地塊定位及一城多碧營銷報告課件

1、這是一個不看中心城市而看城市群的時代STATUSTHE INTERNATIONALTRADE CORE NEW PLATFORM SERVES THELONG THREE JIAO EMPHATICALLY長三角城市群寧波都市圈杭州都市圈南京都市圈蘇錫常都市圈滬寧合杭甬發(fā)展帶沿江發(fā)展帶上海合肥都市圈臺州滬杭金發(fā)展帶沿海發(fā)展帶地位沿海經(jīng)濟帶重要節(jié)點世界級城市群的重要載體“十三五”規(guī)劃中指出，我國未來將加快城市群建設(shè)發(fā)展，打造京津冀、長三角、珠三角世界級城市群，并將在全國范圍內(nèi)共打造19個城市群。 國務(wù)院長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃寧波都市圈核心支點全方面一體化路網(wǎng) S1沿海高速東環(huán)大道太一公路甬臺溫鐵

2、路臺州站路橋機場黃巖區(qū)路橋區(qū)溫嶺市S225椒江區(qū)S1S2S2沿海高速：直達寧波、溫州；接駁滬昆高速，直達上海S225：直達玉環(huán)、溫州市。東環(huán)大道：連接黃巖、溫嶺市S1/S2號線（在建）：連通椒江、路橋、溫嶺三大區(qū)域；甬臺溫鐵路：連接上海、杭州、溫州 。3縱3軌快速連通臺州各個區(qū)縣臺州l中心站（規(guī)劃）臺閣長留漢將功，州城又見秦兵事；城樓今日何由得，市是去年不可知。讀城1臺州是中國民營經(jīng)濟發(fā)源地Taizhou is the birthplace of Chinas private economy“中國民營企業(yè)500強，臺州8家。民營經(jīng)濟杠杠滴！”臺州是中國著名的漁區(qū)、水果之鄉(xiāng)，華東重要能源基地，中

3、國重點風(fēng)景名勝區(qū)，中國武術(shù)、圍棋之鄉(xiāng)，中國重要的小商品集散地”臺州是國家發(fā)改委批準(zhǔn)的全國唯一民間投資創(chuàng)新綜合改革試點城市臺州,老街，不曾消失的美麗Taizhou, the old streets, the beauty that never disappeared金桶油伐蕩，真本事伐港,有寧要留，有些寧要逃,條到噶唔都想手打面?zhèn)€老味道,椒江度娘港話有椒江個腔調(diào)我住的地方名氣伐度但是很條踏,伐同你們上海北京節(jié)奏快市府大道從頭到尾開遍了銀行,海門老街樓上樓下都是補課嗆心噢,康平路現(xiàn)在頂旺停車實在寧臟靠走著臺州老街上，聽著hip-hop of 椒江，看著兩旁的雖舊但老的建筑，看著坐在門口的老人們，把

4、自己心靈一次次被洗禮。唐詩之路的終點，“李白”二上天臺山The end of the Tang Poetry Road, “Li Po, two Heaven, Taishan第一次天臺山之旅在公元727年，時年25歲的李白為造訪司馬承禎而來。詩歌天臺曉望中記載：他見到了“門標(biāo)赤城霞，樓棲滄島月”的海上仙山天臺山。第二次是在李白被唐玄宗賜金放還后。說他官場失意，莫若說長安留不住他，仙風(fēng)道骨的李白豈能與庸俗官場兼容，他合該醉酒當(dāng)歌，仗劍天涯。天寶六載（公元747年）冬天，李白與好友元丹丘乘舟南行，登上了天臺山。在華頂之上，他又一次遠眺滄海，寫下了登高丘而望遠?！褒垬区P闕不肯住，飛騰直欲天臺去”。

5、魯迅先生感嘆為“臺州式的硬氣”。Mr Lu Xun lamented as Taizhou yingqi方孝孺，臺州人，明朝一代忠臣、一代大儒，字希直，號遜志。他是朱元璋的皇太孫朱允炆的老師，是太子太傅。朱允炆即位后,是為建文帝,方孝孺被封為翰林侍講學(xué)士。他頗受朱允炆賞識，在當(dāng)時的儒家里名聲如雷貫耳。后來，燕王朱棣謀反稱帝。為了讓天下讀書人“心不服”起碼也要“口服”，他請“讀書人的種子”、第一大儒方孝孺為他起草登基公告。方孝孺接過筆，寫上“燕賊篡位”幾個字后破口大罵。傳芳后世?！胺叫⑷?，臺州式的硬氣”。臺州碧桂園海棠花苑西側(cè)地塊定位及一城多碧營銷報告生而璀璨 逐麓臺州世聯(lián)行觀市2撕開表象外套深

6、度市場洞察宏觀面政策寬松，品牌開發(fā)商進入，土地市場火熱01政策面 土地政策：臺州土地拍賣實行價高者得，不設(shè)置最高限價認貸不認房還清第一套房子貸款后，第二套購房仍可按照首套購房政策執(zhí)行。 如果未還清第一套住房的貸款，購買二套房首付需30%，三套房全款購房政策：認貸不認房銀行政策現(xiàn)在有些銀行利率上浮5%左右首付比例公積金貸款首套房首付20%，公積金貸款二套房首付30%。商業(yè)貸款首套房首付30%，商業(yè)貸款二套房首40%；臺州市場政策導(dǎo)向以去庫存為主，市場購房政策寬松。土地面出讓年份出讓時間地塊名稱建筑面積（萬方）成交樓面價（元/）競得單位20177.27開發(fā)大道北、學(xué)院路西地塊6.367722碧桂園

7、7.6麻車苑地塊1.177082碧桂園3.9東方村地塊3.17400方遠2.15瓏悅15.16667碧桂園201612.30劍橋郡123400碧桂園12.30星明村地塊8.26471華鴻12.29東海大道南側(cè)、白云山南路東側(cè)4.16975杭州城建12.14學(xué)院路以東、四號路以北4.24000中梁10.13歐尚超市南側(cè)4.86000中梁6.23學(xué)院路東側(cè)、廣場西路以北2.14773中梁（首府一號）4.21廣場西路北側(cè)、芷京路西側(cè)地塊9.556648中梁（首府一號）20151.28建設(shè)路東側(cè)、屷崦路西側(cè)7.351142銘鼎花苑合計126.08近三年土地出讓集中在經(jīng)開西區(qū)板塊，未來經(jīng)開區(qū)將面臨品牌開

8、發(fā)商與本土開發(fā)商共同競爭局面;黃椒路椒江區(qū)政府開發(fā)大道楓南路市府大道解放南路機場路中心大道臺州大道椒江大橋云西路臺州市政府學(xué)景名苑4503天韻水岸45032017201620152013瓏悅6667麻車苑7082升聚投資7722星明村地塊6471劍橋郡4256中梁學(xué)院路東4000中梁首府一號6648東方村7400杭州城建6975歐尚南側(cè)地塊6000御庭一號1021筑心苑3861金域華府3988江南首府5429核心區(qū)域次核心區(qū)域近兩年臺州土地市場火爆，進入2017年土地成交樓面價達到5700元/，由于外來房企進入，市區(qū)核心地塊土地溢價率均達到100以上，土地市場競爭激烈。方遠天韻水岸中梁首府壹號

9、中梁公園首府（萬方）（元/平米）成交樓板價： 4503元溢價率：21%競得企業(yè)：方遠成交樓板價： 6648元溢價率： 87.25%競得企業(yè)：中梁成交樓板價： 4736元溢價率： 171%競得企業(yè)：方遠成交樓板價： 4736元溢價率： 154%競得企業(yè)：碧桂園海棠苑土地面 中觀面02供不應(yīng)求，市場饑渴萬方元/元/萬方截至2017年7月，臺州市近三年來整體市場處于供不應(yīng)求狀態(tài)，2016年受去庫存政策影響，成交主要以價換量為主，年均去化量在540萬方左右。進入2017年，現(xiàn)已成交面積315萬方，成交均價在11325元/，整體市場處于量價齊升態(tài)勢，整體市場火爆；2016年8月2017年7月近1年來臺州

10、市月均去化38萬方,去化套數(shù)為2837套，成交價格整體保持上升態(tài)勢，2016年10月臺州商品住宅市場成交價格突破萬元大關(guān)，截至17年7月成交均價11593元/，漲幅達13。臺州整體市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，商品住宅市場饑渴。整體市場 區(qū)域市場 16年1月，當(dāng)月成交913套，其中海棠花苑成交524套均價15866元/，抬高了椒江區(qū)均價。16年4月，當(dāng)月成交套數(shù)2258套，其中藍灣華庭成交1008套均價6064元/ ，拉低了椒江區(qū)整體均價。 16年7月，當(dāng)月成交套數(shù)1509套，其中方遠海景名苑成交1068套均價5523元/ ，拉低了椒江區(qū)整體均價。萬方元/近1年來整體月均去化8.9萬方 ，成交均價1

11、2005元/，單月成交價格達到1000套以上，市場容量大。 面積段 總價段 80以下 80-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200-220 220-240 240-260 260-280 280-300 300以上 100以下 5553528627564400000000100-120 230130232817543000000120-140 24725038855197100000140-160 132942361601016200000160-180 12103556102418201000180-200 12233428885300

12、020200-220 11171190347721000220-240 010622110525215200240-260 0311714517060102110260-300 11167371631122032300-340 001401024791110340-380 000152522428140380-400 0000113271024100400以上 000103572651226393726價段匯總 648961241222319934744491062848485828椒江區(qū)成交面積段主要集中在120160之間，總價天花板在300萬元/套；成交結(jié)構(gòu)區(qū)域成交 成交結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)成交 房型

13、 總價段 一房 二房 三房 四房 五房及以上 躍層 100以下 674356434615163039100-120 2776115012341025120-140 1635413312374052140-160 91626951929065160-180 6453432464080180-200 024731925075200-220 01830849070220-240 012546500204240-260 11115803289260-300 110157682119300-340 074275254340-380 001206616380-400 0216208400以上 048234

14、832匯總 734497475322004320928占比2%15%22%59%0%3%平層住宅成交主要集中在四房，總價段上限在300萬，別墅成交主要以躍層為主，總價段上限在340萬。微觀面潛在競爭激烈，豪宅感知力弱03二級競爭三級競爭綠城紫薇花園碧桂園瓏悅中梁首府壹號院碧桂園劍橋郡中梁首府壹號中梁公園首府華鴻臺州大公館方遠天悅年華綠城海棠花苑一級競爭從總價段、面積段、客戶流向、競爭體量分析對標(biāo)，我們尋找臺州市面上認可度較高的豪宅項目綠城紫薇花園、碧桂園瓏悅、中梁首府壹號院，作為本案核心競爭分析。工人西路黃椒路楓南路市府大道開發(fā)大道中心大道臺州大道東環(huán)大道機場路疏港大道老城區(qū)板塊1100015

15、000經(jīng)開西區(qū)板塊1200015000經(jīng)開核心區(qū)板塊1400023000城東板塊900014000海棠花苑南側(cè)地塊綠城紫薇花園主要面積185-195總價段：350-448萬均價：高層2.2W,躍層2.4W碧桂園劍橋郡戶型未公開價格待定綠城海棠花苑主要面積135-185總價段200-300萬均價：高層1.4W,躍層1.6W碧桂園瓏悅戶型未公開價格待定中梁首府壹號主要面積89-139總價段115-222萬均價：高層1.3W,躍層1.6W中梁首府壹號院主要面積96-138總價段153-248萬均價：高層1.6W,躍層1.8W華鴻臺州大公館主要面積116-165總價段150-231萬均價：高層1.3W

16、,躍層1.5W中梁公園首府主要面積124-176總價段161-281萬均價：高層1.3W,躍層1.6W方遠天悅年華主要面積91-127總價段110-180萬市調(diào)詢價1.4W/競爭格局三級競爭梯度格局庫存競爭預(yù)計10月份首開，共967套房源，約18.9萬方后面加推的時間待定，只剩余10#樓未推，約150套房源，貨量約4.2萬方2012年首開，最新2017年6月加推78套，在售剩余18套共26棟樓計1048套，貨量約40萬方，預(yù)計10月份首開2016年12月首開，在售剩余20套已推未售未來供應(yīng)7月8月9月10月11月12月1月2月3月綠城紫薇花園碧桂園瓏悅中梁首府壹號院碧桂園劍橋郡中梁首府壹號中梁

17、公園首府華鴻臺州大公館方遠天悅年華綠城海棠花苑東方村地塊（方遠）4月5月未推剩余3棟樓，約100套房源，約1.8萬方貨量，最新預(yù)計10月初加推預(yù)計10月份首開，總建面4.3萬方，2棟高層，共246套房源2017年3月競得地塊，未來規(guī)劃待定，貨量約3.1萬方僅剩余15#樓36套房源尚未對外推出，貨量約0.7萬方未推剩余200多套房源，貨量約4.3萬方，最新預(yù)計本月底加推，年底售完加推時間待定，未推剩余400多套房源，約7.8萬方貨量6月7月8月預(yù)計9月份首開，共307套，約4.2萬方貨量，首開推售4棟約100多套，剩余的后面加推，年底售完、2018年2017年待本地塊入市時，將面臨20.1萬方,

18、整體競爭市場相對較為激烈待海棠苑地塊2018年上半年入市將面臨競爭約20.1萬方2014年首開，在售剩余40多套房源產(chǎn)品競爭135-1433R4R綠城紫薇花園 碧桂園瓏悅 中梁首府壹號院 碧桂園劍橋郡 中梁首府壹號 中梁公園首府華鴻臺州大公館方遠天悅年華綠城海棠花苑東方村地塊 （方遠）市場熱銷產(chǎn)品以1101403R/4R為主,4R占據(jù)絕對主力；面積段80以下8090100110120130140150160180180以上185-195123-13896-107110139124-138153-176116-125139-143162-16590-110127135-

19、150158-193市場主流競爭140-15582-100類別綠城紫薇花園中梁首府壹號院碧桂園瓏悅建筑面積約20萬方約5.8萬方18.9萬方主力面積段4R 180-2003R 96、1074R 123、1384R 140160主力總價段4R 400萬以上3R 153-182萬4R 196-240萬目前均價4R：22000元/4R：16000元/樓層狀況小高層和高層，共計14棟樓8棟多層，2棟高層多層高層品牌臺州浙能綠城置業(yè)有限公司中梁控股碧桂園車位比規(guī)劃2017戶 1:1.9規(guī)劃307戶 規(guī)劃967戶裝修精裝修（裝修標(biāo)準(zhǔn)2000-4000元/，多用國外品牌）毛坯毛坯物業(yè)管理綠城（國家一級資質(zhì)物

20、業(yè)）中梁物業(yè)服務(wù)有限公司碧桂園物業(yè)管理有限公司（國家一級資質(zhì)）主要競品產(chǎn)品規(guī)劃多為高層、多層組成，物業(yè)公司以開發(fā)商自有物業(yè)公司，除中梁物業(yè)公司以外，綠城、碧桂園均為國家一級資質(zhì)物業(yè)公司。競爭對比項目概況競爭對比項目概況競品建筑風(fēng)格區(qū)別明顯，綠城由于建造多年，風(fēng)格以法式為主，中梁以新亞洲立面為主，瓏悅以現(xiàn)代主義風(fēng)格為主，從立面用材來看，綠城干掛石材+玻璃幕墻的組合凸顯社區(qū)品質(zhì)感。綠城紫薇花園中梁首府壹號院碧桂園瓏悅外立面風(fēng)格/材質(zhì)法式新現(xiàn)代：石材干掛立面結(jié)合玻璃幕墻新亞洲建筑及景觀風(fēng)格：干掛石材真石漆現(xiàn)代主義風(fēng)格：鋁板干掛社區(qū)規(guī)劃采用中軸對稱布局，自建配套L式布局，1.8低容積率列陣布局社區(qū)配套

21、推窗入景，全齡化活動空間、商業(yè)、地處市中心區(qū)域，交通方便，配套齊備歐德隆、G1501、鑫海度假村、四團小學(xué)等 競爭對比品牌及推廣綠城紫薇花園中梁首府壹號院碧桂園瓏悅核心價值點綠城品牌、大面積改善置業(yè)、社區(qū)綠化景觀低容積率、地段、開發(fā)商品牌疊墅、標(biāo)桿、碧桂園品牌形象推廣主打圈層高端人士主推廣語：首席瞰景豪宅、絕版精裝以本地區(qū)客戶為主主推廣語：臺州正中，望族人物時代收藏以本地區(qū)客戶為主、改善主推廣語:比肩世界的臺州坐標(biāo)、臺州CBD時代人物的官邸物料線下巡展/活動看房抽獎贏寶馬X1活動市區(qū)展廳綠城主打高端豪宅品質(zhì)及綠城品牌，中梁、碧桂園主打地段及高端圈層對位，海棠苑地塊從地段優(yōu)勢上不如中梁，品牌認知

22、度上比不上綠城，建議以生態(tài)科技作為本案核心價值點?！巴ㄟ^市場調(diào)研和訪談，我們發(fā)現(xiàn)市面上以4R平層和躍層接受度最高，在戶型選擇上，我們選擇了戶型接受度最高的項目進行重點分析。”平層：綠城紫薇花苑、海景名苑、中梁國賓天下躍層：中梁公園首府、臺州大公館、中梁國賓天下競爭對比平層戶型平層綠城紫薇花園海景名苑中梁國賓天下層高333主力產(chǎn)品156（4房2廳2衛(wèi)）143.75（4房2廳2衛(wèi)）144（4房2廳2衛(wèi)）客廳面積()25.516.217.2客廳面寬/進深面寬：3.7 進深：4.2面寬：3.6進深：4.5面寬：4.3 進深：4主臥面積()2016.3417.5主臥面寬/進深(m)面寬：3.7 進深：5

23、.3面寬：3.8 進深：4.3面寬：3.6 進深：4.8次臥面積()141112贈送面積()4.25.48.4戶型圖戶型亮點空間方正，拐角少，獨立餐廳，約10.6米南向大面寬，三開間朝南。餐客一體，三開間朝南，高雅書房，品質(zhì)人生，弊端陽臺朝西。獨南向四開間，三大臥室均朝南，4.4米大陽臺餐客廳一體化，寬敞通透贈送面積贈送面積贈送面積4R做到3開間朝南房型，競品產(chǎn)品注重主臥的面寬。其中，中梁國賓天下面寬做到4.3m競爭對比躍層戶型躍層中梁公園首府臺州大公館中梁國賓天下層高3（部分6）3（部分6）3（部分6）主力產(chǎn)品162（4房2廳3衛(wèi)）164（4房3廳3衛(wèi)）167（4室2廳3衛(wèi)）客廳面積()37

24、.636.431客廳面寬/進深面寬：7.8 進深：4.7面寬：7 進深：5.2面寬：6.2 進深：5.0主臥面積()2729.422.7主臥面寬/進深(m)面寬：4 進深：6.8面寬：4.6 進深：6.4面寬：4.2 進深：5.4次臥面積()13.717.315.3贈送面積()555452戶型圖戶型亮點一層大餐廳大客廳，大空間享受。二層活動室空間大，超大L型空中花園，采光好，活動方便。一層為兩個大客廳；二層為一個大臥室，在大客廳正上方；通透性好。一層采光較好，南北通透性交叉。二層空間較大，大空間，極致享受，感受不一般的家。贈送面積贈送面積在躍層競爭產(chǎn)品中，客廳部分做挑高空間，層高為6m，贈送客

25、廳上部主臥，贈送面積達50以上，附贈面積較大，溢價空間相對高競爭總結(jié)綠城、中梁、碧桂園占據(jù)臺州市場核心位置，將未來形成三足鼎立的品牌割據(jù)態(tài)勢，但品牌標(biāo)簽各有不同，碧桂園缺乏明顯的豪宅標(biāo)簽感老牌品質(zhì)豪宅，雖逐漸退出臺州市場，影響力仍在綠城中梁碧桂園地段型豪宅，占據(jù)中心資源，實際品質(zhì)一般新入臺州品牌開發(fā)商，全城鋪開，但無明顯豪宅標(biāo)簽 SV市場機會1、政策寬松，供不應(yīng)求，市場饑渴2、交通利好帶來主城發(fā)展新時代3、市場豪宅產(chǎn)品力打造有限，認知度較弱市場難點1、下半年市場競爭壓力大，主城區(qū)面臨大量項目入市2、碧桂園臺州市場新入，與綠城、中梁、方遠等深耕多年的品牌競爭相比無明顯優(yōu)勢 市場豪宅標(biāo)簽各有不同，

26、尋找碧桂園的豪宅標(biāo)簽感，在市場中脫穎而出，對位臺州頂層富豪需求，成為了核心問題！閱人精準(zhǔn)定位洞察人心3紫薇花園客戶主要以椒江本地客戶為主占比35，其次為路橋客戶占比30；溫嶺、黃巖分別占比20、10；紫薇花園客戶置業(yè)目的以自住為主占比80，其次為投資，占比20。綠城紫薇花園客戶主要以椒江本地為主，其次為路橋客戶，購房目的以自住為主，少數(shù)為投資。競品客戶分析-紫薇花園客戶中梁首府壹號院客戶主要以椒江本地為主，其次為路橋客戶，購房目的以自住為主，少數(shù)為投資。首府壹號院客戶主要以椒江本地客戶為主占比45，其次為路橋客戶占比25；溫嶺、黃巖分別占比15、10；首府壹號院客戶置業(yè)目的以自住為主占比75，

27、其次為投資，占比25。競品客戶分析-中梁首府壹號院地緣性強本地置業(yè)特征明顯邊緣區(qū)域置業(yè)首選中心輻射特征明顯椒江市場供需能力較強，競爭激烈，各樓盤的購房主力均為椒江本地客戶；椒江為臺州政治經(jīng)濟中心，椒江本地認可度高；椒江人均GDP臺州排名前列，本地購買能力較強本地置業(yè)特征：受客戶地緣性及消費能力影響，本案購房主力為椒江城區(qū)本地客戶。中心輻射特征：椒江區(qū)作為臺州城市中心，周圍區(qū)域認可度較高，且在具備購買力的情況，臨海、黃巖及路橋等地?zé)o法從區(qū)域價值、產(chǎn)品價值滿足當(dāng)?shù)刂脴I(yè)需求，因此形成椒江中心輻射特征。椒江為臺州市中心地域，經(jīng)濟領(lǐng)先，配套齊全，對周圍區(qū)域人口具有吸引力；椒江與臨海、黃巖、路橋各區(qū)域交通

28、便利，聯(lián)系緊密；除溫嶺外，臨海、黃巖、路橋產(chǎn)品力有限且供應(yīng)不足； S1沿海高速東環(huán)大道太一公路甬臺溫鐵路臺州站路橋機場黃巖區(qū)路橋區(qū)溫嶺市S225椒江區(qū)S1S2S2臺州中心站（規(guī)劃)臨海市置業(yè)特征 S1沿海高速東環(huán)大道太一公路甬臺溫鐵路臺州站黃巖區(qū)路橋區(qū)溫嶺市S225椒江區(qū)路橋機場S1S2S2臺州中心站（規(guī)劃)臨海市“倒梯形客戶池”泛邊緣置換客路橋、黃巖等臺州下各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶在溫嶺、寧波，房價擠壓外溢行政首府之地投資型客戶區(qū)域改善型企業(yè)老板，公務(wù)員50%35%15%重點區(qū)域核心區(qū)域重點區(qū)域重點區(qū)域重點區(qū)域客戶地圖主打椒江品質(zhì)改善首選考慮到本案所處地域地緣性及強購買力影響，且臺州在寧波都市圈地位提升，

29、具備可觀升值空間；未來項目主打椒江自住改善型客戶，累計占比50%以上，附帶溫嶺及寧波投資客戶另一方面，由于主打自住改善型品質(zhì)客戶，為吸引客戶購買產(chǎn)品打造綠色、科技及高品質(zhì)。引領(lǐng)臺州，綠色科技豪宅典范客戶導(dǎo)入策略識品4匠心獨制以品動人滿足客戶的觸點是一切產(chǎn)品打造的核心前提核心問題？對手產(chǎn)品性格和品牌標(biāo)簽較為鮮明，本地塊由于政府要求，土地溢價，被動式豪宅化；在此基礎(chǔ)上，該如何尋找獨特標(biāo)簽，實現(xiàn)臺州的豪宅標(biāo)桿？思考一：成交結(jié)構(gòu)分析，卡位市場熱銷面積；結(jié)論1：市場主力面積高層在3R：110-120，4R：120140，180以上市場接受度低結(jié)論2：目前總價上限在4R:300萬，多層：上限340萬，超過

30、400萬影響未來價格成長空間思考二：競品總價比對，競品面積段比對；結(jié)論3：市場熱銷面積在4R：120160，多層:140-160左右，為匹配市場熱銷區(qū)間同時考慮總價合理控制，建議產(chǎn)品打造以高層120160左右，多層：140160；思考三：購買邏輯評估，模擬客戶購買力進行邏輯比對。結(jié)論4：通過競品客戶分析進行模擬購買力評估，得出本案目標(biāo)客戶群體，依據(jù)目標(biāo)客戶喜好在產(chǎn)品力上對客戶做足吸引住宅產(chǎn)品思考建議核心觀點：產(chǎn)品應(yīng)同時兼具去化速度考慮和未來溢價空間預(yù)設(shè)建議1：產(chǎn)品定位匹配市場主流面積同時，在控制總價情況下，合理產(chǎn)品打造建議2：產(chǎn)品打造方面建議將上海豪宅理念帶入臺州，做足形象與展示，樹立城市豪宅

31、標(biāo)桿形象產(chǎn)品思考建議住宅產(chǎn)品方向高低每平方米單位價值提升項目形象，溢價能力較強； 容積率限制舒適型產(chǎn)品，可提供較多附贈價值具有較高的溢價率溢價率較高，有利于提升項目形象；總價較高，流量有限，現(xiàn)金流回籠受限；低密度高低配組合產(chǎn)品；市場熱銷面積主導(dǎo)，強功能性現(xiàn)金流產(chǎn)品X容積率限制XX住宅面積：126852商辦：10000商業(yè)：3000容積率：2.2限高80米由于容積率條件及限高，本案產(chǎn)品打造方向為高層+疊加，或是多層+高層組合，綜合考慮本案的溢價能力，建議選擇高層多層組合聯(lián)排別墅疊加產(chǎn)品多層產(chǎn)品高層產(chǎn)品獨棟別墅物業(yè)類型建議市場：4房面積段控制在120140，多層：140160；綠城紫薇花園：4R：

32、140-155、5R：185195中梁首府壹號院：3R：89118、4R：1271391、市場主流80-100剛需，110120剛改，140160改善，140160市場熱銷產(chǎn)品；2、市場總價天花板控制在300W以下，市場接受度更高；3、目標(biāo)客戶：本地人以及臺州椒江區(qū)以外各區(qū)縣的外地人，以終極置業(yè)為目標(biāo)。以“椒江本地”客戶為主要目標(biāo)，滿足終極需求為主物業(yè)類型建議依據(jù)總價控制原則和市場熱銷面積段及客戶需求反饋地塊限制條件，可設(shè)置125三房二廳一衛(wèi)140160四房二廳二衛(wèi)多層 140160高層本案從風(fēng)險控制上考慮，產(chǎn)品設(shè)置需迎合市場需求，同時考慮總價控制；基于目標(biāo)客戶需求研究，綜合風(fēng)險控制和客戶需求

33、考慮，建議本案戶型配比為：建筑面積 項目 戶型面積（ ）戶型結(jié)構(gòu) 戶型套數(shù) 面積總計占比 126852高層 1203W2T104 1243815%1404W2T 415 5804460%1604W2T 173 2764025%小計69198122100多層 1403W2T1702380085%1605W2T 30480015%小計20028600100總計891 126722100%從市場結(jié)構(gòu)來看，主力面積偏大，市場主力面積在120-160左右，從匹配市場熱度出發(fā)，主力戶型設(shè)置在140左右，滿足臺州市場改善需求其次設(shè)置少部分140160大面積多層產(chǎn)品，滿足少量改善客戶需求或終極置業(yè)型客戶，及少

34、部分125左右硬改客戶物業(yè)類型驗證產(chǎn)品尺度打造建議：層高建議：平層：3.1m 多層：6.2客廳面寬建議：平層：4.1m，多層：8m主臥面寬：平層：4m，多層：5m附贈面積建議：建議提高附贈率建議產(chǎn)品打造上重面寬，輕進深，打造較為舒適的尺度感；附贈面積適當(dāng)提高，可設(shè)置部分躍層戶型，增加產(chǎn)品競爭力 產(chǎn)品尺度建議思考一：商辦市場；結(jié)論1：地塊臨近在建中央商務(wù)區(qū)（CBD），會帶來大量高素質(zhì)高收入的就業(yè)人群，高端酒店式公寓將占有一定市場； 結(jié)論2：臺州寫字樓多數(shù)為商住樓性質(zhì)， 40年產(chǎn)權(quán)，面積在：1R 4060、2R 7080平層產(chǎn)品為主，總價在6080w思考二：競品總價比對，競品面積段比對；結(jié)論3：競

35、品精裝統(tǒng)一運營做為提升項目商辦用地的溢價方式；結(jié)論4：同樣總價段，小面積2R的LOFT產(chǎn)品更具市場競爭力；辦公產(chǎn)品思考建議依據(jù)總價控制(上限80W）原則和及市場競爭力表現(xiàn)，可設(shè)置40LFOT（ 4.7m挑高）：本案從風(fēng)險控制上考慮，產(chǎn)品設(shè)置需迎合市場需求，同時考慮總價控制；基于目標(biāo)市場需求研究，綜合風(fēng)險控制和客戶需求考慮，建議本案戶型配比為：項目 建筑面積 戶型面積（ ）戶型套數(shù) LOFT1000040250從競品結(jié)構(gòu)來看，面積50以上平層為主，總價控制在60w80w，從匹配市場熱度出發(fā)，主力戶型設(shè)置在40左右，滿足臺州市場投資，過渡房需求；辦公產(chǎn)品物業(yè)類型建議臺州商辦市場調(diào)研基于這樣的產(chǎn)品骨

36、骼塑造我們又該如何賦予其靈魂！現(xiàn)在的人們，追求著.合適的價格居住的自豪感完善的生活配套未來巨大的發(fā)展?jié)摿Σ槐粫r代淘汰的未來生活便利快捷的交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)越的地理位置自我生活方式而作為第一房企的碧桂園 承載著自我價值的實現(xiàn) 承載著GDP的重任 承載著客戶的期待我們還需要做的，就是將產(chǎn)品價值與品牌價值完全對位，塑造本案獨有標(biāo)簽，引領(lǐng)臺州豪宅市場在此基礎(chǔ)之上，我們提倡的理念是豪宅借鑒：將上海的豪宅理念帶到臺州人本生活之本生態(tài)自然之源科技未來之心為此我們要著重打造“被動式建筑”是綠色建筑未來的發(fā)展方向，我們認為我們再看上海將綠色生態(tài)建筑理念作為本案核心競爭力上海8W+高端住宅借鑒綠城黃浦灣華潤外灘九里大寧金

37、茂府資源極度稀缺南外灘一線江景資源，頂級裝修品牌材質(zhì)配置極度奢華蘇州河畔人文歷史資源、全球頂級品牌與智能科技品牌植入豪宅資源豪宅人文配置極度享受12大科技系統(tǒng)、2.5萬中央公園、德系精工品質(zhì)豪宅科技高端項目三大價值體系綠城黃浦灣華僑城蘇河灣大寧金茂府南外灘一線江景，人文景觀資源 綠城內(nèi)部景觀打造，15000平米城市園林裝修標(biāo)準(zhǔn)10000元/，引入奢侈品頂級櫥柜 LOWE玻璃加石材外立面 5000平米雙會所，6.6m挑空入戶精裝大堂，4.5m地下車庫 知名品牌物管主力為280-320大戶型，3.28m層高，十字圓廳設(shè)計，戶型大氣綠城黃浦灣=外灘頂級定制豪宅地標(biāo)型綜合體項目人文歷史資源挖掘和頂級品

38、牌資源嫁接超高標(biāo)準(zhǔn)裝修，全球頂級品牌和智能設(shè)備植入純粹大戶型設(shè)置，大開間尺度空間設(shè)計華僑城蘇河灣=蘇河灣頂級人文豪宅同步歐洲12大科技系統(tǒng)達到空氣、溫度、濕度、聲音、光線、水潔凈度等全生命周期的極致舒適德系精工品牌國內(nèi)首個獲得英國BREEAM認證科技住宅2.5萬中央公園2000五星級酒店式會所大寧金茂府=終極科技人居我們比肩上海一線豪宅搜索屬于我們項目的獨有豪宅標(biāo)簽他山之石人本生活之本生態(tài)自然之源科技未來之心口袋花園生態(tài)節(jié)能生態(tài)園林呼吸系統(tǒng)互聯(lián)社區(qū)感官系統(tǒng)地源熱泵新風(fēng)系統(tǒng)公園式起居生活酒店式商業(yè)配套生態(tài)式樂園CEO式會所構(gòu)建本案核心產(chǎn)品價值體系生態(tài)賦予了生活什么植物是建筑的外立面第 5 重第

39、4 重第 3 重第 2 重第 1 重五維造景，一步一景，怡景怡情第一重：草坪、地被、適宜近賞第二重：夜來香第三重：高23米的花樹，點綴其間第四重：高45米的中喬木，層次遞進第五重：高78米，胸徑25公分的大喬木，勾勒天際口袋花園太陽能路燈利用太陽能光伏電板來為房屋和社區(qū)路燈房屋提供電力，同時采用光纖采光和光導(dǎo)管采光系統(tǒng)，提供電力。在市場上應(yīng)用廣泛，有利于防止大面積積水，增強地下水補充，強化地面呼吸功能，降低熱島效應(yīng)，抬高居住的舒適度。透水地面太陽能庭院燈通過太陽能路燈、路面滲水系統(tǒng)，體現(xiàn)科技節(jié)能的現(xiàn)代氣息生態(tài)節(jié)能雨水花園建設(shè)雨水花園，使用“海綿城市”原理，實現(xiàn)儲水，排水，利用水的能力。沙土礫石

40、凈化水質(zhì)，收集雨水灌溉清潔。霧化系統(tǒng)建設(shè)超細霧化系統(tǒng)，調(diào)節(jié)空氣濕度，凈化空氣，釋放負氧離子，營造社區(qū)小氣候。通過水底凈化系統(tǒng)，種植水生物植物，水溪中種植蓮花，苦草，它們茂密的根系吸附淤泥，消化有機質(zhì)污染，杜絕臭水溝。生態(tài)水溪儲水、凈水、利用水，社區(qū)獨有氣候，水底凈化系統(tǒng)生態(tài)園林低溫空氣由郊區(qū)流向城市空氣混合低溫空氣由郊區(qū)流向城市 風(fēng)壓作用下霧霾導(dǎo)出，城市降溫 風(fēng)壓作用下霧霾導(dǎo)出，城市降溫參考“城市風(fēng)道”中的綠地風(fēng)廊建造，打造社區(qū)風(fēng)道系統(tǒng)，注重居住生態(tài)化；包括“綠色廊道”（道路綠帶）及“綠色項鏈”（環(huán)項目林帶）?！办F霾凈化塔”已在荷蘭及北京試點測試，該設(shè)備能夠在36小時內(nèi)凈化一個足球場大小空間內(nèi)

41、70%至80%的空氣。且該裝置使用的是綠色風(fēng)能，用電量很低，不大于一個熱水器的用電量。霧霾凈化塔社區(qū)風(fēng)道系統(tǒng)臺州首個“無霾社區(qū)”呼吸系統(tǒng)科技為生活創(chuàng)造了什么 簡單的社區(qū)WIFI覆蓋，將消費，社區(qū)一卡通，智能入戶終端，遠程控制等等統(tǒng)統(tǒng)納入其中，打造全方位的智能生活體驗；家居智慧：每一瞬都充滿驚喜社區(qū)智慧：指尖上的服務(wù)到家移動APP遠程控制智能新風(fēng)/空調(diào)/地暖/光照廚房主衛(wèi)背景音響玄關(guān)智能感應(yīng)照明夜間智能感應(yīng)照明社區(qū)服務(wù)平臺“住這兒”APP社區(qū)管理集成“一卡通”社區(qū)八重智能安防體系城市智慧：合理化運作公共資源城市商業(yè)資源互動醫(yī)療服務(wù)資源聯(lián)網(wǎng)全方位的智能生活體驗智能互聯(lián)社區(qū)直飲水凈化示意圖隔音系統(tǒng)直

42、飲水系統(tǒng)隔音降噪系統(tǒng)：阻隔外界以及樓層間的噪聲，提供安靜的室內(nèi)環(huán)境，體會安靜人居境界。隔熱系統(tǒng)“藥補不如食補，食補不如水補，水是百藥之王”，社區(qū)直飲水是都市生活的一種新風(fēng)潮熱阻隔系統(tǒng)：使住宅制冷取暖能耗大大低于傳統(tǒng)住宅；形成嚴密隔熱保溫體形，不僅保持智能居所的獨立性，而且有效防止能量流失。全方位的智能生活體驗感官系統(tǒng)利用地下恒溫層進行冷熱交替，節(jié)約能源可靠、節(jié)能據(jù)美國環(huán)保署EPA估計，設(shè)計安裝良好的地源熱泵平均來說比傳統(tǒng)的制冷機系統(tǒng)可以節(jié)約用戶3040的運行費用，且不受室外環(huán)境影響。清潔的可再生能源地源熱泵系統(tǒng)利用了地球表面淺層作為熱交換地?zé)豳Y源（通常小于400米深）進行能量轉(zhuǎn)換，是清潔的可再

43、生能源的一種形式。地源熱泵系統(tǒng)置換式新風(fēng)系統(tǒng)是根據(jù)在密閉的室內(nèi)一側(cè)用專用設(shè)備向室內(nèi)送新風(fēng)，再從另一側(cè)由專用設(shè)備向室外排出，在室內(nèi)會形成“新風(fēng)流動場”，從而滿足室內(nèi)新風(fēng)換氣的需要。健康、節(jié)能住宅的環(huán)保系統(tǒng)，從根本上解決了普通住宅制冷加熱空氣內(nèi)循環(huán)帶來的空氣質(zhì)量低的問題，將室內(nèi)空氣完全置換到室外，大幅提高空氣質(zhì)量。新風(fēng)系統(tǒng)帶來健康好呼吸，提高居民居住幸福感置換式健康新風(fēng)系統(tǒng)生活，是什么樣子AM9:00在小區(qū)附近的林蔭路上，迎著朝陽，伴著清風(fēng)，來場酣暢淋漓的晨跑.愜意的早餐過后，到圖書館擇本最愛讀物，細細品讀.天堂，應(yīng)該是是圖書館的模樣.AM10:00數(shù)字化圖書館早餐過后，讀書結(jié)友，一杯清茶，一本好

44、書。五重景觀設(shè)計公園早上起床，公園晨跑，放松身心，為一整天蓄滿能量室內(nèi)球場：優(yōu)質(zhì)北美楓木地板高爾夫模擬實驗室：仿真球場酒店式健身房高端商業(yè)綜合體工作日很少抽出時間鍛煉，周末在室內(nèi)打場高爾夫，健健身，流汗的感覺切實暢快到商業(yè)中心的3樓暢快地揮桿，享受高爾夫帶來的樂趣約上好朋友，在商業(yè)中心購物、吃飯、聊天，一條龍服務(wù)，確實方便到商業(yè)中心精品超市帶回生活用品AM12:30AM11:00拓展主題山莊兒童樂園陪伴孩子的點點滴滴父母與孩子一起成長這也許就是生活該有的樣子生態(tài)蔬菜園寵物樂園 帶著家人享受周末的下午時光PM15:00將工作寓于生活，少一份工作的負擔(dān)，多一份生活的愜意.工作和生活就是可以這樣自由

45、切換.PM17:00在商業(yè)區(qū)CEO會所與生意伙伴喝酒暢談人生酒店式公寓：綜合體配套價值商業(yè)：綜合體配套價值PM19:00在商業(yè)區(qū)與客戶享用精致晚餐一天的行程充實美好，家是你心中最溫暖的地方，伴著美夢好好休息吧，晚安.品一杯茶，讀一本書，準(zhǔn)備休息PM22:30躍墅：綜合體配套價值住宅：精品住宅價值結(jié)束一天充實的生活，回到溫暖的家PM23:30一座生態(tài)體驗館，一座城市生活標(biāo)桿讓自然與人文互相浸潤渾然天成，超凡品質(zhì)登峰而立。在大城市中心論的新時代總有一方人固守著一方土地他們細細耕耘，默默堅守他們把5000年的城市記憶傳承至今他們是臺州人有著骨子里的硬氣“一城名仕，一府泊心”府，是權(quán)貴之尊崇，是聚薈萃

46、之所臺州府，是臺州歷史之精華，是碧桂園匠心之所造山峰高聳貼云端，山路蜿蜒圈山巒。山草密麻綠一片，山樹矗立顯其堅。爾來鳥兒高歌鳴，忽而幻霧來，覆山麓，若似女神紗衣帶，似入仙境，甚是奇幻。然四步之尺，尚知所在，六步之間，迷霧繚繞，八步之內(nèi)，但聞其聲，十步之外，不知八方。 “麓境”，謂之“大麓之境” 獨特的麓境，有著精雕細琢的細節(jié)，有著沁人心扉的美感，有著棲居自然的理想，有著不落世俗的境界?；貧w以新中式回歸國人初心以城市標(biāo)桿豪宅回歸碧桂園匠人本心項目案名建議臺州府麓境案名解析：臺州府：“府”字代表椒江區(qū)作為臺州三區(qū)、兩市政治文化核心，同時也是古時達官貴人居所，體現(xiàn)項目對位臺州頂尖富豪層級；麓境：“麓

47、”代表綠色生態(tài)環(huán)境，“境”人生之境界，作為本案的核心精神屬性，代表頂尖富豪的鉛華洗凈的人生境界。藏于麓境 耀于世間中央府邸 世家之境 項目slogan（項目精神屬性定位）謀略5步步為營謀定后動海棠苑地塊價格測算【貨源狀況分析】項目高層主要有120、130、140三種戶型，其中高層頂層做躍層房源，主要為功能性改善產(chǎn)品，同時帶有140160多層房源；產(chǎn)品分析：多層140160產(chǎn)品戶型最大,功能性較好，資源優(yōu)勢最佳，建議首推入市立標(biāo)桿；120、130產(chǎn)品稀缺性強，舒適性好，首推配合多層去化，拔高價格；后期主打高層140房源用于拔升溢價；項目 建筑面積戶型面積（ ）戶型結(jié)構(gòu) 戶型套數(shù) 面積總計占比 高

48、層 1268251203W2T104 1243815%1404W2T 415 5804460%1604W2T 173 2764025%多層 1403W2T1702380085%1605W2T 30480015%酒店式公寓 10000402W2T250100007%商業(yè)3000-30002%總計1141139722100%貨量盤點及戶型分析海棠苑地塊項目高層入市時靜態(tài)價格為：19000元/（毛坯）高層定價方法市場比價法:物業(yè)類型 類比項目 細項標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 臺州大公館綠城紫薇花園中梁首府壹號院擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 公寓 區(qū)位價值 地段位置 10%0.90.09

49、10.110.1交通配套 10%0.90.0910.110.1生活配套 10%10.10.950.0950.850.085環(huán)境資源 10%10.10.90.090.90.09項目價值 建筑規(guī)模 5%10.050.850.04250.850.0425容積率 5%0.90.0450.90.0450.950.0475物業(yè)組合 5%0.90.0450.90.0450.90.045規(guī)劃布局 5%10.050.80.040.90.045內(nèi)部景觀打造 5%1.10.0550.850.04250.90.045品牌效應(yīng) 5%0.90.0450.90.04510.05產(chǎn)品價值 建筑品質(zhì) 5%10.050.80.0

50、40.90.045設(shè)備、材質(zhì)檔次 5%10.050.90.0450.90.045立面 6%10.060.950.0570.90.054控制面積 8%0.90.0720.850.06810.08戶型價值 6%10.060.950.0570.90.054修正系數(shù) 0.9620.9120.928毛坯價格140002000016000修正價格14553.0121929.8217241.38參考權(quán)重20%50%30%本項目加權(quán)平均價2910.6010964.915172.41本案價格19047.93 萬方元/臺州近1年月均增幅3左右，考慮未來市場限購等不確定因素，月均增幅控制在1。入市定價依據(jù)市場均價增

51、幅:建議本案高層靜態(tài)入市價格為24000元/ 本案高層（毛坯）靜態(tài)入市價格19000元/本案精裝成本價3000元/，建議報價4000元/得出本案（精裝）靜態(tài)入市價格23000元/考慮政策嚴控與月度增幅（距離入市6個月，6價格增幅）等因素高層定價依據(jù)市場比較法:本案多層/高層系數(shù)按照1.1進行計算本項目多層入市價格單價26400元/物業(yè)類型臺州大公館比例中梁首府壹號院比例綠城紫薇花園比例高層130001:1.15160001:1.13220001:1.09多層150001800024000多層定價依據(jù)系數(shù)比推法:本案多層/高層系數(shù)按照0.67進行計算本項目酒店式公寓（精裝）入市價格單價16000

52、元/物業(yè)類型臺州經(jīng)開區(qū)萬達廣場比例臺州銀泰城比例高層120001:0.67160001:0.75酒店式公寓900012000酒店式公寓定價依據(jù)系數(shù)比推法:項目總銷32.7億元，整盤均價23860元/項目 戶型套數(shù) 面積總計均價（元/）總銷（億元）高層 69198122240002，354，928，000多層 2002860026400755，040，000酒店式公寓 1671000016000160，000，000合計1091136852238603，269，968，000整盤均價及總銷:海門公館價格測算項目類型 建筑面積 戶型面積（ ）戶型結(jié)構(gòu) 戶型套數(shù) 面積總計占比 高層 25560892

53、W2T66 587430%1153W2T 66 759030%1253W2T 88 1100040%合計25560-220 24464100%貨量盤點群輝村地塊項目入市時靜態(tài)價格為：13000元/（毛坯）物業(yè)類型 類比項目 細項標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 天悅年華 方遠海景名苑 海尚華府 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 公寓 區(qū)位價值 地段位置 10%0.80.080.90.090.90.09交通配套 10%0.90.090.950.0950.90.09生活配套 10%0.90.0910.10.90.09環(huán)境資源 10%10.10.90.090.80.08項目價值 建筑規(guī)模 5%0

54、.950.047510.050.850.0425容積率 5%0.90.0450.80.040.90.045物業(yè)組合 5%0.90.04510.050.90.045規(guī)劃布局 5%0.80.040.90.0450.90.045內(nèi)部景觀打造 5%10.050.90.0450.90.045品牌效應(yīng) 5%0.90.0450.80.040.950.0475產(chǎn)品價值 建筑品質(zhì) 5%10.050.90.0450.90.045設(shè)備、材質(zhì)檔次 5%0.950.04750.90.0450.90.045立面 6%10.060.90.0540.90.054控制面積 8%0.90.0720.850.06810.08戶型價

55、值 6%10.060.950.0570.90.054修正系數(shù) 0.9220.9140.898毛坯價格12000950014000修正價格13015.1810393.8715590.20參考權(quán)重40%30%30%本項目加權(quán)平均價5206.073118.164677.06本案價格13001.30 定價方法市場比價法:項目220套房源，均價13000元/，總銷金額3.18億元項目類型 建筑面積 戶型面積（ ）戶型結(jié)構(gòu) 戶型套數(shù) 面積總計均價（元/）價格（元）高層 25560892W2T6658741300076,362,000 1153W2T 66759098,670,000 1253W2T 881

56、1000143,000,000 合計25560-22024464318,032,000 整盤總銷盤點:城市之光價格測算項目 建筑面積 戶型面積（ ）戶型結(jié)構(gòu) 戶型套數(shù) 面積總計占比 高層 34930892W2T85 756528%1153W2T 36 414012%1253W2T 152 1893850%1404W2T 30 424210%合計34930-303 34885100%貨量盤點方林路地塊項目入市時靜態(tài)價格為：12000元/（毛坯）物業(yè)類型 類比項目 細項標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 立成檀香府綠城玫瑰園星耀廣場擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 公寓 區(qū)位價值 地段位置 10

57、%10.110.11.10.11交通配套 10%0.90.0910.11.10.11生活配套 10%0.950.09510.110.1環(huán)境資源 10%10.110.110.1項目價值 建筑規(guī)模 5%0.950.047510.050.90.045容積率 5%0.90.0450.950.047510.05物業(yè)組合 5%0.90.04510.050.90.045規(guī)劃布局 5%10.050.90.0450.90.045內(nèi)部景觀打造 5%10.050.90.0450.90.045品牌效應(yīng) 5%0.90.04510.0510.05產(chǎn)品價值 建筑品質(zhì) 5%10.0510.050.90.045設(shè)備、材質(zhì)檔次

58、5%10.0510.050.90.045立面 6%10.0610.060.90.054控制面積 8%0.90.07210.0810.08戶型價值 6%10.0610.060.90.054修正系數(shù) 0.95950.98750.978毛坯價格110001200012000修正價格11464.3012151.9012269.94參考權(quán)重20%60%20%本項目加權(quán)平均價2292.867291.142453.99本案價格12037.99 定價方法市場比價法:項目303套房源，均價12000元/，總銷金額4.19億元項目 建筑面積 戶型面積（ ）戶型結(jié)構(gòu) 戶型套數(shù) 面積總計均價（元/）價格（元）高層 3

59、4930892W2T85 75651200090,780,0001153W2T 36 414049,680,0001253W2T 152 18938227,256,0001404W2T 30 424250,904,000合計34930-303 34885418,620,000整盤總銷盤點:曼哈頓壹號價格測算項目類型 建筑面積 戶型面積（ ）戶型結(jié)構(gòu) 戶型套數(shù) 面積總計占比 多層7719602W1T26 1543.820%803W1T 48 3859.550%903W1T 13 1157.8515%1003W1T 12 1157.8515%合計7719-98 7719100%貨量盤點麻車苑地塊項

60、目入市時靜態(tài)價格為：19000元/（毛坯）物業(yè)類型 類比項目 細項標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 中糧首府一號綠城紫薇花園擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 多層 區(qū)位價值 地段位置 10%1.10.1110.1交通配套 10%10.110.1生活配套 10%10.110.1環(huán)境資源 10%10.110.1項目價值 建筑規(guī)模 5%10.051.10.055容積率 5%0.90.0450.80.04物業(yè)組合 5%10.0510.05規(guī)劃布局 5%10.0510.05內(nèi)部景觀打造 5%10.051.10.055品牌效應(yīng) 5%0.950.047510.05產(chǎn)品價值 建筑品質(zhì) 5%10.0510.05設(shè)備、材質(zhì)檔次