房地產(chǎn)項目策劃方案報告

1、目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc388988824 目 錄 一、宏觀市場分析1、永川概述永川位于重慶西部，東鄰江津區(qū)，東北靠壁山縣，北界銅梁縣，西接榮昌縣，南與四川省合江縣、瀘縣接壤。距市區(qū)56公里，離成都276公里。成渝鐵路、成渝高速公路橫貫全境，長江流經(jīng)南端。全區(qū)幅員面積1576平方公里，轄16個鎮(zhèn)，7個街道辦事處，人口110萬人，其中城區(qū)面積43平方公里，城區(qū)人口42.8萬人。是重慶市規(guī)劃建設(shè)的職業(yè)教育基地和區(qū)域性中心城市。永川隸屬于重慶一小時經(jīng)濟圈內(nèi)，是六大區(qū)域中心城市、大重慶城市核心經(jīng)濟區(qū)，重慶渝西重鎮(zhèn)。即將開通的成渝快鐵途經(jīng)永川，屆時，永川經(jīng)

2、濟將迅猛騰飛，也為地方發(fā)展帶來更大機遇。2、自然環(huán)境氣候特點永川屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，平均氣溫18.2，最高氣溫39，最低氣溫2。年平均無霜期317天。轄區(qū)內(nèi)云霧山、黃瓜山、陰山、箕山等5條低山山脈呈東西西南走向，成川字排列。地方特產(chǎn)地方特產(chǎn)有永川豆豉、松花皮蛋、來蘇豆干、來蘇香腸、永川梨和露華濃、百年好合系列低度白酒，其中，永川豆豉、松花皮蛋為全國特產(chǎn)。旅游資源永川是全國優(yōu)秀旅游城區(qū)。北有風(fēng)光旖旎的茶山竹海，南有山青水秀的衛(wèi)星糊、四季飄香的國家農(nóng)業(yè)生態(tài)示范園百里水果長廊和野趣十足的重慶野生動物世界；有全國首例發(fā)現(xiàn)的恐龍化石上游永川龍;有全國著名金石微刻藝術(shù)家劉聲道的作品三教鎮(zhèn)石龍山摩崖石

3、刻;有杜甫所書的“萬年松化石”；有奇山怪石組成的男、女石筍山，有大文豪蘇東坡留連之地來蘇梳妝臺，以及宋代石刻佛巖寺等風(fēng)景名勝。其中以“茶、竹、石”三大特色旅文化游資源尤為引人注目。3、人口狀況截止到2013年末，永川區(qū) HYPERLINK /view/68398.htm t _blank 常住人口106.8萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口65.92萬人； HYPERLINK /view/2530378.htm t _blank 戶籍人口113.1萬人，其中，男性57.8萬人，女性55.3萬人；農(nóng)業(yè)人口75.7萬人，非農(nóng)業(yè)人口37.4萬人。（1）、人口結(jié)構(gòu) 常住人口：為106.8萬人。其中城區(qū)四個街道辦

4、事處常住人口為47.85萬人，占全區(qū)常住人口的44.74%；其它鎮(zhèn)街為58.95萬人，占全區(qū)常住人口的55.26%。性別構(gòu)成：男性為51.85萬人，占總?cè)丝诘?0.60%；女性為50.62萬人 占總?cè)丝诘?9.40 %總?cè)丝谛詣e比（以女性為100 男性萬人，占總?cè)丝诘?9.40%?？?cè)丝谛詣e比（以女性為100，男性對女性的比例）為102.43。年齡構(gòu)成：全區(qū)常住人口中，014歲的人口為17.50萬人，占總?cè)丝诘?7.08；1564歲的人口為73.53萬人，占總?cè)丝诘?1.76；65歲及以上的人口為11.44萬人，占總?cè)丝诘?1.16。4、經(jīng)濟環(huán)境 永川區(qū)近年發(fā)展勢頭良好，社會生產(chǎn)總值在重慶區(qū)級

5、單位中排名前十，其中九龍坡以500億的社會生產(chǎn)總值高居榜首，萬州區(qū)的增速最快，為25.7%的增值率，但是永川的人均GDP又約高于萬州區(qū)，永川，正以健康快速的姿態(tài)穩(wěn)步前進。 從上表也可以看出從19972010年人均收入也是穩(wěn)步上升所以地區(qū)財政收入逐年遞增、增幅明顯，其中伴隨永川區(qū)經(jīng)濟的快速增長，個人收入也是穩(wěn)步上升，市民的經(jīng)濟條件得到很好的改善。地方財政對社會保障與就業(yè)的投入在07年激增，08年達到3.8億，09年更達到了4.2億元，10年甚至更多。社會保障與個人收益的雙層增長，直接促進了地方消費水平。永川2013年1-5月，全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值182.74億元，同比增長18.82%,環(huán)

6、比增長0.96個百分點，完成全年目標(biāo)任務(wù)的28.1%，差進度13.6個百分點。其中，園區(qū)實現(xiàn)產(chǎn)值128億元，同比增長29.48%，完成全年目標(biāo)任務(wù)的26.3%，差進度15.4個百分點；其中，鳳凰湖工業(yè)園實現(xiàn)產(chǎn)值79億元，同比增長33.73%，完成全年目標(biāo)任務(wù)的25.4%，差進度16.3個百分點；三教工業(yè)園實現(xiàn)產(chǎn)值29.1億元，同比增長5.02%完成全年目標(biāo)任務(wù)的33.8%，差進度7.9個百分點；港橋工業(yè)園實現(xiàn)產(chǎn)值19.9億元，同比增長64.71%，完成全年目標(biāo)任務(wù)的22.1%，差進度19.6個百分點，同比增長64.71%，完成全年目標(biāo)任務(wù)的22.1%，差進度19.6個百分點。1-5月，全區(qū)規(guī)模

7、以上工業(yè)所分布的7個行業(yè)中，電子、輕工行業(yè)繼續(xù)保持告訴增長，分別增長38.99%、32.73%；建材、機械和冶金行業(yè)保持較快增長，分別增長28.56%、23.25%、13.73%。能源行業(yè)持續(xù)低迷，同比下降4.89%。1-5月，全區(qū)工業(yè)固定資產(chǎn)投資完成41.05億元，同比增長11.85%，完成全年目標(biāo)任務(wù)的20.5%，差進度21.2個百分點。其中，61個重點項目完成固定自唱投資25.89億元，占全區(qū)工業(yè)固定的63%。重慶市永川人民政府信息公開重點工程建設(shè)進展順利。重點項目42項，完成投資47.5億元。永川發(fā)電公司、永川理文紙業(yè)等重點項工程已建成投產(chǎn)。能源化工、機械制造等重點行業(yè)重點項目投資均有

8、大幅增長 2、政策環(huán)境 利用區(qū)位優(yōu)勢，建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)物流中心，培育大市場，引進大商家，大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)，消費品市場穩(wěn)步擴大。其中財稅優(yōu)惠包括增值稅，營業(yè)稅，所得稅，契稅等稅務(wù)優(yōu)惠都有很大的支持力度，而土地優(yōu)惠更是很大，特別是省級以上重點院校在永川新辦大專以上職業(yè)院校的職教項目，按成本地價供給土地 5、文化環(huán)境截止到2013年末，永川區(qū)有圖書館1個，公共圖書館藏書33.3萬冊；綜合檔案館1個，館藏案卷130272卷；專業(yè)檔案館3個，文化館1個，群眾藝術(shù)館1個；報社1家，2013年出版報紙378萬份；電視臺、廣播電臺各1個，區(qū)級播控中心1個，鎮(zhèn)街廣播站22個，村級播控室164個；有線電視用戶27

9、.4萬戶。永川文化底蘊深厚。永川恐龍、石松化石聞名世界，茶文化、石文化、竹文化源遠流長。孕育了清朝臺灣知府黃開基、“東方梵高”陳子莊、微生物學(xué)家陳文貴、地理學(xué)家徐近之、微刻藝術(shù)家劉聲道等名人，是中國國際象棋隊、中國跆拳道訓(xùn)練基地和中國美術(shù)家協(xié)會重慶寫生基地。有各類職業(yè)院校30所，職教學(xué)生10.4萬人。6、未來前景永川未來前景美好。以“森林之城、溫馨之都，職教之城、人文之都，創(chuàng)業(yè)之城、財富之都，開放之城、商貿(mào)之都，茶竹之城、休閑之都”特色形象，城鎮(zhèn)面積達到100平方公里，城鎮(zhèn)人口達到100萬人左右，努力把永川建設(shè)成為別具一格、名至實歸的現(xiàn)代大城市和區(qū)域性中心城市！房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 區(qū)域市場分

10、析二、區(qū)域市場分析1、項目所在區(qū)域市場簡述 本地塊在永川棠城公園對面，緊鄰人民大道東段，到興龍湖4分鐘左右，而到人民廣場也只有三分鐘左右。背靠巨宇江南、恒大：泰晤士清晨，旁邊則是潤錦：御瓏山、鴻翔康橋生活公園，對面則是金城藍灣2、區(qū)域市場在城市中的地位以及發(fā)展趨勢 永川房地產(chǎn)市場主要劃分為四大版塊：新城區(qū)板塊、老城區(qū)板塊、城南板塊、城北版塊。 而本項目地塊所在的區(qū)域則是以人民廣場為中心向四周擴散的新城區(qū)，而新城區(qū)經(jīng)過近幾年的城市發(fā)展，新城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展重心已逐步東移，形成以體育中心為核心的新興區(qū)域，該區(qū)域又以“三湖”時代奏響城市發(fā)展的樂章。望城北路以東，現(xiàn)永川新城區(qū)域。本版塊土地供應(yīng)量大，市政規(guī)

11、劃合理，城區(qū)環(huán)境優(yōu)美，樓盤品質(zhì)高, 近兩年開發(fā)的樓盤相繼增多，主要是以高層、小高層、花園洋房等中、高檔物業(yè)為主，高層價格在37004500元/之間，在售洋房價格約5200元/平米；但相對老城而言，新區(qū)公共交通、客運等市政配套尚不完善，核心商業(yè)中心缺乏主力大型商家支撐，致使新區(qū)商業(yè)發(fā)展緩慢。同時由于缺乏商務(wù)物業(yè)的供應(yīng)，導(dǎo)致新區(qū)人氣不旺盛，人流量較少?？蛻羧褐饕蕴嵘幼∑焚|(zhì)的客戶為主。整體來講新城區(qū)無疑是永川城市發(fā)展的方向，區(qū)域經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前整體形象較好，客戶接受度較高。3、 區(qū)域內(nèi)樓盤供應(yīng)量2010銷售面積排名前十的物業(yè)銷售面積項目名 銷售套數(shù) 銷售金額 銷售面積朝野水晶城 251 59

12、183759 19021 俊豪中央大街 119 46102824 14052 永奧巴塞羅那 98 38155792 9302 祿川廊橋水岸 100 23580072 9207 鴻翔康橋生活公園 59 26548278 7820 水木年華 78 22180415 7497 銀山源 63 17665746 5954 桓大泰晤士清晨 60 17573998 5543 巨宇江南(二期) 34 9983126 3020 西城康郡 29 6656749 2965 均值26763076 8438 2011年永川區(qū)共成交12000套，面積112.36萬平方米，金額46.37億元。其中住宅成交10493套，面積

13、101.78萬平方米，平均住宅建面均價3972.59元/平方米。同比成交套數(shù)增加36.71%，面積增加28.09%，金額增加25.02%。其中住宅成交套數(shù)增加31.45%，面積增加29.04%，平均住宅建面均價上漲-108.43元/平方米，增幅-2.73%。2012永川新建商品房永川區(qū)共成交16405套，面積143.92萬平方米，金額57.97億元。其中住宅成交13793套，面積131.34萬平方米，平均住宅建面均價3864.16元。2013年永川樓市全年共成交16279套，面積148.2萬平方米，金額65億元。其中住宅成交14874套，面積140.4萬平方米，平均住宅建面均價4195元/平方

14、米。4、競爭分析因為本地塊處在以人民廣場為核心的新城區(qū)域，區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量大，品質(zhì)樓盤眾多，因此在一定程度上會對本地塊的項目造成一定壓力。而且該地塊緊挨人民大道，背靠昌州大道東段，所以在外部環(huán)境方面相對于興龍湖會喪失一點優(yōu)勢。年度銷量排行 年度金額排行榜 HYPERLINK /more/%CB%D1%B7%BF%CD%F8%D7%DB%BA%CF%D5%FB%C0%ED/1.html t _blank 搜房網(wǎng)綜合整理通過對上表的分析，我們可以知道對于旁邊的興龍湖是最大的競爭對手。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 項目條件與地塊分析三、項目條件與地塊分析（一）、項目優(yōu)勢分析1、項目地處城市中心。2、臨近區(qū)政府、

15、學(xué)校、人文價值高。3、四周配套設(shè)施齊全，消費場所距離近。4、東臨興龍湖，小區(qū)綠化面積廣，環(huán)境宜人5、交通要道，出行便利。（二）、項目劣勢分析1、開發(fā)商經(jīng)驗不足，品牌不夠響亮。2、環(huán)境吵雜，噪音污染嚴(yán)重。3、開發(fā)成本較高。4、地塊形狀受限導(dǎo)致開發(fā)受到一定限制。（三）、項目機會分析1、政府大力支持新城開發(fā)，升值空間大。2、房地產(chǎn)市場不斷升溫，價值將進一步提升。3、永川房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展使投資者有較高的透支回報率。（四）、項目威脅分析1、競爭對手分流客服，競爭激烈。2、國家宏觀調(diào)控政策，帶來不穩(wěn)定性因素，形成威脅。3、主城距離近，分流客服。（五）、綜合分析結(jié)論 針對不同購買源和消費目標(biāo)，大打項目優(yōu)

16、勢因素牌，揚長避短并轉(zhuǎn)換成營銷推廣優(yōu)勢策略。銷售推廣做到避實擊虛。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主要競爭樓盤分析四、主要競爭樓盤分析(一）、樓盤概況樓盤名稱：庭庭御立交房日期： 2014年5月開發(fā)商： 血戰(zhàn)到底開發(fā)有限公司公司資質(zhì)： 二級物業(yè)公司： 血戰(zhàn)到底物業(yè)物業(yè)位置： 重慶文理學(xué)院工程管理s1班物業(yè)費： 1.2元/月/平方米建筑類型： 多層及高層住宅為主，輔有部分商住結(jié)合付款方式：一次性或按揭綠化率： 30%容積率： 2.5%建筑密度： 30%(二）、價格分析 均為4500元/平方米，價格范圍40005000元/平方米(三）、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1.位置優(yōu)勢：位于人民大道、人民北路之間，出行交通便利。

17、2.配套優(yōu)勢：對面是棠城公園，便于散步、娛樂、健身。旁邊有百佳超市，便于購物。劣勢：1.周邊沒有學(xué)校，教育資源不豐富。2.周邊環(huán)境較差，離公路較近，較吵鬧。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 項目整體定位五、項目整體定位本項目順應(yīng)當(dāng)今市場的變化，在缺乏旅游資源的永川，打出“時尚住宅”的招牌，來填補永川房地產(chǎn)市場空白，以然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強勢賣點，并以具有“新生活+新人居”的雙重魅力來吸引消費者，對開發(fā)商來講，投資回報的風(fēng)險將會大大降低，對消費者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價格比”，這樣也符合經(jīng)濟學(xué)的需求。 （一）、市場定位定位原則：適應(yīng)市場、創(chuàng)造差異性 。根據(jù)小組的調(diào)查可將該

18、項目定位:“時尚住宅“庭庭御立” 環(huán)境與住宅的對話”。綠色細(xì)胞組織生態(tài)環(huán)境最重要的元素是“綠”和“水” 民風(fēng).自然.人 回到自然,在那里安家 因為 接近自然 就接近了快樂的本源 綠色家園 ,本項目規(guī)劃遵循“融入自然”原則及“以人為本”的消費理論，以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施服務(wù)于消費者，共同構(gòu)筑綠色園林、畫中精品住宅。以中國傳統(tǒng)為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。它具有綠色、休閑、運 動、交往四重功能，是“人與自然和諧共生，人與環(huán)境交融互動；居住與健康同步呼吸，身份與尊貴彰榮共顯。”的高尚、陽光的大社區(qū)。 （二）、 產(chǎn)品定位 定位原則：突出個性、創(chuàng)造差異性 定位：“純健康生態(tài)型

19、園林式住宅” 集永川人文資源與現(xiàn)代高科技手段、現(xiàn)代材料相融合，開發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅商品。 1、 居住環(huán)境的一度空間 一度空間，屬消費者個人的私密空間，單元戶內(nèi)空間，合理的空間布局，良好的通風(fēng)采光，業(yè)主可享受到最好的戶型結(jié)構(gòu)，并且可以根據(jù)自身需求營造自己所需要的一度空間，體會高科技帶來的幸福感。 2、 居住環(huán)境的二度空間 二度空間，指開發(fā)商“以人為本”營造的小區(qū)空間，具有科學(xué)的劃分領(lǐng)域空間、組織空間的序列，遵循人的行為軌跡，安排建筑群體。充分利用土地，布置公共綠化，營造水景觀賞景點，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。保障環(huán)境質(zhì)量，合理分配建筑密度。獨特的小區(qū)形象，滿足業(yè)主的精神需求。 3

20、、 居住環(huán)境的三度空間 三度空間，指小區(qū)周邊可借用的自然環(huán)境，如江景、山景、水景、生態(tài)園，甚至小區(qū)的人文景觀也是住宅小區(qū)的一道風(fēng)景線。 本項目具有得天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢，并利用人民大道的永川主要交通要道，為業(yè)主的出入帶來便利，使小區(qū)與外界的交流更加通暢，還可以利用該大道樹立自我形象。 由一、二、三度空間構(gòu)成了“純健康生態(tài)型園林式住宅”產(chǎn)品的成功要素，也形成了“永川商住區(qū)”居住+休閑+投資（這里指商鋪）的獨特個性，并創(chuàng)造了產(chǎn)品的差異性，使產(chǎn)品更具有競爭力，為開發(fā)商達到未來市場期望值提供保障。（三）、 產(chǎn)品文化定位 定位原則：講究個性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值 。定位：人與自然環(huán)境相融合環(huán)境與住宅

21、的對話 城市文化與鄉(xiāng)村文化相融合 傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合。 （四）、產(chǎn)品形象定位 定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名度、美譽度、社會認(rèn)知度。 定位：現(xiàn)代城市新貴的“庭庭御立”顯示身份的“名片” 產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應(yīng)消費趨勢、消費心理、消費追求，在消費者向往的“心里”的定位，在消費者心里樹立起產(chǎn)品的形象，讓消費喜歡，認(rèn)同并追求，并與消費者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主有一張尊貴的“名片”。 （五）、商業(yè)配套的綜合定位建議 定位原則：提升項目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開發(fā)商的“以人為本”的服務(wù)理念 定位：以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為輔，服務(wù)社會為主 。本項目沿街商

22、鋪，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會出現(xiàn)購買力資源不足，而造成商輔經(jīng)營者“無利可圖”，影響經(jīng)營者放棄經(jīng)營或質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。唯一的辦法就是要把沿街商鋪納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于 前期人氣不足給商業(yè)經(jīng)營帶來的困難，達到“以服務(wù)社會為主”的原則，并將服務(wù)面向永川整個市場，來彌補因購買力資源不足造成的經(jīng)營者“落荒而逃”的不良后果。 本項目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素，不宜做大百貨，而適合小開間商輔?？捎少I主出租或自行經(jīng)營。 商輔規(guī)劃在沿街行人主出入口的版式結(jié)構(gòu)住宅一層，總建筑面積約3萬平方米，均4500元/平方米，價格范圍40005000元/平方米，利用住宅的主

23、體結(jié)構(gòu)設(shè)計成臨街獨立商輔，根據(jù)地當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I需求，樓層可設(shè)計為通天樓的形式，也可以打通將幾個門面合并使用，經(jīng)營小型超市或餐廳等。如可設(shè)計為餐飲一條街，那么永川人的兩大生活習(xí)性在此得到了綜合。 根據(jù)結(jié)構(gòu)、商輔在一層的有利因素，可把層高設(shè)計成5.1米，或為復(fù)式商鋪，業(yè)主可建閣樓，供儲藏貨物或居住，開發(fā)商也可考慮贈送夾層，這也是商輔銷售的一大賣點。根據(jù)調(diào)研，還發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)鼐用駥νㄌ鞓堑臒嶂裕?層樓的通天樓商鋪在當(dāng)?shù)剡€是有相當(dāng)?shù)氖袌?。?dāng)然，商輔的經(jīng)營范圍盡可能滿足小區(qū)業(yè)主的生活需求，滿足永川城市發(fā)展的需要。如小餐廳、啡咖廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜餐飲項目），小百貨、雜貨、小型超市等。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與

24、管理 項目發(fā)展戰(zhàn)略六、項目發(fā)展戰(zhàn)略任何企業(yè)的發(fā)展都需要有一定的戰(zhàn)略規(guī)劃，遵循良性的發(fā)展規(guī)律，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)的做大做強有三方面最為重要，資金、人才、品牌?？梢哉f資金是根本，人才是保障，品牌是提升。資金是任何企業(yè)發(fā)展的根本。缺乏資金，資金斷流不單企業(yè)無法發(fā)展，就連能否生存都是個問題，只有資金有保證，才能談到發(fā)展。從資金角度看房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展可以分為三個階段前期階段、成熟階段、穩(wěn)步壯大階段。也可以稱之為資金發(fā)展的三部曲，一資金快速回籠，二融資上市、三穩(wěn)步擴大營業(yè)額。對于任何房地產(chǎn)企業(yè)，都是從第一個項目開始發(fā)展的，第一個項目也就是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展邁出的第一步，前期發(fā)展的首要任務(wù)就是

25、邁好這第一步。對于第一個項目要選擇自己有實力所能承擔(dān)的項目，要保證項目的從頭到尾都有充足的資金，如果有可能出現(xiàn)資金短缺的風(fēng)險，可以選擇相對較小的項目作為起步項目。無論選擇什么規(guī)模的項目，最重要是選擇好賣的，能夠快速回籠資金的項目。快速回籠資金貫穿于整個房地產(chǎn)企業(yè)前期的發(fā)展戰(zhàn)略。資金的快速回籠的重點在于項目的選擇，選擇什么樣的項目才會賣的快。在整個房地產(chǎn)市場中，首次置業(yè)的購房者所占的市場比重最大，從市場分析來看，首置的剛性需求也最大。前期項目的選擇盡量考慮首置市場，前期項目的選擇要更多考慮首置群體的需求共性。絕大多數(shù)首置業(yè)主更為關(guān)心項目的地理位置，項目是否靠近城市的核心地段，項目周邊的配套設(shè)施如

26、何，如交通、購物、教育、醫(yī)療等。首置業(yè)主也較為關(guān)心戶型的選擇，戶型是否經(jīng)濟實用，90100平的兩室兩廳戶型相對更為受到首置業(yè)主的青睞。被降價陰影所籠罩的低迷市場環(huán)境中，降價補償機制尤為重要。項目在一定時期內(nèi)如將項目整體房價下調(diào)則會對在承諾期間購房的業(yè)主進行一定比例或是全額的降價補償，初看上去會給開發(fā)商帶來一定的損失，其實則不然。如需要對項目進行整體房價下調(diào)，則說明還有大量房源未售出，且市場低迷，需要以降價手段刺激市場進行消費。降價手段刺激消費在多數(shù)商品市場中有著不錯的表現(xiàn)，但房產(chǎn)在一定程度上有別于其它商品，房產(chǎn)具有總價高、持有周期長、有升值潛力等特性，絕大多數(shù)購房者在置業(yè)過程中都會慎重考慮，如

27、果市場前景不明朗，即使有需求，購房者也會將購房計劃推遲數(shù)年，這以年計算的時間，會給任何企業(yè)在資金流上帶來沉重的負(fù)擔(dān)，甚至這種負(fù)擔(dān)是致命的。而對于有升值潛力的商品，商品價格越是走高，市場表現(xiàn)越是追漲。反之，商品價格越是低迷，市場表現(xiàn)也越為冷淡。事實表明，盲目的進行房產(chǎn)降價，往往不會刺激市場進行消費，反而丟掉市場信心。降價并非市場個體所能決定，而是市場的整體反應(yīng)，個體只能隨著市場走勢進行調(diào)價，調(diào)價在某種程度上有一定的被動性。既然調(diào)價不可掌控，房地產(chǎn)企業(yè)更多的應(yīng)該考慮項目的市場信心，降價補償機制則能有效的建立自身項目的市場信心。無論如何選擇項目，房地產(chǎn)企業(yè)前期發(fā)展的核心都是快速回籠資金。在發(fā)展一段時

28、期過后，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸具備了一定的規(guī)模，具備一定規(guī)模后進入了發(fā)展的成熟階段，在此階段遇到發(fā)展的瓶頸，為打破瓶頸，獲得更大的資金支持，此時的發(fā)展需要融資上市。融資上市可以從資本市場上獲得大量的資金支持，使得企業(yè)能夠獲得更大的發(fā)展空間。上市后使得企業(yè)擁有更多的關(guān)注度，讓企業(yè)變得更具影響力，為企業(yè)的發(fā)展提供全方位的支持。一旦能夠上市，標(biāo)志著企業(yè)完全進入了成熟期。企業(yè)在行業(yè)內(nèi)具備了較高的競爭力，企業(yè)需要不斷的穩(wěn)步壯大，持續(xù)穩(wěn)步的擴大營業(yè)額，讓企業(yè)在市場內(nèi)占有更大的市場份額。在穩(wěn)步壯大階段，依舊需要迅速的回籠資金，但迅速回籠資金不再是發(fā)展中考慮的唯一問題，在資金流有保證的前提下，需要入主高端市場，進行多

29、元化全方位的發(fā)展，讓企業(yè)的影響力滲透到市場的每個角落。企業(yè)在發(fā)展中，資金有保證是最根本需要解決的問題，但不是需要解決的唯一問題。在社會中，人是發(fā)展的根本，在企業(yè)的發(fā)展中人也是核心要素之一。企業(yè)的發(fā)展離不開人才，人才是企業(yè)能夠健康發(fā)展的保障。人才可以通過多種渠道獲得，但企業(yè)需要的是能夠融入企業(yè)文化，同企業(yè)建立互信關(guān)系的人才。這樣的人才可不是到哪都能找到的，這需要企業(yè)自身來培養(yǎng)彼此相融的人才。房地產(chǎn)企業(yè)培養(yǎng)人才可以十年磨一劍。我們從工程口為切入點進行闡述，從房地產(chǎn)企業(yè)項目公司的人員配置上可以分為三個層面，決策層即高層，管理層即中層，執(zhí)行層即基層。高層為項目總具備全面決策能力，項目副總具備定向決策能

30、力；中層為部門經(jīng)理具備全面管理能力，主管具備定向管理能力；基層為工程師具備良好的執(zhí)行能力，助理具備較強的學(xué)習(xí)能力。從發(fā)展次序依次可分為：助理、工程師、主管、經(jīng)理、副總、項目總6個階段。一般單期項目為兩年一個周期，這兩年一般是從單期項目的開始到收尾，這兩年可以從某一角度學(xué)習(xí)了解單期項目的整個過程。如果從大學(xué)校園招聘助理開始，每個階段以最快的兩年進行提升，則最快十年則可磨一劍。從招聘入職開始，每經(jīng)過一期項目的歷練，如果自身能力能夠符合更高職位的要求則進行升遷，如沒有顯著提升則原職不動，如連原有崗位都無法適應(yīng)則被淘汰。經(jīng)過幾個周期的人才培養(yǎng)，企業(yè)將淘汰掉不適應(yīng)企業(yè)的員工，也會在絕大多數(shù)職位上擁有融入

31、企業(yè)的互信人才。發(fā)展擴張中先入主省會城市，項目決策層盡量從企業(yè)內(nèi)部進行平調(diào)或升遷，管理層以及執(zhí)行層可從當(dāng)?shù)剡M行招聘，招聘熟悉當(dāng)?shù)匦幸?guī)的社會人才。從省會城市向周邊城市輻射發(fā)展，進入良性發(fā)展后，在當(dāng)?shù)貙嵤┦昴ヒ粍Φ娜瞬庞媱?，使得各區(qū)域公司都擁有熟悉當(dāng)?shù)厥袌銮夷軌蛲髽I(yè)建立互信關(guān)系的人才。十年磨一劍人才計劃，不僅能夠讓企業(yè)培養(yǎng)出自己信得過的人才，也能充分帶動企業(yè)內(nèi)部人才的積極性，從人才發(fā)展戰(zhàn)略上使得企業(yè)立于不敗之地。有了資金和人才的兩大保障，企業(yè)的發(fā)展提升更多的依賴于品牌，品牌是企業(yè)核心競爭力的體現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的品牌建立需要兩個核心，即品質(zhì)與服務(wù)。品質(zhì)主要體現(xiàn)在產(chǎn)品質(zhì)量上，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量以工程質(zhì)量

32、為核心，建立“三心工程”產(chǎn)品體系，即隱蔽工程質(zhì)量過硬住的放心，使用功能質(zhì)量過硬用的順心，裝飾裝修工程質(zhì)量過硬看的舒心。做到讓業(yè)主對產(chǎn)品無任何后顧之憂。當(dāng)下商品房的發(fā)展趨勢傾向于精裝房，精裝房可有效控制業(yè)主二次裝修所帶來的國家資源浪費；精裝房交房即可入住，讓業(yè)主入住變得更加便利；精裝房也有利于物業(yè)的管理及維修服務(wù)等。精裝房對品質(zhì)也有著更高的要求，精裝房的產(chǎn)品質(zhì)量將會成為未來市場的競爭核心。品牌離不開服務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)可以分為兩大類，即銷售服務(wù)和物業(yè)服務(wù)。銷售服務(wù)讓購房者買房變得輕松愉悅，銷售服務(wù)盡量去掉繁雜的手續(xù)，從每一個細(xì)節(jié)做好代辦服務(wù)，讓購房者不再感到買房是件麻煩的事，讓買房變得輕松。做好銷售服務(wù)讓買房成為購房者的美好體驗，讓買房成為購房者津津樂道的愉悅之事。物業(yè)服務(wù)不單單是做到清潔、保衛(wèi)、維修等基本服務(wù)。物業(yè)服務(wù)要讓業(yè)主感到家一樣的溫暖。服務(wù)最大的作用就是讓人擁有幸福感，物業(yè)服務(wù)要讓每一位業(yè)主充分感受到幸福感，將幸福感發(fā)揮至極致。有了品質(zhì)和服務(wù)的兩大保證，企業(yè)的品牌在穩(wěn)步的發(fā)展中定會脫穎而出。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，資金是根本，人才是保障，品牌是提升。讓我們企業(yè)不斷的發(fā)展壯大，貢獻于社會，服務(wù)于人民。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 項目的營銷策劃 七、項目的營銷策劃總體來說針對不同購買源和消費目標(biāo)，大打項目優(yōu)勢因素牌，揚長避短并轉(zhuǎn)換成營銷推廣優(yōu)勢策略。銷售推