基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法優(yōu)缺點(diǎn)及其應(yīng)用

1、第五小組 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法優(yōu)缺點(diǎn)及其應(yīng)用2017 05 01 目錄內(nèi)涵 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 應(yīng)用 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法內(nèi)涵 概念程序適用范圍概念 利用級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，利用宗地地價(jià)修正系數(shù)，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級(jí)或同一區(qū)域土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格的方法。其基本公式如下： V=V1b(1Ki) Kj 式中：V：土地價(jià)格 V1b：某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià) Ki：宗地地價(jià)修正系數(shù) Kj：估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù) 程序 a.收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料； b.確定待估宗地所處級(jí)別（區(qū)域）的同類

2、用途基準(zhǔn)地價(jià)； c.分析待估宗地的地價(jià)影響因素，編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說明表； d.依據(jù)宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表 ,確定待估宗地地價(jià)修正系數(shù)； e.進(jìn)行估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正； f.求出待估宗地地價(jià)。適用范圍 適宜用于政府已公布基準(zhǔn)地價(jià)且基準(zhǔn)地價(jià)修正體系較為完善的地區(qū)?？稍诙虝r(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估，一般在宗地地價(jià)評(píng)估中不作為主要的評(píng)估方法，而作為一種輔助方法。（1）適合于批量評(píng)估（2）適合于作為一些政策性地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定的依據(jù)（3）適宜于市場(chǎng)不發(fā)達(dá)情況下的宗地估價(jià)（4）適宜于稅收、抵押等保守性宗地估價(jià)目的基準(zhǔn)地價(jià)的最大特點(diǎn)就是中庸和平均的特征，這

3、正好與保守原則相匹配。優(yōu)點(diǎn) 2.國家征收土地使用稅的依據(jù)1.宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的依據(jù) 5.中央?yún)⑴c地方地產(chǎn)收益分配的依據(jù)4.進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)3.對(duì)土地利用和流動(dòng)的引導(dǎo)1.基準(zhǔn)地價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格背離，地價(jià)政策混亂 對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用，目前市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)使用混亂的情況。有些政府為了吸引投資，采用地價(jià)政策，低于基準(zhǔn)地價(jià)的水平。土地市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)該公開透明，不能因?yàn)檎唠S意改動(dòng)。對(duì)于公用土地的評(píng)估，目前市場(chǎng)上的評(píng)估很混亂，同一宗地采用不同的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格差異很大，造成國有土地流失。缺點(diǎn) 2.基準(zhǔn)地價(jià)的修正因素不合理 基準(zhǔn)地價(jià)的修正因素不合理主要體現(xiàn)在：選擇的修正因素并不是主要的影響因素、部分修正因素權(quán)重賦予的不

4、合理、有些修正因素調(diào)整的幅度過大或者過小、有些修正因素在一定范圍內(nèi)可以修正超出范圍無效、個(gè)別因素修正體系不合理。所有這些都可能造成評(píng)估結(jié)果和實(shí)際相差很大，如果不考慮市場(chǎng)情況，一味的采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行修正，得到的結(jié)果將與現(xiàn)實(shí)出入很大，帶來評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)。2022/7/253.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過程中的泡沫問題 對(duì)于樣點(diǎn)地價(jià)，要修正到基準(zhǔn)期日，再用基準(zhǔn)期日的樣點(diǎn)修正地價(jià)，經(jīng)過一系列的計(jì)算以后得到基準(zhǔn)地價(jià)。評(píng)估的是過去或者現(xiàn)在的價(jià)格，對(duì)于未來的價(jià)格是不可知的。所以很難判斷基準(zhǔn)地價(jià)中是否有泡沫。2022/7/254.不同時(shí)期基準(zhǔn)地價(jià)劃分標(biāo)準(zhǔn)不一樣 由于每個(gè)城鎮(zhèn)的土地級(jí)別數(shù)量不一樣，不同時(shí)期同一個(gè)城鎮(zhèn)的級(jí)

5、別數(shù)也不一樣，因此很難進(jìn)行城鎮(zhèn)間的橫向比較或者同一城市不同時(shí)期的縱向比較。例如，某市 2000 年基準(zhǔn)地價(jià)商業(yè) 9 級(jí)別、住宅 7 級(jí)別、工業(yè) 5 級(jí)別，但是到了 2004 年三類用途都為 6 級(jí)別。所以很難對(duì)其進(jìn)行縱向上的比較，無法準(zhǔn)確把握土地的增長(zhǎng)情況，容易造成宏觀調(diào)控失誤。2022/7/255.基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式過多，難以統(tǒng)一 目前，基準(zhǔn)地價(jià)的具體表現(xiàn)形式有級(jí)別價(jià)、區(qū)片價(jià)、路線價(jià)、樓面價(jià)格。有的地市提供一種，有的地市采用多種價(jià)格表現(xiàn)形式，這使得相互之間難以換算，且不同的地價(jià)表現(xiàn)形式采用不同的公式計(jì)算造成評(píng)估上的難度，而且容易造成結(jié)果的差異，不利于評(píng)估結(jié)果的統(tǒng)一。由此可見，由于基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的

6、多樣和本身的復(fù)雜性，造成我國使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行地價(jià)的評(píng)估時(shí)可能面對(duì)各種問題。2022/7/25應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法案例1估價(jià)對(duì)象情況某省某市主要商業(yè)街有一待估面積為2000m2的商業(yè)用途土地（具體區(qū)域因素、個(gè)別因素不列）。其出讓時(shí)間為1998年1月1日，出讓年限為40年，開發(fā)程度為三通一平，宗地容積率為1.5，現(xiàn)要評(píng)估該宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日2002年1月1日價(jià)格。該宗地屬市區(qū)商業(yè)二級(jí)地段，該市二級(jí)地段商業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)為7000元/ m2（開發(fā)程度為三通一平，標(biāo)準(zhǔn)容積率為1）?；鶞?zhǔn)地價(jià)公布時(shí)間為1996年1月1日。該市商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)和修正系數(shù)說明見表1、表2和表3。表1 某市商業(yè)服務(wù)

7、用地修正系數(shù)說明表 （見下頁）2022/7/25 影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商業(yè)繁華條件企業(yè)經(jīng)營(yíng)類別首飾高檔服裝家電服裝飲食日用百貨理發(fā)副食店等基本生活用品企業(yè)職工總數(shù)（人）4002504001502508015080距商業(yè)中心距離R/2R/2且RR且2R2R且4R4R 交通狀況距公交車站距離（米）1001002002003003005005001000公交車站車流量（輛/小時(shí)）301530815585距火車站距離（千米）11223344距汽車站距離（千米）11223344 宗地條件宗地臨街門面寬度（米）84824121宗地形狀形狀好形狀良好形狀規(guī)則形狀不良形狀差宗地自身深度距離（米）33779

8、91212容積率43210.50.90.5宗地臨街道路道路級(jí)別（米）204010207107無人行道寬度（米）5351.5311.51區(qū)域交通管理規(guī)定無限制貨車禁行貨車禁行其他車不能停放汽車行道不能停放限制機(jī)動(dòng)車通行宗地外界環(huán)境周圍土地利用類型商業(yè)用地住宅生活用地市政小道公共建筑工業(yè)倉儲(chǔ)交通用地園林風(fēng)景其他用地未來地規(guī)劃用途商業(yè)用地住宅生活用地公共事業(yè)教育衛(wèi)生機(jī)關(guān)用地工業(yè)交通用地表2 某市商業(yè)服務(wù)用地修正系數(shù)表2022/7/25 影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商業(yè)繁華條件企業(yè)經(jīng)營(yíng)類別157.50-3.75-7.0企業(yè)職工總數(shù)（人）15.47.70-3.85-7.7距商業(yè)中心距離11.85.90 交通

9、狀況距公交車站距離（米）43210公交車站車流量（輛/小時(shí)）3.81.80-0.9-1.8距火車站距離（千米）5.74.282.851.430距汽車站距離（千米）5.74.282.951.430 宗地條件宗地臨街門面寬度（米）52.50-2.5-5宗地形狀2.51.250-1.25-2.5宗地自身深度距離（米）10.50-0.5-1容積率7.33.670-3.67-7.3宗地臨街道路道路級(jí)別（米）2.41.20-1.2-1.4人行道寬度（米）420-2-4區(qū)域交通管理規(guī)定210-1-2宗地外界環(huán)境周圍土地利用類型7.63.80-3.8-7.6未來地規(guī)劃用途73.50-3.5-72022/7/2

10、5容積率0.70.81.01.21.52修正系數(shù)0.850.91.01.51.21.3表3 商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表表4 期日修正系數(shù)表日期1996.1.11997.1.11997.1.11999.1.12000.1.12001.1.12002.1.1地價(jià)指數(shù)1001021051091121131152估價(jià)要求用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估該宗地于2002年1月1日的地價(jià)。3估價(jià)過程（1）確定對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)通過查對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)，確定待估宗地屬商業(yè)用途二級(jí)地，其對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)為7000元/ m2（開發(fā)程度為三通一平）。（2）確定宗地地價(jià)評(píng)估的修正系數(shù)根據(jù)宗地區(qū)域、個(gè)別因素條件,對(duì)照修正系數(shù)說明表中各項(xiàng)指標(biāo)，確定各子因子情況從上到下依次為：一般、一般、一般、優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、優(yōu)、一般、較優(yōu)、較優(yōu)、一般、一般、較劣、一般、一般。則根據(jù)修正系數(shù)表，具體計(jì)算出宗地宗修正系數(shù)：K17.25（3）確定待估宗地適用年期修正系數(shù)Y0.9532022/7/25（4）確定期日修正系數(shù)則期日修正系數(shù)：T115/1001.15（5）確定容積率修正系數(shù)待估宗地容積率為1.5，本基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)容積率為1。查商業(yè)用的容積率修正系數(shù)表，則KijKi/Kj1.2/11.2