[福建]公寓住宅項(xiàng)目定位及產(chǎn)品優(yōu)化方案

1、XX項(xiàng)目定位及產(chǎn)品優(yōu)化方案謹(jǐn)呈：福建省XX有限公司2011年2月18日福州XX營銷策劃有限公司 項(xiàng)目前詹 市場分析 項(xiàng)目定位 規(guī)劃布局建議 建筑設(shè)計(jì)建議 形式風(fēng)格建議報(bào)告體系第一部分 項(xiàng)目前瞻項(xiàng)目背景前瞻 XX縣即將推出的又一大盤 XX打造江景生活、品質(zhì)住宅標(biāo)桿項(xiàng)目 2011年XX縣政府重點(diǎn)支持打造項(xiàng)目 XX市場供應(yīng)量一年內(nèi)趨于放量FOCUS ONE 項(xiàng)目以什么產(chǎn)品入市（項(xiàng)目定位）FOCUS TWO 如何平衡項(xiàng)目檔次和造價(jià)成本第二部分 市場分析 XX經(jīng)濟(jì)背景分析 XX產(chǎn)分析 房地產(chǎn)市場分析XX縣，總體面積大，人口少，城市鎮(zhèn)率不足30%XX位于福建省西北部，處武夷山脈東南麓，扼閩江支流金溪中下游

2、，東臨順昌，西接泰寧，南連明溪，北毗邵武，東南與沙縣接壤，總面積2246.7平方公里。境內(nèi)山峰林立，溪流密布，最高峰海拔1640.2米。年平均氣溫在19.8C ，年平均降雨量2027毫米。戶籍人口17萬人（2006年），其中非農(nóng)人口4.71萬人。全縣轄6個(gè)鎮(zhèn)、7個(gè)鄉(xiāng)：古鏞鎮(zhèn)、萬安鎮(zhèn)、高唐鎮(zhèn)、白蓮鎮(zhèn)、黃潭鎮(zhèn)、水南鎮(zhèn)、光明鄉(xiāng)、漠源鄉(xiāng)、南口鄉(xiāng)、萬全鄉(xiāng)、安仁鄉(xiāng)、大源鄉(xiāng)、余坊鄉(xiāng)。距三明市中心128千米。 礦藏有煤、鐵、銅、石灰石、磷礦。風(fēng)景區(qū)有天階山下的玉華洞等景點(diǎn)。 XX福銀高速向莆高鐵2012，向莆鐵路一開通，XX經(jīng)濟(jì)通通通 XXXX資源豐富，全縣山地面積288萬畝，其中有林地面積283萬畝，毛竹林

3、44萬畝，森林覆蓋率達(dá)84.5%林木蓄積量1598萬立方米，立竹量4600多萬根，是我國南方重點(diǎn)林業(yè)縣、中國毛竹之鄉(xiāng)。全縣可開發(fā)水電資源31.5萬千瓦。已發(fā)現(xiàn)的地下礦產(chǎn)有石灰石、煤、鐵、螢石、石英等36種，其中石灰石遠(yuǎn)景儲量達(dá)13億噸，居福建之首。2012年向莆鐵路通車后，為XX打開通往沿海及內(nèi)陸地區(qū)的財(cái)富通道。開發(fā)區(qū)，接沿海經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，促XX經(jīng)濟(jì)騰飛XX經(jīng)濟(jì)一發(fā)區(qū)是經(jīng)國家發(fā)改委批準(zhǔn)設(shè)立的省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃總用地面積為1554公頃（23310畝）。開發(fā)區(qū)下設(shè)三園，即：北郊工業(yè)園80公頃，洋仂工業(yè)園274公頃，積善工業(yè)園1200公頃。2010年園區(qū)建設(shè)初具規(guī)模。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)累計(jì)完成投資近4億元，完

4、成一、二期場地平整近6000畝，供水、供電、道路、管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。已完成簽約入園項(xiàng)目10個(gè)，累計(jì)合同投資額41.15億元，有8個(gè)項(xiàng)目已開工建設(shè) 工業(yè)園訂單很給力，XX發(fā)展需再努力一期工程主要包括：積善啟動區(qū)、洋布小區(qū)土地平整和園區(qū)積善大橋以及22萬伏變電站建設(shè)。計(jì)劃總投資1.5億元 。已與三農(nóng)集團(tuán)簽訂三個(gè)項(xiàng)目合同，總投資約7億元；與中瑞合資的瑞奧麥特公司簽訂了半固態(tài)輕合金生產(chǎn)制造項(xiàng)目，投資金額達(dá)3000萬美元；與浙江客商簽訂了年產(chǎn)1萬噸、總投資5000萬元的植物多元醇項(xiàng)目。 園區(qū)規(guī)劃大量住宅，XX房價(jià)恐遭平抑積善工業(yè)園總規(guī)劃面積12平方公里（約18000畝），位于XX縣城北側(cè)，距縣城6

5、公里，福銀高速4公里，向莆鐵路XX火車站6公里，省道204線貫穿開發(fā)區(qū) 。產(chǎn)業(yè)布局為精細(xì)化工、半固態(tài)金屬加工，工業(yè)園集生產(chǎn)、辦公、科研、金融、居住為一體XX縣全縣歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r GDP 增速 增速排名 全市 734.24 13.4 1 永安 138.06 13.7 62 梅列 115.75 12.2 123 沙縣 81.42 14.0 34 尤溪 78.83 12.7 115 三元 58.14 13.5 106 大田 52.39 13.7 67 寧化 41.82 13.6 88 XX 41.39 13.9 49 泰寧 39.35 13.8 510 清流 31.11 14.3 111 建寧 3

6、0.07 14.2 212 明溪 25.92 13.6 8 2009年三明各縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rXX縣近年GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長，但與其他縣市相比，經(jīng)濟(jì)水平偏低XX經(jīng)濟(jì)資料來源：2005年合肥統(tǒng)計(jì)年鑒零售總額較小，2009年受金融危機(jī)影響，增速放緩；城鎮(zhèn)居民收入2007年以來持續(xù)保持高速增長；但年均增幅逐漸遞減；社會消費(fèi)品零售總額城鎮(zhèn)居民人均收入XX人均收入與零售總額比值較小，且增幅放緩2009年房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，完成開發(fā)投資2.45億元，商品房竣工面積6.88萬平方米，完成銷售6.92萬平方米。用好適度寬松的貨幣政策，融資能力全面提升。加強(qiáng)中小企業(yè)投融資擔(dān)保體系建設(shè)，新批辦貸款擔(dān)保公司2

7、家、擴(kuò)大資本金1家，不斷提高融資服務(wù)水平。全年新增商業(yè)銀行貸款9.15億元，政策性銀行貸款4.09億元，總計(jì)達(dá)13.24億元，是2008年的5.6倍。 完成開發(fā)投資2.45億元商品房竣工面積6.88萬平方米完成銷售6.92萬平方米商業(yè)銀行貸款13.24億元，是2008年的5.6倍。 XX樓市進(jìn)入高速發(fā)展期，但年消化量有限 XX經(jīng)濟(jì)背景分析 XX產(chǎn)分析 房地產(chǎn)市場分析調(diào)控過冷放寬貨幣政策降低購房門檻減免購房稅款放寬購房限制地方救市紛涌2008調(diào)控過熱較寬松貨幣政策房貸利率7折政策減免二手房交易稅收90平米以下住宅減免契稅國十條出臺，拉內(nèi)需2009繼續(xù)抑制房價(jià)【2011年政策轉(zhuǎn)向】 歷年房地產(chǎn)調(diào)控

8、回顧緊縮貨幣政策年內(nèi)兩次加息二套首付50%取消房貸7折政策二套房貸利率上浮10%，三套限貸2010緊縮貨幣政策1月份已加息一次上海重慶開征房產(chǎn)稅，最高稅點(diǎn)1.2%新國八條出臺,二套房首付60%72個(gè)城市限購第三套其它政策制定中2011溫總理：進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作 1月26日溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，一場誰也沒有預(yù)料到的嚴(yán)厲宏觀調(diào)控竟然可以這么早的到來。國務(wù)院會議確定了幾條極為嚴(yán)厲的政策，最關(guān)鍵的三條：一、將二套房首付提高到了60%以上；二、對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；三、國務(wù)院明確，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和

9、房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施，制定房價(jià)調(diào)控目標(biāo) 。 新“國八條”可以說是我國近幾年來有房地產(chǎn)調(diào)控政策以來最嚴(yán)厲的政策組合，可見政府監(jiān)管部門對目前高房價(jià)帶來的問題已經(jīng)有充分的認(rèn)識。2011年1月，國務(wù)院出臺“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控措施 ：“國八條”，引發(fā)市場進(jìn)入觀望期2011中央嚴(yán)厲打擊調(diào)控房價(jià)，預(yù)計(jì)今年商品房成交量或跌至低谷，價(jià)格先抑后于高位運(yùn)行，如今一線城市已開始顯現(xiàn)，上半年將影響二三線城市，下半年影響地級市并最終影響到縣級城市；今年人民幣繼續(xù)升值，CPI維持高位勿傭置疑，直接導(dǎo)致外貿(mào)型企業(yè)利潤減少，老百姓收入減少，消費(fèi)指數(shù)下降，特別是房地產(chǎn)等大宗商品。貨幣

10、緊縮政策，導(dǎo)致熱錢流出樓市，也將導(dǎo)致房地產(chǎn)成交價(jià)量下滑；縣級城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，將提供持續(xù)的需求動力；預(yù)計(jì)2011年上半年順勢推高，全年平穩(wěn)發(fā)展。2011年宏觀趨勢預(yù)測 XX經(jīng)濟(jì)背景分析 XX產(chǎn)分析 房地產(chǎn)市場分析名稱一品上苑日照東門三期圖片位置XX縣古鏞鎮(zhèn)龍池楓昌貫XX縣東門街基本情況總用地面積約60畝，總建筑面積15000，規(guī)劃總戶數(shù)近800戶，綠化率達(dá)30%，13棟多層住宅樓及7棟高級公寓實(shí)幼、實(shí)小、一中一街之隔。項(xiàng)目集大型超市、商業(yè)步行街、娛樂城、高檔住宅為一體，一、二期已經(jīng)是實(shí)景現(xiàn)房，較成熟，市場口碑好。三期共有14棟高層，11-25層，以18層為主。主推廣陽光楓昌，博望寶邸 望族一覽眾

11、山小建筑類型聯(lián)排別墅、洋房、多層、高層小高層、高層面積及總價(jià)情況高層：81二房、124三房洋房：125三房、133三房、157大三房：別墅：221/241四房三廳五衛(wèi)住宅：112、120、132、149三房兩廳兩衛(wèi)銷售價(jià)格高層：4000元/ 別墅約10000元/未定，預(yù)計(jì)住宅價(jià)格5500元/銷售情況位置較偏，銷售不理想目前登記中，還未銷售名稱三華城天源水都圖片位置XX縣三華路橋頭南則XX縣水南天源國際大酒店旁邊基本情況4號樓2010年12月開盤，平均價(jià)格每平方米超過5000元一期號樓2010年9月開盤，平均價(jià)格每平方米超過4000元，二期兩棟100多戶在內(nèi)部登記建筑類型高層、群房商業(yè)小高層面積

12、及總價(jià)情況住宅：110-125三房、部分四房商業(yè)：沿街商業(yè)住宅：120三房、139四房銷售價(jià)格一期4900元/ 二期價(jià)格未出住宅價(jià)格 3500-4000元/銷售情況二期登記中第一期已售完，二期目前在公開期，還未銷售三華項(xiàng)目戶型平面圖樓盤名稱建筑面積建筑形式主力戶型核心賣點(diǎn)入市時(shí)間競爭指數(shù)一品上苑總用地面積約60畝，總建筑面積15000聯(lián)排別墅、洋房、多層、高層82平方米兩房，124平方米三房陽光楓昌，博望寶邸2011年上半年日照東門三期總用地面積27135平方米；總建面積66209平方米三期共有14棟高層，11-25層，以18層為主。112、120、132平方米三房，149平方米四房實(shí)幼、實(shí)小

13、、一中一街之隔，永輝大型超市2011年下半年三華城二期總用地面積35248平方米；總建面積118233平方米7棟18層高層127平方米三房、150平方米四房地段、新華都商業(yè)2011年上半年天源水都總用地面積13000多平方米；總建面積30000多平方米5棟11層小高層建筑127平方米三房、138平方米小四房水景與酒店2010年下半年區(qū)域競爭指數(shù)圈定從區(qū)域距離、項(xiàng)目質(zhì)素、產(chǎn)品構(gòu)成、推出的時(shí)間進(jìn)行競爭指數(shù)界定，日照東門三期將是本案最大的競爭對手。第三部分 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目戶型配比建議項(xiàng)目周邊配套欠缺，距離老城區(qū)交通便利，位于臨江第二排，不具備高檔樓盤開發(fā)條件

14、項(xiàng)目的旁邊為XX首個(gè)準(zhǔn)五星酒店，且位于臨江第二排兩大賣點(diǎn)。但超市、醫(yī)院、學(xué)校、公園等與生活相關(guān)的配套都距項(xiàng)目較遠(yuǎn)。光有江景優(yōu)勢，不足以彌補(bǔ)以上生活配套的不足。特別是在縣城，這些配套是最重要的。他們希望有超市，但不一定要有江景。因此，本案不足以開發(fā)高端樓盤條件。本案項(xiàng)目SWOT分析STOW區(qū)位環(huán)境：處于城東南，是目前城市尚未開發(fā)的區(qū)域。周邊配套準(zhǔn)五星級酒店。交通環(huán)境：位于二橋橋頭堡，直通老城區(qū)資源環(huán)境：有水，自然資源比較好，是開發(fā)住宅的好地方。周邊配套：周邊一片荒地，無任何生活配套，2-3年內(nèi)依然需要依靠主城。市場環(huán)境：區(qū)位認(rèn)知度較低、成熟度較低、前景認(rèn)知不明。周邊環(huán)境：項(xiàng)目南側(cè)、西側(cè)都是空地，

15、影響項(xiàng)目的檔次。市場抗性：市場對橋北東區(qū)的認(rèn)可度最高，對橋南抗性較大。市場機(jī)會：政府為了加快推進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城， XX房地產(chǎn)即將迎來快速發(fā)展的轉(zhuǎn)型期。開發(fā)機(jī)會：依托自然資源及政府重點(diǎn)支持作為后盾，以及XX消費(fèi)力、消費(fèi)觀念的提高，為開發(fā)奠定基礎(chǔ)。入市機(jī)會：目前XX在售市場供應(yīng)量有限，抓緊入市，能提早鎖定客源。但同時(shí)需要在建筑、戶型、配套等方面創(chuàng)新，有自已的賣點(diǎn)，防止未來供應(yīng)放大后在市場中處于下風(fēng)。宏觀因素：當(dāng)前，國家依然以調(diào)控房價(jià)，限購令已全面滲透到二、三線城市，這將地一步控制需求市場，未來一年內(nèi)房地產(chǎn)總體走勢依然存在不確定性。需求因素：XX工業(yè)園將規(guī)劃有大量住宅，將分食主城的客源。如果主城的價(jià)格過高

16、，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城買房的意愿會下降。項(xiàng)目定位地段因素：決定本案不具備開發(fā)高檔樓盤條件。政策因素：投機(jī)性炒房，會繼續(xù)受到抑制，二套、三套房在市場中的比重將下降，剛性需求唱主角。市場因素：未來一年內(nèi)，XX縣城將有日照東門三期、三華項(xiàng)目等新方源推出，工業(yè)園內(nèi)亦有低端的住宅推出，因此對于XX年僅7萬平米的消化量來說，未來競爭的風(fēng)險(xiǎn)需防范。開發(fā)因素：對于企業(yè)來說，降低成本，又能以較好的品質(zhì)、適中的價(jià)格去化產(chǎn)品，迅速回籠資金，是上上策。綜合以上四大因素，融景建議本項(xiàng)目的定位是：以首次置業(yè)的客源為主，價(jià)格、戶型適中，擁有良好的性價(jià)比（戶型創(chuàng)新+江景）戶型定位（結(jié)合市場調(diào)研和客戶調(diào)研定出）戶型比例35-50左右兩

17、房1590-105的小三房一衛(wèi)的占30110-125的 大三房占30135-140左右的小四占20以上160以上復(fù)式占5調(diào)查中也有部分的客戶需求單身公寓，考慮未來市場環(huán)境因素，價(jià)格將不斷攀升，單身公寓將能創(chuàng)造更高的回款價(jià)值。所以在規(guī)劃的時(shí)候，也可考慮規(guī)劃一棟的單身公寓戶型。第四部分 項(xiàng)目規(guī)劃布局建議 規(guī)劃要旨 院落構(gòu)圖 三維空間 停車場 景觀環(huán)境資源的挖掘項(xiàng)目規(guī)劃布局建議規(guī)劃要旨這里討論的是技術(shù)之外的問題，通常談及居住區(qū)規(guī)劃時(shí)，要涉及間距、日照、朝向、流線及消防等，這些要素屬于技術(shù)問題。技術(shù)問題多立足于滿足居住生活的基本需求，然基本需求解決之后，規(guī)劃設(shè)計(jì)還需要做些什么呢？這些才是項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵

18、！項(xiàng)目規(guī)劃布局建議院落構(gòu)圖之所以稱“院落構(gòu)圖”在于關(guān)注的焦點(diǎn)是建筑構(gòu)成之“院落”而不是建筑構(gòu)圖或景觀軸線之類。規(guī)劃師之重要職責(zé)即在于塑造室外環(huán)境空間院落。以建筑等元素構(gòu)筑院落。其要素主要包括：圖底關(guān)系、積極/消極空間、庭院分級三部分。設(shè)計(jì)師在規(guī)劃圖落筆之初，多勾勒建筑之圖形，對建筑構(gòu)成之院落圖形的漠視，住往使規(guī)劃總圖呈現(xiàn)出圖案化傾向。如右圖所示：項(xiàng)目規(guī)劃布局建議院落構(gòu)圖分級庭院積極/消極空間中心庭院區(qū)域庭院區(qū)域庭院消極空間積極空間項(xiàng)目規(guī)劃布局建議三維空間“院落構(gòu)圖”表現(xiàn)于規(guī)劃的總平中，是二維的。而作為人們戶外活動場所的環(huán)境空間是三維的，建筑高度便是極重要的因素。其要素主要包括：空間尺度、天際線

19、變化及空間趨向三部分?；钴S而不復(fù)雜的天際線高低錯(cuò)落的空間趨向項(xiàng)目規(guī)劃布局建議停車場地下車庫地面特征其經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在于，此時(shí)地下車庫如結(jié)合以立體停車體系：步行系統(tǒng)在上，車行系統(tǒng)在下，車行道為露天下沉式，以立交橋解決人車流交叉，則地下車庫已接近地上建筑特征了。車庫不必再完全按地下室標(biāo)準(zhǔn)來建造，其土建、設(shè)備、防水投資均大幅下降。考慮到XX地下車庫很難銷售，且造價(jià)高，建議本案規(guī)劃完全室外性質(zhì)的架空層停車場。項(xiàng)目規(guī)劃布局建議景觀資源的挖掘，天然的財(cái)富價(jià)值優(yōu)良天然地貌的用地可遇不可求，而擁有外部景觀資源的用地也依然寶貴。天然資源的魅力往往往是居住區(qū)內(nèi)的人工園景所難以比擬的，對其公眾的號召力是毋庸置疑的。江景

20、是本地塊最大的賣點(diǎn)，因素，在設(shè)計(jì)條件允許的情況下，建議盡量按以下方案進(jìn)行排列布局。曲線布局增長觀江景延展面風(fēng)車型平面利于觀江景第五部分 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議 優(yōu)秀戶型設(shè)計(jì)參考優(yōu)秀戶型借鑒優(yōu)秀戶型借鑒優(yōu)秀戶型借鑒優(yōu)秀戶型借鑒優(yōu)秀戶型借鑒 三房兩廳兩衛(wèi)+入戶花園 建筑面積130-140平米優(yōu)秀戶型借鑒 三房兩廳兩衛(wèi)+入戶花園 建筑面積115-118平米優(yōu)秀戶型借鑒 三房兩廳兩衛(wèi)+雙陽臺 建筑面積123平米優(yōu)秀戶型借鑒 三房兩廳兩衛(wèi)+入戶花園 建筑面積126-139平米優(yōu)秀戶型借鑒 三房兩廳兩衛(wèi)+入戶花園 建筑面積124-135平米第六部分 項(xiàng)目形式風(fēng)格建議 外立面風(fēng)格建議 外立面色彩建議 外立面材料建

21、議 展示部分產(chǎn)品建議 景觀規(guī)劃建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議-外立面風(fēng)格建議現(xiàn)代中式風(fēng)格中式風(fēng)格中式風(fēng)格 是以宮廷建筑為代表的中國古典建筑風(fēng)格，氣勢恢弘、壯麗華貴、高空間、大進(jìn)深、雕梁畫棟、金壁輝煌，造型講究對稱，色彩講究對比裝飾材料以木材為主，圖案多龍、鳳、龜、獅等，精雕細(xì)琢、瑰麗奇巧。但中式風(fēng)格的裝修造價(jià)較高，且缺乏現(xiàn)代氣息，而且沒有一定投入很難實(shí)現(xiàn)立面的完美化，因此不建議本項(xiàng)目使用。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議-外立面色彩建議商貿(mào)、居住、舊城用色分析旅游區(qū)、居住區(qū)用色分析寫字樓、商務(wù)公寓用色分析高端住宅區(qū)用色分析基本色：外墻面主要的配色對象，在人的視野范圍內(nèi)面積最大，觀看時(shí)間最長部分的顏色。 輔助色：外墻面

22、其他配色對象的顏色，其色彩在色相、亮度和飽滿度上應(yīng)與基本色相協(xié)調(diào)，并允許有所變化。 點(diǎn)綴色：建筑中需重點(diǎn)加以點(diǎn)綴的顏色，如建筑的入口、標(biāo)志屋頂檐口等細(xì)部裝飾，其面積應(yīng)不大于輔助色的面積，其色彩可在色相、亮度和飽滿度上與基本色有較大的變化。 建筑色彩基本元素功能區(qū)特征建議色彩搭配居住街區(qū)，集中居住片區(qū)結(jié)合城市色彩規(guī)劃布局，作為過渡區(qū)的居住區(qū)建筑色彩規(guī)劃，可按不同片區(qū)劃分，以1-2種主色調(diào)為主，相對成片布局。其色彩應(yīng)該給人溫馨、淡雅的感覺，選取高明度低彩度的色彩。旅游依托山水環(huán)境由于此類建筑位于山青水秀處，應(yīng)保證空間形態(tài)通透開敞的格局，色彩以環(huán)境綠色為主，點(diǎn)綴一些黃、紅、白等鮮明色彩。道路旁快速干

23、道沿線以大塊面積布局、節(jié)奏性變化為主，宜用淺色系，與沿路深色調(diào)綠色形成對比，滿足快速行車中運(yùn)動的視線景觀感受為主。主干道車流、人流量大，街道空間尺度大應(yīng)注意分不同區(qū)段確定一個(gè)基色調(diào)，重點(diǎn)考慮屋頂、屋檐墻體的色彩要求，特別是要有利于烘托城市整體天際輪廓線。考慮到江西的氣候特點(diǎn)，宜采用淺黃、灰、棕等偏冷色系為主，但沿街底層及裙樓色彩則可適當(dāng)豐富，以滿足行人的觀賞要求。城市支路沿街建筑色彩應(yīng)在豐富變化中求得統(tǒng)一，其基色調(diào)的確定可以根據(jù)其街道的功能特性及建筑性質(zhì)綜合確定，創(chuàng)造一個(gè)色彩豐富協(xié)調(diào)的氛圍空間。特殊節(jié)點(diǎn)標(biāo)志性建筑由于位于城市的核心部位，其地理空間格局具有各自獨(dú)特性，因此色彩應(yīng)該突出整個(gè)城市基調(diào)

24、，并與周邊城市建筑基色形成色彩的反差，以進(jìn)一步突出其標(biāo)志性。工業(yè)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)濃厚近十年建設(shè)發(fā)展的多是一些高科技工業(yè)區(qū)，現(xiàn)代化的生產(chǎn)流程決定了其建筑風(fēng)格和色彩的多樣性，其建筑色彩應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)代化大工業(yè)的氣息，以藍(lán)色、白色、紅色、黃色等明度高的色彩為主。項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議-外立面色彩建議推 薦建筑立面材料也是各式各樣，選擇合適的材料不但能另建筑更加美觀，也可以節(jié)約一定的成本石材人造飾面石材特點(diǎn)人造石材是人工根據(jù)實(shí)際使用中的問題而研究出來的，它在防潮、防酸、防堿、耐高溫、拼湊性方面都有長足的進(jìn)步 。但其自然性不足。一般不用于對建筑品質(zhì)要求較高的項(xiàng)目。適用范圍公共建筑、普通住宅備注：人造石適合應(yīng)用在一些惡劣環(huán)

25、境中，因?yàn)榧y理相對太假，極少被用于裝飾性較強(qiáng)的項(xiàng)目如高檔別墅、高檔寫字樓、高檔商業(yè)。 天然飾面石材大理石特點(diǎn)大理石的質(zhì)感柔和美觀莊重，格調(diào)高雅，是裝飾豪華建筑的理想材料 ，但其產(chǎn)生的輻射會對人體形成不好的影響，而且造價(jià)高。適用范圍天然大理石可制成高級裝飾工程的飾面板，用于賓館、展覽館等公共建筑工程內(nèi)的室內(nèi)墻面地面、窗臺板、服務(wù)臺、電梯間門臉的飾面等。備注：空氣中所含的酸性物質(zhì)和鹽類對大理石都有腐蝕作用，導(dǎo)致邊面失去光澤甚至破壞，因此，絕大部分大理石不適合作外立面材料?；◢弾r特點(diǎn)花崗巖不易風(fēng)化，顏色美觀，在戶外使用能長期保持光澤不變，大多數(shù)高檔建筑物的外墻都用花崗石裝飾，也是大廳地面和露天雕刻的

26、首選之材。適用范圍商業(yè)樓、高檔寫字樓、公共建筑、高檔住宅。備注：一般用在建筑的底下二到四層，主要是給建筑物增加厚重牢固的感覺，因其成本較高，產(chǎn)生的輻射會對人體形成不好的影響，同時(shí)自重也比較大，通常不用于整幢高層建筑。天然文化石特點(diǎn)抗壓強(qiáng)度和耐磨率介于花崗巖和大理石之間，且吸水性低，易安裝，耐酸性好，不易風(fēng)化，耐熱耐凍 ，色彩豐富，無論是屋面、外墻、地坪，都是一種理想的建筑材料.適用范圍高檔別墅、公共建筑備注：一般用于建筑外立面的局部點(diǎn)綴。項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議-外立面材料建議不建議使用涂料特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn): 較為經(jīng)濟(jì)，整體感強(qiáng)，裝飾性良好、施工簡便、維修方便，首次投入成本低，即使起皮及脫落也沒有傷人的危險(xiǎn)，

27、而且便于更新?lián)Q代，豐富不同時(shí)期建筑的不同要求，進(jìn)行維護(hù)更新以后可以提升建筑形象。同時(shí)，在涂料里添加防水劑可以一次施工就解決防水問題。缺點(diǎn):質(zhì)感較差，容易被污染、開裂。同時(shí)，壽命較短，此外用涂料的外墻在水泥凝固后收縮會在外立面產(chǎn)生一些裂紋，雖然新型的彈性涂料可以解決這一問題，但彈性涂料的成本較高。適用范圍住宅、工業(yè)建筑、商用建筑、公共建筑備注：多層住宅及一般工業(yè)建筑和公共建筑的外墻裝飾宜使用壽命期5年以上的建筑涂料，高層建筑宜使用壽命期10年以上的建筑涂料。臨海城市的建筑物要重點(diǎn)選擇耐鹽霧性好的涂料；在酸雨污染的地區(qū)，應(yīng)選則具有耐酸雨性質(zhì)的外墻涂料；南方多雨地區(qū)應(yīng)選擇防霉、防藻性能好的外墻涂料。

28、常用品牌介紹加拿大MITON(密頓）、立邦、英國ICI、多樂士、新加坡極環(huán)涂裝飾、英國亞士漆、上海式瑪卡龍、上海申真阿里佳、大師、北京紅獅等價(jià)格費(fèi)用：抽樣調(diào)查顯示：國內(nèi)生產(chǎn)的涂料，價(jià)格約3050元/平方米 。進(jìn)口涂料要比國產(chǎn)涂料貴20%-50% 。 維護(hù)成本每4-5年更新、清洗一次，更新費(fèi)用為1-1.2元每平方米。應(yīng)用項(xiàng)目舉例金域藍(lán)灣：根據(jù)近海易受海風(fēng)侵蝕的地理特點(diǎn)，綜合考慮樓1-3期的樓體高度等各種因素，選用英國品牌ICI優(yōu)質(zhì)外墻涂料。其具有較好的耐老化、耐腐蝕、耐磨損能力。萬科城：進(jìn)口高級外墻涂料熙園：進(jìn)口高級外墻涂料建議選用項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議-外立面材料建議墻磚特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)： 在于堅(jiān)固耐用，具

29、備很好的耐久性和質(zhì)感，并具有易清洗、防火、抗水、耐磨、耐腐蝕和維護(hù)費(fèi)用低等特點(diǎn)。耐久性包括了耐臟、耐舊、耐擦洗、壽命長，特別是在環(huán)境污染比較大、空氣灰塵多的地區(qū)，無疑具有非常大的優(yōu)勢。缺點(diǎn)：首次投入成本較高，施工難度大。適用范圍公共建筑、住宅、商業(yè)建筑種類外墻釉面磚、外墻瓷磚、外墻亞光磚、外墻印花磚、外墻仿石磚、外墻仿古磚、劈開磚價(jià)格常規(guī)的外墻，施工下來連人工帶材料費(fèi)，在80-150元每平米。 維護(hù)成本更新費(fèi)用為1-1.2元每平方米。應(yīng)用項(xiàng)目舉例香港嘉皇臺：外立面用的高級瓷磚雅頌居：外立面鋪砌瓷磚配襯仿石磚建議選用項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議-外立面材料建議其他LOW-E玻璃 Low-E玻璃的特點(diǎn)：冬季，

30、它對室內(nèi)暖氣及室內(nèi)物體散發(fā)的熱輻射，可以像一面熱反射鏡一樣，將絕大部分反射回室內(nèi)，保證室內(nèi)熱量不向室外散失，從而節(jié)約取暖費(fèi)用。夏季，它可以阻止室外地面、建筑物發(fā)出的熱輻射進(jìn)入室內(nèi)，節(jié)約空調(diào)制冷費(fèi)用。同時(shí)，Low-E玻璃還可避免光污染的產(chǎn)生。 在新的建筑節(jié)能規(guī)范條件下，這種材料將占領(lǐng)主流市場，成為發(fā)展趨勢。 適用范圍：商業(yè)樓、寫字樓、公共建筑、高層住宅 費(fèi)用：約200-300元每平方米鋁合金特點(diǎn)：耐久性好，不褪色，無裂紋，色差小。 抗污染能力強(qiáng)，清潔方便，便于維護(hù)。且能承載一定荷載，承受一定撞擊，安全度高。 加工性能好，平整度高。 重量輕，強(qiáng)度高，抗震性好。 鋁合金耐撞擊性差，一般不用在建筑的低

31、層。適用范圍：商業(yè)樓、寫字樓、公共建筑、高層住宅費(fèi)用：300*300：40-50元木百葉、金屬百葉、塑料百葉 百葉的特點(diǎn)：百葉在建筑立面上的組合使用，為立面的造型做出了突出的貢獻(xiàn)，甚至開始主導(dǎo)某些建筑的外立面的設(shè)計(jì)。其功能為密封性、通風(fēng)與遮陽兼顧、消防自動排煙 。適用范圍：住宅、辦公樓費(fèi)用：木百葉：70-200元每平方米，金屬百葉：50-100元每平方米項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議-外立面材料建議本項(xiàng)目建議外立面材質(zhì)外墻涂料 外墻涂料 3-5年就需要清潔重刷。國內(nèi)生產(chǎn)的涂料，價(jià)格約3050元/平方米外墻磚 瓷磚、條形磚是國內(nèi)普通住宅外墻最常用的建材。堅(jiān)固耐用，具備很好的耐久性和質(zhì)感，并在全國的房地產(chǎn)市場上

32、，使用率最高。常規(guī)的外墻瓷磚，施工下來連人工帶材料費(fèi)，在80-150元每平米。 鋁合金鋁合金窗框如果大面積使用，一般不用在建筑底層。（耐撞擊性差）40-50元：300*300木百葉、金屬百葉實(shí)木百葉、鋁合金百葉起到通風(fēng)、遮陽等作用，造價(jià)低。木百葉：70-200元/平米金屬百葉：50-100元/平米項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議-外立面材料建議說完了項(xiàng)目的立面，產(chǎn)品本身的視覺展示，包括展示區(qū)、景觀等也是項(xiàng)目品質(zhì)提升不可或缺的一環(huán)產(chǎn)品（公共主體部分社區(qū)入口） 宏偉的社區(qū)入口，可以提升項(xiàng)目的品質(zhì)，項(xiàng)目公開銷售時(shí)，更可以在視覺上提升項(xiàng)目的價(jià)值。也可成為城市的獨(dú)特風(fēng)景。項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議-展示部分產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議-展示部分產(chǎn)品建議產(chǎn)品（公共主體部分大堂) 如果有考慮做樣板區(qū)，增加實(shí)景展示，高挑高、布局豐富、裝飾性更豪華的大堂配置。會在項(xiàng)目銷售的時(shí)候提升項(xiàng)目