2004年深圳市某酒店項目可行性研究報告_secret

1、PAGE PAGE 55深圳市XX酒店可行性研究報告深圳市*物業(yè)顧問有限公司2004年10月3日目 錄前言第一部分 項目總論1.1 項目背景1.2 可行性研究結(jié)論第二部分 市場分析2.1 項目投資環(huán)境和市場研究2.2 市場宏觀背景2.3 區(qū)域市場分析第三部分 項目分析及評價3.1 地塊解析3.2 項目SWOT分析3.3 項目評價3.4 市場定位及項目評估3.5 項目定位3.6 方案評估意見第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定4.1 各類物業(yè)銷售收入估算4.2 項目銷售回款計劃4.3 資金來源與運用分析4.4 銷售利潤第五部分 財務(wù)與敏感性分析5.1 贏利能力分析5.2 項目不確定性分析5.3 社會效益

2、和影響分析第六部分 可行性研究結(jié)論與建議6.1 可行性研究結(jié)論6.2 項目主要問題的解決辦法和建議6.3 項目風(fēng)險及防范建議附表:附表1 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表附表2 資金來源與運用表附表3 損益及利潤分配表附表4 現(xiàn)金流量表(全部投資)附表5 借款償還期測算表附表6 敏感分析表前 言深圳*物業(yè)顧問有限公司接受深圳市*投資股份有限公司的委托對*XX酒店項目的可行性進行了研究。我司人員經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查、市場預(yù)測、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場需求、競爭狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報告如下：第一部分 項目總論“XX酒店”是深圳市*投資股份

3、有限公司投資運營的豪華商務(wù)旅游酒店項目，主要功能為四星級商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。XX酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。1.1項目背景深圳市*投資股份有限公司為適應(yīng)時代發(fā)展的要求，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬將原*XX酒店改建成產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。1.1.1項目名稱深圳市*XX酒店1.1.2開發(fā)公司深圳市*投資股份有限公司1.1.3承擔(dān)可行性研究工作的單位深圳市*物業(yè)顧問有限公司1.1.4 研究工作依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參考數(shù)深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向2003-2004房地產(chǎn)評估規(guī)范1

4、999國家計委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定深圳市主要經(jīng)濟指標(biāo)深圳房地產(chǎn)市場分析2004深圳市旅游統(tǒng)計月報年報以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。1.1.5項目的建筑規(guī)模和內(nèi)容深圳市*XX酒店，屬于四星級高級商務(wù)旅游酒店，單體29層，總建筑面積：40297（不包括地下車庫），配套面積：11741.76，客房面積：21590.56，主體占地面積23000平方米。1.2可行性研究結(jié)論經(jīng)過對全國和深圳經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對2004-2005年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為： 項目的變更是必要的、可行的、合理的； 在目前各種利好因素的

5、作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的； 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃； 在2004-2006年將該項目投放市場的時機是可行的； 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟；第二部分 市場分析2.1項目投資環(huán)境和市場研究2.1.1項目投資環(huán)境分析*鎮(zhèn)是深圳市龍崗區(qū)迅速崛起的一個工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn).自改革開放以來，*鎮(zhèn)抓住發(fā)展機遇，堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，兩個文明一起抓，促進了社會全面進步。目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū)18個，廠房面積達235萬平方米，“三來一補”、“三資”企業(yè)800余家，自營工業(yè)8家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近10億元，外向型工業(yè)格局

6、已初步形成。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。全鎮(zhèn)國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。1998年，全鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值達24億，三級經(jīng)濟總收入5.6億元，三級集體純收入22345萬元，三級人均純收入20720元，鎮(zhèn)財政收入1.43億元。1990年，*鎮(zhèn)以其經(jīng)濟、文化等方面的輝煌成就被評為“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”；1995年，又被評為“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)最佳投資環(huán)境100強”；1996年，*鎮(zhèn)農(nóng)村三級股份合作制被評為“中華之最”。目前，正在進行的農(nóng)村股份合作制改革再次使*成為人們關(guān)注的焦點。*鎮(zhèn)經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商

7、競相投資的寶地。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，特有的地理區(qū)位優(yōu)勢與港、澳、臺血脈相連的人緣優(yōu)勢，使這塊熱土為港、澳、臺工商界及海外投資者所垂青。尤其是近幾年來，*鎮(zhèn)堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實實在在營造外商置業(yè)的底成本優(yōu)勢。龍崗良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費客戶群，*工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。2.1.2市場研究就地理位置而言，*位于布吉鎮(zhèn)和龍崗鎮(zhèn)之間，而布吉鎮(zhèn)占據(jù)地理優(yōu)勢，承接著來自羅湖、福田的購房者，因此先于*發(fā)展；龍崗鎮(zhèn)也在*之前成為大盤開發(fā)地。正線全長32.913公里的地鐵3號線將提前至年內(nèi)動工。連

8、接福田中心區(qū)、羅湖中心區(qū)、布吉、*鎮(zhèn)、龍崗中心城的地鐵3號線建成后，從福田、羅湖到*的距離將大大縮短。深惠公路改造、地鐵3號線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解，借助WTO、CEPE的有利時機，*未來的外資工業(yè)、商務(wù)、旅游等行業(yè)都有非常大的發(fā)展空間，從而帶動了整個龍崗區(qū)房地產(chǎn)價值的急速提升。就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢而言，*目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場三期、新世界廣場四期名門世家、水晶之城等大盤供應(yīng)。相對以前，*樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變?，F(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。今年，中海占地面積22萬平方米

9、的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、振業(yè)地產(chǎn)41.6萬平方米的*項目都將加快建設(shè)進程。隨著*逐步進入大盤時代,*的投資性物業(yè)市場也逐漸從分散的單一型產(chǎn)品慢慢演變成以多種產(chǎn)品為主導(dǎo)的成熟綜合性市場,最明顯的例子就是很多個人投資者在龍崗商鋪的潮起潮落中,深刻體會到巨大經(jīng)營風(fēng)險的存在,從而對投資性物業(yè)更加謹(jǐn)慎,投資手段變得更加成熟和穩(wěn)重。相對于前幾年而言，*本地的主力投資客戶的投資心理已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，這對本項目有著非常重要的指導(dǎo)意義。2.2市場宏觀背景2.2.1深圳市2004年上半年經(jīng)濟分析從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2004年上半年深圳國民經(jīng)濟繼續(xù)保持在高位運行，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。全市經(jīng)濟總

10、量繼續(xù)加大，各項主要指標(biāo)實現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費和需求比較協(xié)調(diào)，總體運行形勢良好。主要表現(xiàn)在：1、生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴大，增長速度再創(chuàng)新高。深圳市生產(chǎn)總值完成 1525.11億元，比去年同期增長17.4%，高出去年同期增幅1.5個百分點。本市生產(chǎn)總值的上半年累計增幅創(chuàng)出了自1996年以來的新高；2、工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，主導(dǎo)地位不斷增強。我市工業(yè)企業(yè)累計完成工業(yè)增加值 791.30億元，比去年同期增長24.5%；3、市場消費繁榮，零售總額穩(wěn)增。固定資產(chǎn)投資額累計完成 447.14億元，比去年同期增長16.7%；4、社會消費品零售總額累計完成446.97億元，比去年同期增長15.9%，累計增幅與

11、去年同期持平；5、出口逐月回升，增速明顯加快；6、市場物價微升，職工居民收入有所增加；7、交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出；8、財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴大；9、企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。2.2.2深圳市歷年酒店經(jīng)營情況分析 1、從98年低谷期開始，深圳市酒店的入住率逐年提升，在2001年、2002年達到階段性頂峰；2、2003年深圳市酒店的入住率和2002年相比有較大幅度的下降，其原因是受到SARS的影響。 1、2003年4月開始，酒店入住率急速下降，5月份跌至年度深圳酒店入住率的最低谷，原因是SARS在4月份左右開始全面爆發(fā)的影響；2、2003年5月以后，深圳市酒店行業(yè)迅速恢復(fù)元氣，僅

12、僅用了兩個月的時間，也就是在7月份的時候就已經(jīng)超過了前期的高位，并且在以后呈持續(xù)上升的趨勢；3、2004年1月入住率較低，是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年之前和酒店入住率受季節(jié)影響較大的原因，因此1月份左右是酒店行業(yè)的傳統(tǒng)淡季；4、自2004年1月后逐漸回升，并且很快接近歷史上的高位。2-8月酒店入住率全面超過去年同期水平。說明04年的深圳酒店業(yè)市場前景向好。2.2.3深圳市2004年酒店整體經(jīng)濟預(yù)測及分析進入2004年，深圳酒店業(yè)市場持續(xù)向好，14月酒店開房率均超過去年同期水平，“五一”黃金周期間，深圳市酒店開房率更高達85%以上。具體表現(xiàn)如下：1、深圳市政府將要把深圳建設(shè)成為一個區(qū)域性經(jīng)濟性的國際化城市，

13、充分利用WTO、CEPA的政策利好，以及整合自身的各種優(yōu)勢，力爭成為珠三角經(jīng)濟圈的國內(nèi)外大型機構(gòu)地區(qū)總部，進而成為區(qū)域經(jīng)濟核心；2、從國內(nèi)和深圳的宏觀經(jīng)濟政策面來看，經(jīng)濟的持續(xù)高速增長以及物業(yè)稅的即將開征等，有利于深圳房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國性的經(jīng)濟過熱現(xiàn)象，加大了政府實施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會對新建房地產(chǎn)項目造成較大的開發(fā)難度；3、宏觀調(diào)控政策將“有控有擴”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴大消費需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍需擴大；4、當(dāng)前經(jīng)濟

14、正處在一個重要關(guān)口，只有樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過快增長，加強煤電油運綜合協(xié)調(diào)，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長；5、經(jīng)過2003年上半年SARS疫情的影響，深圳市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面恢復(fù)，并且在深圳市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟高速增長推動下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常運行軌道。2.2.4深圳市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營狀況分析星級酒店名稱銷售價格(元/)年入住率(2003年）酒店規(guī)模管理公司4大梅沙海景酒店12000556層2萬多發(fā)展商自管4雅蘭酒店14500602棟6層，1.2萬多發(fā)展商自管4芭堤雅酒店1000050601棟9層酒店式公寓、發(fā)展商自管5丹楓白露

15、1400070單棟34層三九陽光物業(yè)3東方威斯810055%1棟15層1棟6層發(fā)展商自管1、銷售價格分析靠近風(fēng)景區(qū)的產(chǎn)權(quán)式度假酒店售價普遍較高，甚至是周邊公寓、住宅價格的23倍。在市區(qū)，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)型酒店一般超出同類物業(yè)常規(guī)價格的20%-30%；2、入住率分析受SARS的影響，2003年深圳市酒店的年入住率仍然達55，經(jīng)營情況良好，產(chǎn)權(quán)式酒店的年入住率也在5070之間浮動。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定；3、酒店規(guī)模分析不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營規(guī)模較小，經(jīng)營面積不超過2萬平方米

16、，樓層基本上低于10層，尤其是投資性較強的產(chǎn)權(quán)式酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的產(chǎn)權(quán)式酒店，其經(jīng)營面積相對較大，經(jīng)營樓層有的超過30層；4、酒店管理公司分析深圳產(chǎn)權(quán)式酒店的管理企業(yè)分為三種情況：A、發(fā)展商自管B、聘請國內(nèi)外知名酒店管理公司全權(quán)管理C、聘請國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理現(xiàn)有的深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店因為處于起步階段，而且規(guī)模一般偏小，聘請專業(yè)的國際酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘請顧問的形式管理。但從長遠(yuǎn)來看，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店的逐步發(fā)展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購買信心。2.2.5深圳市2004年上半年產(chǎn)權(quán)式酒店市場分析2004年在售產(chǎn)權(quán)式

17、酒店公寓存量項目名稱可售面積(萬)剩余面積（萬）東方銀座2.60.26國際市長交流中心0.360.14虹 樓0.90.63東方威斯酒店0.870.52合 計4.731.55深圳市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的供應(yīng)量極少，從2003年開始至今，產(chǎn)權(quán)式可售面積的供應(yīng)量不足5萬平米，剩余面積約1.5萬平米。2004年下半年，已知將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項目為我司策劃代理的羅湖銀漢國際和*XX酒店項目，在鹽田區(qū)的東方威斯酒店二期在8月下旬公開發(fā)售，可售面積0.87萬平米。另在羅湖區(qū)尚有兩個地塊將用來發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項目。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店公寓現(xiàn)有市場存量和未來競爭量來看，市場發(fā)展空間還很大。2005年即將推出的

18、產(chǎn)權(quán)式酒店項目一覽表：項目名稱可售面積(萬)XX酒店2.01銀漢國際公寓0.97合 計2.98XX酒店的供應(yīng)量占未來深圳產(chǎn)權(quán)式酒店供應(yīng)總量的67%2.3區(qū)域市場分析2.3.1項目所在區(qū)域*鎮(zhèn)市場分析*位于深圳經(jīng)濟特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經(jīng)濟特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū)中心城。距深圳經(jīng)濟特區(qū)18公里，距香港僅20公里，是香港和深圳經(jīng)濟特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。全鎮(zhèn)總面積81.2平均公里，其中7.3平方公里屬于龍崗區(qū)中心城范圍。 *鎮(zhèn)原為惠陽地區(qū)的一個鄉(xiāng)，在改革開放前是一個典型的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，后經(jīng)過幾次改制于1983年9月改為現(xiàn)在的*鎮(zhèn)。*鎮(zhèn)

19、下轄六約、*、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃崗坑九個行政村和1個居委會，共52個自然村。1998年底全鎮(zhèn)總?cè)丝?5.3萬。1、交通狀況：*鎮(zhèn)是深圳市東部的重要交通樞紐，海、陸、空運輸條件十分便利。鎮(zhèn)內(nèi)公路四通八達，村村通公路，深（深圳）惠（惠州）、深（深圳）汕（汕頭）一級公路貫穿全境，惠（惠州）鹽（鹽田）疏港高速公路、機荷（機場荷坳）高速公路已建成投入使用，深汕高速公路以及北輔線（龍崗中心城深圳）、南輔線（坪山深圳）公路正在建設(shè)中。平鹽（平湖鹽田港）疏港鐵路穿境而過。緊鄰國際大港鹽田港，海上運輸也十分便利。一個縱橫交錯、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。深惠公路改造、地鐵3號線年內(nèi)開工、深平

20、快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解，*鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變。2、服務(wù)設(shè)施：*鎮(zhèn)文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。目前，全鎮(zhèn)頗具一定規(guī)模的綜合市場和肉菜市場9個，已形成了以圩鎮(zhèn)第一市場、松柏商業(yè)街為中心的市場網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的賓館、酒店5家，龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級酒店全部在*。鎮(zhèn)村公園多個，文化廣場多個，鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全鎮(zhèn)范圍，鎮(zhèn)村文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。3、投資導(dǎo)向根據(jù)深圳市龍崗區(qū)總體規(guī)劃，龍崗區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大能源，大旅游，大流通，以經(jīng)濟效益為中心，重點發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。4、

21、*投資導(dǎo)向項目（1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項目（2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項目（3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項目（4）市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項目（5）倉儲運輸項目（6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項目（7）房地產(chǎn)開發(fā)項目（8）供應(yīng)深、港市場的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目5、經(jīng)濟發(fā)展成就在城市建設(shè)方面，*鎮(zhèn)近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資6億多元大力進行鎮(zhèn)，村建設(shè)，使鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌有了很大的變化，勾畫了一個現(xiàn)代化花園式文明城鎮(zhèn)的雛型。以興辦“三來一補”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟，使*發(fā)展為一個擁有900多家企業(yè)、超億元財政收入的工業(yè)重鎮(zhèn)，成為深圳經(jīng)濟特區(qū)-龍崗中心城的“經(jīng)濟走廊”，經(jīng)過十多年的發(fā)展，*

22、鎮(zhèn)已成為外商競相投資的“黃金寶地”。*鎮(zhèn)已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的金融服務(wù)體系。各種金融機構(gòu)的辦事機構(gòu)遍布全鎮(zhèn)，在經(jīng)濟生活中發(fā)揮著重要作用。2000年6月底，全鎮(zhèn)銀行存款余額達24.5億元人民幣。工商、稅務(wù)、保險與海關(guān)部門積極為企業(yè)提供服務(wù)，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了*鎮(zhèn)良好的經(jīng)濟秩序。*鎮(zhèn)的各項建設(shè)均取得了顯著成績，先后被評為“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”，“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境100強”和“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”，是珠江三角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。6、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢*目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場三期、新世界廣場四期名門世家、水晶之城等大盤供應(yīng)。相對以前，

23、*樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變。現(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。今年，中海占地面積22萬平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、振業(yè)地產(chǎn)41.6萬平方米的*項目都加快建設(shè)進程并相繼發(fā)售。至此，提升南山前海、后海形象的中海、振業(yè)和卓越悉數(shù)到場。而品牌地產(chǎn)的到來對于一個片區(qū)的帶動，無疑預(yù)示著*房地產(chǎn)發(fā)展趨勢向好。*目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市的整體崛起之期已經(jīng)指日可待。2.3.2*酒店市場分析*酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查規(guī)模及入住率酒店名稱規(guī)模星級入住率房型分布客戶構(gòu)成XX酒店376間四星50%標(biāo)準(zhǔn)房（48%）高級房（16%）豪華房（27%）豪華套（4%）

24、商務(wù)套（5%）總統(tǒng)套房（0%）以本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，外籍人士較多，少數(shù)散客圣德堡酒店218間年底批四星80%標(biāo)準(zhǔn)房（13%）高級豪華房（71%）豪華套房（11%）商務(wù)套（4%）總統(tǒng)套（2%）往來深圳商務(wù)人士（60%）港澳游客（30%）其他（10%）龍堡酒店58間無70%普通單人房（14%）豪華單人房（29%）豪華雙人房（57%）本地各公司客戶為主，較多外籍客戶寶麗酒店69間年底批三星60%標(biāo)雙房（61%）標(biāo)單房（16%）豪單房（7%）豪雙房（17%）豪華行政套房（3%）以深圳、廣州商務(wù)人士為主，香港、本地客源少麗晶中心55間無試營業(yè)標(biāo)準(zhǔn)間（49%）豪華單人套房（38%）豪華雙人套房（11%

25、）*商會各公司客戶及部分長駐*的香港商務(wù)人士小結(jié)：1、區(qū)域內(nèi)暫時無產(chǎn)權(quán)式酒店，較大規(guī)模酒店較少，僅有5家。真正具有星級酒店正式資質(zhì)的只有XX酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的酒店。從整個龍崗區(qū)來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達；2、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在200間以上的只有XX酒店和圣德堡酒店兩家，其他的均不到100間；3、酒店的入住率都比較高，維持在50%80%的水平。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費型客戶；4、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的客房。*酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查價格及配套設(shè)施酒店名稱價格構(gòu)成（元）配套設(shè)施備注XX酒店標(biāo)準(zhǔn)

26、房（330）高級房（348）豪華房（464）豪華套（600）商務(wù)套（868）總統(tǒng)套房（4200）中西餐、桑拿中心、夜總會、咖啡廳配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營一般圣德堡酒店標(biāo)準(zhǔn)房（268）高級豪華房（288）豪華套房（788）商務(wù)套（588）總統(tǒng)套（4298）中西餐，夜總會，桑拿，露天泳池，網(wǎng)球場，健身房，棋牌，桌球，乒乓球配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤來源龍堡酒店普通單人房（210）豪華單人房（230）豪華雙人房（230）美容，桑拿，中西餐配套設(shè)施簡單寶麗酒店標(biāo)雙房（221）標(biāo)單房（173）豪單房（216）豪雙房（239）豪華行政套房（773）歌舞廳，西餐，桑拿，中餐配套設(shè)施簡單麗晶中心標(biāo)

27、準(zhǔn)間（340）豪華單人套房（380）豪華雙人套房（390）銀行，化妝品、藥店，*商會，公寓、寫字樓、中西餐廳。具有公寓和寫字樓，是復(fù)合型酒店物業(yè)小結(jié)：1、各酒店客房價格一般在對外公布價基礎(chǔ)上給予很大折扣，一般在4折左右。標(biāo)準(zhǔn)房價格一般在220330元之間，套房價格一般在380800員之間；2、各酒店都具備基本配套設(shè)施，如：中西餐、桑拿、夜總會等，但經(jīng)營一般，比較好的有圣德堡酒店的娛樂、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤來源。結(jié)論：1、深惠公路改造、地鐵3號線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得到緩解，*鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變；2、伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進入，各項基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完

28、善，*目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可待；3、龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級酒店全部在*，產(chǎn)權(quán)式酒店在*乃至整個龍崗地區(qū)尚無一家，有絕對的稀缺性。因此，項目銷售所面臨的是基本無競爭對手的市場；4、*鎮(zhèn)的酒店業(yè)代表了整個龍崗區(qū)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對于*目前整體房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展已略顯滯后。從長遠(yuǎn)來看，在*經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的快速帶動作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。第三部分 項目分析及評價3.1地塊解析3.1.1項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)建筑面積：40297（不包括地下車庫）配套面積：11741.

29、76客房面積：21590.56其他面積：6964.68層數(shù)共29層1-4層：商業(yè)配套5層：設(shè)備層6-27層：酒店客房28層：辦公客房總數(shù)：376間標(biāo)準(zhǔn)客房：180套；高級客房：60套豪華客房：100套；豪華套房：20套商務(wù)套房：14套； 總統(tǒng)套房：2套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：休閑娛樂1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：萬壽宮酒樓3層：皇宮桑那中心4層：仙客來夜總會3.1.2交通條件及周邊配套分析1、位于*鎮(zhèn)經(jīng)濟文化中心，各種配套完善；2、項目方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了*鎮(zhèn)政府、規(guī)劃國土局*所、新亞洲廣場、龍洲百貨等行業(yè)機構(gòu)；3、緊鄰深惠公路一側(cè)，人流旺盛，項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，

30、并且發(fā)展空間很大。3.1.3景觀價值分析項目的景觀資源豐富，坐擁*中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。3.2項目SWOT分析3.2.1 SWOT分析優(yōu)勢（S）1、項目位于*區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；3、發(fā)展商屬于具有政府背景的國有控股企業(yè)，能給客戶以堅定的購買信心；4、項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在客戶群基礎(chǔ)。劣勢（W）1、項目入住客戶類型單一化，入住率偏低；2、項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店

31、的營業(yè)收入支撐不足；3、項目周邊商業(yè)氛圍較弱；4、項目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計存在缺陷。機會（O）1、WTO、CEPA帶來的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；2、深惠公路改造、地鐵3號線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年1月通車，進一步緩解交通壓力，*樓市能量得以釋放；3、中海、振業(yè)、卓越等品牌開發(fā)商開發(fā)大盤的步伐日益加快，帶動整個*房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；4、產(chǎn)權(quán)式酒店項目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；5、外資企業(yè)多，消費能力強；6、本地居民可支配收入高，投資欲望強烈。威脅（T）1、投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大；2、作為新興的房地產(chǎn)投資模式

32、，在該區(qū)域尚無先例，市場存在一定風(fēng)險性；3、國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項目的經(jīng)營帶來不確定因素。3.2.2應(yīng)對策略四大SO策略（強化優(yōu)勢與機會策略）1、強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝；2、配合項目*地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；3、利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實施點式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購買客戶；4、強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進行重點宣傳，促成集團購買。兩大WT策略（化解劣勢與

33、規(guī)避風(fēng)險）1、項目進行準(zhǔn)確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購買；2、針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，我司建議引進高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；3、利用政府背景優(yōu)勢對項目進行信譽擔(dān)保；4、快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險。結(jié)論：通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，*認(rèn)為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風(fēng)險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。3.3項目評價 *XX酒店項目在*片區(qū)目前仍屬于獨一

34、無二的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型，但在整個深圳房地產(chǎn)市場來說，屬于中檔的產(chǎn)權(quán)式酒店項目。由于該項目上市時機良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計銷售壓力不大。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風(fēng)險，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來看，XX酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及深圳經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。3.4市場定位及項目評估：3.4.1市場定位*作為深圳重要的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，一直以來在深圳的經(jīng)濟發(fā)展中都

35、占據(jù)著非常重要的地位。從1999年康樂花園的推出，*房地產(chǎn)的發(fā)展就引起了市場的關(guān)注，但從長期來看仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費較少，是一個本地消費群體占主導(dǎo)的地區(qū)。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產(chǎn)項目不多，個盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價格每平方米介乎在2500-4000元之間。無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看，*房地產(chǎn)都是深圳房地產(chǎn)市場的重要組成部分，目前市場中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。隨著深惠公路改造方案的確定和地鐵3號線的開工，中海、振業(yè)等品牌發(fā)展商的進入，*房地產(chǎn)市場的有十分具有發(fā)展?jié)摿?，未來前景美好，產(chǎn)品升值潛力十分巨大

36、。3.4.2項目評估在整個*市場中，XX酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。目前本項目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項目的最佳出路必定是能同時解決和緩解這兩大核心問題。根據(jù)項目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求：1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金2、能保持并促進對項目的高效經(jīng)營管理根據(jù)本項目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇：整體出讓抵押貸款產(chǎn)權(quán)式酒店1、酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時轉(zhuǎn)讓的方式。優(yōu)勢：（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續(xù)問題。劣勢：大宗項目轉(zhuǎn)讓難以找

37、到買家；喪失了對酒店的經(jīng)營管理權(quán)；整體轉(zhuǎn)讓價格一般很低，無法根據(jù)市場價格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對國有資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。小結(jié)：基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。2、項目抵押貸款：概念：即按照一定的市場估價，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。優(yōu)勢：（1）能回籠部分資金；（2）能保持對酒店的經(jīng)營管理。劣勢：（1）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（2）將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)；（3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會形象和地位，對項目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。小結(jié)：基于以上分析，抵押貸款雖然能保

38、持對酒店的經(jīng)營管理，但不符合我們對快速回籠大量資金的要求，且又會讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)。因此，此種方式仍然不符合我們對酒店最佳出路的要求。3、產(chǎn)權(quán)式酒店：概念：即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報的方式。優(yōu)勢：（1）能以市場價格快速回籠大量資金；（2）能保持對酒店的經(jīng)營管理；（3）能促進酒店經(jīng)營管理水平的提高。劣勢：（1）操作方式較為復(fù)雜；（2）存在后續(xù)經(jīng)營回報的風(fēng)險。小結(jié)：基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，而且能夠滿足我們對酒店經(jīng)營管理

39、權(quán)的要求，因此，此種方式符合對酒店最佳出路的要求。3.5項目定位XX酒店為*投資股份有限公司全資擁有，是*鎮(zhèn)為改善投資環(huán)境而興建起來的。該酒店樓高28層，總投資2.5億元。XX酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于深惠公路、水官高速和機荷高速公路的交匯處。酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。因此，項目應(yīng)該定位為：*首個國際級商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。3.6方案評估意見綜合3.4.2項目評估三種方案的比較分析，我們認(rèn)為：產(chǎn)權(quán)式酒店模式符合對本項目最佳出路的要求，對于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性意義： 快速回籠大量資金，緩解資金壓力 由市場決定價

40、格，實現(xiàn)項目的增值 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對項目的經(jīng)營管理權(quán) 促進酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定4.1各類物業(yè)銷售收入估算4.1.1酒店客房部分價格定位定位理論依據(jù)：1、由于項目周邊沒有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定價；2、項目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益法定義：預(yù)測估價對象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V=11/（1r）na/rV項目現(xiàn)今總價n項目的收益年限r(nóng)房地產(chǎn)資本化率，即項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8；a項目的年凈收

41、益價格求取1、本項目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營年限一般為20年，故收益年限n202、本項目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：（根據(jù)項目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計）210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計）50總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）372套年收益租金a365天平均租金客房總套數(shù)入住率36521037250=14256900元故依公式求得，項目現(xiàn)今總價值V=11/（1r）na/r=142569000元經(jīng)初步統(tǒng)計產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積S20215.19產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價V/S=7052.27元/價格調(diào)整1、由于產(chǎn)權(quán)式酒店對于業(yè)主而言，只需交首

42、期，回報穩(wěn)定，經(jīng)營年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價格超出周邊公寓、寫字樓等回報率相對較低的物業(yè)而言是正常的。同時，該價格從房地產(chǎn)估價理論上講也是合理的，但該價格是按資本化率（投資回報率）8來計算的，意即是客戶能承受的最高價格。2、深圳市區(qū)（羅湖、福田）同類型產(chǎn)權(quán)式酒店的售價普遍在1000013000之間，可作為本項目的價格參考；鹽田區(qū)同類型產(chǎn)權(quán)式酒店價格在65007500元之間，可作為本項目主要參考依據(jù)。（祥見市場篇）3、考慮到市場的接受度，以及降低開發(fā)風(fēng)險，我們可以根據(jù)經(jīng)驗人為將其調(diào)低，以低價入市。由以上分析，我們在充分考慮市場接受度、開發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收益的平衡問題，經(jīng)過多次嘗試，將初步均價定

43、為：7000元/（2）結(jié)論：通過以上對價格的技術(shù)性和市場接受度的分析，我們最終得出本項目的可實現(xiàn)均價為7000元/。4.1.2酒店商業(yè)服務(wù)部分價格定位本項目為龍崗區(qū)唯一四星級酒店，通過對類似酒店項目及*片區(qū)商業(yè)形態(tài)的調(diào)查，我司認(rèn)為：商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該定位于中高檔品牌服裝、化妝品、珠寶首飾等。按照周邊商業(yè)鋪位的售價水平、租售情況，結(jié)合本項目商業(yè)服務(wù)部分的獨特性，我司建議商業(yè)部分價格定為12000元/（5）4.1.3酒店總銷售收入估算已知條件：酒店可售面積 S120215.19產(chǎn)權(quán)式酒店客房部分價格 P1=7000元/酒店首層商業(yè)部分面積 S2500酒店首層商業(yè)部分價格 P2=12000元/酒店總銷售收

44、入 V=S1 P1 + S2 P2 =20215.19 7000+ 500 12000 =147506330元所以，酒店客房和首層商業(yè)部分銷售總收入約為：1.475億元（人民幣）。4.2項目銷售回款計劃項目銷售回款詳見附表1：項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。4.3資金來源和運用分析項目總投資由項目已支付工程款及銷售費用、財務(wù)費用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項目銷售回款。項目資金來源構(gòu)成情況如下表：項目資金來源表項 目資金(萬元)比例自籌資金1000041%銀行融資1260052%銷售收入1772.37%總投資24372.3100.0%1、項目已投入資金來源渠道項目目前已全部完工

45、并已投入使用，截至2004年4月底，共投入工程款22027萬元，其中企業(yè)自籌資金10000萬元，銀行貸款12600萬元。2、項目尚需投入的資金來源渠道項目尚需投入的資金為酒店經(jīng)營成本及每月返還業(yè)主的款項，項目后續(xù)資金來源于銷售收入和酒店的經(jīng)營收益。經(jīng)分析測算，項目銷售收入和酒店的經(jīng)營收益可保證項目后續(xù)資金的投入。項目的資金來源與運用情況詳見附表2：資金來源與運用表。4.4銷售利潤根據(jù)測算，項目銷售凈收入約為：1.399億元，項目銷售凈收入詳見附表1：項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。第五部分 財務(wù)與敏感性分析5.1贏利能力分析5.1.1目前產(chǎn)權(quán)式酒店的三種主要經(jīng)營方式1、固定回報模式：物業(yè)產(chǎn)

46、權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營1020年。發(fā)展商承諾每年7%8%的固定投資回報；業(yè)主每年可以享受1884天（分淡、旺季）免費自用；業(yè)主只需交付13成首期，剩余月供款每月從固定回報中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。經(jīng)營期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。此類方式適合被地理位置相對偏遠(yuǎn)、銷售價格低、酒店經(jīng)營運作成本較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，如鹽田的東方威斯酒店、惠州湯泉高爾夫度假公寓等采用。因為回報明確簡單，可操作性強，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報模式。2、利潤分成模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營1520年。業(yè)主只需交付23成首期，另付月供貸款。業(yè)主每

47、年可以享受2040天（分淡、旺季）免費自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營稅后純利的分紅。此類方式被早期的地處旅游風(fēng)景區(qū)，經(jīng)營運作成本相對較高，酒店經(jīng)營受淡旺季影響嚴(yán)重的度假型酒店廣泛采用，如大梅沙海景酒店、雅蘭酒店等。但從后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險較大。3、單純免月供模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營20年。業(yè)主交付1.53成首期，月供貸款由發(fā)展商代繳外，不在享受額外經(jīng)營分紅或回報；同時每年享受免費入住2036天。此類方式因為承諾投資回報低，因此后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險相對較小，對發(fā)展商和酒店管理公司的壓力也較小。適合酒店檔次較高，銷售價格和經(jīng)營運作成本也較

48、高，同時出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。小結(jié)：項目經(jīng)營方式的選擇關(guān)乎整個酒店后續(xù)經(jīng)營的問題，也是項目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。通過以上三種經(jīng)營模式的對比分析及本項目的具體情況，我司認(rèn)為：選擇單純免月供模式或每年7%固定回報模式比較切合實際。5.1.2本項目現(xiàn)有客房經(jīng)營情況分析客房經(jīng)營情況表房間類型入住率折實房價戶型比例標(biāo)準(zhǔn)房60%33048%高級房21%34816%豪華房36%46427%豪華套房8%6004%商務(wù)套房2%8685%總統(tǒng)套房1.7%42000%注：以上數(shù)據(jù)為近期酒店營業(yè)數(shù)字，不代表整個營業(yè)期水平。數(shù)據(jù)來源：XX酒店客房銷售部小結(jié)：1、根據(jù)上表數(shù)據(jù)計算：酒店現(xiàn)有客房入住率

49、約為42.3%；2、平均房價約為379元/間/天。酒店經(jīng)營收入分析：（以2004年6月數(shù)據(jù)為例）項目金額（元）比例客房部1566763.7679%前廳部5857.000.3%餐飲部223336.0011%租 金14000.000.7%管理費174618.809%合 計1984575.56100%小結(jié)：1、從酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營情況來看，客房出租率仍然偏低，約為40%。2、酒店餐飲、娛樂部分因為已全部出租，因此每月只能收取租金與管理費用，對酒店的經(jīng)營收入貢獻不大。3、客房部分收入是酒店的主要利潤來源，按照酒店現(xiàn)有規(guī)模，整體經(jīng)營收益嚴(yán)重偏低。5.1.3本項目固定經(jīng)營成本分析：1、深圳市酒店正常經(jīng)營費用

50、構(gòu)成：A、能源費用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費用，經(jīng)調(diào)查，該項成本約占總收入的17%；B、員工費用 主要是員工工資費用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營業(yè)時約需200人，按深圳市酒店員工人均工資2000元/月的標(biāo)準(zhǔn)計算，員工費用每年大約為480萬元；C、維修費用 主要指酒店日常維修的費用，每年約需100萬元；E、保險費主要是財產(chǎn)保險、員工社會保險等，每年約需10萬元；F、管理費用 管理費用主要是指辦公費用、接待費等費用，每年約需100萬；G、租賃管理費 主要是指出租時上交給政府部門的管理費用，占租金的2%；H、管理公司酬金 管理公司酬金為營業(yè)收入的2-5%；I、大修費用 為營業(yè)收入的2%。2、行業(yè)正常

51、經(jīng)營成本與本項目成本比較：類別行業(yè)平均成本項目實際成本備注比例金額（萬）能源費用17%27%60水、電、燃油等能源耗費工資保險福利18%22%49經(jīng)營管理費用15%19%41維修、管理、物料消耗等合計50%68%150注：上述指標(biāo)為整個酒店運作所需成本，包括維持酒店客房、餐飲、娛樂等設(shè)施正常運營所需費用。小結(jié)：1、根據(jù)調(diào)查，維持一個四星級酒店正常經(jīng)營所需要的成本約占總營業(yè)額的50%60%，客房經(jīng)營所需成本一般占總成本的30%40%；2、從上表可知，本項目維持酒店經(jīng)營所需成本遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，能源費用高出行業(yè)平均水平10個百分點，人員工資高出4個百分點，經(jīng)營管理費用高出4個百分點，使總成本率達

52、到68%，因此項目現(xiàn)有的經(jīng)營狀況欠佳，利潤空間狹??；3、如何控制酒店經(jīng)營運作成本已成為本項目的當(dāng)務(wù)之急，在努力提高酒店入住率的同時，必須嚴(yán)格控制經(jīng)營成本，逐漸將成本率鎖定在行業(yè)平均水平范圍，否則，將會對酒店的后續(xù)經(jīng)營帶來極大影響。5.1.4本項目經(jīng)營測算1、按照行業(yè)平均成本率50%，入住率45%測算：經(jīng)營測算表（一）類別ABCDE合計客房種類豪華房標(biāo)準(zhǔn)房高級房商務(wù)套房豪華套房客戶數(shù)量（間）98180602014372月出租率（%）406030101045實收房價（元/間/天）464338348600868379實際客房月收入（元）545，6641，095，120187，92036，00036，

53、4561，901，160其他營業(yè)收入316，336月經(jīng)營成本（元）按行業(yè)平均成本50%計算1，108，748月預(yù)期收益（元）1，108，748回報方式一月按揭供款（元）銷售均價7000元/平方米，銷售總面積為20215.19平方米，銷售總額為141506330元，按七成20年按揭，每月供款為655909元655，909預(yù)期贏余（元）452，839回報方式二7%固定回報（元）銷售均價7000元/平方米，銷售總面積為20215.19平方米，銷售總額為141506330元，按7%固定回報，每月還款為825453.59元825，454預(yù)期贏余（元）283，294注：（1）酒店現(xiàn)有實際用于對外經(jīng)營的客房

54、數(shù)為372間（不包括兩套總統(tǒng)套房和用做其他用途的兩套豪華套房）；根據(jù)372套房面積計算，實際可銷售面積為20215.19平米；（2）根據(jù)酒店客房現(xiàn)有出租率水平及后續(xù)經(jīng)營發(fā)展趨勢，預(yù)計酒店客房出租率在短期內(nèi)有望達到50%左右的水平，因此，將現(xiàn)有42.06%的出租率調(diào)高到45%的水平進行計算。2、按照項目實際成本率68%，入住率45%測算：經(jīng)營測算表（二）類別ABCDE合計客房種類豪華房標(biāo)準(zhǔn)房高級房商務(wù)套房豪華套房客戶數(shù)量（間）98180602014372月出租率（%）406030101045實收房價（元/間/天）464338348600868379實際客房月收入（元）545，6641，095，1

55、20187，92036，00036，4561，901，160其他營業(yè)收入316，336月經(jīng)營成本（元）按項目實際成本率68%計算1，500，000月預(yù)期收益（元）717，496回報方式一月按揭供款（元）銷售均價7000元/平方米，銷售總面積為20215.19平方米，銷售總額為141506330元，按七成20年按揭，每月供款為655909元655，909預(yù)期贏余（元）61，587回報方式二7%固定回報（元）銷售均價7000元/平方米，銷售總面積為20215.19平方米，銷售總額為141506330元，按7%固定回報，每月還款為825454元825，454預(yù)期贏余（元）-107，958小結(jié)：從表一

56、可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營成本率50%核算，無論選擇單純免月供回報模式還是固定7%經(jīng)營回報模式都有一定利潤空間，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險較?。粡谋矶芍阂罁?jù)本項目現(xiàn)有經(jīng)營成本率68%核算，如果選擇單純免月供回報模式基本能做到收支平衡，每月有61587元的盈余；如果選擇固定7%經(jīng)營回報模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營收入情況會出現(xiàn)一定虧損，每月有10萬元左右資金將用于補貼給業(yè)主的經(jīng)營回報。按照20年計算，在現(xiàn)有酒店經(jīng)營狀況不變的情況下，總共補貼金額為2400萬。5.1.5本項目收益測算分析1、按照項目成本率50%計算經(jīng)營收益：按照4.1.4本項目經(jīng)營測算所得如果以免月供回報模式，則每月回報成本為：655909元如

57、果以7%固定回報模式，則每月回報成本為：825454元下表分別以兩種回報模式計算：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤（萬元）40%1691856元約845928元免月供65590919001945607%回報8254542047449150%2114820元約1057410元免月供65590940150196367%回報825454231956556760%2537784元約1268892元免月供655909612983147127%回報8254544434381064370%2960748元約1480374元免月供655909824465197877%回報8254546

58、549201571880%3383712元約1691856元免月供6559091035947248637%回報8254548664022079490%3806676元約1903338元免月供6559091247429299387%回報8254541077884258692、按照項目成本率60%計算經(jīng)營收益：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤（萬元）40%1691856元約1015114元免月供655909208335007%回報825454-148712-356950%2114820元約1268892元免月供65590919001945607%回報825454204744

59、9160%2537784元約1522670元免月供65590935920586217%回報825454189660455270%2960748元約1776449元免月供655909528390126817%回報825454358845861280%3383712元約2030227元免月供655909697576167427%回報8254545280311267390%3806676元約2284006元免月供655909866761208027%回報825454697216167333、按照項目現(xiàn)有成本率68%計算經(jīng)營收益：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤（萬元）40%1

60、691856元約1150462元免月供655909-114515-27487%回報825454-284060-681750%2114820元約1438078元免月供655909208335007%回報825454-148712-356960%2537784元約1725693元免月供65590915618237487%回報825454-13363-32170%2960748元約2013309元免月供65590929153069977%回報825454121985292880%3383712元約2300924元免月供655909426879102457%回報825454257334617690%3