房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)

1、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)摘要:房地產(chǎn)公司都有固定的目標(biāo)成本測(cè)算表格的，不要拘泥于表 格形式，需要學(xué)習(xí)的是測(cè)算內(nèi)容和方法。這是一個(gè)系統(tǒng)工程，并不是一 蹴而就，也不是單個(gè)人能搞定的，還需要有大量工程數(shù)據(jù)的積累。關(guān)鍵詞:目標(biāo)成本數(shù)據(jù)很多公司缺乏基本的數(shù)據(jù)庫(kù)框架，所以在進(jìn)行目標(biāo)成本測(cè)算時(shí)有 些無(wú)助或者茫然，往期的結(jié)算指標(biāo)如果不能統(tǒng)一成一致的數(shù)據(jù),在后期 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)上缺少依據(jù),歸口不統(tǒng)一。在公司之前沒(méi)有項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)時(shí)，尤其對(duì)于某全新區(qū)域內(nèi)首期項(xiàng)目, 無(wú)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可考，測(cè)算誤差在10%，再后來(lái)有數(shù)據(jù)庫(kù)之后測(cè)算精度控制 在2%以內(nèi)，這就是數(shù)據(jù)庫(kù)的作用，如果是同快地塊開(kāi)發(fā)的后續(xù)項(xiàng)目,測(cè) 算精度甚至更高1%以內(nèi)。與此相關(guān)的兩

2、個(gè)方面如下。一是目標(biāo)成本是基于限額設(shè)計(jì)方面,二是目標(biāo)成本是基于已有指 標(biāo)對(duì)照既定的數(shù)據(jù)庫(kù)編制。先從概念設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，引出設(shè)計(jì)階段需要的數(shù)據(jù)庫(kù)的雛形?？傄?guī)階段，明確一下幾個(gè)指標(biāo):用地指標(biāo)、建筑面積（包括建筑類 型、層數(shù)）、配套面積（包括車庫(kù)、人防、社區(qū)用房、物業(yè)用房、配套商業(yè)等等)、容積率、綠化率、綠地率、設(shè)置包括車庫(kù)的出入口個(gè)數(shù)。這些看似零散的指標(biāo)和數(shù)據(jù)其實(shí)代表了符合這一宗地屬性的基 本輪廓。就好像一部機(jī)器的各個(gè)功能部件，好比一個(gè)人的五官、四肢 等等，數(shù)據(jù)庫(kù)只停留在感官部件好像對(duì)測(cè)算進(jìn)度要求的深度來(lái)說(shuō)是遠(yuǎn) 遠(yuǎn)不夠的。上面這些信息會(huì)直接影響到下面這些成本。前期工程費(fèi)中以建筑面積或者建筑樓棟或者建筑類

3、型收費(fèi)的 行政性收費(fèi)?；A(chǔ)工程費(fèi)中:自來(lái)水工程、污雨水工程、道路、景觀工程費(fèi) 用。建筑安裝工程費(fèi)。公共配套費(fèi)。需要分別積累上述四方面的數(shù)據(jù)庫(kù)資料。下面分別來(lái)討論。第一點(diǎn):國(guó)家、省、市、縣行政性收費(fèi)情況調(diào)研(在這里不考慮做 關(guān)系)，按正常的流程和收費(fèi)文件統(tǒng)計(jì)收費(fèi)情況的數(shù)據(jù)庫(kù)。第二點(diǎn):就是對(duì)于基礎(chǔ)工程費(fèi)的數(shù)據(jù)庫(kù)的研究。提到基礎(chǔ)工程,需 要借用產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化了。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是基于住宅及配套工程，且包括基礎(chǔ)工程在內(nèi)的一系 列標(biāo)準(zhǔn)化。比如該總規(guī)對(duì)應(yīng)的系列產(chǎn)品是否考慮地暖、太陽(yáng)能，中水 系統(tǒng),雙氣、景觀（考慮水系、假山石景等等）、小區(qū)道路做法、小區(qū)大 門等等，這些都是一體化的產(chǎn)品系列化。這些信息會(huì)在與總規(guī)指標(biāo)表

4、配套的產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)和材料設(shè)備明 細(xì)中確定，材料設(shè)備明細(xì)是與產(chǎn)品系列相比配的,給總規(guī)院或者設(shè)計(jì)院 下任務(wù)書(shū)其實(shí)就是命題作文，系列產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)交給總規(guī)單位的同時(shí) 也交給了施工設(shè)計(jì)單位，所以一樣標(biāo)準(zhǔn)出來(lái)的效果是一樣的，關(guān)鍵是前 后標(biāo)準(zhǔn)的一致性。第三點(diǎn):就是建安成本數(shù)據(jù)庫(kù)。建安數(shù)據(jù)庫(kù)分量和價(jià)格。創(chuàng)新戶型及產(chǎn)品:在利用往期差異數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)時(shí)要對(duì)差異部分做 定量分析，定量分析轉(zhuǎn)換之后才能進(jìn)行指標(biāo)借用。首先對(duì)某個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行差異定量分析,然后通過(guò)具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)例, 前后對(duì)比的結(jié)果,印證了這種對(duì)差異進(jìn)行定量分析對(duì)往期數(shù)據(jù)庫(kù)成本 指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整是行之有效的。測(cè)算的進(jìn)度與實(shí)際精度偏差很小，在2% 以內(nèi)。第四點(diǎn):配套工程的

5、數(shù)據(jù)庫(kù)。提到配套工程的數(shù)據(jù)庫(kù)就要再提一個(gè)配套標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。大體量的住宅區(qū)需要配置多少物業(yè)用房、配置多上配套商、幼兒 園等等,以及車庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)化的研究，車庫(kù)及人防車庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)做法指引，比如 一個(gè)較高品質(zhì)的小區(qū)，物業(yè)用房不得低于千分之四，這是公司的研究及 產(chǎn)品定位，不作為統(tǒng)一要求。公共配套里面一個(gè)較大的部分就是車庫(kù)及人防車庫(kù)，占到前幾項(xiàng) 成本的12%到18%不等，國(guó)內(nèi)現(xiàn)在的標(biāo)桿企業(yè)都有對(duì)地庫(kù)有專項(xiàng)研 究。有了這些專業(yè)研究指導(dǎo)地庫(kù)總規(guī)以及施工圖設(shè)計(jì),地庫(kù)的主體工 程成本就會(huì)更經(jīng)濟(jì)、更趨統(tǒng)一。再比如對(duì)地庫(kù)地坪的做法統(tǒng)一;或者地坪造價(jià)分類對(duì)比，對(duì)于地庫(kù) 消防工程各項(xiàng)指標(biāo)量統(tǒng)計(jì)等等。至于成本測(cè)算中,管理費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接

6、費(fèi)、銷售費(fèi)用大多數(shù)企業(yè)根 據(jù)經(jīng)驗(yàn)設(shè)定一個(gè)費(fèi)用比率。這些就因各自差異各自設(shè)定。主體建安的數(shù)據(jù)要深入到哪個(gè)層次?，F(xiàn)在成本測(cè)算，也就是目標(biāo)成本，在主體這塊兒基本是三種模式。萬(wàn)科的模式,所有分項(xiàng):比如鋼筋、砼、模板、砌體;全部分量、 價(jià)、平米指標(biāo)。中海的主體龍湖也是，鋼筋、砼等主材甲供，其余按照平米指標(biāo) 包干。萬(wàn)達(dá)的比較簡(jiǎn)單，就是平米經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，看不出分項(xiàng),當(dāng)然,平米經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)也是算出來(lái)的，但是不進(jìn)入目標(biāo)成本表里。用軟件，主要要看如 何設(shè)置工程量指標(biāo)的分類，主體限額指標(biāo)可以分地區(qū)，體型形式，結(jié)構(gòu) 方案,總高度，層高等等區(qū)分,但是這樣的話，維度太多,數(shù)據(jù)采樣容易，數(shù) 據(jù)運(yùn)用困難，這是現(xiàn)在最大的問(wèn)題。做數(shù)據(jù)

7、庫(kù)主要是把各個(gè)專業(yè)模板劃分開(kāi),根據(jù)模板性質(zhì)不同劃 分不同分析指標(biāo)就OK 了。不要寄希望于將數(shù)據(jù)庫(kù)與目標(biāo)成本表(電子表格EXCEL)連接成 一體,一勞永逸，分析對(duì)比工作是少不了的。除非你把這些數(shù)據(jù)都做成 軟件了。且有專業(yè)人員進(jìn)行數(shù)據(jù)庫(kù)更新。產(chǎn)品設(shè)備的折算參數(shù)是指關(guān)聯(lián)到總規(guī)指標(biāo)，比如建筑面積、窗地 比、綠化率、體形系數(shù)、這個(gè)應(yīng)該是成本相關(guān)人員提煉出來(lái)的。那這種測(cè)算的偏差會(huì)比較大。但是作為目標(biāo)成本的控制還是有一 定用處的。不停的修正。比如入戶門關(guān)聯(lián)到總規(guī)指標(biāo)中的的戶數(shù);塑鋼門窗關(guān)聯(lián)到總規(guī)指 標(biāo)中的窗地比；保溫工程量關(guān)聯(lián)到總規(guī)指標(biāo)中保溫隔熱系數(shù)；等等，將 這些指標(biāo)建立關(guān)聯(lián)。比如一個(gè)總規(guī)數(shù)據(jù)，以往工程肯定每個(gè)數(shù)據(jù)都是 不一樣的，根據(jù)不同的業(yè)態(tài)，具體分析呀，選擇有代表性的。這個(gè)控制辦 法的實(shí)質(zhì),就是建筑標(biāo)準(zhǔn)的確定時(shí)間早于國(guó)內(nèi)常規(guī)設(shè)計(jì)的各階段。在 控規(guī)設(shè)計(jì)階段就確定建筑的主要做法，而且這個(gè)做法是可以精確到最終產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)之上的。國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司可以推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，但在香港，這是不可能的。隨著中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成熟度越來(lái)越高，單純