物業(yè)管理思考題課件

1、 物業(yè)管理 主講人：壽金寶 第二章 物業(yè)管理體系基本要求-學(xué)習(xí)目標(biāo)1、了解我國(guó)物業(yè)管理體系由哪些部門、單位組成，熟悉各相關(guān)部門、單位的性質(zhì)、作用 2、掌握各相關(guān)部門、單位的職責(zé)和相互關(guān)系 3、重點(diǎn)掌握各相關(guān)部門、單位的職責(zé) 2.1.1 物業(yè)管理行政主管部門 2.1.1.1 物業(yè)管理行政管理體系 國(guó)家-建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司:省(自治區(qū)) -建設(shè)廳房地產(chǎn)業(yè)處:城市-房地產(chǎn)局物業(yè)管理處(科): 2.1 行政主管部門及相關(guān)管理單位 2.1.1.2 物業(yè)管理行政主管部門的工作職責(zé)1.審批物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì) 2.組織物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)技能培訓(xùn)3.負(fù)責(zé)從業(yè)人員職業(yè)資格考試和職業(yè)資格證書的頒發(fā)與管理4.監(jiān)

2、督和管理物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)5.物業(yè)服務(wù)合同的備案管理6.指導(dǎo)和監(jiān)督日常物業(yè)管理活動(dòng)7.組織物業(yè)管理企業(yè)參與各級(jí)優(yōu)秀示范物業(yè)管理項(xiàng)目的考核和評(píng)比2.1.2 相關(guān)行政主管部門 工商行政主管部門稅務(wù)行政主管部門物價(jià)行政主管部門安全和消防管理部門城市環(huán)衛(wèi)和園林管理部門 2.1.3 市政設(shè)施管理單位2.1.4 其他相關(guān)機(jī)構(gòu) 街道辦事處和居委會(huì) 行業(yè)協(xié)會(huì) 2.2 物業(yè)建設(shè)單位 2.2.1 物業(yè)建設(shè)單位概述 是指物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的法人單位，負(fù)責(zé)從項(xiàng)目立項(xiàng)、土地使用權(quán)取得、土地開發(fā)、地上建筑物建設(shè)、竣工驗(yàn)收，直至取得項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)和工程項(xiàng)目的交付使用等整個(gè)過(guò)程。2.2.2 物業(yè)開發(fā)企業(yè)概述 物業(yè)開發(fā)企業(yè)（即房地

3、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。 2. 2. 3 物業(yè)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理的關(guān)系前期物業(yè)管理 建筑工程質(zhì)量 2.2.4 建筑工程質(zhì)量責(zé)任建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例明確規(guī)定:商品房銷售管理辦法規(guī)定:房屋建筑工程的最低保修期限為：1.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計(jì)規(guī)定的合理使用年限2.屋面防水工程.有防水要求的衛(wèi)生間等和外墻面的防水為5年3.冷、熱供應(yīng)系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期4.電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程,均為2年5.其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定2.3.1 物業(yè)管理企業(yè)的概念 是指依法并按照物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，專門進(jìn)行房屋建筑及配套的

4、設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的養(yǎng)護(hù).維修.管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,為業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的、具有獨(dú)立法人資格，能自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的單位。 2.3 物業(yè)管理企業(yè)2.3.2 物業(yè)管理企業(yè)的組建 2.3.2.1 物業(yè)管理企業(yè)組建條件企業(yè)名稱固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所注冊(cè)資本專業(yè)技術(shù)人員法定代表人公司章程2.3.2.2 辦理物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的程序1.領(lǐng)取并填寫申請(qǐng)報(bào)告2. 審批3. 核發(fā)批準(zhǔn)文件4. 領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照5. 申辦物管企業(yè)臨時(shí)資質(zhì)書2.3.3 物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)2.3.3.1 各類物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和組織機(jī)構(gòu)1.物業(yè)管理有限責(zé)任公司2.物業(yè)管理股份有限公

5、司2.3.3.2 物業(yè)管理企業(yè)各部門的主要職能2.3.4 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 2.3.4.1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)享有的權(quán)利 物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)-1.按約定管理物業(yè); 2.按約定開展服務(wù); 3.制止.上報(bào)違約違法行為; 4.按約定依法收費(fèi); 5.要求業(yè)委會(huì)協(xié)助; 6.提供約定以外特約服務(wù)項(xiàng)目; 7.受托代收費(fèi); 8.委托專業(yè)公司從事專項(xiàng)業(yè)務(wù).2.3.4.2 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)1.按約定提供服務(wù); 2.接受監(jiān)督(包括業(yè)主.政府.街道); 3.重大事項(xiàng)應(yīng)交大會(huì)審議; 4.財(cái)務(wù)公開;5.不得擅自占用共有物業(yè)及改變使用功能; 6.合同終止時(shí)必須依法移交; 2.3.5 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理 2.3.

6、5.1 企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(詳見教材) 2.3.5.2 企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理(分級(jí)審批、動(dòng)態(tài)管理 )主要涉及資質(zhì)等級(jí)申請(qǐng)(逐級(jí)).審批(分級(jí)).管理(分區(qū).分級(jí))2.3.6 專業(yè)性服務(wù)企業(yè) (如園林公司.保安公司等) 2.4.1 業(yè)主(房屋所有權(quán)人) *業(yè)主在物管活動(dòng)中享有的權(quán)利 1.按約定接受物管企業(yè)提供的服務(wù);2.參加業(yè)主大會(huì).行使投票權(quán)(建筑面積); 3.提議召開業(yè)主大會(huì).要求修改公約.議事規(guī)則.某些規(guī)章不合理?xiàng)l款等;4.請(qǐng)求停止侵害.賠償損失等; 5.參加業(yè)主大會(huì).行使投票權(quán)(建筑面積); 6.選舉或被選業(yè)委會(huì)委員; 7.對(duì)業(yè)委會(huì)工作監(jiān)督;8.監(jiān)督物業(yè)管理行為; 2.4 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主

7、委員會(huì) 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行的義務(wù)1.遵守業(yè)主公約.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 2.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)業(yè)委會(huì)的決定3.遵守共有物業(yè)的使用,環(huán)境衛(wèi)生.秩序的維護(hù)方面的規(guī)章制度4.依法交納專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi) 5.法定的其他義務(wù)等 2.4.2 業(yè)主大會(huì) 2.4.2.1 業(yè)主大會(huì)職責(zé):1.制定.修改業(yè)主公約和大會(huì)議事規(guī)則 2.選舉.更換業(yè)委會(huì)委員3.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 4.選(續(xù).解)聘物業(yè)管理企業(yè)5.決定專項(xiàng)維修資金使用.續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施6.審議.通過(guò)物管企業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的年度預(yù)算和決算報(bào)告，并予以監(jiān)督7.制定修改區(qū)域內(nèi)共有(用)物業(yè)使用,公共秩序.環(huán)衛(wèi)綠化維護(hù)等規(guī)章制度8.其他法定的有關(guān)物業(yè)管理的

8、職責(zé)2.4.2.2 業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式:有集體討論和書面征求意見兩種;2.召開業(yè)主大會(huì)的法定人數(shù):區(qū)域內(nèi)持有12以上投票權(quán)的業(yè)主參加方可召開;3.業(yè)主可委托代理人參加業(yè)主大會(huì); 4.業(yè)主人數(shù)多時(shí)可推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì);5.大會(huì)決議的法定人數(shù);普通決議-與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)12以上通過(guò)才有效 ,重大決定-全體業(yè)主所持投票權(quán)23以上通過(guò)才有效。2.4.2.3 第一次業(yè)主大會(huì)召開的條件和程序1.住宅小區(qū)入住率達(dá)到50以上或者從第一個(gè)業(yè)主入住之日起滿兩年. 2.第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備工作(1)成立大會(huì)籌備組 (2)確定首次業(yè)主大會(huì)召開時(shí)間.地點(diǎn).形式和內(nèi)容 (3)征求意見.結(jié)合實(shí)際,參照

9、示范文本,擬訂.草案等(4) 確認(rèn)業(yè)主身份確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)(5)經(jīng)協(xié)商按比例推薦業(yè)委會(huì)委員候選人(6)做好其他需要準(zhǔn)備的工作 (7)制定業(yè)主大會(huì)會(huì)議程序3.第一次業(yè)主大會(huì)召開的程序(1)由籌備組代表介紹籌備情況; (2)籌備組成員介紹業(yè)主委員候選人情況； (3)審議.通過(guò)議事規(guī)則業(yè)主公約; (4)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì); (5)建設(shè)單位(開發(fā)商)向大會(huì)做前期物管工作報(bào)告;(6) 物管企業(yè)向大會(huì)做物業(yè)接管驗(yàn)收及前期服務(wù)情況報(bào)告; (7)對(duì)是否續(xù)聘前期物管企業(yè)問(wèn)題進(jìn)行討論.表決； (8)審議、通過(guò)與物業(yè)管理相關(guān)的特別重大事項(xiàng)。2.4.3 業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)是按照業(yè)主大會(huì)規(guī)程確定的程序，通過(guò)業(yè)主大會(huì)

10、從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。2.4.3.1 業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)符合以下條件：1.本區(qū)域內(nèi)具完全民事行為能力的業(yè)主； 2.遵守國(guó)家有關(guān)法律.法規(guī)；3.遵守議事規(guī)則.業(yè)主公約,模范履行義務(wù)；4.責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔,有公信力;5.有一定組織能力.熱心公益事業(yè)； 6.具備從事業(yè)委會(huì)工作的必要時(shí)間.業(yè)主大會(huì)規(guī)程規(guī)定:業(yè)委會(huì)委員有下列情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò),其委員資格即被終止：(1)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓.滅失等原因不再是業(yè)主的；(2)無(wú)故缺席業(yè)委會(huì)會(huì)議連續(xù)3次以上的；(3)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的； (4)有犯罪行為的；(5)以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的； (6)拒不

11、履行業(yè)主義務(wù)的；(7) 其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。 2.4.3.2 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)1.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議或臨時(shí)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況2.代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同3.了解業(yè)主.物業(yè)使用人的意見,監(jiān)督.協(xié)助物管企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同4.監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施 5. 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)2.4.3.3 業(yè)主委員會(huì)的日常工作1.了解.掌握物管區(qū)域自然情況,業(yè)主.物業(yè)使用人基本情況2. 提出選(續(xù).解)聘物管企業(yè)的建議 3.組織實(shí)施選聘物管企業(yè)的招標(biāo)活動(dòng)4.代表業(yè)主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金5. 宣傳.教育.督促業(yè)主遵守公約及各項(xiàng)規(guī)章,協(xié)調(diào)各主體間的關(guān)系6.協(xié)助企

12、業(yè)依法履行合同,并做好業(yè)委會(huì)內(nèi)部管理工作7.開展有利業(yè)主身心健康的各項(xiàng)有益活動(dòng),努力創(chuàng)建文明小區(qū)2.4.3.4 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次會(huì)議,推選產(chǎn)生主任.副主任.經(jīng)13以上委員提議或主任認(rèn)為有必要,應(yīng)及時(shí)召開業(yè)委會(huì)會(huì)議.案例2-1尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房主能享受業(yè)主權(quán)利嗎?【案例基本情況】 某住宅小區(qū)準(zhǔn)備召開業(yè)主大會(huì),在核定業(yè)主參會(huì)資格時(shí),對(duì)個(gè)別“業(yè)主”資格提出了異議.認(rèn)為:”雖然這些“業(yè)主”已購(gòu)買.并已成為該房屋的實(shí)際房主,但尚未取得產(chǎn)權(quán)證,即業(yè)主合法身份的證據(jù)還沒(méi)有。因此,不能參加業(yè)主大會(huì),也不具有表決權(quán)”。這些“業(yè)主”當(dāng)然不能同意這種觀點(diǎn)。請(qǐng)問(wèn):尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房主能否

13、享受業(yè)主的權(quán)利?【案例分析】業(yè)主資格,是決定能否參加業(yè)主大會(huì),以及是否能成為業(yè)委會(huì)委員的前提條件。由于相關(guān)法律沒(méi)有對(duì)現(xiàn)實(shí)中容易出現(xiàn)的具體問(wèn)題作詳細(xì)規(guī)定,導(dǎo)致在實(shí)際操作中經(jīng)常出現(xiàn)一些難以解決的糾紛。因此，有時(shí)遇到特殊情況要依據(jù)法律主要精神,具體問(wèn)題具體分析.案例中有關(guān)業(yè)主身份確認(rèn)問(wèn)題,應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況和法律主要精神進(jìn)行具體分析。這個(gè)案例實(shí)際上涉及業(yè)主的概念問(wèn)題。這首先要清楚是業(yè)主和物業(yè)使用人的概念. 所謂業(yè)主,就是物業(yè)所有權(quán)人.具體來(lái)講,業(yè)主是指已在城市政府主管部門登記注冊(cè),且現(xiàn)有記錄表明其擁有某宗物業(yè)完全產(chǎn)權(quán)的單位或個(gè)人(即產(chǎn)權(quán)證上的署名人)。對(duì)于期房買受人,嚴(yán)格來(lái)說(shuō),只有等到所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行契證登記后,才能成為法律上的業(yè)主.但一般情況下,如果有經(jīng)過(guò)政府主管部門監(jiān)證及公證機(jī)關(guān)公證的房地產(chǎn)預(yù)售合同或買賣合同的買主,亦可視為業(yè)主 .【結(jié)果處理】 案例中的房主到底是不是該住宅小區(qū)的業(yè)主問(wèn)題。很明顯，因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)證需要一些時(shí)間，一時(shí)尚沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證也是正常。因此，這些尚未取得產(chǎn)權(quán)證的物業(yè)買受人，已經(jīng)是實(shí)際的業(yè)主，但并不等于是法律意義上的業(yè)主。當(dāng)然，這并不影響當(dāng)事人應(yīng)享有的權(quán)力，以及應(yīng)履行的義務(wù).如果當(dāng)事人能提供經(jīng)政府主管部門監(jiān)證及公證機(jī)關(guān)公證的房地產(chǎn)預(yù)售合同或買賣合同，該