商業(yè)房產(chǎn)估價技術報告_secret

1、*7組團11幢110號商業(yè)房產(chǎn)估價技術報告項目名稱： 受托估價單位：土地估價技術報告編號：估價人員： 提交估價報告日期：2010-5-8房地產(chǎn)估價技術報告 評估人員根據(jù)現(xiàn)場勘查收集的有關資料，依據(jù)國家及*市頒布的有關房地產(chǎn)評估的法律、法規(guī)和政策及委托方提供的有關資料，本著獨立、客觀、公正、科學、合理的原則，遵循法定和公允的評估程序，經(jīng)過周密準確的測算，對估價對象在估價時點的公允價格進行了評估。（一）一般因素分析影響房價的一般因素主要指影響城鎮(zhèn)總體水平的社會、經(jīng)濟、政策和自然因素等，包括城市資源狀況、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃與發(fā)展目標、城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況等。影響房價的一般

2、因素較多，本報告僅分析對估價對象產(chǎn)生影響的一般因素。（二）區(qū)域因素分析（1）區(qū)域位置：估價對象位于*市*區(qū)*路*7組團內(nèi)，距離城市中心區(qū)500米。（2）商業(yè)繁華度：估價對象區(qū)域主要為居住及商業(yè)用地，周圍有聯(lián)華超市、人本超市、時代廣場、物化天寶、新長安大酒店等，商業(yè)繁華度較好。（3）區(qū)域基礎設施狀況：通電：區(qū)域電源來自市電網(wǎng)，供電充足，供電保證率高。供水：區(qū)域為城市供水管網(wǎng)，供水保證率較高。排水：有城市污水管網(wǎng)，保證率高。通氣：城市供氣管網(wǎng)，保證率高。通訊：市電信業(yè)務服務范圍，中國移動、聯(lián)通移動信號覆蓋范圍。通路：區(qū)域內(nèi)主要道路*路、學院路、錦繡路，道路路面質(zhì)量好，通行能力高。（4）區(qū)域配套設施

3、狀況：商業(yè)：聯(lián)華超市、人本超市、時代廣場、物化天寶銀行：中國建設銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行學校：童之夢幼兒園、*第二小學、*市十九中、實驗中學（繡山校區(qū)）、*職業(yè)中專、*職業(yè)技術學院成教學院、*大學學院路校區(qū)。醫(yī)院：*市兒童醫(yī)院（中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院）、同濟男科醫(yī)院、*區(qū)蒲鞋市街道社區(qū)衛(wèi)生服務中心（5）道路交通條件：道路通達度：區(qū)域交通可通達車站大道、學院路、江濱路，道路通達度較好。公交便捷度：有3、7、8、33、38、42等公交車經(jīng)過，交通非常便捷。對外交通便利度: 該區(qū)域地處城市次級中心道路通達度高，有利于人流、物流的正常出入?？梢?，區(qū)域內(nèi)道路交通條件較好，基本能滿足區(qū)域?qū)ν饧皡^(qū)域內(nèi)人流物流的需求。（6

4、）區(qū)域環(huán)境：該區(qū)域臨近錦河公園、繡山公園，而且臨近多所學校，環(huán)境質(zhì)量較高。（三）個別因素分析（1）位置狀況：*市*區(qū)*路*7組團11幢110號（2）房屋所有權狀況：房屋所有權證號房屋所有權人房屋坐落結(jié)構(gòu)房號所在樓層用途建筑面積（平方米）溫房權證*區(qū)字第0217429號葉少玲*7組團11幢110號混合結(jié)構(gòu)11幢110號1-2非居住247.08依據(jù)委托方提供的國有土地使用證丘（地）號為432-22-46，估價對象原為住宅用地，后改為商業(yè)，土地使用權取得時間為1993年，土地使用權終止時間為2043年，經(jīng)計算，于估價時點土地剩余使用年限為：33年。（3）建筑物情況：估價對象建成于1993年，地上兩層

5、，為混合結(jié)構(gòu)非居住用房。（四）最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提，估價對象目前作為商鋪使用，它所分攤土地的批準用途為商業(yè)用地，其所在建筑物的設計用途為商鋪，估價人員從法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行的角度進行綜合分析，認為估價對象目前的實際用途為其最高最佳使用。（五）估價方法選用根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，現(xiàn)行的地價評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法、路線價等。估價方法的選擇應按照地價評估技術規(guī)則，根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況，并結(jié)合該項目的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法。評估人員通過實地勘查，認真調(diào)查收集資料，在確定估價原則的

6、基礎上，根據(jù)估價對象的實際情況，結(jié)合本報告評估目的，決定對估價對象采用收益法評估估價對象的價格。 收益法是指根據(jù)預期原理和投資回報理論，求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。即將房地產(chǎn)的價值看成是其未來凈收益的現(xiàn)值之和。其原理是由于房地產(chǎn)具有連續(xù)性，使用期相對較長，其產(chǎn)生的純收益能夠在未來連續(xù)獲得（假設在有限年期情況下每年的年純收益為 A,收益保持相對穩(wěn)定,并保持n 年不變，資本化率固定為Y）。其計算公式為：公式V= A/Y1-1/（1+Y）n其中:V 房地產(chǎn)價格A 房地產(chǎn)純收益Y 資本化率n 剩余使用年限（六）估

7、價測算過程1、 房地產(chǎn)年租金收入 *市*區(qū)*7組團11幢110號經(jīng)營狀況：通過市場調(diào)查并結(jié)合項目周邊店經(jīng)營狀況了解，并與評估標的作比較分析，測算本項目的租金水平為：160元/平米*月。*市*區(qū)*7組團11幢110號建筑面積為247.08，則估價對象的年收益為：247.0816012=474393.6元2、年經(jīng)營成本費用管理費，指工作人員的工資、福利、財務費用等相關費用，根據(jù)同類房地產(chǎn)的一般管理費水平并結(jié)合本項目實際情況，取年總收益水平的2%，則管理費為474393.62%=9487.87元維護費，指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費。根據(jù)測算，本類建筑物的重置價格（包括建造，裝修）約為180

8、0元/平方米，維修費為建筑物重置價格的1%，則估價對象每年的維修費為：1800247.081%=4447.44元因*實際過程中的房產(chǎn)稅有承租人支付，故不用年收入中扣除。房產(chǎn)稅，指房產(chǎn)所有人按有關規(guī)定需向稅務機關繳納的房產(chǎn)稅，依據(jù)稅法及本地稅務部門資料，按房產(chǎn)出租的租金收入70%計征的，稅率為12%。則房產(chǎn)稅為：237196.870%12%=9962.27元因*實際過程中的房產(chǎn)稅有承租人支付，故不用年收入中扣除。保險費，指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。該房屋市場均價為23000元/平方米，按房屋市場均價乘以保險費率0.05計算，則保險費為：23000247.080.

9、05=284.97元年經(jīng)營成本費用=+=9487.87+284.97=9772.84元總收益(元/年)474393.6總費用(元/年)管理費9487.87保險費284.97純收益(元/年)464620.76所以，該門面正常年經(jīng)營收支情況如下：估價對象價值的確定：收益還原法計算公式：VA/Y1-1/（1+Y）nV表示房地產(chǎn)價格；A表示房地產(chǎn)年純收益(464620.76元)；Y表示房地產(chǎn)資本化率(8%)；根據(jù)銀行存貸利率，房地產(chǎn)還原利率取8%。n表示房地產(chǎn)的剩余使用年限（33年）。數(shù)據(jù)代入計算公式,V=464620.768%1-1/（1+8%）33=5349591.6元。（七）估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，利用科學的估價方法，