中小型房企設(shè)計(jì)變更流程管控探索

1、中小型房企設(shè)計(jì)變更流程管控探索文章看點(diǎn)：1.項(xiàng)目上是否可以處理設(shè)計(jì)變更？如何與設(shè)計(jì)部門界定范圍？2.變更審批環(huán)節(jié)，如何有效控制風(fēng)險且平衡效率？3.設(shè)計(jì)變更通知單是否可作為變更結(jié)算的依據(jù)？ 文/專項(xiàng)事業(yè)部 劉兵房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷十多年的粗放式發(fā)展后，正逐步回歸理性，大部分中小型房企也致力于從管理規(guī)范化到管理精細(xì)化的提升，以求從內(nèi)控方面提高企業(yè)競爭力。而設(shè)計(jì)變更的管理好壞，從某方面看，也正是企業(yè)管理水平的綜合體現(xiàn)。標(biāo)桿企業(yè)或因設(shè)計(jì)管理水平高，或因?qū)嵤┝水a(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，從源頭上提高了圖紙質(zhì)量，減少了設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。中小型房企則面臨出圖質(zhì)量較差、內(nèi)部設(shè)計(jì)管理能力較弱，以及“三邊工程”的現(xiàn)實(shí)難題，設(shè)計(jì)變更管理要

2、做到控制風(fēng)險同時兼顧效率，顯然不能完全照搬標(biāo)桿房企的管理方式，必須結(jié)合中小型房企自身的特點(diǎn)制定適合的方案。本文旨在結(jié)合咨詢案例，對設(shè)計(jì)變更的流程管控環(huán)節(jié)中存在的常見問題進(jìn)行分析，并探索其解決思路，希望能有一些借鑒作用。一、項(xiàng)目上是否可以處理設(shè)計(jì)變更？如何與設(shè)計(jì)部門界定范圍？原則上，設(shè)計(jì)變更應(yīng)由設(shè)計(jì)人員處理，但在實(shí)際操作中，因施工過程中發(fā)現(xiàn)的圖紙錯漏、施工困難而必須變更的情況比較多，且需及時解決，否則將影響下一步施工。而在項(xiàng)目上沒有配置設(shè)計(jì)人員，設(shè)計(jì)人員不能長期駐場的情況下，為及時解決現(xiàn)場問題，是否可以將一部分技術(shù)上較簡單的，不會造成重大影響的設(shè)計(jì)變更交由項(xiàng)目部處理呢？對此，設(shè)計(jì)部與項(xiàng)目部存在不

3、同理解，產(chǎn)生了很大的分歧。設(shè)計(jì)部門認(rèn)為，大部分施工類的設(shè)計(jì)變更，項(xiàng)目部最清楚現(xiàn)場實(shí)際情況，技術(shù)上也完全有能力自行解決，沒有必要每一單都等著設(shè)計(jì)人員來處理，否則必然影響效率，耗費(fèi)精力。只要由項(xiàng)目部直接聯(lián)系設(shè)計(jì)單位確認(rèn)變更方案，并交予設(shè)計(jì)部備案即可。如此一來，設(shè)計(jì)人員可騰出更多時間去提前發(fā)現(xiàn)問題，解決問題或處理更重要的問題。項(xiàng)目部認(rèn)為在圖紙質(zhì)量較差的情況下，因設(shè)計(jì)師很少來項(xiàng)目現(xiàn)場了解情況，往往使很簡單的問題遲遲得不到處理，嚴(yán)重影響工程進(jìn)度。項(xiàng)目部即使有能力進(jìn)行變更，但在責(zé)權(quán)不明情況下，只能交由設(shè)計(jì)部解決。雙方的理解不同導(dǎo)致部門間互相報(bào)怨，矛盾重重。那么如何協(xié)調(diào)雙方，才能達(dá)到既提高效率，又控制風(fēng)險的

4、效果呢？從技術(shù)上劃清范圍是最直接的方法，但要嚴(yán)格界定并非易事。對此，不同公司采用不同做法。案例A ：分類列舉法某地產(chǎn)公司以本地項(xiàng)目為主，項(xiàng)目部未配有設(shè)計(jì)人員，設(shè)計(jì)變更無論大小，一概要求設(shè)計(jì)部處理，設(shè)計(jì)師忙于應(yīng)付瑣碎變更，苦不堪言。為協(xié)調(diào)雙方，分清權(quán)責(zé)，公司采用分類列舉的方式，將大部分能夠描述清楚的施工類設(shè)計(jì)變更授權(quán)給項(xiàng)目部處理，以加強(qiáng)項(xiàng)目部主動解決問題的意識，在一定程度上提高了效率并緩解了雙方矛盾。（表1）案例B：權(quán)威裁判法某地產(chǎn)公司規(guī)定：因滿足施工需要引起的設(shè)計(jì)變更，且不影響主要功能和重大效果的由項(xiàng)目部處理。但在實(shí)際情況中，對是否影響功能和效果，項(xiàng)目部與設(shè)計(jì)部理解不一致，互相推諉，使制度形同

5、虛設(shè)。流程優(yōu)化時，在雙方部門積怨已深、缺乏配合的情況下，最終采取由公司技術(shù)權(quán)威工程總工充當(dāng)“裁判”角色，判斷處理變更的主責(zé)部門的方式。其變更處理流程如下：首先，項(xiàng)目部因施工單位、監(jiān)理單位建議或圖紙錯漏、施工困難等原因，發(fā)起設(shè)計(jì)變更意向。其次，工程總工審核變更的必要性與可實(shí)施性，同時判斷是由項(xiàng)目部處理，還是轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)部處理。再次，若由項(xiàng)目部處理，則項(xiàng)目部負(fù)責(zé)聯(lián)系設(shè)計(jì)單位確認(rèn)或出具變更方案，并負(fù)責(zé)判斷變更的性質(zhì)與影響因素，反之則由設(shè)計(jì)部主責(zé)處理。然后，成本部估算變更引起的費(fèi)用金額。最后，領(lǐng)導(dǎo)層依權(quán)限分級審批。以上兩種方案，在項(xiàng)目上未配置設(shè)計(jì)人員時，均可在一定程度上解決項(xiàng)目部與設(shè)計(jì)部在設(shè)計(jì)變更上的權(quán)責(zé)

6、分工問題，雖非常規(guī)做法，但不失可借鑒之處。建議設(shè)計(jì)單位的后期服務(wù)費(fèi)也授權(quán)給項(xiàng)目部。二、變更審批環(huán)節(jié)，如何有效控制風(fēng)險且平衡效率？案例C：關(guān)鍵影響因素的提示某地產(chǎn)公司，出于美觀考慮，將臨街商鋪原設(shè)計(jì)為2.7米高的門洞口降為2.4米，后期交房時多位業(yè)主提出異議，認(rèn)為2.4米高的門洞影響了設(shè)備安裝和貨物進(jìn)出，要求改回原設(shè)計(jì)高度。因此，設(shè)計(jì)部門不得不再次下發(fā)變更通知，將門洞口高度改回2.7米，全部商鋪門洞口全部被拆除改造。上述案例體現(xiàn)出在變更審批的環(huán)節(jié)中，因未充分考慮對其他相關(guān)因素的影響，導(dǎo)致審批人僅關(guān)注變更本身是否合理，從而做出了錯誤的決策。一般而言，設(shè)計(jì)變更應(yīng)同時考慮包括以下因素：1.是否影響到相

7、關(guān)專業(yè)，是否需同步變更？（設(shè)計(jì)部提供信息）2.是否影響到規(guī)劃批復(fù)，竣工驗(yàn)收？（報(bào)建部提供信息）3.是否影響到銷售承諾或交房標(biāo)準(zhǔn)？（營銷部提供信息）4.是否因變更部位已施工而無需變更或拆改？變更所需工期是否影響到項(xiàng)目重要一二級節(jié)點(diǎn)？（工程部提供信息）但是，若將上述部門均列入了審核系統(tǒng)，受人為處理時效影響，必然導(dǎo)致整個審批流程的時間過長?？蓛?yōu)化為：在進(jìn)行變更審核流程設(shè)置時，采取相關(guān)部門并行審核的方式，或由主責(zé)人員先行聯(lián)系相關(guān)部門，使其了解影響因素后，再做審核。優(yōu)化后變更影響因素的審核環(huán)節(jié)如下表2：這種方式既考慮到變更對其他部門的影響，又通過有效傳達(dá)兼顧了效率，保證了整個審批時限不會過長。只有充分考

8、慮上述相關(guān)信息，并如實(shí)提供領(lǐng)導(dǎo)決策，才能降低風(fēng)險。案例D：成本影響因素的提示在對某地產(chǎn)公司進(jìn)行調(diào)研診斷的過程中，我們發(fā)現(xiàn)，設(shè)計(jì)變更的成本審批欄僅填寫了一個估算金額。經(jīng)過進(jìn)一步調(diào)研發(fā)現(xiàn)，估算金額僅依據(jù)于變更單的圖紙或做法描述，并包含因變更而有可能引起的拆改。成本人員對此的解釋為變更引起的拆改屬簽證內(nèi)容，且事前不易估算準(zhǔn)確。事實(shí)上，變更審批環(huán)節(jié)中，成本的影響是領(lǐng)導(dǎo)重點(diǎn)關(guān)注的決策依據(jù)之一。要做出有效的審批，設(shè)計(jì)變更的成本信息欄就應(yīng)如實(shí)反映所有可能造成的成本變化。因此，成本的估算金額除包括設(shè)計(jì)變更本身費(fèi)用外，還應(yīng)包括因?yàn)榇俗兏鸬乃胁鸶馁M(fèi)用；同時，設(shè)計(jì)變更引起的成本變動，既有可能增加，也有可能減少

9、，也應(yīng)如實(shí)反映。綜合上述因素，變更審批單的成本審核部分可設(shè)計(jì)如下表3：三、設(shè)計(jì)變更通知單是否可作為變更結(jié)算的依據(jù)？案例E：設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單的意義某地產(chǎn)公司對設(shè)計(jì)變更結(jié)算的處理方式為：變更實(shí)施完成后，由設(shè)計(jì)變更引起的拆改以簽證形式當(dāng)期結(jié)算，而設(shè)計(jì)變更通知單因執(zhí)行合同價，當(dāng)期可不予結(jié)算，留待竣工結(jié)算時一并結(jié)算。后工程審計(jì)時發(fā)現(xiàn)，某些施工單位并未完全按照設(shè)計(jì)變更通知單執(zhí)行，或?qū)嶋H工程量小于該單約定的范圍，卻故意按原設(shè)計(jì)變更通知單中約定的做法和工程量結(jié)算。為防范以上現(xiàn)象，可規(guī)定變更實(shí)施完成后，由施工方、監(jiān)理方、甲方工程師、甲方成本人員及時對變更工程驗(yàn)收，共同簽署設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單，明確實(shí)際施工與設(shè)計(jì)變更通知單的內(nèi)容是否一致。若有調(diào)整，應(yīng)明確實(shí)際做法及實(shí)際工程量，把設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單與設(shè)計(jì)變更通知單共同作為結(jié)算依據(jù)。結(jié)語以上案例涉及設(shè)計(jì)變更管理過程中較重要的幾個問題，本文所列舉的解決方案，從流程