[青島]經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)市場分析報告(共106頁)

1、青島XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)市場分析報告本報告分為兩大塊：1、青島市區(qū)域分析。2、黃島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市場分析。青島市城市概況經(jīng)濟(jì)概況城市規(guī)劃沈陽北京東北亞經(jīng)濟(jì)圈華南經(jīng)濟(jì)圈環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈山東龍頭城市青島城市發(fā)展主軸城市發(fā)展次軸青島市現(xiàn)狀：處于東北亞經(jīng)濟(jì)圈處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈山東省龍頭城市區(qū)域雙中心城市山東半島城鎮(zhèn)密集區(qū)城市化重點引導(dǎo)區(qū)山東省青島市黃海青島市青島位于山東半島南端(北緯3535-3709，東經(jīng)11930-12100)、黃海之濱。是全國70個大中城市之一，全國五個計劃單列市之一。青島市地處山東半島東南部,東、南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。1994年2月，被列為全國15

2、個副省級城市之一。2008年末全市戶籍總?cè)丝跒?61.56萬人，其中市區(qū)1159平方公里，人口276.25萬人；五市（縣級）485.3萬人。地理位置行政區(qū)劃市南區(qū)：面積 30平方公里，人口 43萬。市北區(qū)：面積 29平方公里，人口 47萬。四方區(qū)：面積 35平方公里，人口 36萬。李滄區(qū)：面積 98平方公里，人口 28萬。黃島區(qū)：面積 277平方公里，人口 26萬。嶗山區(qū)：面積 389平方公里，人口 19萬。城陽區(qū)：面積 553平方公里，人口 43萬。膠州市：面積1210平方公里，人口 75萬。即墨市：面積1727平方公里，人口107萬。平度市：面積3166平方公里，人口133萬。膠南市：面積

3、1846平方公里，人口 83萬。萊西市：面積1522平方公里，人口 72萬。123456789101112青島有7個區(qū)，5個市自然環(huán)境“青島”這個名稱，原指小青島（也叫琴島），以島上“山巖聳秀，林木蓊郁”而得名?！扒鄭u”之名的出現(xiàn)，就現(xiàn)在已發(fā)現(xiàn)的典籍文獻(xiàn)來看，最早有明確記載的是在明代中葉，距今已有400多年的歷史。 青島地處北溫帶季風(fēng)區(qū)域，屬溫帶季風(fēng)氣候， 略有海洋性氣候特征。市區(qū)由于海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，受來自洋面上的東南季風(fēng)及海流、水團(tuán)的影響，故又具有明顯的海洋性氣候特點?？諝鉂駶?，溫度適中，四季 分明。春季氣溫回升緩慢，較內(nèi)陸遲1個月。夏季濕熱多雨，但無酷暑7月平均溫度23度，極端高溫37

4、.4度。秋季天高氣爽，降水少。冬季風(fēng)大溫低，持續(xù)時 間較長，但并無嚴(yán)寒，1月平均溫度-3度，極端低溫-16度。旅游觀光棧橋是青島的象征。她位于青島灣中，與市內(nèi)最繁華的中山路成一條直線，由海岸前伸入海，素有“長虹遠(yuǎn)引”之美譽。棧橋初建于光緒十八年（公元1892年），是青島最早的碼頭。經(jīng)1931年改建和1985年整修，現(xiàn)寬8米，全長440米。嶗山是山東半島的主要山脈，最高峰嶗頂海拔1133米。它聳立在黃海之濱，高大雄偉。當(dāng)?shù)赜幸痪涔耪Z說：“泰山雖云高，不如東海嶗?！?山海相連，山光海色，正是嶗山風(fēng)景的特色。青島第一海水浴場位于匯泉灣畔，擁有長580米，寬40余米的沙灘，曾是亞洲最大的海水浴場。這里

5、三面環(huán)山，綠樹蔥蘢，現(xiàn)代的高層建筑與傳統(tǒng)的別墅建筑巧妙地結(jié)合在一起，景色非常秀麗。海灣內(nèi)水清波小，灘平坡緩，沙質(zhì)細(xì)軟，作為海水浴場，自然條件極為優(yōu)越。青島國際啤酒城位于石老人國家旅游度假區(qū)，號稱亞洲最大的國際啤酒都會。啤酒城分南、北兩大功能區(qū)。南區(qū)為娛樂區(qū)，北區(qū)為綜合區(qū)，北部綜合區(qū)已建成大型游樂場-環(huán)宇世界，內(nèi)有許多國際先進(jìn)流行的游樂設(shè)施，交通青島公路交通十分發(fā)達(dá)，高速公路總里程達(dá)到702公里，占全國高速公路總里程的六十分之一，占全省六分之一。迄今為止，青島市已建成濟(jì)青、膠州灣、西流、西流、夏雙、濰萊、同三、青銀、308國道、206國道、前灣港疏港等9條高速公路。薛家島碼頭石岔山碼頭青島渡輪碼

6、頭漁碼頭青島奧運觀光碼頭G308同三高速青島港膠州灣高速青島黃島渡輪碼頭G204青島港列世界集裝箱大港第10位青島港是著名的天然良港，是中國沿黃流域和環(huán)太平洋西岸重要的國際貿(mào)易口岸和海上運輸樞紐，擁有集裝箱、礦石、原油和煤炭碼頭，有通往450多個港口的97條國際航線，每月有419個國際航班發(fā)往世界各地。2008年，青島港全年吞吐量突破3億噸大關(guān)，同比增長13.31%。 2008年航空旅客吞吐量820萬人次，增長4.2%青島航空運輸保持快速增長。已開通直航東京、福岡、漢城、釜山、法蘭克福、歐洲7國、新加坡、曼谷以及香港、澳門、臺灣等20余條國際(地區(qū))客貨航線。開通國內(nèi)北京、上海、廣州等國內(nèi)航線

7、85條。 青島市高速公路在所有公路中的指標(biāo)均在全國同類城市中名列第一，并已初步達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平。 生活與環(huán)境20世紀(jì)90年代開發(fā)的青島新區(qū)已經(jīng)成為青島的政治、經(jīng)濟(jì)、金融和文化中心。同時還作為2008年奧運會帆船比賽的舉辦城市。作為國務(wù)院確定的沿海開放城市、國家歷史文化名城和全國重點風(fēng)貌保護(hù)城市，青島秉承“打造優(yōu)美環(huán)境，構(gòu)建宜人之居”的理念，在城市規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、居民住 宅等方面得到全面發(fā)展，造就了經(jīng)濟(jì)與社會協(xié)調(diào)發(fā)展、人與自然和諧共處、城市個性突出、山海優(yōu)美、環(huán)境整潔、功能完善、生活舒適的人居環(huán)境。國家衛(wèi)生城市中國優(yōu)秀旅游城市國家園林城市國家環(huán)境保護(hù)模范城市國家節(jié)水型城市青島相繼獲得聯(lián)合國和國家

8、人居環(huán)境范例獎、中國人居環(huán)境獎、全國文明城市等 榮譽稱號。青島已經(jīng)成為最適宜人類創(chuàng)業(yè)、居住的城市之一。特色飲食青島盛產(chǎn)名貴的海參、扇貝、鮑魚、海螺、梭蟹、石夾紅蟹、鲅魚、黃花魚、琵琶蝦（撒尿蝦）、大對蝦、加吉魚等，這就決定了青島烹飪以海味原料為主的特點。涼粉:青島的特產(chǎn)，以海草石花菜熬制成而的，呈透明狀，猶如果凍般，清涼敗火。鲅魚水餃：以鲅魚肉入陷，鮮嫩可口、回味無窮。八帶（章魚）：蔥爆八帶、拌八帶，滿口留香。青島啤酒國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2007年青島啤酒實現(xiàn)啤酒銷售量505萬千升，在中國市場占有率達(dá) 13%。青島啤酒遠(yuǎn)銷美國、日本、德國、法國、英國、意大利、加拿大、巴西、 墨西哥等世界62

9、個國家和地區(qū)。全球啤酒行業(yè)權(quán)威報告Barth Report依據(jù)2006年、2007年產(chǎn)量排名，青島啤酒為世界第八大啤酒廠商。青島啤酒股份有限公司（以下簡稱“青島啤酒”）的前身是1903年8月由德國商人和英國商人合資在青島創(chuàng)建的日耳曼啤酒公司青島股份公司，它是中國歷史悠久的啤酒制造廠商。青島啤酒為2008年北京奧運會官方贊助商。 2007年，世界品牌實驗室（World Brand Lab）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，青島啤酒品牌價值為258.27億元，居中國啤酒行業(yè)首位。青島城市概況經(jīng)濟(jì)概況城市規(guī)劃青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2008年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)4436.18億元，增長13.2%，人均GDP7000美元

10、。三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由上年的5.4：51.6：43調(diào)整為5.1：50.8：44.1。2008青島市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2008年全市財政總收入實現(xiàn)1251.6億元，增長16.9% 地方財政一般預(yù)算收入342.4億元，增長17.0%； 地方財政 一般預(yù)算支出369.4億元，增長15.0%。 稅收保持平穩(wěn)增長，全年國稅系統(tǒng)組織稅收收入(含海關(guān)代征)714.38億元,增長23.8% 地稅稅收收 入206.12億元,增長13.1% 市場物價過快上漲得到控制。全年居民消費價格上漲4.7%。宏觀經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高。地區(qū)GDP增長(%)人均GDP(￥)美元($)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入農(nóng)民人均純收入人口(萬)全省3107

11、2.06 12.1 3308347491630556419417.23 青島市4436.18 13.2 528957616204648509845.61 煙臺市 3434.19 13.6 490127057193507935701.91 濟(jì)南市3017.42 13.0 457246584208027180662.69 濰坊市2491.81 13.2 281064047156917072889.54 淄博市2316.78 13.0 514267405176297364450.51 濟(jì)寧市2122.16 13.1 267213848156175965796.70 東營市2052.62 13.7 1

12、0274114783194876660200.48 臨沂市1958.21 13.2 171472469149985383983.25 威海市1780.35 12.1 635199146185378495280.61 泰安市1515.30 13.4 277944002160956046545.62 德州市1400.91 13.0 248303575145455659548.94 聊城市1252.67 13.0 225563246145595108557.09 濱州市1236.83 13.1 336104824159605662368.86 棗莊市1092.83 13.1 287444139143

13、205723365.04 菏澤市821.79 15.6 92231328115814584818.77 日照市773.14 15.1 283004062144096038274.09 萊蕪市455.79 12.3 358455161172246646127.53 青島市的GDP總量在山東全省排第一2008年山東省各市GDP、人口排名青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)增加值223.4億元，增長1.4%糧食生產(chǎn)實現(xiàn)穩(wěn)步增長，總產(chǎn)量達(dá)到333.66萬噸，2008年末全市實有耕地面積41.79萬公頃。全年完成造林面積0.78萬公頃，下降9.3%；森林覆蓋率35.37%，提高1.61個百分點。漁業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)量下降，捕撈

14、產(chǎn)量25.9萬噸，下降2%；養(yǎng)殖產(chǎn)量79.84萬噸，下降1.5%。農(nóng)村生產(chǎn)條件繼續(xù)改善。農(nóng)村用電量 42.43億千瓦時，地膜覆蓋面積16.23萬公頃。2008年第一產(chǎn)業(yè)各項指標(biāo)增長率青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)增加值2255.45億元，增長11.1%全市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資2019億元，增長23.5%。2008年第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額及增長率2008年全市完成工業(yè)增加值2062億元，增長12.1%輕、重工業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，輕工業(yè)增加值880.68億元，重工業(yè)增加值1138.28億元，分別增長11.7% 和15.6%輕重工業(yè)的比例為43.6：56.4規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)利稅總額530.89億元，增長

15、0.9%；利潤246.27億元，下降9.68%高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)共完成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值3758.78億元，增長20.1%，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重46.31% 建筑業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長。全年實現(xiàn)增加值193.45億元，增長15%。實現(xiàn)利稅總額31億元，增長15.2%青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)增加值1957.33億元，增長17.1% 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善。公路通車?yán)锍踢_(dá)到14632公里，其中，高速公路里程達(dá)到702公里。港口建設(shè)取得新進(jìn)展，全年港口吞吐量突破3億噸,達(dá)到 30029萬噸， 航空運輸能力不斷提高。年末擁有國內(nèi)航線85條，國際航線9條，港澳地區(qū)航線3條。 郵電通信業(yè)快

16、速增長。2008年互聯(lián)網(wǎng)用戶累計達(dá)149.4萬戶，增長20.6%。全市移動電話發(fā)展到625.5萬戶，其中，年內(nèi)新增167.7萬戶。 旅游業(yè)平穩(wěn)增長。全市旅游總收入達(dá)420.28億元，增長5%。其中，國內(nèi)旅游收入385.52億元，增長10.1%；國際旅游收入5億美元，下降 25.9%。其中，國內(nèi)游客3389.53萬人次，增長4.0%；海外游客80.05萬人次， 下降26.4%。 消費市場持續(xù)繁榮。全年實現(xiàn)社會消費品零售額達(dá)1464.8億元，增長22.2%。2008年各項產(chǎn)業(yè)增長量青島城市人均可支配收入近年保持良好增長態(tài)勢，近十年來人均可支配收入保持年均12.62%的上漲速度2000-2007年青

17、島實現(xiàn)了GDP年均15.7%的增長幅度，其中20032005年增幅均超過了16%，2008年GDP同比增幅在13.2%歷年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化2004年-2008年固定資產(chǎn)投資量（億元）2004年-2008年人均住房面積情況三次產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)由上年的1.6：55.2：43.2調(diào)整為2.2：51.9：45.9?！半p高”行業(yè)投資下降，其中電力投資下降48.5%，石油加工、煉焦業(yè)投資下降35.1%，黑色金屬冶煉及壓延業(yè)投資下降12.8%，紡織業(yè)投資下降12.2%。2008年以來全市投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。人均住房面積在穩(wěn)步提高自2004年以來，城市居民人均住房面積得到穩(wěn)步提高，農(nóng)民人均住房面積只有在2008年出現(xiàn)首

18、度下滑，下降比例為0.7%。歷年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化2000年-2008年商品房銷售價格變化圖元/ 2008年以來，商品房價有所回落，商品房銷售價格為5205元/平方米，同比增長0.26%2000年-2008年價收入比變化趨勢圖近年來，青島房價收入比穩(wěn)定上升，增幅變化不大，2007年比2000年上升2個點，其中2000-2004年持續(xù)在8點左右徘徊，2005年與2006 年均維持在9點，受物價上漲因素影響，2007年達(dá)到9.4。2008年前三季度青島市房價收入比達(dá)到10.7%。房價收入比的持續(xù)上揚表明相對于居民可 支配收入青島的商品住宅價格上漲依然過快。房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析2000年-2008

19、年商品房銷售面積變化趨勢圖2000年以來青島商品房銷售面積總體保持了持續(xù)增長的勢頭，在2000年實現(xiàn)35.2%的增長速度后，2002-2004年增長率以年均8.3%的速度 平穩(wěn)增長，2005年跳躍式增長達(dá)到最大值43.3%，全年實現(xiàn)銷售面積739.95萬平方米，2006-2008年持續(xù)急速回落，2006年商品房銷售 面積首次出現(xiàn)負(fù)增長，尤其是2008年下降趨勢較明顯。2008年1-11月，實現(xiàn)商品房銷售面積626.65萬平方米，同比下降4.31%，增幅較 1-10月提高1.3個百分點。銷售面積的持續(xù)回落彰顯了國家宏觀調(diào)控政策的效果，整體市場觀望氣氛濃厚。青島歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資變化情況圖1997

20、-2007年青島房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，房地產(chǎn)投資額保持了年均22%的增長速度。從青島歷年房地產(chǎn)投資額變化圖中可以看出房地產(chǎn)投資額增長率波動較 明顯，其中1999、2001和2005年分別達(dá)到43.7%、37%和37.6%的高增長率；2006年開始，國家連續(xù)出臺一系列緊縮樓市政策，房地產(chǎn) 投資額增長率2007年下降到8.7%。2008年1-11月，青島市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資335.11億元，較去年同期上漲14.94%，增幅較1-10 個月下降了2.95個百分點。房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析2000年-2008年供應(yīng)指標(biāo)變化趨勢圖2000以來，青島市商品房新開工面積增幅波動較大，呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展，整體趨勢

21、逐步放緩。2002年增幅出現(xiàn)負(fù)增長（為-0.6%），達(dá)到歷史低 位，2003年一度上升至37.24%，之后又出現(xiàn)下降-上升-下降的變化趨勢，2007年降幅為0.18%。2008年1-11月，商品房新開工面積 1027.75萬平方米，同比下降14.31%，較1-10月下降6.82個百分點。施工面積增幅自2002年降至3.2%后，2003年提高至23.3%，之后開始緩慢回落。2008年1-11月，商品房施工面積為3582.17萬平方米，同比增長15.27%，預(yù)計未來施工面積還可能繼續(xù)加大。竣工面積近年來受宏觀調(diào)控政策影響大幅下滑，2006-2007年連續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長，分別下降19.6%和1.8%。2

22、008全市商品房竣工面積同比上漲21.08%。房地產(chǎn)市場分析青島歷年銷竣比變化趨勢圖1999-2005年，青島商品房市場都表現(xiàn)出供大于銷的不平衡局面。從2006年開始，銷竣比均大于1，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，2008年1-11月銷供比達(dá)到1.26，截止到2008年為止，我市房地產(chǎn)市場供需矛盾得到了初步緩解。房地產(chǎn)市場分析青島歷年土地開發(fā)和購置面積變化趨勢圖2006年受政策影響出現(xiàn)反彈達(dá)到948.95萬平方米的高峰，比2005年增長626.05萬平方米，同比增 長193.9%。土地購置面積經(jīng)歷了兩個增長階段，19992003年以50.17%年均增長率逐年增加，在2004年受宏觀調(diào)控影響回落到低于2

23、000年的 水平，之后持續(xù)平穩(wěn)增長，到2006年反彈到747.74萬平方米的水平，僅次于最高水平2003年的776.94萬平方米。2007年受一系列宏觀調(diào)控 政策，青島市土地開發(fā)面積與購置面積均大幅下降，降幅分別為55.1%和21.2%。2008年1-11月。近些年，青島土地開發(fā)面積波動明顯，2008年1-11月，青島市土地開發(fā)面積99.55萬平方米，同比上漲2.94%，增幅較1-10月下降19.73個百分點。土地購置面積295.89萬平方米，同比回落 44.53%。青島市房產(chǎn)售價分布圖10000-20000元/平米的房產(chǎn)多分布在市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)和嶗山區(qū)。 青島市GDP總量在山東省排名第

24、一。 第二產(chǎn)業(yè)比重增長迅速。 2009年8月青島房地產(chǎn)綜合指數(shù)分析報告中提到：2009年青島商品住宅成交雖環(huán)比下降顯著，但依然大幅高于2008年的平均交易水平。 從價格指數(shù)走勢看，除Hedonic指數(shù)之外，各指數(shù)均有增長。 值得注意的是，雖然住宅投資額持續(xù)上漲，但2008年的開發(fā)面積、竣工面積呈下降趨勢，因土地開發(fā)對市場的影響有一定的滯后性，故預(yù)計今后一段時間市場的新增住宅供應(yīng)量或?qū)p少。小結(jié)青島城市概況經(jīng)濟(jì)概況未來規(guī)劃規(guī)劃確立了“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”的全新空間發(fā)展戰(zhàn)略，以強(qiáng)化主城的內(nèi)涵式發(fā)展、穩(wěn)步提升老城區(qū)功能、有序推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)為目標(biāo)，以改造和提升青島主中心、嶗山及黃島

25、副中心為重點，全面增 強(qiáng)主城的綜合實力，提升主城的輻射和帶動能力。城市框架：青島、黃島、紅島、嶗山“一主三輔”膠州以膠州灣為生態(tài)保護(hù)核心，以嶗山風(fēng)景名勝區(qū)、小珠山風(fēng)景名勝區(qū)為生態(tài)保護(hù)重點，依托白沙河、墨水河、大沽河、洋河、四條主要的河流構(gòu)筑生態(tài)控制帶。2020年，中心城區(qū)城市人口規(guī)模500萬人，城市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?40平方公里。城市總規(guī)劃跨海大橋主城區(qū)灣跨海大橋海底隧道紅島嶗山黃島次中心城市中心城市風(fēng)景旅游區(qū)旅游度假區(qū)旅游規(guī)劃由市域范圍的風(fēng)景名勝區(qū)、海濱旅游區(qū)、旅游度假區(qū)、文化旅游區(qū)、生態(tài)旅游區(qū)和海島旅游區(qū)等構(gòu)成20個特色旅游區(qū)，是青島區(qū)域旅游規(guī)劃的重點。 海島度假區(qū)港口規(guī)劃。 規(guī)劃形成以

26、膠州灣港口綜合運輸樞紐為核心，鰲山灣和董家口港區(qū)為兩翼，地方小型港站、綜合旅游港點為補充的多層次港口發(fā)展體系。 預(yù)測2020年港口吞吐量將達(dá)到3.84.2億噸，集裝箱吞吐量達(dá)到22002300萬標(biāo)準(zhǔn)箱。 遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)為東北亞國際航運中心。鐵路規(guī)劃。 市域內(nèi)鐵路線網(wǎng)由膠濟(jì)鐵路、膠新鐵路、膠黃鐵路、藍(lán)煙鐵路和規(guī)劃青太（青島石家莊太原）客運專線、青榮（青島榮成）城際鐵路組成。 擴(kuò)建青島站，在滄口設(shè)青島北站，預(yù)留城陽站用地條件。 規(guī)劃建設(shè)青太客運專線和青島集裝箱中心站，集裝箱中心站設(shè)在膠州。 預(yù)留黃島石臼所、晉煤外運泰安董家口鐵路及田橫藍(lán)村鐵路和站場的建設(shè)條件。機(jī)場規(guī)劃。 根據(jù)規(guī)劃，未來青島機(jī)場將建設(shè)

27、成為集國際航運、空港物流、飛機(jī)保養(yǎng)與維修、現(xiàn)代服務(wù)為一體的區(qū)域性樞紐機(jī)場。 預(yù)測到2010年吞吐量將達(dá)到1000萬人次，貨郵吞吐量達(dá)到26萬噸；2020年吞吐量將達(dá)到2500萬人次，貨郵吞吐量達(dá)到80-100萬噸。 加快新機(jī)場選址建設(shè)的可行性研究，抓緊協(xié)調(diào)民航空域制約問題，盡快完成機(jī)場總體規(guī)劃修編工作，以適應(yīng)青島民航的快速發(fā)展需要。核心港口主要鐵路站機(jī)場地方港交通設(shè)施規(guī)劃規(guī)劃構(gòu)建以港口為中心，海陸空一體化的綜合交通體系，實現(xiàn)市域內(nèi)一小時、與半島都市群主要城市之間兩小時、與省內(nèi)主要城市之間三小時的通行目標(biāo)。 規(guī)劃建設(shè)用地商業(yè)金融用地行政辦公用地生態(tài)濕地水城市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 1 水資源規(guī)劃。 青島

28、市現(xiàn)狀城市水源供水能力為109萬立方米/日。 預(yù)測城市需水量2010年將達(dá)到89.0萬立方米/日，2020年達(dá)到150萬立方米/日。2 電力規(guī)劃。規(guī)劃至2020年通過擴(kuò)建青島電廠、黃島電廠，擴(kuò)建嶗山、建設(shè)瑯琊、膠州、平度、即墨500KV站等受電設(shè)施解決全市用電需求。 3 燃?xì)庖?guī)劃。 預(yù)測2020年，青島市天然氣需氣量將達(dá)到8.8億立方米。4 供熱規(guī)劃。 在中心城區(qū)共規(guī)劃27處熱源。 2020年中心城區(qū)熱化率達(dá)到85%。 5 排水規(guī)劃。 根據(jù)地形和流域共規(guī)劃建設(shè)11大污水處理系統(tǒng)，近期擴(kuò)建海泊河、李村河、城陽、鐮灣河污水處理廠，改造團(tuán)島、麥島污水處理廠，新建婁山河、紅石崖、河套污 水處理廠，增加

29、處理能力34萬立方米/日?！拔鍘А贝鸸I(yè)強(qiáng)市在島城十一五規(guī)劃綱要中，“五帶五區(qū)”為青島勾勒出線條分明的經(jīng)濟(jì)圖譜?！经h(huán)膠州灣工業(yè)帶】建設(shè)環(huán)膠州灣東岸、北岸、西岸三個工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶?！狙厍嚆y高速公路工業(yè)帶】重點發(fā)展電子家電、汽車配件、機(jī)械制造、農(nóng)產(chǎn)品深加工、化工橡膠等。【沿濟(jì)青高速公路工業(yè)帶】重點發(fā)展出口加工、大宗工業(yè)品加工、機(jī)械制造、陸路物流等?！狙?zé)熐喙饭I(yè)帶】重點發(fā)展特種汽車及零配件、機(jī)械制造、橡膠制鞋、農(nóng)產(chǎn)品深加工、電子信息和生物制藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等?！竞Ｑ蠼?jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶】按照海岸帶、島嶼、海域三個層次布局海洋產(chǎn)業(yè)，實施多層次、多領(lǐng)域、多渠道的海洋產(chǎn)業(yè)開發(fā)。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃“五區(qū)”分工涇渭分明

30、【都市商務(wù)中心區(qū)】市南、市北、嶗山集中發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)、金融投資、會展商務(wù)、研發(fā)設(shè)計等；四方、李滄集中發(fā)展都市工業(yè)、職業(yè)培訓(xùn)等?！疚骱０冬F(xiàn)代制造業(yè)集聚區(qū)】黃島區(qū)、膠南城區(qū)、東部新區(qū)重點發(fā)展港口、物流、造船、石化、金屬加工及其他臨港加工業(yè)。【東部旅游度假區(qū)】高水平規(guī)劃建設(shè)國際水準(zhǔn)、國內(nèi)一流的商務(wù)會議中心、旅游集散地和度假中心、康體娛樂中心等?！军S島膠州物流中心區(qū)】逐步成為中國北方重要的國際國內(nèi)商品、部件、物資的集中、儲存、拼裝、分撥、疏運中心區(qū)。【平萊產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)】重點發(fā)展化工橡膠、汽車配件、家電電子、機(jī)械鑄造、紡織服裝鞋帽、農(nóng)產(chǎn)品深加工等產(chǎn)業(yè)。在島城十一五規(guī)劃綱要中，“五帶五區(qū)”為青島勾勒

31、出線條分明的經(jīng)濟(jì)圖譜。小結(jié)未來發(fā)展方向： 建設(shè)成為亞洲大陸橋頭堡。 建設(shè)成為中國沿黃九省物流龍頭城市和經(jīng)濟(jì)龍頭城市。 建立完善的高速公路體系和鐵路體系。 在萊州灣和膠州灣之間開鑿一條人工大運河使得海運可以借助這條運河直接進(jìn)入黃河,這個方案已經(jīng)由九位中科院院士論證并提交國務(wù)院。 發(fā)展成真正的國際航運中心和經(jīng)濟(jì)金融龍頭以及娛樂旅游重地。 青島城市定位 中國東部沿海的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心、現(xiàn)代化服務(wù)中心、文化中心 國家重要的現(xiàn)代化制造業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 東北亞國際航運中心，國家重要的區(qū)域性航空港 國際港口城市 濱海旅游度假城市 國家海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心黃島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)概況經(jīng)濟(jì)概況未來規(guī)劃房地

32、產(chǎn)市場黃島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)黃島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已經(jīng)是中國開放 區(qū)域功能最集中的地區(qū)之一地理位置區(qū)內(nèi)同時擁有國家級青島保稅港區(qū)、國家級出口加工區(qū)、青島新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)以及省級薛家島旅游度假區(qū)，金融商貿(mào)第三產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)、功能齊全 黃島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（也可稱為青島開發(fā)區(qū)），是1984年10，于1985年3月28日正式 動工興建 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的首批14個國家級沿海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一 是享有沿海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的經(jīng)濟(jì)區(qū)域自然環(huán)境全區(qū)河流124公里，流域面積83.2平方公里，屬東南沿海水系，均為季節(jié)性河流，形成源短流急、單獨入海的特點。多年平均水資源總量為3480萬立方米，平均排泄總量（蒸發(fā)量、

33、入海量）為2800萬立方米，可利用量1600萬立方米。 屬于溫帶海洋性季風(fēng)氣候，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒。 開發(fā)區(qū)（黃島區(qū)）地處膠州灣西岸，位于東經(jīng)12013、北緯3602，南臨黃海,西與膠南市接壤。年平均氣溫12.1。新區(qū)大力實施“黃島變綠島”工程，每年用于生態(tài)環(huán)境建設(shè)的投資超過當(dāng)年GDP的2%以上。目前全區(qū)共有工業(yè)污水處理設(shè)施44套，設(shè)計處理能力 39,393噸/日，總投資達(dá)1.5億元，工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率100%。 黃島區(qū)轄區(qū)面積約275平方公里，包括黃島、辛安、柳花泊、長江路、薛家島、紅石崖6個街道辦事處，共162個行政村。辛安柳花泊長江路薛家島黃島紅石崖黃島區(qū)現(xiàn)狀建成區(qū)面積約68平方公里。行

34、政區(qū)劃56874人45384人41802人12697人81648人黃島區(qū)四橫兩縱預(yù)留沿靈山衛(wèi)北側(cè)(靠山側(cè)),膠南中心區(qū)北側(cè)到同三線的快速路條件,主要功能為客運交通服務(wù)。青島紅其拉甫線黃島段前灣港路及延長線長江路昆侖山路及向北延長線江山路四橫：國家重點公路青島紅其拉甫線黃島段;同三疏港專用線;前灣港路及延長線;嘉陵江路及與跨海南通道連接線。兩縱：昆侖山路及向北延長線,江山路(嘉陵江路以北)。海底隧道嵩山隧道青島海灣大橋工程概算投資99億元，2006年12月26日開工建設(shè)，預(yù)計2010年底建成通車。 海底隧道計劃2011年4月竣工 城市美景黃島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)概況經(jīng)濟(jì)概況未來規(guī)劃房地產(chǎn)市場探索

35、起步階段：從1985年到1992年。這一階段主要是堅持“以項目建設(shè)帶動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)保證項目上馬”的工作方針，致力于搞好各項基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，興辦了一些中小型的項目。期間，1989年12月份，國家級青島新技術(shù)試驗區(qū)在開發(fā)區(qū)成立；1992年11月份，青島保稅區(qū)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立二次創(chuàng)業(yè)階段：從1992年到2001年。進(jìn)入這一階段的歷史轉(zhuǎn)折點是1992年的鄧小平同志南巡講話和青島開發(fā)區(qū)與青島市黃島區(qū)的體制合一。青島開發(fā)區(qū) 于1996年完成了區(qū)域總體規(guī)劃布局的調(diào)整，將兩區(qū)合一后的區(qū)域規(guī)劃為六大功能區(qū)，包括石化工業(yè)區(qū)、國際商貿(mào)倉儲加工區(qū)、臨港工業(yè)區(qū)、高效農(nóng)業(yè)區(qū)、行政商 務(wù)中心區(qū)、綜合旅游區(qū)。

36、第三階段：從2001年3月至今。其標(biāo)志性事件：一是青島老港外貿(mào)集裝箱業(yè)務(wù)及其他大宗進(jìn)出口海運業(yè)務(wù)完成了向青島開發(fā)區(qū)前灣新港的轉(zhuǎn)移，二是，青島市委、市政府作出了“挺進(jìn)西海岸、構(gòu)建青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心”的重大戰(zhàn)略決策，預(yù)示著青島開發(fā)區(qū)迎來了由建區(qū)到興區(qū)的重大轉(zhuǎn)折。黃島開發(fā)區(qū)的成長歷程，概括起來大致可劃分為三個階段：經(jīng)濟(jì)2008年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值708.2億元，工業(yè)總產(chǎn)值2015.6億元，增長44%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22450元，增長14%；農(nóng)民人均純收入9600元，增長13.4%。投資環(huán)境綜合評價總指數(shù)繼續(xù)保持國家級開發(fā)區(qū)第5位。黃島區(qū)2008年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例本市2008年投資、消費、出口三大需求分

37、別增長23% 、22%和17.6%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為4.8：51.2：44 三產(chǎn)投資大幅提升，完成72.8億元，同比增長48.5%，比去年同期提高6.7個百分點，三是服務(wù)業(yè)總體運行平 穩(wěn)。 一是工業(yè)保持較高增速。全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值首次突破“千億元”大關(guān)，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值977億元，增長27.6%，實現(xiàn)增加值238.6億元，增長 22.5%，拉動全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長14個百分點。 二是固定資產(chǎn)投資增長加快。區(qū)財力投資的94個在建項目完成投資11.3億元，增長85%。競爭領(lǐng)域項目完成 投資118.1億元，增長18.8%。經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)歷年GDP總量比較（億元）固定資產(chǎn)投資情況（億元）黃島地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）

38、增長一直保持在30左右的高速增長。加大房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的投資，大大提高了城市化水平，改善投資環(huán)境。 1994年，剛剛成立的黃島街道完成規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值1.5億元，轄內(nèi)地方財政收入1192萬元。 2008年，黃島街道完成規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值 294.3億元。 轄內(nèi)地方財政收入7.5億元。 實際到賬外資6002萬美元，實際利用內(nèi)資8.6億元人民幣。 實際出口3.66億美元。經(jīng)過14年的發(fā)展黃島區(qū)的綜合經(jīng)濟(jì)實力居全區(qū)榜首跨越：圍繞石化、港口物流，黃島街道突出產(chǎn)業(yè)鏈招商，重點引進(jìn)一批“大高強(qiáng)”項目2006年5月1日，國內(nèi)首個單系列千萬噸級煉油項目青島煉化1000萬噸/年煉油工程從此拉開建設(shè)的序

39、幕。展望：今后發(fā)展要立足區(qū)位優(yōu)勢，做好港口經(jīng)濟(jì)這篇大文章，推動產(chǎn)業(yè)集群向高端發(fā)展2008年下半年以來的“金融危機(jī)”，黃島街道的工業(yè)經(jīng)濟(jì)運行良好，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不降反升。起步：太平貨柜是黃島街道引進(jìn)的第一個大項目，從此，黃島街道的工業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，由原先的輕工業(yè)開始向重工業(yè)轉(zhuǎn)移2000年，是黃島街道招商引資的“分水嶺”。隨著前灣港航線的西移，大量港口經(jīng)濟(jì)相關(guān)的投資項目紛紛落戶開發(fā)區(qū)。產(chǎn)業(yè)黃島區(qū)的五大產(chǎn)業(yè)：汽車配套業(yè)、港口物流業(yè)、石化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)2009年1-7月份，我區(qū)六大產(chǎn)業(yè)集群完成產(chǎn)值891億元，占規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值的77.7%；增速為32.46%，高出規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值增速7.93個百分點

40、，拉動規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值增速23.7個百分點，對規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值的貢獻(xiàn)率高達(dá)96.6%。 石化產(chǎn)業(yè)集群完成產(chǎn)值382億元，增速為104.3%。 汽車產(chǎn)業(yè)集群完成 產(chǎn)值129億元，增速為97.49%。 造船產(chǎn)業(yè)集群完成產(chǎn)值 42億元，增速為50.72%，。 電子產(chǎn)業(yè)集群完成產(chǎn)值 161億元，增速為2.21%。 家電產(chǎn)業(yè)集群、港口產(chǎn)業(yè)集群分別完成產(chǎn)值176億元、1億元，分別同比下降 18.07%、95.04%。六大產(chǎn)業(yè)集群包括：汽車產(chǎn)業(yè)集群、造船產(chǎn)業(yè)集群、電子產(chǎn)業(yè)集群、家電產(chǎn)業(yè)集群、港口產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)十大工程唐島灣綜合改造工程：對牛島以東的整個灣部區(qū)域進(jìn)行綜合治理，治理海域面積約6.9平方公里，建設(shè)了可容納2

41、00艘150型游艇的游艇碼頭。目前，該區(qū)域已成為行政中心商務(wù)區(qū)的一道靚麗風(fēng)景線。行政中心軸線景觀工程：按照行政文化中心主軸線規(guī)劃，建設(shè)和完善了市民、文化、科技、時代等四大廣場。城市骨干交通工程：濱海大道開發(fā)區(qū)段、嘉陵江路立交橋、黃河路立交橋、嵩山隧道、前灣港疏港專用通道等城市骨干交通工程相繼完工，“南隧北橋”工程在加快推進(jìn)，城市交通系統(tǒng)日益完善。水資源工程：總投資達(dá)1.01億元管家樓水廠一期工程，于2004年正式運行，新增供水能力6萬噸/日，基本解決了北城區(qū)供水不足問題。熱力工程：利用多元化投資方式，完成了臨港工業(yè)區(qū)和行政商務(wù)區(qū)供熱工程，正加快推進(jìn)A區(qū)熱源廠二期擴(kuò)建工程，全區(qū)供熱面積達(dá)400萬

42、平方米，初步形成完善的城區(qū)供熱系統(tǒng)。此外，還有2個熱源廠正在籌建中。國際貿(mào)易中心工程：該、以國際貿(mào)易中心為依托，有關(guān)單位正加快引進(jìn)國際大商社、國內(nèi)知名企業(yè)的商務(wù)辦事機(jī)構(gòu)，構(gòu)筑國際信息平臺。綠化工程：以公園、廣場、街頭綠地為點，以城區(qū)道路綠化為線，以功能區(qū)生態(tài)隔離林、沿海防護(hù)林為帶，以山林綠化、社區(qū)綠化為面，相繼完成丁家河水庫、市民廣場、蘭東山體等綠化工程，初步建成園林式新城區(qū)?！靶掳舜箨P(guān)”工程：形成建筑風(fēng)格各異，集度假居住、休閑娛樂、觀光旅游為一體的別墅式萬國建筑群。小康新居工程：啟動面向工薪階層的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，改善居民居住條件?！按髮W(xué)城”工程：相繼建成了山東科技大學(xué)青島創(chuàng)業(yè)基地、石油大學(xué)青

43、島科教園，擴(kuò)大了青島理工大學(xué)、青島職業(yè)技術(shù)學(xué)院、青島濱海學(xué)院的規(guī)模，現(xiàn)已成為青島西海岸的“大學(xué)城”和產(chǎn)學(xué)研基地。 黃島經(jīng)濟(jì)區(qū)以年均30的速度遞增，總量、增速均居全市十二區(qū)市之首，占全市經(jīng)濟(jì)總量的比重達(dá)到15%左右。 2007年第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值410億元，年均增長34%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值176億元，年均增長30%，增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全市平均水平。 規(guī)模工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量迅速膨脹、六大產(chǎn)業(yè)集群比重提高，對全區(qū)工業(yè)的拉動力彰顯。 輕重工業(yè)結(jié)構(gòu)趨優(yōu)，三次產(chǎn)業(yè)比例約為1：68：31，由于工業(yè)增長速度較快，相應(yīng)的使三產(chǎn)的比重有所下降。 主要貿(mào)易伙伴及占全區(qū)對外貿(mào)易比例為：美國占17.8%、日本占17.1%、韓國占

44、16.4%、歐盟占11.6%。小結(jié)一產(chǎn)比重逐年下降，二產(chǎn)比重不斷上升，三產(chǎn)發(fā)展較為平穩(wěn)，基本與GDP增速同步.黃島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)概況經(jīng)濟(jì)概況未來規(guī)劃房地產(chǎn)市場規(guī)劃“一心”即西海岸行政商務(wù)、文化娛樂、商貿(mào)綜合中心。“三灣”即唐島灣、前灣、薛家島灣。唐島灣地區(qū)，是西海岸的行政商務(wù)中心區(qū)，主要體現(xiàn)行政商務(wù)辦公的功能。前灣港，是國際航運樞紐港和保稅區(qū)所在地，主要體現(xiàn)航運、國際物流貿(mào)易的功能。薛家島灣，主要體現(xiàn)大造船制造基地的功能?！皟蓭А敝赶虮毖啬z州灣高速公路形成的工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶和南部向西沿濱海公路形成的居住、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。空間布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃黃島區(qū)建設(shè)空間沿“一心，三灣，兩帶”展開，結(jié)合地形特征

45、形成以“三灣”為中心，向外呈發(fā)散狀展開的不規(guī)則帶形城市空間布局結(jié)構(gòu)。綜合旅游區(qū)石油化工工業(yè)區(qū)發(fā)展石油化學(xué)工業(yè)和化纖生產(chǎn)，形成北方最大的石油化工基地。生態(tài)高效農(nóng)業(yè)區(qū)石油化工工業(yè)區(qū)行政商務(wù)中心區(qū)國際商貿(mào)倉儲加工工業(yè)區(qū)建成以進(jìn)出口、轉(zhuǎn)口、過境貿(mào)易為主的貿(mào)易中心；以高科技產(chǎn)業(yè)為主的高新技 術(shù)中心；以國內(nèi)外信息為主信息傳遞中心；以國外商品為主的展貿(mào)中心。臨港工業(yè)區(qū)著重發(fā)展生物制藥、家電、電子信息、新型建材等工業(yè)項目，形成企業(yè)群體，逐步發(fā)展成為依托港口性強(qiáng)、運輸量大、技術(shù)優(yōu)良、規(guī)模較大的工業(yè)基地。生態(tài)高效農(nóng)業(yè)區(qū)積極發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)和林果業(yè)、蔬菜、畜牧業(yè)，逐步建設(shè)成為全區(qū)的果品生產(chǎn)基地和居民的“菜籃子”基地，為

46、新區(qū)發(fā)展提供豐富的農(nóng)副產(chǎn)品。行政商務(wù)中心區(qū)進(jìn)一步帶動周邊文化區(qū)、金融區(qū)、商業(yè)區(qū)的完善，逐步形成第二個十年的標(biāo)志性的中心區(qū)域。綜合旅游區(qū)建成集娛樂、度假、休療養(yǎng)、海上體育活動為一體的具有現(xiàn)代化水準(zhǔn)和特色的綜合旅游區(qū)。規(guī)劃國際商貿(mào)倉儲加工工業(yè)區(qū)臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)總?cè)丝冢耗壳伴_發(fā)區(qū)人口總數(shù)已經(jīng)超過40萬。據(jù)區(qū)公安局的統(tǒng)計，截止到今年6月份，開發(fā)區(qū)常住人口已接近26萬人，暫住人口超過14萬人。人口人才數(shù)量：截止到目前，全區(qū)人才總量為4.4萬余人，其中，院士2人，博士54人，碩士610余人，本科2.4萬，?？埔陨?萬余人。黃島區(qū)勞動資源年齡比例（指男16-59歲、女16-49歲，不含在校生）人口全區(qū)共有家庭戶6

47、6680戶，家庭戶人口為192716人，占總?cè)丝诘?0.84%，平均家庭戶規(guī)模為2.89人，比1990年第四次全國人口普查時的3.40人下降了0.51人。 全區(qū)0-14 歲的人口為37796人，占總?cè)丝诘?15.86%。 15-64歲的人口為187093人，占總?cè)丝诘?8.48%。 65歲及以上的人口為13516人，占總?cè)丝诘?.67。黃島區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)小結(jié) 包括黃島在內(nèi)的西海岸將會建成一個集中居住、旅游、航運、制造業(yè)與一體的第二個青島市區(qū)，通過落戶大型產(chǎn)業(yè)項目、健全配套設(shè)施等多種方式吸引大量新增人口。 2005年末全區(qū)總?cè)丝诒壬夏暝鲩L7.28，而自然增長率僅為6.78。 ，可見黃島的人口主要

48、以外來人口的增加量為主；這充分說明了其移民城市的特色。 人口低齡化是黃島另一個特點，黃島未來有深圳移民城市的特性 。 黃島未來發(fā)展及定位為膠州灣西海岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心。 黃島將成為青島市新的重要經(jīng)濟(jì)區(qū) 。 黃島人口仍有發(fā)展空間，影響因素有： 大學(xué)城、大煉油等項目。到2020年，總面積達(dá)180平方公里的黃島分區(qū)將成為總?cè)丝谶_(dá)146萬的西海岸特大新城黃島未來發(fā)展定位 東北亞國際航運中心 -青島市城市總體規(guī)劃（2006-2020） 物流貿(mào)易集散中心 旅游度假地 現(xiàn)代制造業(yè)基地 西海岸地區(qū)的中心城市黃島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)概況經(jīng)濟(jì)概況未來規(guī)劃房地產(chǎn)市場黃島區(qū)可供銷售面積及供應(yīng)面積在全市排名第三位，供

49、應(yīng)量充足，2009年8月份的銷售量中排名第二，去化程度良好區(qū)域套數(shù)套數(shù)百分比面積(萬)面積百分比今年累計銷售套數(shù)今年累計銷售面積全市4220388.8%398.880.08%41330376.75市區(qū)1024788.50%96.280.37%22296205.21黃島區(qū)542789.04%51.982.19%606555.18嶗山區(qū)324875.32%31.360.84%418439.06城陽區(qū)576183.00%55.768.63%583654.78即墨市239696.30%24.894.09%10789.00平度市301196.75%27.793.59%289927.26膠州市243100

50、.00%1.2100.00%2891.35膠南市708993.21%65.287.86%629955.36萊西市478192.78%44.887.48%263323.792009年累計銷售面積2009年累計銷售套數(shù)2009年所?？墒厶讛?shù)2009年9月份新樓面積銷售趨勢排名黃島區(qū)在2009年9月份的新樓面積銷售中排名第二，銷售勢頭強(qiáng)勁膠南市黃島區(qū)城陽區(qū)嶗山區(qū)李滄區(qū)市北區(qū)市南區(qū)四方區(qū)平度市萊西市即墨市160002 m2141041 m2124134 m2114338 m270873 m262897 m262590 m259168 m257476 m241984 m27966 m2區(qū)域3000以下3

5150005000-60006000-80008000-1000010000以上黃島區(qū)139712 套13622145 套24283266 套43236455 套44766458 套140919 套381 套嶗山區(qū)0套9567 套223130 套318640 套17211178 套12678122 套71371520 套城陽區(qū)11058113 套31090322 套28020278 套26281235 套1172672 套371614 套2082 套即墨市105311 套0套526463 套2262 套0套0套0套平度市9785110 套38890411 套716975

52、 套1511 套0套0套0套膠州市0套0套0套0套0套0套0套膠南市12131139 套34146380 套56433578 套32587338 套357933 套0套0套萊西市37791411 套167613 套0套0套0套0套0套市區(qū)6227 套798491 套29346307 套25031240 套96216892 套20699213 套34127354 套全市73838803 套1283651369 套1527461597 套1306971311 套1734991633 套38501368 套105744877 套2008年8月黃島區(qū)住宅的主要成交價格在5000-8000之間區(qū)域60以

53、下60-9090-120120-144144-180180以上黃島區(qū)3,09259套43,331532套55,370569套20,319156套5,17534套1,4656套嶗山區(qū)1,09020套20,399248套27,519270套17,159131套25,090162套16,37666套城陽區(qū)2,32046套23,105280套44,534450套19,074144套8,93758套14,12958套即墨市00套5,04262套1,36213套1381套00套00套平度市47410套25,093307套24,574237套4,81737套7835套2551套膠南市4,41090套57,4

54、43697套48,478475套19,066147套9,27358套2081套萊西市1,09420套12,843159套21,534216套2,46319套1,53410套00套市區(qū)3,04859套60,745738套93,904932套25,829196套21,646138套8,85241套全市15,527304套248,0013023套317,2743162套108,865831套72,438465套41,284173套2009年8月黃島區(qū)的主要成交面積區(qū)間為60-120 之間黃島區(qū)成交面積區(qū)間（）黃島區(qū)成交套數(shù)區(qū)間（套）小結(jié) 2009年上半年住宅面積去化程度良好 累積銷售套數(shù)在青島市排名

55、第二 累積銷售面積在青島市排名第三 現(xiàn)有未銷售的面積存量排名第三 主要成交價格在5000元/8000元/之間 主要成交面積在60-120之間錦都家園鳳凰國際朝陽無限千禧銀杏苑石雀灘迪維花園太平洋銘座天福園湛園崇業(yè)大廈富春江路住宅華海嘉園19987643210ABCDEFGHI魯商藍(lán)岸國際卓亭廣場興華商貿(mào)城怡情海岸昆侖山莊海爾望山居長城花園江珊花園濱海小區(qū)錢塘江花園迎祥苑JKLM價格區(qū)間在4000-5000元/ 價格區(qū)間在5000-8000元/ 11金沙灘石油大學(xué)山東科技大學(xué)海濱學(xué)院青島理工大學(xué)北影創(chuàng)意媒體學(xué)院第一中學(xué)致遠(yuǎn)中學(xué)在售住宅分布圖齊長城居住區(qū)昆侖山路居住區(qū)薛家島居住區(qū)大澗山城市山林公園

56、居住區(qū)CBD區(qū)寫字樓12澤潤幸福城傲海星城福瀛花園信發(fā)第五城市中南海灣新城上實達(dá)利廣場海灣新城青島開發(fā)區(qū)東方花園智能住宅區(qū)千城鳳梧金沙悅海花園345678910價格區(qū)間在6000-8000元/ 價格區(qū)間在8000-1000元/ A千禧龍花園在售住宅分布圖長江路辦事處區(qū)域狀況,黃島的行政商務(wù)中心 黃島城區(qū)的發(fā)展主要集中在本區(qū)域 囊括了香江路商圈長江路商圈 商業(yè)和住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目主要集中在本區(qū)域長江路商圈香江路商圈售價在5000-8000元/ 的住宅項目多分布在這兩個商圈內(nèi)海上嘉年華在售項目主要分布商圈 香江路商圈包括薛家島居住區(qū)和齊長城居住區(qū)。 香江路商圈南北差異較大，北面住宅（齊長城居住區(qū)）

57、的價格多在4000-5000元/，南面（薛家島居住區(qū)）的價格在5000-6000元/ 現(xiàn)有狀況為整體周邊設(shè)施相對老化，文化餐飲服務(wù)類發(fā)展不足，沒有亮點。 2009投資1.8億元的西海岸首家大型地下商城香江地一城目前招商已近尾聲，10月份將完成地下通道主體施工部分，香江地一城建成后將彌補開發(fā)區(qū)地下商圈的“空白”。 近期開發(fā)區(qū)重點推進(jìn)的香江商圈25個商貿(mào)餐飲大項目基本都是近兩年引進(jìn)開工的，并大都為明后年建成投入使用，幾乎與“一隧一橋”竣工同步。 2011年，開發(fā)區(qū)高端商貿(mào)聚集區(qū)基本建成，屆時將會有越來越多的老城區(qū)顧客來這里購物消費。 在大型商業(yè)紛紛建成之后，香江路商圈將會成為環(huán)島的商業(yè)中心，片區(qū)發(fā)

58、展可得到較大的提升空間，周邊配套設(shè)施更加齊全，是未來高端商貿(mào)業(yè)態(tài)的集聚地。香江路商圈概況長江路商圈概況 長江路商圈主要包括薛家島居住區(qū)，和部分大澗山城市山林公園居住區(qū)。 在此商圈分布的住宅價格區(qū)間為6000-10000元/。 該商圈為黃島區(qū)規(guī)劃的行政商務(wù)區(qū)，CBD區(qū)域?qū)懽謽嵌喾植荚陂L江路商圈的東北面，周邊市政配套成熟，人流量較大。 該商圈包括長江路綜合商業(yè)街，全長約1300米。 目前，有家佳源購物中心、瑞泰購物廣場、多元商城、海都大酒店等大型零售、餐飲企業(yè)，是黃島區(qū)標(biāo)志性商業(yè)街之一。 商圈包括薛家島輪渡碼頭，驅(qū)車20分鐘即可到達(dá)環(huán)膠州灣高速公路 到達(dá)青島國際機(jī)場的距離與青島市區(qū)相同，驅(qū)車約50

59、分鐘。 海上嘉年華坐落在長江路商圈的西面。 驅(qū)車15分鐘即可到達(dá)金沙灘。 該商圈環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，交通便捷。長江路街道辦事處土地供給 長江路街道辦事處目前農(nóng)村已經(jīng)基本上被城市替代，行政村的數(shù)量只有18個未來土地供給主要集中在江山路以西和昆侖山路以東的區(qū)域此區(qū)域主要為農(nóng)村的舊村改造和農(nóng)田的征用等未來土地主要供給區(qū)域未來土地供給區(qū)域主要為昆侖山路居住區(qū)昆侖山路居住區(qū)物業(yè)類別：住宅建筑類別：高層 物業(yè)地址：魯商藍(lán)岸國際位于開發(fā)區(qū)長江西路與江山南路交叉口（石油大學(xué)對面）裝修狀況：毛坯電梯：一期高層兩梯四戶開盤時間：2009-4入住時間：2010-10容 積 率 3.99綠 化 率：30.50%物 業(yè)

60、 費：1.50元/平方米月物業(yè)公司：第一太平戴維斯物管顧問 開 發(fā) 商：青島魯商地產(chǎn)有限公司占地面積：53280平方米總建筑面積：200000平方米總戶數(shù)：3000余戶代理商：深圳尊地地產(chǎn)咨詢有限公司開盤價格：4,800元/當(dāng)前價格：均價5700元/樓盤最新動態(tài)：魯商藍(lán)岸國際8月份有可能不會搞開盤儀式。截至8月17日該項目已獲預(yù)售證的1689套房源尚有904套可售，成交率46%。魯商藍(lán)岸國際項目概況 藍(lán)岸國際項目1期和2期由8棟33層的高層住宅組成，小區(qū)1期和2期總占地面積80畝，總建筑面積26萬平方米，氣勢恢宏、色調(diào)歡快、風(fēng)格俊朗。 項目分三 期開發(fā)，1期共1、2、3、4號四座，6層以上可看