2020年住房租賃市場總結

1、“大力發(fā)展住房租賃市場”仍為政策主導思想 市場行為逐步規(guī)范2020 年關于住房租賃市場的政策中 依強調了“大力發(fā)展住房租賃市場”， 7月份增加了8個住房租賃市場試點城 市， 目前已有24 個城市入圍。12 月 中央經濟工作會議上提出，要高度重 視保障性租賃住房建設，加快完善長 租房政策，逐步使租購住房在享受公 共服務上具有同等權利，規(guī)范發(fā)展長 租房市場。針對具體的租房行為，國家也出臺了住房租賃條例(征求意見稿)，從居 住空間、租金漲幅、租賃企業(yè)行為等 多方面提出相關規(guī)范，保障住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。數據來源：58安居客房產研究院綜合整理/2020年國家層面的住房租賃相關政策時間部門文件會議主

2、要內容3月住建部住建部黨組書記、部長王蒙徽發(fā)表推動 住房和城鄉(xiāng)建設事業(yè)高質量發(fā)展加快推動住房保障體系與住房市場體系相銜接，大 力發(fā)展政策性租賃住房5月發(fā)改委國務院舉辦新聞發(fā)布會，國家發(fā)展改革委 副主任寧吉喆介紹扎實做好“六穩(wěn)”“六 ?！惫ぷ?。大力發(fā)展住房租賃市場，加大城市老舊小區(qū)適老化、 便民化的改造力度，使居民住得舒心。7月住建部住建部和財政部聯(lián)合發(fā)布2020年中央財 政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市名 單公示天津、石家莊、太原、沈陽、寧波、青島、南寧、 西安八個城市入圍9月住建部住建部發(fā)布關于住房租賃條例(征求意見 稿)從居住空間、租金漲幅、租賃企業(yè)行為等多方面提 出相關規(guī)范12月中央經

3、濟工作會議要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房 政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等 權利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調控。城市政策方面，深圳、 長沙、武漢等城市允許 非住宅用房改造為租賃 住房，加大對租賃房源 的供給，有利于租賃市 場的發(fā)展；上海提出長 租公寓與養(yǎng)老相結合， 為租房市場的發(fā)展提供 了新的方向。時間城市政策主要內容1月深圳深圳市住房和建設局關于既有商業(yè)和辦公用房改 建為租賃住房有關事項的通知既有商業(yè)和辦公用房可改建為租賃住房1月廣州廣州市發(fā)展政策性租賃住房試點方案開展政策性租賃住房試點，租金為同

4、地段市場租賃住房租金標準 的50%至70%1月長沙長沙市租賃住房房源籌集暫行辦法“租購并舉”新舉措，非住宅用房可改造為租賃住房3月廣州廣州市發(fā)展住房租賃市場獎補實施辦法建設普通租賃住房每平方米補貼750元3月上海關于做好疫情防控期間住房租賃有關工作的意見保障住房租賃當事人合法權益，金融機構加大對住房租賃企業(yè)投 放4月武漢關于允許商業(yè)和辦公用房等存量房改造為租賃住 房的通知武漢部分區(qū)域將允許商業(yè)和辦公存量用房改造為租賃住房。5月上海關于促進本市養(yǎng)老產業(yè)加快發(fā)展的若干意見鼓勵建設年輕人、老年人融合居住的綜合社區(qū)和長租公寓；營利 性養(yǎng)老服務設施項目，以租賃、先租后讓、出讓方式供應，鼓勵 優(yōu)先以租賃、

5、先租后讓方式供應。6月重慶重慶市人民政府辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房 租賃市場的實施意見建立健全住房租賃體系，培育發(fā)展住房租賃市場9月北京北京市發(fā)展住房租賃市場專項資金管理暫行辦法符合要求的集體土地建設租賃住房、改建租賃住房項目發(fā)放補貼， 并且對租金漲幅提出一定的限制10月合肥關于加快發(fā)展和規(guī)范合肥市住房租賃市場的通知明確發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場，加快建立租購并舉的住房制度2020年熱點城市住房租賃政策城市多出臺針對性政策，多主體供給租賃住房數據來源：58安居客房產研究院綜合整理/城市的“搶人大戰(zhàn)”仍在進行中， 部分人才政策也涉及到住房租賃相 關的政策，杭州、廣州、南京、深 證等地對人才給予不同

6、級別的租房 補貼，解決人才的租住問題，鼓勵 人才流入。時間地區(qū)政策內容2月杭州人才政策“八大舉措”，應屆畢業(yè)生每年增發(fā)1萬元租房補貼3月廣州番禹區(qū)高層次人才服務保障制度，租房補貼最高1500元/月4月南京關于支持促進高校畢業(yè)生在寧就業(yè)創(chuàng)業(yè)十項措施，再次放寬 落戶門檻，符合條件可申領住房租賃補貼8月深圳龍崗區(qū)關于供應2020年人才住房(社會存量住房)的通告，推出人才 住房，政府每月補貼租金人才政策以租房補貼為主 解決人才的租房問題2020年熱點城市租賃相關的人才政策數據來源：58安居客房產研究院綜合整理/下半年，部分長租公寓“暴雷” 令不少租客和房東蒙受損失。杭 州、上海、成都等城市發(fā)布政策 文

7、件等租賃風險提示，旨在警示 租房過程中存在的風險，同時規(guī) 范住房租賃市場行為。時間城市政策文件主要內容7月鄭州鄭州市住房保障和房地產管理局 房屋租賃市場亂象整治實施方案整治“高進低出”“長收短付”“租金貸”等違 規(guī)行為8月廣州關于開展住房租賃企業(yè)金融風險 排查工作的通知開展住房租賃企業(yè)金融風險排查工作。8月杭州關于進一步落實住房租賃資金監(jiān) 管相關工作的通知住房租賃企業(yè)從8月31日起將相關租賃資金均繳 入專用存款賬戶管理，存量托管房源應繳30%風 險防控金9月上海房地產經紀行業(yè)協(xié)會發(fā)布住房租 賃市場風險提示警惕收房租金過高或出租金過低，租客支付房租 時，一般不超過3個月的支付周期9月成都關于開展

8、住房租賃資金監(jiān)管的通 知住房租賃企業(yè)應在駐蓉商業(yè)銀行中開立全市唯一 的住房租賃資金監(jiān)管賬戶，該賬戶不得支取現(xiàn)金， 不得歸集其他性質的資金。多地長租公寓“暴雷” 城市出臺文件警示租房風險、規(guī)范企業(yè)行為2020年熱點城市發(fā)布的租房風險相關文件數據來源：58安居客房產研究院綜合整理/中國住房租賃市場的第一大群體，流動人口的 數量從2015年開始持續(xù)緩慢下降，2019年末， 流動人口數量為2.36億人，占總人口數量的 16.9%。2020年受疫情影響，流動人口數量或有一定 的下行，但仍將保持在2億以上的數量級，租 賃市場依然是個巨大的需求市場。/數據來源：中國流動人口發(fā)展報告 58安居客房產研究院綜合

9、整理1.82.212.32.362.452.532.472.452.442.412.3614%15%16%17%18%19%32.521.510.5020092010201120122013201420152016201720182019中國流動人口規(guī)模（億人）中國流動人口規(guī)模（億人）占全國中人口比重（%）流動人口數量持續(xù)緩慢下降 但人數仍保持在2億以上此外，租房市場的年輕群體高校畢業(yè) 生的數量仍在持續(xù)增長，2020年高校畢業(yè) 生874 萬人， 同比增加40 萬人， 再創(chuàng)歷史 新高。隨著95后、00后步入社會，租房需求也會 出現(xiàn)一定的變化， 年輕人更注重居住的品 質， 更青睞個性化的生活服務，

10、 高品質的 租住生活將成為新需求。/數據來源：中國教育部統(tǒng)計數據 58安居客房產研究院綜合整理53157560862563965968170479582083487402004006008001000200920102011201220132014201520162017201820192020全國普通高校畢業(yè)生人數（萬人）普通高校畢業(yè)生人數逐年增長 租房市場年輕群體占比增加/數據來源：58安居客房產研究院綜合整理自2016年11月首宗租賃相關用地推出 開始，今年來租賃市場土地供應穩(wěn)步推 進，2019年土地供應略有下行，2020 年基本保持同期水平，截止2020年10 月，全年共計推出約350

11、萬平方米租賃 相關用地，租賃市場土地供應量持續(xù)穩(wěn) 步推進。5053956841735220015010050060050040030020010002016年2017年2018年2019年2020年1-10月全國租賃用地供應情況租賃用地面積（萬）地塊數租賃市場土地供應繼續(xù)穩(wěn)步推進1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月全國在線租賃房源供應量方面，4月份為 租賃房源供應高峰，而后總體呈緩慢下 降趨勢，四季度進入租房淡季，供應量 逐步下降；1-3月受春節(jié)假期及疫情影響，處于年內 在線租賃房源供應低谷。2020年1-11月重點城市租賃房源總體供應情況房源供應：4月份為全年在線租賃房源供應高峰

12、數據來源：58安居客房產研究院；重點城市包括一線及新一線共19城/分城市看，一線四城的在線租賃 房源供應量領先全國各城，上海 租賃房源供應量居全國首位；新一線城市中，杭州、武漢、南 京在線租賃房源供應量排在前三 位。武漢在1-4月在線租賃房源 供應量跌至谷底，5月份后基本 恢復至去年同期水平。2020年1-11月重點城市在線房源供應量上 北 深 廣 杭 武 南 重 天 成 長 沈 西 蘇 寧 鄭 無 青 東 海 京 圳 州 州 漢 京 慶 津 都 沙 陽 安 州 波 州 錫 島 莞數據來源：58安居客房產研究院；重點城市包括一線及新一線共19城/房源供應：上海在線租賃房源供應量居首位從全國范圍

13、的在線租賃房源供應來看，2020 年房源的租金價格在1001-2000元/月的占 比最高，為36.4%；租金在2001-3000元/ 月的房源占比兩成。9.7%36.4%20.0%10.3%9.5%3.4%4.9%5.7%2020年在線租賃房源各價格段供應量占比01000元10012000元20013000元30014000元40016000元60018000元800110000元10001元以上數據來源：58安居客房產研究院/價格段：租金在1001-2000元/月的房源占比36.4%從在線租賃房源的面積段占比看，小面積 房源占據主導地位，面積在50 以下的房 源占比35.9%，50-70 、

14、70-90 的房 源供應占比均在15%左右。35.9%15.4%17.2%10.5%9.3%6.6%5.1%2020年租賃房源各面積段供應量占比050平5070平7090平90110平110130平130150平150平以上數據來源：58安居客房產研究院/面積段：小面積房源為主 50m2以下房源占比約1/3戶型方面基本與面積相符，以1居室為主。 全國在線租賃房源中， 1 居室的房源占比 42.0%，2居室占比33.8%，4居室及以上大 戶型的房源不足5%。42.0%33.8%19.9%4.3%2020年租賃房源戶型供應量占比1居室2居室3居室4居室及以上數據來源：58安居客房產研究院/戶型：1

15、居室、2居室在線租賃房源占據市場75.9%的比例2020年租房需求方面，1-2月為年內 租房需求最低谷，3月份后租房需求 出現(xiàn)大幅回升，而后基本保持平穩(wěn)趨 勢；9月份后租房需求有略微下行。2020年1-11月重點城市租賃房源訪問情況1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月數據來源：58安居客房產研究院；重點城市包括一線及新一線共19城/租房需求：3月后租房需求回暖 整體保持平穩(wěn)趨勢分城市看，一線城市中北京的租房需求 量為全國第一，其次為上海、深圳、廣 州；新一線城市中，西部城市租房需求領先， 成都居首位，排名全國第二，僅次于北 京；其次為重慶。北上深廣成重杭鄭長西蘇青沈武南天東寧無 京

16、海圳州都慶州州沙安州島陽漢京 津 莞 波 錫2020年1-11月重點城市租房訪問情況租房需求：北京、成都租房需求領先全國數據來源：58安居客房產研究院；重點城市包括一線及新一線共19城/2020年1-11月，全國重點19城的平均租金 在41.2元/月，與去年相比波動不大。月度來看，8月份19城的平均租金略有上浮，而后回歸至正常水平。20.0數據來源：58安居客房產研究院；重點城市包括一線及新一線共19城/30.040.02020年1-11月重點城市平均租金走勢（元/月）50.010.00.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月租金價格：2020年重點城市平均月租金41.2元/月新一

17、線城市中，杭州、武漢的平均租 金價格在50元/ 月以上，同比去 年有所上漲，南京平均租金在42.6元/ 月，其他城市的租金價格多在 20-40元/月之間。2020年1-11月重點城市租金均價（元/月）100.090.080.070.060.050.040.030.020.010.00.0數據來源：58安居客房產研究院；重點城市包括一線及新一線共19城/北 深 上 廣 杭 武 南 寧 天 青 蘇 東 成 長 重 西 鄭 無 沈 京 圳 海 州 州 漢 京 波 津 島 州 莞 都 沙 慶 安 州 錫 陽租金價格：杭州、武漢租金超50元/ 月 領先新一線一線城市 29.4%新一線城市本次調查由58安

18、居客房產研究院調研，針對一線/新一線城市租房人群，調研對象年齡在20-45歲之間。城市級別占比年齡結構占比性別分布占比男，49.9%女 ， 50.1%2025歲35.1%數據來源：58安居客房產研究院調研/26-30歲16.2%31-35歲19.8%36-40歲13.6%41-60歲15.3%基本信息本次參與調研的租房人群以本科學歷為主，占比73.3% ；81.6%的租房人群租住商品房，有75.7%的租房人群近五年內有購房計劃，另有8.4%的人群在今年內已購房。學歷租住情況購房意愿初中 0.2%高中/中專/技校?？?14.8%本科 73.3%研究生及以上 6.9%81.6%15.1%3.3%租

19、住商品房（小區(qū)房）租住品牌公寓或品牌出租房租住城中村/農民房8.4%25.3%29.6%20.8%15.9%2020年已買房打算近1年內買房打算1-2年內買房打算3-5年內買房5年內沒有買房的計劃租房人群畫像數據來源：58安居客房產研究院調研/租房人群在選擇房源時，房屋的居住安全性是排在首位的，其次為房屋周邊的生活配套情況、周邊交通是否通達，此外，所租房屋的租金是否合適也是不容忽視的因素之一。租房時更關注的因素是？35.3%33.4%33.2%32.9%26.7%25.1%22.2%20.8%12.9%11.2%8.4%5.0%居住安全性 周邊生活配套周邊交通 租金價格小區(qū)環(huán)境 距離公司近房屋

20、質量、房齡 周邊幼兒園、中小學情況房內家電家具配置 房內裝修情況 物業(yè)品牌及服務合同35.0%29.3%28.5%35.0%27.6%25.2%24.4%22.0%35.5%35.1%35.1%32.1%26.4%25.0%21.3%20.3%數據來源：58安居客房產研究院調研/13.8%12.5%10.6%11.5%6.5%9.1%4.1%5.4%一線租房人群新一線租房人群關注因素：租房人群選房時最注重居住安全性調研顯示，有60.9%的租房人群表示更愿意選擇租住普通住宅小區(qū)的房源，19.6%的租房人群更喜歡租住品牌公寓。年齡在20-25歲的年輕人選擇租住品牌公寓的人群占比相對較高。值得關注的

21、是，下半年部分城市出現(xiàn)品牌公寓“暴雷”現(xiàn)象，租 住品牌公寓時應謹慎挑選。租房時更傾向于選擇的房源60.9%55.1%63.2%68.7%59.6%62.5%19.5%17.0%20.6%18.1%26.3%20.3%19.6%27.9%16.2%13.3%14.0%17.2%總計2025歲2630歲3135歲3640歲4160歲品牌公寓無所謂，哪個合適選哪 個普通住宅小區(qū)數據來源：58安居客房產研究院調研/租房傾向：超六成租房人群傾向選擇租住普通住宅房源租房時可接受的月租金范圍參與調研的租房人群中，有51.9%的租房人群表示可接受的租金范圍在2001-3000元/月之間。一線租房人群中選擇租金

22、在2501- 3000元/月的占比最多，為22.0%；而新一線租飯人群中選擇租金在2001-2500元/月的占比最多，為30.1%。2.3%13.1%13.4%26.5%25.4%8.5%7.5%3.3%1000元以下1000-1500元1501-2000元2001-2500元2501-3000元3001-4000元4001-5000元5000元以上1.6%13.0%18.7%18.7%22.0%8.1%12.2%5.7%2.7%數據來源：58安居客房產研究院調研/13.2%11.5%30.1%27.4%7.4%5.4%2.3%一線租房人群新一線租房人群租金價格：租房人群理想的租金價格范圍在2

23、001-3000元/月租房時遇到的問題租房時都遇到過哪些問題？44.6%參與調研的租房人群表示遇到過“房屋設備損壞沒人維修”的問題，其次，合適的房源少、房源信 息有誤、不退/少退押金也是租房時常見的痛點。44.6%36.9%36.9%35.4%22.8%20.7%20.2%13.6%4.0%房屋設備損壞沒人維修合適的房源少 房源信息有誤 不退或少退押金 中介不專業(yè)噪音問題 房東提前解約 合租室友難相處寵物問題46.9%39.2%33.0%38.8%24.4%21.5%24.4%9.6%6.2%41.9%34.8%41.0%31.9%數據來源：58安居客房產研究院調研/21.4%20.5%15.

24、7%17.6%1.4%男性租客女性租客租房困擾：房屋設備損壞無人維修成租房主要痛點參與調研的租房人群中，有75.7% 的租房人群近五年內有購房計劃， 另有8.4%的人群在今年內已購房。他們的主要購房目的是為自己，為 改善自身的居住環(huán)境而購房，占比 28.9%；其次是為了結婚而購房， 占比23.4%。租房人群的主要購房目的34.4%數據來源：58安居客房產研究院調研/27.8%15.1%8.8%6.8%6.3%0.9%為自己 改善自己的居住環(huán)境為結婚而購房為小孩上學而購房買房落戶為父母 改善父母的居住環(huán)境投資/保值/出租旅居/度假/養(yǎng)老購房目的：租房人群購房主要為了改善居住環(huán)境租房人群的理想戶型

25、1.1%19.9%67.9%7.7%3.4%一居室二居室三居室四居室四居室以上大平層1.1%數據來源：58安居客房產研究院調研/16.5%24.4%20.5%21.0%11.1%5.4%50萬以下50-100萬100-150萬150-200萬200-300萬300-500萬500萬以上租房人群的理想房價在計劃購房和今年已購房的租房人群中，他們的理想戶型是三居室，選擇此項的占比67.9%；房價方面，多數人的選擇在100- 300萬之間，占比共計65.9%。理想房源：租房人群更愛三居室 理想房價在100-300萬之間11月25日，國務院副總理劉鶴在人民日報撰文指出：房地產業(yè)影響投資和消費，事關民生

26、和發(fā)展，在堅持“房住不炒”的背景 下，要促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展，釋放出三大信號。信號1：回歸住房的消費本質。強化住房消費屬性，弱化住房投資屬性，過往二十年房地產的快速發(fā)展取得了重大成果，居 民的住房條件得到了極大改善，但也必須要看到部分城市和地區(qū)房價上漲過快，房產投機行為對于市場的平穩(wěn)健康發(fā)展起到 了明顯的阻礙作用，“十四五”期間對于住房不炒的堅持，強化租購同權，更大層面保障租賃人群的居住需求。信號2：重視居住品質的升級。促進住房消費的健康發(fā)展，一方面會加大對新建商品房質量的監(jiān)控力度，提高住宅產業(yè)化覆 蓋水平，同步加大精裝修住宅的市場占比，同時會推進戶型、節(jié)能環(huán)保、小區(qū)綠化等多維度的居住水平提升；另一方面會加 大對于老舊小區(qū)的改造力度，尤其是加裝電梯以及小區(qū)停車位改造兩方面的提升空間較大。對于租賃房源來說，未來居住品 質也將得到同步升級。信號3：多維度滿足人群住房需求。在做好新建商品住宅供應的基礎下，大力推進住房租賃市場發(fā)展，尤其是在保證租賃房 源量的快速增長的同時，提供分層分類產品來滿足不同人口結構、不同年齡階段、不同職業(yè)人群等的需求。另外也會在養(yǎng)老、 旅游度假等層面開拓更多細分領域產品。數據來源：58安居客房產研究院綜合整理/展望1：三大信號將對租賃市場形成深遠影響展望2：政府側將加強長租公寓風險管理長租公寓行業(yè)的隱患其實在前兩年已經有所體