2007年蘇州某街區(qū)房地產(chǎn)項目可行性方案

1、蘇州市*區(qū)*街道項目可行性方案(草案)報告總結(jié)論 市場可行性主要考慮消費市場可行性、整體與區(qū)域市場的市場產(chǎn)品供給的可行性。根據(jù)確定整體或區(qū)域市場發(fā)展?fàn)顩r，產(chǎn)品供給特征、類型、市場容量、產(chǎn)品具體需求等要素，我司認(rèn)為本地塊在目前宏觀市場大環(huán)境背景下，在一定的限定成本空間內(nèi)具備較為良好的產(chǎn)品開發(fā)前景與優(yōu)質(zhì)的投資回報。土地獲取可行性消費市場、競爭市場、大環(huán)境土地獲得成本范疇 我司認(rèn)為本地塊最佳土地成本獲得價格在20502950元/（尤為20502450元/價格區(qū)間為最優(yōu)價格空間），即137-196萬/畝，在該區(qū)間內(nèi)財務(wù)內(nèi)部收益率風(fēng)險在可控范圍內(nèi)。在該土地成本限制區(qū)間內(nèi)本地塊當(dāng)年拿地、一年內(nèi)開發(fā)、一年內(nèi)

2、銷售，總回報率在48.18%-24.76% ，限定運作周期為2年，可實現(xiàn)年經(jīng)濟回報為24.09%-12.38%。實現(xiàn)總利潤在0.894億-1.465億之間。 我司對地塊產(chǎn)品物業(yè)類型的評定嚴(yán)格依靠當(dāng)?shù)厥袌鰧嶋H情況，按照“市場表現(xiàn)”和“經(jīng)濟效益”兩方面來劃分等級，評估不同物業(yè)的可行性。多層及花園洋房在本項目中的可行性及經(jīng)濟效益最高。但考慮到項目地塊的容積率與建筑密度的關(guān)系，以及限定90平方米以下住宅占總建筑面積40%的出讓要求，本地塊的實際產(chǎn)品設(shè)置建議如下：地塊產(chǎn)品設(shè)置產(chǎn)品形態(tài)戶型結(jié)構(gòu)面積（平方米）面積小計（平方米）面積比（%）套數(shù)（套）戶型比（%）聯(lián)排200-2301100011%516%洋房復(fù)

3、式4、5房160-19030003%182%平層3、4房120-15050005%364%多層4房130-14060006%455%3房110-1301600016%13315%小高層4房14060006%435%3房105-1251300013%11313%2房80-904000040%46051%共計100000100%899100%講解內(nèi)容宏觀市場研究土地市場研究房地產(chǎn)市場研究項目地塊研究項目可行性分析經(jīng)濟效益研究講解內(nèi)容宏觀市場研究土地市場研究房地產(chǎn)市場研究項目地塊研究項目可行性分析經(jīng)濟效益研究宏觀市場研究經(jīng)濟分析概論蘇州市城市規(guī)劃城市定位功能設(shè)置*區(qū)規(guī)劃該篇章主要以條目式給予結(jié)論蘇州

4、市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃PEST研究概論關(guān)鍵字：經(jīng)濟、收入、城市北擴、交通規(guī)劃、房地產(chǎn)投資、房價、人口、土地供給經(jīng)濟增長新興的工業(yè)城市，外向型經(jīng)濟和以高新技術(shù)為主導(dǎo)的現(xiàn)代制造業(yè)基地。2000年到2005年，GDP增長了1.6倍，財政收入增長了3.5倍，城市居民的人均可支配收入增長了91.5%，農(nóng)村居民的人均純收入增長了53.7%。2006年GDP已達(dá)到4500億元蘇州城市人口比重48.05%，即將進入成熟城市化階段蘇州城鎮(zhèn)人口增長系數(shù)為1.022000-2003年蘇州城市化水平平均提升3.7個百分點，是蘇州歷史上城市化速度最快的階段。政府期望未來一段時間將保持每年1.5個百分點左右的上升速度2006年

5、末全市戶籍人數(shù)為617萬人，暫住人口已達(dá)378.16萬人蘇州每年新增外來人口約為21萬，城市容納量的增大、新結(jié)婚人群對住宅的剛性需求以及提高居住環(huán)境而導(dǎo)致的“換房潮”是樓市住宅的總支撐動力。外來人口增加工資增長一產(chǎn)在崗職工平均工資12883元，增長12%在崗職工總?cè)藬?shù)的0.7%2006年在崗職工工資總額增長25.8%。在崗職工平均工資28010元二產(chǎn)在崗職工平均工資22574元，增長11.2%。占城鎮(zhèn)單位在崗職工總數(shù)的71.7%，三產(chǎn)在崗職工平均工資42182元，增長19.5%占城鎮(zhèn)單位總數(shù)27.6%。固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)投資2006年全社會固定資產(chǎn)投資2107億元增長12.7列長三角第2位房地產(chǎn)

6、開發(fā)投資470.74億元增長13.6%占全社會固定資產(chǎn)投資的比重22.3%類別數(shù)額增長率商品房施工面積5058.09萬平方米7.6%竣工面積1440.13萬平方米14.1%全市商品房銷售額599.44億元19.9%住宅銷售額499.14億元19.8%市區(qū)存量房交易成交面積283.05萬平方米其中住宅174.88萬平方米*區(qū)新興區(qū)域蘇州城區(qū)重要的拓展方向發(fā)展?jié)摿^大房地產(chǎn)市場起步較晚發(fā)展迅速供應(yīng)量增大產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生變向單一的多層產(chǎn)品多層、小高層、別墅復(fù)合型產(chǎn)品格局區(qū)域市場行情目前基本穩(wěn)定在4200-5500元/*區(qū)土地供應(yīng)形勢呈現(xiàn)價升量增05年至今地塊位置開始由元和中心向外圍擴散多為十萬以上的大宗

7、地塊未來*區(qū)房地產(chǎn)的大板塊格局產(chǎn)生決定性影響起點及規(guī)劃均較先前打造人居和諧環(huán)境綠色*。*區(qū)的房價在人民路工程打通后和吳中區(qū)一樣融入蘇州市區(qū)的大發(fā)展經(jīng)濟環(huán)境在未來35年內(nèi)水漲船高，有一個較大幅度的提升。 2006年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值194.47億元,增長17.8%;財政收入34.03億元,增長42.1%,完成全社會固定資產(chǎn)投資130.86億元,增長3.8%。2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17825元,增長11.0%;農(nóng)民人均純收入9170元,增長13.0%。 建區(qū)5年，地區(qū)生產(chǎn)總值增長了3倍，年均增長24.6%，高出全市平均增速9.6個百分點；地方財政一般預(yù)算收入增長了5.5倍，年均增長41.4

8、%，增幅年年位居全省縣（市、區(qū)）前列。 *區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。建區(qū)以來，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已形成10多各大類的工業(yè)體系，已經(jīng)建成的14個園區(qū)、開發(fā)區(qū)。大量優(yōu)質(zhì)企業(yè)的入住帶動了城市經(jīng)濟的發(fā)展，高收入階層的急劇增加帶動了對本區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的需求。同時物流園區(qū)建設(shè)進展順利*區(qū)經(jīng)濟狀況 2006年，*區(qū)全區(qū)服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值74億元，增長24.5%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為38%，同比上升2個百分點。完成投資62億元，增長10.1；服務(wù)業(yè)從業(yè)人員達(dá)到12萬人，增長2.6，占全社會總從業(yè)人數(shù)的38。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展造就了相當(dāng)一批高收入人群，他們對于改善居住條件的剛性需求越發(fā)凸顯。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)銷兩旺。

9、全年完成房地產(chǎn)投資24.9億元，增長31.6%。依云水岸、酈島別墅、中惠晨羲印象、陽光加州、香城花園、錦繡天地等一批高品位樓盤已建成。全年銷售商品房96萬平方米，銷售額達(dá)到26億元。普通商品房成交均價4315元/平方米，比上年同期上漲9%。 金融保險業(yè)快速增長。全區(qū)各類金融機構(gòu)存款余額190.7億元，增長28%，其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額105.2億元，增長18.6%。金融機構(gòu)貸款余額167.5億元，增長35.6%。蘇州市城市規(guī)劃關(guān)鍵字：都市圈、大蘇州、北拓、城市發(fā)展腹地、輕軌2號線、 *、城市居住區(qū)城市性質(zhì)與發(fā)展目標(biāo) ： 蘇州市是國家歷史文化名城和重要的風(fēng)景旅游城市，是長江三角洲重要的中心城

10、市之一。蘇州市城市總體規(guī)劃確定*為蘇州中心城區(qū)的重要發(fā)展方向。規(guī)劃*即是規(guī)劃蘇州的未來2號線起始于*區(qū)京滬高通鐵路蘇州站，由北至南沿古城區(qū)西外域河縱橫市區(qū)，止于吳中區(qū)迎春南路，途徑平江新城、火車站、石路、滄浪新城。線路長27公里，設(shè)站22站，計劃2012年建成。 鏈接：規(guī)劃中的輕軌二號線在*區(qū)設(shè)國際服裝城附近站點、榮盛陽光加洲附近站點。另市區(qū)人民路北延、齊門外大街北延、廣濟路北延已在規(guī)劃中，更使*與老城無縫對接,三條北延主干道路正位于*經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與*鎮(zhèn)之間。是*區(qū)重點發(fā)展經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和*的有利保證之一，把*和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)作為整個*區(qū)的重點居住區(qū)域。*區(qū)位于古城蘇州正北部，2001年設(shè)*區(qū)。下轄4個

11、鎮(zhèn)、4個街道和1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（*經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）。*是蘇州總規(guī)劃四大目標(biāo)中“宜居城市、江南水鄉(xiāng)”的主要載體，蘇州“轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式”的示范地區(qū)。如今，她已明確定位為“水城、花城、商城和生態(tài)人居城”，蘇州市城市總體規(guī)劃要求*與主城全面對接?！八?、花城、商城、最佳生態(tài)人居城” “北拓”:城市化發(fā)展新契機因此*區(qū)將成為未來蘇州的重點發(fā)展地區(qū)和社會、經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的示范地區(qū)具有帶動蘇州中心城區(qū)發(fā)展，聯(lián)系沿江產(chǎn)業(yè)帶，輻射周邊及蘇北地區(qū)的重要作用 比較優(yōu)勢明顯土地存量總面積496平方公里自然人文條件交通區(qū)位加快融入蘇州中心城區(qū)人民路、廣濟路、齊門路的北延227省道與蘇州工業(yè)園區(qū)的無縫對接連接碩放機場快速干

12、道的建設(shè)上京滬高速鐵路、滬寧城際輕軌在*區(qū)設(shè)站交通優(yōu)勢將進一步凸現(xiàn)充分集聚人流、物流、信息流、資金流形成*區(qū)加快融入蘇州市區(qū)的“后發(fā)優(yōu)勢”超大量的城市備用土地儲備鏈接：*區(qū)*街道概況地處蘇州市虎丘山北麓，毗鄰蘇州市*區(qū)政府所在地。東鄰蘇州工業(yè)園區(qū)，南接蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。全鎮(zhèn)下轄19個行政村，總面積23.5平方公里，總?cè)丝?.4萬人。*鎮(zhèn)交通便捷，東接蘇虞張一級公路、京滬鐵路、312國道、蘇嘉杭高速和滬寧高速公路近在咫尺。到上海虹橋國際機場、浦東國際機場和上海港約1小時車程。鎮(zhèn)區(qū)集現(xiàn)代商業(yè)、服務(wù)、教育、通訊、金融、娛樂之功能，2.5平方公里的工業(yè)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已初具規(guī)模。*鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚。

13、現(xiàn)已形成10多個大類的工業(yè)體系，合資、獨資企業(yè)10余家。*鎮(zhèn)已成為投資的熱土。目前已經(jīng)形成*一、二、三工區(qū)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園。由于*區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，*街道和元和街道已規(guī)劃為*區(qū)的主城區(qū)，餐飲和娛樂市場也隨之匹配。即將于07年下半年營業(yè)的*娛樂匯項目位于*區(qū)*街道，永方路春菊電器有限公司旁，定位為 酒店、高檔中西餐廳、商務(wù)、休閑娛樂中心等。多元化經(jīng)營模式。目前，向陽漁港大酒店等已錄進本娛樂總匯，距離本案地塊步行十分鐘左右。蘇州市房地產(chǎn)規(guī)劃市區(qū)“十一五”期間的城鎮(zhèn)住房需求本地戶籍城鎮(zhèn)居民住房需求外來常住人口的住房需求被動拆遷需求估算到2010年，蘇州市區(qū)共需住房建筑面積2100萬平米住房供求總量基本平

14、衡結(jié)構(gòu)基本合理價格基本穩(wěn)定注重規(guī)模、數(shù)量向注重質(zhì)量和功能提升原則住房建設(shè)蘇州市區(qū)住房總建筑面積4496.74萬平米私有（自有）住房3988.23萬平米人均住房建筑面積25.46平方米2001年2005年31.75平方米2100萬平米規(guī)劃期內(nèi)28.8萬套1148萬平方米11.67萬套市場型商品住房保障性住房952萬平方米17.13萬套規(guī)劃期末市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將達(dá)35平米未來五年內(nèi)蘇州市新建房產(chǎn)大多位于新城圈新城圈包括*區(qū)北部居住板塊在內(nèi)的十七個重點建設(shè)板塊規(guī)劃期內(nèi)共建設(shè)各類住房1890萬平方米老城西部、老城南部、老城東部三個居住板塊規(guī)劃期內(nèi)將建設(shè)各類住房210萬平米 20002005

15、年蘇州市房地產(chǎn)投資開發(fā)額（單位：萬元）及其漲幅蘇州整體經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，居民收入提高迅速；城市北拓，*是蘇州總規(guī)劃四大目標(biāo)中“宜居城市、江南水鄉(xiāng)”的主要載體，蘇州“轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式”的示范地區(qū)。蘇州市城市總體規(guī)劃要求*與主城全面對接。土地出讓保持高位行走，房地產(chǎn)投資持續(xù)高增長，房地產(chǎn)市場近年來極為紅火；*區(qū)交通管網(wǎng)建設(shè)迅速，與主城對接時間加速縮短；*區(qū)逐步成為投資熱點區(qū)域。小結(jié)：講解內(nèi)容宏觀市場研究土地市場研究房地產(chǎn)市場研究項目地塊研究項目可行性分析經(jīng)濟效益研究土地市場研究土地掛牌和成交情況 土地市場歷年供應(yīng)情況 土地供應(yīng)概況構(gòu)成區(qū)域分布用途2002年市區(qū)出讓土地用于房地產(chǎn)開發(fā)用地有4800畝。2

16、003年蘇州市區(qū)土地用于房地產(chǎn)開發(fā)用地7320畝，占17.8%。2003年公開交易出讓土地88宗，600萬平方米，合同出讓金145.5億元，2004年市區(qū)出讓土地127宗，面積577萬平方米，合同出讓金91.6億元。土地市場（住宅用地）歷年供給情況及分析2005年蘇州市區(qū)的土地供應(yīng)中，居住用地所占比例最大，共約400萬平方米，占到了總量的68%；其次為商業(yè)用地占到總量的28%，供應(yīng)面積總共約170萬平方米；綜合娛樂用地供應(yīng)面積約為19.8萬平方米，占4%。2006年蘇州市區(qū)公開交易的經(jīng)營性用地93宗，面積529. 9萬平方米，從2002年至2007年6月底，蘇州共出讓了586塊土地，其中住宅用

17、途占65%。 *區(qū)02年開始至07年6月，共計出讓土地89塊，土地總面積561.79萬平方米，折合容積率總建筑面積為799.12萬平方米，實現(xiàn)總成交額98.13億，平均樓面單價1185元/，平均拍賣成交額增幅24.74%。*區(qū)土地出讓情況 07年年初至6月底，*區(qū)土地正式出讓住宅或商用土地三塊，按容積率折合總建筑面積為34.6萬平方米，其中住宅建筑面積29.95萬平方米，平均樓面單價1636元/平方米，成交價格平均漲幅41.82%，具體如下：競的單位地塊位置面積()用途出讓年限容積率建筑面積()建筑密度起報價元/成交價樓面單價元/成交總價(萬元)上漲幅度元/萬元/畝蘇州市合景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

18、*區(qū)渭塘渭中路北、澄陽路西196064居住70年 1.121567020%、28%80015611041301685095.13% 2007年7月份蘇州市將進行本年度第3號、第4號公告土地集中拍賣。共有58宗近400萬平方米地塊將于月內(nèi)出讓。 在此次轉(zhuǎn)讓的地塊中，共有43宗地塊位于吳中區(qū)和*區(qū)，占了總數(shù)的近四分之三，地塊的集中供應(yīng)預(yù)示著在中心城區(qū)地塊日漸稀缺的情況下，吳中區(qū)和*區(qū)將成為未來除園區(qū)外未來兩年蘇州樓市發(fā)展的熱點。 土地市場（住宅用地）后續(xù)供給概況 第3號公告全市土地出讓26塊土地，其中23塊為居住用土地，按容積率折合總建筑面積為296.81萬平方米，住宅建筑面積244.88萬平方米

19、，住宅平均樓面單價1749.9元/平方米。 其中*區(qū)出讓7塊土地，其中3塊為純住宅土地，按容積率折合總建筑面積為57.9萬平方米，純住宅建筑面積25.89萬平方米，住宅平均樓面出讓價1493.75元/平方米。 第4號公告全市土地出讓32塊土地，其中7塊為居住用土地，按容積率折合住宅建筑面積69萬平方米，住宅平均樓面單價1392元/平方米。其中*區(qū)出讓7塊土地，皆為商業(yè)或辦公用地。 2007年7月份蘇州市土地拍賣第3號公告（*區(qū)部分）序號地塊位置編號面積用途出讓年限規(guī)劃指標(biāo)要求起報價保證金 萬元（平方米）容積率建筑密度綠地率元/ 1*區(qū)陽澄湖西路北，廣濟路西蘇地 2007-B-15號112992

20、居住70年1.825%37%360041002*區(qū)齊門北大街西、陽澄湖西路北蘇地 2007-B-16號62650居住和 商業(yè)70年 40年1.515%- 35%30%420026003*區(qū)采蓮路東、嘉元路南蘇地 2007-B-17號107485居住和 商業(yè)70年 40年1.2- 1.640%30%350038004*區(qū)*街道永方路西側(cè)、興業(yè)路北蘇地 2007-B-18號63431居住70年1.625%37%205013005*區(qū)望亭鎮(zhèn)鶴溪路西、小河南蘇地 2007-B-19號82522居住70年0.8- 1.225%37%120010006*區(qū)黃埭鎮(zhèn)康陽路東、春豐路北A蘇地 2007-B-20

21、號70695居住和商業(yè)70年 40年1.2- 1.615%- 30%30%176013007*區(qū)黃埭鎮(zhèn)康陽路東、春豐路北B蘇地 2007-B-21號79242居住和商業(yè)70年 40年1.2- 1.615%- 30%30%17601400 2007年7月份蘇州市土地拍賣第4號公告（*區(qū)部分）序號地塊位置編號面積用途出讓年限規(guī)劃指標(biāo)要求起報價保證金 萬元（平方米）容積率建筑密度綠地率元/ 1*區(qū)春申湖西路南，人民北路兩側(cè)G1地塊蘇地 2007-G-39號24696商業(yè)40年6.5- 7.045%20%600015002*區(qū)春申湖西路南，人民北路兩側(cè)G2地塊蘇地 2007-G-40號16249商業(yè)4

22、0年7.5- 8.045%20%6400300032559商業(yè)40年6.5- 7.045%20%60003*區(qū)春申湖西路南，人民北路兩側(cè)G3地塊蘇地 2007-G-41號15187商業(yè)40年6.5- 7.045%20%6000220022418商業(yè)40年5.0- 5.545%20%58004*區(qū)嘉元路北、陸慕變南蘇地 2007-G-42號3824餐飲、旅館業(yè)（賓館）40年2.5- 2.845%25%1650705*開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園蘇虞張西、永昌涇北蘇地 2007-G-43號28597餐飲、旅館業(yè)（賓館）40年2.040%37%9002606*區(qū)太平街道聚金路東、元春路北蘇地 2007-G-44號4

23、7065商業(yè)40年0.8- 1.245%25%14506907*區(qū)北橋街道未來路東、鳳北蕩北蘇地 2007-G-45號24153 商業(yè)和 辦公40年2.045%25%1280300小結(jié)近兩年由于受經(jīng)濟快速發(fā)展、人均可支配收入的增加、外來人口的導(dǎo)入等多方面合理的作用，*的房地產(chǎn)市場乃至蘇州的房地產(chǎn)市場不管從土地成交量、商品房的成交量到商品房的成交價格，其發(fā)展速度可謂驚人。進入2005年之后，由于受國家宏觀調(diào)空的影響，市場環(huán)境有著較明顯的變化，土地成交量、商品房的成交量開始出現(xiàn)較大程度的萎縮。同時，由于前期土地成交量較大，導(dǎo)致前年的土地開工面積和商品房的市場供應(yīng)量較大，甚至在一定程度上形成了供需平

24、衡向供過于求轉(zhuǎn)變的態(tài)勢，市場主動權(quán)開始轉(zhuǎn)移，由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。整體銷售價格開始趨于平穩(wěn)。從近兩年*的土地供應(yīng)分布情況看，土地供應(yīng)價格在持續(xù)上升；由于受宏觀調(diào)空的影響，土地供應(yīng)量開始趨于平穩(wěn)，主要集中在*經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、元和鎮(zhèn)、渭塘等鎮(zhèn)等，*街道沒有供應(yīng)。由于受宏觀調(diào)控影響、土地供應(yīng)量少的原因，導(dǎo)致近一年半商品房供應(yīng)趨少，尤其是2007年的上半年，*區(qū)幾乎無房可售，同時導(dǎo)致*區(qū)的商品房均價從2006年上半年之前的3500-3800左右一躍到2007年上半年的4500左右，一年時間，價格漲幅在500-1000元。講解內(nèi)容宏觀市場研究土地市場研究房地產(chǎn)市場研究項目地塊研究項目可行性分析經(jīng)濟效益研

25、究房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)發(fā)展特點住宅板塊劃分住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀住宅銷售價格及去化趨勢情況目標(biāo)客戶分析產(chǎn)品創(chuàng)新及營銷推廣競爭樓盤情況近兩年蘇州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點投資增幅回落06年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額蘇州全社會投資的五分之一，同比增長42.3%，其中住宅投資增長49.8%，增幅較去年同期分別回落16.9和3.6個百分點。施工規(guī)模繼續(xù)擴大，新開工面積將得到有效控制受慣性影響，06年全市房地產(chǎn)企業(yè)房屋施工面積達(dá)同比增長30.9%，其中住宅面積同比增長29.0%。別墅、高檔公寓在住宅中所占比重呈上升趨勢，比重達(dá)13.9%。房屋竣工面積大幅增長，06年全市竣工面積同比增長92.8%，其中住宅增長100.4%。

26、2006年蘇州整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出供大于求的局面。市區(qū)銷售47262套住宅，全年成交面積578萬，比2005年增加約160萬，增長約40%。銷售均價為5208元/，*區(qū)銷售均價為4445.2元/，全年新增住宅509萬，增加19%。住宅的銷售面積增幅是新增供應(yīng)面積的1倍，兩者的差距說明了購買需求推動了蘇州樓市的走高，需求還是住宅銷售率創(chuàng)高峰的最主要動力。但是，如果考慮到2006年初市場上還有近300萬的待售面積，那么2006年可銷售面積的總量高達(dá)880萬，整體市場壓力還是比較大的。2005年12月末，蘇州全市商品房空置面積達(dá)325.73萬平方米，其中住宅空置面積224.3萬平方米，分別是04年同期的

27、2.5和3倍。銷售情況良好，整體房價增長較為平穩(wěn)全市房屋實際銷售面積達(dá)同比增長35.9%，其中住宅增長26.4%；房屋預(yù)售面積增長19.8%，其中住宅增長21.2%。結(jié)構(gòu)有所調(diào)整 住宅投資比重下降竣工交付集中前幾年商品房相對集中開發(fā)，從04年下半年開始進入集中竣工交付階段，由此引發(fā)商品房空置面積增加較快。 原始數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)原始數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)兩者結(jié)合，價格盆地雛形顯現(xiàn)原始數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)原始數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)20002005年蘇州市房地產(chǎn)市場施工竣工房屋面積比較（單位：萬）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年施工房屋面積787.64839.511457.72576

28、3843.94600增長幅度19910.246.575.6 44.410%竣工房屋面積405.79422.90557.3779.21129.11600增長幅度4.7-4.96.539.650.69.1住宅銷售面積311.04390.71535.52575.4633.79。722.00增長幅度7.018.311.86.619.5%13.9%蘇州市20002005年施工/竣工/實銷面積比較圖（單位：萬） 20002005年蘇州商品房/商品住宅實銷面積比較表（單位：萬） 年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年商品房實際銷售面積32753480.10539.71614.868

29、52.40838.00商品住宅實際銷售面積311.04431.75479.91530.38633.79722.0020012005年蘇州房地產(chǎn)發(fā)展主要指標(biāo)折線圖（單位：萬) 商品房建設(shè)2001年2002年2003年2004年2005年施工面積849.751467.062661.974183.664600新開工面積494.71986.441603.91871.471800竣工面積467.24558.05825.891462.79160020012005年蘇州各類房地產(chǎn)產(chǎn)品面積比較表（單位：萬) 全部商品房住宅商鋪寫字樓前5年竣工面積4913.974134.79779.18前5年總建設(shè)面積1131

30、3.979519.971794.00前5年已售面積3325.072797.83527.24前5年未售出面積1588.901336.96251.9406年后待售面積7988.906722.141266.76 以30平/人的居住面積計算，短短5年之內(nèi)的住宅供應(yīng)量將滿足320萬人的居住，這樣的人口規(guī)模已經(jīng)超過了現(xiàn)有蘇州市區(qū)人口的總和。 搶先開發(fā)是規(guī)避未來競爭風(fēng)險的最佳手段。 在2001年到2005年期間，總共新竣工的商品房面積為4913.97萬，其中住宅約為4134萬，目前在建的住宅樓面積為5385萬，蘇州市房地產(chǎn)業(yè)2007年預(yù)測房地產(chǎn)投資持續(xù)增長、增速提升施工面積穩(wěn)步增長、別墅、高檔公寓房得到控制

31、經(jīng)過多年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)市場進入規(guī)模延續(xù)性開發(fā)時期新開工面積減少在2006年新開工面積有所回升基礎(chǔ)上，今年新開工面積出現(xiàn)負(fù)增長，一方面開發(fā)市場會隨著市場節(jié)奏自我調(diào)整，另一方面由于基數(shù)較大，新開工面積增幅出現(xiàn)回落。預(yù)計07年全市新開工面積將同比下降10%-20%。 銷售面積較快增長由于2006年外部政策趨緊，消費者持幣觀望心態(tài)較重，經(jīng)過近一年的觀望，市場并未大起大落，市場供應(yīng)充足、房價未跌略升，使階段性積聚的剛性需求得到釋放，銷售增幅樂觀。一季度，全市住宅銷售同比增長27.6% 。商品房銷售期房占七成以上。從商品房銷售結(jié)構(gòu)看，各種結(jié)構(gòu)銷售全面增長。關(guān)鍵詞一：排隊買房關(guān)鍵詞二：房價狂飆 我們再來

32、看看四大市場表象關(guān)鍵詞三：遍地都是小戶型關(guān)鍵詞四：豪情拿地市場一片火熱，表現(xiàn)的后面支撐是什么？追漲心態(tài)透支升值空間07年上半年房價快速上升直接原因第一點蘇州城市軌道交通的建設(shè)全國列車提速縮短城際距離蘇州每年21萬人口的進入舊城改造建設(shè)市場需求激發(fā)市場目前對小戶型的需求很大開發(fā)企業(yè)針對市場熱銷的小戶型采取單價提高，控制總價的方式銷售第二點第三點目前經(jīng)濟型別墅也處于熱銷均價上升了大概1500元/平方米左右第四點對未來經(jīng)濟發(fā)展充滿信心無形中造成房價會繼續(xù)走高的心理暗示 別忘了，2007年將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年！政策調(diào)控執(zhí)行力度將加大 土地增值稅即將開征，將對房企利潤造成重大影響 供應(yīng)結(jié)構(gòu)房價投資投機

33、性需求外資準(zhǔn)入土地控制全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)進行土地增值稅清算已竣工驗收已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)盈利空間下調(diào)需要進行結(jié)算住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)將增多 土地管理更加嚴(yán)格，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對于存量土地的競爭。小戶型成為未來市場主流 高端住房的投資和供給將受到限制 總的來說，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產(chǎn)行業(yè)“強

34、者恒強”的局面將得到進一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進一步提高。今年將使得土地增量供應(yīng)受到更嚴(yán)格的控制預(yù)計隨著土地供應(yīng)“閘門”的縮緊土地價格的上漲趨勢短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化增量土地資源的供給緊縮更加注重對存量土地資源的整合對新推量土地的競爭也將加劇土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實。預(yù)計將出現(xiàn)兩個現(xiàn)象建設(shè)項目用地地管理將更加嚴(yán)格鏈接：蘇州小戶型（90平方米以下）市場情況多層主要在吳中區(qū)和*區(qū) 高層在園區(qū)供應(yīng)量最大其次是新區(qū)和吳中區(qū)中高層則幾乎只在*區(qū)有可售房源酒店式公寓則集中在中心城區(qū)和*區(qū)多層高層小高層酒店式公寓低收入家庭住房分布形態(tài)結(jié)構(gòu)1室2室44%53%3室3%平均5437元/平方米6614元/平

35、方米4421元/平方米價格40%酒店式公寓總價32.3萬總價35.8萬各區(qū)域小戶型住宅價格分析： 中心城區(qū)地段都比較好酒店式服務(wù)公寓價格水平最高面積跨度很大3090平方米比較集中的還是3050平方米單價在10000元以上園區(qū)規(guī)劃較新產(chǎn)品相對比較一致7090平方米50006000元新區(qū)4090平方米兩端的產(chǎn)品較多50006000元吳中區(qū)6090平方米集中在8090平方米5000元或以下比較符合日常居住為主*區(qū)4090平方米集中在3050平方米酒店式公寓有較大數(shù)量價格水平高于吳中區(qū)新區(qū)和園區(qū)相當(dāng)蘇州市三種類型住宅市場接受度高高檔住宅去化量很大提升均價上揚主流精品樓盤前期去化迅猛后期產(chǎn)品價格有一定上

36、升設(shè)計獨特、風(fēng)格新穎個性化產(chǎn)品市場反映良好對產(chǎn)品品質(zhì)的認(rèn)同感已經(jīng)成為產(chǎn)品成功的保證公寓市場年度變化比較表（毛坯房） 年度區(qū)域房型主力面積（）均價（）2005年園區(qū)二房971105685三房135140市區(qū)二房871155243三房128140新區(qū)二房801164838三房130135吳中區(qū)二房881065080三房110140*區(qū)二房1001084555三房1151352004年園區(qū)二房1001166113三房130140市區(qū)二房851105577三房130140新區(qū)二房851155800三房130145吳中區(qū)二房801104763三房128140*區(qū)二房65973744三房126130市場調(diào)

37、查客戶意向樓層分布圖 市場調(diào)查客戶戶型意向分布圖 在房型選擇方面，目前客戶對所選房型在功能分布及面積方面的選擇較以前更為理智，2房戶型需求量增加。市場調(diào)查客戶購買意向分布圖 典型競爭樓盤情況本案香城花園榮盛陽光加州中惠地塊麗島別墅錦繡天地香韻花園廣州合景地塊（總建78萬）恒基地塊（總建62萬）相韻花園目前*鎮(zhèn)唯一商品房項目 （2007年初已售完）開發(fā)商：蘇州市通盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：*區(qū)*鎮(zhèn)春申湖西路南，春菊電器對面占地：43881平方米容積率：1.2總建筑面積：52657平方米物業(yè)形態(tài)：多層（3棟板式）、聯(lián)排、獨棟（20套）物業(yè)特點：多層共6層，其中地上一層為車庫，五層住宅銷售價格：

38、多層成交均價3850元/平方 110-135平方 總價40-60萬 聯(lián)排成交均價6700元/平方 290平方左右 總價 180萬 獨棟成交均價8900元/平方 450平方左右 總價 400萬開盤時間：2006年8月29日銷售期：4個月目前狀況：多層及獨棟已全部售完，尚剩余幾套聯(lián)排*區(qū)目前住宅無在售項目下半年即將面世的項目有：榮盛陽光加洲 香城花園 中惠項目榮盛陽光加洲地理位置：*區(qū)采蓮路西、古巷路北占地：134714平方米容積率：1.6總建筑面積：215542平方米物業(yè)形態(tài)：多層、小高層、高層推盤節(jié)奏：大一期的第一階段推出21棟多層，計520多套左右；大一期的第二階段將于2007年下半年推出9

39、棟左右小高層（暫 二期將推出剩余多層及高層（具體規(guī)劃及推盤時間待調(diào)整）主力戶型：一期多層 80-110平方 二房、少量三房 一期小高層 100-110的二房 120-140的三房 二期多層、高層 100-160（暫定、具體不詳）銷售價格：多層成交均價4800平方 80-110平方 總價40-60萬 開盤價4100，目前個別二手房中介報價5400左右 開盤時間：2006年8月29日 大一期第二階段 預(yù)計2007年下半年銷售情況：大一期第一階段自開盤起4個月左右500多套基本銷售完畢，蓄水時間大概3個月（蓄水本不需3個月，開發(fā)商推遲開盤時間以求更大的漲價空間）目前狀況：大一期第二階段也已具備開盤條

40、件，開發(fā)商也在推遲開盤時間，準(zhǔn)備下半年現(xiàn)房銷售香城花園（三期尾盤四期） 1-4期總盤量約100萬平方 地理位置： *區(qū)大道蘇州國際外語學(xué)校對面占 地： 25萬平方左右（三期）；25萬平方左右（四期） 容 積 率： 1.2（總盤量）總建面積： 三期+四期約50萬平方米物業(yè)形態(tài)：三期：多層（700多套）、小高層（13棟500多套）、聯(lián)排別墅；四期：規(guī)劃以普通住宅為主主力戶型：戶型特征： 93-126平米 、以110-120的三房為主 、戶戶入戶花園（三期）； 未定（四期）銷售價格： 三期多層成交均價：4850元/平方，小高層下半年開盤價預(yù)計5000開盤時間： 三期多層開盤時間2007年3月8日；三

41、期小高層開盤時間2007年8月底（具體未定） 目前狀況：三期多層成交均價4850，700多套房源4個月之內(nèi)已全部售完,8月底推出小高層及聯(lián)排別墅 四期位于采連路西側(cè)，緊鄰三期，預(yù)計今年年底或明年初推出 中惠項目地理位置：*區(qū)采蓮路東、古巷路北占地：123236平方米容積率：1.5總建筑面積：184854平方米物業(yè)形態(tài)：小高層銷售價格： 未定開盤時間： 未定 預(yù)計2007年底目前狀況：空地，藍(lán)白色圍墻已部分圍擋錦繡天地地理位置：*區(qū)澄陽路，陽澄湖東路（*區(qū)政府東側(cè)）占 地： 48000平方左右容積率： 2.2總建面積：110000平方米物業(yè)形態(tài)：小高層（9層）、高層（18層、25層）主力戶型：

42、戶型特征：110、139、148、166、218（躍層）平米 銷售價格：5000元/平方開盤時間：2006年7月目前狀況：目前狀況：共計750套房源已基本售完, 目前尚剩余4套大戶型房源麗島別墅地理位置：陽澄湖東路與澄陽路交界口 、干將路567號 占 地： 90000平方左右容積率： 1.3總建面積：120000平方米物業(yè)形態(tài)：別墅（獨棟）,別墅（聯(lián)排）、4棟湖景小高層主力戶型： 戶型特征：200-400平米（別墅）、80-110（湖景公寓） 銷售價格：一期10000元/平方 二期小高層預(yù)計5000元/平方、獨棟預(yù)計12000元/平方 開盤時間：2006年6月目前狀況：目前狀況：一期聯(lián)排和獨棟

43、已全部售完 2007年10月份推出二期4棟小高層和獨棟別墅講解內(nèi)容宏觀市場研究土地市場研究房地產(chǎn)市場研究項目地塊研究項目可行性分析經(jīng)濟效益研究項目地塊研究地塊情況項目地塊基本技術(shù)指標(biāo)及規(guī)劃要點項目機會及風(fēng)險評估一、地塊情況 本項目地塊位于*區(qū)*街道，北面隔村莊臨興旺路，南臨興業(yè)路，東面隔幾十米綠化帶及一條南北向小河道臨永方路，西面為農(nóng)田及廠房。宗地目前尚有村社、農(nóng)田及其他地面附著物，需拆遷。宗地狀況（規(guī)模與控規(guī)）。該地塊尚為集體土地用地，需拆遷地面附著物，有待政府更改用地性質(zhì)，出讓該地塊，并出臺詳細(xì)的控規(guī)指標(biāo)地理位置：*區(qū)*永方路西側(cè)、興業(yè)路北地塊內(nèi)部 本地塊現(xiàn)為集體土地用地性質(zhì)，有農(nóng)民房及部

44、分農(nóng)田。地塊外部 東向緊鄰一小河道，有部分農(nóng)戶污水排放于此，小河道向東至永方路有幾十米綠化帶，日后通過河道邊緣整治，可打造為景觀。地塊北面有部分農(nóng)民房不在紅線范圍內(nèi)，西面有部分農(nóng)田，日后對小區(qū)周邊整體環(huán)境有影響。整個地塊位于*街道鎮(zhèn)中心的北面，屬*一工區(qū)，周邊有十幾家綠色工廠。交通：79路、82路、891路等公交車近在咫尺，永方路和蘇虞張公路通往市區(qū)，交通方便。商業(yè)：地塊周邊商業(yè)相對匱乏。下半年營業(yè)的*娛樂匯項目距離我公司地塊步行十分鐘左右，位于*區(qū)*街道，永方路春菊電器有限公司旁，定位為 酒店、高檔中西餐廳、商務(wù)、休閑娛樂中心等，多元化經(jīng)營模式。目前，向陽漁港大酒店等已錄進本娛樂總匯。步行十

45、分鐘左右至*鎮(zhèn)黃埭路小商業(yè)街，步行十五分鐘左右至*街道的東街（行政中心、銀行、商業(yè)網(wǎng)點、郵局、餐飲、賓館、*中學(xué)、小學(xué)等）即鎮(zhèn)中心。景觀：地塊東向邊緣的水系和綠化帶是本項目的主要景觀優(yōu)勢之一，在規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)充分考慮到這一景觀資源的利用。人氣：對于房地產(chǎn)項目而言，足夠的人氣是營銷成敗的關(guān)鍵所在，對于本地塊而言，周邊實際聚集了大量的市場潛在購買人群，而區(qū)域市場的住宅產(chǎn)品的放量未能達(dá)到實際市場需求。潛在目標(biāo)市場如*一、二、三工區(qū)的眾多工廠中高職位職工、本身對改善居住環(huán)境有需求的*鎮(zhèn)百姓（目前除相韻花園以售完，無新項目供應(yīng)），*元和街道和*經(jīng)濟開發(fā)區(qū)選擇相對低價格樓盤的職工及百姓、*區(qū)的部分拆遷戶（

46、幾條道路的北延拓寬整治會帶來一批拆遷戶）等二、項目地塊基本技術(shù)指標(biāo)及規(guī)劃要點概要地理位置：*區(qū)*永方路西側(cè)、興業(yè)路北用地性質(zhì)：居住用地面積：63431平方米容積率：1.6建筑密度：25%其他要求：90平方米以下住宅總面積需要占到樓盤總建筑40%其他：（略）三、項目機會和風(fēng)險評估項目風(fēng)險：1、未來市場整體供給量大，掩蓋了暫時性供不應(yīng)求現(xiàn)象；2、前期區(qū)域出讓大塊住宅土地且數(shù)量眾多，且先入為主，搶占市場；3、地理位置屬于較偏遠(yuǎn)地帶， 目標(biāo)市場廣域化價值的傳播需要積累；4、樓面地價持續(xù)走高，房價增幅相對延緩；項目機會：1、城市房價的價格盆地，無論對高端物業(yè)還是普通物業(yè)需求者都具備較強吸引力；2、產(chǎn)品供

47、給暫時性出現(xiàn)空缺，1-2年內(nèi)市場饑餓需求狀況明顯；3、周邊區(qū)域的大盤效應(yīng)帶動的區(qū)域樓盤經(jīng)濟效應(yīng)；4、相對較低的土地價格為項目實現(xiàn)較高利潤提供基礎(chǔ)保障；解決策略：1、在一定的土地價格成本空間內(nèi)，盡快拿地，迅速開發(fā)，搶占市場；2、產(chǎn)品整體規(guī)劃設(shè)計強調(diào)主題性特色性的標(biāo)準(zhǔn)，以人文為本的軟性配套設(shè)施建設(shè)到位；3、產(chǎn)品設(shè)計貼合客觀市場需求并做好未來市場發(fā)展的準(zhǔn)確預(yù)期判斷；4、強有力的營銷推廣理念、手段與品牌塑造的針對性；5、強調(diào)主題性，圍繞主題進行項目的規(guī)劃設(shè)計與后期的營銷推廣執(zhí)行；講解內(nèi)容項目可行性分析對項目的可行性觀點宏觀市場研究土地市場研究項目地塊研究項目可行性分析經(jīng)濟效益研究房地產(chǎn)市場研究項目整體

48、操作策略建議 產(chǎn)品設(shè)置建議抉擇評估與經(jīng)濟可行性 產(chǎn)品組合物業(yè)選擇價格定位土地獲得成本市場可行性從以上多個市場層面分析，我司認(rèn)為本地塊具備優(yōu)良的市場環(huán)境與操作可行性。項目可行優(yōu)良的市場環(huán)境收益實現(xiàn)的高效性一定的土地成本獲取空間方向一：市場可行性可行性研究方法從兩個方向入手方向二：抉擇評估與經(jīng)濟可行性地塊獲??？地塊開發(fā)？具體表現(xiàn)內(nèi)容：前期宏觀房地產(chǎn)市場土地供給消化市場消費者市場項目自身立地資源其他在一定限制土地成本區(qū)間內(nèi)迅速拿地、即刻開發(fā)是最優(yōu)運作路線本地塊小區(qū)規(guī)劃優(yōu)質(zhì)戶型結(jié)構(gòu)合理面積配比適度配套設(shè)置多樣景觀建設(shè)獨特建筑表現(xiàn)獨有主題定位明確不是單單追求外立面和景觀樓盤風(fēng)格設(shè)計細(xì)節(jié)不斷追逐和超越共識

49、理念產(chǎn)品上而是對簡而言之便是：城市北擴戰(zhàn)略給予區(qū)域發(fā)展強大的源動力；區(qū)域定位人居城市的大背景下，近年來住宅市場需求大增而出讓與開發(fā)延后;合理的市場土地出讓計劃與匹配的城市發(fā)展規(guī)劃；區(qū)域市場產(chǎn)品供需不平衡，短暫性出現(xiàn)無房可買現(xiàn)象，后續(xù)市場產(chǎn)品供給量適中；高性價比特色性樓盤市場接受度高，高檔住宅產(chǎn)品市場需求度高；大量樓盤涌現(xiàn)，大盤雛形初現(xiàn)，羊群效應(yīng)作用顯現(xiàn)； 產(chǎn)品開發(fā)逐步偏從規(guī)劃、設(shè)計、營銷等方面中的細(xì)節(jié)著手創(chuàng)新；本地塊土地預(yù)期獲取成本仍在可控財務(wù)成本空間內(nèi)，收益有保障；方向一：市場可行性研究因子消費市場可行性 整體與區(qū)域市場的市場產(chǎn)品供給的可行性 研究方法確定目標(biāo)市場方法A方法B確定產(chǎn)品類型根據(jù)

50、地塊出讓要點對產(chǎn)品進行修正市場需求要素市場容量市場容量產(chǎn)品類型市場需求要素市場最優(yōu)進入產(chǎn)品結(jié)合地塊出讓條件符合市場需求產(chǎn)品類型產(chǎn)品具體設(shè)置符合市場需求 對于本區(qū)域市場而言，該兩種方法皆可以實行，我司采用第一種方法來進行相應(yīng)工作。由于已知容積率1.6，建筑密度25%，故本地塊產(chǎn)品類型有以下多種組合方式：多層（6-7）花園洋房（4-5）小高層類別墅（聯(lián)排、雙拼）多層（67）花園洋房（4-5）小高層類別墅（聯(lián)排、雙拼） 由于容積率和建筑密度的限制，純粹的小高層與類別墅不會單獨出現(xiàn)，故本地塊產(chǎn)品組合形式可以有：1、純多層（花園洋房）2、多層、類別墅3、多層、小高層4、多層、類別墅、小高層5、小高層、類

51、別墅以上三類物業(yè)市場都存在較為良好的市場需求空間，不同類型物業(yè)初步篩選評定：比較因素多層（6、7）花園洋房（4.5）小高層（9-11）類別墅市場表現(xiàn)前期市場接受度1234競爭強度3241價格準(zhǔn)入門檻2314未來消化能力2143經(jīng)濟收益開發(fā)成本3412產(chǎn)品收益3241小計14141715注：上圖中的“1”、“2”、“3”、“4”代表該項在四類中的排名，“比較結(jié)果”中的數(shù)值為該列數(shù)值之和。比較結(jié)果的數(shù)值越小，表明其排名越靠前，即其可行性及經(jīng)濟效益也越高。 我司對以上物業(yè)類型的評定嚴(yán)格依靠當(dāng)?shù)厥袌鰧嶋H情況，按照“市場表現(xiàn)”和“經(jīng)濟效益”兩方面來劃分等級，評估不同物業(yè)的可行性。 由上表可知，多層及花園

52、洋房在本項目中的可行性及經(jīng)濟效益最高。但考慮到項目地塊的容積率與建筑密度的關(guān)系，以及限定90平方米以下住宅占總建筑面積40%的出讓要求，本地塊的實際產(chǎn)品設(shè)置將作部分調(diào)整。建設(shè)設(shè)計內(nèi)容建議： 項目擬建總建筑面積10萬(不含地下室、架空層等不計容積率面積)。為便于測算，此處姑且將商品房建筑面積與總建筑面積等價，即商品房建筑面積為10萬。建議組合形式：產(chǎn)品形態(tài)戶型結(jié)構(gòu)面積（平方米）面積小計（平方米）面積比（%）套數(shù)（套）戶型比（%）聯(lián)排200-2301100011%516%洋房復(fù)式4、5房160-19030003%182%平層3、4房120-15050005%364%多層4房130-14060006

53、%455%3房110-1301600016%13315%小高層4房14060006%435%3房105-1251300013%11313%2房80-904000040%46051%共計100000100%899100%注：以上每戶住宅的建筑面積包括所有的分?jǐn)偯娣e。 價格定位的制定，從兩個層面考慮，一是外界市場性因素，一是自身產(chǎn)品性因素，由于具體價格定位需根據(jù)產(chǎn)品自身多項因素來綜合計算，此處對于價格的測定，我司暫且從目前市場因素考慮，假定本地塊本年度拿地，本年度開發(fā)，并年底進入銷售，初始價格區(qū)間在4500-4700元/平方米之間,類別墅價格區(qū)間在7000-7800元/平方米。（具體的價格定位需要

54、在產(chǎn)品規(guī)劃確定之后方可完成測算）價格定位的建議方向二：抉擇評估與經(jīng)濟可行性 研究方法成本空間評價指標(biāo)與決策方法 評價指標(biāo)研究目的土地拍賣項目的可行性研究確定企業(yè)可以接受的土地最高限價該限價下的風(fēng)險評估土地最高限價加權(quán)平均值財務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計概率導(dǎo)致?lián)p失的可能性成功的可能性財務(wù)成本收益率期望值財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率土地最高限價定的越高，獲得土地的機會成本就越大，企業(yè)獲利能力越差，所冒的風(fēng)險就越大；反之，較低的土地最高限價風(fēng)險較小，但獲得土地的機會越小。 本項目評價提供多個決策方案，供投資者決策。每個方案均列出了土地最高限價，財務(wù)內(nèi)部收益率期望值，財務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益

55、率的累計概率，財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率等四個決策指標(biāo)。 決策方法企業(yè)先確定目標(biāo)收益率基準(zhǔn)收益率每個企業(yè)對獲得土地的迫切程度不同隨著土地存量的減少迫切程度加劇企業(yè)對項目收益水平的要求也會降低每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率是不同的其次從表中選擇內(nèi)部收益率期望值基準(zhǔn)收益率的方案可能有多個方案符合條件需要進一步通過“財務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計概率”和“財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率”作出決策“財務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計概率”越大則成功的可能性越大;但獲得土地機會就越小。這與貴司對獲得該地塊的急切程度有關(guān)。再次排除風(fēng)險大的方案當(dāng)“財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率”很大時方案風(fēng)險很大

56、這種方案應(yīng)該排除若干個方案的“財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率”都很小時各方案的風(fēng)險幾乎是相同的應(yīng)該根據(jù)“財務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計概率”來最后定奪土地最高限價風(fēng)險決策指標(biāo)注：采用測算工具為“多元線形回歸項目經(jīng)濟評估”，年基準(zhǔn)利率為我司暫定數(shù)據(jù)為便于比較與測算，具體年基準(zhǔn)收益率需根據(jù)貴司內(nèi)部財務(wù)評估設(shè)置，此表僅作參考。方案土地最高限價（萬元）單價最高限價（萬元）年基準(zhǔn)收益率財務(wù)內(nèi)年部收益率期望值財務(wù)內(nèi)部收益率0的累計概率財務(wù)內(nèi)部收益率小于1的概率方案一13003 205020.00%24.09%95.00%0方案二13638 2150 18.80%22.58%89.30%0方案三1427

57、2 225017.67%21.12%83.94%0方案四14906 235016.61%19.73%78.91%0方案五15541 245015.61%18.38%74.17%2方案六16175 255014.68%17.09%69.72%2方案七16809 265013.80%15.85%65.54%2方案八17444 275012.97%14.65%61.61%3方案九18078 285012.19%13.49%57.91%3方案十18712 295011.46%12.38%54.43%4講解內(nèi)容宏觀市場研究土地市場研究房地產(chǎn)市場研究項目地塊研究項目定位概述項目可行性分析經(jīng)濟效益研究經(jīng)濟效益分析土地成本開發(fā)成本預(yù)估銷售收入預(yù)估開發(fā)利潤銷售回款預(yù)估1、土地成本：本地