南京市江北某大型住宅項目可行性報告_secret

1、目 錄第一部分、項 目 總 論11 項目背景 111項目名稱 112開發(fā)公司 113承擔可行性研究單位 114研究工作依據(jù) 115項目簡介 12 可行性研究結(jié)論 121市場預測 122方案評價 123投資估算與資金籌措 124項目綜合評價結(jié)論第二部分、項目投資環(huán)境和市場研究 21 宏觀市場背景 211全國投資環(huán)境 212南京市投資宏觀背景2121地理環(huán)境2122 經(jīng)濟環(huán)境2123政策環(huán)境2124人文環(huán)境 213南京市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀2131供應量與需求量2132價格2133近期市場描述2134市場走勢預測 214宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 22 區(qū)域市場分析 221區(qū)域市場概況222供給分析 22

2、3需求分析 224區(qū)域房地產(chǎn)市場特征分析 23 項目板塊分析231項目板塊地段劃分232項目所在地段總體規(guī)劃233板塊功能234板塊開發(fā)動態(tài)235板塊價格水平236板塊項目分析237板塊內(nèi)競爭關(guān)系分析 24 市場分析結(jié)論第三部分、項目分析及評價 31 條件分析311用地條件、規(guī)劃限制條件312項目成本條件313規(guī)模資源條件314品牌資源條件 32 地塊建設(shè)條件 321地形、地勢、地質(zhì) 322 抗震設(shè)防 323氣象 324基礎(chǔ)配套設(shè)施 33 項目SWOT分析 第四部分、市場定位及項目評估 41 發(fā)展商定位42 項目形象定位43 項目主題定位44 產(chǎn)品定位45 價格定位46 客戶定位 第五部分、項

3、目開發(fā)建設(shè)進度安排 51 有關(guān)工程計劃說明 52 開發(fā)計劃 53 組織架構(gòu)第六部分、投資估算與資金籌措估算依據(jù)投資估算 資金投入計劃資金籌措第七部分、銷售及經(jīng)營收入測定 71 各類物業(yè)銷售收入估算 72 項目銷售回款計劃 73 銷售利潤第八部分、盈虧平衡及敏感性分析 81 項目不確定性分析 82 社會效益和影響分析第九部分、可行性研究結(jié)論與建議 91 擬建方案的結(jié)論性意見911項目核心價值體系的建立912產(chǎn)品建議 92 可行性研究結(jié)論第一部分、一期項目總論11 項目背景111項目名稱：*(一期) 項目地點：南京市*工業(yè)開發(fā)區(qū)112開發(fā)公司：*房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司開發(fā)資質(zhì)：一級法人代表：*注冊

4、資金：16500萬元*房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司是*控股股份有限公司的控股子公司，具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，以商業(yè)住宅作為房地產(chǎn)的主導開發(fā)方向。截止2004年底，公司已成功開發(fā)了南京方州花園、水榭花苑、廊坊群星小區(qū)、錦繡家園、*、滄州麗水華庭、蚌埠*等項目，現(xiàn)開發(fā)面積愈200萬平方米。公司以人為本的居住理念，質(zhì)量至上的精品意識，誠信守法的經(jīng)營原則，獲得了社會和業(yè)主的高度滿意和贊許。連續(xù)多年被權(quán)威機構(gòu)評為“中國房地產(chǎn)信譽AAA”、“消費者信得過單位”、“重合同守信用單位”；開發(fā)的項目曾獲得“中國水景名盤”、“健康住宅區(qū)”、“明星樓盤”等多項殊榮。公司具有完善的法人治理結(jié)

5、構(gòu)、高度認同的核心價值觀和優(yōu)秀的企業(yè)文化、明晰的遠景和戰(zhàn)略；擁有一支具有海內(nèi)外教育背景、熟悉行業(yè)運營模式且成熟穩(wěn)健的管理團隊。113承擔可行性研究單位：*房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司南京分公司公司負責人：*公司地址：南京市*區(qū)現(xiàn)有員工：30人南京分公司自成立以來，已經(jīng)在南京市*區(qū)成功建設(shè)了方州花園、水榭花苑，積累了一定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。114研究工作依據(jù)1、土地使用權(quán)出讓合同2、項目選址意見書，編號：寧沿管會建*號3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，編號：*號4、巖土工程勘察報告，工程編號：*5、項目規(guī)劃設(shè)計要點。6、*項目初步規(guī)劃設(shè)計方案。7、國家及地方有關(guān)規(guī)范標準。115項目的背景*項目的建設(shè)符合南京市*工

6、業(yè)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢，符合*工業(yè)開發(fā)區(qū)城市總體規(guī)劃。*工業(yè)開發(fā)區(qū)2003年7月份委托南京市*區(qū)國土資源局將地塊公開掛牌出讓，土地性質(zhì)為國有土地，土地的上市及掛牌程序符合南京市土地政策。根據(jù)土地掛牌文件，中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可參加競買?？梢元毩⒏傎I，也可以聯(lián)合競買。*房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司，具有一級開發(fā)資質(zhì)，符合參加競買條件。*房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司在南京分公司對地塊充分調(diào)研的前提下，授權(quán)并委托南京分公司參與該地塊的競標。最終在南京市*區(qū)公證處現(xiàn)場公證的情況下，經(jīng)過多輪競價，*房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司以358412703.68元的價格競得該地塊的

7、土地使用權(quán)。116一期項目簡介 地理位置：南京市*工業(yè)開發(fā)區(qū)（原南京市大廠區(qū)）居住區(qū)用地面積： 10萬總建筑面積：170716.32，容積率：1.7其中：住宅建筑面積：130849.06商業(yè)建筑面積：39867.26居住戶數(shù)：1204戶，規(guī)劃人口4214人機動車車庫或車位305個。12 可行性研究結(jié)論121市場預測南京房地產(chǎn)市場經(jīng)過兩年的持續(xù)高溫，在政策的調(diào)控下正逐步走向成熟，但是政策的調(diào)控并沒有結(jié)束，項目開發(fā)過程必須時刻關(guān)注政府政策的變動和導向，隨時調(diào)整開發(fā)方案。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展時間較短，住房的現(xiàn)狀還停留在有房住的基礎(chǔ)上，住房的面積和戶型都相對較差，表現(xiàn)出的購房欲望強烈，且需求特點清晰，

8、這給項目的定位提供了一定的依據(jù)，同時為項目的成功找到了一個強有力的支撐點。且當?shù)鼐用袷杖胨较鄬τ诋數(shù)氐姆课輧r格具有很強購買力。在市場消化能力方面，由于該項目在區(qū)域內(nèi)地理位置較佳，市場供需基本平衡。靠開發(fā)區(qū)的消費能力、化學工業(yè)園內(nèi)每年新增的消費能力及*工業(yè)開發(fā)區(qū)的城市化進程，基本可以支撐房地產(chǎn)市場上的住宅供給。本項目在板塊內(nèi)面臨的直接競爭對手較少，間接競爭對手較多，所以必須在產(chǎn)品的品質(zhì)上提高產(chǎn)品的競爭力，減少客戶向區(qū)外流失。根據(jù)上述項目的SWOT分析，該地塊在配套、環(huán)境污染等方面都有暫時的劣勢，其綜合條件也不盡人意。只有時刻保持清醒地頭腦，克服項目在開發(fā)過程中的種種困難，深入細致的做好工作，并

9、采取相應對策，對項目作最大價值的挖掘，才可以很好的提升競爭力。122方案評價項目的主題定位為“綠色生態(tài)、溫馨家園”對于一個工業(yè)區(qū)具有一定的沖擊力，高起點的規(guī)劃和現(xiàn)代主義的建筑風格為項目引導當?shù)胤康禺a(chǎn)市場又奠定了基礎(chǔ)，同時戶型定位也滿足市場的需求特征。123投資估算與資金籌措銷售收入：41797.27銷售稅金：2319.75稅后收入：39477.52總投入：30499.06利潤：8978.46利潤率：0.21項盈虧平衡時住宅均價為1768元/。盈虧平衡時的銷售率為77.2%。項目啟動資金約1.8億元，其中：貸款6000萬元，*房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司南京分公司自籌資金5000萬元，總公司撥款700

10、0萬元。其他所需投入資金由項目滾動開發(fā)自己解決。124一期項目綜合評價結(jié)論通過對一期項目的綜合評價可以得出：項目符合國家和南京市的管理規(guī)定；產(chǎn)品的市場定位合理，符合市場需求特點；目標客戶明確；具有一定的獲利能力；項目風險較小，因此項目是可行的。第二部分、項目投資環(huán)境和市場研究21 宏觀市場背景211全國投資環(huán)境2004 年上半年中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了宏觀調(diào)控最嚴厲的 “ 春天 ” ，監(jiān)察部和國土資源部曾發(fā)出在 2004 年 8 月 31 日 前今年各地必須將經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓的歷史遺留問題處理完畢；國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目（不包含經(jīng)濟適用房）資本金比例從 20 提高

11、到 35 以上；銀監(jiān)會加強了對房產(chǎn)信托的監(jiān)管力度，房地產(chǎn)開發(fā)資金將進一步吃緊的趨勢已經(jīng)明朗；中央 5 家大型房地產(chǎn)企業(yè)受命整合國有房地產(chǎn)行業(yè)；針對貨幣供應量增長偏快、信貸增幅偏大、固定資產(chǎn)投資增長過快的情況，央行今年已經(jīng)出臺并實行了再貸款浮息制度、實行差別存款準備金率制度和提高存款準備金率制度三項政策以調(diào)整控制過熱行業(yè)包括房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長，控制通脹。眾多政策動態(tài)表明國家近期在宏觀調(diào)控上 對 房地產(chǎn)行業(yè)采取了進行適度打壓和緊縮態(tài)度。而在這種背景下， 2004 年 6 月，全國共完成商品房 施工面積 165499.36 萬平米，同比增長 23% ，其中住宅 93414.62 萬平米，同比增長

12、20.2% ，竣工面積 20888.49 萬平米，同比增長 14.4% ，其中住宅 12905.5 萬平米，同比增長 7.8% 。其中房地產(chǎn)業(yè)投資額為 5413.58 億元，同比增長 28% ，在各行業(yè)中占全社會固定資產(chǎn)總投資額的 24.8% ，各項同比增幅普遍有所回落。 今年上半年，全國的商品房銷售價格比去年同期上漲 9.1% ，土地交易價格上漲 9.5% ，房屋租賃價格上漲 0.8% ； 2004 年二季度以來中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫，價格大幅上漲，與一季度相比，商品房銷售價格上漲 2.3% ，土地交易價格上漲 4.1% 。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控已經(jīng)取得一定的效果，投資開始

13、從高位持續(xù)回落，但是投資增幅仍較大，投資結(jié)構(gòu)不夠合理、商品房價格繼續(xù)走高的現(xiàn)象仍然存在。 212南京市投資宏觀背景2121地理環(huán)境南京是一座古老、美麗的城市，地處中國長江下游平原，東望大海，西達荊楚，南接皖浙，北聯(lián)江淮。全市總面積6597.6平方公里，城區(qū)面積200.85平方公里。戶籍總?cè)丝?53.04萬人。境內(nèi)山地、河流、平原交錯，城東有鐘山屏障，城南有十里秦淮。境內(nèi)地理條件優(yōu)越，物產(chǎn)資源豐富。公元世紀以來，先后有十個朝代和政權(quán)在這里建都，使南京成為古代和近代長江中下游地區(qū)經(jīng)濟、政治、文化的中心，留下了光輝燦爛的民族文化。今天的南京是中國經(jīng)濟發(fā)達省份江蘇省的省會，長江流域四大中心城市之一，在

14、全國宏觀生產(chǎn)力布局中居于重要地位。2122 經(jīng)濟環(huán)境根據(jù)南京市統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)：上半年南京市完成生產(chǎn)總值 902.81 億元，同比增長 18.2% ，增幅比去年同期高 4 個百分點，比全國平均水平高出 8.5 個百分點，比全省平均水平高 3.1 個百分點；上半年南京城市居民人均可支配收入達 5839.32 元，同比增長 13.7 ，增幅比去年同期高出 5.5 個百分點；今年 1-5 月南京市全社會固定資產(chǎn)投資總額達 357.84 億元， 比去年同期增長 30.5% ，房地產(chǎn)開發(fā)投資額達 80.32 億元， 比去年同期增長 26.7% ，占全社會固定資產(chǎn)投資總額 22.45% ， 增幅有所回落。2

15、123政策環(huán)境 對項目影響較大的主要是金融政策，其次是當?shù)氐牟疬w政策。銀行利率的上調(diào)，將抑制一部分市民舉債購房的提前消費行為；新的拆遷政策不能出臺，將直接影響到項目的啟動時間。2124人文環(huán)境南京人文薈萃，人才濟濟，是我國重要的科研和教育基地?，F(xiàn)有中科院、高等院校、部、省、市及企業(yè)所屬各類自然科學研究和開發(fā)機構(gòu)近600家，研究領(lǐng)域涉及自然科學和工程技術(shù)各大門類，科研設(shè)施先進，科研開發(fā)實力雄厚。擁有以高校、科研院所為依托、代表國家一流學術(shù)水平和科研水平的實驗室和研究中心百余個，其中國家重點實驗室18個,國家工程技術(shù)研究中心10個。擁有體系完善、功能齊全的科技服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，其中科技推廣、科技信息、科技

16、出版、專利、標準、計量、檢測等專門科技服務(wù)機構(gòu)百余家。各類科技協(xié)會、學會400余個，其中省、市級學會200個。擁有科技人員近40萬人，聚集了一大批高素質(zhì)的科技英才，在寧中國科學院院士、中國工程院院士63人。南京地區(qū)現(xiàn)有各類大專院校37所，中等專業(yè)學校50所。小結(jié)：南京房地產(chǎn)市場經(jīng)過兩年的持續(xù)高溫，在政策的調(diào)控下正逐步走向成熟，但是政策的調(diào)控并沒有結(jié)束，項目開發(fā)過程必須時刻關(guān)注政府政策的變動和導向，隨時調(diào)整開發(fā)方案。213南京市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀房價繼續(xù)穩(wěn)步上升，市場需求實現(xiàn)比例有所降低，這是 2004 年上半年南京市房地產(chǎn)市場的基本表現(xiàn)。在房地產(chǎn)金融方面，國家連續(xù)出臺的相關(guān)政策，如提高房貸門檻，減

17、少貸款投放，對南京市房地產(chǎn)業(yè)的影響較大，觀察南京市 2004 年二季度以來的房地產(chǎn)需求實現(xiàn)情況可以發(fā)現(xiàn)，由于拆遷量有限，剛性購房需求減少，消費者普遍認為目前房價過高而推遲購房時間，持幣觀望群體絕對總量有所增加。在存量房交易方面，受貸款政策的影響，成交量波動較大， 5 月成交量降低， 6 月有所恢復。土地一級市場方面， 4 月底國務(wù)院辦公廳決定農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地的審批暫停半年，南京在半年內(nèi)停止征用農(nóng)用地。由于南京市國有儲備土地充足，因此短期內(nèi)不會影響土地的供給，相反，南京市短期內(nèi)提高了國有土地的供給量，但土地價格仍然繼續(xù)穩(wěn)步上升。 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心本期季度調(diào)查顯示，南京市 2004 年二季

18、度房地產(chǎn)市場有兩個主要特征，一是商品房總體供需比和新建商品房的供需比都大于 1 ，說明房地產(chǎn)市場已經(jīng)供過于求，買方市場已經(jīng)到來；二是結(jié)構(gòu)性的供求矛盾仍然很突出，相應的細分市場微觀特征錯綜復雜。 眾多事實也表明，南京市房地產(chǎn)市場，已進入全面競爭時代。市場表現(xiàn)為供需平衡被打破，已出現(xiàn)局部的供過于求的狀況，供需依舊存在著比較嚴重的結(jié)構(gòu)性矛盾，價格漲幅回落、某些層次的商品房交易量有所降低、消費者購買心理更加成熟。由于市場逐步成熟，法律法規(guī)的不斷健全、產(chǎn)品競爭的加劇，一批資金不足的房地產(chǎn)發(fā)展商面臨被淘汰、優(yōu)勢企業(yè)之間開始尋求聯(lián)合等等，一個更開放、資源整合水平更高的新市場平臺正在形成中。在南京的開發(fā)企業(yè)“

19、陣容”非常龐大，大大小小共有421家。今年這些開發(fā)商中，總共有125家“無開發(fā)工作量”，即這些開發(fā)商連1平方米的房子也沒開發(fā)出來。 另外，市場開始出現(xiàn)了：部分項目采取降價打折推盤，有的項目為追求細分市場，掀起打造挑高商住項目、小戶型住宅、酒店式高級公寓、精裝修房等特質(zhì)產(chǎn)品的熱潮，而在不同片區(qū)各分物業(yè)的表現(xiàn)差距拉大， 2003 年全面熱銷的局面不再出現(xiàn)，一些名盤、大盤的廣告營銷費用開始大幅增加等種種市場表現(xiàn)。2131供應量與需求量根據(jù)南京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)， 2004 年 1-6 月，南京市商品房交易總量為 436 萬平米。南京市新建商品房銷售持續(xù)走旺，銷售面積達 216.35 萬平米，同比增長

20、 48.4% ，新建商品房銷售額 84.92 億元，同比增幅高達 78.4% ；其中新建商品住宅銷售 187.05 萬平米，同比增長 39.7% 2132價格現(xiàn)狀南京房地產(chǎn)經(jīng)過兩年的快速發(fā)展，價格水平已經(jīng)上升到較高的位置：江寧房價：均價：3300-3400元/平方米城北：4800元/平方米城中：8000元/平方米浦口：2900元/平方米（長江大橋一帶）江浦：2700元/平方米河西：5500-6500元/平方米 5900元/平方米/平方米（均價）南京市準購房者對南京房價的評價 ：連續(xù)幾個月來，南京房價的漲幅逐漸趨于平穩(wěn)，但是目前南京建材成本上漲、土地出讓價格上漲、供需比例不平衡等一些因素仍然在促

21、使房價上漲。目前，政府正在加大宏觀調(diào)控力度，增加經(jīng)濟適用房和中低價房的建設(shè)，進一步緩解了供需不平衡狀態(tài)。從目前的南京房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢看，市場競爭加劇，產(chǎn)品向多元化趨勢發(fā)展，市場更加規(guī)范化，價格逐漸走向平穩(wěn)。2133近期市場描述即將過去的2004年，南京樓市發(fā)生了歷史性的變化商品房市場改變了以往幾年供不應求的狀態(tài)。南京今年商品房的施工面積將首次突破2000萬平方米。這表明，除去今年已批準上市銷售的大約1000萬平方米商品房，今年的施工面積中，又將有大約1000萬平方米的總量要在明年上市，從而成為明年的樓市“增量”。因此，“存量”加上“增量”，明年南京商品房市場的總供應量差不多在1200萬平方米

22、上下。2134市場走勢預測今年南京預計大約800萬平方米的商品房銷售量，是在國家進行宏觀調(diào)控，進而提高存貸款利率，南京適度放慢拆遷進度，不少消費者又持幣觀望的大背景下取得的。因此，今年的大量需求，事實上并沒有充分釋放出來。 “明年南京樓市的需求量，應該不會低于今年?！边@里至少有3個理由：明年國家仍將采取穩(wěn)健的調(diào)控措施；本月起，南京提高了住房公積金貸款的最高額度，支持繳存公積金的職工改善住房條件；隨著購房人對調(diào)息的適應度增加，觀望氣氛將有所減弱，有效需求將會緩緩釋放。 214宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒未來南京房地產(chǎn)市場的增長率有所放緩既是在宏觀調(diào)控的影響下的合理表現(xiàn)，也是其走向成熟與理性的標志，地

23、產(chǎn)企業(yè)只有以科學的發(fā)展觀為指導，將項目規(guī)劃建設(shè)與城市經(jīng)濟、文化的發(fā)展結(jié)合起來，才能打造出市場能夠接受、消費者迫切需要的產(chǎn)品。22 區(qū)域市場分析221區(qū)域市場概況*工業(yè)開發(fā)區(qū)前身為南京市大廠區(qū)，位于長江北岸，北接*，南臨浦口，全區(qū)下轄山潘、西廠門、卸甲甸三個街道辦事處及葛塘、長蘆兩鎮(zhèn)，總?cè)丝?8.5萬人，2003年實現(xiàn)財政收入3.5億元；GDP為26億元人民幣；零售額13億元，年增幅10%。區(qū)內(nèi)主要以化學工業(yè)、能源工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，如：揚子石化、南京鋼鐵集團、華能電廠、南京熱電場廠、南化集團等。*工業(yè)開發(fā)區(qū)交通方便，南京長江二橋和江北大道直接將它與南京主城區(qū)有機的連接起來。1、人口情況根據(jù)2001

24、年人口普查，*工業(yè)開發(fā)區(qū)在籍人口為185841人，其中：卸甲甸街道辦事處47878人、西廠門街道辦事處29579人、三潘街道辦事處67281人、葛塘鎮(zhèn)17174人、長蘆鎮(zhèn)23929人。在185841個在籍人口中，*工業(yè)開發(fā)區(qū)人口約6.7萬人、企業(yè)人口約12萬。另外區(qū)內(nèi)流動人口約4.5萬，整個*開發(fā)區(qū)總?cè)丝诤嫌?3萬。2、各大企業(yè)人口及收入情況各個大型企業(yè)的附屬企業(yè)相繼改制與大企業(yè)脫離，在12萬的企業(yè)人口中，各個大型企業(yè)的在職人數(shù)分別如下：揚子石化1.5萬人、南鋼集團1.5萬人、南化集團1.3萬人、華能電廠750人、南京電廠2000人、揚子巴斯夫300人（籌建人員），合計4.6萬人。各個大企業(yè)附

25、屬企業(yè)及當?shù)刂行∑髽I(yè)人口7.4萬人。近幾年五家大型企業(yè)每年增加員工合計大約500人。根據(jù)2003年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，*工業(yè)開發(fā)區(qū)人均年收入16220元。具體各個大型企業(yè)人均年收入如下：揚子石化4萬元/人年、揚子巴斯夫5萬元/人年、南京電廠2.5萬元/人年、華能電廠6萬元/人年、南鋼集團2.5萬元/人年、南化集團1.5萬元/人年、機關(guān)人員2.3萬元/人年。五家大型企業(yè)的中層人員的收入水平都在6萬元/人年以上，部分高層人員年收入達到100萬元。小結(jié)：這樣的收入水平相對于當?shù)氐姆课輧r格具有很強購買力。222供給分析1、現(xiàn)有福利房和自建房存量350萬平方米*工業(yè)開發(fā)區(qū)由于長期受到福利分房的影響，市場上除了福利

26、房就是自建房，在戶型、面積、配套等方面相對較差。這部分總量約350萬平方米。其中：揚子石化100萬平方米、南化集團100萬平方米、南鋼集團約50萬平方米、其他100平方米。幾個大型企業(yè)福利房具體情況如下：企業(yè)名稱福利房規(guī)模及類型主要戶型及面積最后一批福利房的分房對象最后一批福利分房時間揚子石化100萬平方米、1.4萬戶，多層和高層4060平方米（多層）7090平方米（高層）96年以前參加工作員工。2004年南化集團100平方米，以多層為主集合少量平房60平方米為主96年以前參加工作員工。計劃繼續(xù)籌建南鋼集團多層住宅50萬平方米60平方米為主85年以前參加工作員工2001年備注：南化集團96年以

27、前進廠職工中有相當一部分人沒有住房，南化集團準備繼續(xù)籌建10萬平方米集資房。2、到2010年市場總供應量180平方米*工業(yè)開發(fā)區(qū)城區(qū)面積非常有限，平頂山路以北為揚子石化綠化隔離帶，揚新路以南基本為南京市浦口區(qū)土地，向東為長江，西為江北大道。江北大道以西在短時間內(nèi)由于配套和規(guī)劃原因發(fā)展速度肯定較慢，不會形成住宅的潛在供給形勢，而且江北大道在一定程度上限制了*工業(yè)開發(fā)區(qū)向西的擴張。這樣在未來幾年內(nèi)，*工業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的住宅供給就集中在城區(qū)。而城區(qū)剩余的一點土地在2003年已經(jīng)全部推向市場，合計約1500畝土地。從土地供給來看，在近幾年內(nèi)市場上總供給量約180萬平方米（包括本項目）。223需求分

28、析*工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)由于揚子石化、南化等污染企業(yè)的存在，所以市場上的住房需求主要以當?shù)貫橹?，不考慮區(qū)外人口的需求。*工業(yè)開發(fā)區(qū)不包括葛塘和長蘆兩鎮(zhèn)，城區(qū)在籍人口約14.3萬，流動人口約4.5萬人。假設(shè)項目開發(fā)過程中，區(qū)內(nèi)進出人口相等，總?cè)丝跀?shù)量保持不變，人均住房需求為35平方米。則城區(qū)人口住房需求總量500萬平方米。小結(jié)：市場上供需總量基本持平。224區(qū)域房地產(chǎn)市場特征分析一、分析依據(jù)：市場調(diào)研 （1）作為市場調(diào)研的重點，消費者調(diào)研這部分主要通過入戶問卷調(diào)查完成。調(diào)中共走訪了揚子、南化、南鋼等生活區(qū)，共發(fā)放220份問卷，其中有效問卷200份，有效率達90.91%. （2）調(diào)查對象的甄別：調(diào)研的甄別

29、條件是年收入在2萬元以上，而且在近期有在大廠區(qū)購房的打算。二、調(diào)查結(jié)果分析 消費者基本情況由于大廠區(qū)有五六個大的國有企事業(yè)單位，而且都有一定歷史的積淀，所以入戶調(diào)查大廠區(qū)居民的年齡結(jié)構(gòu)主要以36歲以上的人群組成，而他們是有一定的購買力的人群。從水榭花苑的客戶資料統(tǒng)計中也可以看到，各大企業(yè)特別是楊子的購房者一般都是在楊子有一定工齡的職工，他們不僅有早先的福利房的產(chǎn)權(quán)，而且有一定的積蓄。 從圖中可以看出，被訪者主要是以揚子、南化職工組成。 從圖中可以看出，調(diào)研的最多人群是各大企業(yè)的一般員工，占了35%，而專業(yè)技術(shù)人員和工程師也是比較大的一個群體，而一般這類白領(lǐng)人士也是有能力買房的主要的目標客戶群。

30、從上圖可以看出，大廠區(qū)各大企業(yè)職工的主要以高中/中專和大專組成兩者一共占了所有被訪者的68%，本科生也僅僅占了10%,比初中學歷的還少了11%。從圖中可以看到，大部分的人在大廠區(qū)的居住年數(shù)都在16年以上，而且在大廠生活超過30年的人也大有人在。這和大廠區(qū)的實際情況是分不開的，各大企業(yè)都建于建國后不久的時期，老的員工在大廠區(qū)還算多數(shù)。消費者住房現(xiàn)狀從被訪者現(xiàn)在居住的戶型可以看出，兩室一廳的戶型還是占了大多數(shù)，有58%的人還住在兩室一廳里。但根據(jù)實地考察，各大企業(yè)的福利房中的所謂兩室一廳不過是一室半加一個廳而已。從下面的被訪者居住的面積便可以看到這一點。和消費者現(xiàn)在居住的戶型統(tǒng)計圖相比較，被訪者現(xiàn)

31、在居住的面積就顯得太過局促。兩室一廳的房子，只有51-70平方米。不僅如此，50平米以下的房子還有30%的人在住，71平米以上的僅占了20%。這些數(shù)字充分說明了大廠區(qū)居民的住房現(xiàn)狀的惡劣情況。從上圖中可以看到，被訪者的家庭常住人口還主要是以三口之家為主，五人家庭（三代人）和兩人家庭（一代）也占了較大的一部分，但兩者相對三口之家還是少數(shù)。從上圖中可以看出，被訪者中對自己的房子滿意的不過14%，基本滿意占了43%，不滿意和非常不滿意也占了43%，說明總體上大廠人對自己的住房現(xiàn)狀很不滿意。 從圖中可以看到被訪者認為現(xiàn)在的住房現(xiàn)狀最主要是面積太小，其次是戶型不合理，還有現(xiàn)在的社區(qū)物業(yè)管理太差，社區(qū)檔次

32、低，安全性差，社區(qū)環(huán)境差也是比較重要的不滿意原因。消費者需求狀況分析從圖中可以看出，消費者購房的主要原因有兩點，即原住房面積太小和戶型不合理，兩者相加超過了其他所有原因的總和。這充分說明了從最實際的最表面化的方面來說大廠區(qū)的居民買房的潛力是巨大的，和上文中提到的被訪者對現(xiàn)在住房不滿意的原因以及他們的住房現(xiàn)狀是相呼應的。而子女結(jié)婚用房也是買房的另外一大原因。從消費者計劃的購房時間統(tǒng)計圖可以看出，消費者在一年以內(nèi)有買房大算的只占了13%，而三年之內(nèi)買房的人去占了68%，說明了大廠區(qū)潛在的購房需求還是很大的。從上圖中也同樣可以看到，除過對單位面積價格的關(guān)注以外，消費者最關(guān)心的還是戶型和房屋面積，而社

33、區(qū)狀況社區(qū)環(huán)境等因素都不是怎么重要的因素。圖中數(shù)據(jù)還進一步說明了大廠區(qū)居民買房的觀念還比較實際，價格還是大廠人關(guān)注的第一因素，而對戶型的要求、對房屋面積的要求源于對現(xiàn)有住房戶型和過小面積的不滿。從上圖可以看出，消費者在看房選房時看中的還是住宅的最基本用途的空間，說明了大廠區(qū)的購買人群還是比較偏向生活型、經(jīng)濟型。而從消費者愿意承受的總房價數(shù)字統(tǒng)計結(jié)果來看，大部分的人還只是愿意將總房款控制在25萬元一次下。僅次于它的也是在26-30之間的總房款定位。 從上圖可以看到，消費者對住宅面積的需求大概在80-110之間，這實際上也是同居民的消費現(xiàn)狀中演化而來的。現(xiàn)在居住的面積過小使得居民對80-90平米和

34、120平米的區(qū)分沒有太大觀念上的關(guān)注。從消費者計劃購買的套型統(tǒng)計圖來看，兩房兩廳一衛(wèi)和三房兩廳一衛(wèi)的需求量是最大的。值得注意的是，同時兩房兩廳的戶型一個衛(wèi)生間更受歡迎。三房兩室一廳比起三房兩室兩衛(wèi)暢銷要的多。從計劃購買的住宅類型來看，小高層與多層相差不大，比較多的人喜歡小高層，但還是不太喜歡9層左右的小高層。小結(jié)：區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展時間較短，住房的現(xiàn)狀還停留在有房住的基礎(chǔ)上，住房的面積和戶型都相對較差，表現(xiàn)出的購房欲望強烈，且需求特點清晰，這給項目的定位提供了一定的依據(jù)，同時為項目的成功找到了一個強有力的支撐點。23 項目板塊分析231項目板塊地段劃分本項目的地理位置位于南京市*區(qū)，屬于江北

35、板塊。該板塊位于長江以北，市場正處于升溫階段。對該板塊的細分，可定為三類地段：第一類地段為：從長江大橋到高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的浦口地區(qū)，此地段交通方便，與南京市區(qū)僅一橋之隔，以明發(fā)濱江新城為代表的幾個規(guī)模在1000畝以上的大盤都集中在此區(qū)域，市場的現(xiàn)實供給量和潛在供給量都非常大。此區(qū)域擁有國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)及南京主要幾個裝飾城，同時也是南京城區(qū)市民夸江購房的首選之地。第二類地段為：目前的*工業(yè)開發(fā)區(qū)（原南京市大廠區(qū)），此地段相對第一類地段距離南京市區(qū)相對較遠，區(qū)域內(nèi)擁有如：揚子石化等幾家國有大型企業(yè)，由于各個大型國有企業(yè)以前采取福利分房的原因，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展只有三年的時間，市場上現(xiàn)實供應量較

36、小，潛在供應量較大，且客戶存在流失現(xiàn)象。由于企業(yè)存在污染原因，此區(qū)域吸引城區(qū)市民來購房的可能較小，第三類地段為：*地區(qū)（原南京市*縣），該地段距*工業(yè)開發(fā)區(qū)20公里，是大廠區(qū)和*縣區(qū)劃調(diào)整后的行政中心，目前的房價相對*工業(yè)開發(fā)區(qū)要低200400元/，對南京城區(qū)的吸引力較小，但對*工業(yè)開發(fā)區(qū)居民仍有一定的吸引力。*項目處于江北板塊的第二類地段*工業(yè)開發(fā)區(qū)，該地段吸引第一類地段和第三類地段潛在購買力的能力非常小，同時還面臨著客戶向這兩類地段流失的壓力。232項目所在地段總體規(guī)劃 住宅規(guī)劃 *工業(yè)開發(fā)區(qū)將建成以揚子石化等一批大型企業(yè)為主體的、兼具科研、居住功能的綜合性片區(qū)。區(qū)內(nèi)由于一些大型企業(yè)的存在

37、，造成環(huán)境存在一定的污染。項目要成功，就要把建成一個綜合素質(zhì)高的高標準住宅小區(qū)作為開發(fā)方向。 配套規(guī)劃 地段內(nèi)總體的配套設(shè)施比較齊全。同時在此基礎(chǔ)上將與開發(fā)同步中小學設(shè)施（與項目相鄰）合一個變電站，解決地段內(nèi)唯一不足：用電負荷不夠。 道路規(guī)劃 地段內(nèi)的道路規(guī)劃成熟，道路網(wǎng)發(fā)達。項目周圍的經(jīng)五路和緯二路將在2005年10月份修建完成。 小結(jié)：目前在水、電配套上還不能滿足項目的需要，需要政府盡快解決。233地段功能 *工業(yè)開發(fā)區(qū)的總體功能定位為工業(yè)、科研、居住的綜合區(qū)?？v觀此地段，本項目周圍樓盤功能定位具有單一性，主要是經(jīng)濟適用房和單位福利房在此區(qū)域內(nèi)分布。對本項目而言，要建成一個高標準、高素質(zhì)的

38、居民住宅生活區(qū)，是本項目取得成功的指導方向。本項目將在此地段扮演一個領(lǐng)導者的角色，控制消費群的流失和推動居民二次置業(yè)。234板塊開發(fā)動態(tài) 江北板塊是繼江寧板塊之后，南京房地產(chǎn)市場的又一個焦點，以其特有的自然風光、生態(tài)環(huán)境及價格優(yōu)勢，成為南京市民置業(yè)的有一片熱土。另外，南京市政府為了刺激江北房地產(chǎn)市場的發(fā)展，出臺了一些政策來刺激市場。 江北板塊今年來推出的樓盤如下： 第一類地段：碧云山莊、石林快樂城、嘉泰隆、翡翠城、華僑城、旭日華庭、浦東花園、江畔明珠廣場、明發(fā)濱江新城、大華錦繡家園。 第二類地段：滕泰花園、福基國際花園、寶潤花園、水榭花苑。 第三類地段：華歐國際友好城、龍池翠洲、新加坡花園城、

39、秀林水苑、百合園。 小結(jié)：隨著江北房地產(chǎn)市場供應量的放大，樓盤之間的競爭將越來越大，而且競爭格局也在不斷的發(fā)生變化，目前在江北已經(jīng)出現(xiàn)了一批規(guī)模在一千畝以上大盤，這將給江北房地產(chǎn)市場帶來很大沖擊。235板塊價格水平 江北板塊房地產(chǎn)物業(yè)以住宅為主，價格段的劃分并不十分明顯，以地段劃分，總體上可以劃分為三個價格區(qū)。地 段樓 盤均 價第一類地段旭日華庭2900元/平方米華僑城2900元/平方米江畔明珠廣場2930元/平方米明發(fā)濱江3100元/平方米第二類地段?；鶉H花園2400元/平方米藤泰花園2400元/平方米第三類地段華歐國際友好城2600元/平方米（精裝修）龍池翠洲2400元/平方米新加坡花園

40、城2200元/平方米 由上表可見，第一類地段的價格和二、三類地段價格差距并不大，而二、三類地段的價格差距則更小。支持一類地段價格主要為臨長江、距離市區(qū)近及交通三個因素。二、三類地段價格與一類地段的差距，其主要原因：第一是環(huán)境因素、第二消費者對價格比較敏感，當價格達到一定水平，消費者向第一類地段流失將會變得很明顯。236板塊項目分析 第一類地段項目分析：1、江畔明珠廣場 裝修狀況： 毛坯建筑類別：小高層、多層物業(yè)地址： 浦口大橋北路20號 HYPERLINK /asp/trans/BuyNewhouse/Proj_Add_Bus.asp?StrprojCode=&newcode=18100704

41、99&strprojname=江畔明珠廣場 交通狀況：149路、159路、136路、614路、鹽浦線、鼓珍線、鼓揚線、漢江線。開 發(fā) 商： 南京泰山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷 售 證：辦理中（無銷售證）起價： 2600元/平方米， 均價：2900元/平方米 最低價：2830元/平方米， 最高價：3150元/平方米付款方式：一次性或按揭 主力戶型：3室2廳124.78、2室2廳125.092室2廳94.93、2室2廳90.89 開盤時間：2004-10-5占地面積：70300平方米， 容 積 率：2.64停 車 位：650個， 建筑面積：184500平方米綠化率：35.46%2、石林快樂城裝修狀況：毛

42、坯建筑類別：多層物業(yè)地址：浦口浦珠路126號 HYPERLINK /asp/trans/BuyNewhouse/Proj_Add_Bus.asp?StrprojCode=&newcode=1810066200&strprojname=快樂之城 交通狀況：漢江線 、鼓珍線、 鹽浦線 開 發(fā) 商：南京石林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷 售 證：浦房銷第04010號均價：2750元/平方米 付款方式：一次性或按揭 物業(yè)類別：普通住宅開盤價：2500元/平方米3、恒輝.翡翠城物業(yè)類別：公寓付款方式：一性次或按揭 裝修狀況：毛坯建筑類別：小高層、多層物業(yè)地址：浦口浦珠北路110號 HYPERLINK /asp/

43、trans/BuyNewhouse/Proj_Add_Bus.asp?StrprojCode=&newcode=1810067872&strprojname=恒輝.翡翠城 開盤時間：2004-8-10交通狀況：603、鹽浦線、鼓揚線、江漢線、浦葛線 入住時間： 2005-1-1， 開 發(fā) 商：恒輝房地產(chǎn) 占地面積：73000平方米， 銷 售 證：浦房銷第04018號建筑面積：115000平方米， 均價：2600元/平方米容 積 率：1.50， 售樓處地址：浦珠北路110號綠化率：36%總 戶 數(shù)：936停 車 位：2854、明發(fā)濱江新城整個社區(qū)占地1600畝，建筑面積160萬平方米，其中住宅建

44、筑面積140萬平方米，商業(yè)建筑面積20萬平方米。綠化率：40%，建筑形態(tài)：包括小高層、高層及聯(lián)排別墅、獨立別墅。交通：江漢線、鼓揚線、603W、鹽浦線、浦葛線等多配套：鄰近浦口區(qū)小紅花幼稚園（市重點）、浦口區(qū)實驗小學（省重點小學）、省級示范中學十七中。社區(qū)內(nèi)設(shè)有五所幼兒園、兩所小學、一所中學，充分滿足業(yè)主子女就學的需要；三座大型會所，兩個商業(yè)中心。景觀：與籌建中11萬平方米北堡中心公園連成一片，獨享2.4公里長江黃金岸線賣點訴求：A、土地未來 B、建筑生活 C、風景靈韻11月28號開盤，首期60萬平米開盤起價：2608元/平方米最高價：4200元/平方米（觀景樓）第二類地段項目分析：1、騰泰花

45、苑 建筑類別：多層、小高層付款方式：一次性或按揭， 裝修狀況：毛坯開 發(fā) 商： HYPERLINK /Asp2Html/asp_trans_BuyNewHouse_NewHouseView/newhouse_gsjj.asp?intnewcode=1810071742&developer=20040714093713 t _blank 南京騰泰房地產(chǎn)、南京嬴仁房地產(chǎn) 物業(yè)類別：普通住宅銷 售 證：六房預字第03030號開盤時間：2004-7-18 均價：2400元/平方米最高：2600元/平方米 建筑面積：120000平方米售樓處地址：大廠緯二路（大廠地稅局旁）物業(yè)地址： *大廠緯二路（大廠地

46、稅局旁） HYPERLINK /asp/trans/BuyNewhouse/Proj_Add_Bus.asp?StrprojCode=&newcode=1810071742&strprojname=騰泰花苑 2、?；鶉H花園項目共分四期開發(fā)，一期位于楊莊、楊新路南側(cè)，占地36畝，建筑面積28196平方米；二期位于楊新路北側(cè)，建筑面積約為4萬平方米；三期位于蔣家洼，占地約200畝，建筑面積近20萬平方米，四期位于楊莊十字路口。裝修狀況：毛坯 建筑類別：多層付款方式：一性次或按揭 戶型面積：115.68、112.69、91.57、85.59 物業(yè)地址：*楊新路轉(zhuǎn)盤（桂馨園東側(cè)） HYPERLINK

47、 /asp/trans/BuyNewhouse/Proj_Add_Bus.asp?StrprojCode=&newcode=1810068403&strprojname=福基國際花園 物業(yè)類別：普通住宅 開盤時間：2004-5-5交通狀況：鼓揚線、浦葛線、鹽葛線、1路2路環(huán)線 開 發(fā) 商：南京福基置業(yè)有限公司 入住時間：2005-2-1 均價：2400元/平方米 售樓電話：57023243 容 積 率：1.5綠化率:32%第三類地段項目分析：1、華歐國際友好城裝修狀況： 精裝修均價：2600元/平方米 建筑類別：別墅、高層、小高層物業(yè)地址： *龍池湖畔 HYPERLINK /asp/trans

48、/BuyNewhouse/Proj_Add_Bus.asp?StrprojCode=&newcode=1810073753&strprojname=華歐國際友好城 付款方式：一次性或按揭 開 發(fā) 商： 華歐集團 物業(yè)類別：公寓2、龍池翠洲裝修狀況：毛坯建筑類別：多層、小高層、別墅物業(yè)類別： 普通住宅物業(yè)地址：*區(qū)政府新辦公大樓旁 HYPERLINK /asp/trans/BuyNewhouse/Proj_Add_Bus.asp?StrprojCode=&newcode=1810072730&strprojname=龍池.翠洲 開盤時間：2004-10-21開 發(fā) 商：南京騰泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

49、 建筑面積：230000平方米 銷 售 證：六商房預字第00041綠化率：49% 售樓處地址：*區(qū)政府新辦公大樓旁多層均價2450元/平米， 最低：2100元/平方米最高：2700元/平方米小結(jié)：江北板塊的大盤時代已經(jīng)來臨，競爭將更加激烈。本項目地處江北板塊第二類地段，要在這個并不理想的市場地理位置取得成功，就必須做到：把小區(qū)的各方面做好，特別是強調(diào)小區(qū)園風景觀的營造，填補區(qū)域內(nèi)高端樓盤的空白，扮演市場的領(lǐng)導者角色。237板塊內(nèi)競爭關(guān)系分析 地段間競爭關(guān)系分析，第一類地段由于特有的地理位置和交通優(yōu)勢，直接對第二、三類地段構(gòu)成競爭威脅，特別是第一類地段內(nèi)的大盤，如：160萬明發(fā)濱江新城等；在第二

50、、三類地段之間，由于第三類地段在環(huán)境和價格上占有一定的優(yōu)勢，也會出第二類地段客戶向第三類地段流失的現(xiàn)象。 地段內(nèi)競爭關(guān)系分析，地段內(nèi)直接競爭的樓盤很少，主要有：福基國際花園、滕泰花園、恒豐、福基現(xiàn)代城。在規(guī)模上，本項目在今后幾年內(nèi)一直是當?shù)刈畲蟮臉潜P，具有絕對的競爭力。本項目所面臨的直接競爭對手中，競爭力相對較強主要是福基現(xiàn)代城，該項目占地350畝，與本項目相鄰，建筑主要以多層為主，建筑風格現(xiàn)代。在這樣的市場環(huán)境下，公司面臨的直接競爭對手只有兩個：張家港福基開發(fā)公司和香港恒豐。香港恒豐開發(fā)公司，是一家剛成立的公司，還沒有開發(fā)過房地產(chǎn)項目，其土地面積120畝，價格為99萬元/畝，在土地成本上顯得

51、競爭力較小。張家港?；_發(fā)公司，在*工業(yè)開發(fā)區(qū)原有土地儲備面積300畝，由四塊土地組成，土地價格為64萬元/畝。在土地成本上與該項目相同，但是參與五號地塊競爭主要是今年再本項目隔壁征得的一塊360畝土地。該公司在當?shù)亟ㄔO(shè)的項目品質(zhì)和檔次都一般，市場形象不佳。 小結(jié)：本項目在板塊內(nèi)面臨的直接競爭對手較少，間接競爭對手較多，所以必須在產(chǎn)品的品質(zhì)上提高產(chǎn)品的競爭力，減少客戶向區(qū)外流失，同時在區(qū)域內(nèi)確立競爭地位。24 市場分析結(jié)論 只要在第二類地段出現(xiàn)一個綜合素質(zhì)較好、價格較合理的樓盤，可以有所作為。因此，本項目只要在樓盤綜合素質(zhì)上下功夫，配合創(chuàng)新的小區(qū)主題定位，在其價格確定上，充分考慮一類地段的價格

52、水平，就可以找到客觀上的支持點。第三部分、一期項目分析及評價31 條件分析311總項目用地條件、規(guī)劃限制條件*項目，即5#街區(qū)占地375537.2平方米，合計：563.31畝。西為江北大道、南為曉山路、東為緯二路、北為經(jīng)五路。規(guī)劃為商住綜合用地，對該地塊的規(guī)劃要求如下：1、*北大道在紅線內(nèi)預留25米的景觀帶，實際與江北大道路幅紅線距離50米，在建筑物與景觀帶之間，預留一條寬度約9米的消防通道；2、沿曉山路建筑物退讓紅線8米；3、沿緯二路建筑物退讓道路中心紅線23米；4、沿經(jīng)五路建筑物退讓道路中心紅線25.5米。312一期項目成本條件 本項目由于受第一類地段樓盤價格的牽制，價格上漲的空間較小，為

53、了充分降低樓盤的開發(fā)風險，實現(xiàn)利潤最大化。必須嚴格控制項目的單位成本，將成本管理放在非常重要的位置。313規(guī)模資源條件 本項目總占地375537.2平方米，563.31畝。在地段內(nèi)屬于規(guī)模最大房地產(chǎn)開發(fā)項目，規(guī)模競爭優(yōu)勢明顯。2005年開發(fā)的一期項目占地面積10萬平方米，合計150畝，總建筑面積17萬平方米，位于規(guī)劃中的經(jīng)五路和緯二路的交叉口。314品牌資源條件 該項目是*公司在南京開發(fā)的第三個項目，已開發(fā)的方舟花園和水榭花苑在當?shù)匾呀?jīng)樹立了良好的口碑，得到消費者的認可。這些前期開發(fā)成果，將是本項目重要的優(yōu)勢之一。 小結(jié)：項目開發(fā)條件優(yōu)勢明顯，但存在一個致命的問題就是價格受到牽制，所以在項目開

54、發(fā)過程中必須加強成本管理。 32 地塊建設(shè)條件321地形、地勢、地質(zhì) 場地地勢平坦，局部地段起伏較大，地面標高在25.4438.87M,最大高程差13.43M，場地地貌類型為長江二級階地。場地內(nèi)擁有一些小水塘和兩個相對較大的養(yǎng)魚池，同時還擁有一個小山丘。地下水對混凝土結(jié)構(gòu)無腐蝕性，對鋼筋混凝土中的鋼筋無腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)有弱腐蝕性。通過對地質(zhì)的初步勘查，場地內(nèi)地質(zhì)穩(wěn)定，承載力較好，在一定程度上可以降低樁基礎(chǔ)成本。322 抗震設(shè)防 根據(jù)建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GB50011-2001），場地抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計地震加速度為0.10g，設(shè)計地震分組為第一組。場地內(nèi)無液化土層存在，不考慮地震液化的影響。

55、 323氣象 南京屬亞熱帶濕潤氣候，四季分明、雨水充沛、光能資源充足，年平均溫度為15.3C，最高氣溫43C（1934年7月13日），最低氣溫-14.0C（1955年1月6日）。年平均降雨117天，年平均降雨量1034.0毫米，無霜期237天。每年6月下旬到7月上旬為梅雨季節(jié)。根據(jù)*氣象局提供的信息：*工業(yè)開發(fā)區(qū)夏季以南風為主，其他季節(jié)以東北偏東風為主。地塊距離揚子石化約5公里，距離南鋼集團約2公里，基本不受污染企業(yè)的影響。324基礎(chǔ)配套設(shè)施 目前區(qū)域內(nèi)的市政配套，不能滿足項目的用電要求，需要政府新建變電站；用水問題雖然不存在負荷不夠的問題，但是項目周邊還沒有具備解決項目用水的供給源，需要從幾

56、百米外引進。小結(jié)：場地為可進行建筑的一般場地，滿足房地產(chǎn)開發(fā)需要。前期需要督促政府盡快解決水電配套的問題。33 項目SWOT分析 1、優(yōu)勢分析A、地塊規(guī)模較大，在將來幾年內(nèi)一直是*工業(yè)開發(fā)區(qū)最大的樓盤，有助于公司塑品牌，立形象，規(guī)模效應明顯。B、交通便捷，出讓方便。C、周圍生活配套完善。D、學區(qū)優(yōu)勢明顯，南化一中，育英二外與項目相臨。E、項目本身的地理位置優(yōu)勢明顯。距離行政中心和第二商業(yè)中心較近。F、與潛在競爭地塊相比競爭力較強。D、環(huán)境較好。該項目既遠離揚子的氣體污染，又遠離南京鋼鐵集團的粉塵污染。2、劣勢分析A、項目主流客戶群體對價格敏感性高，價格上升壓力大。從目前的市場調(diào)查情況看，由于交

57、通便利的因素，已經(jīng)出現(xiàn)部分居民到*和浦口房價相對較低區(qū)域購房的現(xiàn)象，說明這部分消費者對樓盤價格相當敏感，銷售價格的上漲將會導致消費群向*和浦口地區(qū)流失。B、與主要的競爭對手相臨。C、地形復雜、起伏較大，整個地塊落差最大近13米，地塊內(nèi)零星分布了很多洼地和水塘，為今后的施工造成了一定的難度。D、噪聲污染嚴重，項目西臨江北大道（高速公路），噪音較大。E、一條高壓線從項目中穿過，遷移工作難度較大。F、市政配套不夠完善，項目的永久性用電和用水目前還不能很好的解決。3、機會分析1、在未來幾年內(nèi)，*工業(yè)開發(fā)區(qū)幾乎沒有住宅用地推出。2、各大型企業(yè)相繼取消福利分房。3、城市規(guī)劃的利好，將有力推動*工業(yè)開發(fā)區(qū)房

58、地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在未來幾年南京市長江以南的化工企業(yè)都將陸續(xù)搬遷到化學工業(yè)園，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了一大批潛在消費群。4、風險分析據(jù)市場調(diào)查顯示，浦口區(qū)大面積的待開發(fā)低價存量土地，嚴重威脅*工業(yè)開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場。雖然*工業(yè)開發(fā)區(qū)的項目和浦口區(qū)的項目之間各有不同的優(yōu)劣勢，但由于浦口區(qū)特有的旅游生態(tài)環(huán)境、地理位置及交通等因素對*工業(yè)開發(fā)區(qū)的消費群有著足夠的吸引力，并且已經(jīng)出現(xiàn)消費群開始向浦口區(qū)流失的現(xiàn)象。故項目開發(fā)時機的選擇、突出項目自身優(yōu)勢尤為重要。 B、項目規(guī)模較大周期較長，開發(fā)過程中面臨的政策風險和經(jīng)濟波動風險較大，如：銀行按揭貸款、*工業(yè)開發(fā)區(qū)的區(qū)劃調(diào)整等。C、市場總需求量較小，市場需求缺口雖然

59、基本和總供應平衡，如果宏觀經(jīng)濟衰弱，影響到各個大型企業(yè)的利潤，職工收入降低。市場的需求可能為零，因為城區(qū)14.3萬人口中，各個企業(yè)的產(chǎn)業(yè)職工人數(shù)占12萬。 小結(jié)：根據(jù)上述項目的SWOT分析，該地塊在配套、環(huán)境污染等方面都有暫時的劣勢，其綜合條件也不盡人意。只有時刻保持清醒地頭腦，克服項目在開發(fā)過程中的種種困難，深入細致的做好工作，并采取相應對策，對項目作最大價值的挖掘，才可以很好的提升競爭力。第四部分、市場定位及項目評估41 發(fā)展商定位 企業(yè)作為一個整體，在顧客的心目中具有一定的位置。對于*的項目而言，必須設(shè)法讓*公司在目標客戶的心靈中占據(jù)一個明顯而突出的位置。這既是公司整體發(fā)展的需要，也對樓

60、盤的營銷具有積極的意義。企業(yè)定位從市場挑戰(zhàn)者到市場領(lǐng)導者目前，*地產(chǎn)界處于紛亂的競爭格局之中，沒有占有絕對優(yōu)勢的市場領(lǐng)導者。應該說“*公司”是有條件成為市場領(lǐng)導者的，但事實上目前還不是。對于*這樣的大盤，*公司只扮演市場追隨者或市場尋位者是錯誤的，*要成為區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)品牌，坐市場的領(lǐng)導者。42 項目形象定位 定位原則：順應市場、突出個性、營造品牌、塑造文化 品質(zhì)定位卓越不凡、巔峰之作、堅守品質(zhì)、堅守完美 環(huán)境定位園林化生態(tài)水景住宅 生態(tài)環(huán)境最重要的元素是“綠”和“水”。*在規(guī)劃中大量采用特色植物，且景觀和綠化都圍繞著“水景”來布局。整個小區(qū)的水景系統(tǒng)龐大而豐富，這將是本項目最珍貴的資產(chǎn)資源之一