；同時還需要領導把關，避免出現(xiàn)業(yè)務員自己轉介客戶。Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析16盛高榮域雙庭院海HOUSE海口代表性項目分析名車嘉年華 從2009年5月1日到2010年5月1日，榮域共舉辦四屆“名車嘉年華”活動。 盛高以較低的成本實現(xiàn)“跨界營銷”的目的，在活動中與車商形成共贏，并且可以得到客戶資源的共享。 活動不僅完成“世界名車開進西班牙”，同時伴以豐富多彩的活動吸引客戶?；顒悠陂g伴有小的優(yōu)惠使得當日簽約

12、量相比平時有所上升。此活動活動費用較低：車商與開發(fā)商是共贏，基本不用負擔費用，并且可以為活動提供獎品，加上其他贊助商提供的獎品，在禮品方面節(jié)約了成本?；顒赢斕斓恼劭垡彩乾F(xiàn)場權限范圍之內的，條件允許的話也可以向開發(fā)商多申請一個點。此活動的關鍵是車的品牌與項目的檔次相匹配和相協(xié)調。Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析營銷推廣亮點淡季推廣活動：17名車嘉年華現(xiàn)場圖片現(xiàn)場人體彩繪豐富的糕點車展現(xiàn)場香車美女銷售現(xiàn)場Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析18盛高榮域雙庭院海HOUSE?？诖硇皂椖糠治?2009年底，銷售旺季到來時，盛高榮域并未做大的推廣活動，而是選擇這個時候做了開盤活動，并且將取得

13、預售證的所有房源一次推出銷售，在銷售過程中靈活提價，并不像其他開發(fā)商那樣囤積房源。事實證明榮域的這種做法是正確的，在2010年4月，海南房地產進入淡季時，榮域已經清貨，基本沒有銷售壓力。Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析營銷推廣亮點旺季推廣活動：19天一方中國海岸劃界之作項目基本資料：地址：?？谑泻５閸u北岸占地：82畝總建：59000總戶數(shù)：228戶容積率：0.8綠化率：45%建筑風格：現(xiàn)代風格建筑類型：公寓、別墅銷售價格：公寓起價17800元/主要賣點：白沙門公園；海景資源；自身品質。區(qū)位圖?？诖硇皂椖糠治隽⒚鎴D鳥瞰圖Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析20天一方中國海岸劃界之作

14、海口代表性項目分析第一屆中國煙斗展：天一方不僅是建筑，更是一件可以傳承的藝術品，所以借煙斗展來展示項目，實現(xiàn)了“跨界營銷”。Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析營銷推廣亮點：21天一方中國海岸劃界之作海口代表性項目分析品質制勝之典范：天一方在品質上力求完美，所有空間無梁無柱，達到9級抗震，AB型樁基，鋼筋含量高出60%五年磨一劍：“低位做產品，高位做營銷”的成功案例！Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析營銷推廣亮點：22項目基本資料：總占地面積：598畝總建筑面積: 90586.68 容積率：0.23綠化率：60%建筑風格：中式商周時期建筑類型：別墅交房標準：精裝銷售價格：均價6800

15、0元/周邊配套：兩棟業(yè)主專屬會所，一座集中式酒店，一座婚禮教堂 香水灣1號海上的中國院子三亞代表性項目分析實景圖立面圖Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析23 2008年9月、2009年9月，香水灣一號連續(xù)兩年選擇參加“中國國際高端物業(yè)展（CILPS）”。該展會定位較高，全國范圍內高端房地產項目有相當部分選擇參與該展會。 外出巡展并不會促成太多活動現(xiàn)場成交，但選擇定位較高的活動參加可以提升項目知名度并增加項目的曝光率。香水灣1號海上的中國院子三亞代表性項目分析Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析營銷推廣亮點：242008年中國頂級私人物品展。2008年11月，香水灣1號參加了TOP E

16、SSENCE Beijing （中國頂級私人物品展-北京站）。香水灣1號以較低成本實現(xiàn)了較為成功的跨界營銷，很好的將香水灣1號與奢侈品相連，將項目定位拉升至較高的位置。香水灣1號海上的中國院子三亞代表性項目分析Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析營銷推廣亮點：252010年，香水灣1號與浙商雜志合作，將2010年全國理事會主席年會選擇在海南香水灣1號舉辦。 香水灣1號與浙商雜志社互利雙贏，以較低的費用鎖定目標客群，實現(xiàn)對潛在客戶的精準打擊。香水灣1號海上的中國院子三亞代表性項目分析Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析營銷推廣亮點：26鳳凰島開啟一個馭海的傳奇項目基本資料：總占地面積：5

17、48畝總建筑面積: 480321容積率：1.1綠化率：37%建筑類型：高層、別墅交房標準：精裝修銷售價格：均價8700090000元/周邊配套：鳳凰島游艇俱樂部、會所、酒吧風情街、免稅店。三亞代表性項目分析Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析總規(guī)圖27活動舉辦2008年5月4日奧運圣火首傳。異地推介會從2009年11月28日在上海、北京、成都等全國主要城市進行了巡展。公共事業(yè)活動2007年5月，鳳凰島為三亞市社會主義新農村建設和希望工程捐款150萬元 、汶川地震捐款50萬元。鳳凰島開啟一個馭海的傳奇Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析三亞代表性項目分析營銷推廣亮點：28項目基本資料：總

18、占地面積：2270畝 總建筑面積：100萬容積率：1.73綠化率：45.5%建筑風格：現(xiàn)代風格建筑類型：高層、別墅交房標準：簡裝銷售價格：均價4900052000元/周邊配套：小區(qū)內有洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會等，臨近配套有：有著海南“中南海”之稱的六星級酒店悅榕莊酒店，世界酒店業(yè)NO1洲際酒店六星級亞洲旗艦店，全亞洲最好的高爾夫球場之一鹿回頭高爾夫球場（國際18洞，洞洞見海，洞洞全燈光）以及夏日百貨、大東海美食一條街等。 半山半島一半是海洋，一半是天堂三亞代表性項目分析總規(guī)圖效果圖Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析29異地巡展、營銷活動2010年世博建筑盛事半山半島海上

19、音樂廳2010年海上藝術館暨安藤忠雄中國建筑講演會2010年7月19日半山半島百萬年薪全球招募旅游形象大使 （北京）公共事業(yè)活動捐贈北京光明天使基金會100萬、“5.12”大地震捐助300萬、“愛心呵護，陽光行動”。半山半島一半是海洋，一半是天堂三亞代表性項目分析Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析營銷推廣亮點：30項目基本資料：總占地面積：10005000總建筑面積: 10000000 容積率：金色果嶺、蔚藍海岸0.4，瀚海銀灘0.7綠化率：30%建筑類型：高層、別墅、洋房交房標準：簡裝銷售價格：2010年5-8月均價55000元/交通情況：距離三亞鳳凰機場僅45分鐘車程， 市區(qū)30分鐘

20、車程，2011年竣工的海南東環(huán)城際輕軌，將清水灣至三亞和海口的時間，縮短為15分鐘和1小時以內。 海南清水灣你的國度，你的第二人生三亞代表性項目分析區(qū)位圖總規(guī)圖Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析31異地體驗館2009年9月21日，雅居樂海南清水灣北京展示中心開業(yè)； 2010年8月7日上午，雅居樂海南清水灣沈陽展廳開業(yè)。公共事業(yè)活動雅居樂及大股東陳氏兄弟向5.12地震災區(qū)再捐1億元港幣。海南清水灣你的國度，你的第二人生三亞代表性項目分析Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析營銷推廣亮點：32項目基本資料：總占地面積：1000畝 總建筑面積：100萬容積率：0.50綠化率：52.70%建筑

21、風格：西班牙風格建筑類型：高層、別墅交房標準：精裝修銷售價格：別墅均價47000元/ 周邊配套：政府規(guī)劃將土福灣定位為國際專業(yè)化休閑旅游度假新城。濱海旅游度假社區(qū)，攜洲際集團兩大五星級酒店、濱海SPA、繁華商業(yè)于一體。 東和福灣西班牙院落別墅 海景公寓三亞代表性項目分析立面圖實景圖Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析33東和福灣西班牙院落別墅 海景公寓三亞代表性項目分析Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析營銷推廣亮點：異地推介會東和福灣盛邀參與第四屆中國國際高端物業(yè)展?，F(xiàn)場體驗式營銷西班牙濱海營銷中心、園林示范區(qū)、“真假?！鼻榫皹影宸?、數(shù)字沙盤等結合較好，讓客戶現(xiàn)場完美體驗。“真假?！?/p>

22、情景樣板房第四屆中國國際高端物業(yè)展34項目基本資料：總占地面積：210000 總建筑面積: 300000 容積率：1.14綠化率：70%建筑類型：高層、別墅交房標準：毛坯銷售價格：均價24000元/周邊配套：地塊四周臨鳳凰路（機場市區(qū)）、一環(huán)路（河東路）、金雞嶺路、解放路，是各種車流人流的必經之地；享有最新市政配套支持，體育會展中心、金雞嶺公園、新行政中心緊臨鳳凰水城。 鳳凰水城全球私人海濱度假三亞代表性項目分析總規(guī)圖立面圖Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析35明星代言活動2008年10月9日，章子怡為該項目代言。異地推介會2009年9月11日，第十屆哈爾濱秋季房展會，鳳凰水城展廳賓朋滿

23、座。媒體資源整合活動2009年10月3日，鳳凰水城戰(zhàn)略聯(lián)盟海南逍遙假期旅游機構。公共事業(yè)活動1、情系汶川，鳳凰水城累計捐款逾121萬元 ；2、價值6萬元電器贈予兒童福利院 。鳳凰水城全球私人海濱度假三亞代表性項目分析Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析營銷推廣亮點：36瓊海代表性項目分析中信博鰲千舟灣三江兩海一世界，打造中國戴維營項目基本資料：總占地面積：518926 （778畝）總建筑面積：280000 總戶數(shù)：3600戶容積率：0.51綠化率：42%建筑風格：現(xiàn)代風格建筑類型：小高層、多層、獨棟、聯(lián)排、疊加交房標準：精裝修銷售價格：2009年3月均價7500元/ ，2009年11月均價

24、8500元/ ，2010年3月均價30000元/ ，截止2010年8月均價31000元/ ，一次性97折，按揭99折。園內配套：熱帶風情養(yǎng)生園、五星級度假會所、游艇俱樂部、風情商業(yè)廣場、水岸漫步道等度假配套設施。立面圖區(qū)位圖總規(guī)圖Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析37瓊海代表性項目分析中信博鰲千舟灣三江兩海一世界，打造中國戴維營異地巡展2009年北京冬季房展會；異地推介會2009年10月-2010年1月北京、上海、寧波、太原、哈爾濱專場項目推介會；異地體驗館2009年10月30日，項目北京體驗館開業(yè)；賽事冠名贊助FGT巡回賽冠名贊助；活動舉辦2010年3-6月，“天堂小鎮(zhèn)，博鰲印象”攝影

25、大賽，向博鰲政府捐贈45萬元環(huán)保清潔車；集團支持中信會（中信地產主泛會所）的資源整合與支持。Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析營銷推廣亮點：38寶蓮城一海一明珠，一城一世界項目基本資料：總占地面積：（1600畝）總建筑面積：600000開發(fā)周期：7期分8年開發(fā)總戶數(shù)：844戶容積率：0.56綠化率：71%建筑風格：現(xiàn)代風格建筑類型：公寓、別墅戶型區(qū)間：一房4050；銷售價格：一期2008年內部認購均價12000元/；2009年底，一期均價20000元/；2010年初二期酒店式公寓價格25000元/；三期是別墅項目，價格未定。主要賣點：景觀、區(qū)位、開發(fā)商實力立面圖區(qū)位圖總規(guī)圖瓊海代表性項目

26、分析Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析39瓊海代表性項目分析寶蓮城一海一明珠，一城一世界異地推介會2009年4月上海項目推介會；媒體資源整合活動2009年5月份與搜房網(wǎng)合作組織上海“海南購房團”客戶看房活動；公共事業(yè)活動2007年12月向中國紅十字會無償捐贈價值1200萬元房產作為“中國紅十字（博鰲）國際會議交流中心”。Part2: 海南代表性項目營銷手法簡析營銷推廣亮點：40項目基本資料：總占地面積：390畝總建筑面積：40萬容積率：1.60 綠化率：50%建筑風格：現(xiàn)代建筑類型：別墅、多層、小高層、高層戶型區(qū)間：44-97，一房、兩房海景公寓近期消息：2010年2月初開盤，一批次估計均價約11000元/，帶1500元/精裝，附送家電，現(xiàn)在推出二批次，均價約12800元/ 。主要賣點：整體規(guī)劃、海景資源、產品設計、星河灣物業(yè)文昌代表性項目分析平海逸龍灣灣區(qū)中央私屬進海度假社