上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行（陳錫寶）-上海市上海

1、上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法 二五年八月十八日 1主 要 內(nèi) 容一、辦法的概述二、辦法的內(nèi)容三、辦法的實(shí)施2 一、辦法的概述（一）政策背景（二物業(yè)收費(fèi)管理的現(xiàn)狀（三）收費(fèi)管理遇到的主要問(wèn)題 （四）物業(yè)收費(fèi)現(xiàn)狀調(diào)查（五）制定辦法的目的（六）什么是分等收費(fèi)管理 （七）新辦法的特點(diǎn)（八）新老收費(fèi)管理方式的主要區(qū)別3（一）政策背景 國(guó)家 1、物業(yè)管理?xiàng)l例第十四條“ 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定” 2、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第

2、六條“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。” 第七條“ 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布”4政策背景 本市 1、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定第二十三條“ 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)的范圍，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行?！?2、上海市定價(jià)目錄中明確“ 前期物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)市價(jià)格主管部門制定的指導(dǎo)意見具體規(guī)定?！?5（二）物業(yè)收費(fèi)管理的現(xiàn)狀

3、 目前，本市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照房屋的性質(zhì)，采用不同的價(jià)格管理形式： *已售公有住宅實(shí)行政府定價(jià)； *普通內(nèi)銷商品房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)； *原外銷房和原高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。6（三）收費(fèi)管理遇到的主要問(wèn)題 一是缺少必要的行業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，難以提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； 二是缺少衡量服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格水平的依據(jù)，廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)難以進(jìn)行平等協(xié)商； 三是物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化價(jià)格形成機(jī)制尚未建成，物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)行為不夠規(guī)范； 四是物業(yè)服務(wù)行業(yè)公平、公開的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制仍有待完善； 五是業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格方面的爭(zhēng)議和糾紛缺乏調(diào)解機(jī)制； 六是現(xiàn)行按房屋屬性的差別，采用不同的價(jià)格管理形式的做法

4、已不適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的需要。 7（四）物業(yè)收費(fèi)現(xiàn)狀的抽樣調(diào)查情況 物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)行成本構(gòu)成比例 商品住宅物業(yè)收費(fèi)水平分布圖備注：課題共調(diào)查了23家物業(yè)管理企業(yè)，102個(gè)小區(qū)，對(duì)其中90個(gè)小區(qū)進(jìn)行了較全面的基本情況和成本調(diào)查，這90個(gè)小區(qū)中售后公房39個(gè)，商品房45個(gè)，別墅5個(gè)，酒店式公寓1個(gè)。另外12個(gè)小區(qū)進(jìn)行了綠化的專門調(diào)查。8（五）制定辦法的目的 1、促進(jìn)本市住宅物業(yè)行業(yè)服務(wù)水平的規(guī)范和提升； 2、規(guī)范本市住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為； 3、保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益； 4、進(jìn)一步推動(dòng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)化形成機(jī)制的進(jìn)程； 5 、配合本市上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定的實(shí)施。9（六）什么是分等收費(fèi)管理

5、1簡(jiǎn)要的： 物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)是一種“菜單式”服務(wù)和“間接化”管理的收費(fèi)模式。 菜單化的形式小區(qū)物業(yè)服務(wù)綜合管理服務(wù)公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)一項(xiàng)1級(jí)5級(jí)二項(xiàng)1級(jí)5級(jí)1級(jí)5級(jí)五項(xiàng)1類3類一項(xiàng)1級(jí)5級(jí)二項(xiàng)1級(jí)5級(jí)1級(jí)5級(jí)五項(xiàng)1類3類分項(xiàng)定價(jià)分級(jí)10什么是分等收費(fèi)管理3 依據(jù)服務(wù)內(nèi)容或項(xiàng)目的屬性將住宅物業(yè)管理服務(wù)分為五項(xiàng)： 管理處綜合服務(wù)； 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)； 公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)； 公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)； 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)。 11什么是分等收費(fèi)管理4服務(wù)與收費(fèi)的關(guān)系物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)的內(nèi)在聯(lián)系 服務(wù)： 對(duì)象 內(nèi)容服務(wù)： 結(jié)果業(yè)主評(píng)價(jià)人與人的活動(dòng)數(shù)量強(qiáng)度服

6、務(wù)分級(jí)成本發(fā)生支付意愿收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)與收費(fèi)的關(guān)系素質(zhì)技能12什么是分等收費(fèi)管理5分類價(jià)格的構(gòu)成： 物業(yè)服務(wù)成本；法定稅費(fèi)；物業(yè)行業(yè)的合理利潤(rùn)綜管理 服 務(wù)該項(xiàng)服務(wù)的稅金分?jǐn)傇擁?xiàng)服務(wù)的公司管理成本與利潤(rùn)分?jǐn)傇擁?xiàng)服務(wù)的直接成本人力成本（工資、社保及法律法規(guī)所規(guī)定的培訓(xùn)、保險(xiǎn)等）管理處日常辦公費(fèi)(水電等)辦公設(shè)備折舊和辦公類易耗品其它必要的費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅附加（城建稅、教育費(fèi)附加、河道管理費(fèi)）物業(yè)公司對(duì)小區(qū)管理的間接成本正常利潤(rùn)所得稅及其它費(fèi)用13什么是分等收費(fèi)管理6 服務(wù)項(xiàng)目9項(xiàng)成本分?jǐn)?234567891、管理處服務(wù)2、清潔衛(wèi)生服務(wù)3、公共秩序維護(hù)服務(wù)4、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù) 5、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)

7、備的日常運(yùn)行維護(hù)6、其 它辦法中規(guī)定的九項(xiàng)成本：1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用6、辦公費(fèi)用7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用9、經(jīng)業(yè)主自愿同意的其它費(fèi)用服務(wù)成本與費(fèi)用在各項(xiàng)服務(wù)中的分?jǐn)偳闆r14什么是分等收費(fèi)管理7 每項(xiàng)服務(wù)級(jí)別或類別給出一個(gè)價(jià)格，綜合物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格是服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量和等級(jí)（類別）對(duì)應(yīng)價(jià)格的加總，即： 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)=（某一級(jí)別管理處綜合服務(wù)費(fèi)） +（某一級(jí)別公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)

8、費(fèi)） +（某一級(jí)別公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)費(fèi)） +（某一級(jí)別公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi)） +（一定數(shù)量及類別的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 日常運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)費(fèi)） +（其它需要按實(shí)分?jǐn)偟馁M(fèi)用）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：15（七）新辦法的特點(diǎn)一是服務(wù)規(guī)范化。辦法出臺(tái)使上海市住宅物業(yè)管理有了比較規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這將促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)，提高服務(wù)，規(guī)范收費(fèi)。二是收費(fèi)透明化。辦法規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量掛鉤，使物業(yè)收費(fèi)更為透明，有利于廣大業(yè)主按質(zhì)論價(jià)、明白繳費(fèi)，并便于監(jiān)督。三是管理間接化。住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理將逐步由事前審批轉(zhuǎn)為事后監(jiān)管。辦法推出后，物業(yè)服務(wù)雙方可根據(jù)不同小區(qū)的實(shí)際需要，從服務(wù)菜單

9、中選擇不同的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)等級(jí)，按照辦法的規(guī)定協(xié)商確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。將來(lái)雙方對(duì)約定的內(nèi)容有爭(zhēng)議時(shí)，可通過(guò)雙方自行協(xié)商、委托物業(yè)所在地居委會(huì)調(diào)解、合同仲裁、民事訴訟等方式來(lái)解決，政府部門主要依據(jù)分等規(guī)則，加強(qiáng)協(xié)調(diào)服務(wù)，加強(qiáng)監(jiān)督檢查。 16（八）新老收費(fèi)管理方式的主要區(qū)別 一是管理思路上的區(qū)別: 直接管理 - 間接管理 二是定價(jià)依據(jù)上的區(qū)別: 單個(gè)企業(yè)成本 - 行業(yè)平均成本 三是服務(wù)項(xiàng)目劃分上的區(qū)別 九類 - 五項(xiàng) 四是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)形式上的區(qū)別 捆綁式 - 菜單式 五是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求及相應(yīng)的收費(fèi)設(shè)定更細(xì)化 17監(jiān)督檢查物業(yè)服務(wù)雙方應(yīng)接受相關(guān)居民委員會(huì)的監(jiān)督，發(fā)生物業(yè)服務(wù)

10、糾紛時(shí)，可接受居民委員會(huì)的協(xié)調(diào)。物業(yè)管理企業(yè)違反國(guó)家和本市物業(yè)管理法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，未提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的，由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)國(guó)家與本市的有關(guān)規(guī)定予以處理。構(gòu)成價(jià)格違法、違規(guī)的，由價(jià)格主管部門依據(jù)中華人民共和國(guó)價(jià)格法、價(jià)格違法行為處罰規(guī)定和關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定等法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定予以處罰。本辦法由市物價(jià)局、市房地資源局按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。18二、辦法的主要內(nèi)容（一）適用范圍（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定（三）超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的確定（四）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案程序（五）計(jì)價(jià)單位和預(yù)收期限（六）付費(fèi)起訖時(shí)間（七）明碼標(biāo)價(jià)（八）監(jiān)督檢查（九）實(shí)施時(shí)間與步驟19 （一）適用范圍 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅

11、物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)、物業(yè)收費(fèi)及監(jiān)督管理。容積率高于0.5的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及其要求、服務(wù)收費(fèi)及其標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)按照本辦法規(guī)定執(zhí)行。容積率等于或低于0.5的住宅物業(yè)管理區(qū)域或純別墅住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及其要求、服務(wù)收費(fèi)及其標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)參照本辦法的有關(guān)原則協(xié)商確定。注：1、容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。 20（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中不同等級(jí)的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門制定并適時(shí)調(diào)整?？紤]到區(qū)縣間地區(qū)差異，辦法還規(guī)定“經(jīng)區(qū)（縣）人民政府同意，各區(qū)（縣）可根據(jù)實(shí)際情況，在市最高收

12、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)制定并發(fā)布區(qū)縣的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”。今后，業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）、建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)不同小區(qū)的實(shí)際需要，從服務(wù)菜單中選擇不同的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)等級(jí)，并在區(qū)（縣）最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)協(xié)商確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 業(yè)主大會(huì)成立前的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級(jí)并擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在發(fā)布招標(biāo)公告或協(xié)議價(jià)格15個(gè)工作日前將擬定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)縣價(jià)格主管部門確認(rèn)。建設(shè)單位應(yīng)在確認(rèn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)或確定協(xié)議價(jià)格。 本辦法所規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算是采用包干制結(jié)算形式。21（三）超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的確定因提供本辦法未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容和設(shè)施設(shè)備

13、而提高物業(yè)服務(wù)水平的，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。若涉及前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的，需由建設(shè)單位委托市物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織專家論證評(píng)估，以提出相適應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在經(jīng)區(qū)（縣）價(jià)格主管部門確認(rèn)并報(bào)市價(jià)格主管部門備案后，方可作為招投標(biāo)或協(xié)議的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。待業(yè)主大會(huì)成立后,具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求協(xié)商確定。 22（四）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案程序招標(biāo)人或協(xié)議雙方應(yīng)在最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，在不減少服務(wù)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，通過(guò)招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。對(duì)前期物業(yè)管理采用招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)書應(yīng)提出服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求。（招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告15個(gè)工作日前向物業(yè)項(xiàng)目

14、所在地的區(qū)縣價(jià)格主管部門備案。）招標(biāo)人應(yīng)在不超過(guò)備案價(jià)格的范圍內(nèi)進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)。中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自被確定中標(biāo)之日起15個(gè)工作日內(nèi)，將中標(biāo)書和投標(biāo)書提交物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)縣房地、價(jià)格主管部門備案。對(duì)成立業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，被選聘的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)自被確定中標(biāo)或簽定合同之日起15個(gè)工作日內(nèi)，將中標(biāo)書和投標(biāo)書或物業(yè)合同提交物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)縣房地、價(jià)格主管部門備案。物業(yè)服務(wù)合同與中標(biāo)人投標(biāo)書所列各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)等級(jí)，每一服務(wù)等級(jí)所對(duì)應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)一致。23（五）計(jì)價(jià)單位和預(yù)收期限 本辦法所確定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)價(jià)單位為每月每平方米建筑面積。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，計(jì)價(jià)單

15、位也可為每月每戶。（不論采取何種計(jì)價(jià)單位，物業(yè)小區(qū)每月物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額應(yīng)當(dāng)一致。）物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月收取。經(jīng)與業(yè)主約定可以預(yù)收，預(yù)收期限一般不得超過(guò)3個(gè)月。24（六）付費(fèi)起訖時(shí)間 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)出讓人承擔(dān)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)受讓人承擔(dān)。雙方另有約定的從其約定。 25（七

16、）明碼標(biāo)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，做到價(jià)目齊全、內(nèi)容真實(shí)、標(biāo)示醒目、字跡清晰，并可采取公示欄、公示牌、收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊(cè)、多媒體終端等方式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督舉報(bào)電話等。實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等發(fā)生變化時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)前一個(gè)月，將所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，并標(biāo)示新標(biāo)準(zhǔn)開始實(shí)行的日期。 26（八）監(jiān)督檢查物業(yè)服務(wù)雙方應(yīng)接受相關(guān)居民委員會(huì)的監(jiān)督，發(fā)生物業(yè)服務(wù)糾紛時(shí)，可接受居民委員會(huì)的協(xié)調(diào)。物業(yè)管理企業(yè)違反國(guó)家和本市物業(yè)管理法規(guī)及有關(guān)

17、規(guī)定，未提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的，由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)國(guó)家與本市的有關(guān)規(guī)定予以處理。構(gòu)成價(jià)格違法、違規(guī)的，由價(jià)格主管部門依據(jù)中華人民共和國(guó)價(jià)格法、價(jià)格違法行為處罰規(guī)定和關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定等法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定予以處罰。 27（九）實(shí)施時(shí)間與步驟本辦法自2005年10月1日起實(shí)施。本辦法實(shí)施后開始物業(yè)服務(wù)并收費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)按照本辦法規(guī)定執(zhí)行。本辦法實(shí)施前業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)已簽訂住宅物業(yè)服務(wù)合同且尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。本辦法實(shí)施時(shí)尚未成立業(yè)主大會(huì)且原有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于本辦法最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，須相應(yīng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或提

18、高服務(wù)等級(jí)。若收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于本辦法最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，在業(yè)主大會(huì)成立前不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。公有住宅售后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行本辦法的有關(guān)事項(xiàng)另行研究后制定。 28三、辦法的實(shí)施（一）制定和發(fā)布區(qū)（縣）標(biāo)準(zhǔn)（二）新老辦法的銜接工作（三）超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的確認(rèn)程序（四）宣傳與培訓(xùn)工作（五）物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)爭(zhēng)議的處理（六）跟蹤、反饋與調(diào)整29（一）制定和發(fā)布區(qū)（縣）標(biāo)準(zhǔn)各區(qū)(縣)價(jià)格和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)按照辦法有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，在9月1日前制定并發(fā)布本區(qū)（縣）的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如執(zhí)行本市最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，也應(yīng)以本區(qū)（縣）的名義發(fā)文明確。 30（二）新老辦法的銜接工作各區(qū)(縣)價(jià)格和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)嚴(yán)

19、格按照辦法有關(guān)規(guī)定，做好住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的銜接工作。在各區(qū)（縣）最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布后，相關(guān)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照辦法要求對(duì)原有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重新評(píng)估，并在2005年10月31日前報(bào)區(qū)（縣）價(jià)格主管部門審核。截止2005年12月31日前仍未經(jīng)審核確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫停執(zhí)行，待新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定之后方可恢復(fù)收費(fèi)。 市局將提供全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)申報(bào)表。31（三）超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的確認(rèn)程序（待發(fā)） 一）建設(shè)單位向市物業(yè)管理協(xié)會(huì)提出論證申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)提交以下材料： （1）住宅物業(yè)服務(wù)超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)論證申報(bào)（備案）表； （2）建設(shè)單位企業(yè)工商執(zhí)照、建設(shè)項(xiàng)目批文； （3）報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的前期物業(yè)管理招標(biāo)文件； （4）物業(yè)管理超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容及收支預(yù)算方案； （5）其它相關(guān)資料。 二）市物業(yè)管理協(xié)會(huì)接到申請(qǐng)后，對(duì)提交材料進(jìn)行核實(shí)并作出受理與否的答復(fù)。論證工作自受理申請(qǐng)起15