2020年四季度北京房地產(chǎn)市場報告

1、北京房地產(chǎn)市場報告二零二零年第四季度寫字樓和商務(wù)園市場去化表現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)投資市場全年獲歷史第二高成交額社零總額固定資產(chǎn)投資1.2%(2020年全年，同比變化)-8.9%(2020年全年，同比變化)2.2%(2020年全年，同比變化)數(shù)據(jù)來源: 世邦魏理仕研究部, 北京統(tǒng)計局, 2021年1月季度回顧寫字樓環(huán)比同比租金-0.6-1.7空置率+0.3百分點(diǎn)+4.1百分點(diǎn)零售環(huán)比同比租金-0.1-2.8空置率+0.5百分點(diǎn)+4.0百分點(diǎn)物流環(huán)比同比租金1.32.7空置率-0.6百分點(diǎn)-0.9百分點(diǎn)商務(wù)園環(huán)比同比租金-0.4-2.3空置率-2.3百分點(diǎn)+8.3百分點(diǎn)投資環(huán)比同比總額-17.5-17.6外

2、資-72.7-93.0注：寫字樓租金為報價，按建筑面積計 算，不含物管費(fèi)含稅，加權(quán)平均；零售 物業(yè)租金為購物中心首層固定報價，按 使用面積計算，不含物管費(fèi)含稅，簡單 平均；物流設(shè)施租金為報價，按建筑面 積計算，含物管費(fèi)不含稅，加權(quán)平均； 商務(wù)園區(qū)租金為報價，按建筑面積計算，含物管費(fèi)含稅，加權(quán)平均；投資額包含 所有超過1000萬美元的商業(yè)地產(chǎn)交易，且不分整售、部分所有權(quán)或散售（住宅 及土地未列入）數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度寫字樓市場本季度麗澤有兩個新項(xiàng)目入市。盡管有部分項(xiàng)目延期，全年 萬平方米新增供應(yīng)仍位于歷史較高水平。在科技新媒體行業(yè)的頭部企業(yè)強(qiáng)勁需求的帶動下，凈吸納量環(huán)比

3、增長 。業(yè)主針對高品質(zhì)租戶所采取的積極租賃策略已贏得顯著成效，東部商務(wù)區(qū)和麗澤去化表現(xiàn)有明顯好轉(zhuǎn)，下半年租金降幅較上半年縮窄。零售物業(yè)市場本季度大興有一個新項(xiàng)目入市，而核心商圈王府井有兩個項(xiàng)目閉店 改造，全年停業(yè)項(xiàng)目體量首次超過新開業(yè)項(xiàng)目。新租需求緩慢回升，而全市空置率仍小幅抬升，不同區(qū)位和運(yùn)營商的項(xiàng)目之間的租金表 現(xiàn)進(jìn)一步分化。物流設(shè)施市場市場空置率回落到 的低位，可租面積持續(xù)減少使得本季度凈吸納量亦有所回落，業(yè)主對租金增長的預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)，租金環(huán)比加速上漲，推動租戶進(jìn)一步向環(huán)京區(qū)域布局。商務(wù)園區(qū)市場石景山和大興子市場各有一個項(xiàng)目入市，全年優(yōu)質(zhì)商務(wù)園新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高，且平均分布于各子市場

4、。市場凈吸納量破單季凈吸納量歷史紀(jì)錄，行業(yè)需求更為多元化，其中海淀和朝陽主要子市場吸納表現(xiàn)最突出。物業(yè)投資市場本季度交易總額達(dá) 億元，全年總成交額僅次于 年，達(dá)歷史成交額的第二高水平。年底開發(fā)商為回籠資金，向市場出售多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，促使國內(nèi)企業(yè)自用買家和機(jī)構(gòu)買家發(fā)力完成多筆成交。辦公類題材投資獨(dú)占鰲頭，且遍布核心和新興區(qū)域，核心機(jī)會型、增值型和機(jī)會型等多種投資策略類型資產(chǎn)。寫字樓市場凈吸納量142,100平方米空置率+0.3百分點(diǎn) q-o-q平均租金-0.6% q-o-q2020年第四季度，麗澤商務(wù)區(qū)兩個新項(xiàng)目入市，總計面積21.1 萬平方米。全年新增供應(yīng)錄得 69.3萬平方米，新項(xiàng)目在下半年集

5、中放量，從 而促進(jìn)了租戶在本區(qū)或區(qū)域間的搬遷需求。市場去化表現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，擴(kuò)租和搬遷需求凸顯本季度，新租需求中擴(kuò)租和搬遷需求凸顯：大面積的擴(kuò)租需求集中在科技新媒體行業(yè)的頭部企業(yè)；而搬遷需求中，保險、證券和基金等傳圖表1: 寫字樓供求指標(biāo)50 40萬平方米3020100Q4 15Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20(10) 24201612840統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)較為活躍，同區(qū)或跨區(qū)搬遷交易有所增加。此外，醫(yī)藥及能源行業(yè)，特別是以新能源和環(huán)?？萍紴橹鞯钠髽I(yè)也開始在北京市場設(shè)立新辦公室。本季度，全市凈吸納量繼續(xù)保持回升態(tài)勢，達(dá)到14.2萬平方米

6、，比過去十年的季度均值高出近一倍；下半年的累計凈吸納量較2019年同期有近50%的增長。從區(qū)域市場來看，望京表現(xiàn)最突出，在科技企業(yè)強(qiáng)勁需求的帶動下，貢獻(xiàn)當(dāng)季全市近一半的凈吸納量；麗澤因高品質(zhì)項(xiàng)新增供應(yīng)凈吸納量空置率（右軸）數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度圖表2 :寫字樓市場租金指數(shù)200指數(shù) (Q1 2003 = 100)190180170Q4 15Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20160目的陸續(xù)入市和相比其他商務(wù)區(qū)更低的租金， 租金指數(shù)甲級租金指數(shù)吸引了來自周邊區(qū)域和核心區(qū)租戶入駐；此外，CBD、燕莎、東二環(huán)和王

7、府井等核心商務(wù)區(qū)去化表現(xiàn)亦有明顯好轉(zhuǎn)。整體空置率環(huán)比上升0.3個百分點(diǎn)至17.9%。全市寫字樓平均租金報價同樣本比環(huán)比下降0.6%至每月每平方米411.5元。與此同時，業(yè)主針對高品質(zhì)租戶所采取的積極租賃策略已贏得顯著成效。未來六個月，北京寫字樓市場新增供應(yīng)預(yù)計將近 萬平方米。數(shù)字經(jīng)濟(jì)、服務(wù)業(yè)開放等政策落地將為寫字樓需求持續(xù)注入新動能。另一方面，傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)可租面積仍然充裕，新興區(qū)域新項(xiàng)目的逐步交付給租戶提供更多的區(qū)域選擇。供需兩旺之下，北京寫字樓市場租賃活躍度將進(jìn)一步提升。數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度圖表3 : 主要寫字樓子市場空置率和租金子市場空置率（環(huán)比變化）平均租金報

8、價（環(huán)比變化）CBD17.7（-0.4百分點(diǎn)）461.7元/平方米/月（-0.6 ）金融街7.4（+2.0百分點(diǎn)）681.4元/平方米/月（0.0 ）中關(guān)村3.2（+0.4百分點(diǎn)）385.5元/平方米/月（0.0 ）望京7.8（-6.3百分點(diǎn)）299.2元/平方米/月（-0.5 ）麗澤77.4（+4.5百分點(diǎn)）260.2元/平方米/月（-1.4 ）數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度.零售物業(yè)市場凈吸納量-23,000平方米空置率+0.5百分點(diǎn) q-o-q平均租金-0.1% q-o-q2020年第四季度，大悅城控股推出的最新產(chǎn)品線 “大悅春風(fēng)里”首個項(xiàng)目在大興開業(yè)，為區(qū)域帶來又一個優(yōu)

9、質(zhì)零售物業(yè)。同時，位于王府井商業(yè)街的新燕莎金街和東安市場閉店全面升級改造。主題活動助客流復(fù)蘇，品牌首店成熱點(diǎn)購物中心紛紛推出年終特色陳列或主題展示， 結(jié)合潮流IP提振消費(fèi)，為消費(fèi)者打造更具體驗(yàn) 感的消費(fèi)場景，客流持續(xù)復(fù)蘇。例如國貿(mào)商城 推出“為愛而生”主題活動，僑福芳草地推出 “未來之森”, 北京APM聯(lián)合泡泡瑪特打造開 箱展覽。新租需求緩慢回升，其中新能源汽車、連鎖餐飲、以互聯(lián)網(wǎng)為依托的新零售開店較為 活躍。在“首店經(jīng)濟(jì)”政策的鼓勵下，全年錄得31個國際品牌首店入駐，其中餐飲類占32%。季內(nèi)VOGUE CAF亞洲首店在國貿(mào)商城開業(yè)，英學(xué)館亞太首店在僑福芳草地開業(yè)，另外日本連鎖室內(nèi)運(yùn)動場品牌R

10、OUND1中國首店在大興愛琴海購物公園開業(yè)。全市空置率環(huán)比上升0.5個百分點(diǎn)至10.6%，其中核心商圈空置率保持低位。體驗(yàn)感更強(qiáng)、消費(fèi)群更年輕的購物中心租金更有韌性，購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比下降0.5% 報每天每平方米35.9元，跌幅較上季有所收窄。未來六個月，北京零售物業(yè)市場將有逾15萬平方米新增供應(yīng)入市，以商務(wù)區(qū)內(nèi)的配套商業(yè)為主。有豐富互動體驗(yàn)感的主題活動、日益多元化和細(xì)分化的品牌首店，成為零售物業(yè)吸引和競爭線下流量的熱點(diǎn)。而即將開幕的北京環(huán)球影城和第24屆冬奧會，不但為周邊區(qū)域的實(shí)體商業(yè)吸引客流，也為各大業(yè)主、商家的品牌活動提供多樣的題材。隨著品牌商戶尤其是國際品牌的拓展活動逐步

11、回歸正軌，2021年零售物業(yè)的租賃需求將在先行復(fù)蘇的人氣帶動下進(jìn)一步回暖。圖表4：零售物業(yè)市場租金指數(shù)220指數(shù) (Q1 2003 = 100)215210205200Q4 15Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20195購物中心首層租金指數(shù)數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度圖表5：主要品牌開業(yè)情況項(xiàng)目名稱子市場租戶業(yè)態(tài)國貿(mào)商城CBDVogue Cafe餐飲僑福芳草地CBD高合汽車新能源汽車東方新天地王府井天際汽車新能源汽車大悅城西單西單Shake Shack餐飲王府中環(huán)王府井海馬體服務(wù)數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，202

12、0年第四季度物流設(shè)施市場凈吸納量15,000平方米空置率-0.6百分點(diǎn) q-o-q平均租金+1.3% q-o-q2020年第四季度無新增項(xiàng)目交付，連續(xù)第三個季度無新項(xiàng)目入市，全年新增供應(yīng)量僅錄得8萬平方米?？勺饷娣e再緊俏，租戶進(jìn)一步向環(huán)京區(qū)域布局圖表6：物流設(shè)施供求指標(biāo)1581065402(5) 020 10萬平方米由于第三季度以來市場租賃活躍，可租面積持續(xù)減少使得本季度凈吸納量有所回落，錄得1.5萬平方米。租賃需求主要來自第三方物流和電商，這兩大板塊全年亦成為需求的主力引擎。和往年相比，疫情后對醫(yī)藥、冷鏈類倉儲物流設(shè)施需求更Q4 15Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 1

13、8Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20新增供應(yīng)凈吸納量空置率（右軸）為旺盛。北京倉儲物流市場整體空置率環(huán)比下降0.6個百分點(diǎn)至3.4%，同比下降0.9個百分點(diǎn)。業(yè)主對租金增長的預(yù)期也進(jìn)一步增強(qiáng)，租金加速上漲，季內(nèi)環(huán)比上漲1.3%至每月每平方米51.0元，下半年租金漲幅亦達(dá)到去年同期水平?？勺饷娣e有限和租賃成本增加，推動租戶進(jìn)一步向環(huán)京區(qū)域布局。其中，天津倉儲物流市場本季度凈吸納量達(dá)20.8萬平方米，多家電商、消費(fèi)品制造和第三方物流企業(yè)錄得大面積租賃成交。未來六個月，北京倉儲物流市場預(yù)計有6.6萬平方 米新增供應(yīng)入市，仍難以填補(bǔ)供需缺口。京津廊 三地倉儲物流市場發(fā)展的協(xié)同性和層次感將更趨 成

14、熟：北京市場業(yè)主積極在供給側(cè)進(jìn)行改造提升，以迎合需求升級；天津市場日益鞏固的規(guī)模和成 熟運(yùn)營體系優(yōu)勢使其成為當(dāng)前租戶和投資者在環(huán) 京布局物流的首選；廊坊憑借優(yōu)越的區(qū)位和路網(wǎng) 優(yōu)勢，近年吸引眾多投資者和開發(fā)商的布局，大 量項(xiàng)目集中于2021年交付，短期內(nèi)將為租戶提供 大量選擇空間。數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度圖表7: 物流設(shè)施市場租金指數(shù)指數(shù) Q1 20009 = 100190 180 170 160 150 140 130 Q4 15Q4 16Q4 17Q4 18Q4 19Q4 20120 租金指數(shù)數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度商務(wù)園區(qū)市場凈吸納量283,60

15、0平方米空置率-2.3百分點(diǎn) q-o-q平均租金-0.4% q-o-q2020年第四季度，北京商務(wù)園區(qū)市場錄得兩個新項(xiàng)目交付使用，分別位于石景山和大興子市場，共計體量11.9萬平方米。全年優(yōu)質(zhì)商務(wù)園新增供應(yīng)量達(dá)103.6萬平方米，創(chuàng)歷史新高。其中，朝陽電子城、海淀北清路、亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、石景山銀行保險產(chǎn)業(yè)園、順義空港等子市場新增供應(yīng)均超過10萬平方米。下半年租賃強(qiáng)勢反彈，行業(yè)需求更為多元化圖表8: 商務(wù)園區(qū)供求指標(biāo)60 50萬平方米403020100Q4 15Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20(10) 28242016128

16、40從需求端看，本季度需求更為多元化，除了來 自科技相關(guān)的主力需求，金融科技、工業(yè)品制 造、能源以及專業(yè)服務(wù)類都有活躍的租賃表現(xiàn)。季內(nèi)全市商務(wù)園區(qū)市場錄得凈吸納量28.4萬平 方米，破單季凈吸納量歷史紀(jì)錄。其中海淀和 朝陽主要子市場吸納表現(xiàn)最突出：來自互聯(lián)網(wǎng) 以及金融科技頭部企業(yè)的大面積租賃需求持續(xù) 釋放，在中關(guān)村軟件園和上地等子市場完成多 宗大面積成交，這些細(xì)分產(chǎn)業(yè)在海淀的集聚效 應(yīng)更趨明顯；得益于互聯(lián)網(wǎng)、文體娛樂以及專 業(yè)服務(wù)業(yè)的活躍需求，朝陽電子城凈吸納量于新增供應(yīng)凈吸納量空置率（右軸）數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度圖表9 :商務(wù)園區(qū)市場租金指數(shù)175指數(shù) (Q1 200

17、9 = 100)170165160Q4 15Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20155本季由負(fù)轉(zhuǎn)正。下半年租賃活動的強(qiáng)勢反彈推 租金指數(shù)升全年凈吸納量至35.5萬平方米。數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度本季度整體市場空置率環(huán)比下降2.3個百分點(diǎn)至 23.1%。一些新增供應(yīng)密集的新興子市場，業(yè)主依舊有較大的去化壓力，繼續(xù)下調(diào)租金使整體市場平均租金持續(xù)下行，全市平均租金報價同樣本比環(huán)比下降0.4%至每月每平方米157.5元；而中關(guān)村軟件園、上地和東升科技園等子市場租金表現(xiàn)穩(wěn)健。近年北京商務(wù)園區(qū)與傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)之間的關(guān)聯(lián)日 益

18、緊密，北京辦公區(qū)域版圖不斷向外拓展。未 來隨著優(yōu)質(zhì)商辦體量規(guī)模、商務(wù)配套、基礎(chǔ)設(shè) 施和產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入的日趨成熟，海淀、朝陽、 石景山、豐臺、大興等區(qū)的外圍辦公區(qū)域?qū)⒊?接外溢需求，推動北京辦公多中心格局的發(fā)展。圖表10 : 主要商務(wù)園區(qū)子市場空置率和租金子市場空置率（環(huán)比變化）平均租金報價（環(huán)比變化）中關(guān)村軟件園5.1（-2.4百分點(diǎn)）198.8元/平方米/月（+0.5 ）上地6.1（-3.3百分點(diǎn)）184.0元/平方米/月（+0.8 ）電子城13.8（-4.0百分點(diǎn)）210.9元/平方米/月（-0.9 ）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)32.0（-2.2百分點(diǎn)）110.8元/平方米/月（-0.7 ）豐臺科技園1

19、5.4（-1.6百分點(diǎn)）168.5元/平方米/月（-0.8 ）數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度物業(yè)投資市場成交總額-17.5% q-o-q成交筆數(shù)13 筆2020年第四季度，北京共達(dá)成十三筆大宗交易，交易總額達(dá)148.4億元，全年總成交額638億元，僅次于2019年，達(dá)歷史成交額的第二高水平。全年成交歷史第二高，自用和機(jī)構(gòu)買家年底發(fā)力年底開發(fā)商為回籠資金，向市場出售多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。國內(nèi)企業(yè)自用買家和國內(nèi)險資為主的機(jī)構(gòu)買家獲得了大量購入機(jī)會，二者在季內(nèi)成交額中分別貢獻(xiàn)38%和34%。全年企業(yè)自用買家和外資表現(xiàn)活躍，各占全年總交易額的34%和24%，成為兩大需求引擎。辦公類題材投資本季度獨(dú)