2007年南昌萬(wàn)科某住宅地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)價(jià)報(bào)告_secret

1、南昌市商品住宅市場(chǎng)價(jià)格分析(2002年-2007年)近幾年南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展得到了更為廣闊的空間，特別是2007年實(shí)現(xiàn)了“跳躍式”發(fā)展。 2002-2007年南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及主要特點(diǎn)：商品房和住宅投資額在07年出現(xiàn)額跳躍性的增長(zhǎng) 07年整體固定資產(chǎn)投資額呈現(xiàn)出穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，住宅投資額為71.63億元，較06年增長(zhǎng)了215%，受其帶動(dòng)，商品房的投資額也增長(zhǎng)42.7%，竣工和施工穩(wěn)步增長(zhǎng) 02年至2007年，南昌全市施工面積增長(zhǎng)了234%，竣工面積增長(zhǎng)了144%，截至2007年底，全市商品房施工面積為1525平米，竣工面積371平米。 供求穩(wěn)定增長(zhǎng) 供略小于求 2002年

2、以來(lái)，供求比始終保持在1.0左右，03年的極端最低值僅0.5，07年底為0.8，市場(chǎng)呈現(xiàn)供略小于求的態(tài)勢(shì)，截至07年底，供應(yīng)面積371萬(wàn)平米，銷(xiāo)售面積478平米。商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯2007年全市住宅成交均價(jià)4677元/平方米，同比上漲23.53%,漲幅下降了4.42，06年南昌的房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅上漲，進(jìn)入了第一輪快速發(fā)展期。而07年由于土地價(jià)格的上漲，市場(chǎng)的需求旺盛使得房?jī)r(jià)一路飆升。2002-2007年市區(qū)商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)圖2002年市區(qū)商品房及商品住宅價(jià)格走勢(shì)圖2007年市區(qū)商品住宅價(jià)格走勢(shì)圖全市住宅成交均價(jià)4677元/平方米。成交均價(jià)最高點(diǎn)在12月份，達(dá)到了5883元/平方米，最低

3、點(diǎn)出現(xiàn)在2月，均價(jià)為3933元/平方米，從全年走勢(shì)看，成交均價(jià)在政策的影響下依然穩(wěn)中有升，南昌的房?jī)r(jià)依然處于理性的狀態(tài)。備注：以上圖表中的數(shù)據(jù)均來(lái)源于南昌市政府公布的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或依據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算得出。第二章 同區(qū)或同質(zhì)的典型樓盤(pán)市場(chǎng)價(jià)格分析京東片區(qū)是南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的八大片區(qū)之一，位于南昌市東部。京東片區(qū)依托于高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，主要由高新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的民營(yíng)科技園、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)艾溪湖西岸和京東片區(qū)、南鋼及氨廠、艾溪湖東岸以及瑤湖大學(xué)校園區(qū)和瑤湖風(fēng)景區(qū)組成。目前建成的、具有一定規(guī)模的區(qū)域是民營(yíng)科技園、艾溪湖西岸和京東片區(qū)，區(qū)域成熟度相對(duì)較高，道路建設(shè)較完善；南鋼及氨廠、瑤湖大學(xué)校園區(qū)成熟度較低，除道

4、路網(wǎng)較好外，生活和服務(wù)配套較差。隨著本片區(qū)居民生活質(zhì)量的提高，人文景觀資源的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，其良好的發(fā)展前景已被開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者所看好。目前，京東片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已漸成熟，已經(jīng)開(kāi)發(fā)并入住的樓盤(pán)有萬(wàn)科*、青春家園、金邊瑞香苑 、怡蘭苑和廬山花園。在售的樓盤(pán)中以世紀(jì)風(fēng)情、萬(wàn)科*、凱美怡和、榮昌格林晴天、豐源天域?yàn)榇?，其中世紀(jì)風(fēng)情為南昌園林品質(zhì)引領(lǐng)南昌，萬(wàn)科以精裝修房從產(chǎn)品上創(chuàng)新區(qū)別其他樓盤(pán)，現(xiàn)在京東片區(qū)開(kāi)發(fā)接近尾聲，艾溪湖東岸以及瑤湖大學(xué)校園區(qū)和瑤湖風(fēng)景區(qū)將是片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)方向。一、同區(qū)域樓盤(pán)分析豐源天域簡(jiǎn)介基本資料物業(yè)名稱(chēng)豐源天域所屬板塊京東板塊物業(yè)地址南昌青山湖區(qū)艾溪湖與南京東路交匯口總建筑面

5、積106000開(kāi)盤(pán)時(shí)間2005-01-28交房時(shí)間2009-02-28建筑形態(tài)1棟29層高層;1棟11層小高層 6棟4-5層多層;8棟12-18層小高層;總戶(hù)數(shù)532戶(hù)均 價(jià)4600綠化率42營(yíng)銷(xiāo)代理南昌紅江威龍房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司物業(yè)管理江西豐安物業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)商 江西豐源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)上海同濟(jì)建筑設(shè)計(jì)院2.基本規(guī)劃豐源天域位于南京東路，艾溪湖畔，京東規(guī)劃布局中心，市政府投資數(shù)十億打造艾溪湖十二大景區(qū)的黃金景觀帶上。豐源天域規(guī)劃為7.5萬(wàn)平方米現(xiàn)代建筑，由6棟多層，8棟板式小高層，中庭廣場(chǎng)，景觀花園，停車(chē)場(chǎng)，以及臨湖3000平米大會(huì)所組成。項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，一二期以基本售磬且交房

6、，三期總用地面積10567.06,小區(qū)由一棟11層的小高層和一棟29層的高層住宅組成，坐北朝南。項(xiàng)目三期07年1月開(kāi)盤(pán)。高層小高層3、2007年價(jià)格走勢(shì)圖：項(xiàng)目在07年主要銷(xiāo)售的是三期的一棟小高層和一棟高層，前期小高層的價(jià)格在3500元左右，而9月份推出的高層由于觀湖更好，價(jià)格均在4500左右。凱美怡和基本資料物業(yè)名稱(chēng)凱美怡和所屬板塊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)地址南昌青山湖區(qū)南京東路.艾溪湖畔總建筑面積70000開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006-12-23交房時(shí)間2008-07-30建筑形態(tài)9棟小高層，2棟高層，11棟雙拼，22棟聯(lián)排總戶(hù)數(shù)850戶(hù)均 價(jià)5400綠化率46營(yíng)銷(xiāo)代理江西新德安房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司物業(yè)管

7、理深圳萬(wàn)廈居業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)商江西凱美實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司廣告策劃南昌共讀地產(chǎn)策略顧問(wèn)有限公司2基本規(guī)劃凱美怡和花園是以湖景美宅為開(kāi)發(fā)主題的。小區(qū)有大約500米的臨湖風(fēng)景線，業(yè)主能方便地觀賞美景，屬親水住宅。小區(qū)內(nèi)主要以125平米至138平米的中偏大戶(hù)型為主。小區(qū)主要分三期開(kāi)發(fā)，一期為7棟小高層，既06年12月開(kāi)始銷(xiāo)售，07年全年銷(xiāo)售的皆為小高層。3、2007年價(jià)格走勢(shì)項(xiàng)目在07年6月隨著市場(chǎng)大潮，成交價(jià)格突破4000，并持續(xù)保持這樣的水平。世紀(jì)風(fēng)情基本資料物業(yè)名稱(chēng)世紀(jì)風(fēng)情所屬板塊京東板塊物業(yè)地址南昌市北京東路1588號(hào)總建筑面積520000建筑形態(tài)6棟16-17層小高層;6棟8-9層小高層（二期）

8、總戶(hù)數(shù)700戶(hù)（二期）均 價(jià)5600元/平方米綠化率50%容積率1.7物業(yè)管理深圳萬(wàn)廈居業(yè)物業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)商江西世紀(jì)風(fēng)情實(shí)業(yè)公司景觀設(shè)計(jì)美國(guó)貝爾高林園林設(shè)計(jì)公司規(guī)劃：世紀(jì)風(fēng)情是由江西世紀(jì)風(fēng)情實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積52萬(wàn)平方米，總規(guī)劃戶(hù)數(shù)3800戶(hù)。目前一期已基本售罄，二期在售，三期花鏡即將推出，四期尚在規(guī)劃當(dāng)中三期花境地處京東大道與西安路交界處，位于世紀(jì)風(fēng)情二期東面，占地面積約13萬(wàn)平方米（另外還有25畝教育預(yù)留用地被打造成大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)），建筑面積約25萬(wàn)平方米，主要由多層、花園洋房、高層、小高層構(gòu)成，共45棟。Mini小戶(hù)型公寓（07年4月15日開(kāi)始銷(xiāo)售）二期小高層

9、住宅同時(shí)銷(xiāo)售中小高層住宅3、2007年價(jià)格走勢(shì)綜述：2007年周邊樓盤(pán)均只有小高層在售，公寓、洋房物業(yè)形態(tài)價(jià)格則無(wú)法與之對(duì)比。在2007年4月以前，萬(wàn)科*小高層價(jià)格明顯低于周邊樓盤(pán)價(jià)格。2007年5月以后，萬(wàn)科小高層由于精裝修，若裝修成本500元/平米左右，去除裝修成本，則高于周邊樓盤(pán)價(jià)格。但是價(jià)格漲幅明顯低于周邊樓盤(pán)，價(jià)格上漲空間被壓縮。萬(wàn)科的平均價(jià)格漲幅，高于片區(qū)其他樓盤(pán)。二、同質(zhì)樓盤(pán)香溢花城基本資料物業(yè)名稱(chēng)香溢花城所屬板塊青山湖板塊物業(yè)地址南昌市青山湖區(qū)湖濱東路1269號(hào)燕鳴島公園北側(cè)總建筑面積500000建筑形態(tài)1棟11層的小高層;20棟6層的多層;5棟18-30層的高層;雙拼:15棟

10、;聯(lián)體:3棟（二期）總戶(hù)數(shù)1132戶(hù)（二期）均 價(jià)6000元/平方米（小高層）綠化率45%容積率1.5物業(yè)管理深圳恒基物業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)商浙江煙草南昌中溢置業(yè)有限公司景觀設(shè)計(jì)深圳奧斯本環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)有限公司青山湖香溢花城位于青山湖東大門(mén)廣場(chǎng)南、北兩側(cè)，開(kāi)發(fā)用地483畝，總建筑面積達(dá)50萬(wàn)平方米，由浙江煙草集團(tuán)投資13億元建設(shè)，主要由多層、小高層、高層、花園洋房、別墅構(gòu)成。一期已經(jīng)售罄，二期在售，三區(qū)小高層5月17日已開(kāi)盤(pán)。3、2007年價(jià)格走勢(shì)07年香溢花城花園洋房一直處于銷(xiāo)售中，其中穿插普通住宅和別墅的銷(xiāo)售，07年1月到5月以花園洋房和小高層住宅的銷(xiāo)售為主，6月-12月以花園洋房和別墅的銷(xiāo)售為主

11、，2007年11月24日推出多層房源，現(xiàn)已去化大半。萬(wàn)達(dá)星城1.基本資料物業(yè)名稱(chēng)萬(wàn)達(dá)華府所屬板塊紅谷灘板塊物業(yè)地址南昌市紅谷灘區(qū)贛江中大道總建筑面積1000000建筑形態(tài)10棟31-33層高層總戶(hù)數(shù)2300戶(hù)均 價(jià)6800元/平方米綠化率49%容積率4物業(yè)管理南昌萬(wàn)達(dá)物業(yè)管理有限公司開(kāi)發(fā)商南昌萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司景觀設(shè)計(jì)深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院/英力捷國(guó)際工程策劃設(shè)計(jì)顧問(wèn)（香港）有限公司規(guī)劃：萬(wàn)達(dá)星城2003年開(kāi)盤(pán)，一期多層，二期一區(qū)高層，三期一區(qū)多層，小高層，三期二區(qū)小高層，二期二區(qū)、三區(qū)（即萬(wàn)達(dá)華府）高層，三期三區(qū)在規(guī)劃中。現(xiàn)正在銷(xiāo)售萬(wàn)達(dá)華府臨江住宅，均價(jià)6800元/平方米。萬(wàn)達(dá)華府07年

12、12月2日開(kāi)盤(pán)，實(shí)現(xiàn)了成交均價(jià)的快速跳躍，主要為江景高層3、2007年價(jià)格走勢(shì)萬(wàn)達(dá)華府綜述：可以看出，同質(zhì)樓盤(pán)中，香溢花城由于部分別墅的銷(xiāo)售，價(jià)格上漲幅度起伏最大；萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品類(lèi)別相近，上漲幅度也類(lèi)似，從月平均上漲幅度看，萬(wàn)科略低于萬(wàn)達(dá)，但是只有0.74%的差別，尚在合理范圍內(nèi)。 萬(wàn)科*項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格分析第一節(jié) 萬(wàn)科*項(xiàng)目簡(jiǎn)介南昌萬(wàn)科*，位于南昌市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)火炬大道東艾溪湖畔。分南北兩區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，總占地面積910.74畝，是一個(gè)超大規(guī)模的成熟社區(qū)。采用簡(jiǎn)潔現(xiàn)代的歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情與南昌特有的居住習(xí)俗相結(jié)合的開(kāi)發(fā)理念。南區(qū)410畝已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成，萬(wàn)科*北區(qū)500余畝正在開(kāi)發(fā)中。*南區(qū)采用歐洲建筑

13、風(fēng)格，*北區(qū)倡導(dǎo)新都市主義。*共有三大主題會(huì)所：南區(qū)以運(yùn)動(dòng)為主題的假日會(huì)所和以景觀為主題的湖濱會(huì)所，北區(qū)以休閑為主題的藍(lán)岸會(huì)所。三大會(huì)所設(shè)施包括：游泳池、健身房、體操房、沙弧球館、放映廳、室內(nèi)籃球場(chǎng)、羽毛球館、兵乓球室、臺(tái)球室、影音室、棋牌室、閱覽室、咖啡座等。江西萬(wàn)科*房地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司與江西*投資發(fā)展有限公司共同出資組建的，成立于2001年9月。萬(wàn)科*銷(xiāo)售價(jià)格一覽表（公寓）時(shí)間價(jià)格（非臨湖毛坯）時(shí)間（非臨湖精裝）價(jià)格2007.0136482007.01-2007.0237012007.02-2007.0338212007.03-2007.0439482007.04-

14、2007.0539632007.05-2007.0642652007.0652472007.0743402007.0751432007.0846852007.0851112007.0949392007.0957022007.1054202007.1059832007.1153562007.1159152007.1256932007.1257812007年均價(jià)4131.35-5550.39萬(wàn)科*銷(xiāo)售價(jià)格一覽表（洋房）時(shí)間價(jià)格（非臨湖毛坯）時(shí)間（臨湖精裝）價(jià)格2007.0140742007.01-2007.0239592007.0244822007.03-2007.0343552007.04-20

15、07.0450452007.05-2007.0557032007.066613.22007.0660232007.07-2007.0759402007.08-2007.0859692007.09-2007.0955262007.10-2007.10-2007.11-2007.11-2007.12-2007.12-2007年均價(jià)5365.79萬(wàn)科*銷(xiāo)售價(jià)格一覽表（小高層）時(shí)間價(jià)格（非臨湖毛坯）時(shí)間（臨湖精裝）價(jià)格2007.0132092007.01-2007.0231852007.02-2007.0333382007.03-2007.0438612007.04-2007.05-2007.0550

16、182007.06-2007.0650052007.07-2007.0748072007.08-2007.0848612007.09-2007.0951892007.10-2007.1051452007.11-2007.1151032007.12-2007.12-2007年均價(jià)3387.78萬(wàn)科*價(jià)格走勢(shì)圖第二節(jié) 萬(wàn)科*實(shí)際價(jià)格與比準(zhǔn)價(jià)格比較分析比較定價(jià)法是將估價(jià)對(duì)象與近期的相似樓盤(pán)進(jìn)行比較進(jìn)行修正得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格的一種方法?？紤]的主要是項(xiàng)目的市場(chǎng)供求關(guān)系和市場(chǎng)接受程度。其參照的對(duì)象主要是同區(qū)域或同質(zhì)房地產(chǎn)；比較的因素有：地域因素，如地段、環(huán)境、交通、公共配套設(shè)施；樓盤(pán)本體質(zhì)素，如規(guī)模、設(shè)計(jì)

17、、裝修、建筑選材、景觀、外觀車(chē)位、承建商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力；物業(yè)管理，如物業(yè)公司品牌、物業(yè)收費(fèi)；營(yíng)銷(xiāo)，如市場(chǎng)時(shí)機(jī)、營(yíng)銷(xiāo)包裝；工程形象進(jìn)度等方面。本報(bào)告是以萬(wàn)科*為標(biāo)準(zhǔn)，將其與同區(qū)域樓盤(pán)凱美怡和、世紀(jì)風(fēng)情、豐源天域和香溢花城萬(wàn)達(dá)星城同質(zhì)的樓盤(pán)在同一時(shí)段進(jìn)行比較，并根據(jù)修正因素進(jìn)行調(diào)整，從而得出這幾個(gè)樓盤(pán)的得分，然后根據(jù)公式計(jì)算得出萬(wàn)科*的價(jià)格。公式：V=V1/（1+K%）V：萬(wàn)科*的價(jià)格V：比較樓盤(pán)的價(jià)格K：比較樓盤(pán)相對(duì)于*的得分 根據(jù)比較定價(jià)法，可以得出萬(wàn)科*在各個(gè)時(shí)間段的比準(zhǔn)價(jià)格。見(jiàn)下表： 豐源天域修正表時(shí)間價(jià)格得分比準(zhǔn)價(jià)格2007.33530-9.7%3187.62007.53611-9.

18、7%3260.72007.94352-9.6%3934.22007.114725-9.6%4271.4世紀(jì)風(fēng)情修正表時(shí)間價(jià)格得分比準(zhǔn)價(jià)格2007.240485.8%4282.82007.439328.6%4270.22007.641823.9%4345.12007.1248258.2%5220.7凱美怡和修正表時(shí)間價(jià)格得分比準(zhǔn)價(jià)格2007.33765-4.6%3591.82007.53978-8.4%3643.82007.74327-5.4%4093.32007.104488-3.4%4335.4萬(wàn)達(dá)星城修正表時(shí)間價(jià)格得分比準(zhǔn)價(jià)格2007.13791-2.7%3688.62007.34016-

19、2.7%3907.62007.64274-2.7%4158.62007.94446-2.7%4325.9*小高層比準(zhǔn)價(jià)格表時(shí)間比較樓盤(pán)小高層比準(zhǔn)價(jià)格小高層實(shí)際價(jià)格萬(wàn)達(dá)星城凱美怡和豐源天域世紀(jì)風(fēng)情2007.1-43907.43591.83187.64270.23739.33386.942007.5-84158.64093.33260.74345.13964.44977.422007.9-124325.94335.43934.25220.74454.15149.8說(shuō)明：以上各個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格為根據(jù)這些樓盤(pán)的價(jià)格修正得出的*的比準(zhǔn)價(jià)格。*價(jià)格比較表時(shí)間小高層比準(zhǔn)價(jià)格小高層實(shí)際價(jià)格小高層比準(zhǔn)價(jià)格與小高層實(shí)際價(jià)格之差20