02、建安成本目標(biāo)體系建立方法作業(yè)指引

1、XX置業(yè)集團(tuán)流程管理文件編號(hào)：版號(hào)：A/0 頁碼：第 PAGE 5 頁 共 NUMPAGES 5 頁 建安成本目標(biāo)體系作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人目的 為目標(biāo)成本管理體系的建設(shè)和完善，尤其是成本數(shù)據(jù)庫的建立提供方法。適用范圍適用于柏莊置業(yè)集團(tuán)成本數(shù)據(jù)庫的建立和完善。術(shù)語和定義建安成本：是指項(xiàng)目全部的工程建筑和安裝費(fèi)用，主要包括二級(jí)科目主體建筑安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林景觀工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、以及三級(jí)科目的臨時(shí)工程費(fèi)、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。本指引的建安成本目標(biāo)體系主要是指房地產(chǎn)產(chǎn)品單體建造和安裝成本，即柏莊置業(yè)集團(tuán)的成本科目體系中的二級(jí)科目

2、主體建筑安裝工程費(fèi)。職責(zé)集團(tuán)成本管理部：建安成本目標(biāo)體系的建立和維護(hù)。項(xiàng)目公司成本部：成本信息和數(shù)據(jù)的提供，參與本城市的建安成本目標(biāo)體系建設(shè)?，F(xiàn)有項(xiàng)目公司部門設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目公司部門設(shè)置對(duì)應(yīng)關(guān)系：標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目公司蕪湖公司銅陵公司宣城公司營(yíng)銷部策劃部、銷售部營(yíng)銷部營(yíng)銷策劃部設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部總工程師辦公室開發(fā)部開發(fā)部開發(fā)部前期事務(wù)部工程部工程部1、2工程部、景觀部工程管理部成本部預(yù)算部預(yù)算部工程成本管理部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部辦公室行政人力部綜合部總經(jīng)理辦公室采購部預(yù)算部采購部材料管理部工作程序和方法建安成本目標(biāo)體系的目的和使用范圍土地拓展階段的拿地決策測(cè)算成本時(shí)的參考；項(xiàng)目公司在產(chǎn)品策劃和概念設(shè)計(jì)

3、、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)各階段做成本測(cè)算時(shí)參考；集團(tuán)總部審核各公司項(xiàng)目建安成本目標(biāo)的參考；集團(tuán)總部對(duì)各公司建安成本內(nèi)審時(shí)的參考； 具體方法設(shè)定前提假設(shè)條件，例如：土地為熟地，只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的場(chǎng)地平整；地震設(shè)防：考慮安徽省內(nèi)主要目標(biāo)城市的地震烈度和場(chǎng)地類別，作為選取鋼筋含量和砼含量標(biāo)準(zhǔn)的主要參考依據(jù)；土質(zhì)情況：按土質(zhì)良好不需要換填考慮；土方挖深：例如，一層地下室5m；二層地下室11m；三層地下室16m?；又ёo(hù)及降水：按需要進(jìn)行基坑支護(hù)和降排水考慮?；A(chǔ)：例如，樁基礎(chǔ)，預(yù)制管樁，進(jìn)深30m左右；容積率：確定各種類型產(chǎn)品的容積率，例如，別墅按0.7考慮，多層按1.2考慮，小高層按3.0考慮；外墻保溫：考

4、慮一種在安徽省常用的保溫法；大堂面積：例如，多層按7層50考慮，小高層按15層80考慮，高層按30層90考慮，超高層按49層120考慮。本模型按毛坯房考慮，不含室內(nèi)精裝修費(fèi)用。設(shè)定分級(jí)分類標(biāo)準(zhǔn)建安成本目標(biāo)體系本質(zhì)上是一個(gè)分級(jí)分類的數(shù)據(jù)庫，可以根據(jù)城市級(jí)別、項(xiàng)目檔次、物業(yè)類型進(jìn)行分類：城市分級(jí)：以目標(biāo)城市上一年的住宅市場(chǎng)平均售價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，例如平均售價(jià)在5000-7000元/的為類城市、3500-5000元/的為類城市、3500元以下的為類城市；如果目標(biāo)城市價(jià)格差別不大，可以不需要分級(jí)，直接根據(jù)不同城市，分別來計(jì)算。項(xiàng)目檔次：在城市分級(jí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目檔次分級(jí)，如按平均售價(jià)高低分類原則分為5檔：A檔

5、：按上一年本城市全年平均售價(jià)的2-2.5倍；B檔：按上一年本城市全年平均售價(jià)的1.6-2倍；C檔：按上一年本城市全年平均售價(jià)的1.3-1.6倍；D檔：按上一年本城市全年平均售價(jià)的1.0-1.3倍；E檔：按上一年本城市全年平均售價(jià)的0.8-1.0倍。產(chǎn)品類型：制定根據(jù)產(chǎn)品的形態(tài)、功能等分類原則，對(duì)產(chǎn)品類型進(jìn)行細(xì)分，例如：將產(chǎn)品細(xì)分為7大類10小類的設(shè)置原則：序號(hào)產(chǎn)品類型說明設(shè)置依據(jù)1多層6層及6層以下普通多層建筑，不需設(shè)置電梯2小高層7層到18層18層以下每個(gè)防火分區(qū)可設(shè)置一座通向屋頂?shù)氖枭翘莺拖离娞?不需設(shè)置避難層3高層19層至100m（不含100米）每個(gè)防火分區(qū)需設(shè)置兩座通向屋頂?shù)氖枭?/p>

6、梯和消防電梯，或者單元樓之間18層以上樓梯通過陽臺(tái)或凹廊連通.4超高層100m及以上每個(gè)防火分區(qū)需設(shè)置兩座通向屋頂?shù)氖枭翘莺拖离娞?，或者單元樓之間18層以上樓梯通過陽臺(tái)或凹廊連通，需設(shè)置多個(gè)避難層，需設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，電梯設(shè)置較多，消防要求較高5別墅獨(dú)棟/連排/疊拼/雙拼立面復(fù)雜，多棟多層建筑6商業(yè)住宅項(xiàng)目中商場(chǎng)一層底商、裙樓商業(yè)、獨(dú)立商業(yè)7地下室細(xì)分為獨(dú)立地下室、小高層下1F地下室、高層下1F地下室、主樓下2F地下室、主樓下3F地下室基于本公司和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、國家規(guī)范來確定建安成本目標(biāo)模型中的技術(shù)指標(biāo)含量 明確計(jì)算原則，例如：所有技術(shù)指標(biāo)含量均是以建筑面積為基數(shù)的，建筑面積按建筑工程

7、建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T50353-2005）中的相關(guān)規(guī)定計(jì)算根據(jù)安徽省內(nèi)主要目標(biāo)城市的地震烈度和場(chǎng)地類別含鋼量和含砼量的標(biāo)準(zhǔn)中限值。含鋼量中的鋼筋數(shù)量包含所有與主體結(jié)構(gòu)有關(guān)的主筋、箍筋、拉筋、構(gòu)造筋等。含鋼量中的地下結(jié)構(gòu)包含地下室頂板、地下室底板及承臺(tái)、地下室墻柱與地下室外墻板，不包括樁基。上部結(jié)構(gòu)不含地下室頂板。 在明確的計(jì)算原則指導(dǎo)下，確定技術(shù)指標(biāo)含量，如獨(dú)立地下室的鋼筋含量、砼含量、參考含量、砌體含量等；對(duì)于別墅、小高層等產(chǎn)品而言，除了各種含量指標(biāo)，還有諸如樓地面飾面面積比、內(nèi)墻飾面面積比、外墻基面面積比、天棚飾面面積比、窗地比等指標(biāo)；技術(shù)指標(biāo)體系的樣式參見建安目標(biāo)成本體系示意套表。

8、在確定的技術(shù)指標(biāo)含量和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，確定目標(biāo)模型體系中的主要經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要是指與項(xiàng)目檔次和定位緊密相關(guān)的分項(xiàng)部位的單位造價(jià)，例如外窗、外墻裝飾、入戶門、大堂精裝修、電梯廳公共區(qū)精裝修等在不同級(jí)別的城市不同項(xiàng)目檔次下有不同的產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)參考或限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，格式詳見建安目標(biāo)成本體系示意套表。確定目標(biāo)模型體系中各產(chǎn)品單體的建安目標(biāo)成本值。根據(jù)確定的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，確定不同級(jí)別的城市不同項(xiàng)目檔次下的各種單體的分部分項(xiàng)目標(biāo)成本值，如基礎(chǔ)工程費(fèi)、結(jié)構(gòu)及粗裝修費(fèi)、門窗工程費(fèi)、公共部位裝修費(fèi)、室內(nèi)給排水工程費(fèi)、室內(nèi)電氣工程費(fèi)、室內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi)、 室內(nèi)弱電系統(tǒng)工程費(fèi)等，格式格式詳見建安目標(biāo)成本體系示意套表。 建安目標(biāo)成本體系應(yīng)用實(shí)際測(cè)算應(yīng)基于規(guī)劃指標(biāo) 建安成本目標(biāo)體系是按不同的產(chǎn)品單體類型建立的，除根據(jù)項(xiàng)目的具體實(shí)際情況調(diào)整不同單體建安成本的細(xì)目以外，還需項(xiàng)目概況的產(chǎn)品組合比例根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品組合比例確定建安成本總造價(jià)。需在做建安成本目標(biāo)時(shí)詳細(xì)填寫規(guī)劃指標(biāo)表（參見目標(biāo)成本測(cè)算示意套表規(guī)劃指標(biāo)）。實(shí)際測(cè)算應(yīng)考慮產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)每個(gè)不同產(chǎn)品類型的單體建安成本與其產(chǎn)品屬性有密切的聯(lián)系，需對(duì)每一種單體盡量詳盡地填寫產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)表，據(jù)此參考建安成本目標(biāo)體系編寫各產(chǎn)品單體的建安成本（參見目標(biāo)成本測(cè)算示意套表產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)）。分單體編制建安成本目標(biāo)值：不同產(chǎn)品類