資產(chǎn)評(píng)估之房地產(chǎn)評(píng)估

1、2011年預(yù)習(xí)：房地產(chǎn)評(píng)估匯總第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述了解房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性是開展評(píng)估工作的基礎(chǔ)，對(duì)評(píng)估方法和相關(guān)參數(shù)的選擇至關(guān)重要。一、土地的經(jīng)濟(jì)特性土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性;土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性;土地利用的多方向性;土地效益的級(jí)差性。二、土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)出讓;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;土地使用權(quán)出租;土地使用權(quán)抵押;出讓合同屆滿。國(guó)有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途由國(guó)務(wù)院確定：1.居住用地 70 年;2.工業(yè)用地 50 年;3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年;4.商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年;5.綜合或

2、者其他用地 50 年。注意：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押均是與其附著建筑物一起轉(zhuǎn)讓的。三、房地產(chǎn)的特性：位置固定性;供求區(qū)域性;使用長(zhǎng)期性;投資大量性;保值與增值性;投資風(fēng)險(xiǎn)性;難以變現(xiàn)性;政策限制性。保值與增值性：一般物品在使用過程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價(jià)值會(huì)逐漸減少。而從長(zhǎng)期來看，土地的價(jià)值呈上升走勢(shì)。(1)由于土地資源的有限性和固定性，制約了對(duì)房地產(chǎn)不斷膨脹的要求，特別是對(duì)良好地段物業(yè)的需求，導(dǎo)致價(jià)格上漲。(2)對(duì)土地的改良和城市基礎(chǔ)實(shí)施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導(dǎo)致土地增值。投資風(fēng)險(xiǎn)性：房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性和保值增值性使用之成為投資回報(bào)率較高的行業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)投

3、資風(fēng)險(xiǎn)也比較大。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來自三個(gè)方面：(1)房地產(chǎn)無法移動(dòng)，建成后又不易改變用途，如果市場(chǎng)銷售不對(duì)路，容易造成長(zhǎng)期的空置、積壓。(2)房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，從取得土地到房屋建成銷售，通常要3-5年的時(shí)間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響。(3)自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)動(dòng)蕩等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預(yù)見的影響。四、房地產(chǎn)評(píng)估的兩個(gè)原則：由于土地具有固定性、稀缺性、個(gè)別性等特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)即不充分市場(chǎng)。最有效使用原則和合法原則(房地產(chǎn)相關(guān)宏觀政策和規(guī)劃較多，這是學(xué)習(xí)中要注意的)五、房地產(chǎn)評(píng)估程序：需要認(rèn)真閱讀第(五)和(六)部分“綜合分

4、析確定評(píng)估結(jié)果”應(yīng)注意：所選用的資料是否適當(dāng);評(píng)估原則的運(yùn)用是否適當(dāng);對(duì)資料分析是否準(zhǔn)確，特別是對(duì)影響因素權(quán)重的賦值是否恰當(dāng)。注：為得到一個(gè)公平合理的價(jià)值，一般以一種評(píng)估方法為主，同時(shí)以另一種或幾種評(píng)估方法為輔，以相互驗(yàn)證，需綜合分析確定評(píng)估值。第二節(jié)、房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素一、價(jià)格種類：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)由政府制定并公布。樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積=土地單價(jià)/容積率(容積率=建筑總面積/土地總面積)二、價(jià)格特征：房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格、價(jià)格與用途相關(guān)、價(jià)格具有個(gè)別性和可比性。三、價(jià)格的影響因素：分一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。教材P169-176，閱讀將有助于房地產(chǎn)評(píng)估方法的理解。(一)

5、一般因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和心理因素等。1.經(jīng)濟(jì)因素。(1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。(2)財(cái)政金融因素。(3)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。2.社會(huì)因素。(1)人口因素。(2)家庭規(guī)模因素。(3)房地產(chǎn)投機(jī)因素。(4)教育科研水平和治安因素。(5)社會(huì)福利因素。3.行政因素。(1)土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策。(2)城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。(3)稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。(4)行政隸屬關(guān)系變更。(5)交通管制。4.心理因素。(二)區(qū)域因素區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。1.商服繁華因素。這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及

6、各級(jí)商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)較高。2.道路通達(dá)因素。這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級(jí)別(主干道、次干道、支路)越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。3.交通便捷因素。這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。4.城市設(shè)施狀況因素。(1)基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。(2)生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、儲(chǔ)蓄所、郵局等設(shè)施。(3)文化娛樂設(shè)施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施。5.環(huán)境狀況因素若一個(gè)地區(qū)綠地較多、公

7、園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高;若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價(jià)格水平較低。(三)個(gè)別因素 1.土地的個(gè)別因素。(1)區(qū)位因素。區(qū)位是影響地價(jià)的一個(gè)非常主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時(shí)，地價(jià)會(huì)上升;相反，則地價(jià)下跌。(2)面積因素、寬度因素、深度因素。一般來說，宗地面積必須適宜，規(guī)模過大或過小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價(jià)。(3)形狀因素。土地形狀有長(zhǎng)方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價(jià)。一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號(hào)，三角形等不規(guī)則土

8、地的地價(jià)也可能畸高。(4)地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素。地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價(jià)較高;反之，土地高低不平，地價(jià)較低。(5)容積率因素。容積率越大，地價(jià)越高;反之，容積率越小，地價(jià)越低。容積率與地價(jià)的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。(6)用途因素。一般來說，對(duì)于同一般宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的。(7)土地使用年期因素。在年地租不變的前提下，土地使用年期越長(zhǎng)，地價(jià)越高。2.建筑物的個(gè)別因素。(1)面積、結(jié)構(gòu)、材料等。建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。(2)設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好。建筑物形狀、設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑裝潢應(yīng)與建

9、筑物的使用目的相適應(yīng)，建筑物設(shè)計(jì)、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng)，對(duì)建筑物價(jià)格有很大的影響。(3)施工質(zhì)量。建筑物的旋工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良，對(duì)建筑物的價(jià)格亦有很大影響。(4)法律限制。有關(guān)建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。(5)建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。建筑物應(yīng)當(dāng)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就不是最有效使用狀態(tài)。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用，其價(jià)值自然會(huì)降低。第三節(jié)、收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路：房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。注意

10、是客觀凈收益，接近于會(huì)計(jì)中現(xiàn)金凈流量的概念。二、適用范圍：有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。三、凈收益=總收益-總費(fèi)用。注：收益和費(fèi)用指的是客觀收益和客觀費(fèi)用，非評(píng)估對(duì)象的實(shí)際收益。也就是要剔除評(píng)估對(duì)象的個(gè)別因素。確定收益時(shí)：需以類似房地產(chǎn)的收益作為比較;需預(yù)測(cè)市場(chǎng)走勢(shì);需考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。四、資本化率：1、實(shí)質(zhì)是把收益性房地產(chǎn)看作投資行為，資本化率可以看作是期望投資收益率。同風(fēng)險(xiǎn)呈正比例關(guān)系。2、求取資本化率的方法：凈收益與售價(jià)比率法：根據(jù)公式，房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率，通過在房地產(chǎn)市場(chǎng)中類似的交易實(shí)例，把成交價(jià)格作為房地產(chǎn)價(jià)值，然后結(jié)合凈收益，計(jì)算出資本化率。 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：

11、安全利率一般取銀行中長(zhǎng)期借款利率或國(guó)債利率;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值有些情況下可由數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)的方法得出，總體來講是理論值，主觀性較強(qiáng)。 各種投資收益率排序插入法注：房地產(chǎn)的綜合資本化與建筑物和土地的資本化率的關(guān)系。教材P181;公式是根據(jù)5-1推出來的(房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率)。五、計(jì)算公式(一)評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金(二)單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值1.由土地收益評(píng)估土地價(jià)值適用于空地出租土地價(jià)值=土地凈收益/土地資本化率土地凈收益=土地總收益-土地總費(fèi)用土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金

12、2.由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值(1)方法一(建筑物價(jià)值扣除法)土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)-年貶值額已使用年數(shù)年貶值額=(建筑物重置成本-殘值)/(耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限中取短)注意：此公式的基本原理是2-36這里計(jì)算年貶值額的時(shí)候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限中取短：年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年限時(shí)，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限(土地使用權(quán)尚余年限)內(nèi)全部收回。所以年貶值額的計(jì)算應(yīng)該使用土地可使用期限(土地使用權(quán)

13、尚余年限)，而不是建筑物的耐用年限，并且不計(jì)算殘值。當(dāng)土地可使用期限(土地使用權(quán)尚余年限)大于建筑物的耐用年限時(shí)，采用耐用年限計(jì)算年貶值額，而且需要考慮殘值。(2)方法二(建筑物收益扣除法)土地價(jià)值=(房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益)/土地資本化率建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值建筑物資本化率(三)單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值1.建筑物價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-土地價(jià)值2.建筑物價(jià)值=(房地產(chǎn)純收益-土地純收益)/建筑物資本化率注意：公式(5-5)(5-6)(5-7)(5-8)(5-9)，計(jì)算的都是無限年限的土地價(jià)值，而實(shí)際評(píng)估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價(jià)值，應(yīng)該使用公式(5-2)，而且土地的年限應(yīng)該是購(gòu)買的土地使

14、用權(quán)中尚可使用的剩余年限?！纠}5-4】教材P184，具有一定綜合性，其方法及解題思路經(jīng)?？?。房產(chǎn)的現(xiàn)值=重置成本-貶值=收益法求出的折現(xiàn)值，其中，貶值按年限法確定的。小結(jié)：房地產(chǎn)(房地合一)的的價(jià)值是由收益法計(jì)算出來的;建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計(jì)算出來的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產(chǎn)費(fèi)用中不包括折舊費(fèi)用。第四節(jié)、市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用(注意掌握調(diào)整因素的量化計(jì)算)1、基本思路：與類似房地產(chǎn)交易實(shí)例比較，通過對(duì)交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等因素調(diào)整得出評(píng)估值。市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的基本計(jì)算公式是：

15、P=PABC式中：P被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值;P可比交易實(shí)例價(jià)值;A交易情況修正系數(shù);B交易日期修正系數(shù);C房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)。如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：P=PABC容積率修正系數(shù)土地使用年期修正系數(shù)2、適用范圍：條件是可以找到類似的交易實(shí)例。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評(píng)估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場(chǎng)法應(yīng)用越有效。而在下列情況下，市場(chǎng)法往往難以適用：1.沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū);2.某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等;3.很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等;4.風(fēng)景名勝區(qū)土地;5.圖書館、體育館、

16、學(xué)校用地等。3、修正因素的具體內(nèi)容見教材P190，需結(jié)合例題理解掌握。交易情況修正：修正交易中特殊情況和個(gè)別因素，大多是定性的。1.交易情況修正(1)需要修正的情形有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易。交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購(gòu)買最為典型。買方或賣方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。不滿足公開市場(chǎng)條件的情況的都屬于要修正的情況。(2)修正系數(shù)的計(jì)算公式交易情況修正后的正常價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格(正常情況指數(shù)/可比實(shí)例情況指數(shù))=P100/100(1X%)(5-15)注意：這和教材47頁(yè)

17、的交易情況修正是一樣的。交易日期修正：主要通過物價(jià)指數(shù)來修正，注意是環(huán)比還是定基物價(jià)指數(shù)。房地產(chǎn)狀況修正：主要通過現(xiàn)場(chǎng)勘查，與參照物對(duì)比確認(rèn)。 注意：(1)是將待估房地產(chǎn)的狀況指數(shù)視作100。(2)房地產(chǎn)狀況修正可以分為：區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正、實(shí)物狀況修正以及其他的個(gè)別因素修正，都應(yīng)該采用這里給出的公式處理，不過注意教材48頁(yè)在區(qū)域因素的處理沒有使用這里的公式，而是直接使用區(qū)域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市場(chǎng)法的計(jì)算題都是告訴的相對(duì)于待估房地產(chǎn)的狀況需要修正X%，需要使用這里的公式做。容積率修正：利用某區(qū)域的修正系數(shù)表，注意這是統(tǒng)計(jì)的結(jié)果。容積率與地價(jià)的關(guān)系并非呈線性

18、關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。容積率修正可采用下式計(jì)算：經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格(待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例容積率修正系數(shù))(5-17)注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比土地使用年期修正：教材P191，公式5-18中，公式的分子分母各除以r后，K就是兩個(gè)年金現(xiàn)值系數(shù)之比值，該公式要求記牢。 重點(diǎn)關(guān)注三個(gè)調(diào)整因素的計(jì)算公式，經(jīng)過修正因素的調(diào)整，每個(gè)參照物得出一個(gè)評(píng)估值，剔除異常值后綜合確定評(píng)估值。第五節(jié)、成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、成本法評(píng)估土地的基本公式土地價(jià)值=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益其中，土地取得費(fèi)是為取得土地而

19、向原土地使用者支付的費(fèi)用，分為兩種情況：一是國(guó)家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。二是為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的補(bǔ)償費(fèi)用，這是對(duì)原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。二、成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)的費(fèi)用新建房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)等。新建房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤(rùn)(5-20)(一)土地取得費(fèi)用1.土地的取得途徑有：征收、拆遷改造和購(gòu)買等。2.按照土地的取得途徑不同，分別

20、測(cè)算土地的取的費(fèi)用。3.土地取得費(fèi)包含土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金。(二)開發(fā)成本開發(fā)成本主要由五個(gè)方面構(gòu)成：1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)2.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3.房屋建筑安裝工程費(fèi)4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)5.開發(fā)過程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用。(三)開發(fā)利潤(rùn)(四)管理費(fèi)用(五)投資利息土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本計(jì)算利息(六)銷售稅費(fèi)三、運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的基本思路運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的價(jià)值，應(yīng)以評(píng)估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評(píng)估對(duì)象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。建筑物價(jià)值=重置成本一年貶值額已使用年限計(jì)算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、年數(shù)合計(jì)法、成新折扣法等。常用的計(jì)算貶值額方法是直線

21、折舊法和成新折扣法。1、直線折舊法計(jì)算建筑物每年的貶值額為：(假設(shè)建筑物的價(jià)值損耗是均勻的) 式中：D年貶值額;C建筑物的重新建造成本;S建筑物的凈殘值;N建筑物的耐用年限;(注意不能大于土地的尚可使用年限)R建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。2、成新折扣法根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度、功能損耗等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。建筑物價(jià)值=重置成本成新率第六節(jié)、假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、假設(shè)開發(fā)法的基本思路假設(shè)開發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。該方法主要用于待開發(fā)土地價(jià)值

22、的評(píng)估。(預(yù)期價(jià)值可以通過市場(chǎng)法或收益法得到)實(shí)際評(píng)估工作中，常用的一個(gè)具體計(jì)算公式為：地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤(rùn)(5-25)二、適用范圍1.待開發(fā)土地的評(píng)估。2.將生地開發(fā)成熟地的土地評(píng)估。3.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評(píng)估。這時(shí)的建筑費(fèi)還包含拆遷費(fèi)用。三、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的程序。不熟悉房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)核算的同學(xué)需要好好學(xué)習(xí)教材。(一)調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況(二)確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式(三)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)售價(jià)1.對(duì)于出售的房產(chǎn)市場(chǎng)法采用市場(chǎng)比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)。2.對(duì)于出租的房地產(chǎn)，如寫字樓等收益法(1)先用市場(chǎng)法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收

23、益;(2)再采用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價(jià)。(四)估算各項(xiàng)成本費(fèi)用1.估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用建筑費(fèi)2.估算專業(yè)費(fèi)用指測(cè)量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用，該費(fèi)用通?？梢园唇ㄖM(fèi)的一定比例計(jì)算，即：專業(yè)費(fèi)用=建筑費(fèi)i(i為一定的百分率)3.確定開建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息(1)利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不用單利(2)預(yù)付地價(jià)款的利息已經(jīng)全部預(yù)付的地價(jià)款【(1+利率)開發(fā)建設(shè)期-1】(3)建筑開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的利息分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入;期初一次性投入：全期計(jì)息;均勻投入：計(jì)息期為開發(fā)期的一半;分段均勻投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計(jì)息期為各段時(shí)間一半附加剩余占用

24、期間;建設(shè)竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計(jì)算利息。4.估算稅金一般按照房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算。5.估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費(fèi)用(即銷售費(fèi)用)一般按照房地產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算。(五)確定開發(fā)商的合理利潤(rùn)投資回報(bào)利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為地價(jià)、開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)三項(xiàng)。(六)估算待估對(duì)象價(jià)值注意待估對(duì)象所對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)。第八節(jié)、路線價(jià)法在土地評(píng)估中的應(yīng)用一、路線價(jià)法的計(jì)算公式：宗地總價(jià)=路線價(jià)深度百分率臨街寬度(注：深度百分率應(yīng)為累計(jì)深度百分率)如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需依下列公式計(jì)算：宗地總價(jià)=路線價(jià)深度百分率臨街寬度其他條件

25、修正率或：宗地總價(jià)=路線價(jià)深度百分率臨街寬度其他備件修正額二、深度百分率的定義。深度百分率，是地價(jià)隨臨街深度長(zhǎng)短變化的比率。三、深度百分率的表現(xiàn)形式。深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：?jiǎn)为?dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率。單獨(dú)深度百分率呈遞減現(xiàn)象，累計(jì)深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。四、路線價(jià)法的操作步驟。路線價(jià)法的操作步驟主要包括以下內(nèi)容：路線價(jià)區(qū)段的劃分、標(biāo)準(zhǔn)深度的確定、路線價(jià)的評(píng)估、深度百分率表和其他條件修正率表的制作、土地宗地價(jià)值的計(jì)算?！八娜弧狈▌t需要掌握，其他法則只需了解。(實(shí)質(zhì)上是深度百分率的規(guī)則不同的分類)1.四三二一法則四三二一法則將標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺的普通臨街地，與街道平行區(qū)分為四等分，即由臨街面算起，第一個(gè)25英尺的價(jià)值為路線價(jià)的40%，第二個(gè)25英尺的價(jià)值為路線價(jià)的30%，第三個(gè)25英尺的價(jià)值為路線價(jià)的20%，第四個(gè)25英尺的價(jià)值為路線價(jià)的10%，如果超過100英尺，則需九八七六法則來補(bǔ)充。即超過100英尺的第一個(gè)25英尺價(jià)值為路線價(jià)的9%，第二個(gè)25英尺為路線價(jià)的8%，第三個(gè)25英尺為路線價(jià)的7%，第四個(gè)25英尺為路線價(jià)的6%。第九節(jié)、在建工程評(píng)估一、形象進(jìn)度法形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合工