房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理體系解讀課件

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀(之一)2009資 本土 地項(xiàng) 目資本增值項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地產(chǎn)公司是干什么的?引言利潤(rùn)=收入成本賣(mài)樓啦。 現(xiàn)場(chǎng)收款 預(yù)收帳款 財(cái)務(wù)結(jié)算-銷(xiāo)售收入 引言我們的錢(qián)怎么賺?收入開(kāi)發(fā)成本土地成本管理成本資金成本錢(qián)賺到手了嗎？成本利潤(rùn)=收入成本項(xiàng)目動(dòng)態(tài)全成本利潤(rùn)表一、營(yíng)業(yè)總收入保利萬(wàn)科其中：營(yíng)業(yè)收入81.15355 利息收入。二、營(yíng)業(yè)總成本62.7281其中：營(yíng)業(yè)支出 49.9206利息支出。營(yíng)業(yè)稅金及附加8.441銷(xiāo)售費(fèi)用2.5611.9管理費(fèi)用 2.0817.6財(cái)務(wù)費(fèi)用-0.323.6資產(chǎn)減值損失投資損益2.072.1。三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)20.576.5加：營(yíng)業(yè)外收入3.550.31減：

2、營(yíng)業(yè)外支出 0.060.43四、利潤(rùn)總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤(rùn)16.353.2。六、每股收益。成本利潤(rùn)=收入成本成本是個(gè)無(wú)底洞嗎？你是“知本家”嗎？財(cái)務(wù)結(jié)算的利潤(rùn)是真的嗎？你能給投資方一個(gè)交待嗎？我們必須:關(guān)鍵詞什么是成本？土地成本 開(kāi)發(fā)成本 資金成本 管理成本 -你每一天 每一筆花費(fèi)！什么是成本管理？越低越好？比大??！招標(biāo)時(shí)砍砍價(jià)！簽約時(shí)簽低點(diǎn)！付款時(shí)少付點(diǎn)！結(jié)算時(shí)慢慢扯。-優(yōu)化的目標(biāo) 受控的過(guò)程 說(shuō)到做到的結(jié)果！什么是成本管理體系？時(shí)間范圍?管理范疇?組織保障?制度流程與管控?如何落地?解讀萬(wàn)科2019年年報(bào):-標(biāo)桿企業(yè)如何看待和進(jìn)行成本管理地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系之解

3、構(gòu) 企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)經(jīng)營(yíng) 目標(biāo)銷(xiāo)售目標(biāo)成本目標(biāo)各項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)與計(jì)劃拿地策劃 施工計(jì)劃 報(bào)批報(bào)建 采購(gòu)計(jì)劃 設(shè)計(jì)計(jì)劃 銷(xiāo)售計(jì)劃 入伙計(jì)劃項(xiàng)目拓展目標(biāo)投融資拓展目標(biāo)成本管理項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理采購(gòu)管理工程管理銷(xiāo)售管理客服管理物業(yè)管理項(xiàng)目論證項(xiàng)目拓展越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越大，但利潤(rùn)貢獻(xiàn)越高！關(guān)鍵詞越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)品牌和客戶(hù)價(jià)值產(chǎn)生重要影響。關(guān)鍵詞價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)大?。?關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈分析模型成本管理項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理采購(gòu)管理工程管理銷(xiāo)售管理客服管理物業(yè)管理項(xiàng)目論證項(xiàng)目拓展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈分析模型成本管理是貫穿價(jià)值鏈全過(guò)程；涉及

4、價(jià)值活動(dòng)全部環(huán)節(jié)；全員全面參與的活動(dòng)。為此，我們需要：1、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的梳理成本管理體系的建立與實(shí)施目標(biāo)實(shí)施目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售/客服建造過(guò)程策劃/設(shè)計(jì)目標(biāo)建立成本管理之基礎(chǔ)成本管理之實(shí)現(xiàn)成本管理之目標(biāo)成本優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品品質(zhì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度全成本管理的實(shí)現(xiàn)管理規(guī)范/細(xì)則流程/指引/表單權(quán)責(zé)架構(gòu)績(jī)效考核管控體系流程績(jī)效崗位績(jī)效業(yè)務(wù)績(jī)效盈利實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的梳理目標(biāo)/責(zé)任成本管理過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)過(guò)程成本管理成本管理軟件成本管理委員會(huì)實(shí)踐系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)標(biāo)桿企業(yè)成本管理模式：領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)工具制度成本管控文件目標(biāo)與責(zé)任成本管理體系之建立與實(shí)現(xiàn) 如何建立 成本目標(biāo)體系？結(jié)算成本實(shí)現(xiàn)成本控制倒逼成本目標(biāo)

5、目標(biāo)成本的定義目標(biāo)成本是公司基于市場(chǎng)狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。目標(biāo)成本的解讀 目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)定位目標(biāo)成本設(shè)定與項(xiàng)目定位目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)盈利目標(biāo)成本設(shè)定的市場(chǎng)原則 性?xún)r(jià)比與專(zhuān)業(yè)管理 成本目標(biāo)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)/盈利指標(biāo)項(xiàng)目策劃銷(xiāo)售定位項(xiàng)目設(shè)計(jì)/部品定位自身管理能力合作資源資金來(lái)源政策與市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場(chǎng)施工1、投資決策項(xiàng)目投資可行性報(bào)告投資估算書(shū)2、項(xiàng)目策劃項(xiàng)目定位：概念性方案設(shè)計(jì)目標(biāo)成本測(cè)算13、方案設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算24、初步設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品各分部、各專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算34、施工圖設(shè)計(jì)確定目標(biāo)成本投資估算概念性方

6、案設(shè)計(jì)概算方案設(shè)計(jì)概算初步設(shè)計(jì)概算施工圖預(yù)算工程量清單目標(biāo)成本的形成橫向制約偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息 反饋 設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）目標(biāo)成本的管理PDCA目標(biāo)能調(diào)嗎？爭(zhēng)論！標(biāo)桿民企 用幾個(gè)實(shí)例來(lái)談?wù)劊?目標(biāo)成本到底怎么形成的？案例1 項(xiàng)目策劃階段的成本策劃成本 客戶(hù)需求市場(chǎng)產(chǎn)品盈利案例2 概念設(shè)計(jì)階段的成本規(guī)劃某超高層項(xiàng)目外立面概念深化設(shè)計(jì)案例成本目標(biāo)體系落實(shí) 之核心難點(diǎn)在哪里？成本管住了嗎？ 標(biāo)桿企業(yè)如何一路走來(lái)？2019-2019-2019-2019 民企：成本超標(biāo)沒(méi)商量！北京項(xiàng)目一、二期成本超標(biāo)1.4億上海項(xiàng)目成本超目標(biāo)1.2億別墅項(xiàng)目外立面變更增加成本8000萬(wàn)東莞項(xiàng)目施工單

7、位糾紛而癱瘓 如何建立全員的 責(zé)任成本管理體系？ 責(zé)任成本體系是通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門(mén)，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。 責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識(shí)及水平，加強(qiáng)不同專(zhuān)業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過(guò)程并重的原則 關(guān)于責(zé)任成本一、責(zé)任成本的解讀方式一：根據(jù)成本科目，將目標(biāo)成本分解成目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)，對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門(mén)及其主要職責(zé)的說(shuō)明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段，形成成本控制的指引方式二：根據(jù)合同分類(lèi)，將目標(biāo)成本分解成合同控制清單，將合同簽訂、履行的責(zé)任落實(shí)到合同責(zé)任部門(mén)，以各部門(mén)成本責(zé)任的

8、完成來(lái)保證目標(biāo)成本的完成關(guān)于責(zé)任成本二、責(zé)任成本的分解方式各部門(mén)各司其職責(zé)任成本的分解思路1、本部門(mén)費(fèi)用2、本專(zhuān)業(yè)端口成本-土地成本-投資部-政府收費(fèi)-報(bào)建部門(mén)-設(shè)計(jì)費(fèi)-設(shè)計(jì)部門(mén)-營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)-營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)-財(cái)務(wù)費(fèi)用-財(cái)務(wù)部門(mén)-建造成本-設(shè)計(jì)+采購(gòu)+工程-成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量階段性地確定成本責(zé)任設(shè)計(jì)產(chǎn)品銷(xiāo)售投資策劃項(xiàng)目運(yùn)作全過(guò)程招標(biāo)履約簽約三、責(zé)任成本的分解思路 我們需要什么樣的管控體系 來(lái)落實(shí)目標(biāo)與責(zé)任成本管理?管理架構(gòu)確定管理架構(gòu)確定管理架構(gòu)確定授權(quán)體系確定 授權(quán)表 授權(quán)手冊(cè) 不同企業(yè)授權(quán)對(duì)比 -萬(wàn)科 金地 招商 合生誰(shuí)來(lái)確定目標(biāo)成本？誰(shuí)來(lái)決策成本調(diào)整？誰(shuí)來(lái)考核？誰(shuí)來(lái)評(píng)估？成本定

9、位與決策的立足點(diǎn)在哪里？責(zé)任體系與職責(zé)如何匹配。標(biāo)桿企業(yè)的成本管理架構(gòu)與模式介紹：歸納總結(jié)一下成本目標(biāo)與責(zé)任管理體系目標(biāo)的建立目標(biāo)的跟蹤目標(biāo)的落實(shí)1、2、3、4、1、2、3、4、1、2、3、4、標(biāo)桿企業(yè)成本管理模式：目標(biāo)/責(zé)任成本管理過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)過(guò)程成本管理成本管理軟件成本管理委員會(huì)實(shí)踐系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)成本管控文件謝 謝！房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀(之二)2009目標(biāo)成本管理實(shí)踐中存在的問(wèn)題問(wèn)題之一:成本科目應(yīng)該如何設(shè)置財(cái)務(wù)帳套與成本科目需要統(tǒng)一嗎?-萬(wàn)科之路-華遠(yuǎn)的困惑-國(guó)企財(cái)務(wù)的”覺(jué)醒”成本科目設(shè)置如何考慮成本測(cè)算的需要?成本科目設(shè)置與合同清單有關(guān)系嗎?成本科目設(shè)置如何考慮分?jǐn)?/p>

10、問(wèn)題?-1.4億成本超額誰(shuí)知道?目標(biāo)成本列項(xiàng)之示例:金地成本表單某民企成本本表單萬(wàn)科成本表單政府要求成本表單成本表單研究成本模塊拼裝化案例仁恒成本表單合同清單模式萬(wàn)科表單民企如何用?每個(gè)階段成本測(cè)算的任務(wù)與重點(diǎn)?萬(wàn)科版 民企版成本歸集與分?jǐn)偡绞降奶接?？歸集口徑考慮:1、2、3、4、分?jǐn)偡绞娇紤]:1、2、3、分?jǐn)傄罁?jù):1、2、3、武漢案例問(wèn)題之二:動(dòng)態(tài)成本如何跟蹤?動(dòng)態(tài)成本信息統(tǒng)計(jì)不到？動(dòng)態(tài)信息嚴(yán)重失真？動(dòng)態(tài)成本信息分析有用嗎？過(guò)程管不到，動(dòng)態(tài)成本=結(jié)算臺(tái)帳動(dòng)態(tài)成本信息歸集如何考核?誰(shuí)對(duì)動(dòng)態(tài)信息負(fù)責(zé)?動(dòng)態(tài)信息對(duì)誰(shuí)負(fù)責(zé)?(經(jīng)營(yíng)監(jiān)控)。管理駕駛倉(cāng)動(dòng)態(tài)成本的探討 動(dòng)態(tài)成本的概念！錄入哪些基本信息？（w

11、d)誰(shuí)來(lái)錄入？如何約束錄入的完整性？ -用工具管理人！如何解決變更、簽證信息滯后問(wèn)題？誰(shuí)對(duì)動(dòng)態(tài)成本信息負(fù)責(zé)？考糊啦！簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本 = 未結(jié)算合同 + 已結(jié)算合同 + 非合同性成本 + 待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本統(tǒng)計(jì)的目的?全過(guò)程全成本!一個(gè)案例的解讀與探討背景資料: 項(xiàng)目建造成本總額限定,如何拆分成成本控制目標(biāo)?探討要求: 大家參與,根據(jù)公司現(xiàn)狀編出目標(biāo)成本清單. 給出動(dòng)態(tài)成本月報(bào)的報(bào)送內(nèi)容與途徑.目標(biāo)成本管理實(shí)踐中存在的問(wèn)題 策劃階段成本工作能介入嗎? 設(shè)計(jì)階段成本管理與設(shè)計(jì)

12、工作嚴(yán)重脫節(jié)? 采購(gòu)能受控于成本管理嗎? 變更簽證如何從事后成本核算到事前評(píng)估? 各部門(mén)成本責(zé)任如何明確劃分?成本問(wèn)責(zé)制能實(shí)現(xiàn)嗎?成本考核到底考倒了誰(shuí)?. 問(wèn)題之三:如何從全員參與到全員負(fù)責(zé)?問(wèn)責(zé)制落實(shí)不下去？-全員有責(zé)=都不負(fù)責(zé)?。ㄍ诳讟栋咐┎钤谀膬毫?到底怎么辦?價(jià)值活動(dòng)各節(jié)點(diǎn)、各專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域如何共同管理成本？-管控要求-專(zhuān)業(yè)手段-專(zhuān)業(yè)集成管理要求:員工參與分析討論制度流程體系-成本模塊業(yè)務(wù)模塊制度文件流程文件作業(yè)指引記錄表單成本管理目標(biāo)成本管理規(guī)定目標(biāo)成本編制與審批流程項(xiàng)目策劃階段成本規(guī)劃指引項(xiàng)目目標(biāo)成本套表模板責(zé)任成本管理規(guī)定責(zé)任成本分解與審批流程設(shè)計(jì)階段成本控制指引動(dòng)態(tài)成本報(bào)送套表動(dòng)態(tài)

13、成本管理細(xì)則動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)送流程招標(biāo)采購(gòu)階段成本控制指引責(zé)任成本分解套表成本績(jī)效考核制度合同計(jì)量與結(jié)算流程經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)及評(píng)審指引責(zé)任成本月度評(píng)估表。成本月度分析報(bào)告模板成本預(yù)警通知書(shū)目標(biāo)成本調(diào)整申報(bào)表成本數(shù)據(jù)庫(kù)模型項(xiàng)目成本指標(biāo)測(cè)算表市場(chǎng)成本調(diào)研表項(xiàng)目成本-盈利動(dòng)態(tài)測(cè)算表項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)。項(xiàng)目產(chǎn)品建筑/品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表項(xiàng)目設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議表設(shè)計(jì)變更單/簽證單。成本模塊：制度流程與管理工具制度流程體系-成本制度流程體系-專(zhuān)業(yè)集成策劃階段：工具/方法1、成本調(diào)研2、成本盈利測(cè)算3、策劃團(tuán)隊(duì)與七對(duì)眼睛建造階段：作業(yè)控制1、采購(gòu)有效性2、項(xiàng)目管理3、成本信息披露評(píng)估與考核：事前/事中控制1、動(dòng)態(tài)評(píng)估工具2、績(jī)效指標(biāo)體系化3、獎(jiǎng)懲重點(diǎn)與力度設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制1、