珠海某住宅項目可行性研究報告_secret

1、*可行性研究報告（第二稿）二九年十日十一日*可行性研究報告一、項目概況（一）、開發(fā)項目區(qū)位條件 本項目位于*經(jīng)濟特區(qū)*大道，距大海2公里、澳門3公里、中山60公里、深圳240公里（二）、擬定規(guī)劃方案本項目用地面積8000m2，建筑密度30%，首層占地面積2400M2，容積率5.6爭取提高到6.98，總建筑面積55800M2，二層地下室12000M2(按珠海市的規(guī)定不計建筑面積)，安排440個車位，12層為商鋪，每層面積2400M2，共面積4800M2，326層為住宅，每層16戶1700M2，共384戶40800M2，2728層為復(fù)式48戶共面積10200M2。二、建設(shè)條件（一）、建設(shè)地點條件1

2、、*市將*規(guī)劃為商業(yè)和居住區(qū)。2、地處交通要道，輕軌高架而過，交通非常便利。3、該花園距前山河約1公里，距澳門約3公里，周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好4、容積率5.6較高，報建時與規(guī)劃部門溝通好，爭取提高到6.985、場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求6、擬建規(guī)劃區(qū)給排水、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學校、醫(yī)院、郵局、商娛等生活服務(wù)設(shè)施均己配套。(二)、建設(shè)實施條件1、珠海市區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)完成2、己交清地價款，可進行設(shè)計和報建并進行施工3、臨時水電申報后可一周內(nèi)接通。三、投資環(huán)境分析（一）、宏觀環(huán)境分析 美國人均住房面積92m2，歐洲國家人均住房4045m2，我國城鎮(zhèn)人均住

3、房面積26m2、農(nóng)村人均住房面積29.7m2，隨著我國各項事業(yè)的突飛猛進，國力的增強，經(jīng)濟生活水平的逐漸提高，住房標準雖然難以達到歐美水平，但將將逐漸向發(fā)達國家靠攏，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口3.89億，住房面積101.14億m2，如果要達到歐洲現(xiàn)有低水平，哪就還缺54.46億m2，這是一個相當大的數(shù)值。另外農(nóng)民逐漸進城，農(nóng)業(yè)國逐漸成為工業(yè)國，這些做工的人逐漸在城鎮(zhèn)定居，所需要的住房數(shù)值那就更驚人了。（二）、微觀環(huán)境分析2000年珠海人均住房20.74m2，2010年人均住房將達到25m2，2006年未珠海常住人口144.99萬，2010年人口將達到159萬，如果按歐洲現(xiàn)有低水平計算，珠?，F(xiàn)在還差238

4、5萬m2住宅。前山越來越繁華，交通、教育、娛樂及其他生活服務(wù)與香洲、拱北、吉大逐漸拉近，居住的人越來越密，需在前山買房的人越來越多，此地房價的增長速度也快于香洲、拱北、吉大。四、市場定位（一）、目標客戶 1、在珠海中等收入，第一次置房的人。為此種人可設(shè)計二房二廳小戶型2、 在珠海低收入，親人在內(nèi)地有一定存款，擬定居珠海的人。為此種人可設(shè)計三房二廳、四房二廳中戶型3、住前山多層住宅想置換高層住宅的人。為此種人可設(shè)計四房二廳以上大戶型4、現(xiàn)有住房小、樓層低、室內(nèi)不夠豪華、有一定經(jīng)濟實力的人。為此種人可設(shè)計高層復(fù)式（二）、潛在客戶 炒房和看好珠海環(huán)境準備日后在珠海定居的人。備多種戶型。五、規(guī)劃設(shè)計（

5、一）、建筑設(shè)計總平面布置靠明珠路宜設(shè)計商鋪，為滿足戰(zhàn)時人防、平時停車的要求，建地下室車庫二層。一、二層為連體商用的裙樓，裙樓層數(shù)不宜建得過多，因用地面積8000m2、建筑物占地2400m23200m2較小，無法建成大市場，三層以上建商用不好出售或租用，建高層能看前山河和大海及澳門，可提高售價，32層屬建筑結(jié)構(gòu)經(jīng)濟區(qū)范圍。為此特擬定下面的具體戶型方案：戶型分配表戶型建筑面積每層戶數(shù)每層面積總戶數(shù)建筑面積商鋪24004800二房二廳80M26480M214411520三房二廳110M26660M214415840四房二廳140M24560M29613440四房三廳(復(fù)式)160M26480M218

6、2880五房三廳(復(fù)式)220M26110M2183960六房三廳(復(fù)式)280M24140M2123360合計1643255800（二）、結(jié)構(gòu)設(shè)計為保證上部載直接傳到中風化巖層，而使整個結(jié)構(gòu)下沉少，抗傾能力強，穩(wěn)定性好，可設(shè)計現(xiàn)澆鋼筋混凝土人工挖孔樁或沖孔樁，現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻、板、柱二層地下室，現(xiàn)澆鋼筋混凝土框剪結(jié)構(gòu)，輕質(zhì)填充墻（三）、其它設(shè)計根據(jù)消防、安防、節(jié)能、智能化及新式生活的需要，消防應(yīng)自動報警并與其它相應(yīng)專業(yè)聯(lián)動，可設(shè)可視對講、一卡通、電子巡更、遠程抄表、墻體節(jié)能、太陽能熱水器、集供直飲水六、開發(fā)管理（一）、組織機構(gòu)及人員配置 1、管理系統(tǒng)圖項 總經(jīng)目 理銷售部工程部行政部2、各部

7、門職責 項目總經(jīng)理：領(lǐng)導各部門負責開發(fā)的策劃、籌資、勘設(shè)、報建、預(yù)算、招標、施管、竣工驗收、結(jié)算、辦房產(chǎn)證、銷售、物業(yè)管理等全面工作。 工程部：負責工程的勘設(shè)、預(yù)算、招標、施管、竣工驗收、結(jié)算、資料歸檔、等工作。 行政部：負責開發(fā)的策劃、籌資、報建、報驗、招標、辦房產(chǎn)證、物業(yè)管理等工作。 銷售部：負責開發(fā)的銷售、協(xié)辦房產(chǎn)證、售后服務(wù)等工作。3、人員配置開發(fā)人員安排計劃表崗位職務(wù)人數(shù)備注項目總經(jīng)理1項目副總1工程部經(jīng)理1兼管土建水電工程師1綠化工程師1預(yù)結(jié)算師1行政經(jīng)理1銷售經(jīng)理1行政文員1勤雜人員1合計10（二）、辦公設(shè)備及設(shè)施配置銷售對外其設(shè)備應(yīng)先進，房子應(yīng)較舒適。為保證工作效率其它設(shè)備均應(yīng)

8、先進，房舍可以簡潔。為方便管理，一切房舍均應(yīng)安排在工地現(xiàn)場。設(shè)備設(shè)施計劃名 稱數(shù) 量備 注工程、報建、銷售用車1部總經(jīng)理、副總經(jīng)理另自備車電腦8臺小型打印機4臺多功能復(fù)印機1臺辦公桌8張辦公椅19會議桌1張（三）、施工管理 根據(jù)目前建設(shè)行政部門的管理辦法，正負零零以下和以上可分二次報建，為加快建設(shè)進度，本項目在規(guī)劃方案批準后，應(yīng)及時確定上部結(jié)構(gòu)方案并出施工圖報建，盡早投入施工。選擇承包單位，除監(jiān)理經(jīng)領(lǐng)導批準可直接安排誠豐集團下屬的監(jiān)理公司外，其余均應(yīng)公開招標，擇優(yōu)選擇承包單位，保證工程安全、優(yōu)質(zhì)、高速、文明施工。（四）、開發(fā)月進度計劃開發(fā)月進度計劃年. 月形 象 進 度銷售進度2009.11開

9、發(fā)策劃完，出設(shè)計方案2009.12設(shè)計方案內(nèi)審、規(guī)劃報審?fù)?，勘察?010.1土建施工圖設(shè)計完2010.2用地更名、開發(fā)立項和執(zhí)照及資質(zhì)完，規(guī)劃、環(huán)保、人防報建完，其它專業(yè)施工圖設(shè)計完2010.3施工圖消防、防震、防雷等審查完，施工招標完 2010.4建設(shè)局施工報建完，報質(zhì)檢、安檢完，破土動工2010.5基坑開挖及維護完2010.6樁基完2010.7負2地下室完2010.8負1地下室完2010.9首層框剪施工完2010.10二、三層框剪施工完2010.11四、五、六層框剪施工完2010.12七、八、九、十層框剪施工完，一、二、三層墻施工完2011.1十一、十二、十三、十四層框剪施工完，四、五、

10、六層墻施工完2011.2十五、十六、十七、十八層框剪施工完，七、八、九、十層墻施工完2011.3十九、二十、二十一、二十二層框剪施工完，十一、十二、十三、十四層墻施工完銷售10%2011.4二十三、二十四、二十五 、二十六層框剪施工完，十五、十六、十七、十八層墻施工完銷售5%2011.5二十七、二十八、二十九、三十層框剪施工完，十九、二十、二十一、二十二層墻施工完，銷售5%2011.6三十一、三十二層框剪施工完，二十三、二十四、二十五、二十六、二十七墻施工完銷售5%2011.7二十八、二十九、三十、三十一、三十二層墻施工完銷售5%2011.8二十五、二十六、二十七、二十八、二十九、三十、三十一

11、、三十二層內(nèi)外墻地面裝飾施工完，銷售5%2011.9十七、十八，十九、二十、二十一、二十二、二十三、二十四層內(nèi)外墻地面裝飾施工完銷售5%2011.10九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六層內(nèi)外墻地面裝飾施工完銷售5%2011.11一、二、三、四、五、六、七、八層內(nèi)外墻地面裝飾施工完，園林綠化完，地下室裝飾完銷售5%2011.12各專業(yè)掃尾完，竣工驗收完銷售5%2012.16銷售45%七、資金籌措資金籌措是本項目的關(guān)鍵，要使工程順利完工，不中途夭折成爛尾樓，項目總經(jīng)理、副總經(jīng)理、行政部要多做這方面的工作。資金籌措可以循求自籌、銀行代款、銷售、向其它單位和個人融資、施工隊墊資施工和內(nèi)部預(yù)售集

12、資的辦法。施工隊墊資施工和內(nèi)部預(yù)售集資是萬不得己的辦法，實施時要注意核對法條和地方政府的規(guī)定，要操作得體，不出法規(guī)事故。（一）、資金支出概算資金支出主要有地價和施工費兩大塊，珠海市國土局規(guī)定的地價地段不一樣價格不一樣，時期不一樣價格也不一樣?，F(xiàn)期前山明珠的地價為：住宅2500元/m2，商業(yè)3800元/m2，辦公700元/m2。原來按建筑面積交過的地價算數(shù)，增加面積按新規(guī)定辦理。一般要求交清地價方可辦理報建，實際操作時，經(jīng)主管副市長和國土局長批準也可緩交，但辦房產(chǎn)證時必須交清。施工費用主要受材料和人工的影響，鋼筋、水泥、磚沙石幾大主材第四季度較貴，人工春節(jié)期間最貴。開發(fā)費用按目前情況概算如下：資

13、金支出概算表項 目金 額（萬元）備 注地價住宅510000.2512750商業(yè)4800.381824合計12750182412874規(guī)劃、國土、環(huán)保、建管、消防、質(zhì)檢、水電、安防、等各部門報建費500勘測10設(shè)計230監(jiān)理100造價咨詢40施工上部55800+地下室120000.1711526營銷64844x31945根據(jù)集團提供的費率行政管理64844x1.5973根據(jù)集團提供的費率稅務(wù)費64844x10.676919根據(jù)集團提供的費率財務(wù)費含稅金64844 x5.43501根據(jù)集團提供的費率不可預(yù)見費275095%1375成本合計39993營銷、行政管理、稅務(wù)費、財務(wù)費含稅金四項費用由集團

14、提供的費率，可能偏高（二）資金流量根據(jù)開發(fā)的進程要投入資金，若2009.11起動該項目并緊鑼密鼓的進行，吻合月進度計劃的資金流量如下：資金流量表年.月金額（萬元）累計（萬元）2009.1120202009.1220402010.11001402010.22003402010.32005402010.42007402010.5207602010.6207802010.7208002010.8208202010.9110019202010.1118021002010.1233024302011.140028302011.268035102011.368041902011.468048702011.

15、578056502011.678064302011.778072102011.864078502011.9120090502011.101200102502011.111200114502011.121200126502012.1121554828198注：此表不含地價（三）、資金籌措計劃本報告按自籌、銀行代款、銷售三種完全可實施的辦法計劃，銀行先期可采用項目抵押的辦法代款，預(yù)售證批準正式銷售后可與業(yè)主通過銀行按揭代款，其按揭代款的幅度最多可達七成?，F(xiàn)計劃如下。資金籌措計劃（萬元）年.月自 籌自籌累計銀行代款銷售2009.10前20202009.1120402009.121001402010.

16、12003402010.22005402010.32007402010.4207602010.5207802010.6208002010.7208202010.8110019202010.918021002010.1133024302010.125002011.15002011.210002011.3454019462011.422709732011.522709732011.622709732011.722709732011.822709732011.922709732011.1022709732011.1122709732011.1222709732012.16204268754合計243

17、024304539019453注：此表不含地價八、市場銷售（一）、銷售價格定位銷售是房地產(chǎn)開發(fā)勝敗的環(huán)節(jié)，根據(jù)對本項目區(qū)域環(huán)境和銷售環(huán)境的分析，本項目的銷售不會有大問題，但要價位賣得高、賣得快，應(yīng)各方面策劃好，定好銷售價格，在珠海宜制定高出現(xiàn)時2030%的價格表，留好價位空間，作回旋余地，銷售時打個折給客戶，本報告根據(jù)現(xiàn)在市場行情，作出預(yù)計實銷的價格供可行性分析用，銷售價格預(yù)測如下：銷售價格預(yù)測表層 數(shù)面積(M2)售價(萬元)合價(萬元)備注負1地下車庫租金240車位102400負2地下車庫租金200車位1020001層商鋪2400248002層商鋪2400124003層住宅17000.711

18、904層住宅1700.0.7212245層住宅17000.7412586層住宅17000.7612927層住宅17000.7813268層住宅17000.8013609層住宅17000.82139410層住宅17000.84142811層住宅17000.86146212層住宅17000.88149613層住宅17000.90153014層住宅17000.92156415層住宅17000.94159816層住宅17000.96163217層住宅17000.98166618層住宅17001.00170019層住宅17001.02173420層住宅17001.04176821層住宅17001.061

19、80222層住宅17001.08183623層住宅17001.10197024層住宅17001.12200425層住宅17001.14203826層住宅17001.1620722728層住宅34001.5051102920層住宅34001.5051103132層住宅34001.505110合計64844住宅均價1.044萬元平米（二）、廣告宣傳策劃望海、望澳門、高層、鐵路公路交通方便、環(huán)境優(yōu)良是本項目應(yīng)發(fā)揮的賣點，做好平面、立體，動靜廣告，讓本項目深入人心，特別是讓目標客戶和潛在客戶知道。廣告投放計劃時 間廣告形式廣告費（萬元）備 注2009.12現(xiàn)場廣告102010.5.畫冊現(xiàn)場廣告6010

20、2010.12電視電臺報紙305202011.1電視電臺報紙305202011.2電視電臺報紙305202011.3電視電臺報紙305202011.4電視電臺報紙30520其它45合計400（三）、銷售服務(wù)搞好售前、售中、售后服務(wù)，可代辦房產(chǎn)證、代辦精裝修等九、項目經(jīng)濟效益分析（一）、利潤估算1、靜態(tài)分析凈利潤銷售總收入64844成本3999324851(萬元) A、按支出成本計算凈利率凈利潤24851/成本0.62B、按自籌資金計算 凈利率凈利潤24851/自籌資金(2430已出地價5.680000.2)24851/113902.182、動態(tài)分析A、最佳結(jié)果 銷售價提升副130%車位13萬元

21、/個，合價5720萬元首層商鋪2.6萬元/m2，合價6240萬元二層商鋪1.3萬元/m2，合價3120萬元住宅均價1.0441.31.3572萬元/m2，合價51001.3572萬元69217萬元合計售價84297萬元成本相應(yīng)提高為39993(84297-64844)20.57%43994萬元凈利潤銷售總收入84297成本4399440303萬元a、按支出成本計算凈利率凈利潤40303/成本439940.92b、按自籌資金計算凈利率凈利潤40303/(自籌資金已出地價5.680000.2)40303/113903.54B、最差結(jié)果 銷售價下降到70%車位7萬元/個，合價3080萬元首層商鋪1.

22、4萬元/m2，合價3360萬元二層商鋪0.7萬元/m2，合價1680萬元住宅均價1.0440.70.7308萬元/m2，合價510000.7308萬元37271萬元合計售價45391萬元成本相應(yīng)減少為39993-(64844-45391)20.57%35992萬元 凈利潤銷售總收入45391成本359929399(萬元)a、按支出成本計算凈利率凈利潤9399/成本359920.26b、按自籌資金計算凈利率凈利潤9399/(自籌資金2430已出地價5.680000.2)9399/113900.833、風險分析A、銷售收入盈虧平衡點 a.銷售百分比：39993/64844%62.68% b.銷售面

23、積：車位276個，鋪位3009m2，住宅31967m2 c.銷售單價：（租）車位6.268萬元/個，首層鋪位1.254萬元/m2，二層鋪位0.6268萬元/m2，住宅均價0.6543萬元B、風險預(yù)測 世界發(fā)生金融危機，國家調(diào)控，單價大幅度下降，購買力差C、防范風險措施 預(yù)計三年內(nèi)國際國內(nèi)不會有影響房地產(chǎn)銷售的重大事件發(fā)生，珠海三年內(nèi)房地產(chǎn)價格還會是穩(wěn)中有升，需求量從2009年起逐漸上升，僅早建成此項目投放市場，加快建設(shè)速度，減少開發(fā)成本，規(guī)避風險預(yù)測中所提到的風險，取得該項目良好收益，爾后再對其它項目伺機而動十、結(jié)論1、該項目凈現(xiàn)值大于零，可行。2、開發(fā)周期二年，時間短，見效快，可行。3、風險

24、平衡點低，風險趨于零，可行4、回報率大大高于同行業(yè)基準投資內(nèi)部收益率8%，可行。最終結(jié)論：開發(fā)本項目可行，應(yīng)盡早開發(fā)！ 項目契約（承諾）書序號承諾完成工作任務(wù)具體工作內(nèi)容完成時間1開發(fā)策劃完，出設(shè)計方案進行市場調(diào)查，進行可行性分析，岀設(shè)計任務(wù)書，明確設(shè)計范圍、造價控制、規(guī)劃及其它專業(yè)的技術(shù)要求2009.112用地更名、開發(fā)立項。完成設(shè)計方案內(nèi)審并向規(guī)劃報審，勘察完經(jīng)規(guī)劃、囯土用地更名后報計發(fā)局立項。內(nèi)審方案的符合性，然后對方案的功能、外觀、經(jīng)濟、結(jié)構(gòu)等作岀評價，選岀最優(yōu)方案報規(guī)劃審批，根據(jù)設(shè)計要求完成工程地質(zhì)勘探2009.123營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)辦好，方案規(guī)劃審?fù)?，土建報建施工圖設(shè)計完工商局辦

25、執(zhí)照、房產(chǎn)局辦開發(fā)資質(zhì)、方案規(guī)劃審?fù)旰?，簽訂設(shè)計合同，岀土建報建施工圖2010.14規(guī)劃、環(huán)保、人防報建完，其它專業(yè)施工圖設(shè)計完拿到建設(shè)規(guī)劃許可證，環(huán)境影響評價經(jīng)環(huán)保局審批好，人防地下室工程報審?fù)?，給排水、供配電、消防、人防、防雷、燃氣、智能化等施工圖完并內(nèi)審修改好2010.25施工圖消防、防震、防雷等審查完，臨時水電到位，施工招標完施工圖經(jīng)消防局、審圖中心、防雷所等審查完，臨時水電報裝到位，施工圖預(yù)算完，施工招標完，燃氣報裝完2010.36建設(shè)局施工報建完，報質(zhì)檢、安檢完，破土動工繳納散裝水泥基金、墻改基金、檔案歸檔保證金，工程造價經(jīng)定額站認可，委托質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)，簽訂施工合同、監(jiān)理合同，工程保險投保，拿到建設(shè)工程施工許可證，正式開工2010.47正負零零以下結(jié)構(gòu)施工完基坑開挖后進行維護論證并