2022年物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)貨運(yùn)配載基地商業(yè)計(jì)劃書

1、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)貨運(yùn)配載基地商業(yè)計(jì)劃書個(gè)人代寫各種策劃方案，前供職投資機(jī)構(gòu)策劃分析師，現(xiàn)供職某投資機(jī)構(gòu)，專業(yè)角度策劃投融資、商業(yè)計(jì)劃、可行性研究報(bào)告、投資建議書等金融類方案，并兼可策劃撰寫其他各種商業(yè)文案。確保專業(yè)，質(zhì)量可與任何市面所謂策劃?rùn)C(jī)構(gòu)做對(duì)比。同時(shí)兼可為項(xiàng)目方提供相應(yīng)投融資輔導(dǎo)，合適項(xiàng)目可與引薦投資人，費(fèi)用節(jié)省至少50%。本人純個(gè)人行為，與任何機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)，無(wú)商業(yè)成本。奉勸各位融資項(xiàng)目方不要輕信所謂投資咨詢（咨詢公司全部為無(wú)任何投融資經(jīng)驗(yàn)的初畢業(yè)學(xué)生拷貝照做），浪費(fèi)金錢是小，耽誤項(xiàng)目融資時(shí)機(jī)是大。張先生 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _T

2、oc182798754 概要 PAGEREF _Toc182798754 h 1 HYPERLINK l _Toc182798755 1項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc182798755 h 1 HYPERLINK l _Toc182798756 2項(xiàng)目功能定位與盈利模式 PAGEREF _Toc182798756 h 1 HYPERLINK l _Toc182798757 2.1項(xiàng)目功能區(qū)劃 PAGEREF _Toc182798757 h 1 HYPERLINK l _Toc182798758 2.2項(xiàng)目盈利模式分析 PAGEREF _Toc182798758 h 3 HYPERLINK

3、l _Toc182798759 3市場(chǎng)空間與行業(yè)發(fā)展前景 PAGEREF _Toc182798759 h 4 HYPERLINK l _Toc182798760 3.1重慶貨運(yùn)配載市場(chǎng)概述 PAGEREF _Toc182798760 h 4 HYPERLINK l _Toc182798761 3.2市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc182798761 h 5 HYPERLINK l _Toc182798762 3.3市場(chǎng)供給分析 PAGEREF _Toc182798762 h 6 HYPERLINK l _Toc182798763 4項(xiàng)目具備優(yōu)勢(shì)條件 PAGEREF _Toc1827987

4、63 h 7 HYPERLINK l _Toc182798764 4.1交通區(qū)位優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc182798764 h 7 HYPERLINK l _Toc182798765 4.2低成本的開(kāi)發(fā)環(huán)境 PAGEREF _Toc182798765 h 7 HYPERLINK l _Toc182798766 4.3完善的配套項(xiàng)目支持 PAGEREF _Toc182798766 h 8 HYPERLINK l _Toc182798767 5財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc182798767 h 8 HYPERLINK l _Toc182798768 5.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù) PAGEREF _T

5、oc182798768 h 8 HYPERLINK l _Toc182798769 5.2財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)演示 PAGEREF _Toc182798769 h 9 HYPERLINK l _Toc182798770 6關(guān)鍵招商客戶分析 PAGEREF _Toc182798770 h 10 HYPERLINK l _Toc182798771 6.1關(guān)鍵駐商價(jià)值定位 PAGEREF _Toc182798771 h 10 HYPERLINK l _Toc182798772 6.2潛在關(guān)鍵駐商篩選及優(yōu)先排序 PAGEREF _Toc182798772 h 11 HYPERLINK l _Toc18279877

6、3 6.3關(guān)鍵駐商談判步驟 PAGEREF _Toc182798773 h 12 HYPERLINK l _Toc182798774 7項(xiàng)目營(yíng)銷策略 PAGEREF _Toc182798774 h 14 HYPERLINK l _Toc182798775 7.1品牌營(yíng)銷策略 PAGEREF _Toc182798775 h 14 HYPERLINK l _Toc182798776 7.2渠道策略 PAGEREF _Toc182798776 h 14 HYPERLINK l _Toc182798777 7.3政府關(guān)系營(yíng)銷策略 PAGEREF _Toc182798777 h 14 HYPERLINK

7、 l _Toc182798778 7.4公共關(guān)系營(yíng)銷策略 PAGEREF _Toc182798778 h 15 HYPERLINK l _Toc182798779 8風(fēng)險(xiǎn)控制 PAGEREF _Toc182798779 h 16 HYPERLINK l _Toc182798780 8.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì) PAGEREF _Toc182798780 h 16 HYPERLINK l _Toc182798781 8.2風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議 PAGEREF _Toc182798781 h 17 HYPERLINK l _Toc182798782 9.財(cái)務(wù)附表 PAGEREF _Toc182798782 h 18

8、1項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：重慶西部現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合貨運(yùn)配載基地項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于重慶市沙坪壩區(qū)土主鎮(zhèn)，渝遂高速公路土主出口處，靠近重慶大學(xué)城和西永微電子工業(yè)園項(xiàng)目單位：重慶西部現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)投資規(guī)模：預(yù)計(jì)總投資61000萬(wàn)元，占地面積1200畝，預(yù)計(jì)整體投入運(yùn)營(yíng)后年收入可達(dá)13000萬(wàn)元，年利潤(rùn)超過(guò)6000萬(wàn)元項(xiàng)目?jī)?nèi)容：重慶西部現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合貨運(yùn)配載基地項(xiàng)目充分利用園區(qū)交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，緊緊抓住重慶市政府在園區(qū)打造西部地區(qū)物流產(chǎn)業(yè)高地的大好機(jī)遇，挖掘物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)及其重慶西部新城周邊地區(qū)巨大的公路貨運(yùn)需求，堅(jiān)持“依托園區(qū)、面向重慶、服務(wù)產(chǎn)業(yè)”的基本方針，通過(guò)整合現(xiàn)有物流資源、建

9、設(shè)完善以基地為中心的全國(guó)干線運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，面向重慶廣大工商企業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)提供零擔(dān)快運(yùn)、干線運(yùn)輸、區(qū)域配送、定制倉(cāng)儲(chǔ)、管理服務(wù)、信息交易、鐵公聯(lián)運(yùn)、電子商務(wù)和其他多種配套功能服務(wù)，致力于將基地打造成為立足重慶、服務(wù)西部、聯(lián)接全國(guó)地區(qū)的現(xiàn)代化綜合貨運(yùn)配載基地和重慶市最大的公共物流平臺(tái)。到2010年，努力實(shí)現(xiàn)入駐企業(yè)超過(guò)300家，日整合社會(huì)車輛達(dá)到1500輛，年發(fā)貨量超過(guò)1000萬(wàn)噸的發(fā)展目標(biāo)。2項(xiàng)目功能定位與盈利模式2.1項(xiàng)目功能區(qū)劃重慶西部物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)貨運(yùn)配載基地作為以嶄新面孔出現(xiàn)的第四方物流企業(yè)，應(yīng)專注于打造公共物流平臺(tái)，在重慶地區(qū)培養(yǎng)和發(fā)展一大批優(yōu)秀的第三方物流企業(yè)，成為重慶市物流企業(yè)

10、孵化基地。貨運(yùn)配載基地規(guī)劃面積80萬(wàn)平方米，依托重慶市雄厚的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和園區(qū)市場(chǎng)交易所產(chǎn)生的巨大物流量，以貨運(yùn)配載市場(chǎng)為核心，建設(shè)重慶市乃至西南地區(qū)重要的公共型貨運(yùn)配載平臺(tái)。根據(jù)入駐貨代企業(yè)和物流企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入情況收取一定的保證金建立先行賠付基金，對(duì)于貨物損失可以先行賠付，解決當(dāng)前貨主對(duì)配載市場(chǎng)物流企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力不信任現(xiàn)狀，在降低貨主企業(yè)托運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的前提下吸引其入駐園區(qū)，快速在園區(qū)形成貨源吸引第三方運(yùn)輸企業(yè)和貨車司機(jī)進(jìn)入園區(qū)。表2-1：貨運(yùn)配載區(qū)區(qū)塊設(shè)置區(qū)塊名稱規(guī)劃面積萬(wàn)平方米畝貨運(yùn)交易中心30.00450.00車輛集散中心15.00225.00零擔(dān)專線區(qū)10.00150.00三產(chǎn)配套設(shè)施

11、10.00150.00公共用地、道路、綠化等15.00225.00總計(jì)80.001200.00信息管理中心：信息管理區(qū)是貨運(yùn)配載基地的靈魂，是基地為企業(yè)提供全面的供應(yīng)鏈解決方案的基石。在貨運(yùn)配載基地的信息系統(tǒng)規(guī)劃中，首先規(guī)劃建立具有先進(jìn)的信息交換、信息管理以及通迅手段的信息平臺(tái)系統(tǒng)，以趕上國(guó)際先進(jìn)水平為目標(biāo)，形成具備物流配送、智能化倉(cāng)庫(kù)管理、運(yùn)輸優(yōu)化調(diào)皮、自動(dòng)化結(jié)算、客戶遠(yuǎn)程登陸貨物、車輛查詢、進(jìn)出口和通關(guān)管理，以及 EDI、條碼等物流技術(shù)的電子化的、簡(jiǎn)潔、高效的物流管理體系。信息系統(tǒng)分為運(yùn)輸、配送、倉(cāng)儲(chǔ)、結(jié)算和行政管理五個(gè)相互獨(dú)立而又相互關(guān)聯(lián)的子系統(tǒng)，可以分割紐合成用于各種特殊物流環(huán)境和要求

12、的完整的物流管理 信息管理系統(tǒng)。采用 Internet 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，以瀏覽 器 / 服務(wù)器方式的應(yīng)用模式，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)流程管理、數(shù)據(jù)安全管理和傳輸管理。系統(tǒng)采用整體規(guī)劃、分步實(shí)施，在規(guī)劃時(shí)預(yù)留接口，以便于系統(tǒng)的維護(hù)和升級(jí)。貨運(yùn)交易中心：貨運(yùn)交易中心占地面積30萬(wàn)平方米，為第三方物流企業(yè)提供運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。來(lái)自生產(chǎn)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)、第三方物流企業(yè)以及社會(huì)、政府及其它物流基地、結(jié)點(diǎn)的貨源、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)等信息在信息系統(tǒng)整合處理后進(jìn)行發(fā)布和交易。在交易大廳的電子大屏幕公布各類貨物運(yùn)輸需求信息，搭建交易雙方直接、及時(shí)的溝通平臺(tái)，有效地提高工作效率，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。物流園區(qū)的客戶還可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，在物流園區(qū)的網(wǎng)站上發(fā)布和查

13、詢交易信息；也可以通過(guò)電話委托交易。車輛集散中心：規(guī)劃面積15萬(wàn)平方米，可同時(shí)停放1200輛車，使來(lái)自全國(guó)各地的貨運(yùn)車輛在此集聚，形成強(qiáng)大的公路運(yùn)輸能力，為重慶市相關(guān)企業(yè)及園區(qū)內(nèi)的第三方物流企業(yè)、專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)中心、流通配送中心、轉(zhuǎn)運(yùn)中心、零擔(dān)快運(yùn)市場(chǎng)提供專業(yè)的運(yùn)輸服務(wù)。倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)：倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)面積為10萬(wàn)平方米，是對(duì)貨運(yùn)配載區(qū)營(yíng)運(yùn)平臺(tái)整體綜合性功能的補(bǔ)充和完善。通過(guò)建設(shè)零擔(dān)倉(cāng)庫(kù)，為重慶至國(guó)內(nèi)各大中城市的零擔(dān)快運(yùn)專線客戶提供零擔(dān)倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)。三產(chǎn)配套設(shè)施：建設(shè)汽車快修中心、汽車檢測(cè)中心、汽車飯店、汽車旅館和司機(jī)活動(dòng)中心等生產(chǎn)配套設(shè)施，在貨運(yùn)配載區(qū)提供住宿、飲食、汽車檢修、大眾娛樂(lè)等一系列服務(wù)。2.2項(xiàng)目盈利模式分

14、析根據(jù)貨運(yùn)配載基地的功能定位和區(qū)塊劃分，未來(lái)貨運(yùn)配載基地?fù)碛?大類型21個(gè)盈利點(diǎn)，具體描述見(jiàn)下表。表2-2：貨運(yùn)配載基地盈利點(diǎn)一覽表盈利點(diǎn)類別盈利點(diǎn)傳化物流基地基礎(chǔ)服務(wù)干線運(yùn)輸服務(wù)依托園區(qū)干線運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，提供重慶到全國(guó)各大中城市的干線運(yùn)輸服務(wù)儲(chǔ)存服務(wù)為基地入駐企業(yè)暫時(shí)未能發(fā)運(yùn)的零擔(dān)貨物等提供專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)裝卸搬運(yùn)服務(wù)提供裝卸搬運(yùn)設(shè)備出租、組織裝卸搬運(yùn)勞務(wù)等服務(wù)多式聯(lián)運(yùn)服務(wù)與多式聯(lián)運(yùn)區(qū)緊密合作，為客戶提供一條龍的多式聯(lián)運(yùn)服務(wù)配送服務(wù)提供重慶及周邊地區(qū)的門到門配送服務(wù)零擔(dān)運(yùn)輸服務(wù)提供組貨、零擔(dān)運(yùn)輸服務(wù)集裝箱服務(wù)提供集裝箱租賃、拆拼箱等服務(wù)功能增值服務(wù)流通加工服務(wù)包括提供包裝、打標(biāo)簽、貼條碼等一系列流通

15、加工服務(wù)物流信息服務(wù)包括車輛查詢、貨物查詢、回程貨物預(yù)約、遠(yuǎn)程車輛預(yù)約服務(wù)等結(jié)算服務(wù)成立園區(qū)結(jié)算中心，隔離交易風(fēng)險(xiǎn)，提供第三方標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)算服務(wù)物流咨詢服務(wù)提供專業(yè)的運(yùn)輸一體化方案咨詢服務(wù)物流培訓(xùn)服務(wù)提供專業(yè)貨運(yùn)人才上崗培訓(xùn)服務(wù)交易展示為重要企業(yè)（主要是火車制造企業(yè)）提供產(chǎn)品交易展示服務(wù)保稅服務(wù)依托基地內(nèi)保稅倉(cāng)資源，開(kāi)展點(diǎn)到點(diǎn)的保稅服務(wù)配套服務(wù)銀行監(jiān)管依托專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)的金融監(jiān)管能力，提供重要貨物的金融監(jiān)管服務(wù)商檢商檢部門入駐提供商檢等一系列服務(wù)衛(wèi)生檢疫衛(wèi)生檢疫部門入駐提供商檢等一系列服務(wù)汽車維檢汽車的維修檢測(cè)服務(wù)餐飲住宿司機(jī)之家提供興家比較高的餐飲住宿服務(wù)寫字樓出租部分辦公樓出租與專線公司、物流企業(yè)

16、辦公物業(yè)管理提供全面的物業(yè)管理，收取必要的物業(yè)管理費(fèi)用3市場(chǎng)空間與行業(yè)發(fā)展前景3.1重慶貨運(yùn)配載市場(chǎng)概述（一）貨運(yùn)配載市場(chǎng)總量少、規(guī)模小，空間分布不合理目前，重慶市道路貨運(yùn)場(chǎng)站除了個(gè)別區(qū)和個(gè)別道路貨運(yùn)場(chǎng)站作為對(duì)外的倉(cāng)儲(chǔ)型企業(yè)運(yùn)營(yíng)外，其他的道路貨運(yùn)場(chǎng)站都是作為運(yùn)輸企業(yè)的附屬設(shè)施和附屬機(jī)構(gòu)，為本企業(yè)提供傳統(tǒng)的倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)。這與物流的社會(huì)公益性性質(zhì)不相對(duì)應(yīng)。2006年全市的道路貨運(yùn)場(chǎng)站的數(shù)量?jī)H59個(gè)，數(shù)量偏少，規(guī)模與功能少，不能適應(yīng)現(xiàn)代道路運(yùn)輸業(yè)和物流業(yè)發(fā)展。空間分布也不合理，作為國(guó)家級(jí)鐵路主樞紐的所在地沙坪壩區(qū)沒(méi)有形成一個(gè)山規(guī)模的貨運(yùn)配載市場(chǎng)。許多個(gè)體貨運(yùn)車輛都是停在社會(huì)停車場(chǎng)上“等米下鍋”，形成“有

17、車無(wú)站，有站無(wú)貨”的現(xiàn)象，貨運(yùn)配載市場(chǎng)總體處于分散、弱小、無(wú)序狀態(tài)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，需要行業(yè)管理部門大力培育和引導(dǎo)。由于歷史原因，貨運(yùn)場(chǎng)站一直作為道路貨運(yùn)企業(yè)的附屬設(shè)施存在，而對(duì)于大部分小型道路貨運(yùn)企業(yè)，由于資金、技術(shù)等原因根本談不上建設(shè)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)模的貨運(yùn)站，他們的小型貨運(yùn)場(chǎng)站分布在城市的各個(gè)角落，大量市內(nèi)貨物運(yùn)輸必然增加城市道路交通壓力。隨著城市的發(fā)展，政府必然對(duì)城市道路體系進(jìn)行整合，以減少市區(qū)內(nèi)交通壓力，提高交通設(shè)施的使用效率，必然要求道路貨運(yùn)場(chǎng)站搬遷到城郊結(jié)合部，形成規(guī)?；⒓s經(jīng)營(yíng)的貨運(yùn)場(chǎng)站。（二）貨運(yùn)配載市場(chǎng)功能單一、設(shè)施簡(jiǎn)陋我們?cè)谡{(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)：在貨運(yùn)市場(chǎng)上，個(gè)體經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位

18、，為降低費(fèi)用，這些基本上個(gè)體經(jīng)濟(jì)采取門對(duì)門運(yùn)輸，貨物裝卸、配載基本不通過(guò)貨運(yùn)配載市場(chǎng)（特別是零擔(dān)站）。除個(gè)別已經(jīng)形成規(guī)模的貨運(yùn)配載市場(chǎng)（如華亭貨運(yùn)市場(chǎng)），其他小規(guī)模道路貨運(yùn)站慘淡經(jīng)營(yíng)，場(chǎng)站利用率很低，站內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施閑置。而現(xiàn)代物流要求道路貨運(yùn)配載市場(chǎng)規(guī)模化、集約化經(jīng)營(yíng)，貨運(yùn)配載市場(chǎng)是集裝卸搬運(yùn)、倉(cāng)儲(chǔ)管理、包裝、流通加工、配送、信息交流、貨運(yùn)交易、停車等功能為一體的貨運(yùn)樞紐，目前重慶市大部分道路貨運(yùn)配載市場(chǎng)僅僅提供發(fā)送貨和接車服務(wù)，無(wú)法滿足貨主的其它需求。大部分道路貨運(yùn)市場(chǎng)規(guī)模較小、設(shè)施設(shè)備較為簡(jiǎn)陋，有些場(chǎng)站僅僅占據(jù)地盤，為進(jìn)站的貨運(yùn)車輛提供配貨。對(duì)于現(xiàn)代物流所需的裝卸設(shè)備、裝卸平臺(tái)，只有部分大型

19、市場(chǎng)才會(huì)添置。而對(duì)于小型的貨運(yùn)場(chǎng)站，所有裝卸都通過(guò)人力來(lái)完成。大部分道路貨運(yùn)場(chǎng)站僅提供臨時(shí)的儲(chǔ)存服務(wù)，儲(chǔ)存設(shè)施簡(jiǎn)陋，難以保證貨物的儲(chǔ)存質(zhì)量。對(duì)于運(yùn)輸市場(chǎng)所需要的貨運(yùn)交易信息，大部分貨運(yùn)場(chǎng)站通過(guò)電話或者傳真來(lái)完成，很少使用計(jì)算機(jī)、條形碼的技術(shù)，信息化水平很低。對(duì)于提供與鐵路、港口等多式聯(lián)運(yùn)的服務(wù)，大部分貨運(yùn)場(chǎng)站尚處于起步階段。（三）貨運(yùn)市場(chǎng)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，給貨運(yùn)場(chǎng)站帶來(lái)嚴(yán)重沖擊道路貨運(yùn)市場(chǎng)屬于自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，目前市場(chǎng)準(zhǔn)入的門檻比較低。市場(chǎng)上充斥大量小型運(yùn)輸企業(yè)，他們大都只擁有58臺(tái)車。這些企業(yè)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)很低，有些甚至沒(méi)有經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。為了獲得生存的空間，經(jīng)常采取壓價(jià)與大中型運(yùn)輸企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，有時(shí)甚至采用非法的營(yíng)運(yùn)

20、手段來(lái)減少營(yíng)運(yùn)成本。他們提供運(yùn)輸服務(wù)質(zhì)量普遍較差，貨損貨差嚴(yán)重、經(jīng)常運(yùn)輸誤期、貨主利益無(wú)法保障。這些企業(yè)以低價(jià)搶走大量貨源，導(dǎo)致貨運(yùn)場(chǎng)站的經(jīng)營(yíng)較為困難。因此應(yīng)當(dāng)完善市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制，建立包括車輛技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與車型、從業(yè)人員、注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地等方面的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。推行經(jīng)營(yíng)資質(zhì)管理，嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)年審制度，將不合格企業(yè)降低資質(zhì)乃至退出行業(yè)。（四） 政府主管部門只重視道路貨運(yùn)場(chǎng)站的商品性，忽視了社會(huì)性、公益性長(zhǎng)期以來(lái)，政府主管部門只看到道路貨運(yùn)場(chǎng)站作為運(yùn)輸企業(yè)的一部分而存在，只重視貨運(yùn)場(chǎng)站的商品性，忽視了貨運(yùn)場(chǎng)站的社會(huì)性、公益性。認(rèn)為經(jīng)營(yíng)貨運(yùn)場(chǎng)站是企業(yè)行為，政府主管部門只要做好市場(chǎng)行政管理就可，不必介

21、入其它方面。我們認(rèn)為貨運(yùn)場(chǎng)站經(jīng)營(yíng)不僅僅是企業(yè)行為，同時(shí)帶有社會(huì)行為和公益行為一面。盡管這些貨運(yùn)場(chǎng)站在完成運(yùn)輸服務(wù)時(shí)，為一部分貨物進(jìn)行裝卸搬運(yùn)、儲(chǔ)存、配載、信息等服務(wù)，在提供服務(wù)的同時(shí)獲得一定的利潤(rùn)，但我們應(yīng)更多地看到，隨著現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，道路貨運(yùn)場(chǎng)站作為物流網(wǎng)絡(luò)的節(jié)點(diǎn)，道路交通運(yùn)輸?shù)幕A(chǔ)設(shè)施，對(duì)物流效率、物流成本和社會(huì)效益有極大的影響，對(duì)重慶市提倡建立節(jié)約型社會(huì)有積極意義。所以政府主管部門不能只重視貨運(yùn)場(chǎng)站的商品性，而忽視它的社會(huì)性、公益性。在重慶西部新城建設(shè)貨運(yùn)配載市場(chǎng)不僅是順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，更是適應(yīng)政府調(diào)整貨運(yùn)市場(chǎng)行政工作思路，提高重慶市整體貨運(yùn)效率的現(xiàn)實(shí)需要，具有積極的意義。3.2市

22、場(chǎng)需求預(yù)測(cè)現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展和大型貨運(yùn)配載基地的建設(shè)離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的支撐，重慶重慶作為我國(guó)的老工業(yè)基地，已經(jīng)擁有了較為雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。在新型工業(yè)化道路上，重慶已經(jīng)成為西部地區(qū)制造、能源、化工、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的核心基地。2006年，重慶工業(yè)銷售值增至4200億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)155億元，老工業(yè)基地正在實(shí)現(xiàn)向長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心的成功轉(zhuǎn)型。重慶是我國(guó)的摩托車之都和五大汽車生產(chǎn)制造基地之一，擁有長(zhǎng)安、力帆、慶玲、嘉陵、紅巖、隆鑫等一大批汽車、摩托車制造企業(yè)。目前，重慶汽車整車生產(chǎn)量已占到全國(guó)11%，摩托車占全國(guó)40%。重慶市作為西部地區(qū)最重要的工業(yè)城市，雄厚的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)必將產(chǎn)生巨大的物流量，從而成為重慶市建設(shè)大型

23、貨運(yùn)配載基地的有力支撐。2006年重慶市全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)1403億元，同比增長(zhǎng)15.4%，比全國(guó)平均水平快2個(gè)百分點(diǎn)，增幅列全國(guó)第8位，西部第3位，直轄市第1位。重慶市擁有超億元市場(chǎng)80余個(gè)，數(shù)量西部地區(qū)第一，包括朝天門綜合市場(chǎng)、觀農(nóng)貿(mào)、西南物資市場(chǎng)、二郎汽摩配市場(chǎng)、隆鑫鋼材等一大批專業(yè)市場(chǎng)。直轄以來(lái)，商貿(mào)設(shè)施平均每年以200萬(wàn)平方米的速度在增加，2006年全市商業(yè)設(shè)施面積達(dá)2750萬(wàn)平方米，形成了解放碑、觀音橋、沙坪壩、南坪、楊家坪五大商圈、重慶商社等一批大型商貿(mào)流通企業(yè)，西部城市購(gòu)物中心魅力初步顯現(xiàn)。商貿(mào)業(yè)的快速發(fā)展集聚了更多的物流需求，為重慶市建設(shè)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供了強(qiáng)有力的

24、支撐。3.3市場(chǎng)供給分析重慶貨運(yùn)配載市場(chǎng)整體布局較為分散和雜亂，經(jīng)過(guò)規(guī)劃建設(shè)的貨運(yùn)市場(chǎng)、自發(fā)形成的原始貨運(yùn)市場(chǎng)、甚至一些流動(dòng)性的停車場(chǎng)同時(shí)存在，總體來(lái)說(shuō)，重慶貨運(yùn)市場(chǎng)可以分為三個(gè)組成部分：一是以華廷、華榮為代表的具有較強(qiáng)的集貨配貨能力的貨運(yùn)市場(chǎng)。這類貨運(yùn)市場(chǎng)的配套功能比較齊全，停車場(chǎng)面積大，擁有集貨倉(cāng)、中轉(zhuǎn)倉(cāng)等設(shè)施，能夠?yàn)樗緳C(jī)提供餐飲、住宿、修車等三產(chǎn)服務(wù)，擁有較好的貨運(yùn)交易環(huán)境。華廷、華榮、渝南、隆鑫都屬于這類具有較強(qiáng)集貨配貨能力的貨運(yùn)市場(chǎng)，重慶大部分長(zhǎng)途汽車貨運(yùn)業(yè)務(wù)都是由這類貨運(yùn)市場(chǎng)完成。表31：重慶集配貨能力較強(qiáng)的貨運(yùn)市場(chǎng)二是以嘉峰為代表的具有較強(qiáng)分撥能力的貨運(yùn)市場(chǎng)。這類市場(chǎng)還包括部分專

25、業(yè)批發(fā)市場(chǎng)里面或周邊自發(fā)形成的貨運(yùn)市場(chǎng)，如觀音橋農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)、馬家?guī)r建材批發(fā)市場(chǎng)、老頂坡汽摩配批發(fā)市場(chǎng)、菜園壩水果批發(fā)市場(chǎng)等，都具有很強(qiáng)的區(qū)域分撥能力。三是一些臨時(shí)性的停車場(chǎng)。根據(jù)調(diào)研組實(shí)地走訪了解，重慶現(xiàn)有的這類流動(dòng)性較強(qiáng)的臨時(shí)停車場(chǎng)位數(shù)不少，一般都具有50150輛的停車能力。這些停車場(chǎng)形成的原因主要是重慶正處于城市建設(shè)的高峰期，未經(jīng)平整的土地以及修好但尚未通車的斷頭路等比較多，一些街道或建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)就利用這一空擋期辦起了臨時(shí)的停車場(chǎng)。這些停車場(chǎng)往往具有停車費(fèi)用便宜、場(chǎng)內(nèi)修車等服務(wù)配套齊全等優(yōu)勢(shì)，受到了貨車司機(jī)的歡迎，日常停車率幾乎保持在100%。此外，這些停車場(chǎng)還吸引了少量物流企業(yè)進(jìn)場(chǎng)

26、設(shè)立簡(jiǎn)易的中轉(zhuǎn)倉(cāng)，從而具備了一定的配貨能力，能夠?yàn)樗緳C(jī)搭配部分零擔(dān)貨物。4項(xiàng)目具備優(yōu)勢(shì)條件4.1交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)貨運(yùn)配載基地項(xiàng)目位于重慶西部新城的西部現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地，項(xiàng)目本身?yè)碛辛己玫慕煌▍^(qū)位條件。鐵路方面，襄渝鐵路和渝懷鐵路在基地交匯；公路方面，渝遂高速公路橫貫基地，并通過(guò)高灘巖互通立交、土主互通立交、渝遂立交與重慶市內(nèi)環(huán)線和規(guī)劃中的中環(huán)線相連，在西部新城沿物流產(chǎn)業(yè)基地、白市驛散貨物流中心、黃謙碼頭組團(tuán)形成重慶未來(lái)的西部物流大通道；此外，重慶市還規(guī)劃了一條城市快速干道，穿越中梁山，直接連通基地和寸灘港。借助優(yōu)越的交通區(qū)位條件，貨運(yùn)配載基地能夠與重慶市各大港口車站、主要工礦企業(yè)、工業(yè)園區(qū)保持較高

27、的集散效率。公路、鐵路、水路三種運(yùn)輸方式在園區(qū)匯合，使基地?fù)碛辛碎_(kāi)展零擔(dān)快運(yùn)、干線運(yùn)輸、區(qū)域配送、定制倉(cāng)儲(chǔ)、管理服務(wù)、信息交易、鐵公聯(lián)運(yùn)、電子商務(wù)和其他多種配套功能服務(wù)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。4.2低成本的開(kāi)發(fā)環(huán)境西部物流產(chǎn)業(yè)基地采取“整體規(guī)劃、分步實(shí)施、市場(chǎng)運(yùn)作”的開(kāi)發(fā)模式，鐵路及相關(guān)項(xiàng)目由鐵路部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施。由沙坪壩區(qū)政府和重慶建工集團(tuán)共同組建基地整體開(kāi)發(fā)建設(shè)公司，注冊(cè)資本5億元，負(fù)責(zé)基地前期基礎(chǔ)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理，極大地降低了多式聯(lián)運(yùn)基地子項(xiàng)目的前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本。同時(shí)，公司積極利用國(guó)家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的先行先試權(quán)，根據(jù)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃適時(shí)調(diào)整基地土地利用規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，探索農(nóng)村集體

28、土地流轉(zhuǎn)和集約化用地的新模式，為項(xiàng)目合理降低用地成本提供巨大的空間。在稅收方面，政府也將給予足夠的優(yōu)惠政策。4.3完善的配套項(xiàng)目支持重慶西部現(xiàn)代物流作為未來(lái)重慶未來(lái)的產(chǎn)業(yè)高地，未來(lái)重慶市整和現(xiàn)有物流資源的核心平臺(tái)，統(tǒng)籌規(guī)劃了國(guó)家鐵路綜合物流中心、多式聯(lián)運(yùn)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)加工區(qū)、貨運(yùn)配載區(qū)、城市配送區(qū)、保稅物流區(qū)、新型物流社區(qū)、物流裝備產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)、商貿(mào)交易區(qū)9個(gè)功能區(qū)，構(gòu)建聚集重慶物流資源和公共物流服務(wù)平臺(tái)、長(zhǎng)江上游水陸空多式聯(lián)運(yùn)平臺(tái)、區(qū)域物資分撥分銷集散平臺(tái)、物流裝備制造基地、物流金融和培訓(xùn)等綜合服務(wù)平臺(tái)，物流及其他配套項(xiàng)充足，可以對(duì)貨運(yùn)配載基地的發(fā)展提供有力的支撐。同時(shí)根據(jù)渝發(fā)改文20071076號(hào)

29、文件精神，為促進(jìn)西部物流產(chǎn)業(yè)基地快速發(fā)展，以基地為核心，在黃磏銅罐驛長(zhǎng)江沿線布局聯(lián)動(dòng)發(fā)展區(qū)，享受基地同等政策。聯(lián)動(dòng)發(fā)展區(qū)規(guī)劃面積15平方公里，物流設(shè)計(jì)能力3000萬(wàn)噸以上，形成水陸聯(lián)運(yùn)物流港區(qū)，為基地大宗物資集疏運(yùn)提供支撐。積極引導(dǎo)主城區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)上橋、茄子溪等地傳統(tǒng)物流設(shè)施和城區(qū)大型市場(chǎng)搬遷置換到基地相應(yīng)功能區(qū)及聯(lián)動(dòng)發(fā)展區(qū)，鐵路散貨物流按品種流向在基地和聯(lián)動(dòng)發(fā)展區(qū)合理布局，為項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展提供了必要的物流量保障。5財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)5.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表5-1：貨運(yùn)配載基地財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)營(yíng)業(yè)收入建成起第二年?duì)I業(yè)收入：6000萬(wàn)元年遞增率：5%資金來(lái)源貸款占固定資本投資的比例：50%貸款年利率：7.83%投資建

30、設(shè)年限:1年折舊土地?cái)備N：50年房屋折舊:30年設(shè)備折舊：20年流動(dòng)資本啟動(dòng)預(yù)備流動(dòng)資金：300萬(wàn)元固定資本用地面積:1200畝土地出讓價(jià)：30萬(wàn)元/畝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌實(shí)驗(yàn)優(yōu)惠價(jià):15萬(wàn)元/畝樓房及設(shè)備投資：25000萬(wàn)元5.2財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)演示表5-2：貨運(yùn)配載基地財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)結(jié)果項(xiàng)目名稱單位情景一：土地成本30萬(wàn)元/畝、所得稅率25%情景二：土地成本15萬(wàn)元/畝、所得稅率25%情景三：土地成本15萬(wàn)元/畝、優(yōu)惠所得稅率15%情景四：土地成本15萬(wàn)元/畝、營(yíng)收好于預(yù)期20%項(xiàng)目總投資萬(wàn)元61000.00 43000.00 43000.00 43000.00 營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元13528.28 13528.28 13

31、528.28 16233.94 內(nèi)部收益率（所得稅后）%13.06 17.54 18.66 20.67 稅后累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元4498.94 4243.85 4467.65 5074.89 投資回收期（所得稅前）年10.75 8.57 8.41 7.38 投資回收期（所得稅后）年13.12 10.31 9.97 8.90 投資利潤(rùn)率（所得稅前）%15.76%24.94%24.94%32.14%投資利潤(rùn)率（所得稅后）%11.82%18.70%21.20%24.11%投資利稅率%5.11%7.90%5.40%10.03%注:項(xiàng)目計(jì)算期為20年，表中營(yíng)業(yè)收入和稅后累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為第七年年末數(shù)據(jù)圖5-

32、1：貨運(yùn)配載基地凈現(xiàn)金流量（所得稅后）財(cái)務(wù)演示6關(guān)鍵招商客戶分析6.1關(guān)鍵駐商價(jià)值定位現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)貨運(yùn)配載基地在招商引資過(guò)程中要對(duì)潛在招商對(duì)象進(jìn)行價(jià)值定位，以便通過(guò)綜合分析，對(duì)潛在關(guān)鍵駐企業(yè)進(jìn)行綜合排序，并根據(jù)排序結(jié)果，制定招商引資方案，進(jìn)而建立園區(qū)未來(lái)良好的業(yè)務(wù)發(fā)展藍(lán)圖。這些價(jià)值定位包括以下5個(gè)方面：表6-1：貨運(yùn)配載基地對(duì)未來(lái)關(guān)鍵駐商的價(jià)值定位1、發(fā)展戰(zhàn)略潛在進(jìn)駐企業(yè)在重慶/中國(guó)的業(yè)務(wù)發(fā)展歷史是怎樣的？該潛在進(jìn)駐企業(yè)未來(lái)在重慶/中國(guó)的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？該潛在進(jìn)駐企業(yè)在同行競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)中的地位如何？該潛在進(jìn)駐企業(yè)對(duì)重慶物流產(chǎn)業(yè)、重慶西部現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展有何影響？2、財(cái)務(wù)狀況及投資能力資

33、金是否充足，有沒(méi)有順暢的融資渠道和融資平臺(tái)以保證持續(xù)不斷的資金投入？過(guò)去幾年的財(cái)務(wù)狀況和未來(lái)幾年財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)狀況如何？投資強(qiáng)度如何，能做到和愿意做的規(guī)模？3、關(guān)鍵技能在行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)是否有較高的知名度，是否能夠代表貨運(yùn)配載領(lǐng)域的先進(jìn)發(fā)展水平和經(jīng)營(yíng)模式？過(guò)去是否開(kāi)發(fā)過(guò)相類似的項(xiàng)目，是否成功，目前經(jīng)營(yíng)狀況如何？企業(yè)自身管理/運(yùn)作水平如何？是否有穩(wěn)定且龐大的客戶資源或者與園區(qū)發(fā)展緊密相關(guān)其他稀缺性資源？4、溝通渠道關(guān)鍵進(jìn)駐企業(yè)與重慶市政府的關(guān)系如何？與園區(qū)發(fā)展公司是否能夠良好溝通？與園區(qū)相關(guān)外圍企業(yè)溝通是否順暢？5、企業(yè)社會(huì)責(zé)任能否能夠且愿意提供眾多的本地就業(yè)機(jī)會(huì)？是否愿意推動(dòng)本地社區(qū)不斷發(fā)展？是否愿意為員

34、工提供有效社會(huì)保障？6.2潛在關(guān)鍵駐商篩選及優(yōu)先排序根據(jù)貨運(yùn)配載基地對(duì)未來(lái)關(guān)鍵入駐企業(yè)的價(jià)值定位，初步得出了第一階段吸引的潛在關(guān)鍵駐商重點(diǎn)目標(biāo)。表6-2：貨運(yùn)配載企業(yè)特區(qū)潛在關(guān)鍵駐商篩選重慶及國(guó)內(nèi)大型貨運(yùn)配載企業(yè)第一步篩選第一步篩選結(jié)果第二步篩選第一階段重點(diǎn)招商目標(biāo)傳化物流基地有限公司重慶華亭汽車市場(chǎng)重慶交通運(yùn)輸集團(tuán)重慶聯(lián)運(yùn)物流重慶港務(wù)物流集團(tuán)中集物流集團(tuán)在行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)是否有較高的知名度，是否能夠代表行業(yè)領(lǐng)域的先進(jìn)發(fā)展水平和經(jīng)營(yíng)模式？資金是否充足，有沒(méi)有順暢的融資渠道和融資平臺(tái)以保證持續(xù)不斷的資金投入？傳化物流基地有限公司重慶華亭汽車市場(chǎng)重慶交通運(yùn)輸集團(tuán)重慶港務(wù)物流集團(tuán)重慶聯(lián)運(yùn)物流是否有穩(wěn)定且龐

35、大的客戶資源或者與基地發(fā)展緊密相關(guān)其他稀缺性資源？關(guān)鍵進(jìn)駐企業(yè)與重慶市政府的關(guān)系如何？傳化物流基地有限公司重慶華亭汽車市場(chǎng)重慶交通運(yùn)輸集團(tuán)6.3關(guān)鍵駐商談判步驟在制定招商方案及文件的基礎(chǔ)上，根據(jù)重點(diǎn)對(duì)潛在關(guān)鍵駐商展開(kāi)接觸與談判，其中關(guān)鍵步驟如下。表6-3：關(guān)建駐商談判步驟第一步：接觸、談判 所需時(shí)間：4-6周主要工作內(nèi)容：依據(jù)所確定的潛在關(guān)鍵駐商的優(yōu)先順序和可能的角色分別確定溝通對(duì)象和聯(lián)系人；進(jìn)行初步聯(lián)系和接觸；闡述西部現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)于貨運(yùn)配載項(xiàng)目目標(biāo)關(guān)建駐商的價(jià)值定位；聽(tīng)取關(guān)鍵駐商的要求和條件。 決策者：現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展公司總經(jīng)理輔助人員：貨運(yùn)配載項(xiàng)目招商引資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人第二步：調(diào)整招

36、商優(yōu)先順序 所需時(shí)間：1周主要工作內(nèi)容：根據(jù)初步接觸結(jié)果調(diào)整原定目標(biāo)關(guān)鍵駐商的優(yōu)先順序；調(diào)整和細(xì)化必要的政府政策；確定下一步談判的時(shí)間、地點(diǎn)、主題和參加人員。決策者：現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展公司總經(jīng)理輔助人員：貨運(yùn)配載項(xiàng)目招商引資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人第三步：深入談判 所需時(shí)間：數(shù)周-數(shù)月主要工作內(nèi)容：與目標(biāo)駐商進(jìn)行協(xié)商、會(huì)談；明確雙方的責(zé)任和義務(wù)；確定具體的財(cái)務(wù)安排條款；制定項(xiàng)目的具體時(shí)間安排。決策者：現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展公司總經(jīng)理或總經(jīng)理指定的談判人員輔助人員：貨運(yùn)配載項(xiàng)目招商引資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人第四步：修改招商方案 所需時(shí)間：數(shù)周-數(shù)月主要工作內(nèi)容：根據(jù)會(huì)談情況修改、調(diào)整招商引資方案和文件；進(jìn)行新一輪談判；制

37、定合作意向書。決策者：現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展公司總經(jīng)理或總經(jīng)理指定的談判人員輔助人員：貨運(yùn)配載項(xiàng)目招商引資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人第五步：達(dá)成協(xié)議 所需時(shí)間：1-4周主要工作內(nèi)容：就關(guān)鍵駐商入駐西部現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)貨運(yùn)配載基地的方式、條件、利益分配等達(dá)成具體協(xié)議；由相關(guān)律師、會(huì)計(jì)師、公證人等對(duì)正式文件進(jìn)行審議；簽署正式文件。決策者：現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展公司總經(jīng)理，重大項(xiàng)目由發(fā)展公司董事會(huì)決策輔助人員：貨運(yùn)配載項(xiàng)目招商引資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，有關(guān)律師、會(huì)計(jì)師、公證人7項(xiàng)目營(yíng)銷策略7.1品牌營(yíng)銷策略表7-1：貨運(yùn)配載基地品牌營(yíng)銷策略策略1：借助西部物流產(chǎn)業(yè)基地的品牌效應(yīng)來(lái)成功營(yíng)銷貨運(yùn)配載基地，建立“貨運(yùn)配載基地”是重慶市

38、乃至西部地區(qū)未來(lái)貨運(yùn)配載的主樞紐概念，以增強(qiáng)入駐企業(yè)對(duì)基地的信賴感，提高貨運(yùn)配載基地各類營(yíng)銷措施的有效性。策略2：通過(guò)貨運(yùn)配載基地的成功營(yíng)銷與優(yōu)質(zhì)服務(wù)來(lái)塑造貨運(yùn)配載基地“專業(yè)第四方物流企業(yè)，重慶公共貨運(yùn)平臺(tái)”的品牌形象，并借助貨運(yùn)配載基地形成的品牌效應(yīng)進(jìn)一步開(kāi)拓新的服務(wù)領(lǐng)域，同時(shí)推動(dòng)重慶西部現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地整體品牌營(yíng)銷，形成良性循環(huán)。策略3：通過(guò)貨運(yùn)配載基地服務(wù)方式的不斷調(diào)整，貨運(yùn)配載通道的不斷創(chuàng)新，將西部現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地貨運(yùn)配載基地打造成西部地區(qū)的貨運(yùn)配載中心。策略4：在成功塑造錯(cuò)式聯(lián)運(yùn)基地品牌的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)外投資、合資等方式開(kāi)展各項(xiàng)投資業(yè)務(wù)，進(jìn)一步強(qiáng)化西部現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地作為重慶市物流產(chǎn)

39、業(yè)高地和未來(lái)新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎的地位。7.2渠道策略表7-2：貨運(yùn)配載基地渠道策略策略1：項(xiàng)目招商人員直接上門拜訪重要客戶，實(shí)施一對(duì)一營(yíng)銷。策略2：通過(guò)設(shè)立招商處，并指定專人負(fù)責(zé)貨運(yùn)配載基地區(qū)塊招商工作，由其統(tǒng)一負(fù)責(zé)重要客戶接待和相應(yīng)營(yíng)銷活動(dòng)策略3：充分利用園區(qū)開(kāi)發(fā)公司和政府、行業(yè)主管部門的良好工作關(guān)系、開(kāi)展政府營(yíng)銷。策略4：對(duì)于遠(yuǎn)程客戶或不確定客戶通過(guò)信函、電子郵件等方式進(jìn)行營(yíng)銷。策略5：對(duì)于貨運(yùn)配載基地內(nèi)入駐商戶的營(yíng)銷，由招商處外聘工作人員到各類目標(biāo)客戶的集結(jié)點(diǎn)或場(chǎng)所進(jìn)行宣傳營(yíng)銷。7.3政府關(guān)系營(yíng)銷策略表7-3：貨運(yùn)配載基地政府關(guān)系營(yíng)銷策略策略1：爭(zhēng)取列入重慶市乃至國(guó)家重點(diǎn)物流項(xiàng)目之列。策略2

40、：邀請(qǐng)政府有有關(guān)部門參觀基地，參加基地舉辦的各項(xiàng)相關(guān)活動(dòng)。策略3：由重慶市政府和沙區(qū)政府保持密切聯(lián)系，向主管部門領(lǐng)導(dǎo)通報(bào)基地發(fā)展情況，獲得政府的優(yōu)惠政策扶持。策略4：對(duì)政府宣傳的重點(diǎn)應(yīng)集中在貨運(yùn)配載基地第四方物流理念，對(duì)于降低重慶市綜合物流成本、推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及培育現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的作用等方面。策略5：在基地信息系統(tǒng)為有關(guān)主管部門（如發(fā)改委、工商稅務(wù)管理部門等）MIS系統(tǒng)的介入預(yù)留接口，便于政府主管部門直接在基地網(wǎng)上發(fā)布有關(guān)政策、法規(guī)和掌握基地各項(xiàng)信息。7.4公共關(guān)系營(yíng)銷策略表7-4：貨運(yùn)配載基地公共關(guān)系營(yíng)銷策略策略1：優(yōu)先選擇高速公路戶外廣告牌、機(jī)艙內(nèi)廣告、出租車電臺(tái)廣告作為廣告媒體向外推出

41、廣告。策略2：通過(guò)不定期開(kāi)展行業(yè)論壇（如西部物流論壇、重慶物流論壇等），在業(yè)界擴(kuò)大貨運(yùn)配載基地的品牌知名度。策略3：在專業(yè)媒體開(kāi)辟各類專欄或及時(shí)將具有新聞價(jià)值的信息提供給報(bào)紙、電臺(tái)等新聞媒介，為媒體提供新聞素材。策略4：站住或與媒體合作舉辦各類相關(guān)活動(dòng)，經(jīng)常邀請(qǐng)媒體來(lái)基地參觀，互通有無(wú)。8風(fēng)險(xiǎn)控制8.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)按照風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源的不同，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要有政策因素風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)因素風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)因素風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)因素風(fēng)險(xiǎn)、管理因素風(fēng)險(xiǎn)和不確定風(fēng)險(xiǎn)等。1政策因素風(fēng)險(xiǎn)。主要是指項(xiàng)目所處的宏觀環(huán)境的局勢(shì)穩(wěn)定性，項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)所受到的法律法規(guī)的約束和政策性調(diào)控影響，以及項(xiàng)目的審核批準(zhǔn)過(guò)程中存在的各種不確定性問(wèn)題。貨運(yùn)配

42、載基地項(xiàng)目本身屬于重慶市未來(lái)著重打造的西部現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的子項(xiàng)目。項(xiàng)目整體建設(shè)符合胡錦濤總書記314講話的指示精神和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的總體戰(zhàn)略，是重慶市打造一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，也是重慶市“十一五”物流發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目。市政府專門就本項(xiàng)目成立了由3位副市長(zhǎng)牽頭的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組。因此，本項(xiàng)目基本沒(méi)有政策因素風(fēng)險(xiǎn)。2社會(huì)因素風(fēng)險(xiǎn)。主要是指項(xiàng)目所在地區(qū)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，以及對(duì)項(xiàng)目的支持配合力度，協(xié)作化程度。一方面，重慶擁有雄厚的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支撐，以及西部地區(qū)傳統(tǒng)商貿(mào)重鎮(zhèn)的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)，擁有長(zhǎng)江黃金水道和國(guó)家級(jí)鐵路物流中心的支撐，貨運(yùn)配載基地完全有能力承載西部貨運(yùn)配載中心的開(kāi)發(fā)建設(shè)；另一方面

43、，在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的大原則下推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)工作，有利于協(xié)調(diào)業(yè)主、村鎮(zhèn)、農(nóng)民等多方關(guān)系和利益，這都能夠?qū)㈨?xiàng)目的社會(huì)因素風(fēng)險(xiǎn)降到最低。3經(jīng)營(yíng)因素風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)因素風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目的全壽命周期內(nèi)長(zhǎng)期存在，影響頻率高，交叉作用多見(jiàn)，原因較為復(fù)雜。主要有合同風(fēng)險(xiǎn)（如合同的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、合同履約與變更問(wèn)題，爭(zhēng)議與索賠，合同的條款確定等）、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（包括涉及到項(xiàng)目的建設(shè)成本的融資問(wèn)題、財(cái)務(wù)問(wèn)題、利率與匯率波動(dòng)、通貨膨脹和物價(jià)波動(dòng)問(wèn)題等）。本項(xiàng)目總投資額超過(guò)6億元，對(duì)投融資、項(xiàng)目管理、建設(shè)工程等方面提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。本項(xiàng)目存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。但由于引進(jìn)了中集物流、港務(wù)物流這一類具有雄厚實(shí)力和豐富的貨運(yùn)配載實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)作為業(yè)主

44、，本身具有一批比較穩(wěn)定的外圍企業(yè)作為客戶群，可以將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)因素降到最低。4技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)因素。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)大多屬于人為的風(fēng)險(xiǎn)。受知識(shí)水平所限，人們?cè)谶M(jìn)行預(yù)測(cè)、決策、評(píng)估和各種技術(shù)方案的選擇制定時(shí)所產(chǎn)生相應(yīng)的不確定性。物流專業(yè)以及跨行業(yè)知識(shí)背景和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的不同程度缺失，有可能給本項(xiàng)目造成一定的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。5管理風(fēng)險(xiǎn)因素。項(xiàng)目由于管理原因而產(chǎn)生的安全、質(zhì)量、責(zé)任事故影響惡劣，且后果損失巨大，其中多數(shù)因管理組織方式的建立、管理制度的制定或是因疏于對(duì)人員的管理教育而產(chǎn)生的道德行為風(fēng)險(xiǎn)和職業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。6不確定性風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目是重慶市首個(gè)整體規(guī)劃、統(tǒng)一布局、全面推進(jìn)實(shí)施的貨運(yùn)配載基地項(xiàng)目，目前重慶及西部地區(qū)的貨運(yùn)配載

45、市場(chǎng)仍然處于發(fā)展階段，因此有著眾多的不可預(yù)見(jiàn)因素。重慶市政府發(fā)展貨運(yùn)配載的細(xì)化政策還未出臺(tái)，一些限制貨運(yùn)配載進(jìn)一步發(fā)展的政策性因素依然存在。受進(jìn)駐業(yè)主、客戶企業(yè)對(duì)現(xiàn)代物流認(rèn)知能力所限，以及市場(chǎng)開(kāi)拓和業(yè)務(wù)發(fā)展的時(shí)滯性，項(xiàng)目發(fā)展初期可能達(dá)不到預(yù)測(cè)的業(yè)務(wù)運(yùn)作量。8.2風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議本項(xiàng)目屬于低風(fēng)險(xiǎn)性項(xiàng)目，然而一些風(fēng)險(xiǎn)還是值得注意，例如政策因素風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)因素風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)因素風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)因素風(fēng)險(xiǎn)、管理因素風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于政策因素風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)因素風(fēng)險(xiǎn)，屬于外部風(fēng)險(xiǎn)，需要通過(guò)項(xiàng)目外在利益關(guān)系的平衡、就項(xiàng)目發(fā)展問(wèn)題進(jìn)行全面溝通等方法規(guī)避；而經(jīng)營(yíng)因素風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)因素風(fēng)險(xiǎn)和管理因素風(fēng)險(xiǎn)，都屬于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，可以進(jìn)行內(nèi)在技術(shù)手段來(lái)規(guī)

46、避。對(duì)于經(jīng)營(yíng)因素風(fēng)險(xiǎn)，可以通過(guò)重視合同、嚴(yán)格財(cái)務(wù)制度、完善項(xiàng)目管理、加大招商的力度、加強(qiáng)信用建設(shè)來(lái)得以規(guī)避；對(duì)于技術(shù)因素風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)聘用專業(yè)人才、崗位職業(yè)培訓(xùn)等措施進(jìn)行規(guī)避，而管理因素風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)嚴(yán)格管理制度、程序以及專業(yè)的管理人才的使用進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。9.財(cái)務(wù)附表表9-1：貨運(yùn)配載基地成本費(fèi)用表（情景1）類目第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年第 7 年第 8 年第 9 年第 10 年外購(gòu)燃料及動(dòng)力1600.00 1680.00 1848.00 2032.80 2236.08 2459.69 2705.66 2976.22 3273.84 3601.23 工資及福利8

47、00.00 824.00 1248.72 1286.18 1324.77 1364.51 1405.45 1447.61 1491.04 1535.77 折舊1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 攤銷720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 維護(hù)維修300.00 330.00 363.00 399.30 439.23 483.15 531.47 584.62 643.08 70

48、7.38 還本付息0.00 2388.15 2388.15 4929.82 4730.80 4531.79 4332.78 4133.77 3934.75 3735.74 管理80.00 84.00 92.40 101.64 111.80 122.98 135.28 148.81 163.69 180.06 其他300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 總成本合計(jì)4800.00 7326.15 7960.27 10769.74 10862.69 10982.13 11130.63 11311.02

49、 11526.40 11780.18 其中固定成本2400.00 4822.15 4863.55 7450.76 7301.84 7157.93 7019.53 6887.19 6761.52 6643.19 可變成本2400.00 2504.00 3096.72 3318.98 3560.85 3824.20 4111.10 4423.83 4764.88 5137.00 經(jīng)營(yíng)成本3080.00 3218.00 3852.12 4119.92 4411.88 4730.34 5077.85 5457.26 5871.65 6324.44 注：土地價(jià)格30萬(wàn)，所得稅25%，計(jì)算期為20年外購(gòu)燃

50、料及動(dòng)力費(fèi)用按銷售收入20%計(jì)算，工資及福利按銷售收入10%計(jì)算，管理費(fèi)用按銷售收入1%計(jì)算，建筑折舊30年，設(shè)備折舊20年，土地?cái)備N50年計(jì)算，維護(hù)維修費(fèi)用第一年300萬(wàn)元，此后每年遞增10%，按照貸款占總投資50%，貸款年限15年，前3年只需還息 ，第4年起開(kāi)始償還本金表9-2：貨運(yùn)配載基地投資損益表（情景1）類目第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年第 7 年第 8 年第 9 年第 10 年?duì)I業(yè)收入8000.0 8400.0 9240.0 10164.0 11180.4 12298.4 13528.3 14881.1 16369.2 18006.1 營(yíng)業(yè)稅金及附加2

51、61.6 274.7 302.1 332.4 365.6 402.2 442.4 486.6 535.3 588.8 總成本費(fèi)用4800.0 7326.2 7960.3 10769.7 10862.7 10982.1 11130.6 11311.0 11526.4 11780.2 利潤(rùn)總額2938.4 799.2 977.6 -938.1 -47.9 914.2 1955.3 3083.5 4307.5 5637.2 所得稅（25%）734.6 199.8 244.4 -234.5 -12.0 228.5 488.8 770.9 1076.9 1409.3 稅后利潤(rùn)2203.8 599.4 7

52、33.2 -703.6 -35.9 685.6 1466.5 2312.6 3230.7 4227.9 特種基金0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 可供分配利潤(rùn)2203.8 599.4 733.2 -703.6 -35.9 685.6 1466.5 2312.6 3230.7 4227.9 盈余公積金（15%）330.6 89.9 110.0 -105.5 -5.4 102.8 220.0 346.9 484.6 634.2 應(yīng)付利潤(rùn)0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 未分配利潤(rùn)1873.2 509.5 6

53、23.2 -598.0 -30.5 582.8 1246.5 1965.7 2746.1 3593.7 累計(jì)未分配利潤(rùn)1873.2 2382.7 3005.9 2407.9 2377.3 2960.1 4206.6 6172.3 8918.4 12512.1 注：土地價(jià)格30萬(wàn)，所得稅25%，計(jì)算期為20年表9-3：貨運(yùn)配載基地現(xiàn)金流量表（情景1）類目第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年第 7 年第 8 年第 9 年第 10 年現(xiàn)金流入8000.08400.09240.010164.011180.412298.413528.314881.116369.218006.1營(yíng)

54、業(yè)收入8000.08400.09240.010164.011180.412298.413528.314881.116369.218006.1回收固定資產(chǎn)余值回收流動(dòng)資金現(xiàn)金流出65550.63875.64600.14439.35009.25629.16304.07039.17840.78715.1固定資產(chǎn)投資61000.00.00.00.00.00.00.00.00.00.0流動(dòng)資金300.00.00.00.00.00.00.00.00.00.0經(jīng)營(yíng)成本3080.03218.03852.14119.94411.94730.35077.95457.35871.76324.4營(yíng)業(yè)稅金及附加436.

55、0457.8503.6553.9609.3670.3737.3811.0892.1981.3所得稅734.6199.8244.4-234.5-12.0228.5488.8770.91076.91409.3特種基金0.00.00.00.00.00.00.00.00.00.0凈現(xiàn)金流量(所得稅前）-56816.04724.24884.35490.16159.26897.87713.18612.89605.510700.4累計(jì)凈現(xiàn)金流量（所得稅前）-56816.0-52091.8-47207.5-41717.4-35558.2-28660.3-20947.2-12334.4-2728.97971.5

56、(P/F,0.07,t)0.90.90.80.80.70.70.60.60.50.5所得稅前凈現(xiàn)值-53099.14126.33987.04188.44391.44596.34803.45012.75224.75439.5所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值-53099.1-45499.0-38535.4-31826.0-25352.5-19097.6-13044.9-7178.7-1484.34052.3凈現(xiàn)金流量(所得稅后）-57550.64524.44639.95724.76171.26669.37224.37842.08528.69291.1累計(jì)凈現(xiàn)金流量（所得稅后）-52291.6-47451.

57、9-41482.8-35546.2-28888.9-21436.0-13105.2-3805.86562.2所得稅后凈現(xiàn)值3951.83787.54367.34400.04444.04498.94564.14639.04723.1所得稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值-45673.5-41886.0-37518.6-33118.7-28674.7-24175.7-19611.6-14972.6-10249.5注：土地價(jià)格30萬(wàn)，所得稅25%，計(jì)算期為20年表9-4：貨運(yùn)配載基地成本費(fèi)用表（情景2）類目第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年第 7 年第 8 年第 9 年第 10 年外購(gòu)燃

58、料及動(dòng)力1600.0 1680.0 1848.0 2032.8 2236.1 2459.7 2705.7 2976.2 3273.8 3601.2 工資及福利800.0 824.0 1248.7 1286.2 1324.8 1364.5 1405.4 1447.6 1491.0 1535.8 折舊1000.0 1000.0 1000.0 1000.0 1000.0 1000.0 1000.0 1000.0 1000.0 1000.0 攤銷360.0 360.0 360.0 360.0 360.0 360.0 360.0 360.0 360.0 360.0 維護(hù)維修300.0 330.0 363

59、.0 399.3 439.2 483.2 531.5 584.6 643.1 707.4 還本付息0.0 1683.5 1683.5 3475.1 3334.8 3194.5 3054.3 2914.0 2773.7 2633.4 管理80.0 84.0 92.4 101.6 111.8 123.0 135.3 148.8 163.7 180.1 其他300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 300.0 總成本合計(jì)4440.0 6261.5 6895.6 8955.0 9106.7 9284.9 9492.1 9731.2 10

60、005.3 10317.8 其中固定成本2040.0 3757.5 3798.9 5636.1 5545.9 5460.7 5381.0 5307.4 5240.4 5180.8 可變成本2400.0 2504.0 3096.7 3319.0 3560.8 3824.2 4111.1 4423.8 4764.9 5137.0 經(jīng)營(yíng)成本3080.0 3218.0 3852.1 4119.9 4411.9 4730.3 5077.9 5457.3 5871.7 6324.4 注：土地價(jià)格15萬(wàn)，所得稅25%，計(jì)算期為20年外購(gòu)燃料及動(dòng)力費(fèi)用按銷售收入20%計(jì)算，工資及福利按銷售收入10%計(jì)算，管理