房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理論

1、論房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理摘要：本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施等方面簡(jiǎn)單闡述了如何對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制和管理。關(guān)鍵詞：成本控制、管理第一章 引言在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，當(dāng)某一高檔消費(fèi)品的市場(chǎng)日趨完善成熟的時(shí)候，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)為價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。商品住宅作為一種特殊商品，當(dāng)基本的元素如房型、環(huán)境、外形等都已被市場(chǎng)理性選擇，在如今房地產(chǎn)市場(chǎng)十分規(guī)范的情況下，價(jià)格戰(zhàn)將是一種趨勢(shì)，這時(shí)成本管理的有效與否直接關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)贏利的空間大小，必將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更為現(xiàn)實(shí)的手段和方法。隨著全球金融危機(jī)的不斷擴(kuò)大，如何加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制顯得尤為重要。合理有效地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本，貫穿于項(xiàng)目投資決策階段、

2、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目發(fā)包階段和實(shí)施階段，可以說是一個(gè)系統(tǒng)控制過程，它具有全員性和全過程性的特點(diǎn)。雖然項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段成本控制各有其特點(diǎn)，所起的作用和重要程度也有所不同。但我認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制應(yīng)有三個(gè)關(guān)鍵階段：前期投資決策階段、規(guī)劃及設(shè)計(jì)階段、施工階段。第二章 確定項(xiàng)目成本目標(biāo)在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商實(shí)際上就要對(duì)所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、品質(zhì)要求有一個(gè)初步的估計(jì)，并對(duì)項(xiàng)目成本有個(gè)初步的測(cè)算。而且成本的初步測(cè)算應(yīng)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中予以體現(xiàn)。房產(chǎn)既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應(yīng)用價(jià)值工程管理，即在滿足工程結(jié)構(gòu)、質(zhì)量以及使用功能的前提下，爭(zhēng)取獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。在價(jià)值工程中，

3、價(jià)值定義為：功能和實(shí)現(xiàn)這個(gè)功能所耗費(fèi)用（成本）的比值。其表達(dá)式為：價(jià)值功能成本。功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途；成本是從根據(jù)用戶所提出的功能要求進(jìn)行研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費(fèi)的全部成本。一般說來，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細(xì)化，把多余的功能去掉，對(duì)造價(jià)高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制，從而最終降低工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目最佳經(jīng)濟(jì)效益。目前房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，這有利于在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效控制

4、工程造價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在此基礎(chǔ)上對(duì)工程項(xiàng)目做進(jìn)一步測(cè)算優(yōu)化，以確定項(xiàng)目的最終目標(biāo)成本。目標(biāo)成本預(yù)測(cè)與制定目標(biāo)成本預(yù)測(cè)就是根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)價(jià)格和目標(biāo)利潤(rùn)，確定目標(biāo)成本。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)成為市場(chǎng)的主體，其一切生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，企業(yè)成本管理也不能例外。多數(shù)產(chǎn)品的價(jià)格由市場(chǎng)決定，企業(yè)的成本只有接受市場(chǎng)的檢驗(yàn)，并且低于市場(chǎng)價(jià)格，成本所代表的效率才能轉(zhuǎn)化為效益。否則，成本只能是一種損失。企業(yè)為了全面提高經(jīng)濟(jì)效益，就必須將成本建立在市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，以市場(chǎng)為導(dǎo)向確定成本。因此，企業(yè)應(yīng)該以競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)，確定產(chǎn)品應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)成本，以此對(duì)產(chǎn)品成本水平主動(dòng)提出事先控制要求。

5、如果用公式表示，這種思維的轉(zhuǎn)變就是從“產(chǎn)品銷售價(jià)格=產(chǎn)品成本+計(jì)劃利潤(rùn)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤澳繕?biāo)成本=競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)價(jià)格-目標(biāo)利潤(rùn)”。所以目標(biāo)成本預(yù)測(cè)主要是從銷售和利潤(rùn)的預(yù)測(cè)著手。銷售收入預(yù)測(cè)銷售收入預(yù)測(cè)（主要是對(duì)具有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)）這一環(huán)節(jié)是進(jìn)行目標(biāo)成本預(yù)測(cè)的著手點(diǎn)，將影響目標(biāo)成本的確定，至關(guān)重要。要盡可能把各種影響因素都考慮進(jìn)去，包括企業(yè)的內(nèi)部因素和外部因素，做到預(yù)測(cè)盡可能接近實(shí)際。企業(yè)制定銷售預(yù)測(cè)應(yīng)考慮的因素主要有：過去和現(xiàn)在的銷售趨勢(shì)、企業(yè)內(nèi)部變化、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的變化、顧客的變化、一般商業(yè)環(huán)境與市場(chǎng)的變化以及企業(yè)的戰(zhàn)略。預(yù)測(cè)過程的起點(diǎn)是假設(shè)未來與過去相似，所以可根據(jù)過去的趨勢(shì)推斷下個(gè)年度的銷售收入。但

6、未來不是一成不變的，并且商業(yè)環(huán)境是不斷變化的，所以企業(yè)必須分析公司內(nèi)部、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及市場(chǎng)的變化將會(huì)如何影響未來的價(jià)格、銷量和收入。銷售收入是預(yù)測(cè)價(jià)格和銷量的乘積，如果我們假設(shè)銷量是恒量，那么價(jià)格就是主要影響銷售收入的因素。實(shí)際上銷量受到土地面積、容積率、城市建筑風(fēng)格等因素的限制，變化不會(huì)很大。所以在這里我們分析一下競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上未來的價(jià)格。目標(biāo)成本的制定目標(biāo)成本的制定最常見的是制訂生產(chǎn)目標(biāo)成本，開發(fā)設(shè)計(jì)目標(biāo)成本、營(yíng)銷目標(biāo)成本乃至使用目標(biāo)成本的制定和生產(chǎn)目標(biāo)成本的設(shè)定原則相仿。目標(biāo)成本制定的最大特點(diǎn)是“倒推”，目標(biāo)成本的制定一般有三種典型計(jì)算方法加算法、扣除法和綜合法。目標(biāo)成本分解目標(biāo)成本分解是目標(biāo)

7、成本管理模式的中間環(huán)節(jié)，它以確定目標(biāo)成本為基礎(chǔ)，為目標(biāo)成本控制提供標(biāo)度，具有承上啟下的作用。目標(biāo)成本的分解，是將確定的目標(biāo)成本按照一定的要求，采用一定的形式和方法，進(jìn)行科學(xué)的劃分、分解和展開，化“大”為“中”，化“中”為“小”，使之具體化、細(xì)小化、單元化，盡可能變化為若干較小的分、子目標(biāo)，從而形成一個(gè)由相互聯(lián)系、相互制約的分、子目標(biāo)構(gòu)成的有機(jī)的目標(biāo)成本體系。目標(biāo)成本在本體維上的分解：將目標(biāo)成本在本體維上進(jìn)行分解，即按成本實(shí)體內(nèi)涵來展開，分解后形成一個(gè)用成本費(fèi)用表示的分、子目標(biāo)體系。其具體分解方法是：按成本費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行分解；按經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)費(fèi)用進(jìn)行分類等。目標(biāo)成本在本體維上的分解按成本費(fèi)用分解，又稱為

8、成本費(fèi)用分解，是和企業(yè)對(duì)目標(biāo)成本核算的核算對(duì)象和成本分析的對(duì)象相對(duì)應(yīng)的。費(fèi)用分解的粗細(xì)程度由項(xiàng)目的復(fù)雜程度決定。不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按成本費(fèi)用分解的設(shè)置也不盡相同，但差別不大。目標(biāo)成本在主體維上的分解：將目標(biāo)成本在主體維上進(jìn)行分解，即按組織管理系統(tǒng)或成本責(zé)任系統(tǒng)（即各級(jí)各類責(zé)任中心和個(gè)人）表示的分、子目標(biāo)成本體系。房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本在主體維上的分解和房地產(chǎn)企業(yè)的管理架構(gòu)有著直接的聯(lián)系，一般來說房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本在主體維上的分解是以企業(yè)的管理架構(gòu)為基礎(chǔ)建立的。目標(biāo)成本在主體維上的分解就是在房地產(chǎn)企業(yè)管理架構(gòu)基礎(chǔ)上，將目標(biāo)成本層層分解和展開，直至各個(gè)責(zé)任中心，具體到部門，形成部門的責(zé)任目標(biāo)成本

9、；具體到崗位，形成崗位的責(zé)任目標(biāo)成本，作為崗位考核和部門考核的依據(jù)。目標(biāo)成本在時(shí)間維上的分解將目標(biāo)成本在時(shí)間維上進(jìn)行分解，分解后形成一個(gè)用時(shí)間單位或階段表示的分、子目標(biāo)體系，如年度成本目標(biāo)、季度成本目標(biāo)和月度成本目標(biāo)等。三種目標(biāo)成本體系相互依賴、相互交錯(cuò)、相互滲透，構(gòu)成一個(gè)三元立方體式的目標(biāo)成本總體系。第三章 項(xiàng)目前期、設(shè)計(jì)階段成本管理項(xiàng)目成本目標(biāo)確立后，如何有效控制成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目最終是否盈利獲取豐厚回報(bào)的重要保證，在前期投資決策及規(guī)劃設(shè)計(jì)階段特別需要在以下幾個(gè)主要方面做好成本管理工作。加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的成本管理 項(xiàng)目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設(shè)程序，根據(jù)投資規(guī)模、投資

10、方向、投資布局的戰(zhàn)略構(gòu)想，結(jié)合有關(guān)的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和多種角度的綜合分析評(píng)價(jià)，決定項(xiàng)目是否馬上建，在什么地方興建，選擇并決定項(xiàng)目建設(shè)的最優(yōu)方案，即解決所謂的定項(xiàng)、定點(diǎn)、定方案的問題。在建設(shè)項(xiàng)目決策階段，項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)工程造價(jià)以及項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益，有著決定性的影響，是工程造價(jià)控制的重要階段。 合理確定建設(shè)規(guī)模：任何項(xiàng)目工程的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說更是如此，如果項(xiàng)目在前期決策階段不做好市場(chǎng)調(diào)查，可能會(huì)導(dǎo)致資金難到位，開工遲，技術(shù)、管理跟不上，這樣就會(huì)造成質(zhì)量和進(jìn)度目標(biāo)達(dá)不到計(jì)劃要求。而生產(chǎn)規(guī)

11、模過小，使得資源得不到有效配置，項(xiàng)目單位成本較高，經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)降低。因此，合理確定建設(shè)規(guī)模是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。 做好方案優(yōu)化：技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程造價(jià)比較有效的手段。長(zhǎng)期以來，我國(guó)工程建設(shè)領(lǐng)域都存在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分離的弊端，通常項(xiàng)目建議書由開發(fā)商的工程技術(shù)人員提出，而相對(duì)應(yīng)的投資估算由財(cái)會(huì)、預(yù)算人員編制，技術(shù)人員不懂財(cái)務(wù)，缺乏經(jīng)濟(jì)觀念，設(shè)計(jì)思想保守，造成在項(xiàng)目決策階段造價(jià)控制不嚴(yán)。要真正有效的控制工程造價(jià)，在完成市場(chǎng)調(diào)查研究后，必須結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，將技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合，進(jìn)行設(shè)計(jì)多方案比較，把控制工程造價(jià)觀念滲透到?jīng)Q策階段的各個(gè)環(huán)節(jié)中。 合理選擇建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)地點(diǎn)：建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)地點(diǎn)的合

12、理選擇，在很大程度上決定著擬建項(xiàng)目的命運(yùn)，影響著工程造價(jià)的高低、建設(shè)工期的長(zhǎng)短、建設(shè)質(zhì)量的好壞，及項(xiàng)目建成后的經(jīng)營(yíng)狀況。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定對(duì)于房地產(chǎn)商來說十分重要，房地產(chǎn)開發(fā)商不一定要一味的追求高標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)的樓盤一定要和周圍的環(huán)境、配套相匹配，在確定開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)一定要按照可行性報(bào)告中市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)根據(jù)自己的特點(diǎn)、特色來進(jìn)行。 加強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，成本控制的重頭戲項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制開發(fā)成本實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)，因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段可鎖定可控成本的90%以上。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段一般可統(tǒng)分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵與重點(diǎn)。設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的費(fèi)用管

13、理有兩個(gè)目的，一是降低為完成設(shè)計(jì)任務(wù)所需的設(shè)計(jì)成本，二是降低工程所需設(shè)備、材料、建筑、安裝等費(fèi)用。由于占工程費(fèi)用大部分的設(shè)備、材料、建筑、安裝費(fèi)用在設(shè)計(jì)階段就可以較精確地確定，因此可以說，降低項(xiàng)目成本的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)階段。在設(shè)計(jì)階段中做好以下問題控制成本。 推行設(shè)計(jì)招標(biāo)擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位：積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。 開展限額設(shè)計(jì)控制造價(jià)：設(shè)計(jì)不精、深度不夠是增加工程造價(jià)的不確定因素

14、，由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來一定的難度。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。 加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)觀念的教育：在設(shè)計(jì)工作中推行限額設(shè)計(jì)，根據(jù)合同標(biāo)的額，對(duì)各專業(yè)限定投資額，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的工程量和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)中，從項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，不盲目追求高標(biāo)準(zhǔn)、高水平，體現(xiàn)“中等、適用，在適用的條件下注意美觀”的原則

15、，合理使用人力、物力、財(cái)力，將有限的資金用到工程的關(guān)鍵部位上，采取多方案的比較，設(shè)計(jì)采用最佳方案。 這兩個(gè)階段可以分別確定具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，每一項(xiàng)指標(biāo)都關(guān)系到項(xiàng)目的開發(fā)成本。整個(gè)設(shè)計(jì)階段既是目標(biāo)成本進(jìn)一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標(biāo)成本并進(jìn)行落實(shí)的階段；在這個(gè)階段，成本管理要掌握一個(gè)重要原則，那就是已經(jīng)確定的目標(biāo)成本只能優(yōu)化不能超標(biāo)。在具體設(shè)計(jì)階段應(yīng)具體抓好以下幾方面的工作：項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托時(shí)，要向設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員提供盡可能詳盡準(zhǔn)確的相關(guān)設(shè)計(jì)資料及各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，明確項(xiàng)目開發(fā)的定位、工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果，特別要強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)方案的“經(jīng)濟(jì)合理性和技術(shù)先進(jìn)性”間的關(guān)系，具體內(nèi)容包括戶型、功能、

16、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上作好成本節(jié)約。初步設(shè)計(jì)完成后，房開企業(yè)技術(shù)部門要認(rèn)真審查比對(duì)，不能過分依賴于設(shè)計(jì)部門。這一階段十分重要，著重應(yīng)注意的是設(shè)計(jì)方案是否達(dá)到所要求的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，整個(gè)設(shè)計(jì)思路是否經(jīng)濟(jì)合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大程度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要；再如環(huán)境配套設(shè)施，是否從 “以人為本”作考慮。這兩點(diǎn)都是影響房屋銷售的主要因素，因?yàn)楝F(xiàn)在大部分購房者對(duì)戶型和居住環(huán)境很看重，甚至超過了對(duì)價(jià)格的關(guān)注。二是經(jīng)濟(jì)性是否合理，根據(jù)現(xiàn)代人的生活習(xí)慣在建筑設(shè)計(jì)時(shí)將功能分區(qū)相對(duì)集中，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟(jì)尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟(jì)

17、實(shí)用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，針對(duì)各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設(shè)計(jì)返工；其次，對(duì)修改后的設(shè)計(jì)方案要重新進(jìn)行成本預(yù)算并再與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)照，這樣做目的是為了避免超預(yù)算設(shè)計(jì)。施工圖設(shè)計(jì)階段，這是控制工程成本最主要的一環(huán)。設(shè)計(jì)過程中，有些工程設(shè)計(jì)人員只注重設(shè)計(jì)“質(zhì)量”及設(shè)計(jì)期限，沒有更多的考慮設(shè)計(jì)對(duì)工程建設(shè)成本的重大影響。限制和控制對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容。實(shí)施限額設(shè)計(jì)，在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，通過優(yōu)化設(shè)計(jì)，限制每平方米鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預(yù)算指標(biāo)、設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容。由其要注意以下幾點(diǎn)：建筑結(jié)構(gòu)形式

18、的采用。在滿足抗震及安全功能的前提下，根據(jù)建筑物特點(diǎn)盡量采用成本較低的結(jié)構(gòu)形式。通過進(jìn)行全面測(cè)算比較后選擇混合結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選用必須依靠真實(shí)的地勘資料并對(duì)持力層進(jìn)行認(rèn)真選擇。合理選擇樁的型號(hào)、樁徑、樁長(zhǎng)、基礎(chǔ)形式、埋置深度，避免在施工時(shí)出現(xiàn)超深或返工現(xiàn)象。結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)不一。有些設(shè)計(jì)人員為了減少工作量，對(duì)配筋及截面不進(jìn)行單獨(dú)計(jì)算，統(tǒng)一配筋；比如對(duì)現(xiàn)澆板不分開間大小，設(shè)計(jì)統(tǒng)一厚度及配筋，這是十分浪費(fèi)的。結(jié)構(gòu)按取大值的方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)示或作文字簡(jiǎn)單說明。第四章 項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完

19、成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查（包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等）、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)こ添?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。工程承發(fā)包階段的成本管理通過建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)，房地產(chǎn)公司可以在眾多的投標(biāo)單位之間選定報(bào)價(jià)合理、工期較短、信譽(yù)良好的承包商。就招投標(biāo)性質(zhì)可以分為閉口和不閉口，就形式上來說有施工圖招標(biāo)、工程量清單招標(biāo)、費(fèi)率招標(biāo)等，不同的情況適合不同的招標(biāo)方式，不同的招標(biāo)方式都有其優(yōu)缺點(diǎn)。因此無論用哪種形式招投標(biāo)都必須考慮到對(duì)今后的工程

20、實(shí)施和結(jié)算時(shí)可能帶來的負(fù)面影響。對(duì)開發(fā)商來說知道工程的大概造價(jià)越早越好，以使能早點(diǎn)確定預(yù)期價(jià)格，做到心里有數(shù)。要做到這點(diǎn)方法有一種：即：閉口價(jià)格（固定總價(jià)），但這一般只有在施工圖紙出齊情況下，才可能實(shí)行閉口價(jià)，這種方式常以多層住宅居多：一是在采用非閉口價(jià)包干的情況下。待施工圖出齊之后，可以進(jìn)行預(yù)算審價(jià)，既對(duì)施工中位的預(yù)算進(jìn)行審核，又實(shí)行包干，這樣也能較早確定中位造價(jià)。因?yàn)樵O(shè)計(jì)修改和工程變更、簽證所涉及的金額般占總造價(jià)的比例較小，只須大概估個(gè)金額即可。但閉口價(jià)同樣存在風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)別是工期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，各種政策的出臺(tái)，材料價(jià)格的升降都是雙方應(yīng)充分考慮到的，另外對(duì)于裝修部分因市場(chǎng)價(jià)格千變?nèi)f化，材料型號(hào)、式

21、樣、生產(chǎn)廠家都往往在施工過程中邊落實(shí)邊施工，難以采用閉口價(jià)的形式來確定其總價(jià)。施工階段的成本控制施工階段是項(xiàng)目成本控制中的另一個(gè)關(guān)鍵階段建設(shè)項(xiàng)目的施工階段成本控制是具體的、繁雜的，也會(huì)在一定程度上影響項(xiàng)目的投資。這一階段對(duì)工程造價(jià)的影響程度可達(dá)10%左右，根據(jù)施工階段的這一特點(diǎn)，在該階段的成本控制中除了要加強(qiáng)合同管理外，還應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，嚴(yán)格控制工程變更及把好建筑材料、設(shè)備的質(zhì)量?jī)r(jià)格關(guān)：加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格控制合同變更 建筑工程施工合同一經(jīng)簽訂，是嚴(yán)格受到國(guó)家法律保護(hù)的。所以，首先必須增強(qiáng)合同的法律意識(shí)，把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，增強(qiáng)合同條款的嚴(yán)密性。保證合同的順利履

22、行，有效預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費(fèi)用。在合同履行過程中嚴(yán)格合同變更確認(rèn)批準(zhǔn)程序，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，加強(qiáng)監(jiān)督，提高合同履約率，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，從而更有效地控制工程造價(jià)。加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作 優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，同時(shí)盡可能減少設(shè)計(jì)變更及嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)工程量變更簽證工作?，F(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過程中一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，許多項(xiàng)目由于現(xiàn)場(chǎng)簽證的不嚴(yán)肅，引起工程造價(jià)失控。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于工程量簽證問題所引起的工程結(jié)算價(jià)的上升幅度可達(dá)10%-20%，個(gè)別的甚至更高，必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證制度管理。制定嚴(yán)格的工程量簽證制度和程序，要求所有的現(xiàn)場(chǎng)簽證必須經(jīng)項(xiàng)目

23、經(jīng)理、總監(jiān)理工程師和房地產(chǎn)開發(fā)方三方代表共同簽字方為有效。另外，開發(fā)商可以指派工程造價(jià)專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況，進(jìn)行跟蹤控制。 簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符，要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員經(jīng)濟(jì)觀念及職業(yè)道德素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實(shí)事求是的工作作風(fēng)，特別在0.00以下隱蔽工程簽證中更應(yīng)慎重。在抓好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時(shí)，充分重視節(jié)約工程投資的重要性。簽證的范圍應(yīng)正確，現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員必須認(rèn)真熟悉招標(biāo)文件、投標(biāo)文件和合同文件，明確工程承包范圍，防止盲目簽證。切實(shí)把好設(shè)備、材料的質(zhì)量及價(jià)格關(guān)工程材料、設(shè)備價(jià)格管理是項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)。材料是工程造價(jià)的主要組成部分之一，據(jù)測(cè)算

24、材料費(fèi)用一般占工程造價(jià)的65%以上，因此它對(duì)工程造價(jià)的影響巨大，合理的材料價(jià)格是控制工程造價(jià)的基礎(chǔ)。為正確確定材料價(jià)格，除了把好進(jìn)場(chǎng)材料的質(zhì)量關(guān)外，還應(yīng)建立設(shè)備、材料的質(zhì)量和價(jià)格的認(rèn)證制度。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要及時(shí)了解材料、設(shè)備的價(jià)格變化情況，從而能較好的控制材料、設(shè)備的質(zhì)量和價(jià)格，以降低工程造價(jià)?？刂坪靡陨隙€(gè)關(guān)鍵階段的同時(shí)還應(yīng)正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率,以利降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本。成本管理部門要會(huì)同工程管理部門及監(jiān)理工程師對(duì)施工過程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、施工

25、變更進(jìn)行分析，應(yīng)盡可能減少變更，對(duì)于技術(shù)變更和施工變更，要先簽單（技術(shù)合同單，施工簽證單）后施工。如果工程進(jìn)度要求緊，也要做到同步進(jìn)行，工程若有增減應(yīng)及時(shí)審價(jià)，以避免無法核實(shí)的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭(zhēng)議?？傊?，各職能部門要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。質(zhì)量控制、工期控制、成本控制是項(xiàng)目監(jiān)理中位的三大任務(wù)。但目前監(jiān)理公司素質(zhì)參差不齊，部分工作只是停留在質(zhì)量控制這個(gè)層而上，因而成本控制還是由建設(shè)中位決定。因此。若要做好施工階段的成本控制，就必須做到事前控制。而事前控制最重要的就是加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。圖紙會(huì)審，是指在施工之前對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)

26、濟(jì)性進(jìn)行審核，將工程變更盡量控制在施工之前。如在某商品房的施工方由于施工之前沒有詳細(xì)地審查施工圖紙，使建筑結(jié)構(gòu)出現(xiàn)逆斜梁并未及時(shí)更改，既給建設(shè)中帶來了額外的經(jīng)濟(jì)損失，又增加了施工中位的技術(shù)難度，同時(shí)還降低了房屋使用的舒適度。聘請(qǐng)獨(dú)立的專業(yè)審價(jià)機(jī)構(gòu)是個(gè)好辦法，該工作在項(xiàng)目實(shí)施之初就要及時(shí)介入，協(xié)助建設(shè)單位對(duì)項(xiàng)目施工的實(shí)際工程量，材料的選用價(jià)格及時(shí)跟蹤統(tǒng)計(jì)，特別是隱蔽工程的變更要及時(shí)審價(jià)，為工程項(xiàng)目最終審計(jì)和成本控制打下基礎(chǔ)。嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價(jià)格材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價(jià)中約占70，工程材料成本控制是項(xiàng)目開發(fā)過程的重要內(nèi)容，對(duì)一些主要材料和設(shè)備一般采用甲方供應(yīng)或限價(jià)的方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價(jià)格信

27、息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)準(zhǔn)確地了解市場(chǎng)上最新的材料設(shè)備的價(jià)格信息。要注意各項(xiàng)材料、設(shè)備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經(jīng)濟(jì)合理等。大宗材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，也可采用招投標(biāo)方式采購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時(shí)機(jī)。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地檔次不同，價(jià)格會(huì)有差異，就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售代理級(jí)別不同，價(jià)格也會(huì)有差異。要樹立成本意識(shí)，形成控制成本機(jī)制。非甲供材料，可以采取限價(jià)的手段進(jìn)行控制。成本管理部門和工程管理部門與監(jiān)理工程師應(yīng)適當(dāng)參與施工單位的材料訂貨，可以推薦相關(guān)廠家進(jìn)行類比；同時(shí)要控制材料的采購價(jià)格、監(jiān)督材料的質(zhì)量、在保證質(zhì)量的前提下合理限價(jià)。合理安排建設(shè)資金房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金，保證

28、項(xiàng)目開發(fā)，控制資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負(fù)債率都比較高，而較高的資產(chǎn)負(fù)債率是向銀行貸款的一；房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金，保證項(xiàng)目開發(fā)，控制資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負(fù)債率都比較高，而較高的資產(chǎn)負(fù)債率是向銀行貸款的一道坎。因此房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬融資渠道，就要根據(jù)投資期限的長(zhǎng)短、企業(yè)資金狀況以及資金回收的情況來選擇合適的融資方式。對(duì)于同時(shí)投資于多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)來講，由于投入資金較多，資金壓力也大，需要通過融資來保證多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，又要避免過多占用資金造成資金成本過高。如果對(duì)每個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程的資金收支情況有一個(gè)很準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)，同時(shí)又對(duì)本企業(yè)的資金運(yùn)作情況能有一個(gè)比較清晰了解，才能制定最佳資金計(jì)劃方案，把企業(yè)資金成本降低到最小。例如，我們根據(jù)公司房產(chǎn)開發(fā)點(diǎn)多，資金緊缺的情況，對(duì)一項(xiàng)目開發(fā)在配備一定自有資金同時(shí)，采用信托融資方式解決前期購買土地資金，在取得“四證”后，再根據(jù)建設(shè)資金安排，向銀行逐步分