liu老別墅保護性開發(fā)利用項目建議書b

1、PAGE PAGE 13老別墅保護性開發(fā)利用項目初步可行性分析報告2007年5月8日目 錄1. 項目背景與實施意義1.1 老別墅的文化底蘊和歷史價值分析1.2 老別墅的利用現(xiàn)狀1.3 老別墅保護性開發(fā)利用的意義2. 項目運作可行性分析2.1 政府的支持2.2 社會的支持2.3 技術(shù)的保障 2.4 資源的優(yōu)勢3.項目運作目標與策略構(gòu)想3.1 項目總體目標與部署3.2 項目實施策略構(gòu)想4. 項目運作投資估算與資金籌措4.1 投資估算4.2 資金籌措5.項目財務(wù)效益分析 5.1 收益預(yù)測5.2 運營成本預(yù)測5.3 投資效益分析6. 項目國民經(jīng)濟效益分析6.1 項目實施對財政收入的影響6.2項目實施對

2、其他服務(wù)業(yè)的影響。7. 項目社會、生態(tài)效益分析7.1 項目社會效益分析7.2 項目生態(tài)效益分析8. 項目風(fēng)險分析與對策8.1 項目風(fēng)險分析8.2風(fēng)險應(yīng)對措施9. 結(jié)論與建議9.1 結(jié)論9.2 建議項目背景與實施意義 巍巍矗立在浩浩奔騰的長江和遼闊坦蕩的鄱湖之間，不僅以“奇、秀、雄、險”之自然勝景令世界各地的游人流連忘返，更以其“融貫中西、兼容儒道釋”的深厚文化底蘊讓歷代文人墨客心馳神往。因其具有豐富的自然景觀和人文景觀資源而被聯(lián)合國世界遺產(chǎn)委員會作為“世界文化景觀”列入世界遺產(chǎn)名錄，被聯(lián)合國教科文組織批準為“世界地質(zhì)公園”，旅游事業(yè)的發(fā)展具有廣闊的前景。1.1 老別墅的文化底蘊和歷史價值分析名

3、人別墅是人文景觀的一道亮麗風(fēng)景，也因此獲得“萬國建筑博物館”的雅稱。自1886年英人李德立開山以來，經(jīng)過一百多年的建設(shè)，留下了具有英、美、德、法、俄、瑞典、芬蘭、丹麥等二十多個國家建筑風(fēng)格的近1000棟別墅，這些別墅和諧分布在自然風(fēng)光與中國文化相融的氛圍之中，形成了特有的個性，是寶貴的旅游資源。別墅的建造，既運用了西方鄉(xiāng)村生活與都市文化結(jié)合起來的浪漫主義，又在園林布置上巧妙地采用了中國文化的傳統(tǒng)手法，是中西文化交融的典范，她賦予風(fēng)景區(qū)一種典雅、古樸的開放品格。牯嶺山城的別墅，在中國近代史和當(dāng)代史上占有舉足輕重的位置，很多影響甚至決定中國命運的重大事件都曾在這里發(fā)生，別墅的歷史內(nèi)涵豐富而復(fù)雜。隨

4、著時間的流逝，中外名人在醞釀、導(dǎo)演的重大歷史事件以及各種故事、趣聞和軼事，與他們所棲身的別墅一起，對游人產(chǎn)生了越來越大的吸引力。別墅群已成為人文景觀中極具魅力的瑰寶。1.2 老別墅的利用現(xiàn)狀現(xiàn)存的老別墅中目前只有像 “美廬”、“老別墅的故事”景區(qū)這樣的一小部分得到了合理的保護利用，還有大部分別墅沒有被合理保護和有效利用，有的被用作居民住所，有的被個體經(jīng)營業(yè)主用于開辦小賓館、小飯店，使原本美侖美奐的別墅失去應(yīng)有的風(fēng)采，與世界級的風(fēng)景名勝區(qū)顯得有些不協(xié)調(diào)。而且，現(xiàn)代人們的生活大量使用不潔凈、不環(huán)保的洗滌用品，每天排放的生活污水對風(fēng)景區(qū)的環(huán)境造成了不好的影響。1.3 老別墅保護性開發(fā)利用的意義老別墅

5、是一項寶貴的旅游資源，充分挖掘老別墅的“故事”，對其進行理性地保護，適度開發(fā)利用，讓其不僅成為裝扮的亮麗風(fēng)景，而且成為游人感受歷史、與先賢和歷史偉人對話的窗口，這里蘊藏著無限的商機，可以取得豐厚的經(jīng)濟利益和良好的社會效益。對老別墅進行保護性開發(fā)利用，助于推行“綠色生活”，修正人們的“生活軌跡”?？刂品黔h(huán)保用品的使用，減少生活垃圾，有利于凈化的環(huán)境，使人與自然更加和諧，從而實現(xiàn)旅游的可持續(xù)發(fā)展。2. 項目運作可行性分析老別墅資源蘊藏著無限的商機，管理局和社會各界都非常關(guān)注和支持盡快對其進行保護和開發(fā)利用，推動經(jīng)濟和社會各項事業(yè)的發(fā)展。2.1 政府的支持管理局各屆領(lǐng)導(dǎo)都十分重視對老別墅的開發(fā)利用，

6、新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子上任伊始，就把對老別墅進行保護性開發(fā)利用作為工作的中心任務(wù)來抓，并且將其作為“旅游”上市工作計劃的一個重要組成部分，成立了專門的領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)工作小組負責(zé)推進落實。今年春節(jié)剛過，房產(chǎn)局就組織人員對老別墅的現(xiàn)狀進行了全面的調(diào)查摸底，對實施老別墅保護性開發(fā)利用作了大量的準備工作。2.2 社會的支持進入新世紀以來，風(fēng)景區(qū)旅游事業(yè)一直處于穩(wěn)步快速發(fā)展之中，各界人民的文明素質(zhì)和整體意識有了很大的提升。通過摸底調(diào)查，居民都非常支持對老別墅進行保護開發(fā)，人們普遍認為，這是保護、發(fā)展的一件大好事。同時，為了減少人們生活對環(huán)境的影響，已經(jīng)于2006年8月啟動了山下芳蘭村“文明新城”的建設(shè)，這一工作正在有

7、條不紊地進行。這一工程的實施，可以妥善安置老別墅中現(xiàn)有的居民，解決居民的后顧之憂。2.3 技術(shù)的保障現(xiàn)代建筑裝飾技術(shù)的發(fā)展和建筑裝飾材料的日新月異，給老別墅保護性開發(fā)利用提供了技術(shù)保障，可以使老別墅盡量保持其原有的歷史風(fēng)貌。2.4 資源的優(yōu)勢經(jīng)對老別墅進行的初步調(diào)查，確認有400多棟老別墅可以開發(fā)利用，隨著文明新城的建成，山民搬遷工作順利完成，這一資源有可能還會增加。3.項目運作目標和策略構(gòu)想一個項目的成功運作，需要有明確的目標和科學(xué)合理的策略方案。樹立科學(xué)發(fā)展觀，精心策劃，對風(fēng)景區(qū)老別墅進行保護性開發(fā)利用，把建設(shè)成綠色、文明、和諧的人間勝景，以實現(xiàn)旅游事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是我們的根本目的。3.1

8、 項目總體目標與部署項目將作為“旅游”香港上市規(guī)劃的一部分，擬先對200棟老別墅分步驟實施保護性開發(fā)利用。3.2 項目實施策略構(gòu)想 項目運作機構(gòu)的組建思路項目將依托旅游發(fā)展有限公司來運作，首先由該公司通過向政府購買老別墅的開發(fā)資格，然后通過吸收著名有山地別墅經(jīng)營理念的投資入股，將旅游發(fā)展有限公司改組為股份有限公司，在股份公司增設(shè)“別墅經(jīng)營分公司”來負責(zé)經(jīng)營該項目，分公司內(nèi)設(shè)辦公室、會計部、一區(qū)經(jīng)營部、二區(qū)經(jīng)營部、三區(qū)經(jīng)營部、營銷部和工程部。 項目運營模式的選擇老別墅保護性開發(fā)項目將完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度來運作和管理，政府主管部門只對其實施宏觀政策指導(dǎo)。4. 項目投資估算與資金籌措4.1 投資估算

9、經(jīng)初步測算，老別墅保護性開發(fā)項目投資總額22989.95萬元人民幣，具體情況如表4.1所示：表4.1 老別墅保護性開發(fā)項目投資估算表（單位：萬元）序號項目名稱投資額（萬元）1老別墅開發(fā)經(jīng)營首期租賃費50002老別墅改造裝修費120003辦公設(shè)備購置費40.254智能管理系統(tǒng)購建費8005健身娛樂設(shè)施購置費4806保健服務(wù)設(shè)施購置費4807人員培訓(xùn)與形象設(shè)計包裝費19.78營銷宣傳費40009項目開辦費7010流動資金及其他預(yù)備費100合 計22989.95 老別墅開發(fā)經(jīng)營租賃費的測算參照目前別墅租賃費標準測算，每棟別墅年租金5萬元，200棟別墅年租金1000萬元。首期一次性支付5年租金5000

10、萬元，第六年開始每年支付租賃費1000萬元。 老別墅改造裝修費測算按每棟老別墅平均60萬元的裝修標準測算，200棟別墅改造裝修費為12000萬元，其中電視、空調(diào)和洗浴設(shè)備2000萬元。 辦公設(shè)備購置費用測算辦公設(shè)備按表4.2所示項目配置估算，合計40.25萬元。表4.2 辦公設(shè)備購置費用估算表（單位：萬元）序號設(shè)備名稱型號規(guī)格單位數(shù)量單價 總價備注1辦公商務(wù)車輛13030含相關(guān)費用2空調(diào)臺100.223電腦臺100.554打印機臺30.150.455復(fù)印機臺10.80.86家具套200.12合 計*40.25* 智能管理系統(tǒng)購建費測算智能管理系統(tǒng)軟件設(shè)計與硬件配置安裝調(diào)試整體外包給相關(guān)單位建設(shè)

11、，總費用初步預(yù)算800萬元。 健身娛樂設(shè)施購置費測算擬分別在三個別墅區(qū)各設(shè)一個健身娛樂服務(wù)站，初步擬按下列標準配置相關(guān)設(shè)施：健身類設(shè)施每套100萬元（含相關(guān)費用），三套合計300萬元；娛樂類設(shè)施每套60萬元（含相關(guān)費用），三套合計180萬元。 保健服務(wù)設(shè)施購置費測算擬分別在三個別墅區(qū)各設(shè)一個保健服務(wù)站，初步擬按下列標準配置相關(guān)設(shè)施：醫(yī)療保健類設(shè)施每套60萬元（含相關(guān)費用），三套合計180萬元；洗浴保健類設(shè)施每套100萬元（含相關(guān)費用），三套合計300萬元。 人員培訓(xùn)和形象設(shè)計費用測算項目初步規(guī)劃配備管理人員5名、服務(wù)人員300名、智能管理系統(tǒng)維護人員2名、水電維修人員5名、其他人員6名，各類人

12、員合計318人。對各類人員業(yè)務(wù)技能、文明素質(zhì)和服飾形象包裝費用估算情況如下：管理人員業(yè)務(wù)技能、文明素質(zhì)培訓(xùn)費用1萬元，服飾包裝費1萬元，合計2萬元。服務(wù)人員業(yè)務(wù)技能、文明素質(zhì)培訓(xùn)費用1萬元，服飾包裝費15萬元，合計16萬元。智能系統(tǒng)維護人員業(yè)務(wù)技能、文明素質(zhì)培訓(xùn)費用0.8萬元，服飾包裝費0.1萬元，合計0.9萬元。水電維修人員業(yè)務(wù)技能、文明素質(zhì)培訓(xùn)費用0.2萬元，服飾包裝費0.2萬元，合計0.4萬元。其他人員業(yè)務(wù)技能、文明素質(zhì)培訓(xùn)費用0.2萬元，服飾包裝費0.2萬元，合計0.4萬元。以上各類人員業(yè)務(wù)技能、文明素質(zhì)和服飾形象包裝費用合計19.7萬元。 項目開辦費測算項目開辦費主要包括項目前期調(diào)研

13、費、項目論證費、中介咨詢費、營銷宣傳費、差旅費、資料費和其他費用，初步估算70萬元，分項測算情況如表4.3所示：表4.3 項目開辦費估算表（單位：萬元）序號費用名稱金額1項目前期調(diào)研費102項目論證費103中介咨詢費104差旅費305資料費56其他費用5合 計70 流動資金及其他預(yù)備費測算流動資金主要用于日常周轉(zhuǎn)之需，其他預(yù)備費用于應(yīng)付不可預(yù)見的支出，兩項預(yù)算合計100萬元。4.2資金籌措擬通過吸收兩個以上對旅游市場有深刻認識的國際著名酒店企業(yè)投資入股籌集資金2.3億元人民幣。5. 項目財務(wù)效益分析 5.1 收益預(yù)測 收益構(gòu)成老別墅保護性開發(fā)項目收益主要由住宿收入、餐飲收入、茶樓酒吧收入、健身

14、娛樂收入、保健服務(wù)收入和商品銷售收入構(gòu)成。 各項收益預(yù)測經(jīng)初步估算，每年住宿收入10944萬元、餐飲收入2736萬元、茶樓酒吧收入1555.20萬元、健身娛樂收入622.08萬元、保健服務(wù)收入345.60萬元、商品銷售收入2211.84萬元，合計收入18414.72萬元。.1 住宿收入的估算別墅住宿收入按估計的入住率和住宿標準來測算為10944萬元,如表5.1所示:表5.1 別墅住宿收入估算表別墅數(shù)量年營業(yè)天數(shù)入住率全年入住次數(shù)住宿標準年收入(棟)(天)(%)(天棟)(元/天棟)(元)20036040288003800 109,440,000.00 .2 餐飲收入的估算餐飲收入按估算的住宿收入

15、(10944萬元)的1/4來綜合測算, 則餐飲收入估算為2736萬元。.3茶樓酒吧收入的估算茶樓酒吧收入按估計的入住率、消費人次和消費標準測算，為1555.20萬元，如表5.2所示:表5.2 茶樓酒吧收入估算表別墅數(shù)量每棟平均床位數(shù)年營業(yè)天數(shù)入住率全年入住人次消費比例消費人次消費標準年收入(棟)（張/棟）(天)(%)(人天)%(人次)(元/人次)(元)200123604034560030103680150 15,552,000.00 .4 健身娛樂收入的估算健身娛樂收入按估計的入住率、消費人次和消費標準測算，為622.08萬元，如表5.3所示:.5 保健服務(wù)收入的估算保健服務(wù)收入按估計的入住率

16、、消費人次和消費標準測算，為345.60萬元，如表5.4所示:表5.3 健身娛樂收入估算表別墅數(shù)量每棟平均床位數(shù)年營業(yè)天數(shù)入住率全年入住人次消費比例消費人次消費標準年收入(棟)（張/棟）(天)(%)(人天)%(人次)(元/人次)(元)20012360403456001551840120 6,220,800.00 表5.4 保健服務(wù)收入估算表別墅數(shù)量每棟平均床位數(shù)年營業(yè)天數(shù)入住率全年入住人次消費比例消費人次消費標準年收入(棟)（張/棟）(天)(%)(人天)%(人次)(元/人次)(元)2001236040345600517280200 3,456,000.00 .6 商品銷售(商務(wù)服務(wù))收入的估算

17、商品銷售(商務(wù)服務(wù))收入按估計的入住率、消費人次和消費標準測算，為2211.84萬元，如表5.5所示:表5.5 商品銷售收入估算表別墅數(shù)量每棟平均床位數(shù)年營業(yè)天數(shù)入住率全年入住人次消費比例消費人次消費標準年收入(棟)（張/棟）(天)(%)(人天)%(人天)(元/人天)(元)2001236040345600802764808022,118,400.00 5.2 運營成本預(yù)測 成本構(gòu)成老別墅保護性開發(fā)項目運營成本主要由別墅經(jīng)營租賃費、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等折舊與攤銷、工作人員工資及社保福利費、管理與業(yè)務(wù)招待費、營銷策劃費、住宿變動成本、餐飲成本、茶吧酒樓變動成本、健身娛樂變動成本、保健服務(wù)變動成本、

18、商品銷售成本、工程維護費和營業(yè)稅金及附加等構(gòu)成。 各項成本預(yù)測.1固定資產(chǎn)、租賃費和無形資產(chǎn)等折舊與攤銷固定資產(chǎn)、租賃費和無形資產(chǎn)等折舊與攤銷估算情況如“表5.6 固定資產(chǎn)、租賃費和無形資產(chǎn)等折舊或攤銷計算表”所示。.2 工作人員工資及社保福利費工作人員工資及社保福利費按平均每人每月2000元，工作人員按318人計算（如“ 人員培訓(xùn)和形象設(shè)計費用測算”所述），工資及福利費全年合計763.20萬元。.3 管理與招待費管理與招待費按收入總額的4%估算，全年收入總額為10306.56萬元，全年管理與招待費為736.59萬元。.4 營銷策劃費營銷策劃費按收入總額的6%估算，全年收入總額為18414.7

19、2萬元，全年營銷策劃費為1104.88萬元。表5.6: 固定資產(chǎn)、租賃費和無形資產(chǎn)等折舊或攤銷計算表(單位:萬元)序號 項目 原始投資額 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 1 老別墅開發(fā)經(jīng)營首期租賃費 5000100010001000100010002別墅裝修攤銷(房屋按5年攤銷)10000200020002000200020003別墅裝修攤銷(設(shè)備按8年攤銷)20002502502502502504辦公設(shè)備折舊（按5年攤銷）40.258.058.058.058.058.055健身娛樂設(shè)施折舊（按8年攤銷）48060606060606保健服務(wù)設(shè)施折舊（按8年攤銷）480606060606

20、07培訓(xùn)和形象設(shè)計費（當(dāng)期攤銷）19.719.78智能管理系統(tǒng)攤銷（按8年攤銷）8001001001001001009營銷宣傳費（按5年攤銷）400080080080080080010項目開辦費（當(dāng)期攤銷）707011流動資金及其他預(yù)備費100合 計22989.954367.754278.054278.054278.054278.05.6 住宿變動成本住宿變動成本按全年入住人數(shù)和消耗標準估算，全年合計2937.60萬元,如表5.7所示:表5.7 住宿變動成本估算表序號成本費用項目全年入住人次（人天）消耗標準（元/人天）全年費用總額(元)1水電費34560035 12,096,000.00 2洗

21、滌費用34560015 5,184,000.00 3物料消耗3456003512,096,000.00合計 29,376,000.00 .7 餐飲成本餐飲成本按全年餐飲收入的50%估算，全年餐飲收入2736萬元, 餐飲成本為1368萬元。.8 茶吧酒樓變動成本茶吧酒樓變動成本按全年茶吧酒樓收入的30%估算，全年茶酒收入1555.20萬元, 茶吧酒樓變動成本為466.56萬元。.9 健身娛樂變動成本健身娛樂變動成本按全年消費人數(shù)和消耗標準估算，全年合計207.36萬元,如表5.8所示:表5.8 健身娛樂變動成本估算表序號成本費用項目全年消費人次消耗標準（元/人次）全年費用總額(元)1水電費518

22、40201,036,800.00 2物料消耗51840201,036,800.00合計2,073,600.00 .10 保健服務(wù)變動成本保健服務(wù)變動成本按全年消費人數(shù)和消耗標準估算，全年合計129.60萬元,如表5.9所示:表5.9 保健服務(wù)變動成本估算表序號成本費用項目全年消費人次消耗標準（元/人次）全年費用總額(元)1水電費1728030 518,400.00 2物料消耗1728045777,600.00合計 1,296,000.00 .11 商品銷售成本商品銷售成本按全年商品銷售收入的60%估算，全年商品銷售收入2211.84萬元, 商品銷售成本為1327.10萬元。.12 工程維護費（

23、設(shè)施維修費）第一年按30萬元，以后每年增加10萬元。.13 營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加按全年營業(yè)收入的5.5%計算，全年營業(yè)收入18414.72萬元, 營業(yè)稅金及附加為1012.81萬元。5.3 投資效益分析 項目未來五年的損益情況預(yù)測經(jīng)初步測算，各年損益情況如表5.10所示。 項目盈利能力分析項目投資稅后利潤率 = 各年平均凈利潤/投資總額 =3011.27/22989.95 = 13 %據(jù)有關(guān)資料顯示，社會平均投資利潤率最高在10%-15%之間，從項目投資稅后利潤率可以看出該項目具有較好的盈利能力。表5.10 預(yù)測損益簡表（單位：萬元）序號項目第1年第2年第3年第4年第5年一、主營業(yè)務(wù)收

24、入18414.7218414.7218414.7218414.7218414.72減：主營業(yè)務(wù)成本11597.1711517.4711527.4711537.4711547.47主營業(yè)務(wù)稅金及附加1012.811012.811012.811012.811012.81二、主營業(yè)務(wù)利潤5804.74 5884.44 5874.44 5864.44 5854.44 減：營業(yè)費用1104.881104.881104.881104.881104.88管理費用736.59736.59736.59736.59736.59財務(wù)費用三、營業(yè)利潤3963.27 4042.97 4032.97 4022.97 40

25、12.97 減：所得稅990.82 1010.74 1008.24 1005.74 1003.24 四、凈利潤2972.45 3032.23 3024.73 3017.23 3009.73 項目投資回收期分析投資回收期是指以項目凈收益回收項目投資所需要的時間，具體計算時按項目累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值超過投資總額的時點。各年現(xiàn)金凈流量的現(xiàn)值如表5.11所示：表5.11 各年現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值計算表（單位：萬元）年份1 2 3 4 5 凈利潤2972.45 3032.23 3024.73 3017.23 3009.73 折舊與攤銷4367.754278.054278.054278.054278.05現(xiàn)金流量7340.20 7310.28 7302.78 7295.28 7287.78 折現(xiàn)率0.120.120.120.120.12折現(xiàn)系數(shù)0.892857140.797193880.7117802