北京第一棉紡廠項(xiàng)目市場定位和規(guī)劃評(píng)價(jià)體系

1、CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.邏輯的策劃北京第一棉紡廠項(xiàng)目市場定位和規(guī)劃評(píng)價(jià)體系1建筑策劃城市形態(tài) 場地形態(tài) 規(guī)劃形態(tài) 單體形態(tài)可行性研究項(xiàng)目概況和城市形態(tài)分析土地合作方式和開發(fā)計(jì)劃市場分析規(guī)劃設(shè)計(jì)分析投資收益分析設(shè)計(jì)任務(wù)書2 引子3類專業(yè)化房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品導(dǎo)入型關(guān)注產(chǎn)品創(chuàng)新、消費(fèi)引導(dǎo)銷售導(dǎo)入型關(guān)注能否提高售價(jià)市場導(dǎo)入型關(guān)注市場空白點(diǎn)和決戰(zhàn)點(diǎn)CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.3NO.0總綱我們的工作原則、我們的工作方法、我們的工作目的建立清晰的思考邏輯和有效的工作方法CHINA DATONG REAL

2、 ESTATE DEVELOPMENT CO.4CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 我們的工作原則實(shí)證與理性我們堅(jiān)持?jǐn)?shù)據(jù)的真實(shí)性與決策過程的內(nèi)在邏輯規(guī)劃即策略我們堅(jiān)持產(chǎn)品專業(yè)思考與市場營銷的有效統(tǒng)一三點(diǎn)定一面我們堅(jiān)持多角度看待問題，堅(jiān)持調(diào)研與分析結(jié) 合，堅(jiān)持精致與粗放結(jié)合，堅(jiān)持專業(yè)與大眾結(jié)合5 我們的工作方法CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.產(chǎn)品流程設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)區(qū)位關(guān)系、城市形態(tài)、用地條件、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)市場判斷市場導(dǎo)入、土地分析、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品比較基礎(chǔ)研究、直訪調(diào)查、普訪調(diào)查、區(qū)域分析概念設(shè)計(jì)、專業(yè)評(píng)價(jià)

3、、大眾評(píng)價(jià)、商業(yè)評(píng)價(jià)6 我們的工作目的創(chuàng)造切合市場的創(chuàng)新產(chǎn)品建立嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的工作流程打造專業(yè)高效的經(jīng)理團(tuán)隊(duì)CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.7NO.1項(xiàng)目認(rèn)識(shí)工作方法：區(qū)位關(guān)系、城市形態(tài)、用地條件、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.明確項(xiàng)目的可行性8CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.項(xiàng)目概況：區(qū)位關(guān)系純金區(qū)位、交通發(fā)達(dá)東 五 環(huán) 路長 安 街京 通 快 速 路地 鐵 一 號(hào) 線朝 陽 路朝 陽 北 路東 四 環(huán) 路CBD1500m3000m區(qū)域城市特征

4、：位于北京市東部朝陽區(qū)，距離CBD中央商務(wù)東側(cè)邊緣3.6km，屬于CBD輻射區(qū)。主要城市功能為依托于CBD的住宅及其商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化娛樂等配套設(shè)施。區(qū)域城市交通狀況：3橫2縱的城市道路格局 橫向北起：朝陽北路、朝陽路（朝陽門外大街）、京通快速路（地鐵快速軌道交通）。 縱向西起：東四環(huán)路、東五環(huán)路兩環(huán)路屬北京市最重要的快速環(huán)形交通干道。9CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.項(xiàng)目概況：城市形態(tài)配套齊全、潛力巨大周邊城市風(fēng)貌：北側(cè)：隔朝陽路為京棉集團(tuán)職工住宅區(qū)。政府正在醞釀進(jìn)行改造，現(xiàn)居民全部回遷，預(yù)計(jì)510年內(nèi)會(huì)形成一個(gè)150萬m2的巨大社區(qū)，沿東

5、四環(huán)路為15萬平方米的辦公及商業(yè)。西側(cè)：以商業(yè)、住宅和商住等功能形成的有城市活力的新興建筑群落，都會(huì)華亭為高檔住宅、商住社區(qū)，兼有辦公功能；華堂商場為北京著名市場，是服務(wù)于中端消費(fèi)群體的一個(gè)大型綜合商場，商業(yè)氣氛非常興旺，麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等國外著名餐飲連鎖企業(yè)均在此開店；再向西為新型商住項(xiàng)目住邦2000；其西南為服務(wù)于北京中高端客戶的以居住為主，辦公、商業(yè)（沿東四環(huán)路）為輔的70多萬平方米大型社區(qū)遠(yuǎn)洋天地。東側(cè)：朝陽無限、興隆家園、白領(lǐng)家園等為以居住功能為主的服務(wù)于中端消費(fèi)客戶的大型社區(qū)，朝陽園為香港客戶聚居的中高檔社區(qū)。南側(cè)：為30m綠化退線，隔2車道市政路為地鐵上蓋及經(jīng)濟(jì)適用住宅通惠

6、家園的背部。10CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.周邊生活配套情況：周邊有民航總醫(yī)院、第二外國語學(xué)院、北京廣播學(xué)院、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)、芳草地小學(xué)分校、九洞高爾夫球場、興隆公園、紅領(lǐng)巾公園、朝陽公園等多項(xiàng)生活、衛(wèi)生和教育配套設(shè)施，使這里成為生活便利、適于居住的地區(qū)。朝陽公園紅領(lǐng)巾公園華堂商場第二外國語學(xué)院廣播學(xué)院聯(lián)大商務(wù)學(xué)院清華大學(xué)美術(shù)學(xué)院首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)礦業(yè)大學(xué)芳草地小學(xué)分校項(xiàng)目位置朝陽醫(yī)院分部民航總醫(yī)院北京工業(yè)大學(xué)興隆公園朝陽醫(yī)院11項(xiàng)目概況：用地條件規(guī)模適度、環(huán)境優(yōu)良CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.占地面

7、積18.46ha建設(shè)用地面積12.64ha集中綠地面積1.09ha城市道路代征4.73ha地上總建筑面積32.57萬m2其中：住宅27.74萬m2社會(huì)停車場1.48萬m2集貿(mào)市場3.12萬m2幼兒園0.29萬m212 投資收益分析（保守估算） ：總建筑面積：32.6萬平方米 其中住宅：27.68萬平方米， 商業(yè)：3.82萬平方米項(xiàng)目開發(fā)周期：五年預(yù)計(jì)銷售價(jià)格：塔樓為6000元/平方米，板樓為7000元/平方米， 商業(yè)為18000元/平方米預(yù)計(jì)開盤時(shí)間：2005年10月總銷售額：27.26億元總開發(fā)成本：20.12億元資金投入最高額：8.60億元稅前利潤：5.64億元稅后利潤：3.76億元利潤率

8、：19.38%股東實(shí)際投資利潤率：25.09%CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.項(xiàng)目概況：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)收益良好、操作性強(qiáng)13NO.2產(chǎn)品流程工作方法：市場導(dǎo)入、土地分析、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品比較CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.確定工作方法和目標(biāo)計(jì)劃14CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.產(chǎn)品策劃工作流程市場問題1、解決誰來買和買得起買不起的問題2、解決和那些競爭對(duì)手主力決戰(zhàn)的問題局部市場屬性解決局部市場為區(qū)域客戶提供那類產(chǎn)品問題區(qū)域社會(huì)消費(fèi)階層構(gòu)成解決區(qū)域市場細(xì)分的問

9、題局部和區(qū)域市場空白點(diǎn)解決目標(biāo)客戶的問題有解決能否插入問題無解決和誰競爭問題驗(yàn)證依據(jù)：1、是否符合區(qū)域市場特征2、是否具備用地條件保證3、是否滿足利潤要求4、是否有利于提升公司品牌價(jià)值確定市場切入點(diǎn)解決產(chǎn)品類型和配比的可行性問題產(chǎn)品問題1、解決客戶在買得起的情況下喜歡或不喜歡的問題2、解決與競爭項(xiàng)目在標(biāo)準(zhǔn)與氣質(zhì)上的差異化問題產(chǎn)品基本屬性問題解決產(chǎn)品的純粹性問題產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)問題解決產(chǎn)品的性價(jià)比問題確定產(chǎn)品技術(shù)設(shè)計(jì)判斷標(biāo)準(zhǔn)：1、產(chǎn)品品質(zhì)較差的2、供應(yīng)量相對(duì)較少的3、其他薄弱點(diǎn)借鑒標(biāo)準(zhǔn)：1、產(chǎn)品品質(zhì)最好的2、產(chǎn)品理念差異化較大的3、市場效應(yīng)較好的土地利用分析15NO.3市場判斷工作方法：基礎(chǔ)研究、直訪調(diào)

10、查、普訪調(diào)查、區(qū)域分析CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.尋找區(qū)域市場切入點(diǎn)、確定產(chǎn)品規(guī)模和貨值區(qū)間16CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.市場判斷：基礎(chǔ)研究 2003熱銷樓盤專題一、樣本選?。?2個(gè)北京熱銷樓盤二、熱銷樓盤的9大核心問題：1、在哪里？樓盤分布，區(qū)位因素2、產(chǎn)品類型統(tǒng)計(jì)3、是否戶型面積決定銷售成績4、是否規(guī)劃因素導(dǎo)致5、是否戶型品質(zhì)導(dǎo)致6、是否園林設(shè)計(jì)因素導(dǎo)致7、是否品牌因素導(dǎo)致8、銷售單價(jià)，單價(jià)接受程度9、產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間，總價(jià)接受程度三、綜合結(jié)論：從略，另見報(bào)告17一、樣本選?。簝纱箢?7個(gè)

11、樓盤二、小戶型的4大核心問題：1、如果京棉一廠項(xiàng)目可以發(fā)展小戶型，那么是什么類型的小戶型？2、如果發(fā)展居住類的小戶型產(chǎn)品，是什么樣的產(chǎn)品？3、京棉一廠項(xiàng)目是否可以全部發(fā)展小戶型產(chǎn)品？4、如果設(shè)計(jì)有小戶型，小戶型占整個(gè)項(xiàng)目的多大比例為最佳？三、綜合結(jié)論：1、京棉一廠項(xiàng)目可以發(fā)展居住類小戶型項(xiàng)目。2、居住類小戶型產(chǎn)品以銷售面積50平方米作為產(chǎn)品的最底端的底限。3、京棉一廠不能夠全部發(fā)展小戶型產(chǎn)品。四、有待回答的問題：1、戶型配比問題。2、中大戶型的產(chǎn)品定位問題。CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.市場判斷：基礎(chǔ)研究小戶型專題18CHINA DATONG

12、REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.市場判斷：直訪式調(diào)查模板19CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.市場判斷：直訪式調(diào)查結(jié)論框架，另見報(bào)告1、受訪者社會(huì)階層分析：2、受訪者購房思路分析：（1）區(qū)位交通方面：（2）城市設(shè)施方面：（3）保值增值方面：3、受訪者的生活方式和愛好（1）家庭結(jié)構(gòu)問題：（2）家庭支出問題：（3）汽車擁有問題：（4）業(yè)余愛好問題：4、受訪者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)：（1）空間和功能問題：（2）精裝修問題：（3）社區(qū)規(guī)模和安全性問題：（4）集中綠化問題：（5）采暖設(shè)備問題： （6）現(xiàn)房期房問題： 階層家庭收入（萬元/月）職業(yè)特

13、征年齡家庭結(jié)構(gòu)10.7-1.1公司普通員工級(jí)26-30夫妻2人21.5-5.0公司部門經(jīng)理、高級(jí)主管級(jí)及從事與銷售有關(guān)的人員28-352口或3口之家35.0-20.0公司董事總副經(jīng)理級(jí)或私營業(yè)主或獨(dú)立執(zhí)業(yè)的演員、設(shè)計(jì)師等30-402口或3口之家受訪者基本特征 購房總價(jià)統(tǒng)計(jì) 購房面積統(tǒng)計(jì) 20市場判斷：普訪式調(diào)查模板CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.一、經(jīng)濟(jì)類：1、您認(rèn)為以自己的家庭收入可以承受的房屋總價(jià)是多少？A、40-50萬 B、50-60萬 C、60-80萬 D、80-100萬 E、100-120萬 F、120-150萬 G、150萬以上 2、

14、您可以接受的住房月供是多少？A、3000元以下 B、3000-4000元 C、4000-5000元 D、5000-6000元 E、6000-8000元 F、8000-1萬元 G、1萬以上 3、您認(rèn)為您購買的住房月供占家庭月收入的比例是多少較為合理？1/4以下 B、1/3以下 C、1/2以下 D、2/3以下 4、您的住房公積金是否專款專用于住房的銀行還貸？是 B、否 5、如果辦理銀行按揭您會(huì)更信賴哪一家銀行的服務(wù)？A、中國工商銀行 B、中國建設(shè)銀行 C、中國農(nóng)業(yè)銀行 D、中國銀行 E、招商銀行 F、民生銀行 G、光大銀行 H、外資銀行 6、您買房的目的會(huì)是什么？純粹居住 B、視為投資品種，保值增

15、值 C、出租 7、如果您所購房屋在一年中只是時(shí)段性居住，您會(huì)認(rèn)同如下哪種方式？請父母、朋友定期打理 B、自己安排出租 C、采取類似分時(shí)度假的方式，請專業(yè)公司幫助出租 二、生活類：1、您選擇住房時(shí)會(huì)重點(diǎn)考慮北京的哪一個(gè)區(qū)域？（請用數(shù)字排序）A、東部 B、西部 C、北部 D、南部 2、您傾向于哪種特色的社區(qū)？城市化程度高，消費(fèi)便捷 文化氣息濃厚，人文素質(zhì)較高 生活安逸，遠(yuǎn)離塵世喧囂 D、年輕、積極、有活力 3、您的購物方式為如下哪一種？有較強(qiáng)的目的性 B、閑逛式 C、把購物和看電影、健身、娛樂相結(jié)合 4、您會(huì)傾向于到如下哪一類或近似的購物場所消費(fèi)？A、燕莎商城 B、華堂商場 C、家樂福 D、個(gè)性化

16、精品店 5、您會(huì)傾向于如下哪一類商業(yè)形式？A、百貨商場 B、超級(jí)市場 C、室外商業(yè)步行街 D、室外商業(yè)廣場6、您在閑暇時(shí)間更傾向于在如下哪一類場所活動(dòng)？A、城市公共場所 B、社區(qū)會(huì)所 C、社區(qū)內(nèi)的公共綠地 D、家里 7、您喜歡如下哪一種風(fēng)格的餐館？自然質(zhì)樸 B、簡約時(shí)尚 C、新奇前衛(wèi) D、古典裝飾8、如果您是女性受防者，您會(huì)傾向購買如下哪一品牌或相近品牌的化妝品？A、雅詩蘭黛 B、歐泊萊 C、CD D、美寶蓮 E、玉蘭油 9、您會(huì)更多地選擇哪種出行方式？A、家庭轎車 B、公交車 C、地鐵 D、出租車 10、您的家庭是否擁有轎車（含私人購買和單位配置私人經(jīng)常使用的情況），擁有情況任何？A、有2輛

17、 B、有1輛 C、無，近期有購車計(jì)劃 D、無，近期無購車計(jì)劃11、您在購買住房時(shí)對(duì)孩子的幼兒園和小學(xué)設(shè)置在社區(qū)內(nèi)是否會(huì)非常在意？很在意 B、會(huì)考慮，但非重要因素 C、不在意，孩子會(huì)去最好的教育機(jī)構(gòu) 12、您在住房消費(fèi)上會(huì)認(rèn)同哪一種觀念？買房應(yīng)一步到位 B、只做10年以內(nèi)的計(jì)劃 C、只做5年以內(nèi)的計(jì)劃D、只做2-3年以內(nèi)的計(jì)劃 13、您買房是否會(huì)考慮和父母一起居住？A、不住一起 B、可臨時(shí)住一起 C、住在一套內(nèi) D、住在緊鄰的兩代居內(nèi) 三、產(chǎn)品類：1、您會(huì)接受哪一類社區(qū)規(guī)劃模式？開放式 B、封閉式 C、社區(qū)封閉，但與城市有一步之間的距離 2、您會(huì)選擇居住如下哪種規(guī)模的社區(qū)組團(tuán)？A、2-3棟塔樓形

18、成組團(tuán) B、6-7棟塔樓形成組團(tuán) C、10棟以上塔樓形成組團(tuán) 3、以您目前的生活方式，在經(jīng)濟(jì)能力范圍內(nèi)，您認(rèn)為選擇如下哪種戶型格局是較為合適的？1室2廳1衛(wèi) B、2室2廳1衛(wèi) C、2室2廳2衛(wèi) D、2室2廳2衛(wèi)+半間多功能房 E、3室2廳2衛(wèi) F、3室2廳2衛(wèi)+半間多功能房 G、4室2廳2衛(wèi) 4、在面積受限的情況下，您認(rèn)為如下房間重要性的排序是怎樣的？（請用數(shù)字排序）A、書房 B、生活陽臺(tái) C、服務(wù)陽臺(tái) D、儲(chǔ)藏間 E、保姆間 5、您是否喜歡錯(cuò)層的空間或樓上樓下式的復(fù)式空間？更喜歡前者還是后者？A、是 B、否 C、前者 D、后者 6、如果由于復(fù)式空間而造成使用率降低或居室減少，您是否還會(huì)選擇復(fù)

19、式住宅？A、接受 B、不接受 C、看具體情況而定 7、您是否接受精裝修住宅？A、接受 B、不接受 C、看具體情況而定 8、對(duì)于精裝修住宅，您最為擔(dān)心的問題是什么？A、缺少個(gè)性化 B、做工問題 C、材料質(zhì)量問題 D、環(huán)保性能問題 9、您在選擇購買房屋時(shí)對(duì)社區(qū)綠化問題的關(guān)注程度如何？A、非常關(guān)注 B、簡單了解 C、不太關(guān)注 10、對(duì)于住宅的采暖方式，您會(huì)如同如下哪一種？市政或小區(qū)鍋爐房集中供暖 B、全樓中央空調(diào)供暖 戶用燃?xì)鉅t或電鍋爐分戶供暖 11、您認(rèn)為在綜合考慮裝修施工等因素的情況下，室內(nèi)采暖設(shè)備哪一種較好？A、天花送風(fēng) B、地板輻射 C、散熱器 12、對(duì)于住宅的空調(diào)方式，您會(huì)如同如下哪一種？

20、全樓中央空調(diào)制冷 B、戶式中央空調(diào) C、分體空調(diào) 13、您認(rèn)為呼吸式幕墻或室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)在住宅內(nèi)是否實(shí)用，如采用這些系統(tǒng)，您是否還會(huì)經(jīng)常開窗通風(fēng)？A、實(shí)用 B、不實(shí)用 C、開窗 D、不開窗 14、您對(duì)社區(qū)會(huì)所持何種態(tài)度？需要統(tǒng)一的大會(huì)所 B、需要分散到組團(tuán)中或樓內(nèi) 15、對(duì)于居住安全性問題，您會(huì)更加注重哪一方面？A、區(qū)域治安環(huán)境 B、社區(qū)保安措施 C、樓內(nèi)的保安和監(jiān)控系統(tǒng) 21市場判斷：普訪式調(diào)查結(jié)論節(jié)選、另見報(bào)告社區(qū)特色商業(yè)形態(tài)休閑類型出行方式戶型格局教育配套區(qū)位認(rèn)知CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.社區(qū)綠化購房目的總價(jià)范圍22CHINA DATO

21、NG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.市場判斷：區(qū)域分析樓盤調(diào)查白領(lǐng)家園東恒時(shí)代東區(qū)國際興隆家園遠(yuǎn)洋天地 朝陽無限 風(fēng)度柏林 1、產(chǎn)品類型最小、最大、主力戶型2、銷售速度銷售周期、回款速度3、產(chǎn)品分析格局、規(guī)模、朝向、配置4、存量統(tǒng)計(jì)23區(qū)域價(jià)格趨向及發(fā)展純板樓越接近城市核心區(qū)價(jià)格上揚(yáng)增幅越大。板式塔樓在本區(qū)域產(chǎn)品較多，價(jià)格曲線穩(wěn)定,表現(xiàn)好.塔樓價(jià)格趨向穩(wěn)定.特殊產(chǎn)品本區(qū)較少CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.市場判斷：類型分析模型24項(xiàng)目區(qū)位樓型單價(jià)分析 純板樓 價(jià)格:7000-7500元/平米板式塔樓價(jià)格:6500-6800

22、元/平米塔樓 價(jià)格:5800 -6200元/平米特殊產(chǎn)品價(jià)格: : - 元/平米CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.市場判斷：定價(jià)回歸模型25區(qū)域住宅產(chǎn)品面積比較市場判斷：規(guī)模分析模型CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.26區(qū)域住宅戶型總價(jià)比較CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.市場判斷：總價(jià)分析模型27CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.市場判斷：市場建議模型分析結(jié)果28NO.4設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)工作方法：概念設(shè)計(jì)、專業(yè)評(píng)價(jià)、大

23、眾評(píng)價(jià)、商業(yè)評(píng)價(jià)CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.適合項(xiàng)目土地條件和市場條件的產(chǎn)品和調(diào)整方向29CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：概念設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)任務(wù)關(guān)鍵詞：東部，中高階層，首次置業(yè)，都市住宅（高適居性、品質(zhì)提升），商業(yè)（業(yè)態(tài)互補(bǔ)性、尺度差異性、凝聚人氣），規(guī)劃（均好性、空間趣味性、多樣性），景觀（參與性、環(huán)境脈絡(luò)、節(jié)點(diǎn)精致），城市設(shè)計(jì)（標(biāo)志性、展示性、內(nèi)部街景），土地利用（價(jià)值最大化、揚(yáng)長避短）城市形態(tài)發(fā)展、規(guī)劃和產(chǎn)品體系、產(chǎn)品基本屬性、場所劣勢認(rèn)識(shí)30CHINA DATONG REAL EST

24、ATE DEVELOPMENT CO.設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：概念設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)成果WSP設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)師：吳剛、K.ROSSEN、張英、陳陵31CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.華通設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)師：李文、魏閩紅設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：概念設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)成果32CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.墨臣設(shè)計(jì)公司 設(shè)計(jì)師：李翼、楊天意設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：概念設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)成果33CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.SABANA設(shè)計(jì)公司 設(shè)計(jì)師： A.C.GOH設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：概念設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)成果34CHINA DATONG RE

25、AL ESTATE DEVELOPMENT CO.中聯(lián)環(huán)設(shè)計(jì)公司方案A 設(shè)計(jì)師：梁井宇設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：概念設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)成果35CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.中聯(lián)環(huán)設(shè)計(jì)公司方案B 設(shè)計(jì)師：劉常青設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：概念設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)成果36CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.UDS設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)師：程永怡設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：概念設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)成果37CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：專業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)反映專業(yè)意見38CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT

26、CO.單位概念主題規(guī)劃概述產(chǎn)品概述優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)控規(guī)的調(diào)整WSP居住在風(fēng)景中，居住在公園中，居住在公園化的城市中，居住在街區(qū)中，居住在個(gè)性空間中（主題較突出）1、商業(yè)布局保留現(xiàn)狀綠化形成庭院，追求建筑體量的整體性 ； 2、住宅以12棟20層塔樓為中心骨架（用地約1/3），形成較強(qiáng)的秩序感；3、東西兩側(cè)（用地約2/3）布置相對(duì)低密的6層板樓，樓間以臨街商業(yè)和連廊構(gòu)成院落空間；4、簡約、自然、帶有德式風(fēng)格的社區(qū)形象。商業(yè)首層沿建筑周邊和室內(nèi)街道（12m）布置店鋪，基本尺度12mx24m（288m2），二層以上為內(nèi)廊式店鋪，基本尺度12mx4m（48m2），建筑高度6層。1、具有一定的低密度的社區(qū)感覺，與

27、周邊樓盤差異性較強(qiáng)；2、高中低端產(chǎn)品比例恰當(dāng)（34%、44%、22%）；3、6層小板形成鄰里庭院，有較好的親人尺度和景觀效果。1、塔樓左右間距小，布局過密，左側(cè)塔樓金角戶型條件差；2、A5-9地塊自身?xiàng)l件差，對(duì)布置5層半的高端產(chǎn)品不利。1、A5-1地塊的停車樓該為住宅用地；2、停車樓調(diào)至商業(yè)南側(cè)；3、A5-7綠地形狀、位置微調(diào)。住宅高端小板（9.2萬m2）6層1梯2戶帶電梯每戶145m2（3居）3開間向陽，南北通風(fēng)中端小塔（12萬m2）20層1梯5戶2戶120m2（3居）， 2戶100m2（3居），1戶70m2（1居）3戶全向陽，2戶東西向中低長板（6萬m2）20層1梯3戶組合2戶106m2，

28、（2居），1戶87m2（1居）3戶（2開間）全向陽UDS美式街區(qū)（主題不突出）1、商業(yè)為連通的內(nèi)院式布局，保留現(xiàn)狀綠化和原廠門，由北側(cè)廣場和東西向橫街導(dǎo)入人流；2、高層連塔行列布局，中間形成70余m較寬的樓間綠地；3、沿城廣東路布置低層疊拼公寓，改善街景形象；4、美式低層建筑形象與國際式城市高密度集合住宅的組合。商業(yè)由 3個(gè)院街組織3組沿街店鋪式商業(yè)空間，鋪面約24m進(jìn)深，建筑高度3層，另有集中商業(yè)在停車樓底層。板樓形象，其他優(yōu)點(diǎn)不突出1、總體布局呆板，趣味性較差；2、缺乏高品質(zhì)產(chǎn)品，最高端為1梯6戶或4戶，總體戶型品質(zhì)偏低。1、幼兒園移至A5-9地塊南側(cè)；2、A5-7綠地位置微調(diào)。住宅高層塔

29、、連塔（18.84萬m2）17-19層1單元6或4戶2戶120m2（3居）， 2戶87m2（3居），1戶59m2（1居）3居南北通，2居全向陽，1居全北向城市公寓（6.1萬m2）19層1梯8-12戶6戶40-50m2（0居）2戶81m2（1居）、4戶74-81m2（2居）投資過渡戶型品質(zhì)差，標(biāo)準(zhǔn)760m2，1梯8戶每戶面積過大低層公寓（2.95萬m2）4層疊拼4戶約190m2（4居）部分南北向，部分東西向盛邦1、生態(tài)潔凈健康；2、多樣運(yùn)動(dòng)設(shè)施；3、充滿運(yùn)動(dòng)文化的獨(dú)特高品質(zhì)。（主題不突出）1、商業(yè)布局分成3組，即西北向的shophouses和其南側(cè)、東側(cè)的集中式商業(yè)；2、以健身會(huì)所為中心，環(huán)形布

30、置塔樓，并通過高架廊與商業(yè)部分相連，舒適型住宅采用半圍合組團(tuán)模式，中心綠化布置其間；3、現(xiàn)代感、都市感較強(qiáng)的社區(qū)形象。商業(yè)以較寬的內(nèi)街（24-28m）結(jié)合保留的銀杏樹組織3部分商業(yè)，shophouses柱網(wǎng)約10 x10m，集中式商業(yè)柱網(wǎng)約8.4x8.4m。1、規(guī)劃邏輯清晰，結(jié)構(gòu)、層次明確；2、強(qiáng)調(diào)都市住宅對(duì)城市功能的共享性，通過高架連廊使居住、商業(yè)和休閑娛樂有機(jī)聯(lián)系1、都市型住宅的環(huán)行布局浪費(fèi)占地面積，造成部分用地不充分；2、戶型品質(zhì)兩極化，缺乏中端產(chǎn)品。1、幼兒園移至A5-9地塊；2、公共綠地移至A5-8-9用地中間；3、停車場全部設(shè)置在地下。住宅舒適型（10.2萬m2）8-15層1梯2戶

31、140m2、156m2兩種（3居）3開間向陽，南北通風(fēng)都市型（8.4萬m2）20層1梯8戶4戶135m2（3居）4戶77m2（1居）2戶3居全向陽，其余基本為東西向商住型（8.8萬m2）14-20層1梯6戶4戶102m2（2居）2戶61m2（1居）2戶2居全向陽，其余為北向或凹槽內(nèi)中聯(lián)環(huán)A主方案1、萬變的戶型，獨(dú)特的空間；2、擁有100多個(gè)花園的小區(qū)；3、每棟樓都有2-4個(gè)花園；4、從電梯直達(dá)各戶；5、享受最長時(shí)間日照的住宅。（主題較突出）1、商業(yè)布局為6塊商業(yè)空間組織在統(tǒng)一的屋頂下，追求整體感；2、高層塔樓沿用地條件最差邊布置；3、高端產(chǎn)品布置在用地條件最好的A5-8地塊中間，以保證較好的間

32、距滿足日照和景觀；4、集中綠化布置在最為內(nèi)向的A5-8-9地塊間，使兩地塊聯(lián)系；5、現(xiàn)代而不過分張揚(yáng)的社區(qū)形象。商業(yè)以內(nèi)街組織各商業(yè)block，1、2層沿街布置商業(yè)鋪面，3-5層為集中的超市等設(shè)施。1、規(guī)劃邏輯清晰，結(jié)構(gòu)、層次明確；2、采用日照時(shí)數(shù)的嚴(yán)謹(jǐn)分析進(jìn)行樓型研究和布局；3、強(qiáng)調(diào)都市住宅戶型空間的靈活性。1、高端產(chǎn)品數(shù)量不多，同時(shí)缺乏中端產(chǎn)品，低端產(chǎn)品比例過高，達(dá)21萬m2；2、聯(lián)排、半樓等創(chuàng)新戶型外部環(huán)境不佳。1、幼兒園移至A5-8地塊東北端；2、集中綠化移至A5-8-9地塊之間。住宅Y獨(dú)立塔（5.48萬m2）12層1梯3戶155-158m2（3居）2開間向陽，南北通風(fēng)聯(lián)排（1.27萬

33、m2）位于南端高塔之間，平層戶型，共4層，自南向?qū)訉油伺_(tái)，類似花園洋房半樓（0.58萬m2）6層1梯2戶98-115m2（2居）基本為東西向高塔（10.4萬m2）21層1梯7戶5戶100m2（2居）2戶69m2（1居）2居3戶全向陽，2戶東西向1居全北向連塔（10.6萬m2）21層1單元6戶3戶97-103m2（2居）2戶69m2（1居）1戶132 m2（3居）2居2戶全向陽，1戶東西向，1居全北，3居凹槽內(nèi)中聯(lián)環(huán)B輔方案大社區(qū)、小街區(qū)組團(tuán)；即都市，又田園自然。（主題較突出）1、商業(yè)布局采用內(nèi)向廣場方式組織商業(yè)空間，以虛框架統(tǒng)一頂部追求整體感；2、居住部分采用小街區(qū)模式，形成6個(gè)獨(dú)立圍合的組團(tuán)

34、街區(qū)；3、以集中綠地、幼兒園、會(huì)所和其他功能形成社區(qū)中心；4、開放性、類似成熟小鎮(zhèn)的社區(qū)風(fēng)貌。商業(yè)由10塊相對(duì)集中的商業(yè)空間構(gòu)成，建筑高度2-3層。采用街區(qū)模式使布局更有開放性，有利于發(fā)掘更多底層的商業(yè)價(jià)值。1、面積欠缺，住宅僅23.25萬m2；2、商業(yè)空間過于，導(dǎo)入性不夠；3、住宅有較多東西向及轉(zhuǎn)角等難處理戶型。1、停車樓全部設(shè)置在地下；2、集中綠地移至A5-8東側(cè)住宅板樓（14.3萬m2）2、3、6、9、12、15、18層1梯2戶，進(jìn)深14m，平均120m2塔樓（8.96萬m2）18、20、22層1梯8戶，平均每層640m2墨臣1、先鋒都市活力的源泉；2、生態(tài)棲居運(yùn)動(dòng)與健康；3、新工業(yè)年代

35、文化與記憶。（主題突出）1、商業(yè)、停車樓和城市公寓形成城市綜合體，建筑形象追求對(duì)區(qū)域城市的控制力，力求形成區(qū)域的時(shí)尚中心；2、保留現(xiàn)狀鐵路、站臺(tái)和集中綠地、樓間綠地結(jié)合成運(yùn)動(dòng)健康軸和休閑文化軸；3、沿集中綠地布置最高端的圓樓，沿用地邊緣布置塔樓，兩者間為板樓；4、前衛(wèi)、時(shí)尚、現(xiàn)代、都市感極強(qiáng)的社區(qū)風(fēng)貌。商業(yè)通過內(nèi)街組織7組內(nèi)院式商業(yè)空間，主街15m；小街7.5m，單元鋪面約100-200m2，采用集裝箱組合方式，4層； 5-6層為多功能空間，可用作小辦公和健身等會(huì)所功能。1、強(qiáng)調(diào)用地規(guī)劃的都市性，規(guī)劃布局有較強(qiáng)的商業(yè)氛圍，利用營造較好的商業(yè)價(jià)值；2、概念突出，都市之心（商業(yè)綜合體）、肺（集中綠

36、地）和經(jīng)絡(luò)（水景）有機(jī)結(jié)合；3、充分利用用地條件和現(xiàn)狀因素形成有機(jī)連貫的空間和景觀軸線。4、商業(yè)形態(tài)突出，建筑形象對(duì)區(qū)域有較強(qiáng)的控制力度。塔樓形式過多。1、幼兒園用地移至A5-3地塊東側(cè)；2、A5-7綠地位置、現(xiàn)狀微調(diào)。住宅圓樓（4.2萬m2）20層1梯3戶，平均140m2（3居）板樓（5.35萬m2）7、8、16層，含1梯2戶純板和1梯4戶假板，1梯2戶為140m2，1梯3-4戶為110-120m2塔樓（15.1萬m2）20層1梯4或6戶，平均110-120m2城市公寓（4.75萬m2）20層19m大進(jìn)深，應(yīng)為1梯5-6戶的內(nèi)廊式小戶型產(chǎn)品華通1、新的都市副中心；2、新都市主義（主題較突出）

37、1、以東西2條主街南北1條主街和4個(gè)廣場組織商業(yè)空間，其上為小辦公；2、集中綠地長向布置，插入A5-8地塊中間；3、住宅主體采用半圍合板樓布局，沿城廣東路和第一棉紡廠中街布置底層商業(yè)；在商業(yè)地塊和沿A5-9地塊的外邊線布置塔樓；4、時(shí)尚感、現(xiàn)代感、都市感較強(qiáng)的社區(qū)風(fēng)貌。商業(yè)11塊相對(duì)集中的商業(yè)空間滿鋪于A5-1-2-3地塊，2層高，其上為5棟6層高的小辦公樓和3棟20層都市公寓，辦公門廳和公寓門廳插入商業(yè)空間內(nèi)，沿內(nèi)街設(shè)置1、商業(yè)布局強(qiáng)調(diào)都市性，有較強(qiáng)的商業(yè)氛圍，形成了與華堂的差異性，有利于共同構(gòu)成副都心的城市形態(tài)；2、將集中綠地延伸至A5-8地塊內(nèi)，使高端產(chǎn)品具有較好的景觀均好性和組團(tuán)綠地與

38、集中綠地的連貫性。1、東西板樓較多，轉(zhuǎn)角戶型較難處理；2、住宅部分與區(qū)域主要競爭對(duì)手華紡易城布局形態(tài)接近；3、缺乏中端產(chǎn)品。1、停車樓全部設(shè)置在地下；2、幼兒園移至A5-8地塊中間；3、公共綠地位置、現(xiàn)狀微調(diào)。住宅板樓（16.5萬m2）10、12、13、14、17層，南北向1梯2戶，東西向1梯5戶南北向100m2（2居半），東西向4戶66m2（1居）、1戶57m2（0居）南北向2開間向陽，假南北通，東西向1居2開間東西采光，0居1開間東向采光塔樓（11.1萬m2）17、20層1梯7戶6戶81-88m2（2居）1戶66m2（1居半）2戶2居和1戶1居半全向陽，4戶2居?xùn)|西向設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：專業(yè)評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)

39、特點(diǎn)39CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.由WSP方案改進(jìn)由墨臣方案改進(jìn)由SABANA方案改進(jìn)由華通方案改進(jìn)設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：專業(yè)評(píng)價(jià)技術(shù)部對(duì)優(yōu)秀方案的研究40CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：大眾評(píng)價(jià)概念規(guī)劃評(píng)價(jià)表1（策劃部、技術(shù)部、工程部、前期部）反映客戶意見41CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：大眾評(píng)價(jià)概念規(guī)劃評(píng)價(jià)表2（財(cái)務(wù)部、辦公室等非工程類部門） 42CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：商業(yè)評(píng)價(jià)1、售價(jià)評(píng)價(jià)反映項(xiàng)目總貨值高低反映市場效果43設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：商業(yè)評(píng)價(jià)2、戶室比評(píng)價(jià)反映項(xiàng)目銷售