2004年房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分析_secret

1、PAGE PAGE 132004年房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分析* 房地產(chǎn)上市公司，無(wú)疑是中國(guó)3萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司中的佼佼者。房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，在一定程度上代表了房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的主要狀況，也反映出目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)。2004年是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變革的一年。許多政策的出臺(tái)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非同一般。政策的實(shí)施，必然會(huì)引起房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的變動(dòng)。我們通過這些指標(biāo)的變動(dòng)，可以發(fā)現(xiàn)2004年房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)的一些特點(diǎn)，并由此可以判斷未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。我們確定了59家經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司為研究對(duì)象。這59家公司主要是根據(jù)wind資訊系統(tǒng)提供的名錄，并結(jié)合證券交易所的公司

2、劃分加以補(bǔ)充的。而在研究的過程中，又確定了47家處于正常狀態(tài)的公司為主要目標(biāo)。這里的經(jīng)營(yíng)正常，是以每股收益為正值、或非ST類作為標(biāo)準(zhǔn)。在研究的過程中，由于沒有相應(yīng)的股票財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)處理軟件，數(shù)據(jù)的采集和處理相當(dāng)繁雜。所以在整個(gè)分析中，我們沒有采取縱向年份財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的比較方式，而只是從當(dāng)年數(shù)據(jù)情況中尋找一些有價(jià)值的東西。因此相關(guān)的動(dòng)態(tài)變化趨勢(shì)，闡述的較少。一、盈利能力優(yōu)勢(shì)向大企業(yè)集中與其他眾多行業(yè)相比，近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)絕對(duì)是一個(gè)創(chuàng)造財(cái)富的行業(yè)，也有人戲說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是制造富翁的行業(yè)。2004年新財(cái)富500富人榜上，83位富翁來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)，所占行業(yè)比例最多。因此，許多投資者會(huì)認(rèn)為，隨著全國(guó)房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，房

3、地產(chǎn)上市公司的盈利水平會(huì)格外突出。但是，從2004年前三個(gè)季度的情況看，59家房地產(chǎn)上市公司的每股收益僅為0.105元，預(yù)計(jì)這個(gè)數(shù)字僅僅只達(dá)到了2004年全部上市公司盈利水平的平均值。這與熱火的房地產(chǎn)市場(chǎng)、不斷竄高的房?jī)r(jià)，所帶給投資者的印象還是存在一定差距的。從具體的每股收益情況看，59家房地產(chǎn)上市公司中，每股收益在0.105元以上的企業(yè)有24家，之下的企業(yè)有35家，其中有10家企業(yè)的每股收益為負(fù)值。分析這10家企業(yè)的虧損原因，主要是由于歷史遺留問題造成的，而非經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所為。相反的是，目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)正是其擺脫虧損的主要盈利來(lái)源。鑒于這10家虧損企業(yè)、及1家ST企業(yè)的某些經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，在一定程

4、度上不能反映其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的真實(shí)情況，所以將其列入了非正常經(jīng)營(yíng)企業(yè)行列。而正常經(jīng)營(yíng)的47房地產(chǎn)上市公司的每股收益平均值達(dá)到了0.15元/股，其中在平均值之上的公司為19家，平均值之下的為29家。從數(shù)值上看，最高的公司為棲霞建設(shè)，每股收益達(dá)到了0.487元，最低的為粵宏遠(yuǎn)A，每股收益僅為0.003元，兩者相差甚遠(yuǎn)。另外從每股收益的排位看（見表1），大的房地產(chǎn)公司盈利水平普遍較高，而且這些公司主要從事住宅類房地產(chǎn)、和土地開發(fā)類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，專業(yè)化程度較高。這些正反映出目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，專業(yè)化程度越高、土地資源占有量越多，企業(yè)的盈利能力就越高的特點(diǎn)。并且這一特點(diǎn)還會(huì)在今后的房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)中得到充

5、分體現(xiàn)。表1 2004年前三季度房地產(chǎn)上市公司盈利能力排位前、后十名情況代碼名稱每股收益排名代碼名稱每股收益排名600533棲霞建設(shè)0.4871600215長(zhǎng)春經(jīng)開0.05638600246先鋒股份0.4742600641中遠(yuǎn)發(fā)展0.0539000402金融街0.473600167沈陽(yáng)新開0.03840600383金地集團(tuán)0.3574000608陽(yáng)光股份0.03741000616億城股份0.355600648外高橋0.03642000024招商地產(chǎn)0.3446000628倍特高新0.02143600256廣匯股份0.2437600620天宸股份0.01844000502恒大地產(chǎn)0.234860

6、0322天房發(fā)展0.0145600663陸家嘴0.229000009深寶安A0.00746600007中國(guó)國(guó)貿(mào)0.2210000573粵宏遠(yuǎn)A0.00347由于受股份數(shù)及上市時(shí)間長(zhǎng)短的影響，“每股收益”指標(biāo)在一定程度上，不能反映出上市公司的整體實(shí)力和規(guī)模效益，如近兩年新上市的房地產(chǎn)公司每股收益普遍較高；而上市已久的公司因歷史遺留問題較多，每股收益受到了影響。所以在衡量房地產(chǎn)上市公司的綜合盈利能力時(shí)，人們更習(xí)慣比較企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。從主營(yíng)業(yè)務(wù)收入情況看（見表2），59家房地產(chǎn)上市公司的平均額為6.62億元，在平均值之上的為18家，占30.5%；均值之下的為41家。其中張江高科和萬(wàn)科分別以40.

7、49億元、34.75億元分列前第一、二位。而且從前面的排位看，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入向大企業(yè)集中的趨勢(shì)更加明顯。 表2 2004年前三季度房地產(chǎn)上市公司主要盈利能力指標(biāo)排名情況代碼名稱主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（萬(wàn)元）排名每股收益（元）排名主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率（%）排名600895張江高科40494110.0832920.0946000002萬(wàn)科34748520.1691830.1024000632三木集團(tuán)20646530.088287.6057000024招商地產(chǎn)18129840.344617.6849600256廣匯股份17857250.243724.4836600881亞泰集團(tuán)16413460.161928.4926

8、000616億城股份16377770.3559.5855000042深長(zhǎng)城A1568378-0.0425115.7951600383金地集團(tuán)12941390.357426.0431600663陸家嘴121624100.22940.778000009深寶安A103215110.0074731.8322600736蘇州高新102442120.1751724.5735600064南京高科102295130.1332214.1452000402金融街101163140.47332.8121600266北京城建98224150.0763120.3745000006深振業(yè)A9342416-0.145811

9、.6654600246先鋒股份87678170.474216.8650600675中華企業(yè)77202180.0763241.627平均值661800.10527.93600606金豐投資64830190.12523.3439600641中遠(yuǎn)發(fā)展63813200.053924.1637000029深深房5556721-0.062547.2858600533棲霞建設(shè)53282230.487126.6530000046光彩建設(shè)52858240.0743419.8647000511銀基發(fā)展52753250.1831619.5248600007中國(guó)國(guó)貿(mào)51427260.221055.632600322天

10、房發(fā)展41157270.014627.0828000573粵宏遠(yuǎn)A40601280.0034822.0943000889渤海物流38741290.063733.8319600639浦東金橋36669300.2051140.629900950新城B36445310.0783026.9429000628倍特高新35751320.0214340.3511600648外高橋35517330.0364230.4323600325華發(fā)股份34881340.2041222.4541600052浙江廣廈3341522-0.0455240.6110600082海泰發(fā)展30063360.1362024.78346

11、00215長(zhǎng)春經(jīng)開28979370.0563837.4514000667名流置業(yè)27822380.21440.0212600376天鴻寶業(yè)27091390.122423.6038600620天宸股份26407400.0184523.0840000031深寶恒24745410.2011351.033000014沙河股份23667420.1342125.6532000007深達(dá)聲2273235-0.275960.7211000502恒大地產(chǎn)19754440.234836.0217600638新黃浦16833450.0753334.2618000608陽(yáng)光股份16679460.0374127.342

12、7600393東華實(shí)業(yè)16405470.092733.6520600463空港股份16144480.21536.7515600791天創(chuàng)置業(yè)12227490.132339.0013000558萊茵置業(yè)11958500.0653625.4633600603ST興業(yè)7600430.024420.5444600684珠江實(shí)業(yè)7097520.073512.253000514渝開發(fā)6242530.1002636.4316600167沈陽(yáng)新開5612540.0384043.686600767運(yùn)盛實(shí)業(yè)240051-0.1256-10.4559000049ST萬(wàn)山216655-0.044944.7550005

13、05ST珠江173456-0.0565312.253000546ST吉輕工114957-0.095529.2725600634海鳥發(fā)展80858-0.125722.1742000592ST昌源42959-0.04509.5856從盈利能力的另一個(gè)重要指標(biāo)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率看，59家房地產(chǎn)上市公司的平均值為27.93%，其中只有一家公司為負(fù)值。盡管2004年房屋建設(shè)成本隨著建材價(jià)格上漲、置地成本增加而有一定幅度的提高，但是房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)的能力確實(shí)不錯(cuò)。而從主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率的排名情況看（見表3），前十名的公司主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率都超過了40%，在一定程度上也說(shuō)明了房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)的確可觀，這大概也就是房地產(chǎn)

14、業(yè)被認(rèn)為是暴利行業(yè)的主要由來(lái)。由于土地資源的稀缺性和地根的緊縮，購(gòu)置土地的成本將直接影響著主營(yíng)業(yè)務(wù)的成本，所以擁有充足的土地儲(chǔ)備、并以較低的價(jià)格購(gòu)置的公司，或者本身就屬于土地開發(fā)類型的公司，如從事政府下的開發(fā)區(qū)經(jīng)營(yíng)的公司，未來(lái)的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率將十分突出。目前主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率排在前十位的公司許多都屬于土地開發(fā)類的房地產(chǎn)企業(yè)。表3 2004年前三季度房地產(chǎn)上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率前、后十名排名情況代碼名稱主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率(%)排名代碼名稱主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率(%)排名000007深達(dá)聲60.721600246先鋒股份16.8650600007中國(guó)國(guó)貿(mào)55.632000042深長(zhǎng)城15.7951000031深寶

15、恒51.033600064南京高科14.1452600684珠江實(shí)業(yè)45.574000505ST珠江12.253000049ST萬(wàn)山44.755000006深振業(yè)11.6654600167沈陽(yáng)新開43.686000616億城股份9.5855600675中華企業(yè)41.627000592ST昌源9.5856600663陸家嘴40.778000632三木集團(tuán)7.6057600639浦東金橋40.629000029深深房7.2858600052浙江廣廈40.6110600767運(yùn)盛實(shí)業(yè)-10.4559當(dāng)然，要正確、全面地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合盈利能力，不能僅僅以一年時(shí)間為限。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期性明顯，一

16、個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作往往要經(jīng)過兩到三年的時(shí)間。而在一年的時(shí)間里，有的企業(yè)可能恰逢項(xiàng)目銷售集中期，業(yè)績(jī)會(huì)表現(xiàn)的十分突出；而有的企業(yè)可能正趕上銷售空檔期，業(yè)績(jī)會(huì)受到一定的影響。因此對(duì)于房地產(chǎn)上市公司而言，保持其盈利能力的穩(wěn)定性和連續(xù)性是十分重要的。我們可以注意到，在59家房地產(chǎn)上市公司中，許多企業(yè)由于缺乏足夠的土地儲(chǔ)備，項(xiàng)目開工間斷，業(yè)績(jī)波動(dòng)幅度較大。而一些被業(yè)界公認(rèn)的優(yōu)秀企業(yè)，由于發(fā)展戰(zhàn)略明確，注重土地資源儲(chǔ)備，每年的新開工項(xiàng)目多，銷售連續(xù)，使得其盈利水平總能保持在相對(duì)穩(wěn)定和突出的位置，因此其藍(lán)籌性也更加突出。二、資金鏈趨緊，知名企業(yè)籌資能力突出雖然在政策的制約下，房地產(chǎn)業(yè)告別了“空手套白狼”的時(shí)代，但

17、是它的行業(yè)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)公司的高負(fù)債性。特別是隨著土地稀缺性的日益明顯，房地產(chǎn)公司加大了土地儲(chǔ)備投資的力度，使得2004年房地產(chǎn)上市公司資金鏈更加緊張。雖然“121號(hào)”文件在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的借貸比例，但是在目前國(guó)內(nèi)融資渠道單一的情況下，銀行借款仍然是房地產(chǎn)公司的主要資金來(lái)源。從資產(chǎn)負(fù)債率看（見表4），2004年前三季度47家正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率的平均值為56.12%。在平均值之上的有25家，低于平均值的有22家。51.12%這個(gè)數(shù)值似乎與其他大多數(shù)行業(yè)相差不大，指標(biāo)情況尚可。但是從資產(chǎn)負(fù)債率的排名情況看，排在前十位的公司資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，而且最高的新城B竟然

18、達(dá)到了84.16%。過高的資產(chǎn)負(fù)債率，一方面表明這些公司的資金鏈已經(jīng)相當(dāng)緊張，另一方面也限定了這些企業(yè)未來(lái)的融資空間。較高的資產(chǎn)負(fù)債率并不代表企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況不好，許多高負(fù)債企業(yè)是由于近年來(lái)擴(kuò)張速度較快、土地儲(chǔ)備量加大，才導(dǎo)致資金需求加大，使得資金鏈繃緊（部分公司土地儲(chǔ)備資金支出情況見圖1）。如金地集團(tuán)、棲霞建設(shè)、萬(wàn)科、招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為71.61%、69.53%、63.46%、和51.37%，而這些企業(yè)的經(jīng)營(yíng)都是較為出色的。表4 2004年1-9月47家房地產(chǎn)上市公司部分指標(biāo)前、后十名排名情況代碼名稱資產(chǎn)負(fù)債比率（%）排名代碼名稱籌資現(xiàn)金凈流量（萬(wàn)元）排名900950新城B84.161

19、000002萬(wàn)科3473431000558萊茵置業(yè)80.092600736蘇州高新1176952600266北京城建79.13000024招商地產(chǎn)864013000628倍特高新76.654000402金融街639724600675中華企業(yè)73.685600325華發(fā)股份607095600246先鋒股份73.446600648外高橋392476000514渝開發(fā)73.397600606金豐投資330227000402金融街73.238600675中華企業(yè)283018000014沙河股份72.699000009深寶安A277159600383金地集團(tuán)71.6110600376天鴻寶業(yè)223801

20、0平均值56.12平均泰發(fā)展41.1538600383金地集團(tuán)-923738000031深寶恒38.6139600620天宸股份-1061139600639浦東金橋37.8640000632三木集團(tuán)-1183740600325華發(fā)股份36.641600215長(zhǎng)春經(jīng)開-1185541000573粵宏遠(yuǎn)A34.2142600007中國(guó)國(guó)貿(mào)-1240042600663陸家嘴34.1543600256廣匯股份-1366343600684珠江實(shí)業(yè)25.7644600663陸家嘴-1733444600463空港股份24.0745600881亞泰集團(tuán)-3053645600895張江

21、高科23.7146600266北京城建-4127646600638新黃浦19.147000046光彩建設(shè)-4148747 資金鏈吃緊是2004年房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)宏觀調(diào)控政策的必然反應(yīng)。為了化解這一矛盾，許多房地產(chǎn)企業(yè)期望能夠通過其他渠道融到資金。但是目前國(guó)內(nèi)融資渠道仍然比較單一，銀行貸款仍是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來(lái)源。只有一小部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了信托融資、股權(quán)融資及與國(guó)外基金的合作。從籌資的具體情況看，47家房地產(chǎn)上市公司通過籌資產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流平均值為1.48億元，在均值之上的企業(yè)只有13家，在均值之下的企業(yè)有34家。這說(shuō)明銀行資金向少數(shù)大企業(yè)集聚的效應(yīng)較為明顯。特別是萬(wàn)科以34.73億元的籌資額遠(yuǎn)遠(yuǎn)

22、超過其他企業(yè)，充分顯示了龍頭企業(yè)的聚資號(hào)召力。另外，有24家企業(yè)通過籌資手段獲得了資金，有23家企業(yè)較往年減少了籌資額。從房地產(chǎn)上市公司的籌資手段上看，通過資本市場(chǎng)的增發(fā)、配股和可轉(zhuǎn)債等再融資手段獲得的資金成本相對(duì)較低，其次是信托融資。而從目前的運(yùn)用狀況看，只有萬(wàn)科的綜合籌資能力最強(qiáng)。萬(wàn)科2002年成功發(fā)行了15億元可轉(zhuǎn)債；2003年12月31日發(fā)行了2.602億元信托計(jì)劃；2004年5月15日發(fā)行了2億元信托計(jì)劃；2004年9月28日又成功地發(fā)行了19.9億元的可轉(zhuǎn)債；2004年11月22日發(fā)行了1.5億元信托計(jì)劃。除此之外，金地集團(tuán)已于2005年1月4日通過增發(fā)獲得了8.98億元資金。由此

23、可見，即使在房地產(chǎn)全行業(yè)資金緊張的情況下，知名大企業(yè)的日子還是比較好過的。而且這些大企業(yè)可以借助籌資優(yōu)勢(shì)，抓住時(shí)機(jī)進(jìn)行超常規(guī)的發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資活動(dòng)并不是解決資金緊張的唯一辦法。加強(qiáng)資金管理能力、加快資金周轉(zhuǎn)速度，也在一定程度上可以緩解資金的緊張程度。國(guó)內(nèi)在這方面做的最出色的企業(yè)應(yīng)該是順馳的現(xiàn)金流管理。銷售回款速度是現(xiàn)金流管理的關(guān)鍵。而影響銷售回款速度的主要因素包括：土地取得和開發(fā)時(shí)間，項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工和銷售時(shí)間，土地取得成本，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本，銷售付現(xiàn)率和首付成數(shù)等。應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率在一定程度上可以反映企業(yè)的銷售回款速度。從應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率情況看，專業(yè)從事住宅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公

24、司，特別是以中、低檔住宅建設(shè)為主公司，由于中、低檔住宅的供不應(yīng)求，使得這類企業(yè)應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率普遍較好。如排在前十位的企業(yè)有棲霞建設(shè)、新城B、金地集團(tuán)、浦東金橋、中國(guó)國(guó)貿(mào)、北京城建、陸家嘴、天鴻寶業(yè)、億城股份、天創(chuàng)置業(yè)。從存貨周轉(zhuǎn)率看，該項(xiàng)指標(biāo)由于反映了項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)時(shí)間，所以存貨周轉(zhuǎn)率越高，說(shuō)明項(xiàng)目運(yùn)作周期越短，資金流動(dòng)越快。但是從目前情況看，由于土地儲(chǔ)備量的多少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展意義重大，許多企業(yè)特別是專業(yè)化大企業(yè)加強(qiáng)了土地儲(chǔ)備，其儲(chǔ)備量一般可以滿足企業(yè)23年的項(xiàng)目開工需要。目前情況下，土地存貨越多，則預(yù)示著企業(yè)未來(lái)發(fā)展?jié)摿υ酱?，通過土地獲得的收益將越多。因此由于土地的沉淀而帶來(lái)的存貨周轉(zhuǎn)率的降

25、低，并不能說(shuō)明企業(yè)的資金管理出現(xiàn)了問題。而且從目前房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)看，企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率有明顯下降的趨勢(shì)。（見表5） 表5 部分房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率變化情況代碼股票名稱2004年1-9月2003年2002年2001年000002萬(wàn)科0.230.630.650.82600383金地集團(tuán)0.230.370.490.67000024招商地產(chǎn)0.513.021.581.77600641中遠(yuǎn)發(fā)展0.660.540.856.16600533棲霞建設(shè)0.340.420.510.68600266北京城建0.130.300.330.38600246先鋒股份0.510.570.480.85900950新城B0.230

26、.690.800.54三、現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)獨(dú)特，籌資能力影響企業(yè)擴(kuò)張速度房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)。資金就好比是房地產(chǎn)公司流動(dòng)的血液。只有資金運(yùn)轉(zhuǎn)流暢，房地產(chǎn)公司才能夠維持正常經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要涉及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)，而這些活動(dòng)對(duì)資金流入和流出的影響，最終表現(xiàn)為每股現(xiàn)金凈額，或者是現(xiàn)金流量?jī)纛~。從每股現(xiàn)金流凈額看（表6），2004年1-9月47家房地產(chǎn)上市公司的每股現(xiàn)金流平均值僅為0.0038元，明顯低于其它大多數(shù)行業(yè)。47家企業(yè)中每股現(xiàn)金流在均值以上的公司有25家，以下的有22家。通過比較我們發(fā)現(xiàn)，許多經(jīng)營(yíng)優(yōu)秀的上市公司每股現(xiàn)金流為負(fù)值，如蘇州高科為-2.4元、招商地產(chǎn)為-0.9

27、9元、金融街為-0.9元、萬(wàn)科為-0.53元、棲霞建設(shè)為-0.13元，這在一定程度上反映出這些公司現(xiàn)金支出壓力較大。其原因一方面是由于這些公司項(xiàng)目多，新開工和在建項(xiàng)目占用資金量較大；另一方面也是這些公司加大了土地儲(chǔ)備，占用了大量的資金所致。但是也有一些業(yè)績(jī)優(yōu)良的藍(lán)籌股，每股產(chǎn)生了理想的現(xiàn)金流，如金地集團(tuán)為1.92元、先鋒集團(tuán)為1.7元、新黃浦為0.65元、中國(guó)國(guó)貿(mào)為0.35元、陸家嘴為0.25元。這些公司有的正處于項(xiàng)目的收獲期，有的屬于土地資源開發(fā)型企業(yè)，土地儲(chǔ)備占用的資金相對(duì)較少。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流直接反映了公司主營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流動(dòng)的狀況。既包括了房地產(chǎn)銷售收入產(chǎn)生的現(xiàn)金流入，也包括了涵蓋土地

28、儲(chǔ)備和開發(fā)成本、存貨生產(chǎn)成本和銷售費(fèi)用在內(nèi)的現(xiàn)金支出。2004年1-9月47家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流平均值為-3192萬(wàn)元，說(shuō)明房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金支出壓力很大。其中在均值之上的企業(yè)有28家，并且22家公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為負(fù)值。特別是許多知名企業(yè)，如萬(wàn)科、蘇州高新、中華企業(yè)、招商地產(chǎn)、金融街分別以-12.05億、-10.99億、-8.01億、-6.18億和-3.44億位列倒數(shù)幾位。主要還是這些大企業(yè)實(shí)施擴(kuò)張戰(zhàn)略，土地儲(chǔ)備和開工項(xiàng)目較多，資金支付壓力加大。表6代碼名稱每股現(xiàn)金流排名代碼名稱經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流排名600383金地集團(tuán)1.921600266北京城建624281600246

29、先鋒股份1.72600383金地集團(tuán)519332000046光彩建設(shè)1.23600663陸家嘴460433000014沙河股份1.124600638新黃浦365994600266北京城建1.045000046光彩建設(shè)352515900950新城B0.976900950新城B320386000628倍特高新0.777600007中國(guó)國(guó)貿(mào)281787600638新黃浦0.658600881亞泰集團(tuán)248758000616億城股份0.629600064南京高科208189600064南京高科0.6110000616億城股份1775810平均值0.0038平均值-3192000002萬(wàn)科-0.5337

30、600895張江高科-1600837600215長(zhǎng)春經(jīng)開-0.638000608陽(yáng)光股份-2113238600463空港股份-0.6339600215長(zhǎng)春經(jīng)開-2153239600641中遠(yuǎn)發(fā)展-0.7340600648外高橋-2380240000402金融街-0.941600606金豐投資-2798741600791天創(chuàng)置業(yè)-0.9342600641中遠(yuǎn)發(fā)展-3257542000024招商地產(chǎn)-0.9943000402金融街-3436143000608陽(yáng)光股份-1.0144000024招商地產(chǎn)-6177044600606金豐投資-1.145600675中華企業(yè)-8011345600675中華

31、企業(yè)-1.1546600736蘇州高新-10986246600736蘇州高新-2.447000002萬(wàn)科-12046947房地產(chǎn)上市公司緩解經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金支出壓力，主要是通過籌資活動(dòng)增加現(xiàn)金流入來(lái)進(jìn)行的。2004年1-9月，47家房地產(chǎn)上市公司通過籌資活動(dòng)共產(chǎn)生了1.48億元的現(xiàn)金流入（具體情況，見第一部分分析）。而投資活動(dòng)作為房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流動(dòng)的一個(gè)重要部分卻難以產(chǎn)生現(xiàn)金流入。47家公司投資活動(dòng)的現(xiàn)金流平均值為-4905萬(wàn)元，投資活動(dòng)不僅沒有為房地產(chǎn)公司帶來(lái)現(xiàn)金流入，反而構(gòu)成了房地產(chǎn)公司資金緊張的一個(gè)因素。47家公司中只有7家因投資活動(dòng)產(chǎn)生了現(xiàn)金流入。三木集團(tuán)、陸家嘴、北京城建分別以6577

32、萬(wàn)元、4004萬(wàn)元和1718萬(wàn)元名列三甲。而更多的公司、特別是以住宅開發(fā)為主的公司因投資活動(dòng)造成了現(xiàn)金的大量流出（見圖）。分析其原因，主要是住宅開發(fā)類公司這一、兩年正大舉擴(kuò)張。住宅開發(fā)的主要模式仍是以項(xiàng)目管理設(shè)立子公司，股權(quán)投資是這類公司投資活動(dòng)的主要部分。項(xiàng)目的運(yùn)作往往需要2-3年的時(shí)間，在以往項(xiàng)目尚求收獲、而新項(xiàng)目增加的情況下，房地產(chǎn)公司投資活動(dòng)的結(jié)果，必然反映在大量現(xiàn)金的流出狀態(tài)。通過分析我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)與其他上市公司有明顯的區(qū)別。47家公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流的平均值分別為-0.32億元、-0.49億元和1.48億元，其

33、現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)為：-1：-1.53：4.62，所以籌集活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流是支撐目前房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的主要資金。鑒于這種情況，房地產(chǎn)公司更應(yīng)該提高自身的籌資能力，積極嘗試多種渠道進(jìn)行融資。四、住宅類上市公司主要財(cái)務(wù)指標(biāo)特征我們選取了10家住宅開發(fā)類房地產(chǎn)上市公司，通過對(duì)其主要財(cái)務(wù)指標(biāo)及排名情況分析，發(fā)現(xiàn)：住宅類房地產(chǎn)公司盈利能力較強(qiáng)，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入及每股收益都高于房地產(chǎn)上市公司整體水平。這主要得利于住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆；住宅類房地產(chǎn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率接近30%，說(shuō)明走住宅建設(shè)專業(yè)化道路，房地產(chǎn)公司可以獲取較好的毛利潤(rùn)；資產(chǎn)負(fù)債率高于全行業(yè)平均值，而存貨周轉(zhuǎn)率又明顯低于全行業(yè)平均水平，說(shuō)明住宅類房地產(chǎn)公司資金鏈更加緊張。而造成這一緊張的主要原因就是土地儲(chǔ)備的增加，占用了大量資金。住宅類房地產(chǎn)公司每股現(xiàn)金流好于全行業(yè)平均水平，而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流要遠(yuǎn)低于全行業(yè)平均水平，一方面說(shuō)明住宅類房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金支出壓力極大；另一方面也說(shuō)明住宅類房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)性擴(kuò)張步伐很大。盡管現(xiàn)金支出壓力很大，但是住宅類房地產(chǎn)公司的籌資能力也很強(qiáng)，這在一定程度上緩解了資金緊張程度。表7 盈利能力情況代碼公司名稱主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（萬(wàn)元）排名每股收益（元）排名主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率（%）排名000002萬(wàn)科34748510.