XXXX年廣西崇左東盟國(guó)際商貿(mào)物流園項(xiàng)目開發(fā)思路匯報(bào)_42

1、崇左（東盟）國(guó)際商貿(mào)物流園 開發(fā)思路匯報(bào)二O一三年五月八日1目 錄一、項(xiàng)目及區(qū)位介紹二、項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃四、項(xiàng)目整體開發(fā)思路五、項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)思路六、項(xiàng)目投資收益分析七、項(xiàng)目開發(fā)難點(diǎn)問(wèn)題2一、項(xiàng)目及區(qū)位介紹31、項(xiàng)目介紹41、項(xiàng)目介紹位于崇左市城南新區(qū)，崇左市主干道-友誼大道兩側(cè)，處于南新走廊、南崇經(jīng)濟(jì)帶上；項(xiàng)目占地18668畝，預(yù)計(jì)總投資約50億元，建設(shè)期約10年，該項(xiàng)目分為四大部分：一為國(guó)際商業(yè)貿(mào)易區(qū)，二為物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，三為配套住宅區(qū)，四為商務(wù)金融區(qū)；該項(xiàng)目分為四期建設(shè)，第一期建設(shè)中國(guó)東盟特色產(chǎn)品大市場(chǎng)，第二期建設(shè)建材大市場(chǎng)及機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)，第三期建設(shè)配套住宅區(qū)，第四期建設(shè)商務(wù)金融區(qū)；該

2、項(xiàng)目已于2010年12月3日簽約，已列入“崇左建市10周年重大建設(shè)項(xiàng)目，2011年5月5日開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2020年底完成建設(shè)；52、區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所在的崇左市地處華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈和東盟經(jīng)濟(jì)圈交匯的中心地帶及“南寧崇左憑祥-諒山河內(nèi)海防廣寧經(jīng)濟(jì)走廊”的大通道上，具有沿邊、沿江、沿鐵路、近海港、鄰首都、連首府、連東盟的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地緣優(yōu)勢(shì)，位置十分重要，呈現(xiàn)出既可承接發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，又可多方向經(jīng)濟(jì)輻射的“扇型”經(jīng)濟(jì)輻射發(fā)展?fàn)顟B(tài)；63、城市發(fā)展規(guī)劃崇左市的規(guī)劃按照“一心一軸五片區(qū)”的結(jié)構(gòu)布局，南新區(qū)劃分為特色景觀區(qū)、行政居住區(qū)、教育科研區(qū)、國(guó)際物流區(qū)（項(xiàng)目所在區(qū)域）四大功能片區(qū)；本項(xiàng)目區(qū)域74、

3、商圈分布及發(fā)展現(xiàn)狀崇左市商圈分為城北舊城中心商圈及城南新區(qū)商圈，城北商業(yè)相對(duì)成熟，城南商圈尚未成型（項(xiàng)目所在區(qū)域），商業(yè)還有較大的開發(fā)空間; 8二、項(xiàng)目定位92、發(fā)展定位以中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)建立為契機(jī)，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，依托中國(guó)內(nèi)地尤其泛珠三角區(qū)域，打造一個(gè)“聯(lián)接越南，輻射東南亞，面向東盟各國(guó)，以商貿(mào)物流一體化運(yùn)作為核心，以便捷國(guó)際采購(gòu)物流為目標(biāo)，以現(xiàn)代信息技術(shù)為支撐，具有強(qiáng)大聚合力和輻射力的南中國(guó)一流國(guó)際物流園區(qū)”；102、整體定位中國(guó)東盟商貿(mào)物流集散地面向東盟的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)高地桂中南地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈集成整合示范區(qū)集商貿(mào)、商務(wù)、居住、娛樂休閑、物流、旅游于一體的文化交流平臺(tái)面向國(guó)內(nèi)的物資區(qū)域轉(zhuǎn)運(yùn)

4、、分撥、配送、儲(chǔ)存基地面向東盟的貨物集散中心和國(guó)際采購(gòu)中心、信息處理中心113、功能定位以國(guó)際信息平臺(tái)為支撐，重點(diǎn)圍繞友誼大道商貿(mào)發(fā)展軸，以環(huán)城東路為連接線將商務(wù)配套區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、國(guó)際貿(mào)易區(qū)、保稅物流區(qū)、綜合物流區(qū)五大片區(qū)相連，有層次的打造“一軸一線五片區(qū)”的功能布局和商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，從而形成各功能板塊結(jié)構(gòu)分明、相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展的格局；124、業(yè)態(tài)分布定位功能區(qū)劃分主要業(yè)態(tài)綜合物流區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)配載、公共停車場(chǎng)、餐飲、旅業(yè)、東盟進(jìn)口產(chǎn)品加工國(guó)際貿(mào)易區(qū)東盟特色產(chǎn)品、紅木、家居、五金機(jī)電、建材、鋼材、家電及食糖等產(chǎn)品的展示展覽、商貿(mào)交易市場(chǎng)商務(wù)辦公區(qū)高檔寫字樓、信息服務(wù)中心、星級(jí)或商務(wù)酒店

5、、精裝公寓商務(wù)住宅區(qū)中高檔多、中高層商住樓、商業(yè)天地樓135、各功能區(qū)域用地14三、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃151、總平規(guī)劃采取“商貿(mào)組合氛圍營(yíng)造，物流業(yè)務(wù)體系運(yùn)作，專業(yè)服務(wù)功能聚集，內(nèi)外交通流向順暢，各大板塊有機(jī)結(jié)合”的規(guī)劃思路162、物業(yè)組合根據(jù)各功能組團(tuán)的價(jià)值點(diǎn)，本項(xiàng)目規(guī)劃相應(yīng)的物業(yè)形態(tài)1）各類商貿(mào)市場(chǎng)：建材市場(chǎng)、鋼材市場(chǎng)、五金機(jī)電市場(chǎng)、家居市場(chǎng)等；2）酒店：星級(jí)酒店或商務(wù)酒店、賓館等；3）購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)賣場(chǎng)；4）東盟風(fēng)情、濱水風(fēng)情商業(yè)街；5）寫字樓、商務(wù)公寓；6）商住樓、純住宅樓；7）倉(cāng)儲(chǔ)用房等；17四、項(xiàng)目整體開發(fā)思路181、開發(fā)模式采取政府引導(dǎo)，企業(yè)主導(dǎo)的開發(fā)模式1）在政府統(tǒng)一規(guī)劃下

6、，實(shí)業(yè)公司成立獨(dú)立的崇左(東盟)國(guó)際商貿(mào)物流園區(qū)項(xiàng)目公司，作為項(xiàng)目的主開發(fā)商，對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行整體開發(fā)和項(xiàng)目的投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；2）項(xiàng)目公司單獨(dú)組建或與其他投資機(jī)構(gòu)和企業(yè)集團(tuán)共同組建運(yùn)營(yíng)管理公司，參與園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、重要功能區(qū)塊、樓宇倉(cāng)庫(kù)設(shè)施、重點(diǎn)項(xiàng)目等廣泛領(lǐng)域的投資開發(fā)活動(dòng)及其園區(qū)后期的運(yùn)營(yíng)管理活動(dòng)；192、各功能區(qū)開發(fā)模式 開發(fā)模式功能區(qū)自營(yíng)模式出租模式專營(yíng)權(quán)模式BOT模式BLT模式TOT模式土地出讓模式土地出租模式土地入股模式商務(wù)配套區(qū)商務(wù)住宅購(gòu)物休閑商務(wù)辦公區(qū)商務(wù)辦公國(guó)際貿(mào)易區(qū)東盟特色大市場(chǎng)商貿(mào)展示市政綠化區(qū)雕塑廣場(chǎng)湖景公園綜合物流區(qū)保稅庫(kù)監(jiān)管倉(cāng)集裝箱堆場(chǎng)流通加工倉(cāng)儲(chǔ)配送貨運(yùn)配載配套服務(wù)“

7、”處為可選擇的開發(fā)模式203、開發(fā)分期建議三期開發(fā)部份四期開發(fā)部份二期開發(fā)部份一期開發(fā)部份整體開發(fā)周期計(jì)劃約10年，分四期開發(fā)，分業(yè)態(tài)整體招商，多次推售，初步分期開發(fā)建設(shè)如下：2122234、開發(fā)節(jié)奏安排開發(fā)階段時(shí)間節(jié)點(diǎn)主要建設(shè)內(nèi)容一期建設(shè)區(qū)域2011.92014.12啟動(dòng)并完成中國(guó)東盟特色大市場(chǎng)建設(shè)、主力店招商，同時(shí)啟動(dòng)配套住宅銷售，落實(shí)物流拓展區(qū)域用地二期建設(shè)區(qū)域2013.92015.9啟動(dòng)并完成東盟鋼材、建材大市場(chǎng)建設(shè)、銷售、招商，完成物流倉(cāng)儲(chǔ)、配套服務(wù)項(xiàng)目，啟動(dòng)建設(shè)配套商業(yè)住宅三期建設(shè)區(qū)域2015.92018.6啟動(dòng)汽車機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)項(xiàng)目，完成配套商業(yè)住宅項(xiàng)目四期建設(shè)區(qū)域2018.620

8、20.9啟動(dòng)建設(shè)國(guó)際商務(wù)區(qū)，構(gòu)建并完善各類信息交易中心，搭建高端、綜合性國(guó)際商貿(mào)物流拓展平臺(tái)24東盟特色大市場(chǎng)5、開發(fā)資金籌措1)銀行貸款積極與各大商業(yè)銀行洽談固定資產(chǎn)項(xiàng)目貸款，土地及在建工程作為抵押，從而為項(xiàng)目開發(fā)快序有效推進(jìn)開發(fā)建設(shè)；2）由集團(tuán)財(cái)務(wù)公司牽頭利用我公司已取得的土地資源及在建項(xiàng)目與金融機(jī)構(gòu)組成銀團(tuán)組織貸款；3）銷售回款通過(guò)中國(guó)東盟特色產(chǎn)品大市場(chǎng)商業(yè)天地樓、商鋪的銷售獲得回款，進(jìn)行分期分批建設(shè)，滾動(dòng)開發(fā)，緩解項(xiàng)目投資壓力；25東盟特色大市場(chǎng)作為首發(fā)功能組團(tuán)，已完成商超中心施工，項(xiàng)目開發(fā)周期約3年，計(jì)劃2015年底完成6、組團(tuán)開發(fā)思路1)中國(guó)東盟特色產(chǎn)品大市場(chǎng)組團(tuán)26東盟特色大市場(chǎng)

9、借助商超中心現(xiàn)已建成，主動(dòng)招商，引進(jìn)南寧百貨大樓入駐或意向進(jìn)駐，完成六大展館區(qū)域整體部份或大部份招商，引入大型家居建材商（計(jì)劃引入富安居）、紅木品牌主力、旗艦店等，并以南寧百貨、富安居的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，從而借勢(shì)有效推出稀缺產(chǎn)品商業(yè)天地樓（東盟風(fēng)情街、濱水風(fēng)情街）的銷售，快速回籠資金；與此同時(shí)，展開其它區(qū)域的招商與商超中心、展示中心、商貿(mào)市場(chǎng)鋪面的銷售或帶租約銷售，實(shí)現(xiàn)商業(yè)投資回現(xiàn)，進(jìn)而完成項(xiàng)目招商、銷售，最后投入項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)；6、組團(tuán)開發(fā)思路1)中國(guó)東盟特色產(chǎn)品大市場(chǎng)組團(tuán)27東盟特色大市場(chǎng)2）崇左東盟鋼材、建材大市場(chǎng)組團(tuán)崇左東盟鋼材大市場(chǎng)崇左東盟建材大市場(chǎng)計(jì)劃2013年下半年進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)開發(fā)周

10、期約3年6、組團(tuán)開發(fā)思路28東盟特色大市場(chǎng) 按獲得崇左城南新區(qū)獨(dú)家建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)的政府承諾，劃行歸市細(xì)分為鋼材、鋁材、板材、五金、燈飾、水暖器材、陶瓷、石材等八大經(jīng)營(yíng)區(qū)域，打破目前崇左市建材行業(yè)分散經(jīng)營(yíng)的布局，強(qiáng)勢(shì)搶占崇左家裝建材、鋼材市場(chǎng)空白； 并依托實(shí)業(yè)公司的貿(mào)易渠道和營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，組建貿(mào)易公司，大力發(fā)展建材、鋼材、紅木貿(mào)易，打造崇左鋼材、建材交易大平臺(tái)、大物流形象；6、組團(tuán)開發(fā)思路2）崇左東盟鋼材、建材大市場(chǎng)組團(tuán)29東盟特色大市場(chǎng)3）105畝商品房住宅項(xiàng)目 打造崇左首個(gè)智能化小區(qū)、人文小區(qū)，擬引進(jìn)項(xiàng)目合作投資商進(jìn)行合作開發(fā)，解決部分項(xiàng)目資金投入，同時(shí)，借鑒和學(xué)習(xí)房地產(chǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目運(yùn)作成熟、經(jīng)驗(yàn)豐

11、富、有資金實(shí)力的房開企業(yè)，培養(yǎng)和鍛煉項(xiàng)目管理、營(yíng)銷隊(duì)伍，為后續(xù)商務(wù)、其它住宅項(xiàng)目的投資開發(fā)打下基礎(chǔ)；計(jì)劃2014年上半年開發(fā)建設(shè)，周期約2年本案6、組團(tuán)開發(fā)思路30五、項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)思路312、招商思路樹立品牌整體招商統(tǒng)一形象統(tǒng)一管理322、招商思路整體招商對(duì)項(xiàng)目五大功能區(qū)要進(jìn)行整體或分區(qū)招商，同時(shí)多頭并進(jìn)，分行業(yè)在全國(guó)及東盟各國(guó)展開招商推介，創(chuàng)造多個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)，達(dá)到同步招商；奉行“蓄水養(yǎng)魚”政策，同時(shí)要引進(jìn)幾大主力商家的進(jìn)駐，但是主力商家的招商又是一個(gè)長(zhǎng)期細(xì)致工作，而且項(xiàng)目需要的各大主力商家一定要求是實(shí)體店，另外也要讓商家對(duì)項(xiàng)目、城市、地點(diǎn)認(rèn)可，這樣雙方才能合作，才能完成項(xiàng)目招商，取得開業(yè)運(yùn)營(yíng)；

12、樹立品牌策劃整體項(xiàng)目品牌形象，強(qiáng)勢(shì)樹立項(xiàng)目總的商業(yè)定位，通過(guò)良好的形象推廣打造強(qiáng)大的項(xiàng)目品牌知名度和影響力，同時(shí)通過(guò)項(xiàng)目將要打造、引進(jìn)的先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式和良好的經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念，贏得市場(chǎng)，獲得招商成功，最終保障整個(gè)項(xiàng)目旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；332、招商思路統(tǒng)一管理組建或引入專業(yè)商業(yè)管理公司，將招商、經(jīng)營(yíng)、管理三者有效結(jié)合，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的理念采用“六個(gè)統(tǒng)一”的管理模式，即：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理 、統(tǒng)一員工管理 、統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理、統(tǒng)一營(yíng)銷推廣管理，以“專業(yè)、快捷、創(chuàng)新”來(lái)體現(xiàn)更人性化經(jīng)營(yíng)管理服務(wù) ，全面提高項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)水平，打造旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，真正把項(xiàng)目做活、做旺、做強(qiáng)！統(tǒng)一形象不管在現(xiàn)

13、場(chǎng)駐場(chǎng)招商，還是外圍主動(dòng)招商，都要統(tǒng)一項(xiàng)目整體商業(yè)定位，統(tǒng)一項(xiàng)目整體商業(yè)形象，統(tǒng)一進(jìn)行有計(jì)劃、有目的宣傳推廣，統(tǒng)一形象有利于提升項(xiàng)目的品牌知名度，構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力；344、盈利模式355、商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式鑒于本項(xiàng)目規(guī)模宏大且長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要，也為了取得收益最大化，吸取有益經(jīng)驗(yàn)和培養(yǎng)自己的商業(yè)管理人才，商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式為：自營(yíng)（自行注冊(cè)組建商管公司）+知名商管公司擔(dān)當(dāng)顧問(wèn)366、商業(yè)合作模式1)租賃經(jīng)營(yíng)：納租金和相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)；2)保底提成：以收取的租金一般分兩部分，一部分是按面積收取，稱為保證租金，另一部分按總營(yíng)業(yè)額的一定比例收?。?)品牌加盟：商家進(jìn)行品牌輸出，負(fù)責(zé)培訓(xùn)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，開發(fā)商支付一定的加

14、盟費(fèi)用，組建經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，自行經(jīng)營(yíng)管理；4）聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)：開發(fā)商從營(yíng)業(yè)額中提取一部分作為回報(bào)（具體提取額度雙方約定）；項(xiàng)目規(guī)模宏大，業(yè)態(tài)豐富，商家較多，在洽談?wù)猩毯献鬟^(guò)程或根據(jù)業(yè)態(tài)進(jìn)行靈活選擇商業(yè)合作模式；37東盟特色大市場(chǎng)六、項(xiàng)目投資收益分析38東盟特色大市場(chǎng)項(xiàng)目支出（億元）載至2012年底2013年2014年2015年2016年2017-2019年2020-2022年2023年后小計(jì)3.403.805.107.005.209.006.0039.501、項(xiàng)目支出39東盟特色大市場(chǎng)項(xiàng)目收入（億元）載至2012年底2013年2014年2015年2016年2017-2019年2020-2022年2023年后小計(jì)3.400.609.6012.0013.0624.008.202.002、項(xiàng)目收入40東盟特色大市場(chǎng)建設(shè)年限回款年限開工時(shí)間開始回款時(shí)間回款完畢時(shí)間備注1備注2物業(yè)出售/出租完全建成后開始回款/開發(fā)過(guò)程回款6252011.52015.62025.5物業(yè)出售、出租/開