40.-商業(yè)--云南安寧城市綜合體 2013.11

1、香港華藝設(shè)計(jì)顧問（深圳）有限公司 2014.3云南安寧 城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目區(qū)位與周邊環(huán)境分析 1 安寧區(qū)位安寧距昆明32公里，是昆明通往滇西8個(gè)地州，并經(jīng)畹町直接與緬甸相連的交通重鎮(zhèn)。半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈項(xiàng)目區(qū)位安寧中心城區(qū)空間格局為：圍繞主城區(qū)分布5大功能組團(tuán)，基地位于安寧主城區(qū)東北部，老城核心，北部緊鄰東西向城市發(fā)展軸，擁有優(yōu)越的區(qū)域優(yōu)勢。1.1 區(qū)域位置 區(qū)域分析 項(xiàng)目基地位于舊城區(qū)商業(yè)中心，周邊交通條件較完善，可便捷到達(dá)新區(qū)行政中心、商業(yè)中心、體育中心等功能板塊，并且可通過連然街、寧湖路與溫泉旅游組團(tuán)和工業(yè)組團(tuán)相聯(lián)，距離新規(guī)劃中央火車站客運(yùn)樞紐僅1Km,對外交通便利。周邊主要交通聯(lián)系通道中

2、華路寧湖路川北路連然街溫泉鎮(zhèn)楚雄昆明太平G3201.2 區(qū)域關(guān)系交通條件 區(qū)域分析 1.3 基地交通 條件分析 七號地塊八號地塊東湖公園百花公園主要車流來向七號地塊八號地塊東湖公園百花公園主要步行人流來向東湖公園百花公園地下連接主次車流車流方向步行人流方向下沉廣場地下商業(yè)地下通道主要景觀面主次車流方向1.4 輻射范圍七號地塊八號地塊東湖公園十分鐘步行范圍（800M）五分鐘步行范圍（400M）百花公園維多利購物中心依皇購物中心安寧綜合商場湖濱商場綜合商場基地步行五分鐘內(nèi)到達(dá)百花公園，十分鐘內(nèi)到達(dá)東湖公園，有利于人流的匯聚。周邊 商圈緊密相連，與基地共同形成安寧市區(qū)核心商業(yè)中心。 周邊分析 基地分

3、析 人文景觀資源：基地西靠百花公園，東望東湖公園，螳螂川從基地東川流而過，視野開闊、景觀優(yōu)勢明顯；周邊有多處人文歷史遺存，包括安寧文廟、永安橋、遙岑樓和楠園，文化歷史濃厚。TOWERPARKRIVERTEMPLE百花公園螳螂川東湖公園安寧文廟遙岑樓景觀資源1.5 景觀資源七號地塊八號地塊東湖公園百花公園 基地現(xiàn)狀1.6 基地現(xiàn)狀用地條件：北臨百花路，南抵中華路，西臨百花公園，東臨螳螂川，總用地面積約10.02公頃，其中7號地塊約5.09公頃，8號地塊約4.93公頃。1.7 基地分析 基地分析 上位規(guī)劃解讀：城市規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)一心三帶三組團(tuán)；發(fā)展定位持續(xù)活力繁榮的綜合中心區(qū)和承載歷史記憶的文化核心

4、區(qū)；基地位于商務(wù)服務(wù)中心和文體娛樂中心。8#地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)據(jù)上限指標(biāo)凈用地面積 49354總建筑面積 372026地上建筑面積 264768其中普通商業(yè) 117614仿古商業(yè)街 15154住宅 132000地下建筑面積 107258其中地下商業(yè) 22129地下車庫 85129總戶數(shù)1100容積率5.06.0建筑密度45%52%7#地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)據(jù)上限指標(biāo)凈用地面積 52286總建筑面積 311450地上建筑面積 232710其中商業(yè) 45524soho辦公 114840辦公酒店 44020健身中心 5262圖書城 5097活動中心 5097配套服務(wù)設(shè)施 12870地下建筑面積

5、78740其中地下商業(yè) 18987地下車庫 59753容積率4.04.7建筑密度30%35%經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目梳理及設(shè)計(jì)理念2 SWOT優(yōu)勢分析StrengthsSWOT劣勢分析WeaknessSWOT機(jī)遇分析OpportunitiesSWOT挑戰(zhàn)分析Threat設(shè)計(jì)目標(biāo) 設(shè)計(jì)目標(biāo) 基地分析 設(shè)計(jì)靈感與理念項(xiàng)目規(guī)模比較與參考案例3 規(guī)模比較規(guī)模比較云南安寧順城中心地塊 用地面積：5.2萬總建筑 面積：25.3萬其中商業(yè)面積：9.8萬美國霍頓廣場 地塊用地面積：5.2萬總建筑 面積：16.8萬其中商業(yè)面積：11萬本案商業(yè)地塊 用地面積：4.93萬總建筑 面積：37萬其中商業(yè)面積：13.2萬深圳萬象城地

6、塊 用地面積：10萬總建筑 面積：55萬其中商業(yè)面積：18.8萬日本博多水城地塊 用地面積：3.6萬總建筑 面積：23萬其中商業(yè)面積：7.8萬臺灣臺茂購物中心地塊 用地面積：5萬總建筑 面積：9.5萬其中商業(yè)面積：9.5萬 案例借鑒 案例借鑒：博多水城 案例借鑒 案例借鑒 零售 62%餐飲 10%戲院劇場 14%娛樂 14%主要功能板塊主力店：百貨、健康保養(yǎng)、書籍、藥鋪小商鋪：個(gè)性雜貨、嬰幼兒用品、男女時(shí)裝餐飲：各國特色美食、輕餐飲娛樂休閑：劇場、影院購物街區(qū)主題專賣店、戶外休閑5F餐飲娛樂4F餐飲戶外3F個(gè)性雜貨2F休閑時(shí)裝1F都會時(shí)尚B1健康餐飲樓層簡介案例借鑒：博多水城家庭生活娛樂型零售

7、部分占最主要比重主要功能板塊游樂王國A-Zone動力站：運(yùn)動主題游樂園百歡集電玩世界：年輕風(fēng)尚電子游戲空間卡通尼樂園：兒童卡通游樂園美食天堂主題餐飲、美食街購物樂園主題專賣店、風(fēng)尚服飾娛樂部分與零售部分占最主要比重 案例借鑒 案例借鑒：臺茂購物中心 案例借鑒 商場部分地下二層+地上7層，業(yè)態(tài)類別幾乎覆蓋現(xiàn)代人的所有日常消費(fèi)7F美麗華影城6F國際美食5F美食百匯4F仕女內(nèi)衣3F時(shí)代潮流2F便利生活1F都會時(shí)尚B1極限運(yùn)動中心B2運(yùn)動風(fēng)尚樓層簡介購物女裝男裝女鞋男鞋化妝品、香氛內(nèi)睡衣珠寶、視頻、表、眼鏡皮件、包、配件、雜貨童裝、孕婦裝運(yùn)動、戶外服飾用品家飾寢飾、廚具生活雜貨、健康器材數(shù)碼3C玩具、

8、書店、文教趣味超市、服務(wù)、便利店餐飲咖啡輕食餐廳速食美食街食品娛樂美麗華臺茂影城百歡集娛樂世界卡通尼游戲愛樂園A-ZONE動力站案例借鑒：臺茂購物中心 商業(yè)分析 案例借鑒：臺茂購物中心 案例借鑒 案例借鑒總結(jié)1.特色購物 云南安寧市城市及人口規(guī)模較小，同時(shí)由于電子商業(yè)對 傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊，普通的商業(yè)模式對本案商業(yè)運(yùn)營帶來較大 困難。 本案建議采用第四代商業(yè)綜合體方式“體驗(yàn)式購物” 并將云南地域特色的文化、藝術(shù)、生態(tài)或生活方式融入項(xiàng)目， 形成有別于周邊商業(yè)模式的購物中心，從而吸引更大范圍的 老人、小孩、青年和游客前來體驗(yàn)，休閑，娛樂和購物，真 正激活商業(yè)活力。2.化整為零 通過室外購物街的設(shè)置，盡

9、可能將大體量的商業(yè)面積化 整為零，以減小一次性投資規(guī)模，同時(shí)，隨著購物或者生活 模式的變化，也可隨時(shí)調(diào)整業(yè)態(tài)，以滿足新消費(fèi)趨勢。 文化 購物 時(shí)尚 旅游 自然 娛樂 特色 生活 休閑 娛樂 地域 功能布局建議時(shí)尚生活百貨兒童用品專賣玩具反斗城家居家飾賣場大型超市真冰溜冰場Imax影城兒童職業(yè)體驗(yàn)園國際美食匯F-world歡樂世界大眾品牌專賣店潮流前線3C數(shù)碼街區(qū)游戲電玩世界卡通動漫樂園快捷餐飲服務(wù)酒吧娛樂體育用品專賣老年大學(xué)體育健身中心圖書中心公共服務(wù)設(shè)施便利店BOX現(xiàn)代藝術(shù)街區(qū)高端商務(wù)酒店會議中心便利店夜總會云南特色街區(qū)特色餐飲服務(wù)商務(wù)休閑創(chuàng)意文化時(shí)尚前沿歡樂家庭 商業(yè)分析 方案推演4 規(guī)劃

10、結(jié)構(gòu)推敲總體評價(jià)：整體布局應(yīng)突出中心廣場統(tǒng)籌全局，形成基地 場所感?？臻g不宜過于零散。高層塔樓應(yīng)充分利用景觀資源提升 商業(yè)價(jià)值，功能布置合理得當(dāng)。保留 景觀通軸，結(jié)合廣場聯(lián)系周邊景觀資源，打造市民休閑空間。優(yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn)：商場動線明確，景觀軸與主干道無架空視線遮擋；缺點(diǎn)：建筑關(guān)系分散，各自為政，整體性太弱。優(yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn)：景觀軸線明確，市民廣場大氣，功能布局合理；缺點(diǎn)：7#地塊南側(cè)建筑略嫌擁擠，北側(cè)酒店處理欠佳。 方案推演優(yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn)：中心廣場突出，場所感強(qiáng)；缺點(diǎn)：高層塔樓位置不便消防，未充分利用景觀資源。概念方案 1優(yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn)：景觀軸明確，視線通透，高層塔樓景觀好；缺點(diǎn)：高層塔樓太近，

11、市民廣場空間擁擠，商業(yè)價(jià)值 未充分利用。概念方案 2概念方案 4概念方案 3規(guī)劃實(shí)施5 方案一 透視圖 透視圖 透視圖 透視圖 透視圖 透視圖 透視圖 透視圖 透視圖 透視圖 透視圖 透視圖 透視圖 透視圖 總平面產(chǎn)品分布 商業(yè)地塊價(jià)值分析 住宅價(jià)值分析 方案主要特點(diǎn) 場景剖面1.星空廣場2.旱噴樂園3.光影藝術(shù)廣場4.創(chuàng)意購物廣場1234 流線分析 流線分析 流線分析 消防分析 景觀分析 一層平面 二層平面 三層平面 四層平面 五層平面 方案二鳥瞰圖鳥瞰圖鳥瞰圖透視圖透視圖透視圖透視圖透視圖透視圖透視圖透視圖透視圖總平面圖方案特色功能分析場景剖面場景剖面 場景剖面 場景剖面 流線分析 負(fù)一層平面 一層平面 二層平面 三層平面 四層平面五層平面1231. 家庭娛樂中庭意向2. 商業(yè)入口意向1. 沿路街道空間意向空間意向一44. 休閑時(shí)尚中庭意向55. 中心室外廣場意向空間意向二66. 創(chuàng)業(yè)文化中庭5. 創(chuàng)意購物區(qū)入口7空間意向三1345726891010712345