新人培訓(xùn)計(jì)劃(1)(共30頁)

1、 目錄(ml)：公司簡介：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)：銷售(xioshu)禮儀和行為規(guī)范：項(xiàng)目(xingm)說辭：百問百答：電話禮儀和技巧：戶型講解：置業(yè)計(jì)劃單：銀行貸款相關(guān)知識(shí)：各項(xiàng)費(fèi)用的講解：銷售技巧sp和逼定：沙盤實(shí)戰(zhàn)演練：工地和樣板間的帶看說辭和注意事項(xiàng)：購房合同等手續(xù)的簽訂以及注意事項(xiàng)：市場調(diào)研培訓(xùn)：物業(yè)管理知識(shí)：結(jié)案報(bào)告及考評(píng)第一章：公司簡介（略）：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)的概念(ginin) 房地產(chǎn)的含義(hny) 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(zn chn)，兩者具有整體性和不可分割性。包括： a)土地 b

2、)建筑物及地上附著物 c)房地產(chǎn)物權(quán) 注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。 房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土

3、地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面： a)實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分； b)從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格； c)從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。 差異包括幾個(gè)方面： a)二者屬性不同；b)二者增值規(guī)律不同；c)權(quán)屬性質(zhì)不同；d)二者價(jià)格構(gòu)成不同。 二、房地產(chǎn)的特征 房地產(chǎn)的自然特征 a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)資源的有限性；d)物業(yè)的差異性。 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征 a)生產(chǎn)周期b)資

4、金密集性c)相互影響性d)易受政策限制性e)房地產(chǎn)的增值性 注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢的規(guī)律。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分土地。 三、房地產(chǎn)的類型 按用途劃分： a)居住房地產(chǎn)b)商業(yè)房地產(chǎn)c)旅游房地產(chǎn)d)工業(yè)房地產(chǎn)e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分(hu fn)的規(guī)定： 低層住宅(zhzhi)為1-3層? 多層住宅(zhzhi)為4-6層? 小高層住宅為7-11層 中高層住宅為12-16層? 16層以上為高層住宅 房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)

5、用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 四、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn) 類型1鋼結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 2鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造 3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物 4混合結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造 5磚木結(jié)構(gòu)承重的主

6、要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的 6其它結(jié)構(gòu)凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 1、常用名詞 五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證； 兩書：a住宅質(zhì)量保證書、b住宅使用說明書； 房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證； 房地產(chǎn)市場：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級(jí)市場、二級(jí)市場和三級(jí)市場； 一級(jí)市場：是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、

7、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場； 二級(jí)市場：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場； 三級(jí)市場：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級(jí)市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場； 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利； 土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土

8、地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用； 三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整； 七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整； 紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能(zh nn)在紅線范圍內(nèi)施工建房； 總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定(hu dn)的用地范圍內(nèi)的土地面積； 建設(shè)(jinsh)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積； 總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單

9、棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和； 容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0） 建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。 建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8建筑密度為80%） 綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂

10、直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%） 綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率； 房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和； 套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積； 套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以規(guī)定： A、室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計(jì)

11、算； B、煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積； C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積； D、住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。 單元內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。 公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e； 實(shí)用面積：它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額； 層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高

12、度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值； 公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影(tuyng)面積的50。 得房率：是指套內(nèi)建筑面積(jin zh min j)與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。 套內(nèi)建筑面積(jin zh min j)=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。 道路用

13、地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 道路紅線：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。 玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會(huì)客的場所。 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。

14、期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 毛坯房是指沒有裝修的房。 業(yè)主委員會(huì)是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。業(yè)委會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。 會(huì)所的功能和建設(shè)檔次可分為基礎(chǔ)型和超級(jí)型，基礎(chǔ)設(shè)施提供業(yè)主最

15、基本的健康生活需求，可讓人免費(fèi)使用；超級(jí)會(huì)所則適當(dāng)對(duì)其中部分設(shè)施的使用收取一定的費(fèi)用。如果會(huì)所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢必會(huì)形同虛設(shè)；如降低物業(yè)管理費(fèi)，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。會(huì)所的設(shè)置，還要考慮工程分期施工的因素。會(huì)所原則上只對(duì)社區(qū)業(yè)主服務(wù)，不對(duì)外開放，保證了業(yè)主活動(dòng)的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會(huì)所也給業(yè)主提供了良好的社交場所。 入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。 契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對(duì)產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。

16、（1）國有土地使用權(quán)出讓； （2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)予、交換； （3）房屋買賣； （4）房屋贈(zèng)予。 2、房子的種類 安居房指實(shí)施國家安居（或康居）工程而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。 經(jīng)濟(jì)適用住房是指經(jīng)各級(jí)人民政府批準(zhǔn)立項(xiàng)建設(shè)、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。 產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對(duì)該房屋占用范圍內(nèi)的

17、土地?fù)碛惺褂脵?quán)，產(chǎn)權(quán)人對(duì)這兩項(xiàng)權(quán)利享有占有。使用，收益和處分的權(quán)利。這種權(quán)利是絕對(duì)的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押(dy)、典當(dāng)?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權(quán)利。 商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量(zhling)、材料差價(jià)等組成。 集資房是改變(gibin)住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房價(jià)全額或部

18、分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房價(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。 集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價(jià)格高于當(dāng)年的房改成本價(jià)。其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價(jià)格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價(jià)房。 公房又稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設(shè)，負(fù)責(zé)向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設(shè)的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。 房改房是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公

19、布的房改價(jià)格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。 房改房產(chǎn)權(quán)分為三個(gè)級(jí)別：成本價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。 空置商品住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）已超過一年的商品住宅。 六、房地產(chǎn)面積的測算 1、計(jì)算全部建筑面積有哪些？ 1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。 2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。 3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。 4）

20、樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。 5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。 6）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。 7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。 8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。 10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍

21、（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。 11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。 12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。 13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍(wiwi)水平投影面積計(jì)算。 14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平(shupng

22、)面積計(jì)算。 15）有伸縮(shn su)的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。 2、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？ 1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。 2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。 3）未封閉的陽臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。 4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。 5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。 3、不計(jì)算建筑面積的有那些? 1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。 2）檢修、消防等室外爬梯。 3）沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑

23、物上無頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。 4）建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。 5）舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。 6）建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。 4、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。 5、哪些公用面積不能分?jǐn)偅?不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、公共開放空間、

24、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。 第三章：銷售禮儀和行為規(guī)范銷售人員的禮儀和形象 銷售人員的個(gè)人形象蘊(yùn)涵著公司的企業(yè)文化，折射出企業(yè)的形象，在某種程度上也代表著樓盤的形象。它能夠拉近與顧客的距離，減少顧客的疑慮，提高親和力，進(jìn)而促使顧客產(chǎn)生購買行為，達(dá)成交易。因此，銷售人員應(yīng)有整潔的儀表、親和力較強(qiáng)的儀容；有主動(dòng)積極、面帶微笑、親切誠懇的態(tài)度；有進(jìn)退有序的規(guī)范的禮儀；有流利的口才、收放自如的交談能力等。 一、儀表和裝束 女性 公司有統(tǒng)一制服時(shí)必須穿工服上班 服裝：女性服裝以職業(yè)化為準(zhǔn)，大方得

25、體，不穿奇裝異服，不得穿拖鞋。 裝飾：女員工要化淡妝，不得濃妝艷抹，不得留長指甲、涂色油。忌用過多香水或使用刺激性氣味強(qiáng)的香水，頭發(fā)不染夸張顏色。佩戴首飾不要多多益善，首飾選配得當(dāng)，不戴炫耀飾品。 男性 服裝(fzhung)：男性必須穿西裝打領(lǐng)帶，夏天穿淺色襯衣配深色西褲，皮鞋保持光亮。 頭發(fā)(tu fa)：頭發(fā)要常修剪，發(fā)腳長度以保持不蓋耳部和不觸衣領(lǐng)為度，不得留胡須。 二、名片(mngpin)遞、接方式 名片的遞接也是非常有講究的，下面我們就來講訴一下有關(guān)名片的遞接： 1首先，我們來講訴一下接名片，當(dāng)客戶主動(dòng)給你遞名片時(shí)您要面帶微笑雙手去接過客戶給你的名片并說謝謝！將接過的名片在短時(shí)間內(nèi)注

26、視一下名片上的公司名稱和客戶姓名及職務(wù)時(shí)間不宜過長。男士看完后將放在上衣口袋，女士如果衣服沒有口袋的將名片放在隨身攜帶的筆記本或資料夾里千萬不能掉在地上，切記不要拿著客戶的名片在手里捏來捏去。 2在遞名片的過程中,先檢查隨身是否配帶名片夾。不要想到了再去辦公室或去銷售前臺(tái)去拿，你要主動(dòng)的給客戶遞名片不要等到客戶主動(dòng)向你要就不好了并面帶微笑的說您好！雙手拿著名片二角正面朝上字體要正面對(duì)著客戶這樣一來可以讓客戶在第一時(shí)間內(nèi)認(rèn)識(shí)你。千萬不能將字體弄反。先生或小姐（女士）我姓張請(qǐng)多指教，不知有什么可以為您效勞等禮貌用語。 三、微笑的魔力 銷售員首要具備的條件是一副親善的笑容及一份對(duì)工作客戶的熱誠。誠摯

27、熱情是打破客戶之間障礙的唯一良方，禮貌親切的笑容散發(fā)出的化學(xué)作用，會(huì)使銷售員如有如天賦神力。使客戶做出認(rèn)購決定。即使客戶不能成功認(rèn)購，相信也會(huì)留下信任及難忘的印象，為下次認(rèn)購鋪墊了管線。 笑容能給工作帶來方便，家庭帶來幸福，給生意帶來興隆。你對(duì)別人皺的眉頭越深，別人回報(bào)你的眉頭也就越深，但如果你給對(duì)方一個(gè)微笑的話，你將得到10倍的利潤。在一個(gè)恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間、恰當(dāng)?shù)膱龊?，一個(gè)簡單的微笑可以制造奇跡。微笑絕不會(huì)使人失望。獲得特別的“微笑知識(shí)”的話，有幾條簡單的規(guī)則： 1)當(dāng)你不想笑的時(shí)候就笑，把煩惱留給自己，讓別人相信你是快樂的； 2)和別人分享你樂觀的思想，微笑是會(huì)蔓延的。當(dāng)你笑的時(shí)候，人們會(huì)認(rèn)為你

28、感覺很好，就會(huì)快樂； 3)用你整個(gè)臉微笑，一個(gè)成功的微笑是包括整個(gè)臉讓人看起來很高興，微笑布滿整個(gè)臉，可以點(diǎn)燃別人的自信心，可以引起別的信賴； 4)把眉頭舒展開來，微笑時(shí)眉頭是舒展的，如緊著眉頭笑是苦笑，要從心里笑，看上去一臉開朗的、快樂的微笑； 5)運(yùn)用你的幽默感，幽默感不是指那種低格調(diào)的笑話，或是尋別人開心的惡作劇，而是指那些好的真正有趣的故事，當(dāng)玩笑開在你身上的時(shí)候你只要跟著笑，對(duì)別人微笑，但永遠(yuǎn)不要冷笑。 6)大聲地笑出來，假如微笑是具有魅力的，那么發(fā)自肺腑的大笑就具有超級(jí)魅力，大笑是會(huì)傳染的。 7)笑容，是向?qū)Ψ絺鬟_(dá)愛意的捷徑； 8)笑，具有傳染性。所以，你的笑會(huì)引發(fā)對(duì)方的笑或是快感

29、。你的笑容越純真、美麗，對(duì)方的快感也越大； 9)笑，可以輕易除去二人之間厚重的墻壁，使雙方門扉大開； 10)笑容是建立信賴的第一步，它會(huì)成為心靈之友；沒有笑的地方，必?zé)o工作成果可言；笑容可除去悲傷、不安，也能打破僵局；將多種笑容擁為己有，就能洞悉對(duì)方的心理狀態(tài)； 11)笑容會(huì)消除自己的自卑感，且能補(bǔ)己不足； 12)笑容會(huì)增加健康、增進(jìn)活力。 四、語言(yyn)的使用 （一）提高(t go)語言的表達(dá)能力 人交往(jiowng)的目的，就是為了溝通思想、情感，明確交往的主題，達(dá)到自己的意愿。通過語言的交談，使雙方思想趨于接近、感情融洽、排除誤會(huì)和干擾，實(shí)現(xiàn)各自的意愿。在與客戶進(jìn)行交談時(shí)要注意以下

30、三個(gè)原則：語調(diào)要和緩，表達(dá)要熱情，語氣要充滿信心。 與客戶談話的目的是為了感染客戶、打動(dòng)客戶。銷售人員通過語言表達(dá)向客戶傳遞一系列有關(guān)自身、產(chǎn)品、公司的信息，讓客戶感覺到銷售人員對(duì)自己、對(duì)產(chǎn)品、對(duì)公司的信心。對(duì)于生意人來說，有一句俗話：不怕貨賣不出去，就怕話說不到家，可見表達(dá)能力之重要。所以，銷售人員要不斷提高自己的表達(dá)能力。加強(qiáng)自己的表達(dá)能力，須注意以下幾點(diǎn)： 1聲音洪亮：銷售代表一定要注意自己的聲音大小，切不可聲音太小，讓人聽不清楚； 2避免口頭禪：每個(gè)地方都有方言，每種方言都有自己的口頭禪，語言表達(dá)時(shí)應(yīng)盡力避免這種口頭禪； 3避免語速過慢：表達(dá)時(shí)要掌握好語速，語速過快，別人聽不清楚；語速

31、過慢，就會(huì)給別人充分的準(zhǔn)備時(shí)間； 4避免發(fā)音出錯(cuò)：例如，在南方有許多銷售代表對(duì)“十”和“四”兩個(gè)讀音區(qū)分不清楚，這會(huì)釀成大錯(cuò)。 五、禮貌與規(guī)矩 禮貌和規(guī)矩反映出一個(gè)人的修養(yǎng)水平，銷售人員也不例外，應(yīng)從五個(gè)方面多加注意，以形成良好的交往習(xí)慣。 1你是否善于聆聽他人的發(fā)言 優(yōu)秀的銷售人員首先是耐心的聽眾，善于從他人的言談中捕獲有價(jià)值的信息，根據(jù)客戶的要求隨時(shí)調(diào)整自己的策略。打斷他人的發(fā)言是一種不禮貌的行為，容易引起他人的反感和不滿，應(yīng)盡量避免。專注聆聽是重要的，其表現(xiàn)是要盡量保持與對(duì)方目光的接觸。當(dāng)別人滔滔不絕，而你卻游目四顧，試想，對(duì)方的心境如何呢？這不僅是一種粗魯無禮，更會(huì)使人感覺你不尊重他且

32、缺乏誠意。對(duì)方在投入地講話時(shí)，你要做出相應(yīng)的表情和簡單的應(yīng)答以強(qiáng)調(diào)你真正在聽。你可以加上微笑、惋惜和點(diǎn)頭、搖頭等各種體態(tài)語言讓對(duì)方感應(yīng)。在聆聽的同時(shí)，你還要注意對(duì)方的神態(tài)、表情、姿勢以及聲調(diào)、語氣的變化，盡量讓自己聽懂這類非語言符號(hào)傳遞的信息，以便比較準(zhǔn)確地了解對(duì)方的話外之意。 2你是否言談中經(jīng)常流露出對(duì)自己的雇主、公司、朋友或熟人有不尊敬或不滿意的態(tài)度 表面上看起來，跟別人談到這些問題會(huì)顯得坦誠相待，但實(shí)際上別人會(huì)對(duì)這種言行很不屑，會(huì)認(rèn)為你不忠誠，不可信賴，這將直接影響到你的銷售業(yè)績。 3你是否具有幽默感，談話風(fēng)趣 在與客戶交談時(shí)，可以適當(dāng)?shù)亻_一些玩笑，但要注意把握好分寸，不宜過頭。適度的玩

33、笑和幽默，其本意絕非取笑他人的無知、錯(cuò)誤和動(dòng)作，而是懷有好意的感情交流。在銷售中，有效地運(yùn)用幽默，可以給你帶來靈感，使銷售工作更順利。但是，若玩笑過分、低級(jí)，則適得其反，會(huì)讓人認(rèn)為庸俗。 4你是否對(duì)公司和產(chǎn)品充滿信心 與客戶交談時(shí)，特別是介紹自己的公司和產(chǎn)品時(shí)，要盡量做到放松和自信，讓客戶感覺到你對(duì)自己公司和產(chǎn)品充滿信心。如果此時(shí)表現(xiàn)得緊張，缺少自信，則很難讓客戶下定決心購買你的產(chǎn)品。 5你最好在客戶面前不吸煙 在客戶面前盡量不吸煙，因?yàn)槌闊煏?huì)分散注意力，影響交談的效果。另外，煙是有害的，在不抽煙的客戶面前抽煙也是不禮貌的。 第四章：項(xiàng)目(xingm)說辭 開發(fā)商品牌(pn pi) 蘇力德花園

34、小鎮(zhèn)是由北京銀建投資集團(tuán)下屬的全資子公司，松原銀建房地產(chǎn)公司開發(fā)(kif)建設(shè)的。北京銀建是一家注冊(cè)資金4.8億元，總投資63.5億元，公司業(yè)務(wù)規(guī)模橫跨四大產(chǎn)業(yè)，擁有員工3萬余人，業(yè)務(wù)遍及全國9個(gè)省市的大型投資集團(tuán)。公司實(shí)力強(qiáng)大，為蘇力德花園小鎮(zhèn)項(xiàng)目提供了雄厚的資金保障。區(qū)域發(fā)展 蘇力德花園小鎮(zhèn)位于松原市的西北部，開發(fā)區(qū)商圈核心位置，地處西郭爾羅斯大路和萬福街交匯處，正得到政府的大力開發(fā)和扶持，而濕地公園的的投入，三橋的選址等市政的規(guī)劃無疑不加大了蘇力德花園小鎮(zhèn)地理位置得天獨(dú)地的唯一性?，F(xiàn)歐亞商超已經(jīng)開業(yè)，而蘇力德花園小鎮(zhèn)周邊大多數(shù)土地都已被多家開發(fā)商拿下，都在開發(fā)建設(shè)中作為城市的副中心，未來

35、的三到五年內(nèi)，將會(huì)出現(xiàn)一座以蘇力德花園小鎮(zhèn)為中心，集合了交通、商業(yè)為主，政府、學(xué)府、醫(yī)療等生活配套齊全的北部新城，將生態(tài)、宜居、和諧融入生活，所謂的出則繁華入則安大概也就不過如此吧。交通路網(wǎng) 項(xiàng)目本身就坐落于松原市主城區(qū)主干路西郭爾羅斯大路車管所對(duì)面，通往松原的五縣一區(qū)都很方便；公交方面，16路、77路12路等公交線路途經(jīng)城市各大繁華路段，直至市區(qū)各地，方便了您的出行，三橋的計(jì)劃修建直通江北，讓江南江北鏈接更加順暢。升值潛力 濕地公園做為一個(gè)城市的心肺，代表了一個(gè)城市的區(qū)域規(guī)劃，周邊地塊的升值潛力一定是不可言喻的。例如長春北站的新建，經(jīng)濟(jì)中心也隨之北移，現(xiàn)在北站附近的房價(jià)也從之前的6000元左

36、右猛增到8000多，而商業(yè)的價(jià)格直接翻翻，就是個(gè)很好的例子。蘇力德花園小鎮(zhèn)環(huán)抱著25萬平濕地公園的唯一的項(xiàng)目，占盡了天時(shí)地利人和。五、周邊配套 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施齊全，歐亞商超的開業(yè)讓我們蘇力德花園小鎮(zhèn)的業(yè)主盡享購物的便利；在教育方面，園區(qū)引進(jìn)了北京藍(lán)天國際雙語幼兒園，毗鄰供應(yīng)小學(xué)等也給您的子女提供了良好的教育環(huán)境；在醫(yī)療方面，我們距離油田醫(yī)院只有5分鐘車程、市醫(yī)院、縣醫(yī)院、中醫(yī)院給您免除醫(yī)患煩惱。 蘇力德花園小鎮(zhèn)位于松原市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西郭爾羅斯大路與萬福街交匯處，是專為松原市高端人士和精英群體所打造的高檔生態(tài)宜居社區(qū)，項(xiàng)目總占地面積50萬平米，總建筑面積52萬平米，我們蘇力德花園小鎮(zhèn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)秉

37、承公司“以人為本、服務(wù)社會(huì)”的經(jīng)營理念，將綠色、生態(tài)、健康、環(huán)保、舒適安全的人居理想貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目配套有其他項(xiàng)目不可復(fù)制的25萬平米的濕地公園、3600平米的國際雙語幼兒園和16000平米的歐亞超市。蘇力德花園小鎮(zhèn)在規(guī)劃中以環(huán)境生態(tài)為先導(dǎo)，公園與現(xiàn)代建筑風(fēng)格和諧搭配，時(shí)尚大氣，優(yōu)美舒適。園區(qū)大型休閑廣場、噴泉、實(shí)木涼亭、雕塑等多種建筑小品隨處可見，超高綠化率。公園內(nèi)保留了原生林地的同時(shí)，斥巨資建造大型人工湖，并沿湖修建了觀景橋、長廊，涼亭等公共設(shè)施，社區(qū)內(nèi)高綠化形成了一個(gè)天然氧吧，為業(yè)主生活休閑放松提供了最好的空間。 大大加強(qiáng)了小區(qū)公園式社區(qū)環(huán)境特色，實(shí)現(xiàn)了建筑與自然的完美融合

38、，使您在家中盡享大自然的健康饋贈(zèng)，真正做到了一步一景，窗窗觀景的視覺效果。 建筑均采用框剪結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格按照國家八度抗震標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，外立面采用簡約、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，裝飾材料為高級(jí)真石漆，給人以時(shí)尚且不失莊重的視覺(shju)感受。住宅全部為坐北朝南的純正房，短進(jìn)深大開間，客廳全部采用三層中空玻璃的全落地窗，寬敞(kun chng)的樓間距、開闊的視野讓您盡享園林美景的同時(shí)，也保障了室內(nèi)溫度與采光。戶型空間設(shè)計(jì)靈活多變，動(dòng)靜分區(qū)，透明式單元門的設(shè)計(jì)不僅解決了樓道內(nèi)的采光問題，也避免了業(yè)主同時(shí)進(jìn)出時(shí)受到驚嚇(jngxi)，一層為獨(dú)立下水，讓你的居住極致舒適。 項(xiàng)目一期在郭爾羅斯大路與萬福街一側(cè)分別共設(shè)有

39、一個(gè)出入口，實(shí)行完全人車分流式管理，車輛在進(jìn)入小區(qū)時(shí)，直接由地下停車場入口駛?cè)氲叵?，不僅方便了車輛的出行，確保了小區(qū)內(nèi)行人的安全，也增加了小區(qū)的綠化率。項(xiàng)目由北京銀建物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理，北京銀建物業(yè)成立于2003年，有著豐富的物業(yè)管理及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)代城市社區(qū)的管理理念，采用全封閉一卡通式管理，讓居住在社區(qū)里的居民享受到統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)，有統(tǒng)一的保安巡邏、統(tǒng)一的衛(wèi)生清潔、統(tǒng)一的車輛管理、統(tǒng)一的綠化養(yǎng)護(hù)和完善的家政服務(wù)等，小區(qū)設(shè)置周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、住宅聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)等高科技智能管理系統(tǒng)，我們提倡管家式物業(yè)服務(wù)，全力為業(yè)主營造安全、舒適、高

40、品質(zhì)的居住環(huán)境。通過我的講解相信您對(duì)我們蘇力德花園小鎮(zhèn)有了一定了解，目前我們所銷售的為A區(qū)，占地面積為14萬平，建筑面積29萬平，共有41棟住宅，包含了花園洋房、觀景小高層、攬景高層、墅質(zhì)洋房等不同產(chǎn)品（面積68-205平米，戶型一室兩廳一衛(wèi)五室兩廳兩衛(wèi)）能夠滿足不同客戶的各類需求。請(qǐng)問您想看多大面積的產(chǎn)品？第五章：百問百答第一部分：開發(fā)商項(xiàng)目是由哪家開發(fā)商開發(fā)？開發(fā)商開發(fā)資質(zhì)、實(shí)力及開發(fā)商簡介？（備注：開商簡介部分請(qǐng)分為在全國的發(fā)展歷程以及在松原的發(fā)展歷程）？ 答：項(xiàng)目是由北京銀建集團(tuán)，松原銀建房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。本公司是多元化實(shí)體公司，房地產(chǎn)項(xiàng)目在海南、徐州、北京均有開發(fā)和物業(yè)管理項(xiàng)目，開發(fā)、

41、管理總面積近百平米。旨以“每一個(gè)項(xiàng)目，都是一個(gè)精品。2.銀建房地產(chǎn)在各大城市開發(fā)過哪些口碑產(chǎn)品？ 答：在?？陂_發(fā)項(xiàng)目占地 10 萬平 平米，在徐州開發(fā)項(xiàng)目占地20萬平米，在北京開發(fā)項(xiàng)目占地10萬平米，在松原開發(fā)項(xiàng)目蘇力德花園小鎮(zhèn)，占地約50萬平。是松原第一個(gè)在公園里建地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)公司第二部分：物業(yè) 物業(yè)服務(wù)是哪家公司？物業(yè)公司資質(zhì)？答：具有(jyu)國家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的“北京(bi jn)銀建物業(yè)管理公司”。A地塊物業(yè)費(fèi)如何收??？包括(boku)哪些物業(yè)服務(wù)答：根據(jù)產(chǎn)品不同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)待定。物業(yè)服務(wù)包括保安、保潔、維修、公共設(shè)施維護(hù)3、物業(yè)是否允許頂層安裝太陽能？答：不允許（為

42、了防止頂層漏水的隱患）。4、是否有24小時(shí)熱水？如何收費(fèi)？答：沒有5、業(yè)主是否可自行在自家露臺(tái)或屋頂安裝衛(wèi)星電視衛(wèi)星接收器？答：不允許6、A地塊小區(qū)人行路上可否停車？若業(yè)主有客到訪，客人的車停在哪（除自己家車庫外）？答：本項(xiàng)目地上不設(shè)停車位，若有來訪人員車一律停在園區(qū)外7、項(xiàng)目物業(yè)是否為獨(dú)立封閉管理？ 答：是8、客戶購買時(shí)可否要求對(duì)外立面的顏色及結(jié)構(gòu)進(jìn)行改動(dòng)？洋房私家露臺(tái)是否可以自行封閉建設(shè)？ 答：客戶購買時(shí)對(duì)外立面的顏色及結(jié)構(gòu)不可以進(jìn)行更改，洋房露臺(tái)不可以自行封閉或搭建任何建筑物9.客戶在購買后房屋裝修時(shí)是否可對(duì)自家室內(nèi)非承重部分結(jié)構(gòu)進(jìn)行改動(dòng)，物業(yè)是否允許？ 答：不可以，物業(yè)不允許更改。10

43、、物業(yè)是否代收水、電、煤氣費(fèi)等服務(wù)？答：不代收任何費(fèi)用（上述費(fèi)用客戶進(jìn)行預(yù)存到指定銀行）。11物業(yè)管理費(fèi)在什么原因下有可能調(diào)整？答：經(jīng)物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)商討同意后物業(yè)費(fèi)方可進(jìn)行調(diào)整。12、A地塊項(xiàng)目是否可以在小區(qū)里利用自家住宅開學(xué)前班、健身房、超市等？答： 園區(qū)內(nèi)商品房僅提供居住使用，不可作為任何商業(yè)經(jīng)營用途。13、A地塊園區(qū)內(nèi)垃圾箱是否都是分類環(huán)保型？答： 暫時(shí)混放，后期物業(yè)將進(jìn)行調(diào)整更改后分類堆放。第三部分：項(xiàng)目 A地塊土地使用年限（起止）和使用性質(zhì)？（包括住宅，商業(yè)）答：A地塊土地使用年限商業(yè)40年，住宅70年，自2012年6月4日起2、A地塊占地面積多少？分幾期開發(fā)？產(chǎn)品綠化率？入住

44、時(shí)，綠化是否會(huì)完成？答：A地塊占地面積約14萬平，分兩期開發(fā)，綠化率為34%;入住時(shí)將達(dá)到全景交房標(biāo)準(zhǔn);3、A地塊總建筑面積多少？答 ：A地塊建筑面積約29萬平 。4、A地塊開工時(shí)間及交房入住時(shí)間？入住費(fèi)用有哪些？答：開工時(shí)間為2013年4月， 今年可售多層交房時(shí)間為2013年10月：高層交房時(shí)間為2014 年10月入住費(fèi)用：分別為垃圾清運(yùn)費(fèi)、水、電、煤氣預(yù)存費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、一年物業(yè)管理費(fèi)、按國家規(guī)定自行交納采暖費(fèi)；5、A地塊分幾期開發(fā)，A地塊共有多少棟建筑(jinzh)？分別為多少層？答：A地塊分兩期開發(fā)，A地塊有41棟建筑物2棟商業(yè)1棟超市，一期(y q)共有25棟建筑，其中住宅22棟

45、，分別為4層；5層；18層；商業(yè)3棟，分別為2層，3層。6、A地塊項(xiàng)目是否采用人車分流？停車方式？車位配比(pi b)多少？分別有多少地下停車位？答： 是采用人車分流的方式， 停車方式為地下車位，車位配比為1：0.8，地下停車位共計(jì)1390個(gè)。7、A地一期產(chǎn)品類型的精準(zhǔn)戶數(shù)?戶型面積套數(shù)戶型A192.7030二室二廳一衛(wèi)A2102.5030二室二廳一衛(wèi)A3122.5060三室二廳二衛(wèi)A4131.0230三室二廳二衛(wèi)A5194.7120五室二廳二衛(wèi)D1186.744四室三廳三衛(wèi)G2205.524四室三廳三衛(wèi)C1119.80216三室二廳一衛(wèi)C297.61216二室二廳一衛(wèi)C396.03216二室

46、二廳一衛(wèi)C4116.38144三室二廳一衛(wèi)C568.63144一室二廳一衛(wèi)8、 項(xiàng)目A地塊到周圍主干道的距離答：( 17米 )9、項(xiàng)目A地塊產(chǎn)品最小和最大樓間距分別是多少？答：最小樓間距為24米（7#與13#之間），最大樓間距為45.8米（32#與18#之間），10、項(xiàng)目A地塊內(nèi)各產(chǎn)品類型的層高（標(biāo)準(zhǔn)層、頂層、一層）？答：2.9米11、A地塊產(chǎn)品每戶共有哪些部分是贈(zèng)送？贈(zèng)送面積多大？答：1層贈(zèng)送花園，其他樓層無贈(zèng)送12、A地塊共有幾個(gè)入口？分別在什么位置？車行與人行是否為同一入口？答：共有2個(gè)人行入口，兩個(gè)地下停車場入口，在郭爾羅斯大路和萬福街一側(cè)分別有一個(gè)人行主入口。車行與人行入口是分開的1

47、3.主題景觀的面積分別為多大？答：主景觀面積近萬余米。14、A地塊一層每戶是否帶花園？花園間的間隔用什么分隔？花園最大進(jìn)深是多少？答：一層有花園，花園用圍墻分隔，花園最大進(jìn)深5米。15、A地塊一層是否有獨(dú)立下水？答：一層設(shè)獨(dú)立下水。16、A地塊各產(chǎn)品空調(diào)的預(yù)留外掛機(jī)接口具體位置在哪？答：在樓體的南側(cè)外立面處，具體位置根據(jù)戶型不同位置不同。17、A地塊有沒有閣樓產(chǎn)品(chnpn)？閣樓是否贈(zèng)送？答：沒有(mi yu)閣樓產(chǎn)品 18、A地塊停車入戶方式？ 地下(dxi)停車場是車庫還是車位？ 答：A地塊地下停車場電梯直接入戶，均為地下停車位19、A地塊園區(qū)內(nèi)地上停車位數(shù)量?答：無地上停車位。20、

48、A地塊商鋪門前幾排停車道？ 停車位數(shù)量？答：A地塊商鋪門前一排停車道，停車位數(shù)量正在規(guī)劃中待定。21、A地塊地下停車場入口限高多少？ 地下停車場高度？答：A地塊地下停車場限高是4.2米。22、小區(qū)A地塊的信報(bào)箱材質(zhì)及安置位置？答：信報(bào)箱材質(zhì)待定；安置位置為門禁以外，具體位置待定。23、A地塊是否有車庫？車庫門的品牌和價(jià)位？自動(dòng)門的升降方式？車庫門是遙控的還是非遙控？答：A地塊無車庫。24、A地塊園區(qū)內(nèi)的各種管線均什么方式處理。答 ：采用地埋方式處理：25、A地塊的供水方式？答：市政供水。26、A地塊供水供電供燃?xì)夤┎膳姆?wù)公司各為哪家公司？答： A地塊為油田供熱，27、A地塊為何種采暖方式？

49、采暖費(fèi)收取方式？采暖費(fèi)用為多少？答；每戶均為地?zé)岵膳绞?；采暖費(fèi)收取和標(biāo)準(zhǔn)均按國家規(guī)定統(tǒng)一收取。28、A地塊總配電室位置、熱力中轉(zhuǎn)站、垃圾中轉(zhuǎn)站、煤氣調(diào)壓站位置、地下蓄水池、化糞池位置、電信寬帶基站、消防水箱位置、地下停車場入口及散熱口位置，其中哪些配套對(duì)業(yè)主生活有影響，有無輻射？有無擋光？這些公建的長寬高的尺寸？答： 在規(guī)劃設(shè)計(jì)中上述所闡述的位置均不影響業(yè)主的正常生活。29、A地塊是否可以按客戶要求做工程變更？答：不可以。30、A地塊各產(chǎn)品線之間距離是多少？同產(chǎn)品線樓棟之間樓間距是多少？東西向距離是多少？系數(shù)是多少？（1.7還是1.9倍）答：各樓宇的縱向間距均達(dá)到或超過2.0倍；橫向樓間距均

50、符合國家建筑規(guī)范要求。31、A地塊地下車位配比及數(shù)量？答：地下車位為1390個(gè),比例為1:0.8.32.A地塊A地塊園區(qū)人車是否一卡制管理？、 答：均采用智能化一卡制管理。33.住宅、商鋪 、樓板的厚度是多少？承重系數(shù)是多少？答：住宅、商鋪樓板的厚度為10-12公分、承重系數(shù)符合國家規(guī)定各使用功能標(biāo)準(zhǔn)。34、A地塊住宅及商業(yè)保證不斷電嗎？商鋪是否有動(dòng)力電？有備用電源嗎？ 住宅及商業(yè)用電的電表容量多大？答：根據(jù)市政供電情況來確定斷電時(shí)間；有動(dòng)力電源(dinyun)，無備用電源；住宅及商業(yè)用電的電表容量根據(jù)面積不同為5-20安培。35、A地塊(d kui)水、電、燃?xì)馐欠袢沓鰬?？答：水，?是出

51、戶的。36、項(xiàng)目A地塊(d kui)各產(chǎn)品樓梯寬度是多少？答：樓梯寬度為2.6米37、項(xiàng)目A地塊各產(chǎn)品幾梯幾戶，答：項(xiàng)目A地塊多層、洋房、小高均是一梯兩戶，高層分別是兩梯四戶與兩梯三戶的。38、項(xiàng)目A地塊各產(chǎn)品一樓業(yè)主有幾種入戶方式？答：一種是單元入戶，第二種是地下停車場直接入戶。？電梯入戶？39、A地塊共有多少棟建筑？它們的產(chǎn)品是什么？答：A地塊共有45棟建筑，（住宅41棟、商業(yè)3棟、地下車庫1棟)，主要產(chǎn)品有：墅質(zhì)洋房、 多層洋房、小高層、高層、門市、地下車位。40、A地塊分幾期開發(fā)？答：A地塊分兩期開發(fā)。一期開發(fā)共計(jì)25棟，在25棟里先期銷售墅質(zhì)洋房7#（面積186-205，戶型均為四室

52、兩廳三衛(wèi)）多層洋房（面積92-194，戶型兩室兩廳一衛(wèi)五室兩廳兩衛(wèi)）10#、11#、16#、17#、24#、25#、高層（面積從68-119，戶型一室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)）4#、5#、6#、12#、門市（一二層或一二三層捆綁銷售，面積200-300）S1、S2、S3、地下車位（開間進(jìn)深符合停車標(biāo)準(zhǔn)）。41.A地塊住宅產(chǎn)品面積和戶型格局？答：A地塊產(chǎn)品面積68-205，戶型格局一室兩廳一衛(wèi)五室兩廳兩衛(wèi)不等。42、多層洋房有無電梯？答：多層洋房凡5層以上均設(shè)有電梯。43、是否所有住宅都有地下車位？答：不是，但在沒有地下車位的區(qū)域，設(shè)有人行扶梯下到地下車位，方便業(yè)主的出行。44、客廳、主臥開間分別是

53、多少？答：墅質(zhì)洋房客廳開間為5.8米，主臥開間為3.9米，多層洋房客廳開間為4.2米-4.5米，主臥開間3.9米-4.2米，高層客廳開間3.9米-4米，主臥開間均為3.6米。45、A地塊各產(chǎn)品的跨度是多少？答：墅質(zhì)洋房15.4米、多層洋房11.1米-12.9米、小高層11.9米-12.6米、高層12.7米-14.1米、門市13.8米。46、園區(qū)有無其他生活配套？答：園區(qū)設(shè)有兒童老年活動(dòng)設(shè)施，國際級(jí)幼兒中心，大型品牌超市。47、本項(xiàng)目區(qū)別其他項(xiàng)目的最大特點(diǎn)？答：蘇力德花園小鎮(zhèn)是在公園里打造項(xiàng)目，而其他項(xiàng)目公園項(xiàng)目是在公園旁建項(xiàng)目，因?yàn)楸卷?xiàng)目是業(yè)主永遠(yuǎn)的后花園（綠色居住，居住舒適安靜、居住環(huán)境優(yōu)美

54、，居住在市區(qū)旁交通便利，周邊有市政配套）48、A地塊共有多少套住宅，其他產(chǎn)品共多少套？答：A地塊規(guī)劃住宅1679套，門市40套，地下車位1390個(gè)。49、A地塊一期共有多少套住宅？其他產(chǎn)品共多少套？答：A地塊一期(y q)共有754套住宅，門市40套，地下車位774個(gè)。50、A地塊一期先期銷售多少套住宅(zhzhi)？其他產(chǎn)品數(shù)量是多少？答：共有住宅436套，門市(mnsh)20套，地下車位約300個(gè)。51、A地塊產(chǎn)品是否精裝修交房？答：不是，全部為毛坯交房。52、A地塊產(chǎn)品的銷售面積如何計(jì)算？答：按國家規(guī)定的計(jì)算方法，由專業(yè)測繪公司測繪，以建筑面積銷售。第四部分：工程建筑施工建材1、A地塊產(chǎn)

55、品的建筑風(fēng)格？答：ArtDeco風(fēng)格。2.A地塊各產(chǎn)品建筑結(jié)構(gòu)？砌筑磚的材料是什么？答：多層，高層、小高層、門市、地下停車場均為框架或剪力墻結(jié)構(gòu)；砌筑磚的材料為陶立空心磚或爐渣砼空心砌塊3.A地塊頂層，衛(wèi)生間及廚房的防水材質(zhì)及工程做法？頂層、外墻的厚度是多少?保溫層材料厚度、保溫效果？保溫層、防水層的施工工藝（與其他工藝的不同處）、品牌？ 答：屋面采用SBS改性瀝青防水卷材，衛(wèi)生間采用聚乙烯丙綸復(fù)合防水卷材；外墻厚度300mm.保溫材料：屋面：135厚EPS保溫板；外墻：高層70厚酚醛板；多層100厚阻燃型EPS；節(jié)能系數(shù)0.65；各工藝均按現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范執(zhí)行，材料均選擇知名品牌。4、A地塊

56、外立面是涂料還是外墻面磚？其外立面顏色？答：是灰色彈性涂料和深咖色真石漆搭配使用5.A地塊窗欄、陽臺(tái)護(hù)欄、露臺(tái)護(hù)欄及花架采用的工藝、材料。它們防腐防銹的要求標(biāo)準(zhǔn)；欄桿鋼管厚度用多厚的？牢固程度如何保證？護(hù)欄、花架的高度？答：欄桿等采用不銹鋼管。護(hù)欄安裝位置均按國家規(guī)范位置安裝，材料安裝標(biāo)準(zhǔn)均達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)6、A地塊各產(chǎn)品屋頂是坡屋頂還是平頂？屋頂采用何種材質(zhì)？如果是瓦片做防水其材料、施工工藝、材料、瓦片接縫是如何處理的？答：A地塊各產(chǎn)品屋頂均采用平屋頂設(shè)計(jì)制作；屋頂采用混凝土結(jié)構(gòu)；不采用瓦片工藝。7、A地塊各戶型入戶門是否為子母門？入戶門尺寸？答：不是，入戶門尺寸：1000 x2100 8.A地

57、塊單元樓梯間地面、墻面、扶手為何材質(zhì)？單元門是何材質(zhì)？單元內(nèi)是否設(shè)有信報(bào)箱？其材質(zhì)及安放位置？答：A地塊地面為石材、墻面為大白乳膠漆；扶手、信報(bào)箱、單元門材質(zhì)待定；9、A地塊園區(qū)地面是什么材質(zhì)鋪裝？答：園區(qū)地面部分為石材鋪裝。10、A地塊廚衛(wèi)排風(fēng)煙道方式？是否防反煙結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)？使用材料？上下水管材材質(zhì)？答：A地塊廚衛(wèi)排風(fēng)煙道方式為直排；不出現(xiàn)反煙現(xiàn)象；上水管為鋼塑復(fù)合管，下水管材質(zhì)均采用HDPE；11、A地塊各產(chǎn)品地?zé)岱炙y每戶有幾閥？分水器品牌及在各戶型室內(nèi)安裝位置？地?zé)峁芷放疲慷藨舻牡責(zé)峁茕佋O(shè)密度是否比中間戶密？其距離是多少？地?zé)岜Ｐ奁诙嗌倌?？出現(xiàn)問題(wnt)怎樣維修？答：根據(jù)面積大小閥門

58、分別為3-8組；分水器位置及品牌、地?zé)峁芷放拼?；鋪設(shè)密度均符合國家標(biāo)準(zhǔn)；地?zé)峋S修由業(yè)主向物業(yè)反映以便及時(shí)(jsh)解決相關(guān)問題。12、A地塊窗臺(tái)與地面的高度是多少(dusho)？是否有落地窗？答 A地塊窗臺(tái)與地面的高度為900，客廳均采用落地窗。13、A地塊的雨水、污水排放方式？及排水管線的管徑尺寸？答：A地塊的雨水、污水先排放到園區(qū)內(nèi)地埋鋪設(shè)管線，然后統(tǒng)一排放到市政管線。管徑尺寸設(shè)計(jì)時(shí)均能保證污水和雨水的順利排放，不會(huì)造成堵漏現(xiàn)象。14、A地塊小區(qū)采用什么供水系統(tǒng)？及供水方式？ 答：A地塊小區(qū)采用二次供水系統(tǒng)；供水方式為直接入戶。15、A地塊是否寬帶入戶？寬帶是否為光纖？帶寬多少？運(yùn)營商是

59、聯(lián)通還是電信？答：是寬帶入戶，是光纖，16、高層是否有消防連廊？都在多少層？答：沒有消防走廊。 17、A地塊各產(chǎn)品贈(zèng)送面積是否計(jì)入產(chǎn)權(quán)？陽臺(tái)如何計(jì)算面積？答：不計(jì)入產(chǎn)權(quán)；陽臺(tái)按全面積計(jì)算。18、項(xiàng)目A地塊容積率是多少？答：A地塊的容積率為1.47第五部分：區(qū)域 A地塊地理位置及四至？答：項(xiàng)目位于松原市開發(fā)區(qū)（松原市車輛管理所對(duì)面），東起萬福街，北臨郭爾羅斯大路，西臨濕地公園，南至規(guī)劃路。A地塊占地位置有何優(yōu)勢？答：緊鄰松原市老商業(yè)街-郭爾羅斯大路，A地塊建有大型品牌超市，商業(yè)配套齊全，緊鄰濕地公園，空氣清新，是休閑、養(yǎng)生、娛樂的理想場所。3、A地塊附近教育配套有哪些？ 答：供應(yīng)小學(xué)，油田實(shí)驗(yàn)中

60、學(xué)。4、A地塊附近商業(yè)配套有哪些？答：距離飛宇超市、郭爾羅斯購物廣場、大潤發(fā)超市等僅十分鐘車程，距離建設(shè)中的歐亞賣場僅五分鐘車程。 5、A地塊附近醫(yī)療配套有哪些？ 答：距離油田礦醫(yī)院僅五分鐘車程。第六部分：智能化 1、A地塊規(guī)劃有哪些智能配套設(shè)施？及安防、消防系統(tǒng)？答：A地塊規(guī)劃園區(qū)入口門禁、單元入戶門禁、地下停車場門禁；可視對(duì)講，一卡通，安防為監(jiān)控和24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)；消防系統(tǒng)符合國家消防要求。2、園區(qū)內(nèi)部是否有紅外監(jiān)控？單元門是否為三方可視對(duì)講？ 答：園區(qū)內(nèi)部采用攝像和24小時(shí)電子巡更；單元門為二方可視對(duì)講。第七部分：綠化及景觀 1、A地塊(d kui)綠化樹種都有哪些種類？答：近百余種