2007年鄭州某綜合性社區(qū)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告_secret

1、鄭州*路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、鄭州市介紹鄭州市是河南省省會，位于河南省中部偏北，東經(jīng)112 42 - 114 14 ，北緯34 16 - 34 58 ，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。 鄭州地區(qū)屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，年平均氣溫14.4 C 。7月最熱，平均27.3C ；1月最冷,平均0.2C ；年平均降雨量640.9毫米，無霜期220天，全年日照時(shí)間約2400小時(shí)。境內(nèi)大小河流35條，分屬于黃河和*兩大水系，其中流經(jīng)鄭州段的黃河150.4公里。鄭州市是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。轄12個(gè)縣（市）、區(qū)，其中縣1個(gè)、縣級市5個(gè)、區(qū)6個(gè)。據(jù)

2、2006年的統(tǒng)計(jì)資料，年末全市總面積7446.2平方公里，市區(qū)面積1010.3平方公里，其中建成區(qū)面積282.0平方公里；2006年末全市總?cè)丝?724.3萬人，其中城鎮(zhèn)人口436.28萬人，鄉(xiāng)村人口288萬人。鄭州地處中原腹地，“雄峙中樞，控御險(xiǎn)要”，為全國重要的交通、通訊樞紐，是目前國內(nèi)城市綜合競爭力排名前24名的重要城市，是國家開放城市和歷史文化名城，是中國八大古都之首。二、鄭州市宏觀環(huán)境鄭州交通、通訊發(fā)達(dá)，處于我國交通大十字架的中心位置。隴海、京廣鐵路在這里交匯，107、310國道，京珠、連霍高速公路穿境而過，被命名為全國文明機(jī)場的新鄭國際機(jī)場與國內(nèi)外30多個(gè)城市通航。擁有亞洲最大的列

3、車編組站和全國最大的零擔(dān)貨物轉(zhuǎn)運(yùn)站，一類航空、鐵路口岸和公路二類口岸各1個(gè)，貨物可在鄭州聯(lián)檢封關(guān)直通國外。郵政電信業(yè)務(wù)量位居全國前列。已經(jīng)成為一個(gè)鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性重要交通通訊樞紐。鄭州商貿(mào)發(fā)達(dá)，是國務(wù)院確定的3個(gè)商貿(mào)中心試點(diǎn)城市之一。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設(shè)施和輻射全國的商品集散市場，年成交額超億元的就有30多家；每年在鄭舉辦的各類全國性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會、博覽會、洽談會上百次；國內(nèi)外萬余家商貿(mào)機(jī)構(gòu)在鄭州設(shè)有辦事處或經(jīng)營場所。圍繞拉大城市框架，高起點(diǎn)、高品位地規(guī)劃建設(shè)鄭東新區(qū)。鄭東新區(qū)規(guī)劃范圍西起107國道，東至擬建的京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)

4、場快速路，總面積約150平方公里，預(yù)計(jì)人口150萬，融“共生城市”、“新陳代謝城市”、“環(huán)形城市”等眾多先進(jìn)理念于一體。同時(shí)，還將本著老城區(qū)改造和新城區(qū)開發(fā)并重、協(xié)調(diào)發(fā)展、共生共榮、以人為本、規(guī)劃先行的原則，改善老城區(qū)面貌，提高人居環(huán)境質(zhì)量，逐步把鄭州建設(shè)成為具有中原文化特色的社會主義現(xiàn)代化商貿(mào)城市和全國區(qū)域性中心城市。 鄭東新區(qū)建設(shè)逐漸成熟的同時(shí)鄭卞一體化（鄭州開封）步伐加快進(jìn)一步將鄭州城市框架拉大。累計(jì)完成投資368.8億元，引進(jìn)項(xiàng)目196個(gè)，開工項(xiàng)目167個(gè)，在建和建成房屋面積1464萬平方米，入駐人口13萬人?；A(chǔ)設(shè)施逐步完善，建設(shè)道路197條（段），東西運(yùn)河、南北運(yùn)河開挖工程竣工通航

5、，開通了18條公交線路，綠化面積達(dá)700萬平方米。重點(diǎn)區(qū)域建設(shè)進(jìn)展順利。中央商務(wù)區(qū)內(nèi)、外環(huán)高層開工55棟，35棟主體結(jié)頂，鄭州國際會展中心投入運(yùn)營，河南藝術(shù)中心主體工程已全部封頂，會展賓館開工建設(shè)；龍湖南區(qū)入駐項(xiàng)目25個(gè)，22個(gè)開工建設(shè)；商住物流區(qū)入駐項(xiàng)目70個(gè)，61個(gè)開工建設(shè)。 2006年，初步統(tǒng)計(jì)，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2001.5億元，增長15.7；地方財(cái)政收入202.4億元，增長34；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入2291.6億元，增長38.4；全社會固定資產(chǎn)投資新增211.9億元，達(dá)到1031.9億元，增長25.8；利用域外資金248.34億元，增長92.1；社會消費(fèi)品零售總額822.2億元

6、，增長16.3；居民消費(fèi)價(jià)格上漲1.4；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到11822元，增長11.1；農(nóng)民人均純收入達(dá)到5559元，增長16.4。非公有制經(jīng)濟(jì)完成增加值1100億元，增長23，占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到55。近年來鄭州經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，截止2006年在全國城市綜合實(shí)力排名16位，GDP排行24位，隨著中原崛起戰(zhàn)略的調(diào)整，中原城市群之間的聯(lián)系將更加緊密，這將對鄭州的房地產(chǎn)市場帶來新的機(jī)遇.三、鄭州市住宅市場分析1、2007年以前鄭州市住宅市場分析2、鄭州房地產(chǎn)市場微觀因素鄭州的有居住需求的人群主要分以下幾個(gè)群體鄭州本地居民居住需求占25% 外來從商購房需求占30%行政事業(yè)單位群體需求占10

7、% 外來打工人群需求占20%附近城市置業(yè)人群10% 其他需求占5%年份住宅均價(jià)200328002004-2005386020064100200746503、鄭州市三環(huán)以內(nèi)房市走勢以上根據(jù)房管局歷年來備案成交價(jià)分析現(xiàn)介紹一下鄭州二級地段最新房價(jià)：序號代表樓盤名稱住宅類型價(jià)格（元/ m2）西區(qū)70年代多層/小高層46004700東區(qū)名門盛世小高層5613.9元/m2北區(qū)天明.森林國際公寓多層/小高層5248.12元/m2南區(qū)五號街坊（長江路興華街）小高層4565.36元/m2四、西南版塊研究1、區(qū)域概述板塊范圍界定該板塊位于鄭州市的西南方向，地理范圍限定在京廣鐵路以西、隴海鐵路以南的區(qū)域。板塊東鄰

8、東南板塊，北鄰西北板塊。從行政區(qū)上說，東南板塊內(nèi)主要包括中原區(qū)及二七區(qū)部分政域。區(qū)域發(fā)展綜述本區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)的老工業(yè)基地，受傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的影響，西南板塊多是傳統(tǒng)工業(yè)，其中曾經(jīng)代表鄭州榮耀的國棉廠都位于西南板塊。相應(yīng)，區(qū)域生活配套齊全，且區(qū)域內(nèi)樹木較多，適宜居住，居住氛圍濃厚。但是，由于都到鄭州市北移東擴(kuò)的政策影響，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展比較落后。隨著近期內(nèi)城中村改造逐漸加快將給西南版塊帶來更大的機(jī)會。交通配套西南板塊道路規(guī)正，交通便利，且區(qū)域內(nèi)居住人口相對較少，交通較為暢通。板塊內(nèi)的道路雖然有一定的等級陳舊，但是經(jīng)過市政道路的新建與改造，西南板塊形成了五橫（建設(shè)路、中原路、隴海路、航海路、長江

9、路）五縱（京廣路、大學(xué)路、嵩山路、桐柏路、秦嶺-華山路）便利的交通格局，還有規(guī)整的市政次干道為輔，板塊內(nèi)交通順暢。板塊外向交通也較為便利。向西有鄭上路、中原西路；向北由于秦嶺路、桐柏路和嵩山路的暢通，隴海鐵路的交通阻隔已不明顯，主要是一種心理上的阻隔；向東有建設(shè)路、中原路、隴海路及航海路等城市主干道的通暢；向南有京廣路、大學(xué)路及鄭密路外向交通干道；僅僅在西南部的西環(huán)與南環(huán)的結(jié)合部的高速路外向受到一定的影響。總的來說，在西區(qū)改造開發(fā)的形勢下，市政道路進(jìn)一步改善，路網(wǎng)密度合理，出行便利，有利于區(qū)域的發(fā)展。生活配套本板塊是鄭州市曾經(jīng)輝煌的老工業(yè)基地及市級政府的所在地，原有的生活配套完備，大型商業(yè)配套

10、不足，與生活相關(guān)的零售商業(yè)較為發(fā)達(dá)。完備的生活配套也是西南板塊的主要特征。配套齊全，檔次落后，且在板塊內(nèi)有很大的差異性，東部明顯好于西部。一是碧沙崗公園周邊，作為鄭州市的繁華中心之一，與偏遠(yuǎn)的西南部有其較大的差別，傳統(tǒng)特點(diǎn)明顯。板塊內(nèi)教育機(jī)構(gòu)眾多，大中專院校林立，文化氛圍較好，板塊東南部分布有鄭州大學(xué)，河南工業(yè)大學(xué)，鄭州航院，黃河科技大學(xué)，北部有中原工學(xué)院，紡織高等?？茖W(xué)校等；另外還分布有重點(diǎn)中小學(xué)，如市一中，外國語學(xué)校等。板塊內(nèi)商業(yè)配套略顯不足，且分布不均，靠近市中心的東部區(qū)域如碧沙崗公園周邊，商業(yè)氛圍濃厚，構(gòu)建起鄭州市的主要商圈，而板塊的西部及南部區(qū)域有其邊緣性因素，商業(yè)氣息不足，主要是一

11、些生活相關(guān)的小型商業(yè)。隨著西區(qū)改造的進(jìn)一步深入，西部商業(yè)度也將逐步走高。板塊內(nèi)娛樂、休憩等生活配套充足，像嵩淮廣場、濱河公園、五一公園、綠城廣場、碧沙崗公園等為該區(qū)域居民提供了休閑娛樂的好去處。區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布與經(jīng)濟(jì)狀況板塊內(nèi)作為鄭州市傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，國有老廠林立，其經(jīng)濟(jì)狀況不甚樂觀，國有企業(yè)的西遷，既有利于改善企業(yè)改制的資金問題，也有利于板塊的發(fā)展。板塊內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不盡相同，碧沙崗商圈作為鄭州的重要商圈之一，其周邊業(yè)態(tài)多為商業(yè)為主，如中原商貿(mào)城等；中原西路為以汽車為主的汽車產(chǎn)業(yè)帶；偏南部的南環(huán)路與大學(xué)路交叉口周圍則是以中陸物流廣場為中心的物流圈。隨著板塊內(nèi)老企業(yè)的外遷及西區(qū)改造規(guī)劃，板塊逐步向宜居

12、、宜商、宜休閑的狀態(tài)轉(zhuǎn)變。區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀總體市場發(fā)展西南板塊前些年作為政策的忽視區(qū)域，房地產(chǎn)市場不免有些沉寂，近年來，由于鄭東新區(qū)、北區(qū)房價(jià)的走高，及市中心土地的稀缺，西南板塊房地產(chǎn)有了一定的發(fā)展，其中住宅市場快速走高，商務(wù)商業(yè)氛圍不足。2005年以來，市場成交量、成交金額、成交價(jià)格的增長幅度都是在快速走高。西南板塊將會成為鄭州市房地產(chǎn)市場的下一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。注：2006年數(shù)據(jù)為上半年2（下同）住宅市場20042006年各物業(yè)類型成交量在城市土地資源稀缺、價(jià)格快速膨脹下，城市向空中要空間成為現(xiàn)代城市發(fā)展的一個(gè)趨勢。西南板塊土地每畝200多萬的出讓金，預(yù)示著西南板塊高層時(shí)代的到來，近年的數(shù)

13、據(jù)同樣顯示出，在板塊整體住宅市場快速發(fā)展的情況下，一向以多層為主的西南板塊的多層反倒是有了下降，而高層住宅則上升明顯。西南板塊的高層小高層將會占據(jù)主流，多層相對來說成為一種稀缺產(chǎn)品。20052007年各物業(yè)類型價(jià)格變化多層價(jià)格上升明顯050010001500200025003000200520062007多層小高層高層從近年的成交價(jià)格情況來看，高層價(jià)格上升平穩(wěn)，多層價(jià)格上升較快，高層多層價(jià)格差距變小。原因是土地價(jià)格的快速上漲，土地成本占總體成本比例上升，地面價(jià)格也相應(yīng)增長。根據(jù)目前鄭州市場的物業(yè)調(diào)查結(jié)果顯示，在售項(xiàng)目多層已經(jīng)接近消失，目前多層住宅已經(jīng)成為鄭州市民即將回憶的對象，07年上半年三環(huán)

14、以內(nèi)少量多層幾乎全是被搶購一空。造成此主要因素是開發(fā)用地的相繼減少，土地得以越來越充分的利用。成交戶型分布情況2005-2007年成交戶型分布0100000200000300000400000500000一室兩室三室一廳三室兩廳四室復(fù)式其它200520062007從各戶型來看，三室兩廳戶型是市場主流，其次是兩室，四室在2007年上半年 增加明顯。三室兩廳和四室的高比例，顯示了客戶購買力的提高，也是客戶追求多戶型功能心理的體現(xiàn)，而在“90，70”政策的影響下，未來板塊內(nèi)的三室一廳的比例將會大幅度提高，三室兩廳和四室戶型成為一種搶手戶型。20052007年成交面積段情況90+占絕對比例050000

15、10000015000020000025000030000035000040000060以下60-9090-120120-150150-180180以上200520062007從成交面積上來看，除了6090面積段平穩(wěn)外，其它各面積段都表現(xiàn)同樣的上升趨勢，這僅僅是一種總量上升下的表現(xiàn)；從各面積段所占的比例來看，90以上面積占據(jù)了絕對多數(shù)，反映了90以上面積是市場的主要需求。20052007年成交總價(jià)段情況2005-2007年成交總價(jià)分布0500100015002000250030003500400010萬以下10-2020-3030-4040-5050-6060-7070萬以上200520062

16、007從成交總價(jià)上來看，主要集中在3050萬元，其增長量還非常明顯，1020萬元段也有不小的增長速度。10萬元以下的幾乎沒有，結(jié)合上面戶型面積圖表，表明西南板塊的小戶型銷量甚微。客戶來源從客戶來源來看，西南板塊的客戶主要是市區(qū)內(nèi)和省內(nèi)市外的，其中市區(qū)內(nèi)的占到近一半的比例；郊縣客戶的百分比也達(dá)到了兩位數(shù)，體現(xiàn)鄭州西南郊縣組團(tuán)（大鄭州下的城市組團(tuán)）在西南板塊的購買趨勢。3、商業(yè)房地產(chǎn)市場商業(yè)房地產(chǎn)以生活商業(yè)為主西南板塊的城市規(guī)劃及區(qū)域環(huán)境決定了西南板塊的商業(yè)性質(zhì)，其缺乏大型商業(yè)，趨勢也不明顯，而貼近居民生活的商業(yè)正在興起，中檔商業(yè)將成為西南板塊的主要形式，小區(qū)配套開發(fā)的商業(yè)作為其中的主要部分，受到

17、了各個(gè)項(xiàng)目的特別關(guān)注，西南板塊多個(gè)項(xiàng)目街區(qū)概念的提出是其的反映，如長城康橋華城、金源第一城、長城陽光新干線、綠都城等。專業(yè)市場分散分布西南板塊也有一定的專業(yè)市場分布，中原西路沿線是其中的汽車交易市場，南三環(huán)以中陸為中心的物流、鞋業(yè)市場等，還有西環(huán)外的中國元通紡織城、中原路.水岸花木城，是西南板塊商業(yè)的有效輔助4、寫字樓市場西南板塊的商務(wù)氛圍淡薄，且市場分布不均。寫字樓物業(yè)的發(fā)展是基于第三產(chǎn)業(yè)中商務(wù)、金融、科技等集約程度較高的行業(yè)的發(fā)展程度，而西南板塊作為老工業(yè)基地，在北移東擴(kuò)的政策影響下，第三產(chǎn)業(yè)落后，缺乏較好的商務(wù)氛圍，其寫字樓市場的發(fā)展主要依賴于成熟的碧沙崗商圈較集中的泰隆大廈、天龍大廈、

18、長城大廈等共同組成的商務(wù)氣息，支撐起西南板塊的寫字樓市場。裕達(dá)國貿(mào)依其超前的硬件配套，作為鄭州市的地標(biāo)性建筑，在鄭州市寫字樓市場的地位無可質(zhì)疑，而它難以帶動起西南板塊落后的寫字樓市場。再者，零星分布的布瑞克大廈，還有新興的凱旋門等，都是以中小企業(yè)辦公為主，形不成大的商務(wù)規(guī)模。在老工業(yè)基地改造，城市規(guī)劃的政策影響下，西南區(qū)的居住、休閑功能增強(qiáng)，寫字樓市場功能將會進(jìn)一步弱化。5、板塊典型個(gè)案帝湖花園總規(guī)劃用地3110畝，總建筑面積205萬平方米，總體開發(fā)周期約10年。組團(tuán)式開發(fā)是一大特點(diǎn)。核心配套:幼兒園、小學(xué)、73中學(xué)；北京阜外心腦血管醫(yī)院；天津家世界；歐洲風(fēng)情街威尼斯北街工人路商業(yè)街。開發(fā)次序

19、：一期：萊茵東郡二期：米蘭城三期：王府（現(xiàn)期）龍吟墅雙魚座項(xiàng)目一、二期已經(jīng)入主，現(xiàn)在銷售的是三期帝湖王府。帝湖王府由8棟2633層的高層住宅、商務(wù)會所及地下車庫組成，總建筑面積40萬平方米，住宅建筑面積32萬平方米，3277套。其形態(tài)布局上采用半開放式，南面臨水，單體錯(cuò)落排列，中間樓宇采用轉(zhuǎn)向錯(cuò)位,增加樓間空隙并和南北樓宇圍合成院落。項(xiàng)目在區(qū)域不被看好的02年入市，經(jīng)過幾年的開發(fā)，以320畝湖景為主要賣點(diǎn)，以“回家是度假的開始”為推廣語，敲開了市場的大門，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，口碑良好，已經(jīng)成為鄭州市的名盤。現(xiàn)在銷售的三期為8棟高層，體量大，銷售難度無形中加大。亞星盛世家園項(xiàng)目占地386畝,建筑面積5

20、3萬，位于嵩山路與長江路交叉口，以矩陣式布局，多層為主，小區(qū)中心三棟高層住宅，另外還有規(guī)劃的臨嵩山路高層，其余均為多層。項(xiàng)目占地386畝,建筑面積53萬。項(xiàng)目與其西面的帝湖花園共同支撐起了西南房地產(chǎn)市場，有效提升了區(qū)域價(jià)值。項(xiàng)目分六期開發(fā)，一二三期已入住，四期五期已經(jīng)交房，六期正在銷售中。2003年7月，亞星盛世家園入市。亞星盛世家園在2003年2005年兩年多時(shí)間里，共完成建筑面積30余萬平方米。項(xiàng)目以園林景觀制勝，中心景觀結(jié)合局部水景，塑造了鄭州市園林景觀名盤。長城康橋華城項(xiàng)目規(guī)劃總用地：53844.368平方米，總建筑面積：318855平方米。涵蓋商業(yè)、酒店、寫字樓、高層住宅等物業(yè)類型。

21、開發(fā)順序?yàn)橐黄谒臈澑邔幼≌鸵粭澬粜凸?，二期為三棟高層公寓，三期為近鄰大學(xué)路的寫字樓和商業(yè)。項(xiàng)目運(yùn)用設(shè)計(jì)手法強(qiáng)調(diào)空間的引導(dǎo)、滲透，將傳統(tǒng)的街鋪轉(zhuǎn)變成高時(shí)尚的多維立體街區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃有1.2萬的中心綠地、水系等景觀元素。在運(yùn)作長城康橋華城項(xiàng)目時(shí)，新長城公司選擇了可利爾品牌顧問機(jī)構(gòu)，可利爾為這個(gè)建筑綜合體項(xiàng)目借鑒北京以前的成功經(jīng)驗(yàn)推出了“街區(qū)”概念，獲得了成功。 6、區(qū)域分析及發(fā)展前景區(qū)域發(fā)展SWOT分析StrongWeakness內(nèi)外交通便利；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)條件良好；宜居環(huán)境的普遍認(rèn)可；老工業(yè)的外遷，土地資源豐富。傳統(tǒng)工業(yè)的落后狀態(tài)；居民收入水平偏低，購買力不足；板塊內(nèi)原有建筑的落后，形象不足；市民

22、對西區(qū)落后狀態(tài)認(rèn)識的慣性。OpportunityThreaten西區(qū)改造的有利政策導(dǎo)向；大鄭州西部各組團(tuán)的有力支撐；土地政策的嚴(yán)厲，征用農(nóng)用土地難度加大；市中心土地的稀缺，北區(qū)地產(chǎn)的高原效應(yīng)，鄭東的超高房價(jià)。西北板塊土地資源豐富，受到西北板塊的競爭；非城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，城市發(fā)展重心繼續(xù)東移。7、區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測西南板塊板域跨度較大，北到隴海鐵路與西北板塊相鄰，與其有很大的相似性，都具有豐富的土地資源，且在城市規(guī)劃上有以居住為主，未來的激烈競爭在所難免，但是西南板塊的環(huán)境、交通等有利因素是西北板塊所不具有的，市場成熟度上也占近優(yōu)勢。東面與商業(yè)板塊和隴海板塊相鄰，市場成熟度是板塊內(nèi)最好的，在未來的

23、發(fā)展中商業(yè)地產(chǎn)會占到一定的比例。南面不是西南板塊的發(fā)展方向，市場發(fā)展很可能止步于長江路附近。由于受到西部鄭洛工業(yè)走廊的影響，西部將會有很大的發(fā)展空間，現(xiàn)在已有多個(gè)項(xiàng)目越過西三環(huán)，鄭州市一中新區(qū)的位置也是一個(gè)很好的信號。房地產(chǎn)市場的發(fā)展有很強(qiáng)的政策性，西南板塊的發(fā)展前景受規(guī)劃的影響，居住生活區(qū)是板塊發(fā)展的方向。優(yōu)越的環(huán)境資源，豐富的土地資源，加之政策的引導(dǎo)，地產(chǎn)開發(fā)商的涌入，已預(yù)示著地產(chǎn)又一個(gè)熱點(diǎn)的成功孕育。2004年以來，鄭州市住宅房價(jià)高速上漲，著在全國也是普遍現(xiàn)象，鄭州由于歷史因素土地一直非常緊缺，截止目前鄭州國土資源局在三環(huán)以內(nèi)可開發(fā)用地已經(jīng)非常緊缺，供給非常有限，這也直接導(dǎo)致了鄭州大多開

24、發(fā)上06年07年以來開始調(diào)整拿地的策略，舊廠改造、城中村改造成了目前的開發(fā)熱點(diǎn)，隨著不斷的城中村的相繼開發(fā)，鄭州的居住矛盾將更加突出外來打工的群體占鄭州流動人口的90%，非常大的一個(gè)群體，其中大多數(shù)打工者都選擇在都市村莊租房居住，根據(jù)目前的開發(fā)速度，預(yù)計(jì)2008年下半年鄭州的都市村莊將消失90%，大多數(shù)都市村莊的流動人口將流向二級、三級市場這將直接刺激二手房及租賃市場的上揚(yáng)，這樣以來將間接促進(jìn)鄭州房價(jià)高速增長。五、項(xiàng)目情況1、項(xiàng)目建設(shè)背景鄭州*路項(xiàng)目是鄭州一家房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金不足，不能及時(shí)啟動本項(xiàng)目。該公司有意將本項(xiàng)目的其中一部分約30%-50%的開發(fā)權(quán)出讓，這是取得這個(gè)項(xiàng)目的重要的基本

25、因素。根據(jù)鄭州的城市總體規(guī)劃發(fā)展以及中原片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)將是鄭州西區(qū)乃至整個(gè)鄭州重要的住宅區(qū)。本公司經(jīng)過對鄭州全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)鄭州目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，只要做出能滿足鄭州市城市居民新的住房要求和高品質(zhì)，同時(shí)定位準(zhǔn)確，完全不用擔(dān)心項(xiàng)目的銷售，而且有豐厚的利潤。該項(xiàng)目已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證和項(xiàng)目規(guī)劃許可證，各項(xiàng)目談判工作已相繼展開。2、項(xiàng)目概況該地塊位于鄭州市*路與秦嶺路交叉口。北隔壁為原有的老式購物市場，臨秦嶺路400米的臨街路段的對面是一條商業(yè)街（電動車市場），有良好的商業(yè)氣氛。道路寬敞交通便捷，有出入市方便，物流條件完備等特點(diǎn)。項(xiàng)目是

26、集多層住宅，高層公寓，商務(wù)辦公、商業(yè)配套、會所、幼兒園等多種功能為一體綜合性社區(qū)。臨*路位置現(xiàn)有一所外國語學(xué)校，文化氛圍濃厚，容積率為3.31，限高30層，總建筑面積約221220平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占10%）。具有一定的開發(fā)規(guī)模，并能品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。(祥見總平面規(guī)劃附圖)3、地塊不利因素的解決該地塊上空由于高壓線的限制，使整個(gè)高壓線以下區(qū)域發(fā)展滯后，目前除了一些低矮的臨時(shí)建筑被作為臨時(shí)倉庫以外，該地塊可用程度較高，開發(fā)商針對此問題已經(jīng)協(xié)調(diào)過有關(guān)部分，將采取高壓線入地的解決辦法，這將意味著該地塊將有良好開發(fā)條件。4、地塊

27、分析上等位置：本地塊位于秦嶺路西側(cè)，北臨*路。位于城市的西南上風(fēng)口。便捷交通：目前該地塊交通順暢，可直接輻射鄭州行政，商業(yè)，等網(wǎng)點(diǎn)，出入市區(qū)方便快捷。成熟配套：周圍目前均為舊城平民生活區(qū)，只有少量的生活設(shè)施。周邊生活配套完善但都比較破舊，本項(xiàng)目北側(cè)為一個(gè)老一代商貿(mào)市場，未來城市規(guī)劃中，該地塊屬于為未來城市建設(shè)用地。缺乏環(huán)境：周邊沒有高檔的生活配套，人氣缺乏，整體環(huán)境較衰敗。5、項(xiàng)目分析本項(xiàng)目規(guī)模一般，地塊沒有先天的特別的優(yōu)勢，有地段優(yōu)勢、有交通優(yōu)勢。建筑產(chǎn)品將以多層、小高層住宅為主。應(yīng)該說，這樣的產(chǎn)品在鄭州應(yīng)該是屬于最普遍的產(chǎn)品。該產(chǎn)品的目標(biāo)市場應(yīng)該是中端市場。項(xiàng)目建議建議先做最里面的多層住宅

28、，因?yàn)槟壳班嵵菔袌龆鄬幼≌呀?jīng)退化，目前多層的銷售與高層的差價(jià)越來越小，這就意味著我們可以投入更少的建設(shè)成本而能獲取更高的利潤，沿秦嶺路小高層為二期升級產(chǎn)品，也就是二期小高層我們將瞄準(zhǔn)中高端市場，房地產(chǎn)市場中高端產(chǎn)品已經(jīng)成為鄭州乃至全國投資購買的熱點(diǎn)，另外中高端產(chǎn)品也將是引領(lǐng)未來市場的主要趨勢。7、本項(xiàng)目發(fā)展前景本項(xiàng)目東臨秦嶺路為鄭州目前環(huán)內(nèi)的主要干道，北臨*路，*路東去鄭州電視臺，西建材市場等鄭州主要區(qū)位，秦嶺路往北隴海路可直接通往鄭州火車站，隨著隴海路鄭州火車站西站口的建設(shè)及西區(qū)的不斷改造升級將是該項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)，該項(xiàng)目建設(shè)將對整個(gè)西南版塊發(fā)展起到強(qiáng)勁的帶動。六、目前市場銷售價(jià)格市場調(diào)查結(jié)果

29、在售樓盤詳細(xì)情況樓盤名稱：鑫苑.都市公寓開發(fā)商：鄭州建投鑫苑置業(yè)有限公司預(yù) 售 證：（2007）鄭房管預(yù)銷字第1947號（2007）鄭房管預(yù)銷字第1920號（2007）鄭房管預(yù)銷字第1892號銷售電話：項(xiàng)目地址：桐柏路西與朱屯路南銷售統(tǒng)計(jì): 本銷售統(tǒng)計(jì)是指自項(xiàng)目開盤到現(xiàn)在，所有銷售的統(tǒng)計(jì)。總套(間)數(shù)：785套總面積：42703已售房屋平均價(jià)：4859元/m2當(dāng)前可售套(間)數(shù)：225套當(dāng)前可售面積16799m2已售房屋套(間)數(shù)：560套近30天銷售統(tǒng)計(jì):銷售套(間)數(shù)：82套銷售房屋平均價(jià)：5590.19元/m2樓盤名稱：70年代（尚景）開發(fā)商：鄭州平安置業(yè)有限公司預(yù) 售 證：（2007）

30、鄭房管預(yù)銷字第2024號（2007）鄭房管預(yù)銷字第1908號銷售電話：項(xiàng)目地址：伏牛路西、*路南樓盤介紹尚景項(xiàng)目方案在規(guī)劃設(shè)計(jì)上采用現(xiàn)代加古典的設(shè)計(jì)思路，結(jié)合地塊特點(diǎn)，以空間景觀錯(cuò)落有序，庭院序列豐富生動為特點(diǎn)，在建筑上面通過使用45度折線與直線結(jié)合及轉(zhuǎn)折，使平面布局優(yōu)雅流暢，充滿親切溫馨之家的感覺，在臨伏牛路商業(yè)街的設(shè)計(jì)上創(chuàng)新性地采用W型后退式廣場的形式，較好地照顧了公共利益，提升了商業(yè)廣場氛圍。銷售統(tǒng)計(jì): 本銷售統(tǒng)計(jì)是指自項(xiàng)目開盤到現(xiàn)在，所有銷售的統(tǒng)計(jì)?？偺?間)數(shù)：423套總面積：36915m2已售房屋平均價(jià)：4027元/m2當(dāng)前可售套(間)數(shù)：59套當(dāng)前可售面積5693m2已售房屋套(

31、間)數(shù)：364套近30天銷售統(tǒng)計(jì):銷售套(間)數(shù)：129套銷售房屋平均價(jià)：4470.76元/m2樓盤名稱：永威鑫城開發(fā)商：鄭州市永威置業(yè)有限公司預(yù) 售 證：（2007）鄭房管預(yù)銷字第1781號（2007）鄭房管預(yù)銷字第1877號銷售電話：項(xiàng)目地址：*路南、伏牛路東樓盤介紹該項(xiàng)目由17#-22#樓組成；19#、22#樓1-2層為商業(yè)服務(wù)；17#樓頂層為躍層；19#樓頂層?xùn)|南和東北戶為平層，西南和西北戶為躍層。開盤時(shí)間：2006.12.16進(jìn)駐時(shí)間：2008.5.31銷售統(tǒng)計(jì): 本銷售統(tǒng)計(jì)是指自項(xiàng)目開盤到現(xiàn)在，所有銷售的統(tǒng)計(jì)。總套(間)數(shù)：1101套總面積：123539m2已售房屋平均價(jià)：3455

32、元/m2當(dāng)前可售套數(shù)：405套當(dāng)前可售面積45943m2已售房屋套數(shù)：696套近30天銷售統(tǒng)計(jì):銷售套(間)數(shù)：54套銷售房屋平均價(jià)：4157.12元/m2樓盤名稱：金源第一城開發(fā)商：河南世紀(jì)金源置業(yè)有限公司預(yù) 售 證：（2006）鄭房管預(yù)銷字第1738號（2007）鄭房管預(yù)銷字第1910號銷售電話：項(xiàng)目地址：秦嶺路西、建設(shè)路北樓盤介紹位于西城改造“L”型規(guī)劃核心點(diǎn)，耗資10億元，精心打造逾42萬平方米超大規(guī)模，其中有超過數(shù)萬平方米的配套商業(yè)。特聘請國內(nèi)知名建筑師、景觀規(guī)劃師共同參與設(shè)計(jì)規(guī)劃，引入中原少有的親水公園人居概念，是一座高規(guī)格、國際級、集精品住宅、高檔公寓、高檔商業(yè)、VIP會所、水景

33、園林于一體的國際旗艦生活街區(qū)，引入知名品牌物業(yè)深圳金地物業(yè)，榮獲2006中國最佳實(shí)用戶型大獎。開盤時(shí)間：2006.10.28進(jìn)駐時(shí)間：多層07年12月31日 高層08年3月31日銷售統(tǒng)計(jì): 本銷售統(tǒng)計(jì)是指自項(xiàng)目開盤到現(xiàn)在，所有銷售的統(tǒng)計(jì)?？偺?間)數(shù)：1682套總面積：145800m2已售房屋平均價(jià)：3585元/m2當(dāng)前可售套數(shù)：58套當(dāng)前可售面積8222m2已售房屋套數(shù)：1624套近30天銷售統(tǒng)計(jì):銷售套(間)數(shù)：64套銷售房屋平均價(jià)：4584.37元/m2以上為鄭州*投資顧問有限公司通過調(diào)研的實(shí)際數(shù)據(jù)沒有絲毫誤差。所以，根據(jù)現(xiàn)有市場價(jià)（未考慮房價(jià)上升），本項(xiàng)目住宅均價(jià)定位在4700元/ m2 。商業(yè)銷售均價(jià)定位在8500元/，若08年開發(fā)該項(xiàng)目可以在此定位基礎(chǔ)上上浮8%七、項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)序號項(xiàng)目單位數(shù)量1總用地面積公頃7.072總建筑面積平