福州宏觀環(huán)境分析和個(gè)案分析

1、福州宏觀環(huán)境分析和個(gè)案分析目錄PART福州宏觀環(huán)境分析PART福州類(lèi)似個(gè)案比較PART項(xiàng)目區(qū)位綜合分析PART結(jié)論福州市城市環(huán)境分析PART宏觀環(huán)境分析城市基本概述交通體系城市發(fā)展規(guī)劃城市建設(shè)目標(biāo)福建省省會(huì)城市，位于福建省東部閩江下游，與臺(tái)灣一水相望，是我國(guó)首批對(duì)外開(kāi)放的沿海港口城市。隨著2010年初的胡錦濤入閩，海西經(jīng)濟(jì)發(fā)展系列國(guó)策在未來(lái)的逐步落實(shí)執(zhí)行，福州作為海西中心省會(huì)級(jí)城市的經(jīng)濟(jì)核心地位將進(jìn)一步得到快速發(fā)展及鞏固。福州市區(qū)面積從1978年的平方公里擴(kuò)大到2009年的183平方公里。福州城市新規(guī)劃的中心城區(qū)（閩侯7鎮(zhèn)和連江琯頭擬納入中心城區(qū)）面積為1443平方公里。 2009年全年全市常

2、住總?cè)丝?87萬(wàn)人，其中市區(qū)常住總?cè)丝?71萬(wàn)人。規(guī)劃至2015年，中心城區(qū)常住人口規(guī)模為346萬(wàn)人。 地理行政城市基本概述動(dòng)車(chē)時(shí)代大港行列地鐵城市 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈鐵路交通樞紐國(guó)際航運(yùn)樞紐福州交通“海陸空”立體網(wǎng)絡(luò)日益完善交通體系福州交通樞紐港日益成形，這同時(shí)也意味著福州作為海峽西岸省會(huì)中心城市的區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)更加凸顯。這不僅有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)于土地價(jià)值、商業(yè)發(fā)展等的增值效應(yīng)也將會(huì)非常明顯。地鐵動(dòng)車(chē)由濱江型城市向?yàn)I海型城市發(fā)展20002005完成閩江時(shí)代從三山時(shí)代到閩江時(shí)代的延伸，從城市老城區(qū)到江濱沿線的開(kāi)發(fā)20052010開(kāi)始烏龍江時(shí)代從閩江時(shí)代到烏龍江時(shí)代的飛躍，完成對(duì)臺(tái)南島的開(kāi)發(fā)2010

3、2020實(shí)現(xiàn)濱海時(shí)代從烏龍江時(shí)代到濱海時(shí)代的提升，對(duì)閩江口、長(zhǎng)樂(lè)沿線的開(kāi)發(fā)“一城兩翼雙軸線”的城鎮(zhèn)中心體系的規(guī)劃構(gòu)想到2020年，福州市將形成1個(gè)特大城市(福州中心城區(qū))、2個(gè)大城市(福清市、平潭島)、2個(gè)中等城市(長(zhǎng)樂(lè)市、連江縣)、4個(gè)小城市(閩清縣、永泰縣、羅源縣、閩侯縣)以及若干個(gè)小城鎮(zhèn)，并構(gòu)建“一主一區(qū)兩副”的中心體系格局。福州城市發(fā)展規(guī)劃城市建設(shè)目標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源于福州市城市總體規(guī)劃(2009-2020)福州市中心城區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展方向?yàn)椤皷|擴(kuò)、南進(jìn)”。采取“結(jié)構(gòu)開(kāi)放、軸向發(fā)展、核心多極、服務(wù)沿江、工業(yè)沿海、生態(tài)滲透”的空間發(fā)展策略，形成“一區(qū)三軸八新城”的空間布局結(jié)構(gòu)。城市職能定位：福建省省

4、會(huì)+海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市+國(guó)家歷史文化名城 城市發(fā)展目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)繁榮的中心城市+生活舒適的宜居城市+環(huán)境優(yōu)美的山水城市+人文和諧的文化名城PART宏觀環(huán)境分析福州市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析GDP與固定資產(chǎn)投資人均GDP人均可支配收入與人均消費(fèi)支出社會(huì)消費(fèi)總額產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展?fàn)顩r數(shù)據(jù)來(lái)源福州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)GDP與固定資產(chǎn)投資福州市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加快，綜合實(shí)力提升、固定資產(chǎn)投資額高速增長(zhǎng)，為福州市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)、協(xié)調(diào)、快速發(fā)展發(fā)揮了重要作用。數(shù)據(jù)來(lái)源福州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)人均GDP福州市人均GDP08年就已超過(guò)4000美元，超過(guò)了當(dāng)年中國(guó)人均GDP， 09年福州市人均GDP達(dá)到了540

5、0美元，根據(jù)GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，可以看出福州市房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展期。數(shù)據(jù)來(lái)源福州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)人均可支配收入與人均消費(fèi)支出福州近幾年人均可支配收入從2004年11436元到2009年20289元，年均實(shí)際增長(zhǎng)率都在10以上，這對(duì)福州未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)（尤其是商業(yè)）是利好的因素。數(shù)據(jù)來(lái)源福州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)隨著市民生活水平的提高，居民消費(fèi)進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級(jí)階段。數(shù)據(jù)顯示，福州的全市社會(huì)消費(fèi)零售總額，每年均以驚人幅度遞增，增幅已連續(xù)多年位居全國(guó)各大城市前四名。社會(huì)消費(fèi)總額產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展?fàn)顩r2009年福州三大產(chǎn)業(yè)比重圖2009年全市重新認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè)159家，其中上市

6、公司18家，實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工業(yè)產(chǎn)值1503億元，增長(zhǎng)20%。2009年福州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，突出發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。三次產(chǎn)業(yè)比重由上年的調(diào)整為，支柱產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)明顯。數(shù)據(jù)來(lái)源福州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)PART宏觀環(huán)境分析福州市房產(chǎn)政策環(huán)境分析房地產(chǎn)及金融信貸政策成交量分析第三套，首付55%-60%，利率上浮到基準(zhǔn)利率的倍2套房，首付比例不低于40%，利率提高10%首套房，首付比例不低于30%，利率最低折梯度調(diào)控房地產(chǎn)及金融信貸政策新政前：福州地價(jià)屢創(chuàng)新記錄 新政后：樓市疲軟，商業(yè)地產(chǎn)成新寵 2010年政策呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特征：1) 從信貸政策調(diào)整到供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整2) 從規(guī)范拿地到規(guī)范期房銷(xiāo)售3)

7、從增加供應(yīng)到限制需求 小結(jié)：2010年調(diào)控政策的頻率之大，涉及面之廣前所未有，堪稱(chēng)史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。 “新國(guó)十條”頒布并實(shí)施以來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度有增無(wú)減。首次置業(yè)和中小戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)比例上升，部分房產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn) 。榕四大行暫停第三套房貸 成交量分析1月份成交量分析2月份成交量分析對(duì)比PART福州類(lèi)似個(gè)案比較福州科技園概述已入住科技園區(qū)建設(shè)中的科技園區(qū)福州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，下轄馬尾園、洪山園、倉(cāng)山園、臺(tái)西園和海西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，馬尾園被批準(zhǔn)成為國(guó)家顯示器件產(chǎn)業(yè)園。2009年，福州高新區(qū)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值418億元，總收入415億元、利稅3

8、0億元、出口億美元，分別比增11%、12%、3.4%、25%。已入住的科技園區(qū)福州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)下屬園區(qū)園區(qū)名城園區(qū)亮點(diǎn)園區(qū)企業(yè)馬尾科技園以發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)為主，協(xié)調(diào)發(fā)展生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、節(jié)能材料、環(huán)保設(shè)備等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及健康食品、物流、房地產(chǎn)等配套產(chǎn)業(yè)。園區(qū)共有規(guī)模以上企業(yè)118家（其中中型企業(yè)22家，小型企業(yè)95家），世界500強(qiáng)或跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)（香港）上市及上市控股企業(yè)29家。洪山科技園“產(chǎn)學(xué)研”一體化的功能框架，海內(nèi)外高科技產(chǎn)業(yè)、高科技人才、研發(fā)機(jī)構(gòu)集聚效應(yīng)，形成電子信息、新材料、環(huán)保產(chǎn)業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)。目前有107家入園企業(yè)，其中高新技術(shù)企業(yè)54家，獲國(guó)家火炬計(jì)劃項(xiàng)目5家，省火

9、炬計(jì)劃項(xiàng)目11項(xiàng)，倉(cāng)山科技園重點(diǎn)瞄準(zhǔn)在：微電子科學(xué)和電子信息技術(shù)，光電子和光機(jī)電一體化技術(shù)，生物工程技術(shù)，新材料新能源技術(shù)等。迄今共引入企業(yè)118家，其中征地落戶(hù)企業(yè)30家，入園掛靠企業(yè)88家，高新技術(shù)企業(yè)6家。臺(tái)西科技園區(qū)將建設(shè)成為產(chǎn)、學(xué)、研科技成果轉(zhuǎn)化基地和集高新技術(shù)研發(fā)、中試、成果交易、展示、交流、培訓(xùn)等產(chǎn)業(yè)一體化的集中區(qū)。園內(nèi)共有企業(yè)174家（其中在孵企業(yè)50家），已被認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè)25家（其中國(guó)家重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè)1家），省級(jí)企業(yè)技術(shù)中心3家，境內(nèi)外上市公司2家，億元企業(yè)9家。福州市海西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園（建設(shè)中）項(xiàng)目地址：閩侯上街南嶼沿江（烏龍江大道旁）用地面積：約平方公里（一期用地4

10、200畝） 功能定位:以高端研發(fā)、科技孵化和總部經(jīng)濟(jì)為主體，推動(dòng)電子信息、光機(jī)電一體化、新材料、環(huán)保和生物技術(shù)等高新產(chǎn)業(yè)的集聚形成和規(guī)模發(fā)展。建設(shè)目標(biāo)：代表“海西”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，成為海峽兩岸科技創(chuàng)新和高新產(chǎn)業(yè)對(duì)接與合作的“先行區(qū)”。規(guī)劃總體布局結(jié)構(gòu)：“一主一副、兩區(qū)三園”。 “一主一副”指的是環(huán)高岐湖形成的綜合公建服務(wù)中心和圍繞管理中心形成的行政生活服務(wù)中心。 “兩區(qū)三園”指的是上街安置小區(qū)和南嶼高尚居住小區(qū)以及三個(gè)集中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。福抗創(chuàng)投中心創(chuàng)業(yè)大廈 27層中青科研中心 21層山亞科技總部 23層海西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園一期星網(wǎng)銳捷總部大樓PART項(xiàng)目區(qū)位綜合分析項(xiàng)目區(qū)位分析區(qū)域規(guī)劃區(qū)域道

11、路區(qū)域交通發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目區(qū)位分析區(qū)域規(guī)劃福州中心區(qū)14新居住 城市精英的棲居地新商務(wù) 五四CBD的延伸53新店新城，定位為綜合居住新城 2北大門(mén)的交通要道 數(shù)據(jù)來(lái)源于福州市城市總體規(guī)劃(2009-2020)本案項(xiàng)目區(qū)位分析區(qū)域道路三環(huán)提速，四環(huán)出水五四北，將作為福州市南北向的主干道，將成為福州北大門(mén)的交通要道。在所有新區(qū)板塊中，五四北板塊在新區(qū)中是距離市區(qū)最近的，也是唯一一個(gè)被三環(huán)貫通的新區(qū)。 貴新隧道、機(jī)場(chǎng)高速二期、三環(huán)路、繞城高速福州四環(huán)等縱聯(lián)成網(wǎng)的立體交通，從五四北出發(fā)：5分鐘到市區(qū)；10分鐘到連江；20分鐘到長(zhǎng)樂(lè)機(jī)場(chǎng)。三環(huán)：三環(huán)東北段A段擬國(guó)慶竣工，本區(qū)可從由琴亭高架橋的新店互通上三環(huán)。

12、四環(huán)：福州第一條由繞城高速公路組成的城市環(huán)線。一期工程計(jì)劃國(guó)慶通車(chē)，本區(qū)可從福飛路上福州北互通繞城高速。本案項(xiàng)目區(qū)位分析區(qū)域交通福州市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃中顯示：福州將建設(shè)7條軌道交通線路，全長(zhǎng)約180公里，共設(shè)站134座。其中1#線長(zhǎng)公里，年底開(kāi)建，計(jì)劃2014年建成通車(chē)；五四北是福州首條輕軌建設(shè)的始發(fā)站，魅力可見(jiàn)一斑。地鐵讓城市升值 香港 地鐵物業(yè)，升值近一半北京 地鐵讓樓盤(pán)“活躍”起來(lái) 上海 地鐵帶來(lái)的投資業(yè)奇跡廣州 沿線商鋪迅速走俏地鐵建到哪里，城市旺區(qū)就擴(kuò)展到哪里。以地鐵站點(diǎn)為圓心，周邊3公里范圍之內(nèi)都是“黃金輻射區(qū)”。項(xiàng)目區(qū)位分析發(fā)展趨勢(shì)按照福州城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)“十一五”建設(shè)及20

13、10年發(fā)展規(guī)劃，五四北區(qū)域被定位為福州的一個(gè)高尚住宅區(qū)。整個(gè)北城區(qū)域（華林路以北），即“大五四北”區(qū)域按城市功能定位等發(fā)展需要，政府在這里預(yù)留了學(xué)校、醫(yī)院等公共配套設(shè)施的建設(shè)用地。 “十一五”期間福州將以五四北新區(qū)為中心打造一個(gè)集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的商貿(mào)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展超市、酒店、醫(yī)院、學(xué)校、專(zhuān)業(yè)店、新兒童公園、北湖公園等，從而進(jìn)一步完善五四北的配套。 根據(jù)福州城市總體規(guī)劃中的中心城市總體布局，五四北生活區(qū)作為三大新區(qū)之一，將定位為“以居住為主要功能的城市新區(qū)”，規(guī)劃建設(shè)為“以保護(hù)生態(tài)環(huán)境為前提、以建設(shè)生態(tài)新區(qū)為目標(biāo)、具有21世紀(jì)城市概念的生態(tài)新城”。福建希爾頓大酒店（五四北）北湖公園（琴亭湖

14、）新兒童公園（鳥(niǎo)瞰圖）PART項(xiàng)目區(qū)位綜合分析項(xiàng)目綜合分析地塊屬性區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目SWOT項(xiàng)目相關(guān)政府文件規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地：187畝容積率：總建筑面積：124,693建筑密度：項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀說(shuō)明：土地坐北朝南，東南面比較平，落差3550；西南面為高坡，標(biāo)高70-107；中間標(biāo)高80；偏東下滑至48；北部西高東低落差4580；中部形成洼地，有一定水面。 項(xiàng)目地塊處于半山，所以整體有一定坡度，在后期的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目情況進(jìn)行適當(dāng)填平；由于項(xiàng)目地塊還屬于生地，未經(jīng)任何開(kāi)發(fā)，有大量的天然綠色植被，可以保留。地塊屬性分析項(xiàng)目周邊聚集大量的民房以及次新房，次新房檔次不高均以安置房為主；處于正在開(kāi)發(fā)

15、的狀態(tài)，規(guī)劃比較雜亂；項(xiàng)目背后緊靠當(dāng)?shù)刎埗剑唇?jīng)任何開(kāi)發(fā)。臨近福州市新動(dòng)物園，人流量一般，多屬于目的性消費(fèi)。項(xiàng)目緊靠城市主干道繞城高速；距今后三環(huán)路約公里路程。區(qū)域價(jià)值分析北南西東優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目由省科技廳與天星公司共同開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有相關(guān)政府政策支持。以科技為背景的城市綜合體，同類(lèi)市場(chǎng)比較稀缺，資源可獨(dú)享。項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)豐富、配套全，具備自身帶旺人氣的條件。后期招商可利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)為項(xiàng)目增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。地塊及周邊自然環(huán)境優(yōu)越，有大量的天然綠色植物，空氣清新。劣勢(shì)：項(xiàng)目用途不屬于商住用地，僅有使用權(quán)限，但不得抵押，在后期銷(xiāo)售會(huì)有一定的抗性。雖然在城市發(fā)展中軸線上但是地塊位置比較偏遠(yuǎn)，道路通達(dá)性較差，客戶(hù)接受度不高。所在區(qū)域周邊處于開(kāi)發(fā)中狀態(tài)，周邊配套設(shè)施欠缺，氛圍還未完全成熟。項(xiàng)目分析威脅：項(xiàng)目中間分別有南北向和東西向的兩條規(guī)劃路橫穿將地塊分割成四塊，為了保證地塊完整性便于以后進(jìn)行管理，建議與政府協(xié)商，盡量將兩條路避免與地塊交叉。項(xiàng)目相關(guān)政府文件土地證項(xiàng)目相關(guān)政府文件中選通知書(shū)相關(guān)政府文件操作規(guī)定PART結(jié)論綜合結(jié)論問(wèn)題提煉思考難點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域福州市海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)首位城市 三環(huán)時(shí)代 福州多中心