廣西柳州鹿寨項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣方案-55p-2012年5月-酒店式公寓-開(kāi)發(fā)策略-營(yíng)銷推廣策略

1、鹿寨項(xiàng)目整體(zhngt)營(yíng)銷推廣方案南寧市智博地產(chǎn)策劃咨詢(zxn)有限公司2012年5月共五十六頁(yè)2123目錄(ml)4第一部分(b fen) 市場(chǎng)分析第二部分 項(xiàng)目分析 第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略 第四部分 營(yíng)銷策略 共五十六頁(yè)3政策走勢(shì)1區(qū)域市場(chǎng)2第一部分(b fen) 市場(chǎng)分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)3共五十六頁(yè)政策(zhngc)面走勢(shì) 根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查(dio ch)數(shù)據(jù)，2012年3月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8741元/平方米，環(huán)比2月下跌0.30%，其中34個(gè)城市環(huán)比上漲，66個(gè)城市環(huán)比下跌。 共五十六頁(yè)區(qū)域(qy)市場(chǎng)共五十六頁(yè) 由于延續(xù)上年度

2、從緊政策、限價(jià)政策、限購(gòu)等政策，房產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)仍然(rngrn)是延續(xù)了去年來(lái)的低迷狀態(tài)，從全國(guó)整體市場(chǎng)而言價(jià)格下行趨勢(shì)明顯，成交量也呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。 柳州市作為剛需為主的城市，整體價(jià)格趨勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定，從3月份數(shù)據(jù)上可判斷成交量略有上升。2012柳州房地產(chǎn)業(yè)將在擠壓與淘汰中頑強(qiáng)成長(zhǎng)，柳州及其周邊縣份，剛性需求不會(huì)出現(xiàn)顛覆性變化。小結(jié)(xioji)共五十六頁(yè)鹿寨在售住宅(zhzhi)樓盤(pán)詳析共五十六頁(yè)鹿寨縣房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)分布圖本項(xiàng)目(xingm)共五十六頁(yè)樓盤(pán)名稱： 金鹿新城 新房(xnfng)類型： 住宅 價(jià) 格： 3000 房屋屬性： 商品房 開(kāi) 發(fā) 商： 柳州市金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

3、售 樓 處： 廣西柳州市鹿寨縣城南開(kāi)發(fā)區(qū)園丁南路 售樓電話：6860199 交房時(shí)間： 2011-2-25 物業(yè)類別： 多層 高層 小高層 裝修狀況： 毛坯 建筑類別： 框架 交通狀況： 銜接城市主干道：迎賓大道、園丁路、南環(huán)路、創(chuàng)業(yè)路,距離桂柳高速路口僅200米 投 資 商： 柳州市金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司本地市場(chǎng)樓盤(pán)項(xiàng)目(xingm)展示共五十六頁(yè)本地地產(chǎn)項(xiàng)目樓盤(pán)名稱： 鹿城名都 新房類型： 住宅 在售 價(jià) 格： 3333 開(kāi) 發(fā) 商： 柳江縣康茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 售 樓 處： 柳州鹿寨縣城南開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)路15號(hào) 售樓電話：683299

4、9 物業(yè)類別： 多層 裝修狀況： 毛坯(mop) 地 址： 柳州鹿寨縣城南開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)路15號(hào)環(huán)境：公園式的都市社區(qū)；物管：人性化物業(yè)管理；宜居：生活設(shè)施配套齊全，座北向南；配套：兒童游樂(lè)園，乒乓球場(chǎng)全面開(kāi)放，在建有籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)。 最新動(dòng)態(tài)： 二期三房預(yù)約中本地市場(chǎng)樓盤(pán)項(xiàng)目(xingm)展示共五十六頁(yè)本地地產(chǎn)項(xiàng)目樓盤(pán)名稱： 盛世家園 新房類型： 住宅 價(jià) 格： 3500 開(kāi) 發(fā) 商： 柳州市鴻泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 售 樓 處： 柳州鹿寨縣城南開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)路1號(hào)（行政廣場(chǎng)正對(duì)面） 售樓電話：6888666 物業(yè)類別： 多層 綠 化 率： 50 % 地 址： 柳州鹿寨縣

5、城南開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)路1號(hào)（行政廣場(chǎng)正對(duì)面） 物業(yè)公司： 廣西萬(wàn)家物業(yè) 景觀設(shè)計(jì)： 深圳恒華 代理公司(n s)： 整合推廣：博圣廣告 投 資 商： 柳州市鴻泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司本地市場(chǎng)樓盤(pán)項(xiàng)目(xingm)展示項(xiàng)目解析： 該項(xiàng)目一期12棟多層商品房從2009年4月同時(shí)開(kāi)工建設(shè)至今，現(xiàn)主體工程已完工。外墻涂料施工正在進(jìn)行當(dāng)中。 該項(xiàng)目景觀以嶺南園林為主，建筑產(chǎn)品方面也頗具品質(zhì)，加上較好的地理位置，前期有一定熱銷。 共五十六頁(yè)本地地產(chǎn)項(xiàng)目樓盤(pán)名稱： 昌廈御座 新房類型： 住宅開(kāi) 發(fā) 商： 柳州市昌廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 售 樓 處： 柳州鹿寨縣城南開(kāi)發(fā)區(qū)飛鹿大道（電力小區(qū)旁） 售樓電話： 0772-68

6、60333 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 一期2011-10-5 物業(yè)類別： 高層 建筑類別： 框架 交通狀況： 位于飛鹿大道縣城主干道，交通(jiotng)便利 占地面積： 10畝 綠 化 率： 35 % 容 積 率： 2.4 總建筑面積：31429 地 址： 柳州鹿寨縣城南開(kāi)發(fā)區(qū)飛鹿大道（電力小區(qū)旁） 總戶數(shù)： 192戶 代理公司： 柳州市索思投資咨詢有限公司 投 資 商： 柳州市昌廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑單位： 十一冶集團(tuán)有限責(zé)任公司 本地(bnd)市場(chǎng)樓盤(pán)項(xiàng)目展示項(xiàng)目解析： 該項(xiàng)目坐落于鹿寨縣城南開(kāi)發(fā)區(qū)飛鹿大道，屬于鹿寨新區(qū)的高層建筑。 其商業(yè)空間的處理上不同于傳統(tǒng)空間的大面積蓋板，而是在中間部位預(yù)留

7、出來(lái)一個(gè)中庭空間，一定程度上豐富了商業(yè)空間的流線，使內(nèi)部商業(yè)空間也能擁有直面外部商業(yè)人流的機(jī)會(huì)。 住宅方面，戶型方正實(shí)用，采光通風(fēng)效果良好，引入入戶花園的設(shè)計(jì)理念，每隔三層設(shè)置一個(gè)空中花園，在豐富建筑外立面的同時(shí)還引入了“生態(tài)”概念。 共五十六頁(yè) 主力產(chǎn)品 目前在售在5個(gè)項(xiàng)目，基本都是以三房(sn fn)為主力房型，少量?jī)煞康呢浟砍鍪?，面積幾種在120-130平米較大三房。 價(jià)格走勢(shì) 鹿寨縣受整個(gè)大環(huán)境政策影響，2012在售樓盤(pán)價(jià)格增幅平緩，面市價(jià)基本維持在3200-3500之間較長(zhǎng)時(shí)間，通過(guò)各種優(yōu)惠策略會(huì)造成實(shí)際成交價(jià)格低于此價(jià)格區(qū)間。小結(jié)(xioji)一手房當(dāng)前市場(chǎng)情況分析共五十六頁(yè)本地(

8、bnd)二手房概況分類戶型面積單價(jià)總價(jià)備注出售四房二廳160260043萬(wàn)電力小區(qū)三房?jī)蓮d120310037萬(wàn)綠城名都三房?jī)蓮d138268137萬(wàn)綠城名都三房?jī)蓮d132340045萬(wàn)鑫都花園四房?jī)蓮d167.25346058萬(wàn)城南小學(xué)旁四房?jī)蓮d154298746萬(wàn)貿(mào)易商城三房二廳120320038.4萬(wàn)貿(mào)易商城單身公寓43285012萬(wàn)金鹿新城一房一廳60180010.8萬(wàn)臨安單生公寓42273811.5萬(wàn)金鹿新城單身公寓42286012萬(wàn)金鹿新城出租套房出租1201300元/月新元小區(qū)門(mén)面出租733000元/月廣場(chǎng)附近門(mén)面出租801200元/月綠城名都大門(mén)二樓門(mén)面5005000元/月步行街共五

9、十六頁(yè) 二手住宅情況價(jià)格：從11套各區(qū)域二手房?jī)r(jià)格綜合平均后為2880元/平米。戶型：二手轉(zhuǎn)讓信息中，以三房為主力戶型，面積都集中120-130之間。裝修(zhungxi)狀況：在二手轉(zhuǎn)讓房源中都是以毛坯房轉(zhuǎn)讓。根據(jù)在最近鹿寨市場(chǎng)(shchng)上公布的房源信息調(diào)查，我司分析: 二手商鋪情況鋪面需求旺盛，信息只要公布基本當(dāng)天即租，主要以40平米以下小面積鋪面為主，大于40平米以上的鋪面較少出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓信息，兩種原因，較大的鋪面多為專賣(mài)店和品牌店租下相對(duì)較固定，大面積鋪相對(duì)較少。好地段和周邊商業(yè)氛圍決定商業(yè)價(jià)值，較為突出表現(xiàn)是位置不好的1200元/月，位置好的3000元/月，價(jià)格差異多達(dá)1800元/

10、月。鋪面出租多以毛胚形式出租，側(cè)面反應(yīng)出商鋪擁有者更加關(guān)心租金而相對(duì)想省事的想法。共五十六頁(yè)鹿寨酒店類物業(yè)現(xiàn)狀和租金(zjn)情況 從數(shù)據(jù)可知，鹿寨的酒店就單間客房來(lái)說(shuō)，面積基本在40平米左右。按上述數(shù)據(jù)假設(shè)(jish)按一年360天，酒店入住率為50%來(lái)測(cè)算平均每平米月租金，360 50% 100元/天=18000元/年，18000元/年40 12=37.5元/平米/月，每平米月租金37.5元/平米/月，每月租金單間收入為1500元。共五十六頁(yè) 目前鹿寨還沒(méi)有純正的酒店式公寓物業(yè)，在房地產(chǎn)行業(yè)整體市場(chǎng)疲軟，去化率不高的情況下。選擇(xunz)與當(dāng)?shù)卦谑畚飿I(yè)差異化的產(chǎn)品是規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的極好方式

11、，另外帶有高附加值的酒店式公寓優(yōu)勢(shì)明顯： 面積不大，適合投資人群 總價(jià)不高，容易接受 客戶群體廣，覆蓋了第一次置業(yè)的年輕購(gòu)買(mǎi)著、剛需客戶、投資客戶 給與投資者以足夠的信心。 可以收回商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)，所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，有利于商場(chǎng)的統(tǒng)一形象、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理等，這樣有利于短期內(nèi)整合各方面資源，做旺整個(gè)商場(chǎng)，樹(shù)立整個(gè)商場(chǎng)的形象。 返租作為商鋪銷售策劃的一大買(mǎi)點(diǎn)，在商鋪銷售的各大案例中屢試不爽，對(duì)商鋪的銷售有極大的促進(jìn)作用。酒店式公寓物業(yè)產(chǎn)品(chnpn)分析共五十六頁(yè)第二(d r)部分 項(xiàng)目分析18土地周邊現(xiàn)狀1SWOT分析2產(chǎn)品定位3客戶定位1廣告定位2共五十六頁(yè) 南面(nnmin)：

12、加油站，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷推廣中規(guī)避馬路和加油站帶來(lái)的車(chē)流吵雜因素北面：婦幼保健院，孕嬰產(chǎn)品市場(chǎng)是可以(ky)作為商業(yè)市場(chǎng)定位的考慮因素。東面：綠地，可作為項(xiàng)目宣傳推廣效果突出，和項(xiàng)目生活氛圍包圍。西面：已經(jīng)成型的市場(chǎng)，略顯臟亂，業(yè)態(tài)眾多，行業(yè)不規(guī)范項(xiàng)目地塊土地及周邊現(xiàn)狀共五十六頁(yè)SWOT分析(fnx)S(優(yōu)勢(shì)）:鹿寨屬于縣份(xinfn)市場(chǎng)，剛需客戶和市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)于一二線城市要好鹿寨房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少酒店式公寓產(chǎn)品，產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì)明顯小面積高回報(bào)率投資類產(chǎn)品目前是市場(chǎng)的熱點(diǎn)干道旁一線地，項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值較好W(劣勢(shì)）:目前項(xiàng)目所屬區(qū)域，商業(yè)氛圍和環(huán)境還未成熟項(xiàng)目周邊環(huán)境教為雜亂，對(duì)面加油站，周邊多為

13、民宅地塊較小難以做出景觀配套O(機(jī)會(huì)）:差異化產(chǎn)品，不存在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)投資型產(chǎn)品，總價(jià)低回報(bào)率可觀可返租和帶租約銷售產(chǎn)品市場(chǎng)空白T(威脅）:營(yíng)銷策略、推售節(jié)奏把握返租年限金額和帶租約銷售第三方入駐產(chǎn)品定位、面積區(qū)間、價(jià)格制定等共五十六頁(yè)產(chǎn)品(chnpn)定位 從鹿寨(lzhi)小戶型市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)存在率低，需求量大。在市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力下降投資熱度不高的總體環(huán)境下，小面積回報(bào)率高的產(chǎn)品必然會(huì)更被市場(chǎng)接受。而鹿寨(lzhi)市場(chǎng)的租金可觀，小面積產(chǎn)品利于出租而資金積壓不高，相對(duì)于其他大面積戶型產(chǎn)品有明顯優(yōu)勢(shì)。而根據(jù)本項(xiàng)目地塊特性，從項(xiàng)目收益最大化來(lái)說(shuō)小面積公寓更容易實(shí)現(xiàn)可觀投資收益?！熬频晔降姆?wù)，公寓式

14、的管理”。由專門(mén)的酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。 產(chǎn)品定位：酒店式公寓 形象定位：40平方米靈動(dòng)空間共五十六頁(yè)項(xiàng)目酒店式公寓普通小戶型經(jīng)營(yíng)方式 委托酒店式管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)規(guī)范業(yè)主自我經(jīng)營(yíng)，直接面對(duì)客戶，易發(fā)生糾紛物業(yè)管理者 知名酒店經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)，物業(yè)管理公司客 源客源客源穩(wěn)定且客戶群檔次高 業(yè)主自找或委托中介機(jī)構(gòu)，不穩(wěn)定檔次參差不齊服務(wù)酒店式服務(wù)，國(guó)際水準(zhǔn)， 常規(guī)物業(yè)服務(wù) 租金水平接近酒店標(biāo)準(zhǔn)，整體經(jīng)營(yíng) ，避免相鄰競(jìng)爭(zhēng) 普通公寓標(biāo)準(zhǔn)，相鄰競(jìng)爭(zhēng)激烈居住享受 全套酒店式感覺(jué)居住空間單調(diào)物業(yè)前景 產(chǎn)品生命力強(qiáng)，存在長(zhǎng)期 需求過(guò)度性產(chǎn)品，前景不明朗酒店式公寓(g

15、ngy)與其他產(chǎn)品差異化比較共五十六頁(yè)成本低，風(fēng)險(xiǎn)小，靈活性大，容易實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)置業(yè)；小戶型出租空間大，可以作居住用，也可以作辦公房，租金除供樓外還有盈余；花費(fèi)較低的價(jià)格卻能享受高價(jià)房的功能；總價(jià)低首付款與每月還貸款壓力??；房子個(gè)性鮮明，升值空間大；入住方便，功能齊全，生活配套完善，提供酒店式物業(yè)管理滿足了年輕人對(duì)日常生活方便、快捷的需求；減輕了投資者再行設(shè)計(jì)(shj)裝修所要承受的經(jīng)濟(jì)和精神壓力：工作休閑便利。產(chǎn)品(chnpn)差異化優(yōu)勢(shì)共五十六頁(yè)專業(yè)投資客戶二次置業(yè)客戶企業(yè)高管、白領(lǐng)一般購(gòu)房客戶企業(yè)主、老板、公務(wù)人員我們將抓住前三層做為二期大戶產(chǎn)品(chnpn)的主要目標(biāo)客戶計(jì)算公式：按照小面

16、積10年期每個(gè)月月供1500元以下(yxi)，就是我們的目標(biāo)客戶?？蛻舳ㄎ还参迨?yè)目標(biāo)(mbio)客戶描述主要有以下三個(gè)方面的主要特征主要(zhyo)特征方面1方面2方面3年齡基本在25歲以上投資性置業(yè)內(nèi)心充滿生活激情對(duì)投資收益率極為關(guān)注以專業(yè)投資客戶為主實(shí)力雄厚，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定認(rèn)可項(xiàng)目，看好產(chǎn)品共五十六頁(yè)投資客戶(k h)60-65%，自住客戶30-35%，其他客戶5-10%游離客戶政府公務(wù)人員、生意人、老板、白領(lǐng)，年輕單身為主的置業(yè)人群重要客戶資產(chǎn)持有型客戶核心客戶專業(yè)投資型客戶60653035510共五十六頁(yè) 主要目標(biāo)客戶為專業(yè)型投資(tu z)客戶、政府公務(wù)人員、過(guò)渡性置業(yè)者客戶種類客戶特

17、征客戶質(zhì)素客戶關(guān)注以柳州及鹿寨的投資客戶、公務(wù)人員、企業(yè)主老板為主以25歲以上客戶為主，受教育程度高低不等有經(jīng)濟(jì)實(shí)力或急需擁有自己房子的單身男女對(duì)投資收益率及產(chǎn)品性價(jià)比關(guān)注共五十六頁(yè)稀缺(x qu)產(chǎn)品 高附加值 低總價(jià)(zn ji) 核心價(jià)值梳理酒店式公寓-高附加值投資小戶型!廣告定位高回報(bào)共五十六頁(yè)主推案名自由空間 本案名追溯項(xiàng)目產(chǎn)品本身，以“自由”著眼，“空間”修飾，給人一種空間上的立體感與疊加感，新穎別致，朗朗上口(ln ln shn ku)，極具想象。 “自由空間”契合酒店式公寓的產(chǎn)品特征和居住情境，演繹出樂(lè)居時(shí)代的空間秩序。城市(chngsh)經(jīng)典 東方時(shí)代 備選案名：共五十六頁(yè)形

18、象(xngxing)定位VI系統(tǒng)共五十六頁(yè)形象(xngxing)定位戶外共五十六頁(yè)形象(xngxing)定位戶外共五十六頁(yè)形象(xngxing)定位報(bào)廣共五十六頁(yè)形象(xngxing)定位報(bào)廣共五十六頁(yè)形象(xngxing)定位DM海報(bào)共五十六頁(yè)36規(guī)劃策略1開(kāi)發(fā)建議2第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)(kif)策略共五十六頁(yè)37產(chǎn)品(chnpn)建議鑒于項(xiàng)目所處位置為鹿寨二級(jí)公路進(jìn)城出入地段，并且地塊本身屬于桂中市場(chǎng)的一部分，有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)。項(xiàng)目地塊周邊的生活配套(pi to)也在不斷成熟完備，綜合考慮項(xiàng)目自身情況及項(xiàng)目周邊情況，我司建議本項(xiàng)目產(chǎn)品由以下幾類物業(yè)形態(tài)構(gòu)成：集底層商業(yè)、酒店公寓于一體的綜合酒

19、店式商務(wù)公寓配套互補(bǔ)專業(yè)市場(chǎng)型商業(yè)自住投資兩相宜型小戶型公寓共五十六頁(yè)38產(chǎn)品建議商業(yè)(shngy)形態(tài) 裙樓底商部分 由于項(xiàng)目正對(duì)婦幼保健院，并且緊接成熟的桂中市場(chǎng)，商業(yè)價(jià)值凸顯。項(xiàng)目3面均有臨街的商業(yè)(shngy)價(jià)值，建議根據(jù)項(xiàng)目各臨街面的特點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)(shngy)初步定為規(guī)劃如下： 互補(bǔ)型生活配套商業(yè)婦嬰用品專業(yè)市場(chǎng)、酒店配套商業(yè)共五十六頁(yè)39產(chǎn)品建議商業(yè)(shngy)形態(tài) 裙樓底商部分業(yè)態(tài)分布 根據(jù)目前市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目需求情況，及商業(yè)規(guī)律，建議裙樓商業(yè)在4層以內(nèi)，具體(jt)業(yè)態(tài)建議如下： 一層二層三層四層餐飲+超市+婦幼用品專業(yè)商場(chǎng)酒店配套服務(wù)用房（商務(wù)會(huì)議廳、餐廳）酒店配套服務(wù)用房（

20、KTV、保健會(huì)所）酒店配套服務(wù)用房（健身中心、茶館）共五十六頁(yè)40產(chǎn)品(chnpn)建議公寓形態(tài) 商務(wù)公寓 即可綜合酒店公寓功能，也可作為商務(wù)辦場(chǎng)所，同時(shí)可作為自住。因?yàn)楸卷?xiàng)目位置處于二級(jí)路進(jìn)入鹿寨城區(qū)(chngq)的主要路口，酒店住宿商業(yè)價(jià)值較明顯，同時(shí)比鄰大型醫(yī)院，有一定家庭常住型醫(yī)護(hù)需求： 自住/投資/辦公三相宜居家型公寓酒店型公寓商務(wù)型公寓共五十六頁(yè)41產(chǎn)品建議商務(wù)公寓產(chǎn)品戶型(h xn)分布酒店(ji din)型公寓居家型公寓方式一：在同一平層進(jìn)行多種產(chǎn)品的配備組合商務(wù)型公寓共五十六頁(yè)42產(chǎn)品(chnpn)建議商務(wù)公寓產(chǎn)品戶型分布方式二：根據(jù)樓層進(jìn)行多種產(chǎn)品的配備(pibi)組合酒店

21、型公寓居家型公寓商務(wù)型公寓 高區(qū) 中區(qū) 低區(qū)共五十六頁(yè)43建筑風(fēng)格 規(guī)劃采用現(xiàn)代主義風(fēng)格，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)外觀的明快、簡(jiǎn)潔(jinji)。體現(xiàn)現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡(jiǎn)約和實(shí)用，但又富有朝氣的生活氣息。共五十六頁(yè)44開(kāi)發(fā)(kif)建議項(xiàng)目(xingm)銷售展示中心施工場(chǎng)地安排區(qū)域 施工場(chǎng)地安排在靠近桂中市場(chǎng)臨街面，臨路面保留作為項(xiàng)目形象廣告宣傳面；銷售中心在兩條路交匯處。項(xiàng)目圍墻廣告展示面項(xiàng)目圍墻廣告展示面共五十六頁(yè)施工(sh gng)節(jié)奏建議2時(shí)間(shjin)周期（月）(約1個(gè)月)(約1個(gè)月)(約2個(gè)月)(約1個(gè)月)(10,266)(約3個(gè)月)(約5個(gè)月)

22、規(guī)劃調(diào)整開(kāi)發(fā)項(xiàng)目組進(jìn)駐項(xiàng)目報(bào)建施工方招投標(biāo)項(xiàng)目三通一平14121048618222645(約1個(gè)月)地下室施工工程達(dá)到預(yù)售條件主體封頂(約2個(gè)月)項(xiàng)目配套類施工(約10個(gè)月)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收(約2個(gè)月)施工節(jié)奏作為營(yíng)銷節(jié)奏的控制依據(jù)，進(jìn)行項(xiàng)目的整體銷售推動(dòng)。共五十六頁(yè)46銷售策略1策劃推廣策略2第四部分(b fen) 項(xiàng)目營(yíng)銷策略共五十六頁(yè)銷售總體(zngt)量預(yù)測(cè)47 公寓(gngy)類物業(yè)總面積：31051.57 商業(yè)類物業(yè)總面積：6829.48 根據(jù)以上總面積，并結(jié)合產(chǎn)品定位推算分析：若平均面積為40的小戶型，總套數(shù)約為776戶，住宅樓層共有22層，平均每層約35戶。以5000元/進(jìn)行銷售測(cè)

23、算，總銷售額約為1.5億元。 在目前的市場(chǎng)趨勢(shì)下，銷售以小步快跑，小放量，高頻推盤(pán)為主更為穩(wěn)當(dāng)。故公寓類產(chǎn)品可考慮按自住/投資分期進(jìn)行推售更為合理。 根據(jù)以上總面積，并結(jié)合產(chǎn)品定位推算分析：若平均銷售均價(jià)為6000元/，總銷售額約為4098萬(wàn)元。商業(yè)樓層共有4層，平均每層面積約1707.37。共五十六頁(yè)48 以“自住/投資/商用”三相宜的投資產(chǎn)品填補(bǔ)市場(chǎng)空白，并以“返租”形式進(jìn)行市場(chǎng)刺激和撬動(dòng)，充分強(qiáng)調(diào)(qing dio)投資性、增值性、靈動(dòng)性。一期 酒店(ji din)公寓二期 裙樓底商銷售分期在消化80%以上住宅后，項(xiàng)目完成整體項(xiàng)目成本回收。啟動(dòng)裙樓底商招商，在正式進(jìn)入商業(yè)銷售前，并開(kāi)始進(jìn)

24、行商業(yè)氣氛的營(yíng)造，為商業(yè)的正式銷售開(kāi)啟進(jìn)行前期形象導(dǎo)入工作。商業(yè)銷售策略以租售同步進(jìn)行的形式展開(kāi)，可借助“帶租約銷售”、“返租”或“包租”為噓頭吸引關(guān)注。便于價(jià)格方面的支撐及提升。配合銷售，以清晰的商業(yè)規(guī)劃定位策劃進(jìn)行客戶群引導(dǎo)。 初步判斷18個(gè)月完成80%，完成銷售額約1.2個(gè)億。共五十六頁(yè)49營(yíng)銷(yn xio)策略總控一期（酒店公寓）工程進(jìn)度銷售(xioshu)節(jié)奏銷售目標(biāo)包裝展示媒體推廣銷售物料營(yíng)銷安排形象推廣期客戶積累期客戶轉(zhuǎn)化期持續(xù)銷售期三通一平地下室工程零基礎(chǔ)達(dá)到預(yù)售條件主體封頂配套工程蓄客累積量達(dá)到1800個(gè)（約6個(gè)月）（約2個(gè)月）（約2個(gè)月）（約1個(gè)月）（約5個(gè)月）（約10個(gè)

25、月）銷售目標(biāo)50%銷售目標(biāo)30%銷售目標(biāo)20%內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤(pán)選房信息咨詢意向預(yù)約持續(xù)強(qiáng)銷活動(dòng)剩余尾盤(pán)促銷清盤(pán)戶外形象廣告1.形象圍墻2.臨時(shí)接待點(diǎn)3.項(xiàng)目VI系統(tǒng)新售樓部進(jìn)駐包裝定期報(bào)紙DM廣告1.沙盤(pán)、模型2.項(xiàng)目宣傳折頁(yè)1.策劃團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)2.銷售招聘培訓(xùn)3.前期策劃定位4.廣告公司確定1.即時(shí)海報(bào)2.戶型圖1.銷售數(shù)據(jù)監(jiān)控2.意向預(yù)約執(zhí)行3.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)籌備4.銷售強(qiáng)化培訓(xùn)核心賣(mài)點(diǎn)展示板、吊旗短信、戶外展點(diǎn)1.即時(shí)海報(bào)2.裝修效果圖1.即時(shí)促銷海報(bào)2.開(kāi)盤(pán)活動(dòng)展板1.市場(chǎng)監(jiān)控2.開(kāi)盤(pán)籌備3.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)執(zhí)行4.價(jià)格體系確定1.持續(xù)促銷海報(bào)2.開(kāi)盤(pán)活動(dòng)展板定期投放報(bào)紙DM廣告、短信清盤(pán)促銷海報(bào)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)包

26、裝促銷活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)包裝不定期業(yè)主聯(lián)誼現(xiàn)場(chǎng)包裝1.市場(chǎng)監(jiān)控2.持續(xù)階段推售方案籌備3.開(kāi)盤(pán)活動(dòng)執(zhí)行1.市場(chǎng)監(jiān)控2.及時(shí)策劃調(diào)整3.業(yè)主聯(lián)誼籌備4.清盤(pán)方案籌備1.市場(chǎng)監(jiān)控2.及時(shí)策劃調(diào)整3清盤(pán)方案執(zhí)行共五十六頁(yè)50營(yíng)銷策略(cl)總控二期（裙樓商業(yè)）工程進(jìn)度銷售(xioshu)節(jié)奏銷售目標(biāo)包裝展示媒體推廣銷售物料營(yíng)銷安排形象推廣期客戶積累期客戶轉(zhuǎn)化期持續(xù)銷售期主體封頂配套工程（約5個(gè)月）（約10個(gè)月）銷售目標(biāo)40%銷售目標(biāo)30%銷售目標(biāo)30%開(kāi)盤(pán)選鋪銷售咨詢意向預(yù)約戶外形象廣告1.形象圍墻2.售樓部形象更換沿街底層商業(yè)氛圍形象包裝1.招商手冊(cè)2.商鋪平面圖1.招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)2.銷售培訓(xùn)3.招商定位投資

27、分析手冊(cè)1.銷售數(shù)據(jù)監(jiān)控2.意向預(yù)約籌備執(zhí)行4.銷售強(qiáng)化培訓(xùn)形象賣(mài)點(diǎn)展示板、吊旗1.即時(shí)促銷海報(bào)2.開(kāi)盤(pán)活動(dòng)展板1.市場(chǎng)監(jiān)控2.開(kāi)盤(pán)籌備3.價(jià)格體系確定1.持續(xù)促銷海報(bào)2.持銷活動(dòng)展板定期投放報(bào)紙DM廣告、短信開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)包裝促銷活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)包裝1.市場(chǎng)監(jiān)控2.持續(xù)階段推售方案籌備3.開(kāi)盤(pán)活動(dòng)執(zhí)行招商啟動(dòng)共五十六頁(yè)重點(diǎn)營(yíng)銷(yn xio)策略簡(jiǎn)述51商業(yè)營(yíng)銷模式純銷售模式售后返租策略先租后售策略分割式銷售策略拍賣(mài)銷售策略售租結(jié)合模式整體出租策略分層（片）出租策略分散出租策略分層（片）與分散結(jié)合策略 根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，我司建議按物業(yè)類型分別使用不同的形式：酒店式公寓：以售后返租為主，分層出租后再售為輔。裙樓商業(yè)：以分層（片）與分散出租結(jié)合(jih)，后帶租約銷售為主。共五十六頁(yè)酒店式公寓(gngy)銷售重點(diǎn)策略52 返租策略(cl)：以售后返租為主，分層出租后再售為輔。 投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷售合同后，發(fā)展商許諾在未來(lái)的三到五年內(nèi)每年給與投資者一定的租金回報(bào)（約為8%