石獅市佳豪城市花園區(qū)域市場分析報告

1、 石獅市佳豪.城市花園區(qū)域市場分析報告二00八年十一月一、區(qū)域市場狀況分析 石獅房地產經過不斷的市場磨合，已經顯示出她的強大生命力，尤其是石獅經濟的持續(xù)發(fā)展，再加上民間旺盛的購買力，更是推動了房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展。近兩年來，石獅房地產逐步走向持續(xù)、上升發(fā)展階段，高品質、中高檔層次樓盤需求正在不斷加大。從石獅目前的開發(fā)版圖現狀來看，城區(qū)房地產開發(fā)逐步形成中部板塊（老城區(qū)板塊）、東部板塊、南部板塊、北部板塊和西部板塊等五大開發(fā)板塊。中部板塊九二路傳統(tǒng)核心腹地，絕好地段，加速了商業(yè)步行街泉美豪苑、富王、富貴世家的改造建設進程。西部板塊布料市場、輔料市場及服裝城更是成就了金匯花園二期的市場。南部板塊主

2、要是以花園城、嘉祿花園等早期樓盤為主。北部板塊隨著城市“北擴”步伐，房產商們已躍躍欲試，正在加緊實施“造城”計劃，試圖打造“北部新城邦”。東部板塊市政府德輝商圈的成熟地段，推動了建德花園、濠江麗景、東港花園、豪富廣場、濠江明珠、濠江大廈、康橋假日等樓盤。目前在售或者將售的樓盤，絕大部分都在石獅城區(qū)的東部與北部兩大板塊。按照“把一個市作為一個城來構思和規(guī)劃，城鄉(xiāng)一體化”的規(guī)劃思路，構建今后城市發(fā)展的新格局和建設目標，石獅新的規(guī)劃區(qū)范圍包括市中心城區(qū)和蚶江鎮(zhèn)、祥芝鎮(zhèn)、鴻山鎮(zhèn)、錦尚鎮(zhèn)、永寧鎮(zhèn)，規(guī)劃區(qū)總面積158.42平方公里，其中中心城區(qū)面積50.37平方公里（石獅目前的人口30萬人左右，外來人口達

3、20多萬）。屆時，市區(qū)土地供應不足的狀況將得到有效緩解。隨著佳豪城市花園、百德康橋假日、濠江國際、金丘陽光城、興進豪園、富貴天驕、香格麗舍、萬豪國際公寓、寶島花園、名仕豪園、富安豪庭等樓盤的逐漸推出，將進一步推動石獅房地產高速發(fā)展?！臼袌龉俊啃卤P相繼推出 目前石獅城區(qū)在售或者已公開的樓盤超過10個，樓盤開發(fā)主要分布在石獅城區(qū)東部板塊和北部板塊兩大區(qū)域。目前石獅城區(qū)在售的項目包括百德康橋假日二期、佳豪城市花園二期、興進豪園、金丘陽光城三期等樓盤，下半年，石獅城區(qū)除了已入市的房源繼續(xù)銷售外，部分大盤項目也將進入市場，位于南洋路的濠江國際，總建筑面積達34萬平方米，預計年底前推出。未來市場上房源

4、儲量將超過1500套以上，市場供求總量將趨于飽和，銷售去化壓力將不容樂觀。【戶型】以大戶型為主導,產品同質化嚴重石獅城區(qū)在售樓盤中，130平方米以上的大戶型產品為主流，目前在售或者即將開盤的10多個樓盤中，除了部分兩房和單身公寓外，面積130平方米以上的三房、四房和復式，占了較大的比例。自“百德康橋假日”、“佳豪城市花園”等樓盤，以大盤或高品質的規(guī)劃，改變了原先石獅房地產開發(fā)的現狀，這些樓盤推向市場時，獲得了市場較高的關注度，也成為石獅房價提升的帶動者。而目前在售的金丘陽光城項目，三房最大面積近160平方米；佳豪城市花園二期面積均為125平方米以上的三房，其中，大戶型占了很大一部分；目前在售的

5、百德.康橋假日，同樣以大戶型產品為主；位于石獅第三實驗小學對面的芳星豪園，總套數100套左右，均為130平方米以上的三房和四房。從市場整體情況而言仍是以三房、四房的大戶型為主導，產品同質化嚴重。【房價】樓盤單價差距近千元近年來，石獅因其自身雄厚的經濟基礎和強勁的購買力，房地產突顯出強勁的生命力，房價近年來呈現較大幅度的上漲。城區(qū)大盤項目均價在5500元/平方米左右，如“百德康橋假日”、“萬豪國際公寓”等項目。這樣的價位，已成為目前石獅城區(qū)高檔樓盤房價的主流。不過，而目前配套相對不成熟的城郊區(qū)域，北部板塊的樓盤房價與繁華地段相比，相差近1000元/平方米。區(qū)域代表個案分析：經過前期市場調研，重點

6、選取了四個與本項目位置、銷售價格相對接近的可類比項目進行對比。（1）百德康橋假日開 發(fā) 商：百宏（中國）集團與香港福建百德置業(yè)有限公司樓盤位置：石獅石光華僑中學西側總占地面積：88763.45（133畝）總建筑面積：332708.7項目總投資：3.5億元容積率：3.18綠化率：40%價 格：起價4800元/，均價5700元/。層差價30110元/。戶型面積：3R121128、4R160183、5R199262主力戶型：別墅和三房產品形態(tài)：別墅110棟、9棟高層，其中18層高樓2棟，30到33層高樓7棟；總戶數達1566套。規(guī)劃分為花園洋房區(qū)、商業(yè)步行街及高樓公寓區(qū)三個區(qū)。開盤時間： 2007-

7、1-6樓盤簡介：百德康橋假日總規(guī)模133畝,一期規(guī)劃花園洋房總建筑面積36660平方米，二期規(guī)劃高層住宅總建筑面積24萬平方米，項目地處市政府廣場區(qū)域內生活配套齊全，緊臨石獅華僑中學有較強的學術氛圍，往北是石獅未來的市政行政中心、往東是石獅著名的歷史文化古跡姑嫂塔，距離市政府500米，區(qū)域優(yōu)勢明顯，是石獅未來文化、行政中心。百德康橋假日是石獅地產界兩大實力集團百宏（中國）集團、香港建德（集團）強強聯手，揮斥3.5億元人民幣鼎力打造的“石獅成功人士最適宜居住的極品豪宅”。該項目位于東港路與二環(huán)東路的交匯處，人民廣場、捷龍超市、肯德基、難忘今宵KTV等生活配套近在咫尺；毗鄰石獅師資力量最為雄厚的石

8、光華僑聯合中學、寶蓋山生態(tài)文化公園；社區(qū)內配備高效滅蚊系統(tǒng)、垃圾處理機系統(tǒng)、高科技家居智能化、會呼吸的地下室便利的交通、完善生活機能滿足了石獅成功人士們對居住生活品質的高要求。（2）興進豪園開 發(fā) 商：石獅興進房地產樓盤位置：石獅市南洋路與東西三路交匯處總占地面積：92214總建筑面積：340000容積率：3.28綠化率：35%價格：起價3800元/，均價5100元/。層差價60100元/。戶型面積：170560一期住宅總戶數：483套樓盤簡介：定位為石獅首席生態(tài)人文景觀豪宅社區(qū)，項目超大中心景觀、架空休閑設計、以及純大戶設計的龐大手筆都彰顯出了非凡的氣度。興進豪園總體上達到了生態(tài)住宅技術要求

9、，項目采用了復層綠化方式，選擇樹種達60種以上，75%以上的建筑單體具備較好的室內自然通風條件，常規(guī)能源系統(tǒng)的能量轉換效率比基準值高12.01%，建筑平面布置有利于隔聲等，都充分體現了該項目的優(yōu)越之處。（3）金丘陽光城開 發(fā) 商：石獅市菲華金丘集團樓盤位置：石獅市南洋路（北環(huán)路大轉盤旁）占地面積： 45畝建筑面積： 103090價格： 起價3800元/ 均價4400元/ 樓層差價60-80元/戶型面積：三房110-160在售三期共400多套。單身公寓、二房、三房、四房、復式樓中樓均有，產品較為多樣化?？?套 數：722套綠 化 率： 38%容 積 率： 3.43住宅幢數：10幢建筑層數：12-

10、33層周邊配套： 13340多平米中庭景觀花園。配有觀景電梯。樓盤簡介：地處南洋路、石泉二路、子芳路交匯處，旁臨靈秀山公園、寶蓋山公園、西洋公園，屬未來石獅最為繁華的商貿中心，地段增值潛力巨大。由小高層（12F）、高層（33F）組成。2005年獲得“全國建筑設計示范樓”。三、市場分析結論及走勢預判：由于國家宏觀調控影響力漸趨加強，未來石獅房地產市場總體將漸趨理性，供給、銷售價格也漸趨于平穩(wěn)。從石獅市今年來房地產運行形勢可以看出，宏觀調控已凸顯效應，市場有效需求相對減弱，房價趨穩(wěn)。大戶型高價位的商品住宅銷售呈現疲軟態(tài)勢，而適中戶型、中檔價位的商品住宅卻成為市場銷售的主力軍，樓市開發(fā)面臨結構戶型的

11、市場調整。根據2007年度石獅市房地產市場運行形勢分析報告預測，未來房地產行業(yè)開發(fā)投資將仍然保持較快增長勢頭，市場供應量繼續(xù)增加，房地產市場將走向更加理性、健康、穩(wěn)定的發(fā)展軌道。未來市場將呈以下特點：一方面，房地產開發(fā)投資增速過快的勢頭將得到控制。2007年，以招標、拍賣、掛牌方式出讓的經營性用地3宗，面積達54600多平方米，面積比同期減少46%，但有的開發(fā)項目已完成規(guī)劃審批前期手續(xù)，有效保障后續(xù)的房地產項目開發(fā)。根據相關規(guī)劃，經濟適用住房及廉租住房建設已進入施工階段，其中，經濟適用住房總建筑面積約18萬平方米（含地下室）。同時，相對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，雖然目前市場銷售局勢不是很樂觀，在新

12、項目開發(fā)方面將更加謹慎，但是房地產市場后續(xù)發(fā)展前景仍然普遍看好。由此，預測今年石獅房地產開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)的運行會漸趨理性。另一方面，今年的房產市場預測將會以更加理性的態(tài)勢平穩(wěn)運行。受房地產投資的慣性作用，房產市場將迎來較平穩(wěn)的市場需求；預計今年的房地產市場供求總量將繼續(xù)趨于飽和，政策方面不會支持房價繼續(xù)大幅度上揚，房價估計將在當前價位上保持一段時間。因此，許多購房者將會持幣觀望，但是房產供求市場的存在及石獅民間資本的雄厚、購買力仍較充足，房價短期內大幅度下降的態(tài)勢在當前不會出現。四、附：石獅在售項目匯總表樓盤名稱項目位置均價(元/m2)開發(fā)商售樓熱線項目情況金匯豪庭石獅市金相路中段東側暫無金匯

13、豪庭籌建處83891999占地面積：1309總建筑面積：1700百江明珠石泉二路109號五星社區(qū)50#暫無百江集團83030021占地面積：2000總建筑面積：19000容積率：3.2 綠化率：33%東港豪園（北部版塊）石獅市南洋路暫無石獅興進房地產8878178483077678占地面積：140畝建筑面積： 340000戶型面積：一期主力戶型：170以上三房、四房寶島花園福輝路與寶島路交匯處4200元/寶島花園籌建處83022999占地面積： 10005建筑面積： 45000價格： 起價3800元/，均價4200元/。住宅套數： 340套容積率： 3.5 綠化率： 41%住宅幢數：高層：9幢

14、、別墅：26幢，建筑層數：1015層樓盤簡介： 10-15層小高層、高層建筑周邊配套：設市政文體設施中心，體育館、游泳館、文化館、老年人活動中心。芳星豪園子芳路與嘉祿路交會處，石獅第三實驗小學對面暫無星豪房地產開發(fā)有限公司83958555占地面積： 2010建筑面積： 18000容積率：8.98 綠化率：40%戶型面積：總套數100套左右，均為130平米以上的三房和四房麗景花苑（東部版塊）石獅市濠江路暫無石獅市興達房地產占地面積： 13340總建筑面積：24030容積率：2.7 綠化率：30%戶型面積： 200多套。主力房型：單身公寓、二房、三房周邊配套：地處石獅行政中心核心地段，翰偉藝術幼兒

15、園、第三實驗小學、石獅一中、石光華僑聯合中學。名仕豪園龜湖公園對面（市政五館旁）4000元/五鐵集團88606633占地面積： 16540建筑面積： 86200價格： 起價3500元/；均價4000元/戶型面積：總套數：312套 住宅幢數：12幢 建筑層數：6層、9層、12層由多層、小高層組成綠化率： 30% 容積率： 4.6 建筑密度：47.5%周邊配套：龜湖公園，市體育館，市老干老齡活動中心，市科技館一墻萬豪國際公寓（東部版塊）石獅市宋塘路西段（新國泰酒店旁）5400元/石獅國際精品公寓建設有限83021888占地面積： 4700建筑面積： 23772價格： 5400元/戶型面積：總套數：

16、511套樓層狀況：12層小高層綠化率： 40% 容積率： 4.3商業(yè)描述：地上一層為沿街店面及商業(yè)中心濠江麗景（東部版塊）石獅市濠江路4000元/石獅市建德房地產有限公司88720878價格： 4000元/富安豪庭石獅市子芳路福興路酒店旁4800元/泉州富安房地產發(fā)展有限公88619999占地面積： 6000建筑面積： 25017價格：起價4300元/、均價4800元/戶型面積：總套數：108套。主力戶型：130-150平米世府名門石獅市東港路政府廣場旁邊4800元/富貴鳥集團83025998占地面積： 4933.36建筑面積： 15786.75價格： 起價4300元/ 均價4800元/戶型面

17、積：大戶型面積130-160平米以上；精裝小戶26-56，總戶數：192戶。主力戶型：帶裝修一房、三房容積率： 3.4 綠化率： 40%周邊配套：一中，中國聯通，中國移動，建設銀行，市政廣場，汽車站，酒店富貴天驕石獅市長福路富貴鳥集團對面4500元/富貴鳥集團83025999占地面積： 5336建筑面積： 20000價格： 起價3348 元 均價4500元起價戶型面積：總套數：132套容積率：3.5 綠化率：30.5%樓層狀況：9F商業(yè)描述：店面20間金丘陽光城（北部版塊）石獅市南洋路（北環(huán)路大轉盤旁）4400元/石獅市菲華金丘集團83012888占地面積： 45畝建筑面積： 103090價格

18、： 起價3900多元/ 均價4400元/戶型面積：三房110-160總 套 數：722套住宅幢數：10幢 建筑層數：12-33層在售三期共400多套。單身公寓、二房、三房、四房、復式樓中樓均有，產品較為多樣化。綠化率：38% 容積率：3.43社區(qū)配套： 13340多平米中庭景觀花園。配有觀景電梯。周邊配套：地處南洋路、石泉二路、子芳路交匯處，旁臨靈秀山公園、寶蓋山公園、西洋公園，屬未來石獅最為繁華的商貿中心，地段增值潛力巨大。由小高層（12F）、高層（33F）組成。香格麗舍石獅市長福路富貴鳥集團對面3800元/石獅旅游紀念品綜合廠83025999占地面積： 4608建筑面積： 15000價格：

19、 3800元/ 樓中樓5800-6400元/戶型面積：僅1幢9F小高層，總套數96套綠化率： 30.5% 容積率： 2.9建筑密度：33%，佳豪城市花園（北部版塊）石獅市南洋路附近待定石獅市曙輝房地產開發(fā)有限83965999占地面積： 26625建筑面積： 108508.73戶型面積：共528套。主力戶型：125以上三房、四房綠化率：30% 容積率：3.48價格： 4100元/平方米起價。樓層狀況：18-22層商業(yè)描述：1-2層商場社區(qū)配套： 8千平方米地中海主題中庭公園。配備戶式新風系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、戶式垃圾處理系統(tǒng)等高科技產品。樓盤簡介：該項目地處南洋路?？傉嫉?6625.89平方米，總建筑面積108508.73平方米，由5棟18-22層建筑物圍合而成，產品多樣化，有二房、三房、四房、樓中樓等。興進豪園（北部版塊）石獅市南洋路與東西三路交匯處5100元/石獅興進房地產83077678總占地面積：92214總建筑面積：