2008年關(guān)于杭州精裝修樓盤的市場調(diào)查報告_secret

1、關(guān)于杭州精裝修樓盤的市場調(diào)查報告調(diào)查目的：1、了解當(dāng)前精裝修樓盤開發(fā)定位、建設(shè)情況； 2、重點了解部分精裝修樓盤裝修設(shè)計、施工、材料等情況以及后續(xù)業(yè)戶投訴點和關(guān)注點； 3、表象分析和深層次分析，并提出相關(guān)建議方案和預(yù)防措施； 4、為公司在開發(fā)精裝修樓盤時提供一定的借鑒意義。二、調(diào)查時間：2007年8月8日2008年8月26日三、調(diào)查范圍：杭州市近兩年內(nèi)開發(fā)建設(shè)并已經(jīng)交付使用的典型精裝修樓盤，并附帶正在熱銷中即將交付的精裝修樓盤。四、調(diào)查方式：通過互聯(lián)網(wǎng)訪問、向物業(yè)公司電話詢問、上門溝通、協(xié)作單位和物業(yè)管理單位信息友情提供。五、調(diào)查說明：由于調(diào)查方式的局限性，調(diào)查中有關(guān)信息有待進(jìn)一步核實，僅供坤

2、和紹興公司內(nèi)部參考，不對外流傳。六、調(diào)查內(nèi)容：（一）、綠城.丁香公寓 座落位置：杭州市西湖區(qū)天目山路151號 四至范圍：北臨天目山路，南沿沿山河，西鄰現(xiàn)代國際大廈，東靠玉泉大廈 建設(shè)單位：浙江省綠園房地產(chǎn)有限公司 設(shè)計單位：規(guī)劃設(shè)計單位：浙江綠城建筑設(shè)計有限公司 建筑設(shè)計單位：浙江綠城建筑設(shè)計有限公司 結(jié)構(gòu)設(shè)計單位：浙江綠城建筑設(shè)計有限公司 室內(nèi)設(shè)計單位：浙江綠城裝飾設(shè)計有限公司 上海雅獅建筑設(shè)計咨詢有限公司 景觀設(shè)計單位：澳大利亞PLACE規(guī)劃設(shè)計股份有限公司 施工單位：建筑工程：浙江省建工集團(tuán)有限責(zé)任公司安裝工程：杭州市設(shè)備安裝有限公司幕墻工程：沈陽遠(yuǎn)大鋁業(yè)工程有限公司 精裝修工程：1 -

3、 2層：浙江華能裝飾工程有限公司3 - 8層：浙江亞廈裝飾集團(tuán)有限公司9-13層：杭州正大裝飾有限公司14-17層：浙江華能裝飾工程有限公司景觀工程：浙江綠城景觀工程有限公司 監(jiān)理單位：浙江省工程咨詢有限公司 開工日期：2003年05月09日 精裝修開工時間：2006年08月1日 交付日期：2006年10月31日 精裝修說明綠城丁香公寓是綠城集團(tuán)開發(fā)的首座精裝修單身公寓，室內(nèi)裝修秉承了建筑精致、典雅的新古典主義風(fēng)格。公共部位和室內(nèi)裝修用材考究，色彩沉穩(wěn)內(nèi)斂，以白色、淺米色為基調(diào)的空間色彩，既保證了室內(nèi)外裝修風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，也為居住的個性化需求搭建了平臺，營造充滿品味與個性的居住空間。1、室內(nèi)裝

4、修風(fēng)格綠城丁香公寓的裝修設(shè)計風(fēng)格為新古典風(fēng)格，新古典風(fēng)格介于古典與現(xiàn)代之間，既結(jié)合了古典主義色調(diào)沉穩(wěn)、典雅浪漫的造型特點，又融合了現(xiàn)代主義色調(diào)單純、線條簡潔的特征。丁香公寓新古典風(fēng)格采用柚木實木復(fù)合地板、配以同色系櫻桃木門套、踢腳，淡雅的墻紙，裝修上力求色調(diào)穩(wěn)重尊貴、線條曲線流暢，以滿足業(yè)主利用家具配飾實現(xiàn)浪漫典雅的古典情懷的居家氛圍。2、公共空間裝修用材1）、大堂古典“希布爾米黃”大理石地面，休閑吧及酒吧區(qū)為實木地板和工藝地毯地面；西班牙進(jìn)口“路易斯米黃”大理石墻面，配以白色噴漆水曲柳飾面；獨具特色的水晶吊燈裝飾盡顯幽雅氣質(zhì)。2）、電梯廳樓地面：進(jìn)口“希布爾米黃”、“西班牙米黃”大理石。墻

5、面：西班牙進(jìn)口“路易斯米黃”大理石，配以意大利進(jìn)口“ELISA”（艾麗紗） 高檔墻紙吊 頂：德國“KNAUF”(可耐福)輕鋼龍骨石膏板，表面采用ICI乳膠漆3）、走道樓地面：滿鋪高檔地毯墻 面：高檔墻紙吊 頂：德國“KNAUF”(可耐福)輕鋼龍骨石膏板，表面采用ICI乳膠漆4）、樓梯間樓地面：樓梯間為高檔花崗巖地面墻面、頂棚：涂料5）、活動室及其他樓地面：棋牌室、信報間、衣物收集點為西班牙進(jìn)口防滑地磚；乒乓球室為 “ARMSTRONG”（阿姆斯壯）地膠板；健身房為高檔塊毯墻 面：棋牌室、乒乓球室、信報間為高檔墻紙吊 頂：乒乓球室、健身房、信報間為明框硅鈣板天花；其余為德國“KNAUF”(可耐福

6、)輕鋼龍骨石膏板，表面采用ICI乳膠漆3、戶內(nèi)空間裝修用材1）、進(jìn)戶門復(fù)合鋼木門，具有防盜功能，飾面油漆為聚脂亞光清漆。 2）、室內(nèi)地面：美國進(jìn)口“SHAW”（秀）塊毯墻面：美國進(jìn)口“Brewster”（布魯斯特）墻紙頂棚：德國“KNAUF”(可耐福)輕鋼龍骨石膏板，表面采用ICI乳膠漆 3）、衛(wèi)生間地面：意大利進(jìn)口仿真石材墻面：意大利進(jìn)口仿真石材頂棚：德國“KNAUF”(可耐福)輕鋼龍骨石膏板，表面采用ICI乳膠漆4、主要裝修設(shè)備 進(jìn)戶門鎖采用韓國“TOUCHGATE”(泰琦特)電子數(shù)碼鎖 開關(guān)/插座面板采用法國品牌“Merlin Gerin”（梅蘭日蘭）。 紗窗鋁合金“拆易洗”紗窗。 櫥柜

7、 櫥體：德國“Nobilia”(柏麗)原裝進(jìn)口櫥體 臺板：韓國“SAMSUNG”（三星）星容系列人造石臺板 水槽及龍頭：奧地利“ALVEUS”（艾韋斯）水槽及龍頭 電灶：意大利品牌“VALENTI”（華倫帝）電灶 油煙機(jī)：意大利品牌“FABER”（法貝）抽拉式油煙機(jī) 衛(wèi)生器具 臺盆：“KOHLER”（科勒）奧帝安蘭嵌入式臉盆 座便器：“KOHLER”（科勒）佩斯格系列座便器 臺盆龍頭：“KOHLER”（科勒）納帝奧系列臉盆龍頭 淋浴龍頭：“KOHLER”（科勒）納帝奧系列花灑龍頭 小五金：法國“DELONG”（帝朗）毛巾桿、肥皂盒架、廁紙盒、置物架 換氣扇：日本“MITSUBISH”(三菱重工

8、) 原裝進(jìn)口換氣扇 戶式空調(diào)大樓配套戶式空調(diào)采用國際知名品牌“DAIKIN”（大金）家用空調(diào) 5、選型方案各戶型風(fēng)格主要采用內(nèi)裝墻面不同墻紙來區(qū)別，但區(qū)別不大，主要以浪漫典雅的古典情懷為主，須自購活動家具。 6、裝修風(fēng)格確定時間 在簽定商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議時加以說明，具體在裝修設(shè)計完后以發(fā)出書面通知一個月內(nèi)，書面確認(rèn)裝修配色方案。逾期不確認(rèn)的，視為自動放棄配色方案選擇權(quán)，由房產(chǎn)公司直接確定配色方案，并不能更改。（如特殊情況下要調(diào)整，則由業(yè)主承擔(dān)所有更改費(fèi)用）7、投訴焦點和業(yè)主關(guān)注點綠城丁香公寓是綠城集團(tuán)開發(fā)的首座精裝修單身公寓，集團(tuán)重視程度相當(dāng)?shù)母?，整個建設(shè)團(tuán)隊均以集團(tuán)精干組成。交付后目前從

9、全局來看沒有重大和熱點投訴和意見，局部存在問題：成品保護(hù)上還待加強(qiáng)。說明：1）該精裝修單身公寓（276套），由于目前出租情況比較多，故也是投訴意見較少的原因；2）業(yè)主重點關(guān)注如何收益回報等等上（比如高價出租）（二）、綠城.深藍(lán)廣場 開發(fā)商：杭州中山房地產(chǎn)有限公司 物業(yè)地址：朝暉路、濱臨京杭大運(yùn)河室內(nèi)裝修設(shè)計單位：香港梁志天設(shè)計精裝修施工單位：蘇州金螳螂、上海市裝、浙江亞廈裝飾集團(tuán)有限公司精裝修施工時間：2006年8月中旬2006年10月中旬（交付日：2006年10月28日，截止交付留15天左右）綠城本著創(chuàng)造城市的美麗的理念，整合美國、澳大利亞、中國香港等設(shè)計資源，結(jié)合以德國產(chǎn)品為主的精裝修材料

10、和設(shè)備，在形式、功能、技術(shù)等多方面努力，打造出一個新一代城市的高層建筑產(chǎn)品。室內(nèi)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)外墻:Low-E玻璃、鋁材和進(jìn)口高檔石材門窗:雙層中空低輻射玻璃供氣:霍利威爾全熱交換式新風(fēng)換氣設(shè)備空調(diào)：上海大金衛(wèi)?。嚎评?、高級衛(wèi)浴小五金頂棚：德國“KNAUF”(可耐福)輕鋼龍骨石膏板，表面采用ICI乳膠漆其他：以德國產(chǎn)品為主的精裝修材料和設(shè)備2、選型方案各戶型風(fēng)格主要采用內(nèi)裝墻面不同墻紙和進(jìn)口高級被墻乳膠漆飾面，其中有：自然清新、歐式浪漫、古典情懷和柔媚溫馨；組合家具配置和自購比率為50%。3、裝修風(fēng)格確定時間具體細(xì)節(jié)不詳細(xì)，書面確定比較延后。4、投訴焦點和業(yè)主關(guān)注點該樓盤由于建設(shè)、施工等銜接上

11、出現(xiàn)問題，出現(xiàn)較多的施工質(zhì)量問題，滲水情況比較多，后續(xù)維修服務(wù)及時率也比較低，投訴意見相對比綠城.丁香公寓多，具體表現(xiàn)在：1）、就銷售合同的附件中關(guān)于裝修裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不夠具體，包括品牌、品質(zhì)未說明，以模糊的德國品牌、高級來說明，導(dǎo)致業(yè)主不清晰，從而意見較大，于期望值有偏差。2）、銷售對外宣傳為五星級的裝修標(biāo)準(zhǔn)，但實際為2到3星級，有銷售擴(kuò)大宣傳之嫌疑。3）、設(shè)計：單身公寓其家具布局上存在不合理性，影響其生活方便。4）、產(chǎn)品代理商選擇上：德國品牌進(jìn)口商因為走私問題被抓進(jìn)監(jiān)獄(嫌疑)。導(dǎo)致其維修服務(wù)等受到一定的影響。（三）、南都.逸天廣場開發(fā)商：浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司物業(yè)地址：錢江一橋西南側(cè)

12、東信大道與振浦路的交叉口東南裝修狀況：中檔全裝修室內(nèi)裝修設(shè)計單位：廣州集美組室內(nèi)設(shè)計公司精裝修施工單位精裝修施工時間：室內(nèi)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)墻：廳與臥室為涂料。部分戶型為墻紙；衛(wèi)生間、廚房為墻磚或馬克，局部為石材或涂料頂棚：涂料；衛(wèi)生間、廚房間為吊頂?shù)孛妫簩嵞镜匕?，局部地磚；衛(wèi)生間、廚房間為地磚廚房：科寶博洛尼櫥柜、水槽及水龍頭，伊萊克斯油煙機(jī)、灶具及保潔烘碗機(jī)。衛(wèi)生間：樂家（ROCA）坐便器、洗臉盆、浴缸、沐浴房；高儀（GROHE）水龍頭?？照{(diào)：客廳與餐廳為傷害三菱風(fēng)管機(jī)，臥室為上海三菱掛壁機(jī)。電熱水器：史密斯開關(guān)插座：法國品牌“Merlin Gerin”梅蘭日蘭2、選型方案各戶型裝修風(fēng)格四種

13、：文風(fēng)月色、流金歲月、E線陽光、時尚星空；須自購活動家具。3、裝修風(fēng)格確定時間 在簽定商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議時加以說明，具體在裝修設(shè)計方案（四種）完后以發(fā)出書面通知一個月內(nèi)，書面確認(rèn)裝修配色方案。逾期不確認(rèn)的，視為自動放棄配色方案選擇權(quán)，由房產(chǎn)公司直接確定配色方案，并不能更改。（如業(yè)主特殊情況下要調(diào)整，在征得房產(chǎn)公司同意后才實施調(diào)整，但則由業(yè)主承擔(dān)所有更改費(fèi)用）4、投訴焦點和業(yè)主關(guān)注點本項目是南都和萬科合作后的第一個開發(fā)建設(shè)精裝修樓盤，由于團(tuán)隊人力整合上出現(xiàn)磨合上的問題，整個設(shè)計、建設(shè)施工、銷售管理等出現(xiàn)不少問題，突出在精裝修時間安排上和過程控制上問題較多，在交付前后出現(xiàn)了較大量的投訴和意件，

14、具體表現(xiàn)在：1）銷售合同方面：部分合同中 “封閉陽臺”和標(biāo)注“雙衛(wèi)全明”的戶型，與實際不符合。2）土建：墻體有結(jié)構(gòu)性裂縫，樓層滲水現(xiàn)象嚴(yán)重。3）裝修施工：涂料色準(zhǔn)偏差大，有大面積起皮脫皮現(xiàn)象；各房間窗戶框架凹凸不平，移門縫隙太大、柜子隔板彎曲不平；插座和開關(guān)都有不同程度的歪斜和縫隙；并且電源線外露，有安全隱患并嚴(yán)重影響美觀。4）成品保護(hù)：成品保護(hù)意識不夠,雖有一些措施,但相互污染普遍；木材、人造石材、過道地磚、廚房墻磚均有破損。（四）濱江.金色海岸開發(fā)商： HYPERLINK /company/2010064168_20040113133515.htm t _blank 杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公

15、司物業(yè)地址：上城區(qū)錢江新城CBD區(qū)域內(nèi)，之江路與姚江路交界處裝修狀況：豪華精裝修（目前還在裝修階段）材料：歷經(jīng)上千萬年磨礪的大理石 杭州首個使用鋁板外墻的豪宅超高強(qiáng)度、抗?jié)B性的內(nèi)隔墻保用20年的德國富祿滑動門850高溫下依然正常工作的德國吉徠GIRA電器開關(guān)、插座三星EZON家居智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)“會呼吸”的空調(diào)系統(tǒng) 日本大金VRVII戶式帶新風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)垃圾處理機(jī)不銹鋼管道“8+12+8”毫米厚雙層中空鋼化玻璃特設(shè)防塵條的子母門落水消音管卓越隔音的BPB石膏板吊頂系統(tǒng)兩梯兩戶 原裝進(jìn)口OTIS電梯皇家制造商 原裝進(jìn)口德國唯寶VILLEROY & BOCH衛(wèi)生潔具極致沐浴感受 原裝進(jìn)口德國漢斯格雅

16、雙人按摩浴缸、龍頭花灑人性科技精工 原裝進(jìn)口德國西門子SIEMENS嵌入式廚房電器櫥柜中的“勞施萊斯” 原裝進(jìn)口德國西曼帝克SieMatic櫥柜純凈水系統(tǒng)和24小時循環(huán)熱水系統(tǒng)七、調(diào)查分析通過我們對杭州部分已經(jīng)交付和正在裝修的精裝修樓盤情況調(diào)查，尤其是交付使用后，業(yè)主投訴點和不滿意點反饋情況而言，發(fā)現(xiàn)還是存在著這樣那樣的問題。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)普遍對精裝修樓盤內(nèi)涵和本質(zhì)沒有深刻認(rèn)知和全面剖析，無論從其開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈體系而言，還是其客戶服務(wù)體系上，均沒有將精裝修樓盤設(shè)計、生產(chǎn)管理過程控制、成品保護(hù)、驗收、維修、服務(wù)等系統(tǒng)納入。精裝修樓盤是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)與傳統(tǒng)家裝業(yè)的聯(lián)姻，資源整合尤

17、其是人力資源上，部分開發(fā)商出現(xiàn)遲后現(xiàn)象；聯(lián)姻單位在對“協(xié)作共贏 共同發(fā)展”的認(rèn)識方面，由于各自企業(yè)文化、管理理念等各方面的差異性，在磨合和碰撞中，直接影響了產(chǎn)品品質(zhì)。部分開發(fā)商在選材、定品方面把關(guān)不嚴(yán)，部分供應(yīng)商誠信度不高，附加產(chǎn)品沒有優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)和回訪,也影響了產(chǎn)品品質(zhì)。部分樓書宣傳與實際不符合，存在擴(kuò)大廣告宣傳之嫌疑等等,出現(xiàn)大面積投訴后,房產(chǎn)公司沒有建立有效快速的投訴機(jī)制,導(dǎo)致多次重復(fù)投訴.具體表象上:1)、 裝修設(shè)計、風(fēng)格、格局、材質(zhì)、色調(diào)等沒有可以多選擇的余地，不能體現(xiàn)“個性化元素”的展示，室內(nèi)很多點、面需要自我重新調(diào)整和完善；2）、業(yè)主最不滿意和反饋最多的是，裝修質(zhì)量不高，衛(wèi)生間

18、、廚房間出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象幾率較高，還存在地板起殼現(xiàn)象以及油漆粗糙、環(huán)保不達(dá)標(biāo)問題，同時返修質(zhì)量不高。物業(yè)管理服務(wù)單位受到傳統(tǒng)基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的制約，其水準(zhǔn)和思路跟不上精裝修樓盤的物業(yè)管理服務(wù)和特色服務(wù)需求，面對問題矛盾出現(xiàn)時，未能起到協(xié)調(diào)、緩解緩沖作用。八、總結(jié)建議和措施： 綜上，現(xiàn)階段精裝修樓盤的產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)，在定位、規(guī)劃設(shè)計、裝修風(fēng)格、格局、色彩、選材、協(xié)作單位、 生產(chǎn)管理過程控制、成品保護(hù)、驗收、維修、服務(wù)、物業(yè)管理以及投訴處理機(jī)制等各方面都有待進(jìn)一步完善和提煉。正如：“客戶投訴是給我們最好的禮物”，我們要從中有所思有所得，以下是建議解決辦法和預(yù)防措施：研發(fā)制定出精裝修樓盤產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)的作業(yè)

19、流程體系和客戶服務(wù)、維修體系；對各部門房產(chǎn)專業(yè)人員進(jìn)行家裝方面知識的專業(yè)對口培訓(xùn)；在精裝修樓盤定位、設(shè)計、選擇供應(yīng)商和產(chǎn)品確定前進(jìn)行對準(zhǔn)業(yè)主和客戶的系統(tǒng)調(diào)查；市場推廣和合同簽約等要規(guī)范、符合實際，并能盡量能做到規(guī)避風(fēng)險的預(yù)防和糾正措施；加強(qiáng)生產(chǎn)管理過程控制和采取有效措施進(jìn)行成品保護(hù)，本著“像造汽車一樣造房子”要求去實施裝修監(jiān)督管理；為使項目施工裝修質(zhì)量得到保障，須制定精裝修工程管理規(guī)程，由各部門抽調(diào)成立精裝修項目評審機(jī)構(gòu)，進(jìn)行定期階段評審，適時進(jìn)行整改，全程監(jiān)控房屋的裝修效果、硬裝指標(biāo)、成本控制等。進(jìn)行嚴(yán)格的“五重驗收”，采取“一戶一驗”的程序：首先，由施工單位包括所有參建單位自驗；其次，施工單位和監(jiān)理單