2008年浙江紹興某商業(yè)中心調(diào)研及定位報(bào)告_secret

1、*購物中心調(diào)研及定位報(bào)告 PAGE 23PAGE 79 *商業(yè)中心調(diào)研及定位報(bào)告摘 要 本次報(bào)告有針對(duì)性的完成了關(guān)于本項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研、投資市場(chǎng)調(diào)研、消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研及本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位等工作。問卷設(shè)計(jì)制作、調(diào)研培訓(xùn)、資料收集、報(bào)告撰寫共歷時(shí)30天，2008年1月收集問卷400份，其中投資市場(chǎng)調(diào)研涉紹興市區(qū)、柯橋商業(yè)區(qū)、*商業(yè)區(qū)等；消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研問卷，主要集中在*工業(yè)區(qū)；針對(duì)本項(xiàng)目投資者指數(shù)76.89%；消費(fèi)者指數(shù) 75% ；本項(xiàng)目以中檔商場(chǎng)定位基本符合市場(chǎng)需求。目 錄第一部分市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研分析第二部分整體投資調(diào)研分析第三部分消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研分析第四部分本項(xiàng)目市場(chǎng)定位第一部分 市場(chǎng)環(huán)境一、區(qū)位價(jià)值長(zhǎng)三角中

2、國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力的板塊，上海、杭州、寧波鑄造了中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的金三角，及其輻射的各縣市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更是令國(guó)人刮目相看，而作為臨近杭州的紹興縣以其紡織工業(yè)、紡織貿(mào)易的快速發(fā)展，在全國(guó)甚至世界都赫赫有名；柯橋作為紹興縣紡織工業(yè)的航母，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正從紡織工業(yè)向紡織貿(mào)易轉(zhuǎn)型階段，*工業(yè)區(qū)營(yíng)運(yùn)而生。2002年6月，紹興縣*工業(yè)區(qū)掛牌成立；2006年4月，經(jīng)浙江省人民政府批準(zhǔn)，國(guó)家發(fā)改委核準(zhǔn)，*工業(yè)區(qū)正式成為省級(jí)開發(fā)區(qū)。同時(shí)，*工業(yè)區(qū)是浙江省首個(gè)創(chuàng)建省級(jí)生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)的開發(fā)區(qū)。*工業(yè)區(qū)地處紹興北部，緊鄰杭州、寧波、上海，總規(guī)劃控制面積100平方公里。 *工業(yè)區(qū)是目前浙江省最大的開發(fā)區(qū)之一，在以柯橋、紹興

3、成熟紡織產(chǎn)業(yè)為后盾的前提下，*定位于打造國(guó)際紡織品制造中心和現(xiàn)代化開放型工業(yè)新城。小結(jié)：*城市知名度在浙江省有上升的趨勢(shì)，日后城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在全國(guó)有也會(huì)小有名氣，城市的特色紡織經(jīng)濟(jì)與國(guó)際接軌，城市配套商業(yè)需要進(jìn)一步發(fā)展，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位符合城市發(fā)展的趨勢(shì)。二、區(qū)域規(guī)劃 大小“二喬”嫁接同雀臺(tái) 圖1：杭州灣跨海大橋?qū)嵕皥D 圖2：紹興跨海大橋效果圖 作為橫跨杭州灣的第二條快速通道，嘉紹高速是國(guó)家高速公路網(wǎng)建設(shè)規(guī)劃中的沈陽-?？诟咚俟返闹匾M成部分。它北起嘉興境內(nèi)的滬杭和乍嘉蘇高速公路交叉口處，南至上虞境內(nèi)的沽渚，全長(zhǎng)69公里，其中就包括建一座12.32公里長(zhǎng)的紹興跨海大橋。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為雙向8車道，

4、僅路基寬度就達(dá)42米，成為浙江第一條開建的8車道高速公路。建成后，可縮短紹興至嘉興現(xiàn)有距離51公里，預(yù)計(jì)2010年建成通車。杭州灣、嘉紹兩座跨海大橋，將會(huì)使浙江的生產(chǎn)力布局發(fā)生重大變化。可以預(yù)見，今后在長(zhǎng)三角南翼地區(qū)、杭州灣沿岸地帶，將形成一個(gè)以寧波、紹興為中心的，整體實(shí)力有可能與以杭州為中心的杭嘉湖城市圈分庭抗禮的紹甬舟嘉城市圈，并通過海上拉近與上海的距離，使作為世界六大都市圈之一的長(zhǎng)三角都市圈有實(shí)至名歸的突破。*新上海灘*工業(yè)區(qū)投資環(huán)境日臻完善，市政框架拓展到了63平方公里，“八通一平”基礎(chǔ)配套面積達(dá)到36.7平方公里，建成區(qū)面積15平方公里，水、電、汽、天然氣、排污等大型工業(yè)配套十分完備

5、。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，集聚能力明顯增強(qiáng)，已初步形成石油化工、聚酯化纖、包裝材料、生物醫(yī)藥、紡織制造、農(nóng)產(chǎn)品深加工等六大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群。其中石油化工以華聯(lián)三鑫為代表，PTA生產(chǎn)規(guī)模位居全球第二，亞洲第一。新型材料以歐亞薄膜為代表，薄膜單體生產(chǎn)規(guī)模全球第一。聚酯化纖集聚了遠(yuǎn)東集團(tuán)、賜富集團(tuán)、世創(chuàng)石化、海富化纖四家大型化纖企業(yè)，年產(chǎn)能100萬噸，規(guī)模全國(guó)領(lǐng)先。農(nóng)產(chǎn)品深加工以中大飼料、中大油脂等企業(yè)為代表，其中飼料生產(chǎn)全省第一，油脂生產(chǎn)全省第二。此外，機(jī)械制造、五金產(chǎn)品、電子通訊產(chǎn)業(yè)正在發(fā)展迅速。 “奔馳560”商貿(mào)體系框架目前，3幢科創(chuàng)中心高樓破土動(dòng)工，從“建區(qū)”到“造城”，從“投資驅(qū)動(dòng)”到“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)”

6、，*工業(yè)新城現(xiàn)代商貿(mào)大步前進(jìn)，未來5年時(shí)間里將在本項(xiàng)目地塊附近建造60幢高樓。商貿(mào)業(yè)的發(fā)展給*增添了新的活力，同時(shí)對(duì)于本項(xiàng)目而言，也創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)契機(jī)；*基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的活躍，工業(yè)企業(yè)的入駐，本項(xiàng)目在此也起到了搭建溝通平臺(tái)的作用。錢江隧道，*前途無量2008年1月8日，連接蕭山與海寧的過江隧道錢江隧道正式開工。這條隧道潛入錢塘江底，將溝通錢江兩岸的杭州、嘉興、紹興三市，連接滬杭高速、杭浦高速、杭甬高速，為多條高速公路的相互連接提供一條快速通道，而與*最近的黨山鎮(zhèn)、黨灣鎮(zhèn)、益農(nóng)鎮(zhèn)則是在規(guī)劃之內(nèi)，*則為最直接受益的區(qū)域，區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升。小結(jié)：*城市規(guī)劃體系的不斷完善，以及與國(guó)家整體規(guī)劃接軌，伴

7、隨新一輪長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，*的區(qū)域地位日益重要，城市配套服務(wù)業(yè)在現(xiàn)時(shí)環(huán)境中顯得杯水車薪，“560”預(yù)視城市近期發(fā)展方向，日漸成熟的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)要求商業(yè)從中檔走步。三、經(jīng)濟(jì)活力收入水漲船高*自建區(qū)以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，工業(yè)銷售收入連創(chuàng)新高，2002年707904萬元，2003年961668萬元，2004年1474081，2005年1911059萬元，2006年萬元，工業(yè)銷售收入發(fā)展趨勢(shì)模擬如下。工業(yè)銷售收入增長(zhǎng)速度表（萬元）：年份實(shí)際銷售收入逐年上漲速度（%）修正權(quán)數(shù)20027079042003961668135.80.220041474081153.30.120051911059129.60.42

8、0062677875140.10.3 從表中可以看出*的工業(yè)銷售收入增長(zhǎng)速度，忽略2004年的發(fā)展速度，其余各年度增長(zhǎng)速度大致接近，原因2004年4月經(jīng)浙江省人民政府批準(zhǔn)，國(guó)家發(fā)改委核準(zhǔn)，*工業(yè)區(qū)正式成為省級(jí)開發(fā)區(qū)，政策的引導(dǎo)與優(yōu)惠在此時(shí)間段上效果突顯，為個(gè)因情況。工業(yè)銷售收入平均發(fā)展速度計(jì)算如下： T=(2677875/707904)0.251.39加權(quán)修正:135.80.2+153.30.1+129.60.4+140.10.3=136.3%即每年工業(yè)銷售收入上漲0.363，據(jù)此預(yù)測(cè)本項(xiàng)目在2年后建成時(shí)的工業(yè)銷售收入，以此分析企業(yè)職工總體收入。 Vi=P0Ti V7=7079041.3637

9、 6186505 以2006年，職工總收入4.99億元，銷售收入為268億元，為例，靜態(tài)分析二者的比例為1.86%，以此預(yù)測(cè)09年本項(xiàng)目建成后，職工總體收入為： CI= 618.65051.86%11.51億元小結(jié)：職工總體收入增加的兩個(gè)決定性因素，其一是企業(yè)的進(jìn)一步增多，職工總?cè)藬?shù)增多，二是職工工資收入增加。從我國(guó)CPI指數(shù)的中看，07年11月份高達(dá)6.9%，已超過警戒線的3.2%，加之08年新勞動(dòng)法的實(shí)施，職工收入有增加的趨勢(shì)；*處于發(fā)展階段，企業(yè)進(jìn)一步增多、職工總?cè)藬?shù)增多也將是必然，所以本項(xiàng)目的區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)在規(guī)模上和能力上會(huì)有所提升，有利于發(fā)展商業(yè)物業(yè)。財(cái)政收入 紹興縣的財(cái)政收入從200

10、4年至2007年，年增長(zhǎng)幅度在20%左右，從下圖*財(cái)政收入占整個(gè)紹興縣的財(cái)政收入比例，可以看出*的財(cái)政收入對(duì)增加整個(gè)紹興縣的財(cái)政收入貢獻(xiàn)較大，區(qū)域政策環(huán)境能夠得到有效的優(yōu)化。 小結(jié)：*作為新興的浙江最大的工業(yè)區(qū)之一，可開發(fā)空間較大，財(cái)政收入的彈性較大，市政配套的投入在財(cái)政收入增加的基礎(chǔ)上也將會(huì)有所增加，二者形成了有機(jī)的循環(huán)，對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的培育創(chuàng)造了發(fā)展空間。四、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)“三分天下”注：以上數(shù)據(jù)來源*管委會(huì)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為本區(qū)域已入駐企業(yè)和在建筑企業(yè)。截止目前，針對(duì)*工業(yè)區(qū)已建成投產(chǎn)企業(yè)73家，在建筑工業(yè)項(xiàng)目41家，共計(jì)114家，企業(yè)經(jīng)營(yíng)類型以紡織制造52家、石油化纖（包含馬鞍鎮(zhèn)已有華聯(lián)三鑫、遠(yuǎn)東

11、化纖、賜富化纖為龍頭的化纖集群的16家石油化纖企業(yè)）19家、包裝材料19家三者為主，生物醫(yī)藥6家、農(nóng)產(chǎn)品加工4家，石油化工14家；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以特色支柱企業(yè)支撐*整體向多元化工業(yè)發(fā)展，紡織原料產(chǎn)地的大量聚集、柯橋城市結(jié)構(gòu)的變革，大量的紡織企業(yè)涌入*是必然；這是時(shí)期*在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中，引入了其他的產(chǎn)業(yè)，如包裝材料、生物醫(yī)藥，同時(shí)引進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品加工也為當(dāng)?shù)毓逃械霓r(nóng)業(yè)發(fā)展墊定了發(fā)展的基礎(chǔ)。*產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元化起步避免了產(chǎn)業(yè)的單一性，豐富了工業(yè)區(qū)的價(jià)值內(nèi)涵。*產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì) 注：以上信息統(tǒng)計(jì)處理，根據(jù)*管委會(huì)官方之發(fā)布信息。各新建產(chǎn)業(yè)與原有同類型產(chǎn)業(yè)的增加比例，以農(nóng)產(chǎn)品加工增長(zhǎng)速度最快為300%，包裝材料增

12、加速度次之為217%，生物醫(yī)藥為200%，石油化工為100%，紡織制造為27%，石油化纖為18%。可見當(dāng)?shù)卣邔?duì)結(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，生態(tài)開發(fā)區(qū)的主題逐漸導(dǎo)入?yún)^(qū)域規(guī)劃中來，中央“節(jié)能減排”政策迫使*不得不走此步旗，農(nóng)業(yè)的發(fā)展不僅在一定程度上減輕了空氣污染，同時(shí)又增加了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的收入擴(kuò)大當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)范圍，增加了本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)能力；多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也給*創(chuàng)造了不同的市場(chǎng)機(jī)遇，*獨(dú)特的地理位置使投資與機(jī)遇共存。 300家財(cái)富經(jīng) 馬鞍鎮(zhèn)鼓勵(lì)支持現(xiàn)代家庭工業(yè)的發(fā)展，作為加快農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程的重要舉措，截止目前，全鎮(zhèn)已形成針織圓機(jī)、繡花、加彈、五金、紙業(yè)等多個(gè)家庭工業(yè)塊狀經(jīng)濟(jì)，共有300多家，從業(yè)人員2500

13、余人，擁有各類機(jī)械設(shè)備250多套。 針織圓機(jī)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的國(guó)慶村通過95畝土地已開始啟動(dòng)，規(guī)劃針織產(chǎn)業(yè)基地，一期45畝即將建成，二期進(jìn)入平整階段。大魚山村的紙業(yè)、五金發(fā)展勢(shì)頭較好，200畝興建紙業(yè)、五業(yè)生產(chǎn)基地，加之相關(guān)當(dāng)?shù)卣吲c獎(jiǎng)勵(lì)，規(guī)模性的家庭工業(yè)有望在不久的將來成為*經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新亮點(diǎn)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將成為新一輪消費(fèi)市場(chǎng)的推動(dòng)力。五、政策“領(lǐng)獎(jiǎng)臺(tái)”07年*政策發(fā)展較為明朗，主要針對(duì)區(qū)域缺乏的產(chǎn)業(yè)及發(fā)展較慢的產(chǎn)業(yè)在政策上給予了大力的支持與鼓勵(lì)，主要表現(xiàn)在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)三個(gè)板塊。農(nóng)業(yè)表現(xiàn)在：類別獎(jiǎng)金備注國(guó)家級(jí)企業(yè)2萬元省級(jí)重點(diǎn)1萬元市級(jí)重點(diǎn)0.5萬元深加工企業(yè)5萬當(dāng)年投資1000

14、萬無公害基地0.5萬元綠色食品認(rèn)證1萬元?jiǎng)又参锓酪?萬元政策對(duì)農(nóng)業(yè)的支持，方向表現(xiàn)在對(duì)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的改良，粗放型農(nóng)業(yè)向集約型農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)注入了新鮮的血液，推動(dòng)了農(nóng)業(yè)企業(yè)的發(fā)展，增加了農(nóng)民的收入；農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將有利于區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的完善，同時(shí)也為商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供了消費(fèi)基礎(chǔ)。商貿(mào)服務(wù)業(yè)表現(xiàn)在：類別獎(jiǎng)金備注商貿(mào)項(xiàng)目投資額0.5%開發(fā)項(xiàng)目、國(guó)有及國(guó)有控股除外。租賃、購買營(yíng)業(yè)房2%注冊(cè)資金稅務(wù)在工業(yè)區(qū)注冊(cè)，且10萬元以上注冊(cè)資本，獎(jiǎng)金在5萬為限。小區(qū)配套超市1萬元/年為工業(yè)區(qū)住宅小區(qū)配套的新辦營(yíng)業(yè)面積在200m2以上連鎖便民超市。連鎖經(jīng)營(yíng)1萬元/家統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一銷售價(jià)

15、格及核算，5個(gè)以上門店的連鎖企業(yè)，新開一家給1萬元資金。房地產(chǎn)企業(yè)地方稅收20%符合約定時(shí)間開、竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 商貿(mào)政策主要是為完善區(qū)域商業(yè)服務(wù)配套，大量企業(yè)的進(jìn)入及外來人口的增多加之工業(yè)區(qū)的城市化進(jìn)程較快，商業(yè)服務(wù)行業(yè)現(xiàn)狀在本區(qū)域顯得杯水車薪，既要引進(jìn)企業(yè)投資和外來人口，又要留住人，提升當(dāng)?shù)氐南M(fèi)環(huán)境，因此，商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將在今后區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)扮演主角。建筑業(yè)表現(xiàn)在：類別資金備注錢江杯5萬元省市政金獎(jiǎng)蘭花杯3萬元?。ㄊ锌h）建筑工程優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)輕紡城杯1萬元?。ㄊ锌h）建筑工程優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)省安全文明工地3萬元省標(biāo)化工地3萬元市安全文明工地1萬元市標(biāo)化工地1萬元縣安全文明工地5000元縣標(biāo)化工地500

16、0元晉一級(jí)建筑企業(yè)10萬元注冊(cè)在工業(yè)區(qū)且升至一級(jí)的建筑企業(yè)（不含勞務(wù)分包企業(yè)）。晉二級(jí)建筑企業(yè)3萬元建筑業(yè)政策為進(jìn)一步加快工業(yè)區(qū)的建設(shè)，創(chuàng)造了良好的建設(shè)環(huán)境，面對(duì)已建成的36.7%配套規(guī)劃區(qū)域，本區(qū)域的建設(shè)發(fā)展空間仍較大；目前市政轄區(qū)僅為63%，城市化進(jìn)程還有一定的建設(shè)空間，因此，區(qū)域建設(shè)的持續(xù)發(fā)展，將會(huì)帶動(dòng)相關(guān)的消費(fèi)市場(chǎng)。 六、區(qū)域消費(fèi)結(jié)構(gòu)（1）人口結(jié)構(gòu) 2002年*工業(yè)區(qū)成立時(shí)，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)現(xiàn)時(shí)人口為4.3萬人，最近一次2007年下半年統(tǒng)計(jì)，外來人口約4.1萬人，區(qū)域現(xiàn)時(shí)總?cè)丝跀?shù)為8.4萬人。從以上在建筑企業(yè)比例估算（工業(yè)區(qū)內(nèi)），目前投產(chǎn)73家企業(yè)，在建41家，結(jié)合產(chǎn)業(yè)類型比例（用人數(shù)量上分

17、析），外來人口在本項(xiàng)目建成時(shí)將新增2.25萬人，區(qū)域總?cè)丝跀?shù)屆時(shí)可能達(dá)到10.65萬人，與政府規(guī)劃15年達(dá)到18萬總?cè)丝诘哪繕?biāo)差距較小。因此，對(duì)本項(xiàng)目建成時(shí)消費(fèi)規(guī)模較好。消費(fèi)觀念本次調(diào)研階段主要是通過對(duì)*三塊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的調(diào)查，從經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)方式以及對(duì)其面訪，了解區(qū)域市場(chǎng)的消費(fèi)觀念。 圖片來源：*旺角。從圖中可以看出，經(jīng)營(yíng)者多以價(jià)格優(yōu)勢(shì)在銷售中取勝或是以質(zhì)量取勝，可見消費(fèi)市場(chǎng)還處萌芽階段，消費(fèi)市場(chǎng)培育與引導(dǎo)需要一定的時(shí)間。消費(fèi)能力 以2006年，職工總收入4.99億元，職工總?cè)藬?shù)28800人，人均工資年收入1.73萬元；2006年附近村民人均年收入，其中新二村村民人均收入為11920元，馬鞍鎮(zhèn)全鎮(zhèn)

18、農(nóng)民年人均收入為9278元；區(qū)域整體消費(fèi)市場(chǎng)的年人均收入集中在13800元，消費(fèi)能力處于中、上等級(jí)；結(jié)合區(qū)域消費(fèi)集群偏好，消費(fèi)能力對(duì)消費(fèi)的影響程度與方向不盡相同。消費(fèi)支出比例 與經(jīng)營(yíng)者面談，得知周邊消費(fèi)者以企業(yè)職工為主，當(dāng)?shù)鼐用裣鄬?duì)少些，結(jié)合我們與部分職工面談，分析消費(fèi)比例如下。 小結(jié)：本項(xiàng)目區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)引導(dǎo)對(duì)現(xiàn)時(shí)消費(fèi)環(huán)境尤為重要，消費(fèi)市場(chǎng)的不成熟，給商業(yè)項(xiàng)目既帶來了機(jī)遇，同時(shí)也帶來挑戰(zhàn)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)觀念與消費(fèi)能力，制定切實(shí)可行經(jīng)營(yíng)銷售計(jì)劃，是今后區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵。第二部分 投資市場(chǎng)調(diào)研第一節(jié) 投資市場(chǎng)調(diào)研方向 一、投資市場(chǎng)調(diào)研概述投資市場(chǎng)調(diào)研主要目的確定潛在投資客戶的投資傾向，為本項(xiàng)

19、目市場(chǎng)定位做準(zhǔn)備，了解其投資需求，針對(duì)本項(xiàng)目制定切實(shí)可行的市場(chǎng)推廣方向及營(yíng)銷策略做準(zhǔn)備。市場(chǎng)調(diào)研區(qū)塊本次投資市場(chǎng)調(diào)研分三個(gè)區(qū)塊，*、柯橋、紹興市以及上述地區(qū)附近商業(yè)圈（如斗門鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)、馬鞍鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)等）投資經(jīng)營(yíng)者較多的商業(yè)區(qū)域?yàn)橹鳎渌虡I(yè)區(qū)域輔之，收集問卷240份，其中有效問卷182份。調(diào)查對(duì)象以上述商業(yè)區(qū)域內(nèi)的投資經(jīng)營(yíng)者為主，采取問卷、訪問、座談的方式對(duì)其投資傾向、投資趨勢(shì)進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容投資抽查以5個(gè)方面，20余個(gè)層次進(jìn)行了調(diào)研問卷的設(shè)計(jì)，以投資者的投資心里為出發(fā)點(diǎn)，采取描述性、試探性、因果性的問題設(shè)計(jì)，收集投資者的投資數(shù)據(jù)。調(diào)查步驟確定問題和調(diào)查目標(biāo)制定調(diào)查計(jì)劃收集信息分析信息報(bào)告結(jié)

20、果六、投資市場(chǎng)調(diào)研研究方法投資市場(chǎng)調(diào)查研究以調(diào)查區(qū)域?yàn)闇?zhǔn)，逐層進(jìn)行區(qū)塊投資問卷分析研究，再結(jié)合整體問卷進(jìn)行交叉分析，最后以概率分析得出綜合結(jié)論。小結(jié)：投資市場(chǎng)調(diào)查在內(nèi)容上以掌握潛在投資客戶投資趨勢(shì)為主，明確劃分調(diào)查區(qū)域、調(diào)查對(duì)象、調(diào)查內(nèi)容、調(diào)查步驟，對(duì)搜集有效調(diào)查問卷較為有利，有利于市場(chǎng)定位與市場(chǎng)營(yíng)銷推廣。第二節(jié) 投資市場(chǎng)總體調(diào)研分析一、投資區(qū)域選擇研究 1、投資者對(duì)*工業(yè)區(qū)第一感覺FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent發(fā)展?jié)摿Υ?0729.64 29.64 29.64 未來的新市區(qū)4412.19 12.19 41.83 創(chuàng)新318.59

21、 8.59 50.42 Valid未來紡織王國(guó)5615.51 15.51 65.93 城市化進(jìn)程最快5314.68 14.68 80.61 親和102.77 2.77 83.38 商業(yè)發(fā)展空間大6016.62 16.62 100.00 Total361100100投資市場(chǎng)調(diào)研182人，對(duì)針本項(xiàng)問題共361個(gè)有效的選項(xiàng)，以馬太效應(yīng)為基礎(chǔ)進(jìn)行了分析研究，其中認(rèn)為*發(fā)展?jié)摿Υ蟮恼嫉姆蓊~最大，達(dá)29.64%，其次是商業(yè)區(qū)發(fā)展空間大為16.62%,未來紡織王國(guó)為15.51%，城市化進(jìn)程最快為14.68%，未來新市區(qū)為12.19%，創(chuàng)新為8.59%，親和為2.77%。2、投資者目前已投資區(qū)域通過對(duì)投資者的

22、已投資區(qū)域進(jìn)行分析，投資柯橋的投資者份額最大，高達(dá)40.68%，其次為投資市區(qū)比例為40.11%，*為14.69%，袍江為2.82%，城北為1.69%，郊縣為0。FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent紹興市區(qū)7140.11 40.11 40.11 柯橋7240.68 40.68 80.79 袍江52.82 2.82 83.62 Valid*2614.69 14.69 98.31 城北31.69 1.69 100.00 郊縣00.00 0.00 100.00 Total177100.00 100.00 3、投資者再次投資區(qū)域選擇分析Freq

23、uencyPercentValid PercentCumulative Percent紹興市區(qū)8931.56 31.56 31.56 柯橋8028.37 28.37 59.93 袍江2910.28 10.28 70.21 Valid*6422.70 22.70 92.91 城北103.55 3.55 96 郊縣103.55 3.55 100 Total282100 100 對(duì)商業(yè)投資者再次投資區(qū)域的調(diào)查設(shè)置282項(xiàng)有效選項(xiàng)，以馬太效應(yīng)為基礎(chǔ)進(jìn)行了分析研究，投資者再次投資紹興市區(qū)所占的比例最大，為31.56%，其次為投資柯橋?yàn)?8.37%，投資*為22.70%，投資袍江為10.28%，投資城北和

24、郊縣均為3.55%。4、投資者對(duì)*商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)判斷FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent上漲13775.27 75.27 69.44 Valid保持現(xiàn)狀3921.43 21.43 90.87 下跌63.30 3.30 100 Total182100 100 投資者對(duì)*商業(yè)投資價(jià)值判斷，判斷*商業(yè)物業(yè)價(jià)格上漲所占的比重最大，高達(dá)75.27%，其次認(rèn)為保持現(xiàn)狀為21.43%，認(rèn)為下跌的為3.30%。 小結(jié)：整體投資市場(chǎng)對(duì)*的認(rèn)識(shí)以發(fā)展?jié)摿Υ蟮恼嫉姆蓊~最大，達(dá)29.64%，其次是商業(yè)發(fā)展空間大為16.62%,未來紡織王國(guó)為15.51%，城

25、市化進(jìn)程最快為14.68%，未來新市區(qū)為12.19%，創(chuàng)新為8.59%，親和為2.77%，*整體形象較為看好，商業(yè)產(chǎn)品發(fā)展時(shí)機(jī)較好，“發(fā)展與商業(yè)”是本項(xiàng)目關(guān)鍵詞；投資者已投資柯橋的額最大，高達(dá)40.68%，其次為投資市區(qū)比例為40.11%，*為14.69%，袍江為2.82%，城北為1.69%，郊縣為0，柯橋商業(yè)配套結(jié)構(gòu)將是*發(fā)展的趨勢(shì)；投資者再次投資紹興市區(qū)所占的比例最大，為31.56%，其次為投資柯橋?yàn)?8.37%，投資*為22.70%，投資袍江為10.28%，投資城北和郊縣均為3.55%，區(qū)域成熟性的鍛造將是本項(xiàng)目的方向；判斷*商業(yè)物業(yè)價(jià)格上漲所占的比重最大，高達(dá)75.27%，其次認(rèn)為保持

26、現(xiàn)狀為21.43%，認(rèn)為下跌的為3.30%，*商業(yè)發(fā)展前景較為樂觀。投資者對(duì)商場(chǎng)的認(rèn)識(shí)1、投資者對(duì)商場(chǎng)的第一感覺FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent時(shí)尚建筑25243.45 43.45 43.45 舒心購物環(huán)境12120.86 20.86 64.31 方便交通路線7112.24 12.24 76.55 Valid優(yōu)質(zhì)售后服務(wù)498.45 8.45 85.00 齊全經(jīng)營(yíng)品種396.72 6.72 91.72 新都市購物情節(jié)183.10 3.10 94.83 物有所值305.17 5.17 100.00 Total580100100投資者對(duì)

27、商場(chǎng)的認(rèn)識(shí)（主要是指本項(xiàng)目），共收集580個(gè)有效選項(xiàng)，以馬太效應(yīng)為基礎(chǔ)進(jìn)行分析，投資者對(duì)投資商場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，以時(shí)尚的建筑所占比重較高，高達(dá)43.45%，其次是舒心的購物環(huán)境為20.86%，方便的交通路線為12.24%，優(yōu)質(zhì)售后服務(wù)為8.45%，齊全經(jīng)營(yíng)品種為6.72%，物有所值為5.17%,新都市購物情節(jié)為3.10%。2、投資者投資商業(yè)物業(yè)主要考慮因素FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent區(qū)位7915.16 15.16 15.16 價(jià)格11121.31 21.31 36.47 面積499.40 9.40 45.87 交通7414.20 14.

28、20 60.08 樓層366.91 6.91 66.99 人氣前景11922.84 22.84 89.83 Valid經(jīng)營(yíng)管理122.30 2.30 92.13 配套122.30 2.30 94.43 半徑244.61 4.61 99.04 商場(chǎng)大堂50.96 0.96 100.00 Total521100100投資者考慮的商業(yè)因素，共設(shè)計(jì)收集521個(gè)有效選項(xiàng)，以馬太效應(yīng)為基礎(chǔ)進(jìn)行分析研究，投資者對(duì)人氣/前景所占的比重最高，為22.84%，其次是價(jià)格為21.31%，區(qū)位為15.16%，交通為14.20%，面積為9.40%，樓層為6.91%，商業(yè)輻射半徑為4.61%，經(jīng)營(yíng)管理和配套分別為2.30

29、%，商場(chǎng)大堂為0.96%。3、投資者對(duì)現(xiàn)有投資商業(yè)物業(yè)的滿意度客流量FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent非常滿意189.89 9.89 9.89 比較滿意6636.26 36.26 46.15 Valid一般7842.86 42.86 89.01 不太滿意168.79 8.79 97.80 很不滿意42.20 2.20 100.00 Total182100.00 100.00 投資者對(duì)現(xiàn)有客流量的滿意度調(diào)查可得知，對(duì)客流量一般占的比重最大為42.86%，其次為客流量比較滿意所占比重為36.26%，非常滿意的為9.89%，不太滿意的為8.

30、79%，很不滿意的為2.20%。商鋪面積FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent非常滿意2312.78 12.78 12.78 比較滿意4424.44 24.44 37.22 Valid一般9753.89 53.89 91.11 不太滿意158.33 8.33 99.44 很不滿意10.56 0.56 10000Total180100.00 100.00 投資者對(duì)已投資的商鋪面積的滿意程度，以一般所占的比重最高，為53.89%，其次為比較滿意為24.44%，非常滿意12.78%，不太滿意各占8.33%，很不滿意為0.56%。售價(jià)/租金Fre

31、quencyPercentValid PercentCumulative Percent非常滿意126.63 6.63 6.63 比較滿意2714.92 14.92 21.55 Valid一般8949.17 49.17 70.72 不太滿意4424.31 24.31 95.03 很不滿意94.97 4.97 100.00 Total181100.00 100.00 投資者對(duì)已投資的商業(yè)物業(yè)，調(diào)查其對(duì)售價(jià)/租金的滿意度，以一般所占的比重最高，為49.17%，其次是不太滿意為24.31%，比較滿意14.92%，非常滿意為6.63%，很不滿意為4.97%。所處地段/商場(chǎng)位置 商業(yè)投資者對(duì)目前所投資商

32、業(yè)的地段/位置，滿意度以一般所占比重最大，為41.90%，其次為比較滿意所占比重為36.87%，非常滿意為10.6,1不太滿意為9.50%，很不滿意為1.12%。FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent非常滿意1910.61 10.61 10.61 比較滿意6636.87 36.87 47.49 Valid一般7541.90 41.90 89.39 不太滿意179.50 9.50 98.88 很不滿意21.12 1.12 100.00 Total179100.00 100.00 地段/檔次FrequencyPercentValid Perc

33、entCumulative Percent非常滿意2212.36 12.36 12.36 比較滿意4022.47 22.47 34.83 Valid一般9151.12 51.12 85.96 不太滿意2011.24 11.24 97.19 很不滿意52.81 2.81 100.00 Total178100.00 100.00 投資者對(duì)目前所投資的商業(yè)物業(yè)的地段/檔次的滿意度，以一般所占的比重最大，為51.12%，其次為比較滿意為22.47%，非常滿意為12.36%，不太滿意為11.24%，很不滿意為2.81%。進(jìn)出貨便捷性FrequencyPercentValid PercentCumulat

34、ive Percent非常滿意2715.00 15.00 15.00 比較滿意4927.22 27.22 42.22 Valid一般6335.00 35.00 77.22 不太滿意3519.44 19.44 96.67 很不滿意63.33 3.33 100.00 Total180100.00 100.00 投資者對(duì)目前已投資的商業(yè)物的進(jìn)出貨交通便捷性滿意度，以一般所占比重最高，為35.00%，其次是比較滿意為27.22%，不太滿意為19.44%，非常滿意為15.00%，很不滿意為3.33%。商鋪經(jīng)管/物業(yè)管理FrequencyPercentValid PercentCumulative Per

35、cent非常滿意179.39 9.39 9.39 比較滿意4524.86 24.86 34.25 Valid一般6636.46 36.46 70.72 不太滿意4625.41 25.41 96.13 很不滿意73.87 3.87 100.00 Total181100.00 100.00 投資者對(duì)目前已投資商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理滿意度，以一般滿意度所占的比重最大，為36.46%，其次是不太滿意為25.41%，比較滿意為24.86%，非常滿意為9.39%，很不滿意為3.87%。附近飲食/娛樂配套FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent非常滿意191

36、0.56 10.56 10.56 比較滿意3519.44 19.44 30.00 Valid一般7642.22 42.22 72.22 不太滿意4022.22 22.22 94.44 很不滿意105.56 5.56 100.00 Total180100.00 100.00 投資者對(duì)目前已投資商業(yè)物業(yè)的附近飲食/娛樂配套滿意度，以一般滿意度所占的比重最大，為42.22%，其次是不太滿意為22.22%，比較滿意為19.44%，非常滿意為10.56%，很不滿意為5.56%。治安狀況投資者對(duì)目前已投資商業(yè)物業(yè)的治安滿意度，以一般所占的比重最大，為43.65%，其次是比較滿意為25.41%，不太滿意和非

37、常滿意均為12.71%，很不滿意為5.52%。FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent非常滿意2312.71 12.71 12.71 比較滿意4625.41 25.41 38.12 Valid一般7943.65 43.65 81.77 不太滿意2312.71 12.71 94.48 很不滿意105.52 5.52 100.00 Total181100.00 100.00 總體滿意度FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent非常滿意168.94 8.94 8.94 比較滿意3720.67 2

38、0.67 29.61 Valid一般11463.69 63.69 93.30 不太滿意126.70 6.70 100.00 很不滿意00.00 0.00 100.00 Total179100.00 100.00 投資者對(duì)目前已投資商業(yè)物業(yè)的總體滿意度，以一般所占的比重最大，為63.69%，其次是比較滿意為20.67%，非常滿意為8.94%，不太滿意為6.70%，很不滿意為0。小結(jié)：商業(yè)視覺傳達(dá)體現(xiàn)價(jià)值，對(duì)商場(chǎng)的認(rèn)識(shí)以時(shí)尚的建筑所占比重較高，高達(dá)43.45%，其次是舒心的購物環(huán)境為20.86%，方便的交通路線為12.24%，優(yōu)質(zhì)售后服務(wù)為8.45%，齊全經(jīng)營(yíng)品種為6.72%，物有所值為5.17%

39、,新都市購物情節(jié)為3.10%，本項(xiàng)目建筑立面與商業(yè)價(jià)值密切相關(guān)；投資者對(duì)目前的商業(yè)以一般所占的比重最大，為63.69%，其次是比較滿意為20.67%，非常滿意為8.94%，不太滿意為6.70%，很不滿意為0，本項(xiàng)目預(yù)期定位總體滿意度參照以上為中、上級(jí)。三、投資者欲投資*產(chǎn)品分析1、投資商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品類型FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent商鋪（敞開式）6837.57 37.57 37.57 精品屋3117.13 17.13 54.70 Valid商業(yè)門市8245.30 45.30 100.00 Total181100.00 100.00

40、投資者所投資*商業(yè)產(chǎn)品類型，進(jìn)行調(diào)查分析，以商業(yè)門市所占的比重最大，高達(dá)45.30%，其次是商鋪為37.57%，精品屋為17.13%。投資樓層調(diào)查FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent一層12066.67 66.67 66.67 二層3620.00 20.00 86.67 Valid三層158.33 8.33 95.00 四層42.22 2.22 97.22 五層52.78 2.78 100.00 Total180100.00 100.00 投資者所投資*商業(yè)產(chǎn)品樓層，進(jìn)行調(diào)查分析，以投資一層所占的比重最大，高達(dá)66.67%，其次是二層為

41、20.00%，三層為8.33%，五層為2.78%，四層為2.22%。商場(chǎng)內(nèi)配套FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent金融網(wǎng)點(diǎn)（）7625.25 25.25 25.25 餐飲6421.26 21.26 46.51 Valid大型超市9330.90 30.90 77.41 休憩場(chǎng)所309.97 9.97 87.38 娛樂設(shè)施3712.29 12.29 99.67 影劇院10.33 0.33 100.00Total301100.00 100.00 投資者欲投資*商場(chǎng)內(nèi)所需配套，進(jìn)行調(diào)查分析，以馬太效應(yīng)為基礎(chǔ)調(diào)查收集了301項(xiàng)有效選項(xiàng)，以商場(chǎng)內(nèi)配

42、備大型超市比重最大，為30.90%，其次金融網(wǎng)點(diǎn)為25.25%，餐飲為21.26%，娛樂設(shè)施為12.29%，休憩場(chǎng)所為9.97%,影劇院為0.33%。4、期望商場(chǎng)提供的服務(wù)FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent清潔治安消防16221.32 21.32 21.32 統(tǒng)一收款結(jié)算8310.92 10.92 32.24 導(dǎo)引服務(wù)699.08 9.08 41.32 停車服務(wù)11014.47 14.47 55.79 中央空調(diào)7910.39 10.39 66.18 Valid設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)8411.05 11.05 77.24 專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理466.05

43、 6.05 83.29 商場(chǎng)宣傳8210.79 10.79 94.08 統(tǒng)一促銷模式455.92 5.92 100.00 Total760100.00 100.00 投資者欲投資*商場(chǎng)內(nèi)所需商場(chǎng)提供的服務(wù)內(nèi)容及設(shè)施，進(jìn)行調(diào)查分析，以馬太效應(yīng)為基礎(chǔ)調(diào)查收集了760項(xiàng)有效選項(xiàng)，以清潔治安消防比重最大，為21.32%，其次停車服務(wù)14.47%，設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)11.05%，商場(chǎng)宣傳為10.79%，商場(chǎng)統(tǒng)一收款結(jié)算為10.92%，中央空調(diào)10.39%，導(dǎo)引服務(wù)為9.08%，專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理6.05%，統(tǒng)一促銷模式5.92%。小結(jié)：投資者所投資*商業(yè)產(chǎn)品類型，調(diào)查分析，以商業(yè)門市所占的比重最大，高達(dá)45.30%

44、，其次是商鋪為37.57%，精品屋為17.13%，門市“量大面小”、商鋪“面廣”、精品屋“深短面寬”是本項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)造的關(guān)鍵；“退一進(jìn)二”、“退二進(jìn)三”對(duì)于樓層以投資回報(bào)率差別化對(duì)待，盡量豐富樓上，據(jù)調(diào)查得知，投資一層所占的比重最大，高達(dá)66.67%，其次是二層為20.00%，三層為8.33%，五層為2.78%，四層為2.22%；超市現(xiàn)實(shí)需求較大，尤其對(duì)本項(xiàng)目而言，調(diào)查得知，以商場(chǎng)內(nèi)配備大型超市比重最大，為30.90%，其次金融網(wǎng)點(diǎn)為25.25%，餐飲為21.26%，娛樂設(shè)施為12.29%，休憩場(chǎng)所為9.97%,影劇院為0.33%；服務(wù)以清潔治安消防比重最大，為21.32%，其次停車服務(wù)14.4

45、7%，設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)11.05%，商場(chǎng)宣傳為10.79%，商場(chǎng)統(tǒng)一收款結(jié)算為10.92%，中央空調(diào)10.39%，導(dǎo)引服務(wù)為9.08%，專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理6.05%，統(tǒng)一促銷模式5.92%，投資需求基本符合商場(chǎng)定位需求。四、資金與需求面積1、投資者投資預(yù)算FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent萬4927.07 27.07 27.07 萬3217.68 17.68 44.75 萬3619.89 19.89 64.64 萬2916.02 16.02 80.66 萬179.39 9.39 90.06 Valid萬42.21 2.21 92.27 萬10.

46、55 0.55 92.82 萬42.21 2.21 95.03 萬以上94.97 4.97 100.00 Total181100.00 100.00 投資者欲投資*商業(yè)的預(yù)算，以10-20萬者占據(jù)的比例最大為，為27.07%，其次是30-40萬為19.89%，20-30萬為17.68%，50-60萬為16.02%，60-70萬為9.39%，100萬以上4.97%，70-80萬和90-100萬均為2.21%，80-90萬為0.55%。2、出租期望價(jià)格FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent204122.53 22.53 22.53 30231

47、2.64 12.64 35.16 403217.58 17.58 52.75 504424.18 24.18 76.92 602212.09 12.09 89.01 Valid7063.30 3.30 92.31 8063.30 3.30 95.60 80以上84.40 4.40 100.00 Total182100.00 100.00 投資者期望租金，以50元/m2月所占的比重最大，為24.18%，其次為20元/m2月為22.53%，40元/m2月為17.58%，30元/m2月各為12.64%，60元/m2月為12.09%，80元/m2月以上為4.40%，7080元/m2月均為3.30%。3

48、、期望投資面積FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent10-2021.10 1.10 1.10 20-302513.74 13.74 14.84 30-403519.23 19.23 34.07 Valid40-503619.78 19.78 53.85 50-601910.44 10.44 64.29 70-801910.44 10.44 74.73 80以上4625.27 25.27 100.00 Total182100.00 100.00 投資者期望投資的面積以80m2以上所占比重最大，為25.27%，其次是40-50m2所占為19.

49、78%， 30-40 m2為19.23%，20-30m2為13.74%，50-80m2的為10.44%，10-20的為1.10%。4、貸款償還能力FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent500-10004725.82 25.82 25.82 1000-15005128.02 28.02 53.85 Valid1500-20004826.37 26.37 80.22 2000-25002413.19 13.19 93.41 2500以上126.59 6.59 100.00 Total182100.00 100.00 投資月供還款承受能力以10

50、00-1500元所占的比重最大，為28.02%，其次是1500-2000元，所占比重為26.37%，500-1000元為25.82%，2000-2500元為13.19%，2500以上的為6.59%。小結(jié)：投資者整體預(yù)算以10-20萬者占據(jù)的比例最大為，為27.84%，與需求面積交叉分析，集中在20-30m2的商鋪；其次是30-40萬，為20.45%，20-30萬為18.18%，70%集中在60 m2以下的門市上，30%集中在30-40 m2精品屋上； 50-60萬為16.48%，60-70萬為9.66%，70-80萬、90-100和100萬以上均為2.27%，80-90萬為0.57%，多集中在

51、60m2以上的商業(yè)門市，本項(xiàng)目的定價(jià)（租金、售價(jià)）應(yīng)參照以上數(shù)據(jù)制定；投資回報(bào)率以8%起步，原因調(diào)查得知，投資者期望租金以50元/m2月所占的比重最大。五、投資心態(tài)1、投資工具選擇研究FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent股票21.38 1.38 1.38 證券96.21 6.21 7.59 Valid期貨106.90 6.90 14.48 商鋪4933.79 33.79 48.28 小戶住宅2920.00 20.00 68.28 基金3423.45 23.45 91.72 黃金128.28 8.28 100.00 Total145100

52、.00 100.00 投資者所選投資工具進(jìn)行測(cè)試，選擇商鋪所占的比重最大，為33.79%，其次是基金為23.45%，小戶住宅為20%，黃金各為8.28%，期貨為6.90%,證券為6.21%，股票為1.38%。2、付款方式FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent一次性3117.03 17.03 17.03 Valid分期10356.59 56.59 56.59 按揭4826.37 26.37 26.37 Total182100.00 100.00 投資者的付款方式，以分期所占的比重為最大，為56.59%，其次是按揭所占的比重為26.37%，一

53、次性的為17.03%。3、期望經(jīng)營(yíng)商品FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent高檔服裝215.75 5.75 5.75 中檔服裝8924.38 24.38 30.14 低檔服裝92.47 2.47 32.60 Total11932.60 32.60 Valid化裝品4311.78 11.78 44.38 珠寶297.95 7.95 52.33 小百4111.23 11.23 63.56 箱包174.66 4.66 68.22 床上用品4412.05 12.05 80.27 辦公用品277.40 7.40 87.67 家電328.77 8.7

54、7 96.44 家具133.56 3.56 100.00 Total365100.00 100.00 投資者期望的經(jīng)營(yíng)品種，以服裝所占的比重最大，32.60%，其次是床上用品為12.05%，化裝品為11.78%，小百為11.23%，家電為8.77%，珠寶為7.95%，辦公用品為7.40%，箱包4.66%,家具為3.56%。4、投資目的FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent投資升值5429.83 29.83 29.83 Valid自己經(jīng)營(yíng)11462.98 62.98 92.82 收租金137.18 7.18 100.00 Total1811

55、00.00 100.00 投資者投資目的以自己經(jīng)營(yíng)所占的比重最大，為62.98%，投資升值為29.83%，收租為7.18%。小結(jié)：本項(xiàng)目以商鋪構(gòu)造為主，以商場(chǎng)整體形象提升價(jià)值，調(diào)查得知，選擇商鋪所占的比重最大，為33.79%；本項(xiàng)目銷售方式以分期為主，調(diào)查得知，投資者的付款方式，以分期所占的比重為最大，為56.59%，其次是按揭所占的比重為26.37%，一次性的為17.03%。投資者投資目的以自己經(jīng)營(yíng)所占的比重最大，為62.98%，投資升值為29.83%，收租為7.18%，招商與自主經(jīng)營(yíng)是本項(xiàng)目定位的焦點(diǎn)。產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)以服裝主為，其他為輔，調(diào)查得知，投資者期望的經(jīng)營(yíng)品種，以服裝所占的比重最大，32

56、.60%，其次是床上用品為12.05%，化裝品為11.78%，小百為11.23%，家電為8.77%，珠寶為7.95%，辦公用品為7.40%，箱包4.66%,家具為3.56%，商場(chǎng)整體定位中檔、偏上。五、預(yù)算、面積及類型三項(xiàng)交叉分析門市精品屋商鋪Total門市精品屋商鋪Total2萬Count169244910-20m2Count1012% of Total8.84%4.97%13.26%27.07% of Total0.55%0.00%0.55%1.10%萬Count126143220-30m2Count153725% of Total6.63%3.31%7.73%17.68% of Tota

57、l8.29%1.66%3.87%13.81%萬Count213123630-40m2Count209635% of Total11.60%1.66%6.63%19.89% of Total11.05%4.97%3.31%19.34%萬Count15862940-50m2Count1671336預(yù)算% of Total8.29%4.42%3.31%16.02%面積% of Total8.84%3.87%7.18%19.89%支出萬Count10431750-60m2Count74819% of Total5.52%2.21%1.66%9.39% of Total3.87%2.21%4.42%10

58、.50%萬Count202470-80m2Count82919% of Total1.10%0.00%1.10%2.21% of Total4.42%1.10%4.97%10.50%萬Count001180m2以上Count1562445% of Total0.00%0.00%0.55%0.55%萬Count4004% of Total2.21%0.00%0.00%2.21% of Total8.29%3.31%13.26%24.86%萬以上Count2169% of Total1.10%0.55%3.31%4.97%Count823168181Count823168181% of Total

59、45.30%17.13%37.57%100.00% of Total45.30%17.13%37.57%100.00%小結(jié)：由三項(xiàng)交叉分析，可看出投資者投資10-20萬所購類型，門市占8.84%，精品屋占4.97%，商鋪占13.26%，與其交叉的面積10-20m2,三者總體比例僅為1.10%，投資者投資能力較??；投資20-70萬與所需要面積20-60m2，匹配值較高，其中門市集中在30-50m2，比例為19.89%；精品屋集中在30-50m2，比例為8.84%；商鋪支出集中在50-60萬之間，集中在40-60m2,比例為11.6%。綜合分析投資者的有效投資，門市、精品屋集中在30-50m2之間

60、，商鋪集中在25-40m2之間?？偨Y(jié)：投資者對(duì)本項(xiàng)目的投資指數(shù)，綜合其對(duì)*的認(rèn)識(shí)，商業(yè)發(fā)展空間大為16.62%；再次投資投資*的比例22.70%；投資者的預(yù)算對(duì)本項(xiàng)目的相符性，2040萬的投資比例為37.57%；本項(xiàng)目投資者指數(shù)為76.89%，基本符合投資市場(chǎng)需求。第三部分 消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研分析第一節(jié) 消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研方向消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研概述收集消費(fèi)者的消費(fèi)水平、消費(fèi)趨勢(shì)、消費(fèi)構(gòu)成等幾個(gè)方面，對(duì)*現(xiàn)有消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研；目的以獲取其對(duì)消費(fèi)場(chǎng)所的檔次、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)品種等需求因素的期望，最終完成本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。調(diào)研區(qū)域 據(jù)目前*現(xiàn)有的商業(yè)區(qū)域?qū)οM(fèi)者進(jìn)行調(diào)研，具體分布在*旺角（企業(yè)職工為主）、馬鞍鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)、