豪宅價(jià)格指數(shù)：世界城市

1、變化之年 全球市場概述+44 (0) 20 7016 3754 HYPERLINK mailto:jcvjetkovic jcvjetkovic全球住宅部董事Jelena Cvjetkovic進(jìn)行了預(yù)測。未來一年表現(xiàn)最好的市場一大利好。據(jù)此我們也對接種，對整體市場而言是強(qiáng)化。許多國家開啟疫苗預(yù)計(jì)增勢將在2021年得到價(jià)格仍處在正增長區(qū)間，響。指數(shù)城市的豪宅平均情對豪宅價(jià)值和租金的影數(shù)變化能夠反映2020年疫城市的豪宅市場表現(xiàn)。指豪宅指數(shù)追蹤了30個(gè)全球第一太平戴維斯世界城市個(gè)板塊。地產(chǎn)市場抗壓力較強(qiáng)的一場表現(xiàn)來看，豪宅仍是房未能幸免，而從目前的市常運(yùn)行節(jié)奏。豪宅板塊亦擾了全球房地產(chǎn)市場的正整工

2、作和生活習(xí)慣，這干一片黯然。人們不得不調(diào)帶來重大沖擊，市場陷入情對人們生活的諸多方面在2020年，肆虐的新冠疫新冠疫情沖擊之下，豪宅市場彰顯韌性豪宅市場的韌性在2020年下半年得到充分展現(xiàn)。隨著全球經(jīng)濟(jì)從新冠疫情及后續(xù)隔離措施的影響中逐步復(fù)蘇，第一太平戴維斯世界城市的豪宅市場也受到提振，資本價(jià)值指數(shù)在下半年錄得0.8%的增幅。雖然豪宅資本價(jià)值指數(shù)在2020年上半年下跌 0.3%，但下半年增勢恢復(fù)，將全年增長率拉回正區(qū)間，達(dá)到0.5%。此次走勢扭轉(zhuǎn)發(fā)生在全球住宅市場氣氛重趨活躍的背景下。隨著隔離措施放松，加之政府刺激政策、低位利率和大戶型改善需求的推動(dòng)，多地豪宅市場迎來需求的強(qiáng)勁復(fù)蘇。一些城市的

3、豪宅市場表現(xiàn)尤為突出，例如首 爾、杭州、柏林。及時(shí)有效的防控措施在一定程度上緩和了疫情對城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的沖擊；另一方面，供求基本面起到的重要推動(dòng)作用也不容忽視。租202金0年及間收，豪益宅率租賃板塊的平均表現(xiàn)不及銷售板塊。一般而言，豪宅的租賃需求通常來自國際人士，且以企業(yè)租戶為主。而疫情之下，這類需求由于旅行限制而難以導(dǎo)入。旅游業(yè)的降溫亦使得大量短租型物業(yè)空置，導(dǎo)致整體租賃供應(yīng)增加。 資本價(jià)值 租金8.0%6.0%指數(shù)半年度變化4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)資本價(jià)值及租金半年平均增速來源：第一太平戴維斯研究部全球市場概述在2020年下半年，指數(shù)城市的豪宅平均租金指數(shù)下滑1%

4、。加之上半年1.5%的跌幅，使得豪宅租金指數(shù)全年跌幅達(dá)到2.5%。與此同 時(shí)，收益率卻保持了相對穩(wěn)定。截至2020年 12月，指數(shù)城市的豪宅毛收益率平均3.1%，較上年的3.2%僅略有下降。影到目響前相為較止上，此輪次衰新退冠疫更情為對溫豪和宅價(jià)格的影響弱于全球金融危機(jī)（見左頁圖表）。與全球金融危機(jī)不同的是，本輪經(jīng)濟(jì)衰退并非源于銀行業(yè)的次貸危機(jī)。目前市場的低迷程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上一輪經(jīng)濟(jì)衰退。利率仍處于歷史低位，且高收入專業(yè)人員的收入水平并未受到明顯沖擊。全球城市：杭州持低位，這使得豪宅的財(cái)富保值功能更具利率處于歷史低位，并將在一段時(shí)間內(nèi)保2021年及以后多年中維持強(qiáng)勁的吸引力。而知。但可以確定的是

5、，豪宅市場應(yīng)可在的供應(yīng)短缺。工作方式會因此有怎樣的變化，亦不得素包括對大戶型產(chǎn)品的需求和部分市場疫情的長期影響仍不明確，人們的生活和動(dòng)因素有望在2021年繼續(xù)發(fā)力。這些因促成去年下半年豪宅價(jià)格反彈的市場驅(qū)長，提升收益潛力。逐步恢復(fù)。這有助于推動(dòng)新一輪的租金增幅可達(dá)1.6%。苗接種展開，國際旅行應(yīng)可在不久的將來2021年指數(shù)城市的豪宅資本價(jià)值平均增限制當(dāng)?shù)睾勒饨鸬脑鲩L空間。但隨著疫市豪宅指數(shù)的預(yù)測中得到充分反映。預(yù)期不少城市尚未取消旅行限制，可能會繼續(xù)續(xù)穩(wěn)定表現(xiàn)，這在第一太平戴維斯世界城我們認(rèn)為30座指數(shù)城市的豪宅市場將延小幅下跌。市錄得豪宅價(jià)格上漲，另有9個(gè)城市出現(xiàn)性，但預(yù)期豪宅市場將可維持

6、活躍氣氛。的基本面，預(yù)期2021年將有19個(gè)指數(shù)城步轉(zhuǎn)好。盡管大環(huán)境仍存在較多不確定吸引力?；谝陨弦蛩匾约昂勒鍓K強(qiáng)勁著新冠疫苗接種的推廣，市場情緒正在逐進(jìn)入2021年，市場仍存在很多變數(shù)。但隨向全球前豪看宅市場的吸引力將繼續(xù)保持強(qiáng)勁與業(yè)全的球次金貸融危危機(jī)機(jī) 不 同的是，本輪經(jīng)濟(jì)衰退并非源于銀行全球城市展望 增長預(yù)測2021年指數(shù)城市的豪宅價(jià)格平均增幅預(yù)計(jì)在1.6%，高于2020年的0.5%。具體增幅因城市而異倫敦2% 3.9%阿姆斯特丹0% 1.9%洛杉磯2% 3.9%北美舊金山0% 1.9%紐約5.9% 4%巴黎1.9% 0%里斯本1.9% 0%邁阿密4% 5.9%米蘭0% 馬德里1.

7、9% 0%疫情影響下，買家更加青睞大戶型物業(yè)，這成為2020年美國住宅市場的一大重要趨勢，與西方市場的情況類似。預(yù)計(jì)這種偏好將在2021年繼續(xù)，惠及洛杉磯、邁阿密等非高密度城市的住宅市 場。邁阿密有望成為2021年豪宅價(jià)格增長最為強(qiáng)勁的美國城市。作為佛羅里達(dá)州第二大城市，邁阿密的稅收優(yōu)勢對潛在買家極 具吸引力。且如果遠(yuǎn)程辦公繼續(xù)升溫，那些不再受到辦公地點(diǎn)限制的人士或選擇遷居邁阿密。相比之下，紐約則受到疫情持續(xù)影響、市場供應(yīng)過剩的拖累，豪宅價(jià)值增長有限，是本期預(yù)測增幅最低的美國城市。羅馬1.9% 0%4 增長預(yù)測圖例8%及以上4% 7.9%0% 3.9%0%3.9% 0%4%及以下歐洲預(yù)計(jì)柏林是

8、2021年歐洲地區(qū)豪宅價(jià)格增長最為強(qiáng)勁的城市。旺盛需求下市場供不應(yīng)求，豪宅價(jià)值預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持上升趨勢。倫敦的豪宅市場將迎來轉(zhuǎn)機(jī)，當(dāng)前價(jià)值水平與 2014年峰值相比還有一定距離，說明市場還有續(xù)漲潛力有待釋放。未來一年中，部分歐洲城市的豪宅價(jià)格預(yù)期下跌，但跌幅都不會明顯。巴黎、里斯本、馬德里和羅馬的豪宅價(jià)格都將出現(xiàn)小幅松動(dòng)。由于國際需求下降、經(jīng)濟(jì)前景疲軟，這些城市的豪宅市場前景略顯乏力。柏林6% 7.9%深圳2% 3.9%廣州4% 5.9%北京0% 1.9%莫斯科4% 5.9% 日內(nèi)瓦0% 1.9%吉隆坡 曼谷1.9% 0%首爾8% 9.9% 上海2% 3.9%東京巴塞羅那0% 開普敦1.9% 0

9、%迪拜1.9% 0%孟買4% 5.9%新加坡 0% 1.9%0% 1.9%杭州2% 3.9%香港5.9% 4%悉尼6% 7.9%亞太區(qū)在2021年，亞太區(qū)各城市的豪宅價(jià)格增長情況應(yīng)會與2020年類似，有大漲亦有大跌,呈現(xiàn)明顯的差異走勢。首爾將延續(xù)前一年的強(qiáng)勁增長，是未來一年預(yù)期增幅最高的指數(shù)城市。歷史低位利率刺激強(qiáng)勁需求，加上經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)積極、供應(yīng)短缺，豪宅市場仍呈上升趨勢。相反，香港是亞太區(qū)內(nèi)增勢最為疲弱的城市，增幅在所有指數(shù)城市中屬于墊底水平。在當(dāng)?shù)卣苇h(huán)境變化的影響下，預(yù)計(jì)豪宅價(jià)格將繼續(xù)從高位下行調(diào)整。0% 1.9%5 豪宅資本價(jià)值價(jià)格回歸上行通道由于具體影響因素不同，各城市的豪宅價(jià)格增幅亦

10、存在差異全球城市：阿姆斯特丹10.0%8.0%6.0%價(jià)格指數(shù)變化4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0%-8.0%由于市場活動(dòng)恢復(fù)，指數(shù)城市中有18個(gè)城市在2020年下半年迎來豪宅價(jià)格上漲，相較上半年的11個(gè)已有顯著增加。亞首爾洲是走20勢20各年異豪宅價(jià)格增長表現(xiàn)最強(qiáng)勁的城市。由于供應(yīng)稀缺、利率處于歷史低位，首爾住宅市場一直處于上升通道。由于沒有采取嚴(yán)格的封城隔離措施，韓國經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受疫情的影響相對較小。中國城市豪宅價(jià)格在過去一年中的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。2020年中國的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)相對強(qiáng)勁。據(jù)牛津經(jīng)濟(jì)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年全球 GDP同比減少4%，中國則實(shí)現(xiàn)2%的GDP增長。杭州是指

11、數(shù)城市中豪宅價(jià)格增長表現(xiàn)最為強(qiáng)勁的中國城市，這要?dú)w功于當(dāng)?shù)卮罅Φ娜瞬乓M(jìn)工作和充滿活力的科技環(huán)境。豪宅資本價(jià)值增幅，截至2020年12月 6個(gè)月 1年 孟買錄得2020年最大跌幅。當(dāng)?shù)睾勒袌鋈耘f面臨供應(yīng)過剩局面，此外疫情給印度全國上下帶來嚴(yán)重沖擊。在9月出臺的印花稅來源：第一太平戴維斯研究部減免優(yōu)惠刺激下，下半年價(jià)格跌幅有所放緩。香港豪宅價(jià)格在2020年也出現(xiàn)大幅下跌。政治格局變化的影響傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場，豪宅價(jià)格自2019年6月觸頂后便開啟“跌跌不休”的節(jié)奏。而隨著價(jià)格回調(diào)，性價(jià)比有所提升，市場成功吸引部分買家，使得價(jià)格跌勢在下半年趨于穩(wěn)定。歐盡管洲受供到應(yīng)疫難情影題響，供需基本面依然是豪宅

12、價(jià)值的重要推動(dòng)力。許多供應(yīng)水平較低的城市，包括柏林、阿姆斯特丹、巴黎等，價(jià)格延續(xù)正向增長態(tài)勢。倫敦的豪宅價(jià)格在2020年保持平穩(wěn)。房市于5月重啟之后，豪宅市場氣氛有所回升，系疫情之下買家尋購大戶型單元而形成的一波行情。潛在核心需求依然存在，但國際旅行的限制妨礙了海外買家需求向?qū)嶋H成交的轉(zhuǎn)化。指數(shù)城市中，里斯本是2020年豪宅價(jià)格跌幅最大的歐洲城市。旅行限制使得這個(gè)由國際買家主導(dǎo)的豪宅市場缺乏支撐。旅游業(yè)作為里斯本的重要經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，亦受到?jīng)_擊，經(jīng)濟(jì)景氣度整體欠佳。美與上國半走年勢相改比，善下半年所有美國城市的豪宅價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)均有所改善。疫情防控放寬、利率偏低、股市強(qiáng)勁等多重利好因素給豪宅市場帶來有

13、力提振。從全年增長情況來看，以洛杉磯的增勢最為強(qiáng)勁，其次是邁阿密。在獨(dú)棟房屋需求的推動(dòng)下，這兩個(gè)城市在下半年都迎來活躍的交 豪宅資本價(jià)值豪宅資本價(jià)值全球五大頂級城市17,400（歐元每平方米） 19,100（歐元每平方米）20,400（歐元每平方米）22,200（歐元每平方米）39,600（歐元每平方米）$1,960豪宅資本價(jià)值（美元每平方英尺）$2,150豪宅資本價(jià)值（美元每平方英尺）$2,300（美元每平方英尺）2,500豪宅資本價(jià)值豪宅資本價(jià)值（美元每平方英尺）$4,460（美元每平方英尺）豪宅資本價(jià)值5. 上海4. 日內(nèi)瓦3. 東京2. 紐約1. 香港其他地區(qū)價(jià)格下跌城市香港202（0

14、美年元12每月平豪方宅英資尺本）價(jià)值202（0年歐1元2月每豪平宅方資米本）價(jià)值$4,46039,600紐約東京$2,50022,200日內(nèi)瓦$2,30020,400上海$2,15019,100倫敦$1,96017,400悉尼$1,92017,000巴黎$1,79015,900首爾$1,76015,600深圳$1,76015,600北京$1,63014,500舊金山$1,56013,900新加坡$1,54013,700米蘭$1,53013,600羅馬$1,53013,500洛杉磯$1,45012,900廣州$1,33011,800莫斯科$1,26011,100柏林$1,20010,600孟買$

15、1,14010,200杭州$1,14010,100阿姆斯特丹$1,1109,890邁阿密$1,0509,330里斯本$9708,610曼谷$9508,390馬德里$8707,750巴塞羅那$7706,850迪拜$7206,410開普敦$5504,910吉隆坡$2902,530$2802,460易活動(dòng)。由于供應(yīng)水平仍然較低，舊金山的豪宅價(jià)值在2020年錄得小幅上升。紐約則因?yàn)楣?yīng)過剩局面尚未緩解，豪宅價(jià)格略有下降。 開普敦和迪拜的豪宅價(jià)值在過去一年中也有所下降。早在疫情發(fā)生前，開普敦的豪宅市場即已面臨疲軟經(jīng)濟(jì)環(huán)境的利空影響。迪拜豪宅市場則因供應(yīng)過剩，近年景氣度一直難以改善。迪拜是一個(gè)高度國際化的

16、市場，擁有大量的外籍人口。在別墅需求旺盛的支撐下，價(jià)格跌勢在下半年有所放緩。全球各地豪宅資本價(jià)值來源：第一太平戴維斯研究部來源：第一太平戴維斯研究部 豪宅資本價(jià)值2020年指數(shù)城市中以首爾的豪宅租金增長最為強(qiáng)勁調(diào)受旅行整限制和期市中心需求減少的影響，豪宅租賃市場的整體增長表現(xiàn)不及銷售市場2020年下半年，僅有8個(gè)指數(shù)城市的豪宅租金出現(xiàn)正增長，但相比上半年的5個(gè)已有所增加。旅流動(dòng)行性限減制少?zèng)_給世擊界部各分地歐城洲市的城豪市宅租金帶來沖擊，包括很多歐洲城市。然而，阿姆斯特丹和柏林逆勢而行，豪宅租金在過去一年中不降反升。這要?dú)w功于當(dāng)?shù)厥袌龅挠邢薰?yīng)。柏林由于存在租金管制，越來越多的業(yè)主轉(zhuǎn)租為售，導(dǎo)

17、致 租賃供應(yīng)有所減少，降至歷史新低水 平。旅游業(yè)作為許多歐洲城市租賃市場的重要驅(qū)動(dòng)力，在疫情影響下受到重創(chuàng)。由于游客減少，大批短租型物業(yè)轉(zhuǎn)向租賃市場，導(dǎo)致整體供應(yīng)增加，給市場帶來壓力。巴黎、馬德里和巴塞羅那的豪宅租金在過去一年中有所下降。倫敦豪宅租金同樣受到短租房源以及新項(xiàng)目入市的影響。指數(shù)城市中，倫敦是2020年豪宅租金跌幅最大的歐洲城市。枝獨(dú)秀亞太市場豪宅租金下滑，首爾一指數(shù)城市中，2020年豪宅租金跌幅最大的亞洲城市是香港，其次是悉尼。旅行限制下，國際客戶和企業(yè)需求難以放 量，致使兩個(gè)城市的豪宅租金水平嚴(yán)重承壓。但相比上半年疫情首輪沖擊下的走勢，香港和悉尼的租金跌勢已經(jīng)有所緩和。2020

18、年下半年，中國內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)已基本恢復(fù)正常。但旅行限制仍然存在，這導(dǎo)致國際游客數(shù)量大大減少，租賃需求難以提振。因此，豪宅租金增速仍不及銷售價(jià)格。首爾仍然是個(gè)例外，2020年豪宅租金增長幅度力壓其他指數(shù)城市。歷史低位利率加上韓國特有的租房保證金制度（租戶按房產(chǎn)價(jià)值70%-80%的標(biāo)準(zhǔn)向房東支付保證金，供房東投資，租賃到期返 還），使得租賃市場對租戶更具吸引力。由于利率較低，不少房東傾向于簽訂傳統(tǒng)租賃合同，因此保證金制度下的房源現(xiàn)在逐漸稀缺。金上揚(yáng)需求轉(zhuǎn)變，助推部分美國城市租與許多西方市場類似，人們的空間訴求對美國城市租賃市場也產(chǎn)生了一定影響。在過去的一年里，許多人選擇搬離人口密集的地區(qū)，能夠滿足

19、空間訴求的指數(shù)城市因而表現(xiàn)較好。得益于需求轉(zhuǎn)變，洛杉磯和邁阿密的豪宅租金保持正向增長走勢。而在人口更豪宅租金增幅，截至2020年12月 6個(gè)月 1年 8.0%6.0%4.0%價(jià)格指數(shù)變化2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0%-8.0%-10.0%來源：第一太平戴維斯研究部 豪宅資本價(jià)值來源：第一太平戴維斯研究部9.17（美元每平方英尺）（歐元每平方米）10.02（歐元每平方米）12.50（歐元每平方米） 14.99（歐元每平方米）16.57（歐元每平方米）周租金$1.03周租金$1.13（美元每平方英尺）周租金$1.41（美元每平方英尺）周租金$1.69（美元每平方英尺）周租金$1.8

20、7（美元每平方英尺）5. 巴黎4. 洛杉磯3. 東京2. 香港1. 紐約2020年12月 豪周宅租資金本比價(jià)較，值全球五大頂級城市 供求關(guān)系受影響為密集的舊金山，租金出現(xiàn)小幅下跌。紐約租金跌幅最大，這是一個(gè)公寓主導(dǎo)型市場，小戶型供應(yīng)較多，需求趨冷。 在2020年，開普敦是所有指數(shù)城市中豪宅租金全年跌幅最大的城市。由于旅游業(yè)降紐約香港 東京 洛杉磯租周金租當(dāng)金前比處較，于什么水平？ 2020年12月$1.87 / 16.57$1.69 / 14.99$1.41 / 12.50$1.13 / 10.02溫，很多短租房源出現(xiàn)空置，導(dǎo)致市場整體供應(yīng)量增加。在迪拜，供應(yīng)過剩局面持續(xù)，繼續(xù)對豪宅租金價(jià)值產(chǎn)

21、生影響。進(jìn)入下半年，隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)回升，租金下降速度有所放緩。巴黎莫斯科倫敦 首爾阿姆斯特丹舊金山羅馬 曼谷 新加坡米蘭 邁阿密柏林 孟買 悉尼 深圳 上海 北京巴塞羅那迪拜馬德里杭州 廣州 開普敦吉隆坡$1.03 / 9.17$1.03 / 9.12$0.97 / 8.59$0.89 / 7.88$0.79 / 7.05$0.77 / 6.83$0.77 / 6.82$0.73 / 6.48$0.72 / 6.36$0.68 / 5.99$0.64 / 5.65$0.61 / 5.40$0.58 / 5.12$0.56 / 4.96$0.54 / 4.78$0.53 / 4.75$0.51 /

22、 4.54$0.46 / 4.13$0.45 / 3.98$0.43 / 3.80$0.32 / 2.81$0.31 / 2.71$0.21 / 1.88$0.18 / 1.62周租金（美元每平方英尺/歐元每平方米）來源：第一太平戴維斯研究部 收益率收益率何去何從？截至2020年12月，核心城市的豪宅平均毛收益率為3.1%，較上年同期的3.2%略有下降各城市平均收益率2020年12月對比2019年12月 2020年12月 2019年12月6.0%5.0%豪宅平均毛收益率4.0%3.0%2.0%1.0%0%2020年，豪宅價(jià)格指數(shù)平均增幅超過租金平均增幅。在企業(yè)需求下降、短租房供應(yīng)增加、人口遷離

23、城市環(huán)境等因素的綜合作用 下，許多城市的豪宅租金增長乏力。但豪宅價(jià)格表現(xiàn)并未顯著優(yōu)于租金，因此豪宅平均收益率的變化亦不明顯。紐約是指數(shù)城市中收益率變化最大的城 市。2020年12月，紐約豪宅平均收益率為 4.2%，較一年前下降30個(gè)基點(diǎn)。疫情持續(xù) 下，高密度的城市生活環(huán)境人氣減弱，連帶影響紐約的住宅市場。租金在過去一年中的下跌速度更甚于收益率。危機(jī)期間，如果沒有迫切的出售需求，則自用業(yè)主可能選擇繼續(xù)持有房產(chǎn)，而非降價(jià)出售；而租賃業(yè)主則更傾向于在租金上做出讓步促進(jìn)成交，以減少空置損失。 2020年12月 2019年12月 莫斯科是收益率指數(shù)變化最大的歐洲城市，從2019年12月的5.0%降至2020年12月的 4.8%。與銷售市場不同，莫斯科的豪宅租賃注：羅馬、米蘭首次納來入源指：數(shù)第