2007年某市區(qū)空置商品房調(diào)查報告_secret

1、*市區(qū)空置商品房調(diào)查報告 隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，空置房問題逐漸成為社會關(guān)注焦點?？罩梅恐笀蟾嫫谀┮芽⒐さ目晒╀N售或出租的商品房屋中，尚未銷售或出租的房屋部分，包括以前年度竣工和本期竣工的商品房屋中沒有銷售或出租的房屋。商品房的空置情況是反映房地產(chǎn)市場供求平衡狀況、衡量房地產(chǎn)市場是否健康發(fā)展的重要指標，通過對空置指標的研究可以洞察房地產(chǎn)市場的變化，為政府決策提供重要的參考依據(jù)。因此，從實際情況出發(fā)，科學(xué)、合理地分析市區(qū)空置房情況，對判斷和調(diào)控市區(qū)房地產(chǎn)市場具有重要的參考意義。為摸清商品房空置情況，一季度，我們對市區(qū)近200家房地產(chǎn)企業(yè)進行了一次快速調(diào)查，通過調(diào)查基本上掌握了市區(qū)空置房的數(shù)量、空

2、置房的結(jié)構(gòu)、空置房區(qū)域分布及空置房產(chǎn)生的原因。本文利用這次專項調(diào)查資料和1998年以來的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)對市區(qū)商品房空置情況進行分析研究。一、商品房空置規(guī)模情況（一）空置房增長較快至2007年底，市區(qū)空置各類商品房屋面積23.39萬平方米，比上年底增加6.88萬平方米，同比增長41.67%。其中空置住宅9.57萬平方米，同比增加0.96萬平方米，增長11.15%。從今年上半年情況來看，商品房空置面積有進一步增多趨勢，至6月底，市區(qū)空置商品房面積達到38.51萬平方米，比去年年底增加15.12萬平方米，同比增長83.12。（二）空置房以滯銷和待銷商品房為主按統(tǒng)計口徑，空置時間在一年以內(nèi)（含一年）的

3、商品房為待銷商品房；空置時間在一年到三年（含三年）的商品房為滯銷商品房；空置時間在三年以上的商品房為積壓商品房。調(diào)查結(jié)果顯示，至2007年底，市區(qū)商品房空置面積中空置一年以下的商品房屋面積為10.04萬平方米，占市區(qū)商品房空置面積的42.92%(表1)；空置一到三年的商品房屋面積為11.41萬平方米，占市區(qū)商品房空置面積的48.78%；空置三年以上的商品房屋面積為1.94萬平方米，占市區(qū)商品房空置面積的8.29%。表:2007年市區(qū)商品房空置情況表單位：萬平方米、指標數(shù)量比重空置房面積23.39100待銷商品房10.0442.92滯銷商品房11.4148.78積壓商品房1.948.29（三）空

4、置房以住宅空置為主從空置房構(gòu)成來看,2007年底，市區(qū)空置商品住宅9.57萬平方米，占空置房面積的40.93%（圖1）；空置辦公樓面積4.77萬平方米，占空置房面積的20.4%；空置商業(yè)營業(yè)用房面積5.77萬平方米，占空置房面積的24.68%；空置其他房屋面積3.27萬平方米，占空置房面積的13.99%。從住宅的空置時間來看，空置一年以下的商品住宅有3.28萬平方米（表2），占商品住宅空置面積的34.27%；空置一至三年的住宅面積有6.02萬平方米，占商品住宅空置面積的62.9%；空置三年以上的住宅面積為0.27萬平方米，只占商品住宅空置面積的2.82%。表2:2007年*市區(qū)按用途分組的商品

5、房空置情況表單位：萬平方米、%指標住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房數(shù)量比重數(shù)量比重數(shù)量比重空置面積合計9.57100.04.77100.05.77100.0待銷面積3.2834.271.3929.142.2639.17滯銷面積6.0262.92.3549.272.9450.95積壓面積0.272.821.0321.590.579.88從空置住宅的戶型結(jié)構(gòu)來看，90平方米以下戶型住宅空置面積只有0.04萬平方米，占住宅空置面積的0.42%；90140平方米戶型住宅空置面積7.14萬平方米，占住宅空置面積的74.61%；140平方米以上戶型住宅空置面積2.39萬平方米，占住宅空置面積的24.97%。從空置住

6、宅的檔次結(jié)構(gòu)來看,別墅和高檔公寓空置面積2.58萬平方米，占住宅空置面積的27，其中待銷、滯銷面積為1.51和1.07萬平方米，分別占住宅待銷、滯銷面積的46.04%和17.77%。（四）空置房主要集中在主城區(qū)2007年底，崇川區(qū)空置各類商品房屋面積21.72萬平方米（表），占市區(qū)空置房面積的92.86%,其中空置住宅8.43萬平方米；港閘區(qū)空置各類房屋面積0.37萬平方米，占1.56%，其中空置住宅0.3萬平方米；開發(fā)區(qū)空置各類商品房屋面積1.12萬平方米，占4.77%，其中空置住宅0.85萬平方米。表:2007年*市區(qū)商品房空置情況表單位：萬平方米分地區(qū)空置面積住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房市區(qū)合

7、計23.399.574.775.77崇川區(qū)21.728.434.75.31港閘區(qū)0.370.30.07-開發(fā)區(qū)1.120.66-0.46（五）空置房面積呈回升態(tài)勢2003年由于房地產(chǎn)企業(yè)改制等原因，市區(qū)新開工面積大幅回落，房地產(chǎn)市場供應(yīng)出現(xiàn)青黃不接，部分空置房得到消化，空置房大幅減少，至2004年底市區(qū)空置房面積回落到11.49萬平方米（圖2）。近年來國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，商品房價格不降反升，加上市場供應(yīng)量有所放大,市區(qū)商品房空置面積開始回升，至2007年底，市區(qū)空置商品房屋面積23.39萬平方米，比上年增加了6.88萬平方米，同比增長41.67%。今年上半年空置房面積進一步增

8、加，至6月底市區(qū)空置各類房屋面積達38.51萬平方米，比年初又增加了15.12萬平方米。二、商品房空置率情況商品房空置多少才算合適，不能單從空置量上去分析, 在研究商品房空置規(guī)模的同時，更應(yīng)觀察空置率的變化情況，這樣才能全面地把握房地產(chǎn)市場走勢。商品房空置率是指報告期商品房空置數(shù)量占報告期可供銷售、出租商品房數(shù)量的比重，以反映當年可供銷售和出租的商品房中沒有銷售和出租的商品房的空置程度。本文采用國內(nèi)常用的商品房空置率計算辦法：商品房空置率等于報告期空置房面積除于近三年商品房竣工面積合計。（一）商品房空置率峰值出現(xiàn)在1999年，隨后逐年下降從歷年商品房空置率的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，1999年*市區(qū)商品房空

9、置率達到峰值，為16.78%（圖3、表），隨后逐年下降，2004年降至最低點3.58%，2007年空置率又回升到4.7%。市區(qū)住宅空置率峰值同樣出現(xiàn)在1999年，當年空置率為13.43%，以后逐年下降，至2004年空置率下降到1.4%, 2007底市區(qū)住宅空置率為2.43%。非住宅類物業(yè)空置率峰值出現(xiàn)在2000年,當年空置率高達48.52%,以后逐年下降,至2006年空置率回落到11.56%,2007年非住宅類物業(yè)空置率上升到18.68%。表：1998年2007年市區(qū)商品房空置率情況表單位：萬平方米、年份新開工面積住宅竣工面積住宅空置面積住宅空置率住宅199887.9579.1764.9055

10、.2733.7518.0913.889.291999104.6986.28107.6988.2845.6329.1816.7813.432000117.8696.9194.4982.9539.2719.5814.708.642001136.40121.19115.9398.3440.4519.4112.727.20200298.0881.41137.68115.7528.9213.188.314.44200395.6377.2885.4572.7217.856.665.262.322004188.01164.8797.7180.1711.493.753.581.402005264.03233.

11、72163.25141.8717.467.795.042.642006236.71193.03162.20132.7816.518.613.902.432007284.16225.02172.31149.1123.399.574.702.26（二）高空置率主要集中在商辦樓等非住宅物業(yè)和別墅高檔公寓從商品房各物業(yè)類型的空置率來看，2007年住宅空置率為2.26%，低于市區(qū)商品房平均空置率2.44個百分點，其中別墅高檔公寓空置率為16.56%，高于市區(qū)住宅平均空置率14.12個百分點；而辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等其他非住宅物業(yè)空置率為18.68%，比市區(qū)商品房平均空置率高出14個百分點,比住宅空置率高

12、16.24個百分點。從1998年以來市區(qū)各類房屋空置率情況看，非住宅類物業(yè)空置率一直遠高于商品住宅空置率（圖3、表5）。表:1998-2007年市區(qū)空置率情況表單位:%年份商品房空置率住宅空置率非住宅空置率199813.889.2932.40199916.7813.4330.03200014.708.6448.52200112.727.2043.3520028.314.4430.8320035.262.3221.4220043.581.4014.8320055.042.6418.7220063.902.4311.5620074.702.2618.68（三）空置率與商品房價格漲幅呈顯著相關(guān)關(guān)系空

13、置率高低是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的一個重要信號，空置率高表示市場可供選擇的商品房多,商品房源相對充足,商品房價格漲勢就會趨緩;空置率偏低,就意味著市場可供選擇的房源減少,商品房供不應(yīng)求,商品房價格就會較快上漲。從1998年-2007年市區(qū)空置率與商品房價格走勢圖可以看出,1999年市區(qū)商品房空置率達到16.78%（圖4）,當年商品房漲幅為8.26 %,比上年回落.19個百分點，2000年商品房價格比1999年又下降了7.67%;1999年-2002年市區(qū)商品房空置率持續(xù)回落,但仍保持在一個較高的水平,同期商品房價格漲幅也一直較低, 1999年至2002年商品房價格年均只增長了3.1 %。隨著空置率

14、的一路走低,2003年開始市區(qū)新開工面積大幅回落，市場上商品房供應(yīng)量減少,商品房價格開始快速上漲,2003年-2007年市區(qū)商品房價格年均增長16.5%。 我們利用市區(qū)1998年2007年空置率和商品房價格增幅數(shù)據(jù)進行相關(guān)分析，通過計算兩者相關(guān)系數(shù)為-0.6，這表明市區(qū)商品房空置率和商品房價格增幅之間存在顯著相關(guān)關(guān)系。當空置率上升時，商品房價格漲幅就會回落，當空置率下降時，商品房價格漲幅就會回升。三、空置房產(chǎn)生的原因空置房的產(chǎn)生有宏觀環(huán)境因素的影響，更有企業(yè)或樓盤自身的一些原因，本文引用調(diào)查資料主要從企業(yè)或樓盤的角度，查找其產(chǎn)生的原因。（一）銷售遺留尾盤。調(diào)查資料顯示，市區(qū)空置房中有42.92

15、%的空置房空置時間在一年以內(nèi)，這部分房屋為正常銷售周期產(chǎn)生的尾盤。另外在有空置商品房的企業(yè)中，大多數(shù)空置面積在5000平方米以下，這些房屋基本上是開發(fā)企業(yè)銷售過程中甩下的尾房。(二)單套住宅面積太大，總價太高。調(diào)查資料顯示，空置的住宅中，相當部分為單套建筑面積在200平方米以上的高檔公寓復(fù)式樓或別墅，由于面積大，總體價位高，使人望樓卻步。從空置率上看，別墅高檔公寓空置率高達16.56%。（三）房屋本身質(zhì)量問題影響銷售。調(diào)查發(fā)現(xiàn)部分住宅因采光較差、層次低或?qū)哟纹?、通風(fēng)情況不好等原因影響銷售。（四）商辦樓地點較偏或地理位置不佳，影響銷售。部分商辦樓由于所處地理位置偏辟，沒有形成商業(yè)或辦公的氛圍，

16、導(dǎo)致樓盤銷售進程緩慢；個別商辦樓因受馬路拓寬改造等原因拓寬米)影響銷售。（五）設(shè)計缺陷性價比不高影響銷售。部分店面房，設(shè)計成窄條型，因為開間比較深，后面部分只能作倉庫等使用，性價比不高，影響銷售。（六）產(chǎn)權(quán)無法分割影響銷售。個別面積較大的商辦樓，一層只有一個產(chǎn)權(quán)，銷售時只能整層銷售，因為無法分割產(chǎn)權(quán)影響銷售速度。（七）捂盤惜售導(dǎo)致空置房產(chǎn)生。部分開發(fā)商在房價節(jié)節(jié)走高時，延長銷售周期，只要房價走勢是向上的，手中有房，就可以獲得更高的利潤。（八）宣傳不夠，導(dǎo)致空置房產(chǎn)生或空置房消化不力。部分樓盤，開盤較晚，加上宣傳沒有跟上，影響了銷售速度。也有企業(yè)對空置房宣傳不夠或措施不力影響空置房的消化。惜恭必

17、敬6四、對市區(qū)空置房情況的基本判斷空置房的存在有其客觀必然性，這是由商品房消費和需求結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性決定的。商品房的需求具有強烈的區(qū)域傾向、品種傾向和價格傾向，因此商品房的供給必須要有一個適度的大于需求的量存在。適當?shù)目罩檬且粋€健康的房地產(chǎn)市場所必須的。保持一定的空置量是正常的和必要的。按照國際通行慣例，空置率在510之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在1020之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20以上為商品房嚴重積壓區(qū)，國家就應(yīng)該采取一系列措施，甚至是強制措施，以使商品房空置率在一定時期內(nèi)降

18、到比較合理的區(qū)間，否則將給國民經(jīng)濟發(fā)展帶來一系列的嚴重問題。國家統(tǒng)計局有關(guān)人士認為，我國目前比較合適的商品房空置率應(yīng)在5%14%之間，商品房空置率在14%20%之間為空置危險區(qū)，此時，商品房開始供大于求，資金開始積壓房地產(chǎn)市場?？罩寐试?0%以上為商品房積壓區(qū)，此時商品房大量空置，資金嚴重積壓。通過以上分析我們可以初步判定，目前*市區(qū)商品房空置總量不高，整體空置率較低，但商品房空置面積回升態(tài)勢明顯，非住宅類物業(yè)和別墅高檔公寓空置率偏高，空置房的物業(yè)類型嚴重走偏、商品房價格上漲過快等問題應(yīng)引取重視。集市產(chǎn)立告五、保持合理空置的對策建議商品房空置率作為一個動態(tài)變化的參數(shù)，是衡量房地產(chǎn)市場是否健康的

19、一個重要指標。適度的空置商品房對房地產(chǎn)市場來講是一個“蓄水池”，它對于調(diào)節(jié)市場需求、抑制商品房價格的非正常上漲、降低房地產(chǎn)擁有者的機會成本等具有重要意義，對國民經(jīng)濟的良性循環(huán)也是十分有意義的。但過度的空置商品房不僅會造成房地產(chǎn)市場產(chǎn)能過剩的假象，威脅到開發(fā)商自身及金融業(yè)的良性運行，它還會加劇社會貧富差距，對整個社會經(jīng)濟的健康發(fā)展帶來一系列嚴重問題。要保持合理適度的空置房，消化存量空置房和控制增量空置房是兩個非常重要的環(huán)節(jié)，也是解決空置房問題的根本所在。（一）采取措施推動存量空置房消化空置商品房產(chǎn)生于作為市場供給主體的開發(fā)商，但空置房對社會的影響是多方面的。存量空置房需要政府、開發(fā)商、中介機構(gòu)、

20、消費者等多方形成合力才能得到有效消化。1、加大存量空置房信息披露?？罩梅咳狈?quán)威、全面、透明的信息披露，這種信息不對稱是空置房難于消化的一個重要原因，因此，要加大空置房信息披露，定期向社會發(fā)布空置房源信息，增強市場信息透明度，促進市場有效需求與空置房供給之間做到最大匹配，加快空置房的消化速度。2、推動空置房功能轉(zhuǎn)換。配合市區(qū)住房保障實施目標，政府通過收購、改造部分空置商品房，并將其轉(zhuǎn)換為保障性用房，增加即期供給，改善低收入家庭住房條件。3、開發(fā)商要多措并舉，加快存量空置房消化。開發(fā)商應(yīng)準確評估空置房的市場價值，通過降價促銷或公開拍賣等辦法消化空置房，也可以通過對空置房的改造，租售并舉消化部分空置房。4、利用中介機構(gòu)銷售網(wǎng)絡(luò)和客戶資源優(yōu)勢推動空置房的消化。開發(fā)商把空置房委托給具有良好品牌形象、銷售網(wǎng)絡(luò)健全的中介機構(gòu)，是處置空置房的一個新途徑。中介機構(gòu)可以利用眾多的連鎖門店、輻射面廣，客戶資源龐大等優(yōu)勢，低成本、高效率地推動空置房的消化。（二）適度控制增量空置房產(chǎn)生1、加強調(diào)控，科學(xué)實施市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。政府部門要繼續(xù)加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，科學(xué)實施市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。政府在做好政策引導(dǎo)推動存量空置房的消化，同時通過土地、金融等宏觀政策的調(diào)控手段，強化市場信息的透明度，完善市場環(huán)境，特別是強化