合作開(kāi)發(fā)5大法律盲點(diǎn)(共7頁(yè))

1、合作開(kāi)發(fā)5大法律(fl)盲點(diǎn)絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)其投資商和開(kāi)發(fā)商分屬兩個(gè)不同的公司，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)土地使用權(quán)和資金兩大要素。實(shí)踐中，有土地使用權(quán)的一方可能資金不足，而有資金的一方可能沒(méi)有土地使用權(quán)。于是，分別擁有土地使用權(quán)和資金的各方采取合作方式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)就應(yīng)運(yùn)而生。 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，彌補(bǔ)了單個(gè)開(kāi)發(fā)商在土地儲(chǔ)備或資金上的不足，有效整合了合作各方的土地和資金資源，增強(qiáng)了合作各方的開(kāi)發(fā)實(shí)力，有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目盡早建成并產(chǎn)生效益，并已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要(zhngyo)模式。 隨著近期國(guó)土資源部招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定、武漢市城市綜合開(kāi)發(fā)管理辦公室關(guān)于辦理商品房預(yù)售

2、許可證有關(guān)問(wèn)題的通知及中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知等一系列政策的相繼出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的難度加大；同時(shí)，我市商品房預(yù)售門檻被提高，各類房地產(chǎn)貸款的條件變嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商籌集資金的渠道變窄，資金缺口變大。在此背景下，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的作用將更加凸現(xiàn)。 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)實(shí)踐(shjin)中有兩種模式。一種是一方出地，另一方或多方出資，合作各方以組建項(xiàng)目公司的方式合作開(kāi)發(fā)，姑且稱之為“項(xiàng)目(xingm)公司式合作開(kāi)發(fā)”。在項(xiàng)目公司式合作開(kāi)發(fā)模式下，合作各方需根據(jù)公司法、中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法等法律法規(guī)規(guī)定(gudng)組建項(xiàng)目公司，此種開(kāi)發(fā)模式適用法律明確，不

3、存在立法空白及適用法律疑難問(wèn)題的項(xiàng)目；另一種是一方出地，另一方或多方出資，合作各方以不組建項(xiàng)目公司的方式合作開(kāi)發(fā)，姑且稱之為“契約式合作開(kāi)發(fā)”。契約式合作開(kāi)發(fā)由于無(wú)需組建項(xiàng)目公司，合作各方無(wú)需注冊(cè)資本投入，土地使用權(quán)無(wú)需辦理變更登記并交納契稅，且權(quán)益分配方式靈活，較之于項(xiàng)目公司式合作開(kāi)發(fā)，在實(shí)踐中獲得了更廣泛的應(yīng)用。 在契約式合作開(kāi)發(fā)模式下，除1995年1月1日開(kāi)始施行的城市房地產(chǎn)管理法第27條原則性規(guī)定“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”以外，目前我國(guó)尚無(wú)調(diào)整此種開(kāi)發(fā)模式的專門性立法，現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定也非常模糊、零散、不配套，缺乏可

4、操作性。當(dāng)事人既不得不采取此種方式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，在具體操作時(shí)又無(wú)法可依。 一、契約式合作開(kāi)發(fā)的合法性及具體模式 契約式合作開(kāi)發(fā)是否合法？目前法律、行政法規(guī)并未明確，但法律、行政法規(guī)也未禁止。根據(jù)基本法理，凡法律、行政法規(guī)未禁止的，應(yīng)視為合法，契約式合作開(kāi)發(fā)也應(yīng)視為合法。而且，今后即使國(guó)家出臺(tái)相關(guān)規(guī)定對(duì)契約式合作開(kāi)發(fā)進(jìn)行規(guī)范，鑒于此種開(kāi)發(fā)模式的作用，也不宜禁止此種開(kāi)發(fā)模式。 根據(jù)是否辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)、以何方名義辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)及合作各方權(quán)益分配及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)方法的不同(b tn)，契約式合作開(kāi)發(fā)可分為如下幾種具體模式： 第一種模式：不辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，以出地方(dfng)名義辦理各

5、項(xiàng)手續(xù)，合作各方共同經(jīng)營(yíng)，并按項(xiàng)目銷售收入分成； 第二種模式：不辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，以出地方名義辦理各項(xiàng)手續(xù)，合作(hzu)各方共同經(jīng)營(yíng)，并按項(xiàng)目利潤(rùn)分成； 第三種模式：不辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，以出地方名義辦理各項(xiàng)手續(xù)，合作各方共同經(jīng)營(yíng)，并按項(xiàng)目建成后的房屋分成； 第四種模式：土地使用權(quán)變更登記到合作各方名下，以合作各方名義辦理各項(xiàng)手續(xù)，合作各方共同經(jīng)營(yíng)，并按約定方法分配項(xiàng)目權(quán)益。 第三種模式在現(xiàn)行政策環(huán)境下，由于出資方不是土地使用權(quán)人，其分得的房屋不能以其名義辦理房屋初始登記，而應(yīng)辦理房屋轉(zhuǎn)移登記并交納契稅等稅費(fèi)。同時(shí)，應(yīng)對(duì)出地方向出資方分配房屋的行為征收營(yíng)業(yè)稅。此種模式下合作

6、各方稅負(fù)較大，實(shí)踐中很少被采用；第四種模式被最高人民法院于1995年12月27日發(fā)布的關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件(njin)若干問(wèn)題的解答（以下簡(jiǎn)稱解答）所肯定，但只存在理論上的可能，實(shí)踐中不可行。因?yàn)樯鲜鐾恋厥褂脵?quán)變更登記方式?jīng)]有法律、法規(guī)及規(guī)章依據(jù)，按土地管理部門的操作實(shí)踐，是不可能將土地使用權(quán)變更登記到合作各方名下的。 下述兩種開(kāi)發(fā)(kif)模式不屬于契約式合作開(kāi)發(fā)，應(yīng)按合同實(shí)際性質(zhì)處理：1、一方出地，另一方或多方出資，由出資方以出地方名義單獨(dú)經(jīng)營(yíng)，出地方收取固定利潤(rùn)而不承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。此種方式名為合作開(kāi)發(fā)，實(shí)為土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的條件，可認(rèn)

7、定合同有效，但雙方應(yīng)補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并補(bǔ)交稅費(fèi)；如不符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件，合同無(wú)效；2、一方出地，另一方或多方出資(ch z)，由出地方以自己名義單獨(dú)經(jīng)營(yíng)，出資方收取固定利潤(rùn)而不承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。此種方式名為合作開(kāi)發(fā)，實(shí)為借貸，由于企業(yè)之間的借貸違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合同無(wú)效。 二、契約式合作開(kāi)發(fā)是否應(yīng)辦理土地使用權(quán)變更(bingng)登記 法律、行政法規(guī)及國(guó)土資源部、前國(guó)家土地管理局頒布的規(guī)章對(duì)此均未明確。而按最高人民法院的解答及一些地方人民法院的觀點(diǎn)（如廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于合同法施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)），應(yīng)辦理土地使用權(quán)變更登記。筆者認(rèn)為，契約

8、式合作開(kāi)發(fā)是否應(yīng)辦理土地使用權(quán)變更登記，應(yīng)以法律、行政法規(guī)及國(guó)土資源部、前國(guó)家土地管理局頒布的規(guī)章為依據(jù)，畢竟司法解釋只是對(duì)現(xiàn)行法律具體適用的解釋。在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)及國(guó)土資源部、前國(guó)家土地管理局頒布的規(guī)章規(guī)定不明確的情況下，建議(jiny)國(guó)家有關(guān)主管部門盡快出臺(tái)相關(guān)規(guī)定予以明確。 在現(xiàn)行政策環(huán)境下，契約式合作開(kāi)發(fā)依最高人民法院解答應(yīng)辦理土地使用權(quán)變更登記，理論上可行，實(shí)踐中并不可行。實(shí)踐中契約式合作開(kāi)發(fā)并未辦理土地使用權(quán)變更登記。出現(xiàn)上述現(xiàn)象的原因(yunyn)如下：第一，如前所述，在現(xiàn)行政策環(huán)境下，土地管理部門不可能將土地使用權(quán)變更登記到合作各方名下。第二，如果土地管理部門將土地使用權(quán)

9、變更登記到出資方名下，顯然就是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而不是合作開(kāi)發(fā)；況且，根據(jù)法律有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件之一是土地使用權(quán)人應(yīng)完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資總額的25以上，而在契約式合作開(kāi)發(fā)模式下，出地方基本上均未達(dá)到、上述條件，也就不可能將土地使用權(quán)變更登記到出資方名下。 三、契約式合作開(kāi)發(fā)各方是否均應(yīng)具備(jbi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì) 出地方應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，按現(xiàn)行政策，這一點(diǎn)不應(yīng)該有爭(zhēng)議(zhngy)。但出資方是否應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)？現(xiàn)行法律、法規(guī)及司法解釋均無(wú)明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，依城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（以下簡(jiǎn)稱條例），未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)而從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，屬于條例禁止的行為。在契約式合作開(kāi)發(fā)模式下，

10、盡管合作各方是以出地方名義辦理各項(xiàng)手續(xù)，但出資方實(shí)際上是與出地方共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。出資方如不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)而與出地方合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，就違反了條例的禁止性規(guī)定，由此導(dǎo)致合作開(kāi)發(fā)合同無(wú)效。因此，契約式合作開(kāi)發(fā)各方均應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，否則合同無(wú)效，不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)的一方還可能遭受嚴(yán)厲的行政處罰。 四、契約式合作開(kāi)發(fā)是否應(yīng)報(bào)政府(zhngf)批準(zhǔn) 出地方提供的土地使用權(quán)如以出讓方式取得，契約式合作開(kāi)發(fā)是否應(yīng)報(bào)政府批準(zhǔn)？關(guān)于此問(wèn)題，現(xiàn)行法律、法規(guī)均無(wú)明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，既然法律、法規(guī)未作規(guī)定，則契約式合作開(kāi)發(fā)無(wú)需報(bào)政府批準(zhǔn)。出地方提供的土地使用權(quán)如以行政劃撥方式取得，按現(xiàn)行規(guī)定，契約式合作開(kāi)發(fā)應(yīng)報(bào)有

11、批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)，并應(yīng)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。 五、契約式合作開(kāi)發(fā)各方應(yīng)如何交納營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅等稅收 契約式合作開(kāi)發(fā)模式下，由于合作各方是以出地方名義(mngy)辦理手續(xù)并共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，由此，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等稅收的征收就出現(xiàn)了新的情況，需要及時(shí)加以解決，以明確合作各方的稅負(fù)。 關(guān)于契約式合作開(kāi)發(fā)模式下?tīng)I(yíng)業(yè)稅的征收問(wèn)題，國(guó)家稅務(wù)總局于1995年4月17日印發(fā)的營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知對(duì)兩種模式的合作建房的營(yíng)業(yè)稅征收問(wèn)題作了規(guī)定，但上述規(guī)定并不適用于本文所述的契約式合作開(kāi)發(fā)前三種具體模式。在契約式合作開(kāi)發(fā)模式下，合作各方應(yīng)如何交納(jion)營(yíng)業(yè)稅，亟盼主管部門出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。 關(guān)于契約式合作開(kāi)發(fā)模式下土地增值稅征收問(wèn)題，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局于1995年5月25日發(fā)布的關(guān)于土地增值稅一些(yxi)具體問(wèn)題規(guī)定的通知，對(duì)項(xiàng)目公司式合作開(kāi)發(fā)及房屋分成式合作建房的征免稅問(wèn)題作了規(guī)定，但上述規(guī)定中所指的房屋分成式合作建房與本文所述契約式合作開(kāi)發(fā)的前三種具體模式不同。在契約式合作開(kāi)發(fā)模式下，合作各方應(yīng)如何交納土地增值稅，亟需主管部門出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。內(nèi)容總