長春某寫字樓市場現(xiàn)況分析報(bào)告

1、WORD.14/14博大華夏寫字樓市場現(xiàn)況分析一、市現(xiàn)有寫字樓市場現(xiàn)況分析CBD是商務(wù)中心區(qū)（CentralBusinessDistrict）的縮寫，起源于20世紀(jì)20年代的美國。其最初被定義為“商業(yè)匯聚之處”，這些地方一般都集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以與大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，是現(xiàn)代城市中的重要地區(qū)，國外人習(xí)慣上稱之為“市中心”。目前，世界上很多國家都建有CBD，全球性的CBD主要有紐約、倫敦、巴黎和東京。我國、屬地區(qū)性CBD。市地處東北平原腹地，隨著國家對(duì)“振興東北老工業(yè)基地政策”的不斷落實(shí)，地區(qū)也從較落后的工業(yè)化城市向服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在振興和發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)老工業(yè)基地優(yōu)勢

2、的同時(shí)，努力發(fā)展新興的高附加值產(chǎn)業(yè)。使得與之相關(guān)的寫字樓市場愈發(fā)變得受人矚目。一個(gè)城市的CBD，應(yīng)是集中本地區(qū)金融、商業(yè)、文化、商務(wù)辦公、交通與酒店等的云集之地，能夠滿足公司和個(gè)人這些商務(wù)需求的區(qū)域，才能符合寫字樓的生存和發(fā)展需要。從市現(xiàn)今的寫字樓分布來看，可歸納為：兩大既有辦公區(qū)域并存，新興商務(wù)區(qū)域跟進(jìn)！1、現(xiàn)有的兩大辦公商務(wù)區(qū)域是以人民廣場為中心，大路沿線的早期商務(wù)辦公區(qū)域。案名光明商務(wù)大廈中銀大廈百聚商務(wù)廣場新世紀(jì)鴻源廣場潤天國際國際大廈地點(diǎn)大路336號(hào)大路11號(hào)安達(dá)街2號(hào)大路8號(hào)大路與康平街交匯處大路與同志街交匯處產(chǎn)品規(guī)劃地上24層地上25層地上9層地下3層地上28層地上25層地上24

3、層工程進(jìn)度現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房期房現(xiàn)房現(xiàn)房經(jīng)營方式7至15層2.4元/天;17至25層大路側(cè)2.18元/天,另一側(cè)2.10元/天租金圍：1.58-2.09元/天出售出售出售A座1.89元/天/不含電費(fèi)；B座1.58元/天/含電費(fèi)價(jià)格6338元/3850元/起起價(jià)4300元/均價(jià)5650元/起4600元/均5000元/租/售率只售出3戶,租出60%60%余四套15%65%80%用途寫字樓寫字樓寫字樓商住、寫字樓寫字樓寫字樓配套設(shè)施商務(wù)中心、健身中心、棋牌室、商務(wù)中心、會(huì)議室商務(wù)中心商務(wù)中心、健身中心銀行、商務(wù)中心商務(wù)中心備注因售價(jià)太高只售出3戶，現(xiàn)在以出租為主。周邊環(huán)境屬高檔商業(yè)區(qū)域，出租率較高。三層整

4、體出售給市人才市場,4F-9層成交均價(jià)在3500元左右.共530套寫字樓101高檔公寓128普通住宅241含地下室10其他商業(yè)營業(yè)用房48，商場2共109套，20層以上部分現(xiàn)漲價(jià)，銷售緩慢。B棟設(shè)施舊，價(jià)格較低；A棟位置與環(huán)境較好，價(jià)格較高。分 析：此區(qū)域有較完善的商務(wù)辦公氛圍，地處市中心商業(yè)發(fā)達(dá)，以百貨大樓、國貿(mào)中心、沃爾瑪超市、卓展購物廣場等成為市唯一的發(fā)達(dá)商業(yè)區(qū)；人民銀行、工商銀行、中國銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、人民保險(xiǎn)公司等金融單位齊聚于此；香格里拉飯店、吉隆坡酒店、國貿(mào)飯店、省賓館等高檔酒店林立；市市委、市政府、市公安局、電信局、郵政局、廣播電臺(tái)、市電視臺(tái)均環(huán)繞周邊；兒童公園、牡丹園

5、近在眼前；市超過一半的公交線路在此始發(fā)或經(jīng)過，符合城市CBD存在的基礎(chǔ)；擁有如此多的商業(yè)和政府部門，交通便利，符合城市CBD發(fā)展所需的各方面配套行業(yè)，極盡地利之勢，順理成章的成為市的政治、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂中心，成為辦公人士最理想的工作區(qū)域之一；隨著城市的發(fā)展、地價(jià)持續(xù)上漲和人們對(duì)寫字樓環(huán)境要求的不斷提高，此區(qū)域的一些寫字樓客流出現(xiàn)了外流跡象，漸漸失去了寫字樓選址的首選地位；2004年下半年，區(qū)政府推出打造大路沿線樓宇經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)政策，全力促進(jìn)該區(qū)域?qū)懽纸艹鍪袌龅娜嫔?jí)，恢復(fù)該區(qū)域的寫字樓經(jīng)濟(jì)；2005年10月龍嘉新機(jī)場的投入使用，使得大路作為原有機(jī)場必經(jīng)道路的商務(wù)優(yōu)勢徹底喪失，城市其他區(qū)域經(jīng)

6、濟(jì)文化副中心的不斷確立，本區(qū)域的寫字樓主體地位受到挑戰(zhàn)。2、解放大路沿線已聚集了不少商住和寫字間，成為第二個(gè)商務(wù)辦公區(qū)域。案名星宇名座光大大廈中吉大廈21世紀(jì)國際商務(wù)總部國際商務(wù)中心權(quán)石中心地點(diǎn)建設(shè)廣場西側(cè)解放大路121號(hào)解放大路62號(hào)解放大路868號(hào)解放大路36號(hào)亞泰大街與解放大路交匯處產(chǎn)品規(guī)劃地上15層，地下2層地上25層地下2層地上28層地上23層，地下1層地上22 地下1地上18地下2工程進(jìn)度9月底交工現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房2005年10月交工現(xiàn)房價(jià)格3850-4500元租金3.5元/天，不含電費(fèi)1.45-1.82元/天3450-5000元2770-38504500-5000租/售率80%80%

7、80%90%80%未開盤用途商住寫字樓寫字樓超5A寫字樓商住寫字樓配套設(shè)施會(huì)議室、商務(wù)中心、健身中心會(huì)議室、商務(wù)中心銀行、省政府政務(wù)中心八大配套中心會(huì)議室、商務(wù)中心、健身中心酒店,銀行,寬帶,休閑娛樂場所備注5-15層為商住,1-4層為商鋪,一層:16500元/,二層11500元/,三層7500元/,四層7000元/,商鋪購買要求必須在1000以上.車位售價(jià):18萬/個(gè).采用全鋼結(jié)構(gòu)，點(diǎn)式玻璃和進(jìn)口鋁復(fù)板幕墻。由第一太平戴維斯物管，置身于商貿(mào)、文化、金融為一體的繁華區(qū)域。位于主干道,省政府政務(wù)中心, 有較強(qiáng)的辦公氛圍,部設(shè)施和環(huán)境較好.位于主干道,全安金三角,省多家著名公司進(jìn)駐.現(xiàn)八大中心部分

8、完成并投入使用,商務(wù)辦公優(yōu)勢明顯.兩棟商住性質(zhì)塔樓,2004年由漢瓦代理,轉(zhuǎn)以投資商住辦公為主.地下車位12萬/個(gè),底層為南關(guān)客運(yùn)站.位于主干道,寫字樓采用租售結(jié)合政策，寫字樓預(yù)計(jì)1.8-2.4元/天.,開盤日期未定。分 析：市政府欲在解放大路沿線建市乃至東北的金融商務(wù)一條街，省政府的政務(wù)中心已入住中吉大廈，對(duì)于解放大路沿線的發(fā)展有了較大促進(jìn)。但與傳統(tǒng)商業(yè)中心相比存在較大差距。整個(gè)地區(qū)性商業(yè)氛圍還沒有形成，缺少大的金融單位進(jìn)駐；不具備良好的商業(yè)前景預(yù)期；沿線的規(guī)劃配套設(shè)施還沒有完全到位，影響更多的商家進(jìn)駐；寫字樓的投資者對(duì)大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景不看好，首付多和較短的還款期限，使中長期投資者壓力增大，

9、減少了對(duì)此類項(xiàng)目的投入。而中小企業(yè)對(duì)于辦公場所的需求則以租賃為主，購買一間純粹的寫字間作為辦公用途的可能性不大；從產(chǎn)品利用率上來看，寫字樓因?yàn)榕涮自O(shè)施的完善，普遍公用面積較大，致使實(shí)際利用面積降低；同樣使用功能的商住樓市場在本區(qū)域?qū)⑹菍懽珠g的最大競爭對(duì)手。3、火車站前商圈，催生便捷交通的新生商務(wù)空間。案名銀座吳太商務(wù)中心銀座B座昆侖太平洋大廈建設(shè)大廈春鐵大廈地點(diǎn)長江路57號(hào)勝利大街8號(hào)長江路52號(hào)長白路34號(hào)黑水路16號(hào)大街與路交匯處路7號(hào)產(chǎn)品規(guī)劃地下11層地上1層地上22層地上13層地上18層地上23層地上36層地下2層地上25層工程進(jìn)度2002年10月入住2003/11/8入住現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房

10、2005.10入住現(xiàn)房戶型面積3120045-16632-16633-16652-9788.7211.73300.458-158價(jià)格3300元/出租1.2-2.5/3650-39502560-32001850-22005200元/1021F,均價(jià)5400元/19802300租/售率95%租70%85%95%90%售30%95%用途1-2層門市3-11層商務(wù)套房3-19層為寫字間電梯寫字樓商住公寓商用住宅10-21層寫字間對(duì)外銷售1-3層為商場4-25為商住公寓配套設(shè)施寬帶、5A智能、游泳池、棋牌室會(huì)議室,咖啡廳,寬帶,商務(wù)中心健身中心會(huì)議室,咖啡廳,寬帶,職工餐廳,商務(wù)中心寬帶,職工餐廳,商務(wù)

11、中心無會(huì)議室,咖啡廳,寬帶,商務(wù)中心空中花園，寬帶，客服中心備注2001年復(fù)工，鋼骨結(jié)構(gòu)，第一個(gè)小戶型投資性產(chǎn)品，銷售異?；鸨Ｓ刹┐笕A夏房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司全程營銷代理吳太集團(tuán)投資四億建造,只租不售,大部分寫字樓設(shè)施是省最先進(jìn)的.緊臨長江路步行街,吳太商務(wù)中心對(duì)面,二棟塔樓.1-6層為圖書音像城,6-13為商住公寓.層高4.2為市區(qū)唯一.緊臨路步行街,1-3層為一家商場,4-18層為商住公寓.原規(guī)劃為星級(jí)酒店兩棟，因資金問題改為住宅出售。4-7層為省政務(wù)中心22-36層為省建設(shè)廳用房10-21層對(duì)外銷售,曾由達(dá)聲公司代理,現(xiàn)由北奇自行銷售.1-4層商場4萬平米未開業(yè)。高層商務(wù)住宅部分暫無法辦理產(chǎn)權(quán)

12、登記，客戶自行辦理，需另外補(bǔ)交出讓金。分 析：此區(qū)域臨近火車站和公路客運(yùn)中心，與外地區(qū)交通聯(lián)系便利， 吸引了大部分以手機(jī)、化妝品、小家電為主的中小代理商的注意；長江路電腦科技開發(fā)區(qū)的設(shè)立，使本區(qū)域的注冊商戶享受開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠條件，對(duì)于中小寫字樓的市場起到了一定促進(jìn)作用；總價(jià)不高、等同住宅的摟揭首付、足夠的人流和大量的商貿(mào)流動(dòng)，使站前區(qū)域的商住樓投資成為投資熱點(diǎn)區(qū)域，受到中小寫字樓投資者的青睞；此區(qū)域純寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)較少，大部分以商住樓形式進(jìn)入市場，成為站前寫字樓市場的主流。總 結(jié)：從產(chǎn)品形式上看：純寫字樓銷售較好的項(xiàng)目，除地段優(yōu)勢明顯外，周邊都有完善的功能配套存在，自身服務(wù)性設(shè)施齊全，主題鮮明的

13、樓盤銷售較好，但銷售速度明顯低于其他地產(chǎn)產(chǎn)品；從經(jīng)營形勢上看：現(xiàn)有寫字樓中都是在開盤時(shí)出售，后因各種原因，主要是銷售不暢等，轉(zhuǎn)而以租賃的形勢進(jìn)行經(jīng)營的。此類樓盤有：國際大廈、吉發(fā)廣場、中銀大廈、光明商務(wù)大廈等；這些居于良好商務(wù)區(qū)域的寫字間由銷售轉(zhuǎn)向租賃，可見市的產(chǎn)權(quán)寫字間市場容量不大；從客戶構(gòu)成看：已售客戶中有超過60%的用戶是以自用為主，投資客較少。投資客的多少一般是用來衡量此地段與產(chǎn)品是否有投資價(jià)值，而投資客關(guān)心的無非是他的投資能否順利回收。地段、環(huán)境、配套、回收資本的年限等都是投資客的考量重點(diǎn)，其中的任一環(huán)節(jié)有所缺失都有會(huì)成為投資客回避的原因；從市場構(gòu)成看：隨著亞泰鼎盛國際和新世紀(jì)鴻源廣場、鑫鑫商貿(mào)城等項(xiàng)目的面世，無論從地段還是周邊配套與寫字樓相比都存在一定優(yōu)勢，而地區(qū)商住樓的較低按揭首付、較長的還款期限、多用途的使用功能和適當(dāng)?shù)拿娣e控制，還將吸引大部分房產(chǎn)投資者的跟進(jìn)。商住樓和純寫字樓用途的混淆，是寫字樓市場持續(xù)低迷的重要原因；從潛在客源看：地區(qū)整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)景氣的預(yù)期，也是人們進(jìn)行投資與否的關(guān)鍵。國家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的宏觀調(diào)控不會(huì)短時(shí)間過去，人