物業(yè)管理制度講義第31講

1、業(yè)主的建筑物區(qū)分所第四章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所本章是新大綱中新增加的內(nèi)容（見(jiàn)補(bǔ)充修改內(nèi)容），具體內(nèi)容是 物權(quán)法第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所”相關(guān)法律規(guī)定。一、目的和基本要求基本要求掌握：建筑物區(qū)分所的，行使專有部分所的限制，行使共有部分所的規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的處置權(quán)，建筑物及附屬設(shè)施的管理形式，業(yè)主的權(quán)利。熟悉：住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的條件，建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地、物業(yè)管理用房的歸屬，建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫(kù)的歸屬；業(yè)主共同決定事項(xiàng)的范圍；建筑物及附屬設(shè)施維修的所與使用，用分?jǐn)偱c收益分配；業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)。了解：物權(quán)法的背景和現(xiàn)實(shí)意義；建筑物區(qū)分所的概念。二

2、、要點(diǎn)說(shuō)明（要點(diǎn)內(nèi)容部分一般為命題點(diǎn)，本課程以要點(diǎn)內(nèi)容部分作為重點(diǎn)，并按要點(diǎn)順序來(lái)講授，對(duì)照大綱要求把要點(diǎn)內(nèi)容分為 ABCD 四個(gè)等級(jí)）1.建筑物區(qū)分所的作用（C 級(jí)）2.的（A 級(jí)）建筑物區(qū)分所3.行使專有部分所的相關(guān)規(guī)定（A 級(jí)）4.住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的條件（B 級(jí)）5.行使共有部分所的相關(guān)規(guī)定（A 級(jí)）6.道路、綠地、物業(yè)管理用房等所歸屬（B 級(jí)）7.車位、車庫(kù)的所歸屬（B 級(jí)）8.業(yè)主共同決定事項(xiàng)的范圍（B 級(jí)）9.業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則（A 級(jí)）10.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的設(shè)立（C 級(jí)）11.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的決定效力（C 級(jí)）12.的處置權(quán)（A 級(jí)）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主13.建筑物及其附屬

3、設(shè)施維修的所歸屬與使用（B 級(jí)）14.用分?jǐn)偱c收益分配（B 級(jí)）15.建筑物及其附屬設(shè)施的管理形式（A 級(jí)）16.業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)（B 級(jí)）17.業(yè)主的權(quán)利 （A 級(jí)）三、要點(diǎn)內(nèi)容輔導(dǎo)第四章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所2007 年 3 月 16 日，十屆五次會(huì)議正式通過(guò)了中民物權(quán)法，該法已于 2007 年10 月 1 日起正式實(shí)施。（一）、建筑物區(qū)分所的概念建筑物區(qū)分所，是指多個(gè)業(yè)主共同擁有一棟建筑物時(shí)，各個(gè)業(yè)主對(duì)其在構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立的建筑物部分所享有的所和對(duì)供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共以及基于建筑物的管理、和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的共同管理權(quán)的總稱。物權(quán)法第七十條規(guī)定

4、：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部有所，對(duì)專有部分以外的共有部有共有和共同管理的權(quán)利。（二）專有部分認(rèn)定：建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（1）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（2）具有使用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（3）能夠登記成為特定業(yè)主所的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋合同中的露臺(tái)、小院等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。（三）共有部分認(rèn)定除法律、行政規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（1）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋

5、頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（2）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。1. 建筑物區(qū)分所的作用（C 級(jí)）建筑物區(qū)分所的作用（物權(quán)法的現(xiàn)實(shí)意義）（1） 物權(quán)法作為規(guī)范我國(guó)的律，是權(quán)利人對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施占有、使用、收益和處分的基本準(zhǔn)則，（2）是物業(yè)管理?xiàng)l例頒布以來(lái)，又一部對(duì)物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的法律。（3） 物權(quán)法的第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所”

6、的有關(guān)規(guī)定，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)。物權(quán)法關(guān)于“業(yè)主的建筑物區(qū)分所”的有關(guān)規(guī)定，主要意義在于奠定了物業(yè)管理的()法律基礎(chǔ)。（2010；45）A民事B行政C經(jīng)濟(jì)D專業(yè)：A例題：物權(quán)法中（）的有關(guān)規(guī)定，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)。A、第三章“物權(quán)的保護(hù)”B、第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所”C、第七章“相鄰關(guān)系”D、第八章“共有”答：B2. 建筑物區(qū)分所（A 級(jí)）的業(yè)主的建筑物區(qū)分所由以下三部分：第一、業(yè)主對(duì)專有部分的所。即業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部有所，對(duì)專有部分占有、使用、收益和處分。第二、業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共。即業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分如電梯、過(guò)道、樓梯、外、水

7、電氣的主管線等享有共有的權(quán)利。第三，業(yè)主對(duì)建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。即業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部有共同管理的權(quán)利。例題： 物權(quán)法作為規(guī)范我國(guó)的律，是權(quán)利人對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施（）的基本準(zhǔn)則，A、占有B、使用C、收益D、處分E、管理答：ABCD3. 行使專有部分所的相關(guān)規(guī)定（A 級(jí)）（1）、業(yè)主對(duì)其建筑物專有部有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主對(duì)屬于自己的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分可以直接占有、使用，如自己居住或者經(jīng)營(yíng)商店；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借，或者抵押給金融機(jī)構(gòu)以取得等；還可以出售，有處分權(quán)利。（2）、業(yè)主行使專有部分所時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法

8、權(quán)利。業(yè)主的專有部分是建筑物的重要組成部分，與共有部分有一體性、不可分離性。例如，業(yè)主在對(duì)專有部分裝修時(shí)，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專有部分內(nèi)儲(chǔ)藏、存放易燃易爆等物品。（3）、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分，其對(duì)共有部有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主的建筑物區(qū)分所是一個(gè)集合權(quán)，包括對(duì)專有部有的所、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)共有部有的共和共同管理的權(quán)利，這三種權(quán)利具有不可分離性。在這三種權(quán)利主對(duì)專有部分的所占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部有共以及對(duì)共有部有共同管理權(quán)的前提與基礎(chǔ)。如果業(yè)主沒(méi)有對(duì)專有部分的所，就無(wú)法產(chǎn)生業(yè)主對(duì)專有部分以外共有部分的共，以及對(duì)共有部分的共同管理的權(quán)利。

9、（4）、業(yè)主不得以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵律、以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。物權(quán)法第七十七條首先明確業(yè)主不得以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。如果業(yè)主確實(shí)因生活需要，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，必須遵律、以及管理規(guī)約的規(guī)定，例如要辦理相應(yīng)的手續(xù)，在遵律、以及管理規(guī)約的前提下，還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，二者。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房享有()的權(quán)利。（2011；43）A占有、使用、收益和處分B占用、使用、收益和處分C共有、使用、收益和處分D管理、使用、收益

10、和處分：A例題：下列對(duì)行使專有部分所相關(guān)規(guī)定的說(shuō)法，不正確的是（）。A、業(yè)主的專有部分與共有部分有一體性、不可分離性B、在業(yè)主的建筑物區(qū)分所主對(duì)共有部有共同管理權(quán)占主導(dǎo)地位C、業(yè)主行使專有部分所時(shí)，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利D、業(yè)主不得以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房答：B例題：業(yè)主的建筑物區(qū)分所是一個(gè)集合權(quán)，其中（）占主導(dǎo)地位（是前提與基礎(chǔ)）。A、專有部有使用權(quán)B、專有部有所C、共有部有共D、共有部有共同管理的權(quán)利答：B業(yè)主行使專有部分所，不得發(fā)生的行為有()。（2010；62）A危及建筑物安全B出租非經(jīng)營(yíng)性用房C損害其他業(yè)主合法權(quán)利D自行將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房E進(jìn)行二次裝修：ACD4.

11、 住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的條件（B 級(jí)）住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房必須同時(shí)具備以下兩個(gè)條件：（1）必須遵律、以及管理規(guī)約的規(guī)定，（2）必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵律、以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)()同意。（2010；47）A全體業(yè)主B有利害關(guān)系的業(yè)主C物業(yè)服務(wù)企業(yè)D業(yè)主：B業(yè)主需將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)當(dāng)()。（2011；77）A遵律B遵守管理規(guī)約C遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則D經(jīng)業(yè)主同意E經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意：ABE5. 行使共有部分所的相關(guān)規(guī)定（A 級(jí)）（1）、業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部有共，對(duì)物業(yè)管理用房

12、、公用設(shè)施、綠地、道路等共有部有占有、使用、收益或者處分的權(quán)利。但是，如何行使占有、使用、收益或者處分的權(quán)利，還要依據(jù)物權(quán)法的相關(guān)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分的共，還包括對(duì)共有部分共負(fù)義務(wù)。同樣，業(yè)主對(duì)共有部分如何承擔(dān)義務(wù)，也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分既享有占有、使用、收益或者處分的權(quán)利，也負(fù)有義務(wù)。哪些權(quán)利和義務(wù)，要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。 物權(quán)法第七十二條規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。（2）、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施的所歸屬。具體內(nèi)容見(jiàn)要點(diǎn) 6（3）、建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫(kù)的所歸屬具體內(nèi)容見(jiàn)要點(diǎn) 7外，還應(yīng)當(dāng)依據(jù)()。業(yè)主對(duì)共有部分行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，除應(yīng)