某地塊項目可行性分析

1、、項目概況一）地理位置順馳廣場項目位于天津市和平區(qū)中南部，和平區(qū)西康路與漢陽道交口（原天津市天佳設(shè)備安裝工程公司廠房用地）。該地塊西南交西康路，東南接漢陽道，東北側(cè)為三棟點式現(xiàn)狀多層住宅樓，西北側(cè)為天津市市政工程設(shè)計院及兩棟現(xiàn)狀多層住宅樓。二）用地現(xiàn)狀該規(guī)劃地塊現(xiàn)狀為天佳設(shè)備安裝公司廠址，規(guī)劃可用地面積約1.46公頃。地塊現(xiàn)狀建筑均為閑置用房，西康路沿街平房為公建，建筑面積約1100平米。另外，廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有一座規(guī)模4T/h，建筑面積300平米的鍋爐房。規(guī)劃界外為住宅建筑及公建。該地塊地質(zhì)狀況良好，無不良地質(zhì)情況。（三）區(qū)位及交通該地塊位于天津市的中心商業(yè)區(qū)和平區(qū)中南部，而且是河西區(qū)、南開區(qū)和和平

2、區(qū)三區(qū)的交匯處。該地塊毗鄰天津市著名的五大道高尚文化街區(qū)，距高等學(xué)府區(qū)及電子科技街鞍山西道只有一公里的路程，地理位置優(yōu)越。該地塊周邊具有四通八達的道路交通網(wǎng)絡(luò)，眾多公交線路經(jīng)過地塊周邊，但因處于城市中心區(qū)，周邊道路尚顯交通擁擠。根據(jù)天津城市總體規(guī)劃修編成果，西康路規(guī)劃拓寬至36米，漢陽道拓寬至20米，規(guī)劃實施后該地塊的交通狀況將得到進一步改善。（四）人文及自然環(huán)境該地塊周邊具有眾多的文教商衛(wèi)設(shè)施，高等院校有天津大學(xué)、南開大學(xué)、天津醫(yī)科大學(xué)、天津中醫(yī)學(xué)院等；商業(yè)服務(wù)設(shè)施有國際商場、吉利大廈、濱江道商業(yè)步行街、佟樓商業(yè)區(qū)、電報大樓等，距天津電視臺、今晚報大廈不遠(yuǎn)。優(yōu)越的地理位置及便捷的交通、方便的

3、商業(yè)設(shè)施極大地提升了該地塊的區(qū)域價值。同時由于和平區(qū)、南開區(qū)為天津市中心商業(yè)區(qū)和高等學(xué)府區(qū)，河西區(qū)為天津的中心商務(wù)區(qū)，這三個區(qū)的整體經(jīng)濟水平相對高于其他各區(qū)，居民收入水平及整體素質(zhì)較高，為該地塊的發(fā)展奠定了良好的人文及經(jīng)濟基礎(chǔ)從自然環(huán)境看，該地塊位于天津市中心區(qū)域，周邊自然環(huán)境一般。、市場環(huán)境分析（一）市場現(xiàn)狀天津市雖然為全國四大直轄市之一，但因為整體經(jīng)濟水平較低及毗鄰北京等原因，寫字樓市場一直較為低迷。自2000年開始，隨著市場經(jīng)濟的不斷深入以及經(jīng)濟水平的逐漸提高，天津市寫字樓市場實現(xiàn)一定程度的回暖，高檔寫字樓、公寓的租賃市場出現(xiàn)較好的走勢，空置率不斷下降。截止到2000年第四季度平均空置率

4、已下降為20%左右。下圖為1999年一2000年高檔寫字樓空置率:60%圖一甲級寫字樓空置率空置率50%30%20%10%40%0%2000年第四季度高檔寫字樓仍呈現(xiàn)良好走勢，雖然總體租金及售價水平變化不大，但應(yīng)該看到各發(fā)展商對未來高檔寫字樓市場的信心在逐漸增強，很多高檔寫字樓在老客戶續(xù)租時雖持歡迎的態(tài)度，然而在價格優(yōu)惠等方面的讓步卻更為謹(jǐn)慎。租賃市場比較活躍，相比之下寫字樓銷售市場略顯平淡。內(nèi)、外資公司對寫字樓的投資都較為謹(jǐn)慎，多數(shù)首選租用寫字樓。隨著WT腳步的臨近，預(yù)計會有更多的中、外資公司登陸天津，從而帶動寫字樓銷售市場。（二）市場回顧寫字樓市場與政治、經(jīng)濟整體大環(huán)境關(guān)系密切，因此天津市

5、寫字樓市場發(fā)展的起起落落與全國寫字樓市場的大致發(fā)展歷程是一致的。以下為對全國寫字樓市場近幾年發(fā)展歷程的簡要回顧：1993至1995年是寫字樓市場的黃金時代。1996年，寫字樓租售價明顯回落。1997、1998兩年寫字樓市場走入低谷。主要受兩方面因素的影響：一是受亞洲金融危機沖擊，外商紛紛減少在華投資，中資企業(yè)也因為從緊的財政政策開始慎重投資，寫字樓需求量萎縮；二是1997、1998年竣工量大增，市場供大于求，空置率上升，整體處在持續(xù)低迷、調(diào)整狀態(tài)中。1999年，寫字樓租、售市場持續(xù)下滑的勢態(tài)得到控制，開始進入平穩(wěn)發(fā)展期。2000年寫字樓市場開始進入一個理性的發(fā)展階段。由于經(jīng)濟形勢逐漸好轉(zhuǎn)，加之

6、1999年底受中美達成世貿(mào)雙邊準(zhǔn)入?yún)f(xié)議的影響，寫字樓市場逐漸回暖，這是大環(huán)境利好的直接體現(xiàn)。三）市場前景進入21世紀(jì)以后，隨著WTO缶近及市場經(jīng)濟的不斷深入，一直比較落后的天津?qū)懽謽鞘袌鎏N涵著較大的發(fā)展空間。從寫字樓市場的需求量來看，隨著中加入世貿(mào)的步伐加快，電信、金融、保險業(yè)等方面的許多跨國公司希望盡早進入中國，搶先占領(lǐng)灘頭陣地，此舉勢必會加大寫字樓特別是高檔寫字樓的需求量。隨著市場經(jīng)濟的不斷深入，市場競爭日趨激烈，辦公地點與辦公環(huán)境的好與壞已成為企業(yè)實力的象征，很多內(nèi)資公司，不論其規(guī)模大小，也都有改善辦公環(huán)境的需求。從寫字樓市場的供應(yīng)來看，2000年第四季度高檔寫字樓樓盤新供應(yīng)有3個項目，

7、預(yù)計2001年將有三個新項目投入使用。但順馳廣場周邊能與之相比敵的項目暫時還較少。從金融支持力度看，自2000年3月中國銀行北京市分行開辦對SOHO現(xiàn)代城寫字樓的貸款開始，銀行對寫字樓貸款已經(jīng)風(fēng)行全國。隨著金融支持力度加大，同時利率又在不斷下調(diào)，使購房壓力大減，投資性購買將大為增長。從目前寫字樓市場現(xiàn)狀看，在未來幾年中寫字樓市場將展開更為激烈的競爭，這對順馳廣場這個項目來說，既是機遇又是挑戰(zhàn)。因此一定要做好項目的定位，并將一些預(yù)見性的判斷融入其中，立足市場，確定項目主客戶群，同時增加一定的靈活性，兼顧不同客戶的使用需要和投資目的，以適應(yīng)日趨豐富的個性化需求，從長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來確定順馳廣場的定位

8、。隨著投資回報率、市場價格的趨穩(wěn)，物業(yè)綜合素質(zhì)進一步的提高，寫字樓市場將擁有一個較為看好的發(fā)展前三、項目發(fā)展思路（一）項目SWO因素分析1、優(yōu)勢順馳廣場占地1.4公頃，在此等地理區(qū)位上擁有如此大規(guī)模占地的商務(wù)區(qū)比較少見，易于公共空間的營造，并易于形成較強的商務(wù)氛圍。順馳集團和創(chuàng)業(yè)環(huán)保兩大公司的進駐，有利于集聚人氣。鬧中取靜的地理區(qū)位，避開市中心的喧囂，適合部分商務(wù)人士的需要。順馳集團在天津地產(chǎn)界的品牌優(yōu)勢，會對順馳廣場項目以后的開發(fā)及租售工作起到一定的積極作用。建設(shè)部設(shè)計院能夠確保項目方案設(shè)計的科學(xué)性、合理性。2、劣勢順馳集團初次涉及寫字樓市場，開發(fā)經(jīng)驗相當(dāng)欠缺。寫字樓多為出租的形式，欲實現(xiàn)大

9、比例的銷售面臨很大的市場壓力。以順馳集團現(xiàn)有的物業(yè)管理水平，尚不能滿足高檔寫字樓物業(yè)管理的需要。項目總投資4.43億元人民幣，寫字樓較長的投資回收期，勢必會對公司形成較大的資金壓力。3、機會天津市寫字樓市場逐漸復(fù)蘇，高檔寫字樓空置率呈下降趨勢。加入WTO以后，外商及涉外機構(gòu)的增加會導(dǎo)致寫字樓市場需求量上升。周邊競爭項目較少，現(xiàn)有的競爭項目從規(guī)模、產(chǎn)品定位、超前性等方面與順馳廣場相比具有一定的劣勢。從市場調(diào)研的情況來看，天津市寫字樓項目競爭多集中在常規(guī)操作層面，很少有既符合寫字樓客戶特定需求又具鮮明理念的寫字樓項目。如順馳廣場能提高常規(guī)操作層面的合理性、超前性，又能擁有主題鮮明的產(chǎn)品定位，將極大

10、地提高產(chǎn)品競爭力。4、問題A.從順馳廣場的現(xiàn)狀看，西康路拓寬改造尚需一段時間，周邊道路較窄，交通狀況擁擠。順馳廣場周邊以住宅居多，區(qū)域性的商務(wù)氣氛不夠濃厚。C.由于項目位置位于市中心，而且定位在高檔寫字樓上，所以將來估計租售價格同周邊的寫字樓相比會偏高，可能會對將來的營銷造成壓力。二）發(fā)展構(gòu)想結(jié)合順馳廣場項目SWOTS素分析，結(jié)合目前天津?qū)懽謽鞘袌霈F(xiàn)狀，擬將順馳廣場項目發(fā)展成為一個具有綜合商務(wù)功能、配套設(shè)施先進的高級商務(wù)區(qū)，以高檔寫字樓、單元式公寓兩部分功能為主，輔之以較大規(guī)模的康健設(shè)施作為項目的競爭性理念。寫字樓銷售均價定位于9000元/平方米，租金2.8元/天平方米，單元式公寓銷售均價定位

11、于11000元/平方米。主力客戶群定位于中型公司及外資機構(gòu)，同時考慮一小部分臨時性機構(gòu)及小公司。四、規(guī)劃設(shè)計思想及經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（一）設(shè)計說明1、建筑平面布局在充分考慮用地、道路、城市景觀等特點，結(jié)合內(nèi)部使用功能的特點，設(shè)計成四個漸次升起的高層單元，在沿西康路、漢陽道前盡量退讓，形成大面積的綠化廣場，結(jié)合裙房內(nèi)的娛樂、健身、餐飲等功能，使本工程成為一個名副其實的健康商務(wù)城。結(jié)合廣場、綠地、道路等設(shè)計了功能分區(qū)明確的各部分出入口。在沿西康路設(shè)置辦公主入口，餐飲、康樂入口設(shè)在漢陽道一側(cè)。后勤入口設(shè)在北面。主樓三個主要單位共用一個大的出入口，底層寬敞通暢的大堂為三家共用，舒適而氣派豪華。裙房按照設(shè)計要

12、求布置了為寫字樓配置的咖啡廳、多功能廳、職工餐廳、精品商店、商務(wù)中心、后勤服務(wù)、游泳桑那、健身、娛樂等設(shè)施，力求使該建筑成為未來的高檔次健康商務(wù)辦公中心。2、建筑造型設(shè)計該工程位于天津市的老城區(qū)，為了和城市形態(tài)達到和諧，設(shè)計了四個漸次升高的單元體，帶遮棚的屋頂花園提升了寫字樓的使用品質(zhì)，遮棚形成的過度空間使高大的建筑主題與天空形成自然的銜接，同時其建筑構(gòu)成語匯與下部乃至整體形成了完整而有機的統(tǒng)一。裙樓以3、4層的玻璃體和實體穿插構(gòu)成，非常自然地伸展開來，整個建筑設(shè)計采用現(xiàn)代簡約的新設(shè)計手法，在該地域達到令人耳目一新的境地。整個建筑造型新穎大方、富有現(xiàn)代感、層次豐富、清新典雅，建成后定能成為該地

13、域的標(biāo)志性建筑。（二）經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（單位：元/平方米）1、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃可用地：1.46公頃總建筑面積：77000M2建筑基底面積：5750M2建筑密度:39.4容積率:5.27綠地面積：4800M21、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃可用地：1.46公頃總建筑面積：77000M2建筑基底面積：5750M2建筑密度:39.4容積率:5.27綠地面積：4800M2綠化率：35.60%停車位：500個（地下400個）建筑高度:99米建筑層數(shù):26層建筑結(jié)構(gòu)：框剪2、建筑面積構(gòu)成總建筑面積構(gòu)成地上部分地下部分總建筑面積面積642001280077000地上部分建筑面積構(gòu)成裙樓主體面積1480049400（注：裙樓

14、部分共三層，四層以上為主體部分）主體部分建筑面積構(gòu)成寫字樓單元式公寓面積3540014000裙樓部分建筑面積構(gòu)成娛樂健身交通面積會議中心咖啡廳可售面積面積4000290011003006500裙樓部分可售面積構(gòu)成1層底商2層餐廳2層餐廳2層銀行3層銀行面積270010001000900900總可售面積構(gòu)成X主體內(nèi)可售面積裙樓內(nèi)可售面積裙樓內(nèi)交通地下設(shè)備用房總計面積4940065002900200060800五、順馳廣場成本構(gòu)成分析下列投資估算按天津地區(qū)目前通常的計費標(biāo)準(zhǔn)，主要包括土地開發(fā)費、工程建設(shè)費、工程建設(shè)其它費、不可預(yù)見費、營業(yè)稅、銷售費用、貸款利息等七大部分，詳見固定資產(chǎn)投資估算表：（

15、總建筑面積77000平米，其中地上建筑面積64200平米,地下建筑面積12800平米）。固定資產(chǎn)投資估算表項目名稱總造價（萬元）單方造價（元）土地開發(fā)費10178.21321.8工程建設(shè)費21647.62811.4工程建設(shè)其它費6006.0780不可預(yù)見費553.171.8營業(yè)稅3037.0394.4銷售費用1641.6213.3貸款利息1260.0163.6小計44323.55756.3各部分費用明細(xì)表如下（一）土地開發(fā)費項目名稱總造價（萬元）單方造價（元）土地補償費88301375.4土地出讓金1284200三通一平64.210小計10178.21585.4（二）工程建設(shè)費項目名稱總造價（

16、萬元）單方造價（元）地基處理72093.5辦公部分15218.61976.4體育設(shè)施部分800103.9公用面積內(nèi)裝修1805234.4弱電系統(tǒng)800103.9地下車庫2304299.3小計21647.62811.4注：后附工程建設(shè)費估算書（三）工程建設(shè)其它費項目名稱總造價（萬元）單方造價（元）前期費61680市政大配套費1925250小區(qū)配套費53970市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費2926380小計6006780（四）不可預(yù)見費按工程建設(shè)費和工程建設(shè)其它費兩項之和的2%進行計算：（21647.6+6006）X2%=5531（萬元）（五）營業(yè)稅按可銷售面積6.08萬平方米，銷售價格9000元/平方米的5

17、.55%進行計算：9000X60800X5.55%=3037.0（萬元）（六）銷售費用按可銷售面積6.08萬平方米，銷售價格9000元/平米的3%進行計算:9000X60800X3%=1641.6（萬元）（七）貸款利息按啟動資金1億元，貸款利率年息6.3%，資金占用時間二年計算，總計利息1260萬元。綜上所述，順馳廣場項目總投資估算約為44300萬元。六、租售價格及收益測算（一）項目租售價格順馳廣場租金售價標(biāo)準(zhǔn)1寫字樓單兀辦公及公寓底商康健娛樂設(shè)施會議廳停車場租金（元/M2/天）2.82.8810400（月）售價（元/平方米）9000110001200010000（二）項目各階段收益情況順馳廣

18、場項目總投資4.43億元，從天津市寫字樓市場調(diào)研情況看，目前高檔寫字樓的空置率一般都在20%左右，對于順馳廣場項目我們將按空置20%出售30%出租50%勺比例進行投資收益測算。順馳廣場建成投入使用后預(yù)計銷售收入及每年的租金收入情況見下表，具體如下：預(yù)計銷售收入及年租金收入注：1.會議廳的出租比例按照出租率30%計算，即：面積租售總收入（萬元）寫字樓10620M2（售）955817700M（租）1809單兀辦公及公寓4200M2（售）46207000M2（租）715底商5200M2（售）6240康健娛樂設(shè)施1500M（售）15002500M2（租）730會議廳1100M（租）120停車場400個

19、（租）190總計49820M254821100M2X10元/M2/天X365天X30%=120萬/年康健娛樂設(shè)施分為兩部分：會所俱樂部和其它設(shè)施（如臺球、壁球等）。會所俱樂部銷售，其它設(shè)施以出租為主。七年、十年收益情況七年十年租售總收入46866萬元57558萬元收益率6%30%注：1.項目運營到第七年時基本收回全部投資，并有所盈利以上投資收益測算未包含物業(yè)維修基金、物業(yè)管理費及大廈運營費用。七、財務(wù)分析1、成本利潤率（單方售價-單方成本）寧單方成本二成本利潤率（9000-5756）-5756=56%2、銷售利潤率（單方售價-單方成本）寧單方售價二銷售利潤率（9000-5756）-9000=3

20、6%3、投資回報率總利潤寧實際投資二投資回報率13258000+443000000=30%（十年期）八、可行性分析根據(jù)以上對項目外部經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境、風(fēng)險、財務(wù)狀況等多方面的分析預(yù)測，順馳廣場項目有較好的經(jīng)濟性，也有一定的風(fēng)險性，但只要采取適當(dāng)措施，嚴(yán)格執(zhí)行實施計劃，該項目還是有良好可行性的。附1:工程建設(shè)費估算書1、單方估算值(1)地基處理單方估算值:地基處理多層部分高層部分50元/平方米120元/平方米(2)辦公部分及附屬部分單方估算值:單位工程名稱技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)備注元/平米元/臺土建初裝1300給排水70消防及噴淋75煙感60中央空調(diào)350電照120外檐裝修考慮部分花崗巖，部分鋁塑板加玻璃幕，綜合價格按1000元/平方米467按照表面