房地產(chǎn)置業(yè)投資基礎(chǔ)知識88-1

1、 房地產(chǎn)置業(yè)投資(tu z)基礎(chǔ)知識共二十七頁房地產(chǎn)置業(yè)投資基礎(chǔ)提綱(tgng)：第一部:分可選擇的投資方式簡介第二部:分投資者選擇投資方式的四個因素第三部:分投資收益的計算第四部:分影響投資收益的因素第五部:分成為客戶的投資置業(yè)顧問共二十七頁1 .1可選擇的投資方式(fngsh)的概念投資方式概 念房地產(chǎn)置業(yè)投資個人將一定的資金直接投入到房地產(chǎn)消費中，通過長線投資和短線投資的方式以期望獲得價值增值的投資行為股票投資股票是一種所有權(quán)憑證，是股份公司為籌集資金而發(fā)行給股東作為持股憑證并借以取得股息和紅利的一種有價證券，投資者通過購買股票以期獲得股息和紅利的投資行為基金投資通過發(fā)行基金單位，集中投

2、資者的資金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和運用資金，從事股票，債券等工具投資，并將投資收益按基金投資者的投資比例進行分配的一種投資方式債券投資債券是政府，金融機構(gòu)，公司等直接向社會借債籌措資金時，向投資者發(fā)行，并且承諾既定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證，投資者通過購買債券以期望獲得高利息收入的投資行為共二十七頁1.2 和其他投資(tu z)方式相比，房地產(chǎn)置業(yè)投資(tu z)的優(yōu)缺投資方式優(yōu) 點缺 點房地產(chǎn)置業(yè)投資1.價值可以感知 2.既是投資品又是消費品 3.若不自住，還可收租，做長線投資 4.可利用貸款，用小錢撬動大錢1.流動性差，變現(xiàn)能力差 2.管理成本高，購買之后

3、要追加投資 3.交易費用高 4.轉(zhuǎn)讓過程稅費高、門檻高 股票投資 1.門檻低，參與面廣 2.變現(xiàn)性強，流通性好 3.透明化1.收益不確定，風(fēng)險高， 2.一旦購買，不能撤回投資，只能通過轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 基金投資 1.自由組合，風(fēng)險共擔(dān) 2.流動性較強 3.收益相對穩(wěn)定，風(fēng)險較低 4.可選擇性較強 5.由專業(yè)人士經(jīng)營交易費用較高，變現(xiàn)有好有差 債券投資1.利率事先約定，收益比較確定 2.變現(xiàn)能力尚可 3.強制償還性收益相對較低 共二十七頁1.3 不同(b tn)投資方式的獲利方式投資方式獲利方式房地產(chǎn)投資1 收取租金2 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓賺取差價股票投資1可以獲取股息紅利2 股票價格上升時轉(zhuǎn)手賺取差價基金投資獲取

4、紅利債券投資利息收入共二十七頁1.4 小結(jié): 房地產(chǎn)投資的獨特(dt)優(yōu)獨特(dt)優(yōu)勢 獨特優(yōu)勢 價值可以感知 既是消費品又是投資品 如果不自住，還可收租，做長線投資 可利用貸款，用小錢撬動大錢共二十七頁房地產(chǎn)置業(yè)投資(tu z)基礎(chǔ)提綱：第一部分可選擇的投資方式簡介第二部分投資者選擇投資方式的四個因素第三部分投資收益的計算第四部分影響投資收益的因素第五部分成為客戶的投資置業(yè)顧問共二十七頁2.1 消費者投資(tu z)時考慮的因較高：一般：較低：從目前(mqin)情況來看：風(fēng)險回報門檻流動性房地產(chǎn)投資 股票投資 基金投資 債券投資 共二十七頁2.2 幾種投資方式(fngsh)的風(fēng)險和收益比房

5、地產(chǎn)股票(gpio)基金債券收益率風(fēng)險0風(fēng)險-收益等價曲線共二十七頁2.3 房地產(chǎn)不同(b tn)物業(yè)類型投資的特點和風(fēng)險比投資形式投資特點主要風(fēng)險住宅變現(xiàn)性相對較高，租售均可政策風(fēng)險，利率風(fēng)險，供求風(fēng)險寫字樓租金收入相對穩(wěn)定，房價增值規(guī)劃調(diào)整，區(qū)域發(fā)展，管理風(fēng)險商業(yè)，服務(wù)業(yè)用房租賃收入，有限變現(xiàn)交通調(diào)整，購買力變化，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展工業(yè)用房租賃收入，低變現(xiàn)性環(huán)保政策變化，技術(shù)風(fēng)險摘自：房地產(chǎn)投資(tu z)與管理共二十七頁房地產(chǎn)置業(yè)投資基礎(chǔ)(jch)提綱：第一部分可選擇的投資方式簡介第二部分投資者選擇投資方式的四個因素第三部分投資收益的計算第四部分影響投資收益的因素第五部分成為客戶的投資置業(yè)顧問

6、共二十七頁3.1 如何計算(j sun)房地產(chǎn)投資收益（公式，步驟）房地產(chǎn)投資受益租金收益轉(zhuǎn)讓收益租金收益=月租金總收入 12 （ 1-稅費率）-空租損失 -月供 12 -租賃傭金租金收益的計算步驟：1 確定月租金總收入2 確定租賃傭金3 減去空租損失和月供4 計算投資收益轉(zhuǎn)讓收益=售價 -稅費-買入價轉(zhuǎn)讓收益的計算步驟：1 確定售價2 扣除稅費，手續(xù)費3 計算凈收益 投資回報率全投資回報率：年投資收益/ 房產(chǎn)總價自有投資回報率：年投資收益 / 自有資金投入共二十七頁3.2投資收益計算(j sun)（案例）投資基本(jbn)情況：350復(fù)式住宅，買入價為8500元/，每月月供15000元，計劃

7、N年后賣出，賣出價格為10400元/。每月出租收益為25000元/月，年空租期0.5個月，租賃傭金12500元。年租金收益計算年租金總收入25000元/月12=300000元；空租損失250001/2=12500元傭金12500元；銀行還貸15000 12=180000元年度租賃費率10.22%年投資收益300000 （1-10.22%）-180000-1250012500=64340元N年后出售收益（未考慮利率）出售價格10400350=3640000元；轉(zhuǎn)讓稅費38220元（計算公式請點擊）；買入價8500350=2975000元出售收益3640000-38220-2975000=6267

8、80元共二十七頁3.3評估房地產(chǎn)投資(tu z)價值的三個衡量指衡量指標(biāo)計算方法指標(biāo)一：租金乘數(shù)租金乘數(shù)投資金額/ 每年潛在租金收入指標(biāo)二：投資回收期投資回收年數(shù)=（首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款）/（月租金-按揭月供款）12指標(biāo)三：月租金和月供假設(shè)貸款期限是N年如果月租金月供 0，其經(jīng)濟含義為：您利用首期款N年內(nèi)每月凈收益換得N年后的完整物業(yè)產(chǎn)權(quán)如果月租金月供 = 0，其經(jīng)濟含義為：您利用首期款換得N年后的完整物業(yè)產(chǎn)權(quán)如果月租金月供 0，其經(jīng)濟含義為：您利用首期款+N年內(nèi)每月凈月供換得N年后的完整物業(yè)產(chǎn)權(quán)共二十七頁3.4 房產(chǎn)租賃(zln)的費用注：以下稅費均為最低流轉(zhuǎn)(lizhun)成本傭金

9、：雙方各付0.5個月的房租作稅費：租賃方一年要支付全年租金總額的10.22%共二十七頁3.5 房產(chǎn)(fngchn)轉(zhuǎn)讓過程中的稅費注：以下稅費均為最低流轉(zhuǎn)成本(chngbn)，除以下稅費外雙方還要各付1.5%的傭 物業(yè)類型 5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓 5年后轉(zhuǎn)讓 豪宅8.3%+面積6+55 轉(zhuǎn)讓方： 5.25%+面積33.1%+面積655 轉(zhuǎn)讓方：0.05%+面積3 受讓方：3.05%+面積3+55 受讓方：3.05%+面積3+55 普通住宅6.8%+面積6+55 轉(zhuǎn)讓方： 5.25%+面積31.6%+面積6+55 轉(zhuǎn)讓方：0.05%+面積3 受讓方：1.55%+面積3+55 受讓方：1.55%+面積3+55

10、共二十七頁3.5.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)(hunji)產(chǎn)生的稅費序號稅種計稅基數(shù)納稅人稅率征收部門1營業(yè)稅全額征收轉(zhuǎn)讓方5登記機關(guān)代征差額征收2城市建設(shè)維護稅營業(yè)稅轉(zhuǎn)讓方1登記機關(guān)代征3教育附加稅營業(yè)稅轉(zhuǎn)讓方3登記機關(guān)代征4印花稅登記稅轉(zhuǎn)讓方0.05登記機關(guān)代征受讓方0.055土地增值稅增值額轉(zhuǎn)讓方30-60登記機關(guān)代征6個人/單位所得稅所得額轉(zhuǎn)讓方個人為20登記機關(guān)代征單位為15稅務(wù)部門征收7契稅登記價受讓方1.5或3登記機關(guān)代征8登記費每本受讓方個人50元記機關(guān)代理單位80元9貼花每本受讓方5元登記機關(guān)代理10交易服務(wù)費面積轉(zhuǎn)讓方3元/M2登記機關(guān)代理受讓方3元/M2共二十七頁3.5.2 房產(chǎn)轉(zhuǎn)

11、讓(zhunrng)中的稅收優(yōu)惠 稅 種 優(yōu) 惠 措 施 營業(yè)稅1、個人購買住房（包括普通住房和非普通住房）在5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的，一律按實際銷售金額的5稅率繳納營業(yè)稅；2、5年后銷售的，銷售價等于或低于原價，免征營業(yè)稅。個人購買普通住宅5年后銷售的銷售價高于原價產(chǎn)生營業(yè)稅的，經(jīng)地稅局批準(zhǔn)后免稅。個人購買非普通住宅5年后銷售，售價高于原價的，按差額計征營業(yè)稅；3、非房地產(chǎn)開發(fā)單位銷售自建房或接受由個人贈與的非購置不動產(chǎn)再銷售的，以取得的全部銷售收入征收營業(yè)稅；4、房地產(chǎn)繼承或夫妻雙方離婚財產(chǎn)分割、直系親屬之間的贈與，免征營業(yè)稅。 契稅個人購買普通住宅按1.5%收取，繼承和離異的經(jīng)批準(zhǔn)后免征，其余按

12、3%收取。購買安居房免征。 土地增值稅個人普通住房免征，非普通住房如別墅，渡假村、酒店式公寓購買5年后免征，滿3年未滿5年的減半征收。 個人所得稅個人銷售自用5年以上，家庭唯一生活用房的免征。個人銷售后一年內(nèi)重新購房的，可以申請全額或部分退還已交個人所得稅。稅費的繳費：可以在登記機關(guān)的窗口交現(xiàn)金或刷卡，也可以轉(zhuǎn)帳至稅務(wù)局指定的帳戶。共二十七頁房地產(chǎn)置業(yè)投資基礎(chǔ)提綱：第一部分可選擇的投資方式簡介第二部分投資者選擇投資方式的四個因素第三部分投資收益的計算第四部分影響投資收益的因素第五部分成為(chngwi)客戶的投資置業(yè)顧共二十七頁4.1 影響(yngxing)租金收益的因素影響租金收益的因素主要

13、影響因素出租難易供求，地段租金水平地段，供求，品質(zhì)，家私配置空租期供求，租金水平，租賃市場的服務(wù)水平和周轉(zhuǎn)率稅費物業(yè)類型租金收益(shuy)=月租金總收入12 （1-稅費率-月供12 -空租損失-傭金共二十七頁4.2 影響(yngxing)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益的因轉(zhuǎn)讓(zhunrng)收益=售價-稅費-買入價影響轉(zhuǎn)讓收益的因素主要影響因素售價品質(zhì)，地段，供求，出售方式和時間，市場走勢，中介服務(wù)，房屋出售技巧，包裝稅費物業(yè)類型買入價相對于轉(zhuǎn)讓收益可看作常量共二十七頁22房地產(chǎn)置業(yè)投資基礎(chǔ)提綱：第一部分可選擇的投資方式簡介第二部分投資者選擇投資方式的四個因素第三部分投資收益的計算第四部分影響投資收益的因素

14、第五部分成為(chngwi)客戶的投資置業(yè)顧問共二十七頁235.1不同物業(yè)(w y)類型的投資特性物業(yè)類型主要價值決定因素投資特征主要風(fēng)險主要投資者公寓住宅1.社區(qū)人口增加 2.個人收入增加 3.交通方便，配套齊全 4.體現(xiàn)身價地位1.變現(xiàn)性較好 2.可利用杠桿操作，自有投資回報率高 3.出租收益及物業(yè)升增值 1. 物業(yè)管理費用高2. 一旦出租，租客占有使用權(quán)閑置資金較多的高所得者寫字樓1. 地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r2. 體現(xiàn)公司身價地位3. 地段1. 變現(xiàn)流動尚可2. 固定所得以及物業(yè)升值1. 物管費用高2. 建筑物折舊3. 商業(yè)中心的轉(zhuǎn)移閑置資金豐厚的投資者商業(yè)地段需求1. 變現(xiàn)較差2. 適合利用

15、杠桿操作3. 租賃收益及物業(yè)升值1. 空置率的考慮2. 建筑物折舊閑置資金豐厚的投資者廠房1. 交通2. 結(jié)構(gòu)設(shè)計適合長久運作1. 變現(xiàn)流動尚可2. 適宜利用杠桿杠桿操作3. 租賃收益1. 建筑物折舊2. 交通狀況變化適合高現(xiàn)金流人士共二十七頁245.2 為客戶編制(binzh)投資計劃書一個投資計劃書應(yīng)包括如下(rxi)事項： 基本情況和發(fā)展?jié)摿?價值 產(chǎn)品選擇推薦 投資收益計算（收入、費用、貸款、利息等投資建議和計劃共二十七頁255.3 特朗普做房地產(chǎn)投資(tu z)的5個原.原則1：樂于為優(yōu)越位置支付高價 原則2：沒有增值的創(chuàng)造性觀點時，不要購買 原則3：特朗普在房地產(chǎn)位置中尋找的4件事優(yōu)美的景色(jngs)；聲望；增值的潛力；便利 原則4：創(chuàng)造性的問題解決方式可以帶來巨大利原則5：在購買房地產(chǎn)之前寫一個商業(yè)計劃計劃包括：不同項目的預(yù)期成本融資方式和性質(zhì)經(jīng)濟預(yù)算制定時間表，包括何時所需資金到位，何時獲得收入共二十七頁THE END!共二十七頁內(nèi)容摘要房地產(chǎn)置業(yè)投資基礎(chǔ)知識。股票是一種所有權(quán)憑證，是股份公司為籌集資金而發(fā)行給股東。2.既是投資品又是消費品。4.轉(zhuǎn)