2008年重慶房地產(chǎn)市場總結(jié)與研究年度報(bào)告_secret

1、 PAGE PAGE 1620 HYPERLINK /20211478/2756113/articledetail.htm t _blank 08年重慶房地產(chǎn)市場總結(jié)與研究年度報(bào)告一、2008年房地產(chǎn)政策分析房地產(chǎn)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，關(guān)乎國計(jì)民生，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越單純的經(jīng)濟(jì)范疇，對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)建，對社會安全、政治穩(wěn)定都至關(guān)重要。房地產(chǎn)的公共屬性決定了政府必須行使干預(yù)、管理和調(diào)控的職能。1.1保障民生，刺激內(nèi)需，樓市調(diào)控的天平向著保障住房的方向傾斜2007年底到2008年陸續(xù)出臺的國務(wù)院關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見、經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法、廉租住房保障方法等政策，預(yù)示了我國住房政策的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，國

2、家和政府在對待住房問題上從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的福利分房、到市場化的依靠商品房解決、到現(xiàn)在以商品房為主解決中高收入者的住房需求、以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、創(chuàng)業(yè)公寓、人才公寓為附的多層次住房體系來解決中低收入者的住房需的政策導(dǎo)向。隨著政府對樓市調(diào)控的天平向著保障民生的方向傾斜，以及對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)下滑擔(dān)憂，啟動保障性住房投資，希望以此帶動低迷房地產(chǎn)市場上游行業(yè)需求，阻止投資下滑對GDP下滑拉動。2009至2011年，中央財(cái)政將投資9000億元，用于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造;根據(jù)重慶住房建設(shè)規(guī)劃，今明兩年，重慶計(jì)劃建設(shè)保障性住房562.86萬平方米，今年建235.92萬平方米，明年建326.94萬

3、平方米。加快保障性安居工程的建設(shè)，既是保障民生的需求，也是拉動經(jīng)濟(jì)的需求。在拉動內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)，特別是保障性住房建設(shè)是一個(gè)很好的結(jié)合點(diǎn)。一方面解決了社會關(guān)心的民生問題，解決了中國百姓住房的困難問題，另一方面能夠促進(jìn)整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。1.2房貸利率及住房交易稅費(fèi)降低，支持居民購買普通自住房和改善型普通自住房央行宣布2008年9月16日起下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，宣布了中國進(jìn)入減息期，截止到從2008年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各108個(gè)百分點(diǎn)，央行已連續(xù)進(jìn)行了四次降息，一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率108個(gè)百分點(diǎn)的調(diào)整力度，為央行

4、近年貨幣政策調(diào)控歷史上所罕有。就行業(yè)而言，對房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)重大利好，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行依賴程度較大，大幅降息明顯降低了開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，同時(shí)隨著降息效應(yīng)的疊加，有利于提高按揭購房者購買力，降低已按揭貸款購房者負(fù)擔(dān)。2008年10月22日經(jīng)國務(wù)院同意，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局宣布交易稅費(fèi)下調(diào)及對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款首付可至兩成，貸款利率下限擴(kuò)大至0.7倍。新政出臺的背景更多的是出于政府對整體經(jīng)濟(jì)安全的考慮，針對當(dāng)前就業(yè)機(jī)會大量消失、經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)憂的考慮，其目的在于增強(qiáng)購房者信心與預(yù)期，帶動樓市交易回暖，最終促進(jìn)國內(nèi)需求的上升。同時(shí)重慶市政府出臺了擴(kuò)大樓市地方優(yōu)惠政策，2008

5、年11月7日起，對個(gè)人購買套內(nèi)面積144平方米以下普通住房，無論是首次購買還是二手房，契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。對購買二手住房建筑面積超過144平方米、二手住房的贈予和交換行為、個(gè)人購買二手非住房不享受優(yōu)惠新政，仍按現(xiàn)行契稅政策執(zhí)行。1.3二套房貸“有限”松動，減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅負(fù)12月17日國務(wù)院常務(wù)會議決定加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵和支持住房消費(fèi)，對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅負(fù)。將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營

6、業(yè)稅;對個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。本次會議政策延續(xù)了之前中央政府“救市”房地產(chǎn)的精神，但也顯示了決策層擔(dān)心炒作和投機(jī)氛圍的再次蔓延，既要防止投機(jī)和炒作，又要促進(jìn)市場交易量的恢復(fù)，僅對二套房貸有限放開，突出滿足改善型住房需求，是對前期改善型住房政策的進(jìn)一步明確和細(xì)化，但其因操作層面的難度以及面臨群體相對有限，其對市場需求的刺激還需進(jìn)一步觀察。1.4加大土地清理整頓力度，擠出土地市場泡沫2008年國家先后出臺國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知、違反土地管理規(guī)定行為處分辦法等政策及啟動了新版土地出讓合同。我國自2004年

7、8月31日取消協(xié)議出讓土地，開發(fā)用地一律采取“招拍掛”以及價(jià)高者得的制度。由于政府壟斷了土地的一級供應(yīng)，土地資源的供應(yīng)緊張和稀缺性更加突出，開發(fā)商之間的競爭也日益演化為對土地資源的爭奪。再加上2006 年至2007 年的大牛市，以及資本市場的追捧，終于制造出地價(jià)超過房價(jià)的泡沫。不過無論從房價(jià)，還是地價(jià)來看，泡沫主要集中在2007年。政府一直在利用各種緊縮性的金融政策，以及加大土地清理整頓，規(guī)范土地市場，加強(qiáng)對土地市場的供應(yīng)管理，擠出地產(chǎn)泡沫。二、2008年1-10月重慶房地產(chǎn)市場基本情況2.1重慶市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營運(yùn)行狀況2.1.1重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資額、施工、竣工面積增幅放緩，新開工面積增幅大幅

8、下降以上數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)2008年1-10月，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資723.5億元，同比增長24.9%，此增幅和2007年比下降10.04個(gè)百分點(diǎn);房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為25.4%，該比重較2007年度下降了1.48個(gè)百分點(diǎn);房地產(chǎn)投資額同比增幅明顯小于固定資產(chǎn)投資增幅，可見2008年前3季度貨幣緊縮政策，對房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生較大影響。商品房施工面積為10442.9萬平方米，同比增長14.67%，較2007年增幅基本持平;商品房竣工面積為2620.38萬平方米，同比增長2.38%，較2007年增幅上漲了2.07個(gè)百分點(diǎn);商品房新開工面積為262

9、0.38萬平方米，同比增長2.38%，較2007年增幅大幅下降28.87個(gè)百分點(diǎn)?？陀^分析，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及房地產(chǎn)市場需求不旺、開發(fā)企業(yè)市場預(yù)期悲觀影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工、竣工面積增幅均放緩，但受2007年市場銷售較好影響，因大部分成交商品房為期房，故商品房施工面積和竣工面積均保持一定程度的增長;面臨樓市低迷以及開發(fā)商資金籌措難題，紛紛減少商品房新開工面積，故其增幅大幅下跌。2.1.2重慶商品房銷售面積大幅回落，商業(yè)用房下降幅度最大數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)2008年1-10月，重慶商品房銷售面積為2041.39萬平方米，同比下降17.93%;商品房銷售額572.

10、32億元，同比下降16.51%;銷售面積增速進(jìn)一步下降主要原因是去年同期基數(shù)較高而今年市場需求不旺，2007年1-10月商品房銷售面積達(dá)2487.25萬平方米，同比增長92.8%;住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比分別下降17.8%、1.4%、29.0%，商業(yè)營業(yè)用房下降幅度最大。2.1.3重慶商品房價(jià)格漲勢趨緩數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)2008年1-10月，重慶商品房銷售價(jià)格為2804元/平方米，同比上漲1.73%;住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用銷售價(jià)格同比漲幅分別為0.63%、4.55%、17.71%，從各物業(yè)價(jià)格走勢來看，商業(yè)營業(yè)用房價(jià)格增長較大，而住宅在經(jīng)濟(jì)適用

11、房大量成交下，漲幅明顯回落，2008年1-10月重慶經(jīng)濟(jì)適用房銷售面同比增長91.8%，銷售價(jià)格為1746元/平方米;寫字樓價(jià)格在2007年大幅增長后，2008年漲幅明顯下降。2.1.4重慶市土地購置面積下降近四成，土地開發(fā)面積同比增幅大幅回落數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)2008年1-10月，土地購置面積為675.03萬平方米，與去年同期相比下降40.21%;土地開發(fā)面積為663.79萬平方米，與去年同期相比增長8.91%。土地購置面積大幅下降主要是受2007年底開始房地產(chǎn)二級市場大幅調(diào)整的影響，企業(yè)放緩擴(kuò)張步伐;受國家加大土地清理整頓政策影響，各企業(yè)加快現(xiàn)有土地開發(fā)，

12、土地開發(fā)面積依舊保持較高增速，但相對2007年增幅已大幅回落。2.2重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況2.2.1保障性用房大體量入市推動重慶主城區(qū)商品房新批準(zhǔn)預(yù)售量高位運(yùn)行數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)2008年1-11月重慶主城區(qū)商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積1820.80萬平方米，較去年同期減少了93.35萬平方米，同比減幅為4.88%。2007年受整個(gè)市場環(huán)境的影響，需求旺盛，新批準(zhǔn)預(yù)售面積也較大，2008年市場逐步回歸理性，但隨著大量保障性用房入市，拉動整個(gè)市場的供應(yīng)，導(dǎo)致了2008年1-11月新批準(zhǔn)預(yù)售面積和去年相差不大。2.2.2重慶主城區(qū)商品房銷售面積大幅下降，近六成集中在“三北一南”四區(qū)域數(shù)據(jù)來源

13、：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)2008年1-11月，重慶主城區(qū)商品房成交11884套，較去年同期減少52589套，同比減少30.65%;商品房成交面積1126.14萬平方米，較去年同期減少553.82萬平方米，同比減幅為32.97%。2007年重慶房地產(chǎn)市場受多重利好影響，購房者對商品房市場的良好預(yù)期導(dǎo)致商品房市場供需兩旺，但隨著國家各項(xiàng)調(diào)控政策的出臺以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，市場逐步回歸理性，消費(fèi)者觀望情緒濃厚，導(dǎo)致了2008年1-11月商品房成交量大幅下降。“三北一南”區(qū)域(南岸區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū))依舊為成交熱點(diǎn)區(qū)域，四個(gè)區(qū)共成交676.48萬平方米，占總成交量60.07%。2.2.3重慶主城區(qū)商品

14、房價(jià)格依舊高位增長，月度價(jià)格同比差別縮小數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)2008年1-11月重慶主城區(qū)商品房成交4024元/平方米，較去年同期每平方米增長了735元，增長幅度為22.36%，2008年重慶主城區(qū)房價(jià)依舊在高位運(yùn)行，但從從2008年重慶主城區(qū)月度成交均價(jià)來看，1-8月成交均價(jià)走勢相對平穩(wěn)，一直在4100元/平方米上下波動，隨著市場形勢的進(jìn)一步嚴(yán)峻，開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，銷售壓力增大，各樓盤優(yōu)惠折扣力度加大，同時(shí)保障性用房大量上市等因素，導(dǎo)致了8月來成交均價(jià)逐步走低，和去年同期價(jià)格差距不斷縮小。2.2.4重慶主城區(qū)招拍掛商品房用地成交面積下降近七成，土地價(jià)格、樓面地價(jià)雙雙大幅增長，渝中區(qū)、沙

15、坪壩區(qū)、高新區(qū)土地成交價(jià)格位居區(qū)域前三數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)2008年1-10月重慶主城商品房用地成交62塊，較去年同期減少113塊，同比減幅為64.57%;成交土地面積324.40萬平方米，較去年同期減少818.42萬平方米，同比減幅為71.61%;規(guī)劃建筑面積946.24，較去年同期減少1683.42萬平方米，同比減幅為64.02%。2007年受市場供需兩旺影響，開發(fā)企業(yè)拿地積極性較高，地王屢屢出現(xiàn)，而2008年隨著國家宏觀政策的調(diào)控，銀根緊縮，同時(shí)市場需求不旺，市場觀望情緒濃厚，各項(xiàng)目銷售量大幅下降，各企業(yè)資金鏈逐步緊張，拿地?cái)U(kuò)張實(shí)力減弱，導(dǎo)致了土地成交量大幅下降，但土地成交的大幅下降

16、，將為后期市場供應(yīng)帶來深遠(yuǎn)的影響。2008年1-10月重慶主城區(qū)商品房用地成交價(jià)格2966元/平方米，較去年同期每平方米增長1107元/平方米，增長幅度為59.57%;樓面地價(jià)為1017元/平方米，較去年同期每平方米增長了209元，增長幅度為25.89%。2008年土地價(jià)格高位運(yùn)行，一是2007年來土地價(jià)格上漲慣性所致，另一方面由于一部分成交土地位于商圈中或附近，導(dǎo)致了2008年1-10月土地成交價(jià)格較去年同期大幅增長。三、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析3.1重慶GDP保持高位運(yùn)行的增長態(tài)勢，高于全國平均水平數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計(jì)局2008年前三季度全市實(shí)現(xiàn)GDP3419.56億元，同比增長15.3%，增速比上

17、半年提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期持平。前三個(gè)季度全市GDP累計(jì)增速逐季走高，分別為13.9%、15.2%和15.3%。不僅如此，前三季度累計(jì)增速在全國還處于較高水平，分別高出全國同期平均水平3.3、4.8和5.4個(gè)百分點(diǎn)。但受經(jīng)濟(jì)正在面臨加速下滑和通貨緊縮的雙重威脅，2008年重慶GDP增速應(yīng)低于2007年。3.2固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上升1-10月重慶市全社會固定資產(chǎn)投資完成2848.16億元，同比增長30.6%。其中，城鎮(zhèn)完成投資2679.15億元，增長30.2%;農(nóng)村完成投資169.01億元，增長36.3%。在城鎮(zhèn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成723.5億元，增長24.9%，占全社會投資總量的2

18、5.4%。3.3居民消費(fèi)價(jià)格持續(xù)回落10月份，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比上漲2.4%，比今年9月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。從八大類價(jià)格指數(shù)看：食品、煙酒及用品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)和醫(yī)療保健及個(gè)人用品分別上漲8.1%、2.6%、2.3%和1.3%。衣著、娛樂教育文化用品、交通和通信分別下降5.3%、2.3%、0.1%，居住價(jià)格持平。八大類價(jià)格指數(shù)除衣著比9月份略有上升外，其他各類均有不同程度回落。雖然10月物價(jià)有所回落，但1-10月累計(jì)價(jià)格依舊保持較高水平，1-10月，重慶市居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲6.6%，漲幅比去年同期上升2.6個(gè)百分點(diǎn)。3.4城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高19月城市人均可支配收入11653.62

19、元，同比增長14.8%，漲幅較2007年有所回落;農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3334.94元，同比增長20.9%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長7.7%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10755.17元，同比增長14.3%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長6.7%。四、2009年房地產(chǎn)市場展望4.1保障性住房大量入市，繼續(xù)拉低總體市場價(jià)格根據(jù)重慶住房建設(shè)規(guī)劃，今明兩年，重慶計(jì)劃建設(shè)保障性住房562.86萬平方米，今年建235.92萬平方米，明年建326.94萬平方米;其中經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)目標(biāo)為201萬平方米，住房建設(shè)用地面積68公頃。隨著2009年保障性住房大量入市將拉動總體市場成交均價(jià)，這種效應(yīng)已逐步體現(xiàn)出，例如2008年10

20、月、11月重慶主城區(qū)商品房成交均價(jià)回落至3800元/平方米水平，就是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房成交比重增大所致。我們也要看到，保障性住房政策將對我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)格局發(fā)生大的改變，但這將是一個(gè)長期的過程，短期內(nèi)對市場的沖擊有限，另外，保障性住房的主要規(guī)劃和實(shí)施的主體是地方政府，這還涉及到地方政府在具體實(shí)施過程中是否有足夠的資金和土地來實(shí)施或?qū)嵤┑囊庠溉绾危罱K供應(yīng)情況也可能打折扣。4.2中國2009年房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期中從宏觀環(huán)境看，房地產(chǎn)市場環(huán)境的根本好轉(zhuǎn)必須依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)大勢的好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)的繁榮才能支持樓市健康發(fā)展。2008年下半年，中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了加速下滑局面，2009年，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的國內(nèi)外環(huán)境將更加趨緊，尤其是內(nèi)部經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性變化帶來的周期性調(diào)整壓力可能會明顯大于今年，整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化給房地產(chǎn)行業(yè)帶來深遠(yuǎn)影響。同時(shí)從房地產(chǎn)市場本身規(guī)律分析，過去幾年成交量增速太快，透支了購房需求;房價(jià)漲幅太快，超過了居民可支付能力帶來房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，因而房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整主要通過成交量的萎縮和房價(jià)下跌完成，自2007年年底全國主要城市的房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入調(diào)整期，目前經(jīng)過一年的調(diào)整，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)已部分釋放，但還未完