惠陽區(qū)建設用地整合開發(fā)實施意見

1、- PAGE 12 - PAGE 13 -惠陽區(qū)建設用地整合開發(fā)實施意見（征求意見稿）前言 背景由于我區(qū)九十年代土地管理政策不完善，城鄉(xiāng)規(guī)劃編制滯后，土地利用規(guī)劃與城鄉(xiāng)規(guī)劃未能有效銜接，造成供應的建設用地比較零星、分散、形狀不規(guī)則、邊界相互交錯等情形。近年來，我區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃編制已基本法定化，大部分未開發(fā)建設用地無法按現行規(guī)劃單獨實施。為解決上述建設用地開發(fā)建設過程中遇到的問題，盤活存量土地、提高土地使用效益，優(yōu)化城市規(guī)劃功能，提升城市形象，根據中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法、國土資源部關于推進土地節(jié)約集約利用的指導意見（國土資發(fā)2014119號）及廣東省自然資源廳關于印發(fā)完善

2、城市停車場用地配套政策若干措施的通知（粵自然資規(guī)字20184號）等有關政策文件精神，結合我區(qū)實際，現就建設用地整合開發(fā)提出如下實施意見?？倓t第一條 本意見所稱建設用地整合開發(fā)是指依據規(guī)劃要求，將無法按照城市規(guī)劃實施建設的多宗建設用地進行整合、就近置換、并宗或規(guī)整建設用地邊界，重新核發(fā)建設用地權證后進行開發(fā)。第二條 建設用地整合開發(fā)應遵循依法、公正、節(jié)約的原則；按照“政府引導、規(guī)劃統籌、多方參與、協商談判、市場運作、合作共贏”的原則；堅持綜合開發(fā)與配套設施建設相結合，成片開發(fā)與零星地塊整合相并重，先易后難，分步實施的原則；以尊重歷史、實事求是、化解矛盾、權益保障及有利于規(guī)劃實施為原則。充分調動各

3、方面積極性，逐步實現居住環(huán)境優(yōu)美、基礎設施齊全、配套設施完善的宜居目標。第三條 建設用地整合開發(fā)應以符合空間規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等規(guī)劃為依據，在各方利益協調的基礎上，提出規(guī)劃控制要求，明確各開發(fā)用地的權利和義務，并落實項目目標和各方責任。適用范圍第四條 惠陽區(qū)行政區(qū)范圍內，符合以下情形的國有建設用地按本意見實施。（一）控規(guī)單元地塊已明確要求整合的建設用地。（二）用地邊界不規(guī)則影響規(guī)劃實施的建設用地。（三）同一權屬人相鄰多宗建設用地間存在縫隙或被規(guī)劃道路分割后難于各自開發(fā)建設或開發(fā)建設給城市形象造成不利影響的建設用地。（四）規(guī)控單元內用地權屬人多且各自

4、用地面積較小、四至邊界不規(guī)則的建設用地。（五）早期規(guī)劃成片、獨立占地，由居民或村民自行建設的規(guī)劃小區(qū)（含個人零星建設用地），經核實可整合開發(fā)建設的用地。（六）被規(guī)劃道路、綠地、等公共設施占用后，剩余部分無法單獨開發(fā)，可跟相鄰建設用地整合開發(fā)的建設用地。第五條 因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃或土地利用規(guī)劃，造成已出讓建設用地（含征地留用地）性質改變后無法整合利用，有下列情況之一的，由政府采取現金補償或房屋置換的方式進行盤整收回：（一）規(guī)劃為道路與交通設施用地的（如城市道路用地、城市軌道交通用地）；（二）規(guī)劃為綠地與廣場用地的（如公園綠地、防護綠地）；（三）規(guī)劃為公共管理與公共服務設施用地的（如醫(yī)療衛(wèi)生用地、

5、教育科研用地、文化設施用地）；（四）規(guī)劃為其它公益類非經營性用地的。第六條區(qū)財政每年在土地出讓純收益中安排一定資金，專項用于政府盤整收回已出讓但不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃或土地利用規(guī)劃的建設用地，以達到逐步消化的目標。整合要求第七條建設用地整合開發(fā)必須符合空間規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、產業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求，與城市基礎設施承受能力相適應。按照就近集中、成片開發(fā)的要求，做好整合開發(fā)布局，避免基礎設施和公共服務設施的重復建設及土地、資金等資源浪費。第八條鼓勵土地使用權人收購相鄰不規(guī)則、零星的建設用地（包括個人住宅建設用地），實現規(guī)劃單元建設用地整體開發(fā)。 第九條建設用地各業(yè)主聯合整合開發(fā)的，應按照相關規(guī)定成立

6、合作企業(yè)或者股份公司進行開發(fā)建設。第十條企業(yè)收購個人住宅建設用地進行整合開發(fā)，由企業(yè)與原用地業(yè)主自行協商好物業(yè)置換比例、貨幣補償價格等相關事宜。第十一條建設用地整合經批準完善用地手續(xù)后，自新的土地出讓合同簽訂之日起一年內需動工建設，未按新土地出讓合同的約定開發(fā)建設，按閑置土地處置辦法的有關規(guī)定執(zhí)行。整合原則第十二條 建設用地整合范圍原則上以控規(guī)規(guī)劃單元作為整合范圍，可根據實際情況界定單宗項目開發(fā)建設范圍。第十三條 建設用地整合范圍涉及不同類別類用地（征地留用地、企業(yè)建設用地、個人住宅建設用地），應分別核實各類用地享有的原始權益。第十四條 建設用地整合在保障原用地享有權益的前提下，可根據規(guī)劃，結

7、合實際情況適當縮減建設用地面積，盡量釋放出公共服務設施建設用地。第十五條 因建設用地整合須局部調整控規(guī)的，容積率、配套設施可實施片區(qū)整體平衡原則，由區(qū)規(guī)劃委員會審定。第十六條 建設用地間存在未報批或局部不符合土地利用總體規(guī)劃，或局部跟道路紅線不相連的縫隙用地，面積不超過3000平方米的，可通過空間騰挪和城市規(guī)劃功能調整等方式解決。第十七條 為促進土地高效利用、簡化辦事流程，鼓勵整合開發(fā)，土地使用權人可憑交易的完稅憑證、土地轉讓合同書、土地權屬證明等相關材料申請按規(guī)劃要求整合開發(fā)。第十八條 建設用地涉及重地的問題可按等值調整或通過容積率補償的方式解決。第十九條 因整合開發(fā)須將用地權屬先行轉讓至整

8、合開發(fā)主體的用地，不要求完成報建手續(xù)及完成開發(fā)投資總額的25%以上。征地留用地整合第二十條 征地留用地原則上在認定階段宜根據城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃的要求規(guī)整用地的四至邊界。第二十一條 征地留地在認定后申請規(guī)劃條件時須根據控規(guī)的要求并結合相鄰用地的實際情況規(guī)整用地的四至邊界。第二十二條 征地留用地相互間進行整合的原則上以不超過整合單元控規(guī)確定的總計容積率建筑面積為標準。（一）當控規(guī)單元總計容積率建筑面積大于征地留用地原始權益的，可根據實際情況適當縮減征地留用地面積，盡量釋放出該片區(qū)范圍內需要的公共服務設施建設用地或與其它相鄰征地留用地合并實施，保障原始權益不變。（二）當控規(guī)單元總計容積率建筑面積

9、小于征地留用地地原始權益的，可調整整合單元總計容積率建筑面積。第二十三條征地留用地整合按以下程序辦理：申請由所屬各鎮(zhèn)、街道辦核實整合范圍土地權屬、規(guī)劃要求等相關情況，向區(qū)自然資源局提出整合申請審核區(qū)自然資源局組織核實整合范圍土地權屬、規(guī)劃要求等相關情況，提出整合意見。擬定方案由所屬各鎮(zhèn)、街道辦擬定整合開發(fā)方案（四）村集體按程序申請完善用地手續(xù)。第六章 企業(yè)建設用地整合 第二十四條 使用權人為企業(yè)的建設用地整合應根據原建設用地生效的規(guī)劃條件、土地出讓合同或惠州市惠陽區(qū)人民政府關于確認建設用地基準容積率的實施意見約定的相關要求確定其原始權益。第二十五條 建設用地整合原則上以不超過整合單元控規(guī)確定的

10、總計容積率建筑面積為標準。（一）當控規(guī)單元總計容積率建筑面積大于建設用地原始權益的，可根據規(guī)劃，結合實際情況適當縮減建設用地面積，盡量釋放出該片區(qū)范圍內需要的公共服務設施建設用地。（二）當控規(guī)單元總計容積率建筑面積小于建設用地原始權益的，可調整整合單元總計容積率建筑面積，。第二十六條 建設用地整合單元范圍涉及已供建設用地與政府未供建設用地規(guī)整、整合的，由各鎮(zhèn)、街道辦根據屬地管理原則按擬整合方案與使用權人談判、協商。第二十七條 建設用地整合單元范圍涉及已供建設用地與個人住宅建設用地的，由企業(yè)與使用權人自行協商好物業(yè)置換比例、貨幣補償價格等相關事宜。各鎮(zhèn)、街道辦根據屬地管理原則協調、配合。第二十八

11、條 企業(yè)建設用地整合開發(fā)按以下程序辦理：（一）申請由項目整合主體向區(qū)自然資源局提出整合開發(fā)建設申請及編制擬定整合開發(fā)方案（二）審核區(qū)自然資源局、各鎮(zhèn)、街道辦核實整合范圍土地權屬、規(guī)劃要求等相關情況，提出整合意見。（三）區(qū)自然資源局將擬整合方案進行公示（四）公示期滿、無異議的，按程序提交區(qū)規(guī)劃委員會審議 （五）區(qū)規(guī)劃委員會審議通過后由區(qū)人民政府（區(qū)自然資源局）出具整合批復意見（六）建設用地整合主體依據區(qū)人民政府的批復意見申請出具建設用地規(guī)劃條件（七）建設用地整合主體按程序申請完善用地手續(xù)（明確商住比、延長年限等），并提供項目建設工程設計方案審查意見。（八）經區(qū)用地領導小組會議審議通過后，給予簽訂

12、土地出讓合同，繳清有關地價款及稅費后，核發(fā)不動產權利證書（九）建設用地整合主體需按約定建設時序開發(fā)建設。第七章 個人住宅建設用地整合第二十九條個人住宅建設用地整合開發(fā)，由企業(yè)與原用地業(yè)主自行協商好物業(yè)置換比例、貨幣補償價格等相關事宜。第三十條 個人住宅建設用地原則上將已辦理國有土地權證的用地進行合宗，面積為各已辦理證件用地面積之和。第三十一條 個人規(guī)劃小區(qū)的用地界址按原審批規(guī)劃小區(qū)的四至范圍確定。合宗用地四至范圍線可根據擬開發(fā)建設建設工程設計方案的建筑占地輪廓線劃定。第三十二條 個人住宅建設用地整合交易轉讓規(guī)劃條件按如下標準執(zhí)行：（一）惠陽中心城區(qū)（含淡水、秋長、三和街道辦、沙田鎮(zhèn)、）范圍內，

13、臨寬度小于24米規(guī)劃道路的個人住宅用地容積率定為2.4；臨寬度大于或等于24米規(guī)劃道路的個人住宅用地容積率定為3.0。（二）新圩、鎮(zhèn)隆、永湖、良井、平潭鎮(zhèn)范圍內，臨寬度小于24米規(guī)劃道路的個人住宅用地容積率定為2.0；臨寬度大于或等于24米規(guī)劃道路的個人住宅用地容積率定為2.5。第三十三條 個人住宅建設用地整合交易轉讓后須按轉讓時出具的規(guī)劃條件辦理土地延長年限手續(xù)。第三十四條 用地整合中個人住宅建設用地原始權益按如下標準執(zhí)行：臨寬度小于或等于8米街(巷)道的地塊建設控制4層； 臨寬度大于8米，小于或等于12米街(巷)道的地塊建設控制5層； 臨寬度大于12米，小于或等于16米街(巷)道的地塊建設

14、控制6層； 臨寬度大于16米，小于24米街道（路）的地塊建設控制7層；臨寬度大于或等于24米以上街道（路）的地塊建設控制8層。各地塊原始可建計容積率建筑面積為各個人住宅建設用地面積與層數的乘積。對于已取得土地權利證書（含合法用地手續(xù)）的個人住宅建設用地分兩種情形：未建的，按上述個人可實際建設面積認定原始權益。2、已建成的，除按上述個人可實際建設面積認定原始權益外，對于已建成部分，按已建成建筑面積的30%進行容積率獎勵。對于未取得土地權利證書（含未取得合法用地手續(xù)）但有“地皮單”的個人住宅建設用地分兩種情形：1、未建的，按上述個人可實際建設面積的60%認定原始權益。2、已建成的，除按上述個人可實

15、際建設面積的60%認定原始權益外，對于已建成部分，按已建成建筑面積的10%進行容積率獎勵。第三十五條 屬于同一規(guī)劃小區(qū)范圍內，權屬辦理在公司名下的建設用地，整合開發(fā)建設原始可建計容積率建筑面積按個人建設用地的標準執(zhí)行。第三十六條 已由企業(yè)先行收購的個人住宅建設用地整合開發(fā)建設原始可建計容積率建筑面積按個人建設用地的標準執(zhí)行。第三十七條多宗地塊規(guī)劃相連，如只有一側臨道路的，可按臨最寬道路（巷道）的標準實施。第三十八條 整合項目范圍各地塊原始可建計容積率建筑面積之和作為整合項目的可建總計容積率建筑面積。因條件限制，實施建設方案無法滿足相關技術規(guī)范標準的（建筑間距、日照、停車位等），實際可建總計容積

16、率建筑面積須下調。第三十九條 在符合規(guī)劃相關技術規(guī)范標準和控規(guī)要求的前提下，可適當提高整合項目的計容積率建筑面積，具體以審批結果為準。第四十條 整合開發(fā)項目的建筑密度、綠地率、停車位等指標可適當放寬，建筑密度不宜大于40%、綠地率不宜小于25%、（按原審批規(guī)劃小區(qū)的四至范圍計算），停車位不宜小于0.7個/100平方米計容建筑面積。整合后用地面積小于3000平方米的，停車位不宜小于0.5個/100平方米計容建筑面積，建筑密度、綠地率以具體以審批結果為準。第四十一條 整合開發(fā)項目原則上以不超過整合單元控規(guī)確定的總計容積率建筑面積為標準，當控規(guī)總計容積率建筑面積小于整合用地地原始權益的，可按程序調整

17、整合單元的總計容積率建筑面積，并報區(qū)規(guī)劃委員會審定。第四十二條 整合項目原已取得土地權利證書部分并宗后用地能滿足整合開發(fā)條件的，開發(fā)建設主體須根據整合項目實際批準的計容積率建筑面積完善土地相關手續(xù)，重新簽訂土地出讓合同。原規(guī)劃范圍未辦理用地手續(xù)的其余用地，在權益清晰、符合規(guī)劃的條件下，地上須同時配建公共的綠地、停車位、體育活動場地等向公眾開放的設施(該部分指標可計入整合項目指標)。第四十三條 整合項目原已取得土地權利證書部分并宗后，因地下車庫及地下相關配套設施建設須利用原規(guī)劃小區(qū)范圍未辦理土地權利證書部分用地地下空間的，可以采用協議方式供地，出讓年限最高不超過70年。該部分用地建設的地下停車場

18、只能確權至開發(fā)主體名下，不得銷售、轉讓、買賣，不得買賣停車場的用途，具體范圍以審批方案為準。地上須同時配建公共的綠地、停車位、體育活動場地等向公眾開放的設施(該部分指標可計入整合項目指標)。第四十四條 整合項目批準后的計容積率建筑面積（含商住比例）超出原地塊原始可建計容積率建筑面積的，超出部分須按規(guī)定補交土地出讓金。第四十五條 凡屬于返還原地塊業(yè)主物業(yè)發(fā)生的相關稅費，稅務部門按相關稅收政策給以辦理。第四十六條 返還原地塊業(yè)主物業(yè)的土地、建安成本可納入開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本。第四十七條 企業(yè)全部采用貨幣收購地塊按土地成交價計入開發(fā)成本。第四十八條 個人住宅建設用地整合開發(fā)按以下程序辦理：（一）申請個人住宅建設用地由整合主體向區(qū)自然資源局提出整合開發(fā)建設申請及編制擬定整合開發(fā)方案。（二）審核區(qū)自然資源局、各鎮(zhèn)、街道辦核實整合范圍土地權屬、規(guī)劃要求等相關情況，提出整合意見。（三）區(qū)自然資源局將擬整合方案進行公示。（四）公示期滿、無異議的，按程序提交區(qū)規(guī)劃委員會審議 （五）區(qū)規(guī)劃委員會審議通過后由區(qū)人民政府（區(qū)自然資源局）出具整合批復意見。（六）建設用地整合主體依據區(qū)人民政府的批復意見申請出具建設用地規(guī)劃條件。（七）建設用地整合主體按程序申請完善