房地產(chǎn)估價原則課件

1、第四章：房地產(chǎn)估價原則 第一節(jié)：獨立客觀公正原則 第二節(jié)：合法原則 第三節(jié)：最高最佳使用原則 第四節(jié)：估價時點原則 第五節(jié)：替代原則 第一節(jié)：獨立客觀公正原則 獨立客觀公正原則要求房地產(chǎn)估價人員應(yīng)站在中立的立場上，求出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。 第二節(jié)：合法原則 1、概念： 合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的 合法權(quán)益為前提進(jìn)行。 2、內(nèi)涵： 合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等三個方面。2.1 合法產(chǎn)權(quán)： 應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。 房屋：所有權(quán)證、共有權(quán)證、他項權(quán)證； 土地：國家所有（國有土地使用權(quán)證）、集體所有、集體使用、他項權(quán)證。重慶焦作 2.2 合法使

2、用： 應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。 2.3 合法處分： 應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。 第三節(jié)：最高最佳使用原則 1、概念： 最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。 2、如何確定是否處于最高最佳使用狀態(tài)： 最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大的一種最可能的使用。 3、最高最佳使用具體包括2個方面： （1）最佳用途； （2）最佳規(guī)模； 4、估價過程中的具體運(yùn)用： （1）保持現(xiàn)狀前提 （2）裝修改造前提 （3）轉(zhuǎn)換用途前提 （4）重新利用前提案 例 某房地產(chǎn)

3、地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900m2，地上建筑200m2，為一舊住宅，現(xiàn)委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時交換價值。 評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為4萬元/m2，該區(qū)域的商品房價格為1萬元/m2，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5。 問：該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值大約是多少？1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值約為3600萬元人民幣。 90043600（萬元） 2、依據(jù)和理由： 其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理； 其二、使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評估的最佳使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評估。故評估值大約為3600萬元人民幣。 確切的價值=

4、3600萬元-拆除費用+舊建筑的殘余價值-補(bǔ)交的土地出讓金。 第四節(jié)：估價時點原則 1、概念： 估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。 2、估價時點的確定： 過去 現(xiàn)在 將來案例 某估價事務(wù)所在2007年6月20日至6月25日評估了一宗房地產(chǎn)于2007年6月20日的價格?，F(xiàn)有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應(yīng)為（ ）。 A、2007年6月20日 B、現(xiàn)在 C、重新估價的作業(yè)日期 D、要求重新估價的委托方指定的日期 第五節(jié)：替代原則 1、替代原則的概念： 替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 2、相關(guān)概念： 2.1 類似房地產(chǎn)： 是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑