科研課題論文：物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理存在問題及對策分析

1、80751 企業(yè)研究論文物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理存在問題及對策分析物業(yè)管理伴隨中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，已經(jīng)逐步成為一個主要的行業(yè)，經(jīng)管在中國出現(xiàn)只有僅僅30 多年，但是已經(jīng)呈現(xiàn)出了技術(shù)含量越來越高、設(shè)備更新和發(fā)展速度越來越快的發(fā)展趨勢。當(dāng)前，在物業(yè)管理中，現(xiàn)代化物業(yè)設(shè)備對物業(yè)企業(yè)的作用日益突出，物業(yè)企業(yè)對其依賴和需求日益增長，而對與物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理工作則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)良好管理的基礎(chǔ)。一、當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備管理存在的問題現(xiàn)階段，我國的物業(yè)企業(yè)設(shè)別管理存在的問題主要包括以下幾方面：第一，缺乏專業(yè)人員、技術(shù)力量薄弱。對人才培養(yǎng)和引進(jìn)的不中和缺乏穩(wěn)定充足的專業(yè)技術(shù)人員隊(duì)伍，對物業(yè)設(shè)備管理造成了巨大的阻礙

2、。當(dāng)前，物業(yè)設(shè)別的日益技術(shù)化、現(xiàn)代化，這就要求物業(yè)設(shè)備管理人員必須充分掌握物業(yè)設(shè)備的原理、結(jié)構(gòu)、技術(shù)性能、用途、維護(hù)方法以及故障排除等一個或者多個方面的知識。換言之，實(shí)施現(xiàn)代物業(yè)設(shè)備管理的人員，必須是擁有豐富的物業(yè)設(shè)別管護(hù)經(jīng) 驗(yàn)、較高水平的專業(yè)技術(shù)，特別是“一專多能”的高素質(zhì) 人才。但是，在目前，除了極少數(shù)幾個規(guī)模較大的的知名物業(yè)企業(yè)之外，其他大部分物業(yè)企業(yè)的設(shè)備管理人員都無法符合這樣的要求。第二，缺乏足夠資金。實(shí)施物業(yè)管理的資金使用的目的是：取之于民、用之于民，、收支平衡、略有節(jié)余。但是對于大部分物業(yè)企業(yè)而言，卻面臨收費(fèi)困難、經(jīng)費(fèi)開支緊張的問題。由于社會公眾沒能夠充分理解和支持物業(yè)管理，加之

3、政府的稅務(wù)部門仍然是對物業(yè)管理企業(yè)依照建筑 行業(yè)的稅收標(biāo)準(zhǔn)征收房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅 及車船使用 稅及“兩金”等多種因素，導(dǎo)致了大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè) 自 建立以來就一直處于虧損狀態(tài)，沒有能力維修、改造物業(yè)設(shè)備，造成水電等故障多發(fā)，從而導(dǎo)致居民滿意度下降，管理費(fèi)的收繳更加困難，陷入了一種惡性循環(huán)。同時，由于物業(yè)設(shè)備的管護(hù)并不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，屬于投入行為，因而一些物業(yè)企業(yè)往往錯誤認(rèn)為將資金投入設(shè)備的管理不劃算、虧了，這是是造成物業(yè)設(shè)備無法得到及時維修管理而積勞成疾、帶病運(yùn)行。第三，管理成本高。隨著社會發(fā)展與科技進(jìn)步，越來越多的建筑將以大型、高層與智能建筑為主，建筑設(shè)備工程技術(shù)更是向自動化的建筑設(shè)

4、備和計(jì)算機(jī)智能控制一體技術(shù)方向發(fā)展。當(dāng)前，建筑工程基本建設(shè)投資中建筑設(shè)備工程所占的比重增長迅速，一些大型高層建筑中，設(shè)備工程占工程總投資比例甚至占到40-50%, 比如廣州的標(biāo)志建筑中信廣場，總投資近60 億，各種設(shè)備的投資就將近20億。而至于住宅的物業(yè)設(shè)備，其投入雖然比寫字樓少，但也不能被忽視。而和建筑本身相比較，物業(yè)設(shè)備的使用年限要短的多，并且隨著使用年限增加，必然產(chǎn)生有形損耗；此外，由于新技術(shù)、新設(shè)備的出現(xiàn)，也會引起物業(yè)設(shè) 備在使用價值等的無形損耗。這些有形 和無形損耗，都會 引起房屋設(shè)備維修更新間隔期的縮短，從而使設(shè) 備管理成 本增加。加之新型設(shè)備的投資也較大，維修更新這種設(shè)備 的成本

5、就更鬲。二、完善物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備管理的對策建議首先，物業(yè)企業(yè)對員工進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，努力提高員工的綜合素質(zhì)，通過員工綜合素質(zhì)的提高，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的有效增長。企業(yè)對員工進(jìn)行對員工進(jìn)行培訓(xùn)，提高員工的 業(yè)務(wù)水平以及應(yīng)對突發(fā)事 件的能力。通過對企業(yè)員工的物 業(yè)設(shè)備管理的標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)，使企業(yè) 員工重視設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化操作及保養(yǎng)，保障物業(yè)設(shè)備的安全運(yùn)行，同 時，通過學(xué)習(xí) 加深員工對設(shè)備的了解，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部員工的溝通， 調(diào)動 員工的思維，通過不斷的學(xué)習(xí)優(yōu)化高管的管理方案，提高 企 業(yè)的設(shè)備管理水平。其次，政府部門要完善行業(yè)行規(guī)，并及時制定相關(guān)的補(bǔ)貼政策支持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，為物業(yè)的規(guī)范化發(fā)展創(chuàng)造有利的宏觀環(huán)境。物

6、業(yè)企業(yè)應(yīng)從業(yè)主處收取的物業(yè)管理費(fèi)中提取相應(yīng)的經(jīng)費(fèi)，形成基礎(chǔ)設(shè)備公共維修基礎(chǔ)或基 礎(chǔ)設(shè)施專用維護(hù)經(jīng)費(fèi)，確保小區(qū)的物 業(yè)設(shè)備能及時得到維護(hù)。最后，要形成委托加監(jiān)管考核的設(shè)備管理模式。通過對當(dāng)前物業(yè)設(shè)備管理的模式的分析來看，當(dāng)前如果要求物業(yè)企業(yè)對所管理小區(qū)的相關(guān)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)或保養(yǎng)，這無論從經(jīng)濟(jì)技術(shù)層面上來分析都是不可行的，因此，筆者認(rèn)為 可以采用以下方式進(jìn)行改革：首先， 對小區(qū)的物業(yè)設(shè)備進(jìn) 行重新分析，將企業(yè)設(shè)備分為自行管理設(shè)備， 一類為委托 管理設(shè)備。對于一些綜合性要求不強(qiáng)的設(shè)備可由本企業(yè)的技術(shù)員自行進(jìn)行維護(hù)，對一些綜合性、技術(shù)性較強(qiáng)的設(shè)備可委托有專業(yè)資質(zhì)的第三方進(jìn)行必須的管理維護(hù)。隨著技術(shù)的發(fā)展，物業(yè)設(shè)備