2007年北京市廣渠門地區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告_secret

1、PAGE PAGE 62關(guān)于*公開增發(fā)A股股票募集資金計劃投資項目可行性研究報告（北京市崇文區(qū)廣渠門外南街危改房地產(chǎn)開發(fā)項目）*房地產(chǎn)評估有限公司*房地產(chǎn)聯(lián)盟投資顧問有限公司二七年七月目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc171219020 第一章 總 論 PAGEREF _Toc171219020 h 1 HYPERLINK l _Toc171219021 一、項目概況 PAGEREF _Toc171219021 h 1 HYPERLINK l _Toc171219022 二、項目建設(shè)單位概況 PAGEREF _Toc171219022 h 6 HYPERL

2、INK l _Toc171219023 三、項目建設(shè)的必要性 PAGEREF _Toc171219023 h 7 HYPERLINK l _Toc171219024 四、可行性研究報告編制的依據(jù) PAGEREF _Toc171219024 h 7 HYPERLINK l _Toc171219025 五、可行性研究報告編制的假設(shè)和說明 PAGEREF _Toc171219025 h 8 HYPERLINK l _Toc171219026 六、可行性研究報告編制單位和編制人員 PAGEREF _Toc171219026 h 9 HYPERLINK l _Toc171219027 第二章 項目投資環(huán)

3、境分析 PAGEREF _Toc171219027 h 10 HYPERLINK l _Toc171219028 一、北京市經(jīng)濟形勢運行狀況及對房地產(chǎn)市場的影響 PAGEREF _Toc171219028 h 10 HYPERLINK l _Toc171219029 二、崇文區(qū)城市功能定位 PAGEREF _Toc171219029 h 12 HYPERLINK l _Toc171219030 第三章 北京市房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc171219030 h 14 HYPERLINK l _Toc171219031 一、北京市房地產(chǎn)市場綜合分析 PAGEREF _Toc171219

4、031 h 14 HYPERLINK l _Toc171219032 二、北京市普通住宅市場分析 PAGEREF _Toc171219032 h 16 HYPERLINK l _Toc171219033 三、北京市公寓市場分析 PAGEREF _Toc171219033 h 18 HYPERLINK l _Toc171219034 四、北京市寫字樓市場分析 PAGEREF _Toc171219034 h 19 HYPERLINK l _Toc171219035 五、北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc171219035 h 20 HYPERLINK l _Toc171219036

5、 第四章 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc171219036 h 22 HYPERLINK l _Toc171219037 一、崇文區(qū)房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc171219037 h 22 HYPERLINK l _Toc171219038 二、項目區(qū)域住宅市場分析 PAGEREF _Toc171219038 h 24 HYPERLINK l _Toc171219039 三、項目區(qū)域公寓市場分析 PAGEREF _Toc171219039 h 27 HYPERLINK l _Toc171219040 四、項目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?PAGEREF _Toc171219

6、040 h 28 HYPERLINK l _Toc171219041 五、項目區(qū)域商業(yè)市場分析 PAGEREF _Toc171219041 h 29 HYPERLINK l _Toc171219042 六、項目與同類競爭項目的比較 PAGEREF _Toc171219042 h 31 HYPERLINK l _Toc171219043 七、項目SWOT分析 PAGEREF _Toc171219043 h 34 HYPERLINK l _Toc171219044 第五章 項目設(shè)計方案及市場定位 PAGEREF _Toc171219044 h 36 HYPERLINK l _Toc17121904

7、5 一、項目設(shè)計方案 PAGEREF _Toc171219045 h 36 HYPERLINK l _Toc171219046 二、項目客戶定位 PAGEREF _Toc171219046 h 37 HYPERLINK l _Toc171219047 三、價格定位 PAGEREF _Toc171219047 h 38 HYPERLINK l _Toc171219048 第六章 項目基礎(chǔ)設(shè)施狀況 PAGEREF _Toc171219048 h 40 HYPERLINK l _Toc171219049 一、市政道路 PAGEREF _Toc171219049 h 40 HYPERLINK l _T

8、oc171219050 二、給排水管道 PAGEREF _Toc171219050 h 40 HYPERLINK l _Toc171219051 三、供電 PAGEREF _Toc171219051 h 40 HYPERLINK l _Toc171219052 四、通訊 PAGEREF _Toc171219052 h 40 HYPERLINK l _Toc171219053 五、天然氣 PAGEREF _Toc171219053 h 40 HYPERLINK l _Toc171219054 六、供熱 PAGEREF _Toc171219054 h 40 HYPERLINK l _Toc1712

9、19055 第七章 項目投資估算和籌資評價 PAGEREF _Toc171219055 h 41 HYPERLINK l _Toc171219056 一、總投資估算 PAGEREF _Toc171219056 h 41 HYPERLINK l _Toc171219057 二、資金籌措及分年度使用計劃 PAGEREF _Toc171219057 h 46 HYPERLINK l _Toc171219058 第八章 項目財務(wù)效益指標(biāo)的計算和分析 PAGEREF _Toc171219058 h 47 HYPERLINK l _Toc171219059 一、項目財務(wù)效益預(yù)測 PAGEREF _Toc1

10、71219059 h 47 HYPERLINK l _Toc171219060 二、現(xiàn)金流量和財務(wù)指標(biāo)分析 PAGEREF _Toc171219060 h 49 HYPERLINK l _Toc171219061 三、不確定性分析 PAGEREF _Toc171219061 h 50 HYPERLINK l _Toc171219062 第九章 結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc171219062 h 52 HYPERLINK l _Toc171219063 一、結(jié)論 PAGEREF _Toc171219063 h 52 HYPERLINK l _Toc171219064 二、建議 PAGER

11、EF _Toc171219064 h 錯誤！未定義書簽。 HYPERLINK l _Toc171219065 附 表 PAGEREF _Toc171219065 h 52 HYPERLINK l _Toc171219066 附 件 PAGEREF _Toc171219066 h 61第一章 總 論一、項目概況（一）項目名稱廣渠門外南街危改項目（二）項目單位*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（三）項目位置廣渠門外南街危改項目地處于東二環(huán)沿線，位于北京市崇文區(qū)廣渠門外南街。項目用地四至為：東至廣渠門外北四巷及廣和路沿線，南至廣渠門外南五巷，西至東二環(huán)路輔路，北至廣渠門外大街。項目位置 （四）項目用地根據(jù)關(guān)于進行

12、崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造一期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復(fù)【京計投資字（2002）1044號】、關(guān)于進行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造二期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復(fù)【京計投資字（2002）1348號】，項目原建設(shè)單位為北京*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2004年4月，北京市發(fā)改委及建委下發(fā)關(guān)于調(diào)整廣渠門外南街危改一、二期工程可研批復(fù)內(nèi)容的函【京發(fā)改投資函（2004）150號】，批準(zhǔn)項目建設(shè)單位調(diào)整為*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2005年3月24日，項目建設(shè)單位與北京市國土資源局分別簽訂了A區(qū)、B區(qū)用地的北京市國有土地使用權(quán)出讓合同【京地處（合）字（2005）0177號、01

13、76號】，合同地價款分別為12090.85萬元及7230.45萬元，根據(jù)項目建設(shè)單位提供的票據(jù)，合同地價款及契稅已經(jīng)全部繳清。2006年5月12日，項目建設(shè)單位取得廣渠門外南街危改項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證【2006規(guī)（崇）地字0007號】，項目總用地面積為126712.74平方米，總建設(shè)用地面積為87407.485平方米，代征道路用地為35649.093平方米，代征綠化用地為3656.162平方米。2006年6月1日，項目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會關(guān)于同意廣渠門外南街危改項目設(shè)計方案復(fù)函【2006規(guī)復(fù)函字0267號】，項目總建筑規(guī)模為565943平方米，其中地上建筑面積為411340平方米，建

14、筑高度10-80米,機動車位2277個，戶數(shù)3478戶，建筑高度不超過80米，容積率4.71，綠地率20.2%，自行車停車位9993輛。2006年10月9日，項目建設(shè)單位取得了北京市人民政府關(guān)于*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行廣渠門外南街危改項目申請使用廣渠門外南街國有土地使用權(quán)的批復(fù)【京政房地字（2006）150】，2006年10月，項目建設(shè)單位取得廣渠門外南街危改項目建設(shè)用地批準(zhǔn)書【京國土用（批）字（2006）第150號】。以上批復(fù)明確回遷安置居民的住宅按照劃撥方式供地。2006年12月21日，項目建設(shè)單位取得項目A區(qū)用地國有土地使用權(quán)證【京崇國用（2006）第0070號】，土地使用權(quán)面積為299

15、64.03平方米。2006年12月31日，項目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會建設(shè)工程規(guī)劃許可證【2006規(guī)（崇）建字0083號】，C2回遷住宅樓建筑面積41190平方米，C3回遷辦公樓建筑面積21257平方米，C區(qū)地下車庫建筑面積6034平方米。2007年1月18日，項目建設(shè)單位取得項目B區(qū)用地國有土地使用證【京崇國用（2007出）第00008號】，土地使用權(quán)面積為20583.13平方米。2007年2月9日，項目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會建設(shè)工程規(guī)劃許可證【2007規(guī)（崇）建字0005號】，D1回遷住宅樓建筑面積17608平方米。2007年2月15日，項目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會關(guān)于廣外南

16、街危改項目調(diào)整設(shè)計情況說明復(fù)函【2007規(guī)復(fù)函字0070號】，項目總建筑面積為561555平方米，其中地上411400平方米（住宅建筑面積300400平方米，配套公建14700平方米，其他公建建筑面積96200平方米），總戶數(shù)3629戶。建筑高度不超過80米，容積率4.7，綠化率20.2%，機動車停車2309輛，自行車停車位10449輛。2007年2月16日，項目建設(shè)單位取得C2回遷住宅樓等3項建筑工程施工許可證【2007施建字0254號】。2007年3月20日，項目建設(shè)單位取得D1回遷住宅樓建筑工程施工許可證【2007施建字0367號】。2007年4月16日，項目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會

17、建設(shè)工程規(guī)劃許可證【2007規(guī)（崇）建字0016號】，B區(qū)地下車庫建筑面積16760平方米，B區(qū)地下室建筑面積2400平方米。2007年4月27日，項目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會建設(shè)工程規(guī)劃許可證【2007規(guī)（崇）建字0019號】，B5商品住宅樓建筑面積15964平方米。2007年5月18日，項目建設(shè)單位取得B區(qū)地下車庫等2項建筑工程施工許可證【2007施建字0743號】。2007年5月28日，項目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會建設(shè)工程規(guī)劃許可證【2007規(guī)（崇）建字0023號】，D3回遷住宅樓建筑面積55562平方米。2007年5月30日，項目項目建設(shè)單位取得B5商品住宅樓建筑工程施工許可證

18、【2007施建字0808號】。2007年6月19日，項目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會建設(shè)工程規(guī)劃許可證【2007規(guī)（崇）建字0026號】，回遷小學(xué)建筑面積10160平方米。2007年7月4日，項目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會建設(shè)工程規(guī)劃許可證【2007規(guī)（崇）建字0028號】，B6幼兒園建筑面積2590平方米。2007年7月5日，項目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會建設(shè)工程規(guī)劃許可證【2007規(guī)（崇）建字0030號】，A6商品住宅樓建筑面積21257平方米，A8商品住宅樓建筑面積21257平方米，A7非配套商業(yè)建筑面積15186平方米，A區(qū)2#地下車庫建筑面積7258平方米, A9東側(cè)地下室建筑面

19、積1422平方米, A10地下室建筑面積3990平方米。（五）交通與環(huán)境1、交通狀況項目地處北京市崇文區(qū)廣渠門東南角，緊臨廣渠門外大街及東二環(huán)路等多條出行道路，附近有23、52、715、721、754、800、821、907、957路等多條公交線路通過，交通出行便捷。2、環(huán)境項目西側(cè)是二環(huán)路綠化帶和護城河，東南兩公里坐落著龍?zhí)逗珗@，具備優(yōu)越的綠色空間和京城稀缺的水資源。項目北部地區(qū)為北京市中央商務(wù)區(qū)，其中規(guī)劃和建設(shè)的大量寫字樓和商業(yè)用房已形成濃厚的商務(wù)氛圍。（六）項目現(xiàn)狀項目目前已完成拆遷工作，B、C、D區(qū)已開始施工。（七）開發(fā)內(nèi)容根據(jù)北京市規(guī)劃委員會關(guān)于廣外南街危改項目調(diào)整設(shè)計情況說明復(fù)函

20、【2007規(guī)復(fù)函字0070號】和建設(shè)工程規(guī)劃許可證【2006規(guī)（崇）建字0083號，2007規(guī)（崇）建字0005號、0007號、0016號、0019號、0023號、0026號、0028號、0030號】，本項目建設(shè)內(nèi)容如下表所示：表1-1：廣渠門外南街危改項目規(guī)劃內(nèi)容明細(xì)表單位：平方米區(qū)塊建筑編號規(guī)劃內(nèi)容建筑面積地上地下A、BA1、A2寫字樓辦公47479底商6312地下9216A3商住公寓30610底商2999地下4044A678商住住宅42594底商7716地下7492A5、A9、A10商業(yè)地上14741地下8736B1會所地上2690地下2400B2、B3、B5住宅地上83453地下122

21、85B6幼兒園地上1680地下910AD1、AD2、BD地下車庫（1518個車位）45919小計24027491002C、DC1非配套商業(yè)1746C2回遷辦公及住宅364424748C3回遷辦公36971827C4回遷骨科醫(yī)院47201800CD地下車庫（130個車位）6034D1回遷住宅（首層配套商業(yè)和辦公）143083300D2回遷住宅（局部為商業(yè)和物業(yè)用房）497346630D3回遷住宅（局部為辦公及物業(yè)用房）497105852D4非配套商業(yè)1202540D5回遷小學(xué)教學(xué)樓51605000D6市政站160DD地下車庫（618個車位）23000D8辦公3955714小計1708345944

22、5合計411108150447561555（八）項目實施進度計劃安排根據(jù)開發(fā)企業(yè)提供的資料，本項目開發(fā)建設(shè)的具體實施進度計劃如下：A區(qū)：2007年8月20日 開工2007年11月1日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年6月30日 結(jié)構(gòu)封頂2009年12月30日 竣工入住B區(qū)：2007年5月30日 開工2007年9月15日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年4月5日 結(jié)構(gòu)封頂2009年9月30日 竣工入住C區(qū)：2007年2月15日 開工2007年8月10日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年4月30日 結(jié)構(gòu)封頂2008年12月30日 竣工入住D區(qū)：2007年3月30日 開工2007年10月30日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年6月30日 結(jié)構(gòu)封頂

23、2008年12月30日 竣工入住二、項目建設(shè)單位概況項目建設(shè)單位：*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資金：8850萬元人民幣法人代表：*單位地址：北京市崇文區(qū)廣渠門*中心*室營業(yè)執(zhí)照注冊號：*成立時間：2003年8月20日經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；銷售自行開發(fā)的商品房；物業(yè)管理；銷售機械電器設(shè)備、通訊器材、金屬材料、五金交電。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)：暫定資質(zhì)【CM-A-0561】三、項目建設(shè)的必要性作為四大中心城區(qū)之一，近年來崇文區(qū)不斷推進舊城改造工作，區(qū)域內(nèi)居民的居住質(zhì)量有了明顯改善。而項目用地內(nèi)原住宅條件較差，居民改善居住條件的需求十分迫切。本項目是北京市和崇文區(qū)2006年重點落實實施的56件實事之一。市長王歧

24、山指示要加快該項目的建設(shè)，盡快解決危改回遷居民的回遷工作，徹底解決老城區(qū)居民居住條件。另一方面，北京城市總體規(guī)劃（2004-2020）提出構(gòu)建“兩軸兩帶多中心”的新城市空間格局，“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”在這樣的機遇和背景下形成了，該區(qū)域成為二環(huán)以內(nèi)除長安街、金融街之外的最佳辦公選擇。項目用地位于東二環(huán)沿線地區(qū)，原為具較長歷史的企事業(yè)單位及單位宿舍區(qū)，與北京市整體發(fā)展及區(qū)域規(guī)劃不協(xié)調(diào)。廣渠門南街危改項目就是在以上背景下提出并實施建設(shè)的，總體規(guī)劃占地面積12.67公頃，總建筑面積56.15萬平方米。項目內(nèi)共有A、B、C、D四個區(qū)，A、B區(qū)是商品房開發(fā)區(qū)，C、D主要用于危改回遷。危改回遷區(qū)總占地面積36

25、860.325平方米，總建筑面積230279平方米；商品房建設(shè)區(qū)總占地面積50547.16平方米，總建筑面積331276平方米，由寫字樓、住宅、國際名店商街和酒店式服務(wù)公寓組成。項目不但可以提高居民居住條件、改善區(qū)域環(huán)境，而且作為“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”的輻射地帶，項目的建設(shè)彌補了周邊區(qū)域內(nèi)沒有多功能綜合項目的空白，將會成為地標(biāo)性的建筑復(fù)合群。項目的建設(shè)將取得社會效益和經(jīng)濟效益的雙豐收，可見該項目的建設(shè)是必要的。四、可行性研究報告編制的依據(jù)1、關(guān)于進行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造一期工程項目建議書(代可行性研究報告)的批復(fù)【京計投資字20021044號】2、關(guān)于同意進行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危

26、舊房改造二期工程項目建議書(代可行性研究報告)的批復(fù)【京計投資字20021348號】3、關(guān)于調(diào)整廣渠門外南街危改一、二期工程可研批復(fù)內(nèi)容的函【京發(fā)改投資函2004第150號】4、北京市國有土地使用權(quán)出讓合同【京地出合字（2005）第0177號】5、北京市國有土地使用權(quán)出讓合同【京地出合字（2006）第0176號】6、建設(shè)用地批準(zhǔn)書【京國土用（批）字（2006）第150號】7、國有土地使用證【京崇國用（2006）第0070號】8、國有土地使用證【京崇國用（2007出）第00008號】9、規(guī)劃意見書【2004規(guī)（崇）意字第0052號】10、北京市規(guī)劃委員會關(guān)于廣外南街危改項目調(diào)整設(shè)計情況說明復(fù)函【

27、2007規(guī)復(fù)字0070號】11、建設(shè)用地規(guī)劃許可證【2006規(guī)（崇）建字0083號，2007規(guī)（崇）地字0005號、0007號、0016號、0019號、0023號、0026號2006規(guī)(崇)地字0007號】12、建設(shè)工程規(guī)劃許可證【2006規(guī)（崇）建字0083號，2007規(guī)（崇）建字0005號、0016號、0019號、0023號、0026號、0028號、0030號】13、建筑工程施工許可證【2007施建字0254號、0367號、0743號、0808號】14、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書16、建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)【第三版】17、北京市國土資源局、統(tǒng)計局等政府相關(guān)部門公布的相

28、關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)和房地產(chǎn)指標(biāo)五、可行性研究報告編制的假設(shè)和說明1、由于本項目尚未取得全部建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故本報告中建筑面積等數(shù)據(jù)依據(jù)北京市規(guī)劃委員會關(guān)于廣外南街危改項目調(diào)整設(shè)計情況說明復(fù)函【2007規(guī)復(fù)函字0070號】和建設(shè)工程規(guī)劃許可證【2006規(guī)（崇）建字0083號，2007規(guī)（崇）建字0005號、0007號、0016號、0019號、0023號、0026號、0028號、0030號】綜合確定。但最終項目建筑面積以項目取得的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的為準(zhǔn)。2、本報告設(shè)定項目紅線外基礎(chǔ)設(shè)施為“七通一平”狀態(tài)，即：通路、供電、供水、排水、供暖、通氣、通訊及場地內(nèi)土地平整。3、本報告中價格、費用等的取數(shù)均以

29、2007年第一季度市場一般水平為基準(zhǔn)，未考慮房地產(chǎn)價格和物價總水平在項目開發(fā)、建設(shè)、銷售期間的漲跌因素、也不考慮其他非正常條件下的取數(shù)。4、假設(shè)委托方提供的資料屬實且提供了全部相關(guān)的資料。5、委托方應(yīng)對所提供的資料的真實性和因所提供資料不實引起的后果負(fù)責(zé)。六、可行性研究報告編制單位和編制人員（一）可行性研究報告編制單位*房地產(chǎn)評估有限公司*聯(lián)盟投資顧問有限公司（二）可行性研究報告編制人員介紹* 理學(xué)碩士注冊房地產(chǎn)估價師注冊土地估價師* 高級經(jīng)濟師注冊咨詢（投資）工程師注冊房地產(chǎn)估價師注冊土地估價師注冊資產(chǎn)評估師注冊造價工程師* 管理學(xué)碩士* 理學(xué)學(xué)士* 經(jīng)濟學(xué)碩士第二章 項目投資環(huán)境分析一、北

30、京市經(jīng)濟形勢運行狀況及對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展與整個國民經(jīng)濟運行情況息息相關(guān)，2006年是“十一五”開局之年，北京市經(jīng)濟保持了良好的發(fā)展勢頭，經(jīng)濟指標(biāo)顯示北京市宏觀經(jīng)濟形勢呈穩(wěn)定運行態(tài)勢。1總體經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，市場運行良好，將帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展2006年北京市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7720.3億元，比上年增長12%，連續(xù)第8年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。按常住人口計算，2006年人均GDP達到49505元（折合6210美元），比上年增長8.8%。第二產(chǎn)業(yè)增加值為2217.2億元，同比增長12.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值5405.1億元，同比增長11.9%。人均GDP、地區(qū)生產(chǎn)總值的穩(wěn)定增長，都說

31、明北京市整體經(jīng)濟形勢運行良好；第二、三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，必然有新的空間需求，將帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。圖2-1：北京市地區(qū)生產(chǎn)總值及指數(shù)變化趨勢圖2人口總量穩(wěn)定增加，居民收入消費水平的提高，以及家庭戶小型化，將進一步加大對商品住宅的需求2006年北京市常住人口繼續(xù)增加，達到1581萬人，比上一年增加了43萬人。城市總戶數(shù)由2005年451.7萬戶上升到465.2萬戶，增加了13.5萬戶，戶均人口數(shù)為3.4人，家庭戶小型化趨勢更加明顯。人口總量及家庭戶數(shù)的增加，必然引致住房需求的增加，從而進一步加大對商品住宅的需求。另外，2006年北京市城市居民人均可支配收入19978元，比05年增長13.2%，扣

32、除價格因素，實際增長12.2%；城市居民人均消費支出14825元，比05年增長11.9%；城鎮(zhèn)居民人均居住水平（人均住房使用面積）達到20.06平方米，同比增加0.61平方米。常住人口增加、人均可支配收入增長，都將帶動房地產(chǎn)市場住房需求。圖2-2：北京市常住人口及城市總戶數(shù)圖圖2-3：北京市人均收入消費水平及其增長率3社會通貨膨脹水平較低，價格水平穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展2006年全市居民消費價格指數(shù)為100.9%，低于上年0.6個百分點。全市居民消費價格指數(shù)（CPI）趨于平穩(wěn)下降，反映出社會通貨膨脹水平較低，經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。4固定資產(chǎn)投資進一步加大，將帶動房地

33、產(chǎn)市場發(fā)展全年完成全社會固定資產(chǎn)投資3371.5億元，比上年增長19.3%，增幅比上年提高7.5個百分點。其中，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資935.3億元，同比增長53.2%；房地產(chǎn)開發(fā)投資1719.9億元，同比增長12.8%，增幅提高9.3個百分點，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為51%。從上面數(shù)據(jù)可以看出，2006年城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資力度進一步加大，這將會帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。二、崇文區(qū)城市功能定位崇文區(qū)為北京市四個中心城區(qū)之一，有著豐厚的文化底蘊。近年來，崇文區(qū)積極探索首都中心城區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展之路，城市面貌有了很大變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投資環(huán)境日趨優(yōu)化，正在形成“一場兩區(qū)”的經(jīng)

34、濟格局。即以前門大街老字號傳統(tǒng)商業(yè)文化街、祈年殿大街服務(wù)業(yè)一條街、崇外大街現(xiàn)代商務(wù)街和大都市街專業(yè)化主題市場街四條街組成的“王字形經(jīng)濟磁場”，以龍?zhí)逗橹行牡摹褒執(zhí)逗w育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”和以永外百榮世貿(mào)商城為龍頭的“永外現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)”兩個功能區(qū)。形成了集現(xiàn)代商貿(mào)、文化、旅游、體育、休閑、娛樂業(yè)為主的現(xiàn)代化城區(qū)雛形。崇文區(qū)雖然區(qū)域面積不大，可開發(fā)利用的土地資源較為有限，但是憑借其所擁有的悠久歷史文脈、豐富的文化旅游資源及一定的商業(yè)基礎(chǔ)，以及與市中心、建國門商圈、CBD商圈、木樨園商圈等接壤的地理優(yōu)勢，具備了發(fā)展現(xiàn)代都市文化和體育休閑產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。改革開放以來，崇文區(qū)大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)

35、濟，從全面改善投資環(huán)境入手，加大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市環(huán)境整治力度，進一步轉(zhuǎn)變政府工作職能，努力為企業(yè)創(chuàng)造良好、寬松的發(fā)展環(huán)境，從而帶動了全區(qū)經(jīng)濟和社會的全面進步。北京市崇文區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要指出要在“十五”時期發(fā)展的基礎(chǔ)上，再經(jīng)過五年努力，到2010年，初步把崇文區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代城市服務(wù)經(jīng)濟較為發(fā)達，古都文化風(fēng)貌和現(xiàn)代生態(tài)景觀充分展現(xiàn)，環(huán)境優(yōu)美、社會安定、生活舒適的商貿(mào)旅游居住區(qū)，基本構(gòu)建起現(xiàn)代化國際大都市中心城區(qū)的框架。按照北京城市總體規(guī)劃，崇文區(qū)的城市發(fā)展定位為適宜居住和適宜娛樂的首都核心區(qū)，具體是：1商業(yè)提升一個新的層次，把崇文區(qū)定位為體育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，都市商業(yè)區(qū)和傳

36、統(tǒng)文化旅游娛樂區(qū)；2突出城市規(guī)劃，構(gòu)建合理的城市空間布局，以天壇公園為中心，著力建設(shè)龍?zhí)逗a(chǎn)業(yè)園區(qū)和天壇文化圈。中心主要以天壇公園為核心，打造天壇文化圈；西北部以“王”字形經(jīng)濟磁場、前門大街為核心，建立傳統(tǒng)文化保護區(qū)；中部發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)園，作為北京市發(fā)展奧運經(jīng)濟當(dāng)中的一個項目；西南部發(fā)展永定門外地區(qū)，主要以現(xiàn)代批發(fā)和商貿(mào)服務(wù)為主；東北部以東花市為基礎(chǔ)，發(fā)展適宜居社區(qū)。3進一步加大產(chǎn)業(yè)調(diào)整的力度，提升崇文區(qū)整體競爭能力，除以規(guī)劃作為保障，還有明確的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向為支撐，加快文化旅游，體育休閑等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，努力把比較優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的優(yōu)勢。第三章 北京市房地產(chǎn)市場分析一、北京市房地產(chǎn)市場綜合分析2006年北京

37、市房地產(chǎn)市場運行狀況總體平穩(wěn)，供求偏緊的態(tài)勢未發(fā)生明顯變化。房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)回落，商品房市場銷售依然旺盛，空置面積減少，新建商品房價格繼續(xù)有所上升?？傮w看來，2006年北京市房地產(chǎn)市場有以下特點：1土地供應(yīng)有所增加，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場2006年全年土地供應(yīng)總量6509公頃，比上年增長2%。其中產(chǎn)業(yè)用地1311公頃，增長30.6%；住宅用地1318公頃，增長49.7%，其中經(jīng)濟適用房用地532公頃（含享受經(jīng)濟適用房政策保障性住房），規(guī)劃建筑面積887萬平方米，分別增長80.3%和71.6%。土地供應(yīng)量較2005年有一定的增長，主要用于二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及解決居民居住問題，土地供應(yīng)的增加，尤其是

38、住宅用地供應(yīng)的增長，將有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，調(diào)節(jié)供求不平衡狀況，并且，2006年進一步加大了經(jīng)濟適用房和保障性住房的供應(yīng)。2土地市場需求潛力較大2006年北京市預(yù)審批復(fù)建設(shè)項目1543個，總用地面積達14392公頃，是2005年土地實際供應(yīng)量（6509公頃）的2.2倍。建設(shè)用地的預(yù)審量遠大于實際土地供應(yīng)量，可見，2006年北京市土地市場需求并沒有得到完全的釋放，土地市場需求潛力較大。3商品房供應(yīng)量繼續(xù)下滑，受政策影響，商品住宅供應(yīng)減少從新增商品房供應(yīng)情況來看，2006年北京共核發(fā)商品房預(yù)售許可證624個，批準(zhǔn)預(yù)售面積約為2458萬平方米（包括經(jīng)濟適用住房項目），與2005年同期相比，分別下降了

39、15%和14%。其中，商品住宅準(zhǔn)售面積約為1717萬平方米，同比下降21%。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，2006年北京商品房期房批準(zhǔn)預(yù)售面積2458萬平方米。其中，商品住宅準(zhǔn)售面積約為1717萬平方米，所占比重約為70%，同比約下降了7個百分點；寫字樓準(zhǔn)售面積約為342萬平方米，所占比重約為14%，同比提高了5個百分點；商業(yè)準(zhǔn)售面積約為276萬平方米，所占比重約為11%，同比提高了2個百分點；地下車庫等其它準(zhǔn)售面積約為123萬平方米，所占比重約為5%，與2005年持平?？傊?，與2005年同期相比，商品住宅所占比重有所下降，寫字樓、商業(yè)所占重則略有所增加。供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化主要是受九部委意見中關(guān)于“新開工商品

40、住房中90平方米以下戶型所占比重，必須達到70%以上”政策影響，致使部分商品住宅須調(diào)整規(guī)劃，從而減少了市場的供應(yīng)量；而商業(yè)、辦公用房的供應(yīng)受政策影響相對較小，市場供應(yīng)保持平穩(wěn)上升態(tài)勢。4商品房施工竣工面積下降，將一定程度上影響未來房地產(chǎn)市場供應(yīng)同樣受宏觀調(diào)控政策影響，2006年全市商品房施工面積10483.5萬平方米，比上年下降2.5%；其中商品住宅6311.3萬平方米，下降13.3%。商品房竣工面積3193.9萬平方米，下降15.3%；其中商品住宅2193.3萬平方米，下降22.8%，將對未來商品房供應(yīng)產(chǎn)生一定影響。5商品房價格繼續(xù)攀升，房地產(chǎn)市場需求旺盛2006年房屋銷售價格指數(shù)為108.

41、8%，高于上年1.9個百分點；其中，商品住宅銷售價格指數(shù)為109.6%，高于上年2.5個百分點。2006年房價繼續(xù)保持高位運行，尤其是商品住宅價格，反映出房地產(chǎn)市場總體上需求旺盛、房地產(chǎn)市場過熱的態(tài)勢。6商品房尤其是商品住宅銷售旺盛，空置率下降2006年商品房空置率為10%，空置面積1039.7萬平方米，比上年末減少334.5萬平方米；其中商品住宅空置率僅為7%，空置面積494.1萬平方米，比上年減少305.6萬平方米。商品房尤其是商品住宅空置率降低及空置面積大幅減少，說明商品房尤其是商品住宅銷售旺盛。圖3-1：北京市商品房及商品住宅空置率變化趨勢圖72007年商品房市場展望供應(yīng)增加、交易活躍

42、、價格上漲但漲幅回落從供應(yīng)方面來看，2006年出臺一系列政策，有利于促進土地供應(yīng)盡快形成房地產(chǎn)供應(yīng)。此外，由于2008年舉辦奧運會的影響，大部分開發(fā)商將會讓其開發(fā)的項目盡量在2007年入市。從需求方面來看，消費者在“觀望”一段時間之后，也將逐漸采取購房行為，稅收政策的影響也將逐漸為購房者所適應(yīng)，因此，2007年房地產(chǎn)市場交易將更為活躍。從價格方面來看，雖然2007年新增商品房的供應(yīng)量將有所增長，但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，且近兩年土地供應(yīng)較少，因此2007年商品房的有效供應(yīng)仍然不足，受旺盛需求影響，商品房價格仍然呈現(xiàn)上漲趨勢，但其漲幅有所回落?？傮w來看，在國家和北京市“十一五”規(guī)劃指導(dǎo)下，經(jīng)濟增

43、長的內(nèi)在動力依然存在，全市經(jīng)濟可望繼續(xù)在一個較高的平臺上延伸和發(fā)展。良好的經(jīng)濟運行環(huán)境，旺盛的消費需求，為北京房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。二、北京市普通住宅市場分析12006年北京普通商品住宅準(zhǔn)售面積為654.38萬平方米，同比下降42%。政策影響、住宅用地供應(yīng)過少是導(dǎo)致新增普通商品住宅的供應(yīng)呈現(xiàn)大幅下降的主要原因。具體表現(xiàn)在以下兩方面：第一，受九部委意見中對新增商品房住宅“90平方米以下，70%”限制的影響，部分商品住宅項目更改規(guī)劃，未能如期入市，導(dǎo)致2006年商品住宅供應(yīng)大幅減少；第二，近兩年商品住房建設(shè)用地供應(yīng)過少，而“8.31”之前的許多住宅項目由于拆遷及資金等原因，也不能及時上市

44、。從區(qū)域來看，南部地區(qū)是2006年北京普通商品住宅供應(yīng)最活躍的區(qū)域，新增準(zhǔn)售面積為268.46萬平方米，約占新增普通商品住宅供應(yīng)總量的41%。2受政策影響，普通商品住宅部分需求受抑，售價和面積適中的普通商品住宅需求較旺。2006年一系列宏觀調(diào)控政策的實施，對北京商品住宅的預(yù)售成交量造成了較大的影響，使得旺盛的商品住宅需求勢頭受到一定程度的抑制。2006年，商品住宅期房預(yù)售成交面積約1900萬平方米，同比下降12%。盡管如此，2006年北京許多普通商品住宅項目不僅在短時間完成了良好的銷售業(yè)績，且成交價格持續(xù)上升。例如，朝陽區(qū)的北京新天地，新增準(zhǔn)售面積約19萬平方米，僅三、四個月時間就基本完成了銷

45、售，其預(yù)售率高達 95%，成交均價約為6000元/平方米，高出平均報價3%左右；保利金泉廣場，新增準(zhǔn)售面積約22萬平方米，半年內(nèi)，其預(yù)售率已達到80%左右，成交均價約為9100元/平方米，高出平均報價3%左右。昌平區(qū)的新龍城，新增準(zhǔn)售面積約24萬平方米，在半年多時間里，基本上已售完，成交均價約為6100元/平方米，高出平均報價10%左右；通州區(qū)的新城陽光，新增準(zhǔn)售面積約12萬平方米，在半年多時間里，其預(yù)售率已達85%，成交均價約為4780元/平方米，高出平均報價10%左右?？梢?，售價和面積適中的普通商品住宅項目，都能在較短的時間里取得較好的銷售業(yè)績。因此，2006年北京商品住宅的市場需求雖然受

46、到抑制，但普通商品住宅需求仍然較為旺盛。3 2006年北京普通商品住宅平均報價為6175元/平方米，與2005年相比，上漲了12%。從各區(qū)縣新增普通住宅價格水平來看（東城及延慶由于沒有新增普通商品住宅，不計算在內(nèi)），北京普通商品住宅價格漲幅普遍呈快速上漲勢頭，價格上漲水平從291-2605元/平方米不等。有3個行政區(qū)的房價漲幅小于10%，有5個行政區(qū)的漲幅超過了30%。其中，西城區(qū)平均報價高達11191元/平方米，比上年同期上漲了2605元/平方米，漲幅約為30%；房價漲幅最大的行政區(qū)域是平谷區(qū)，其價格上漲了832元/平方米，漲幅高達36%。供不應(yīng)求及開發(fā)商的預(yù)期較高是普通商品住宅平均報價快速

47、上漲的主要原因。表3-1：2006年各區(qū)縣新增普通商品住宅平均報價一覽表序號區(qū) 域平均報價(元/m2)同比增長序號區(qū) 域平均報價(元/m2)同比增長2006年2005年2006年2005年1西城區(qū)11191858630%9大興區(qū)5035440214%2崇文區(qū)9862758230%10順義區(qū)4960382930%3宣武區(qū)8371729015%11通州區(qū)4532394515%5朝陽區(qū)7539627320%12懷柔區(qū)4338323834%4海淀區(qū)724567587%13門頭溝區(qū)3901341914%6豐臺區(qū)6263565411%14房山區(qū)363833479%7石景山區(qū)615257886%15平谷區(qū)3

48、156232436%8昌平區(qū)5498440625%16密云縣2972230029%整體平均報價2006年：6175元/m2 2005年：5502元/m2未來北京市普通商品住宅市場的供應(yīng)量有望止跌回升，大量“8.31”之前取得的建設(shè)用地即將入市。另外北京城市總體規(guī)劃2004-2020中規(guī)劃的11個新城建設(shè)已經(jīng)開始啟動，這將進一步增加未來普通商品住宅的供應(yīng)量。而且“90平方米占70%以上”的政策已經(jīng)明朗化，開發(fā)商的“觀望期”將結(jié)束，這將使更多的普通商品住宅入市。因此，預(yù)計未來北京普通商品住宅的供應(yīng)量將有所增加。隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的持續(xù)快速增長，消費者的購房承受能力增強，將在一定程度上增加普

49、通商品住宅的需求量。眾多年輕家庭因結(jié)婚而買房及城鎮(zhèn)居民改善居住條件的市場需求依然旺盛。另外，奧運會的日益臨近以及首都效應(yīng)也使得更多人在北京投資置業(yè)。因此，預(yù)計未來普通商品住宅的需求仍較為旺盛。雖然2007年普通商品住宅供應(yīng)量可能會有所增加，但其市場需求仍然較為旺盛。因此，預(yù)計2007年北京普通商品住宅的價格將繼續(xù)上漲，但其漲幅將有所回落。三、北京市公寓市場分析2006年政府針對房地產(chǎn)市場出臺了一系列的宏觀調(diào)控措施，如住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、營業(yè)稅免征期限的延長、首付款的提高、限制外資購房等，對公寓市場產(chǎn)生較大的影響：公寓需求明顯減少，供應(yīng)總量也有所下降；開發(fā)商對未來的預(yù)期提高，公寓的預(yù)售價格上漲幅

50、度較大。1受宏觀調(diào)控政策的影響，2006年新增公寓供應(yīng)量有所減少。2006年新增公寓準(zhǔn)售面積約為686萬平方米，與2005年（739萬平方米）相比，下降了約7.7%。九部委意見對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)做出明確要求：“90平方米以下戶型占70%以上”，該政策的出臺，使得部分公寓項目受規(guī)劃變更的影響，延遲入市；同時也使得部分開發(fā)商處于觀望狀態(tài)，影響了一些公寓項目的正常入市，從而使得2006年公寓供應(yīng)總量有所減少。另外，2006年北京市公寓市場供應(yīng)在時間上集中在下半年，空間上集中在朝陽區(qū)和海淀區(qū)兩個區(qū)，且近三分之二集中于四環(huán)以外地區(qū)，外擴趨勢明顯。2受政策等多方面因素影響，2006年北京公寓市場需求呈下降趨勢

51、，2006年影響北京市公寓市場需求的主要因素有：第一，營業(yè)稅免征年限的延長，公寓銀行貸款首付款比例的提高以及貸款利息的再次提高，抑制了投機投資需求和部分不合理需求；第二，關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見對外資購房進行一定的限制，影響了部分外籍購房者的需求；第三，公寓價格上漲幅度較大，超過購房人的心理預(yù)期。對于居住自用型的消費群體，國家出臺的各種政策，影響了部分消費者的心理預(yù)期，使一些消費者產(chǎn)生觀望的態(tài)度。投資型消費者作為公寓市場的主要消費群體，對政策的變化較為敏感，受宏觀政策的影響較大。同時，公寓的租金保持平穩(wěn)，收益并未上升，加上2006年證券基金市場的火爆，也吸引了部分資金流出房地產(chǎn)市

52、場，從而導(dǎo)致對公寓需求的減少。另外公寓存量較大，消費群體相對較小，保值增值的能力減弱，也是導(dǎo)致新增公寓市場需求下降的原因。3 2006年北京新增公寓項目的總體均價為12104元/平方米，相對于2005年（9968元/平方米）有較大幅度的上漲，上漲幅度達到21.43%。盡管2006年北京市公寓市場總體供需下降，但其價格依舊高漲，其主要原因在于公寓等高檔住宅用地供應(yīng)的減少，加大了開發(fā)商的預(yù)期。公寓建筑質(zhì)量以及環(huán)境的改善，公寓品質(zhì)的上升，也導(dǎo)致了其價格的上漲。預(yù)計未來北京市公寓市場供應(yīng)將會保持相對平穩(wěn)，分布依然集中，市場需求將有所減少，但下降幅度不會太大。新增公寓市場預(yù)售價格將繼續(xù)上漲，但漲幅將有所

53、回落。四、北京市寫字樓市場分析12006年北京寫字樓市場供應(yīng)量大幅增加，全年供應(yīng)面積約為342.15萬平方米，同比增長約47%。造成2006年供應(yīng)量如此之大的原因，一是由于近幾年國民經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長，越來越多的開發(fā)商對北京房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢持樂觀態(tài)度，從而加大了房地產(chǎn)的開發(fā)力度；同時隨著2008年奧運會的臨近，開發(fā)商為保證項目趕在奧運會之前完工，也加快了寫字樓項目的入市速度。北京新增寫字樓主要集中在北部的望京、亞奧商圈、上地等及其周邊地區(qū)；東部的CBD商圈、東二環(huán)商圈等及其周邊地區(qū)；西部的金融街及其周邊地區(qū)。而且寫字樓供應(yīng)不再在主力商圈扎堆，逐漸向邊緣集團擴散。22006年北京寫字樓銷售市場保

54、持需求旺盛的態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，2006年北京寫字樓市場銷售面積超過170萬平方米，同比增長31%。2006年全年平均空置率為18.5%，較05年下降2個百分點。需求旺盛的主要原因有：受國民經(jīng)濟不斷增長、人民幣升值的影響，及北京2008年奧運會所帶來的機遇，在京拓展業(yè)務(wù)發(fā)展的中外資企業(yè)越來越多，對于辦公場所的空間需求逐漸增加，且房價持續(xù)上漲的形勢促使很多企業(yè)選擇購置自己的辦公用房。加之市工商局“第14號文”規(guī)定暫停為登記地址是民用住宅的企業(yè)辦理營業(yè)執(zhí)照，此“住宅禁商”令使北京住宅市場投資需求下滑，從而也為促進寫字樓市場的需求增長起到重要作用。3寫字樓市場售價上揚，租金穩(wěn)中有升。據(jù)統(tǒng)計，截止2006年

55、12月，北京寫字樓市場平均售價16789元/平方米（建筑面積報價），與2005年相比上漲3.4%；平均租金22.9美金/平方米/月（建筑面積報價），與2005年相比上漲3.7%。在2006年寫字樓供應(yīng)量大幅增加的情況下，其租售價格仍上漲，究其原因，主要還是由于市場需求旺盛。另外，隨著業(yè)主對寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)要求的不斷提高，2006年新增寫字樓項目的檔次、配套設(shè)施方面等都有一定程度的提高，甲級寫字樓所占比重的增加也導(dǎo)致北京寫字樓平均租售價格上漲。未來北京市寫字樓整體市場供應(yīng)量將有所上漲，但新增寫字樓供應(yīng)將有所回落，寫字樓投資需求相對旺盛，銷售量將有所增加。寫字樓整體價格上升潛力不大，但甲級寫字樓價格

56、仍有突破空間，租金水平將保持穩(wěn)定態(tài)勢。五、北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析進入2006年，北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場異?；钴S，2006年成為商業(yè)房地產(chǎn)開業(yè)高峰年，超過100萬平方米商業(yè)項目集體面市，為北京市商業(yè)市場注入了新的力量。這些商業(yè)項目大多依托周邊聚集的住宅項目，借助良好的交通、配套環(huán)境，發(fā)展前景廣闊。下面從供應(yīng)、需求以及價格方面看一下北京市總體商業(yè)房地產(chǎn)市場狀況。1 2006年北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場總體供應(yīng)面積約275萬平方米，較2005年同期增加了37萬平方米，同比增長了15.78%。由于2006年國家對于住宅房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，使得眾多投資者將目光紛紛投向了商業(yè)房地產(chǎn)，從而造成商業(yè)房地產(chǎn)市場繁榮

57、的景象，但隨著2008年奧運會的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場逐漸飽和，純商業(yè)用地、用房供求關(guān)系將向買方市場轉(zhuǎn)變。2006年北京市商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)量最高的區(qū)域為朝陽區(qū)，總供應(yīng)面積約108萬平方米，占整個北京市總供應(yīng)量的43.78%，其次為海淀區(qū)，供應(yīng)面積約39萬平方米，占15.9%。以上兩個城區(qū)合計占到北京市商業(yè)房地產(chǎn)總供應(yīng)量的60%左右。2商業(yè)房地產(chǎn)市場空置率較高，近幾年需求接近飽和根據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京市在售的商業(yè)房地產(chǎn)項目超過三成處于空置狀態(tài)。究其原因，主要有以下四點：首先，北京商鋪面積大量集中供應(yīng)，同期招商，而作為需求方的零售商在短期內(nèi)開店擴張計劃未能達到與供應(yīng)相匹配的高速度，因此造成階

58、段的供需失調(diào)，導(dǎo)致了一定面積商鋪的空置；其次，諸多項目在設(shè)計時未考慮不同業(yè)態(tài)零售商的硬件需求特征，在后期招商時就難以成功，即使位置再為優(yōu)越可能零售商也無法接受，因此就造成了空置現(xiàn)象；再次，隨著外在消費需求的變動及更多競爭者的加入，使得諸多無法適應(yīng)市場變化的商業(yè)項目被迫停業(yè)，因此造成空置；最后，投資者的不理性間接導(dǎo)致了空置率的產(chǎn)生。隨著2008年奧運的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場供應(yīng)逐步到位，或者已接近飽和，投資商業(yè)房地產(chǎn)需慎重考慮。3 2006年北京市商業(yè)用房成交平均價格為24079元/平方米，城八區(qū)中東城區(qū)價格最高，達到32604元；遠郊區(qū)縣中，大興的成交價格最高，達到了9148元。與2005年比較

59、，2006年每平方米銷售價格上漲了5141元，同比增長27%。這表明，北京市商業(yè)環(huán)境的發(fā)展改善及奧運經(jīng)濟的帶動使投資者對商業(yè)房地產(chǎn)市場的信心加強，對市場價格起到了顯著的推動作用。另一方面，北京市2006年度土地供應(yīng)計劃中，將商服用地減至300公頃，以及商業(yè)發(fā)展白皮書對中心城區(qū)商業(yè)設(shè)施發(fā)展的限制，使得一些熱點區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)更顯稀缺，價格相應(yīng)大幅上升。雖然商業(yè)房地產(chǎn)仍處于開業(yè)高峰期，但隨著商業(yè)房地產(chǎn)市場逐漸飽和，以及眾多開業(yè)項目招商不利、經(jīng)營慘淡，投資者對商業(yè)房地產(chǎn)投資將更加理性，預(yù)計未來銷售價格不會出現(xiàn)大幅攀升。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)將出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，向著綜合性商業(yè)和區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展。另外，

60、隨著商業(yè)項目大量投入市場，商業(yè)空置率將繼續(xù)增加。第四章 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、崇文區(qū)房地產(chǎn)市場分析1崇文區(qū)房地產(chǎn)市場概況近年來，崇文區(qū)城市面貌有了很大變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投資環(huán)境日趨優(yōu)化。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，崇文區(qū)開發(fā)建設(shè)了一批商品房項目，如北京新世界中心、寶鼎廣場、北京新世界太華公寓、幸福家園、綠景苑、東花市住宅小區(qū)、金魚池危改小區(qū)、忠實里小區(qū)等。近三年來，崇文區(qū)又推出了一些品質(zhì)較高、規(guī)模較大的商品住宅項目，如：國瑞城、本家潤園、新怡家園、富貴園、新景家園等?？傮w看，崇文區(qū)房地產(chǎn)市場有以下幾個特點：（1）產(chǎn)品開發(fā)的物業(yè)類型比較單一，以商品住宅項目為主，商業(yè)用房為輔早期，崇文區(qū)區(qū)